Expropriere. Criterii de stabilire a cuantumului despăgubirii în caz de expropriere
| Comentarii |
|
Criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirii în caz de expropriere sunt legale şi sunt prevăzute de art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit căruia despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel, în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. Sintagma „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială” defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări corecte, şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Secţia civilă, Decizia nr. 3 din 13 ianuarie 2011
Prin sentința civilă nr. 1494/08.09.2010 a Tribunalului Mureș s-a admis cererea formulată de reclamantul Consiliul Județean Mureș, în contradictoriu cu pârâta M.V. și, în consecință, s-a dispus:
- exproprierea terenului arabil extravilan în suprafață de 18.450,95 mp, din totalul parcelei nr. 1362/1/16 de 29.000 mp, înscrisă în TP nr. 108473/2002, tarla 32, redată în planul de situație anexă la memoriul tehnic întocmit de expert G.A.L. între punctele: 412a-412b-406-407-412a;
- omologarea raportul de expertiză efectuat în cauză de comisia de experți: ing. C.T., ing. S.L. și ing. I.T.N. și va avea în vedere la stabilirea despăgubirilor, comparabila A la nivelul anului 2010, pentru o suprafață de 18.450,95 mp;
- obligarea expropriatorul reclamant la plata către pârâta M.V. a despăgubirilor de 6,80 euro/mp, și anume la plata sumei totale de 125.466,46 euro, care urmează să fie achitată în lei la cursul de schimb al Băncii Naționale a României din ziua plății, în termen de 30 de zile de la pronunțarea hotărârii.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut, cu privire la suprafața de teren supusă exproprierii, prevederile art. 24 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și suprafața de teren necesară pentru extinderea pistei.
Cu privire la stabilirea despăgubirilor instanța a avut în vedere prevederile art. 26 și art. 27 din Legea nr. 33/1994.
Instanța a avut în vedere metoda prin comparația vânzărilor, estimarea valorii terenului varianta anului 2010, relevantă fiind comparabila A din raportul de expertiză întocmit, întrucât redă prețul de vânzare al unei parcele similare de teren.
împotriva acestei sentințe a declarat recurs, în termen legal, reclamantul Consiliul Județean Mureș, solicitând admiterea recursului, modificarea sentinței civile atacate în sensul stabilirii cuantumului despăgubirilor la 5,70 euro/mp, așa cum a fost propus de către expropriator.
în motivarea cererii reclamantul arată că, în ceea ce privește despăgubirile, în mod greșit prima instanță a reținut că nivelul acestora este de 6,8 euro/mp, în urma omologării raportului de expertiză dispus în cauză.
Cuantumul despăgubirilor oferite de către expropriator, respectiv de 5,70 euro/mp a fost stabilit prin metoda de stabilire a valorii de achiziție a terenurilor prin actualizarea cu indicele de inflație a prețului cu care s-au achiziționat terenuri în zona Parcului Industrial Mureș, rezultând o valoare reală de piață a terenurilor necesare realizării obiectivului „Extinderea A.T. Tg. Mureș” de 5,70 euro/mp.
De altfel, este de notorietate că în prezent valoarea de vânzare a unor bunuri imobiliare este mică în acest context al crizei economice. Stabilirea valorii de circulație a terenului trebuie realizată potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare.
Stabilirea valorii de piață a terenului supus exproprierii, pe lângă metoda valorii patrimoniale (costul standard) și metoda prin comparația vânzărilor, trebuie abordată și din perspectiva valorii prin capitalizarea venitului.
în conformitate cu dispozițiile Standardelor Internaționale de Evaluare, valoarea de piață este estimată ca fiind prețul cel mai probabil, care se poate obține, în mod rezonabil, pe piață, la data evaluării, pentru un imobil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Tehnica comparației vânzărilor pentru evaluarea terenului nu este corespunzătoare deoarece există diferență între valorile solicitate de agenții imobiliari sau de proprietari în publicațiile imobiliare și valorile reale conform contractelor de vânzare-cumpărare.
Din analiza pieței imobiliare rezultă că în anul 2010 prețurile la bunurile imobile au scăzut cu cca. 30% față de anul 2009.
în decursul anilor 2009 și 2010 au fost expropriați și alți proprietari, despăgubirile primite fiind de 5,70 euro/mp.
Raportul de expertiză nu a fost întocmit în concordanță cu Standardele de evaluare în materia imobilelor.
în drept s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Prin întâmpinarea depusă la data de 27.10.2010, pârâta M.V. a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată. în motivarea cererii s-a arătat că, potrivit practicii constante în materie, la stabilirea valorii reale a imobilului urmează a se ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Din conținutul expertizei și înscrisurile anexă la expertiză (contractele de vânzare-cumpărare și planul anexă) reiese faptul că experții au redat în mod amănunțit modul de stabilire a valorii imobilului, pornind de la prețul de vânzare al altor terenuri de aceeași categorie situate în aceeași zonă sau în zona învecinată. Din aceste motive instanța a apreciat utilă cauzei metoda comparației vânzărilor.
Susținerea reclamantei că în contextul crizei economice a scăzut valoarea imobilelor și că alți proprietari au acceptat despăgubirile oferite nu este de natură să combată concluziile raportului de expertiză.
Analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma motivelor de recurs invocate, instanța a constat că recursul este nefondat, din urătoarele considerente:
Criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirii în caz de expropriere sunt legale și sunt prevăzute de art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit căruia despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială” definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări corecte, și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.
în acest context susținerea reclamantului că cele reținute de prima instanță sunt nelegale, nu pot fi primite.
Astfel, prin raportul de expertiză întocmit, s-au folosit două metode de evaluare: metoda valorii de patrimoniu și abordarea prin comparația vânzărilor.
S-au folosit ca și probe contracte de vânzare-cumpărare teren din perioada 2007, 2009 și 2010 din zona luată în studiu sau din zona învecinată și publicațiile de pe piața imobiliară.
Instanța de fond nu a analizat numai prețurile prevăzute în ofertele de vânzare ci și prețul consemnat în contractele de vânzare-cumpărare autentificate precum și concluziile experților, alegând în mod întemeiat metoda prin comparația vânzărilor, varianta anului 2010, ceea ce reflectă situația reală a pieței imobiliare din zonă și satisface exigențele textului de lege în sensul arătat mai sus.
în această situație, nefiind incident în cauză motivul de recurs invocat, în baza art. 312 C.proc.civ. s-a respins recursul declarat ca nefondat.
| ← Declararea neconstituţionalităţii dispoziţiilor legale... | Adopţie. Desfacere adopţie. Condiţii → |
|---|
