Felul înscrierilor în cartea funciară în funcţie de obiectul acestora. Inadmisibilitatea notării unui drept tabular.
| Comentarii |
|
Respectarea specialităţii înscrierilor în cartea funciară. Modul de funcţionare al principiului disponibilităţii înscrierilor în cartea funciară în reglementarea actuală
Noul Cod Civil, art. 876, art. 877, art. 881 Legea nr. 7/1996, art. 1 alin. (4), art. 112 alin. (4),
art. 47 alin. (5)
Prin plângerea formulată împotriva încheierii de respingere, pronunţată de O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, petentul H.G. a solicitat, în contradictoriu cu intimata SC I. SA, să se dispună desfiinţarea încheierii atacate şi notarea în cartea funciară a localităţii Bucureşti Sector 2 a dispoziţiei nr. 8807/28.09.2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti şi a protocolului de pre-dare-primire nr. 20707/18.10.2007.
In motivarea plângerii, s-a arătat că prin dispoziţia primarului sus-menţionată, i s-a restituit petentului în temeiul Legii nr. 10/2001 dreptul de proprietate asupra apartamentelor B, E, F, G şi K, precum şi cota-parte indiviză şi dependinţele de folosinţă comună ale imobilului din mun. Bucureşti, sector 2 şi dreptul de folosinţă specială a terenului în suprafaţă de 507,62 mp, imobil care face parte dintr-un imobil mai mare, înscris în cartea funciară pe numele intimatei.
Petentul a învederat că intimata nu i-a permis accesul pentru efectuarea măsurătorilor cadastrale şi întocmirea documentaţiei necesare în vederea intabulării dreptului său de proprietate, având în vedere că una dintre condiţii este ca imobilul să fie individualizat cu număr cadastral.
S-a mai susţinut că solicitarea notării dispoziţiei primarului s-a făcut pentru a evita o eventuală înstrăinare a imobilului în discuţie de către intimată, cerere ce respectă dispoziţiile art. 19 alin. (1) pct. B lit. e), art. 26 alin. (4) lit. c) şi art. 38 din Legea nr. 7/1996, care permit notarea în cartea funciară pentru opozabilitate a oricărui drept personal, act sau fapt juridic în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.
Petentul a mai arătat faptul că nu s-a solicitat intabularea dreptului de proprietate dobândit prin dispoziţia primarului, ci doar notarea acestui înscris pentru a asigura opozabilitatea faţă de terţii interesaţi în achiziţionarea imobilului a faptului că apartamentele respective aparţin petentului, iar nu intimatei.
Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:
Prin încheiere, O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti a respins cererea formulată de către petentul H.G. privind notarea dispoziţiei nr. 8807/28.09.2007, emisă de Primarul General al Municipiului Bucureşti şi a protocolului de predare-primire nr. 20707/18.10.2007, emis de Consiliul General al Municipiului Bucureşti - Administraţia Fondului Imobiliar, în cartea funciară a imobilului proprietatea intimatei SC I. SA.
Cererea de înscriere în cartea funciară vizează notarea în cartea funciară şi se referă la dispoziţia sus-arătată, emisă de Primarul Municipiului Bucureşti şi la protocolul emis de Consiliul General al Municipiului Bucureşti - Administraţia Fondului Imobiliar, prin care s-a restituit petentului H.G. dreptul de proprietate asupra apartamentelor B, E, F, G, K, cota-parte indiviză din părţile şi dependinţele de folosinţă comună şi dreptul de folosinţă specială asupra terenului în suprafaţă de 507,62 mp cu privire la imobilul situat în mun. Bucureşti, sector 2.
Faţă de cele arătate, având în vedere plângerea formulată în temeiul art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, instanţa a procedat la verificarea legalităţii măsurii dispuse de O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti.
Astfel, în conformitate cu art. 26 alin. (4) din legea sus-men-ţionată, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri, respectiv intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Potrivit alin. (4) lit. c) al acestui articol, notarea poate avea ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor judiciare referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, a acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară. De asemenea, art. 19 alin. (1) pct. B lit. e) din Legea nr. 7/1996 prevede, printre altele, că se înscriu în cartea funciară faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.
In acord cu principiul legalităţii care presupune exactitatea, corectitudinea şi certitudinea înscrierilor în cartea funciară, registratorul este chemat să respecte legalitatea formală şi legalita-
tea materială. In primul rând, acesta poate să încuviinţeze numai înscrierile actelor şi faptelor anume prevăzute de lege sau, după caz, permise, şi nu se poate sprijini decât pe cererea şi actele care o înso-
ţese. în al doilea rând, acesta trebuie să cerceteze dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi de formă cerute de lege şi dacă din cuprinsul cărţii funciare nu există vreo piedică la săvârşirea înscrierii.
Verificând respectarea acestor cerinţe de către registratorul de carte funciară care a respins notarea solicitată, instanţa a constatat că acesta a respectat întocmai legalitatea formală şi materială, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996.
Cât priveşte legalitatea formală, se observă că notarea a fost solicitată cu privire la dispoziţia nr. 8807/28.09.2007 emisă de Primarul Municipiului Bucureşti şi protocolul nr. 20.707/18.10.2007 emis de Consiliul General al Municipiului Bucureşti - Administraţia Fondului Imobiliar, prin aceste acte restituindu-se petentului dreptul
de proprietate asupra unor apartamente dintr-un imobil. In aceste condiţii, această solicitare nu întruneşte cerinţele impuse de art. 19 alin. (1) pct. B lit. e) şi art. 26 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, având în vedere că solicitantul invocă în susţinerea cererii sale un înscris care atestă dreptul său de proprietate, iar nu un drept personal, sau alt act sau fapt juridic în legătură cu imobilul respectiv. Având în vedere că cererea are la bază dreptul de proprietate, înscrierea în cartea funciară nu poate fi ca natură juridică decât intabulare sau înscriere provizorie, nu şi notarea care s-ar putea cere în legătură cu „drepturi personale, alte acte sau fapte juridice”, cu excluderea dreptului de proprietate.
De asemenea, bazându-se exclusiv pe cererea formulată şi actele depuse, în mod corect registratorul de carte funciară nu a fost în măsură să considere identitatea imobilului înscris cu imobilul solicitat, diferind numărul străzii, iar individualizarea celor două imobile pe baza aceloraşi înscrisuri fiind distinctă în sensul că în dispoziţia primarului se menţionează apartamentele B, E, F, G şi K, fară a se face asemenea referiri în imobilul proprietatea intimatei individualizat doar pe etaje.
Faţă de cele arătate, făcând aplicarea principiului legalităţii formale, registratorul de carte funciară a apreciat în mod corect că cererea privind notarea nu se înscrie între cele permise de lege şi că o asemenea solicitare nu ar putea fi admisă exclusiv pe baza menţiunilor cuprinse în cartea funciară şi a înscrisurilor depuse.
In privinţa legalităţii materiale, se constată că înscrisurile solicitate a fi notate îndeplinesc aparent condiţiile cerute de lege pentru valabilitatea acestora, însă în urma verificării cărţii funciare cu pri
vire la imobil rezultă piedici la înscrierea solicitată, determinate de faptul că o altă persoană figurează ca titulară a dreptului de proprietate. Atât timp cât prin înscrisurile invocate petentul tinde la recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra unei porţiuni dintr-un imobil mai mare, intabulat pe numele altei persoane, acest lucru nu se poate face decât împotriva acestuia, iar nu invocând o pretinsă notare. Sunt de menţionat în acest sens dispoziţiile art. 22 lit. a) din Legea nr. 7/1996, în conformitate cu care înscrierea unui drept se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută. Petentul a solicitat notarea unor înscrisuri prin care i se atestă dreptul de proprietate asupra unei părţi dintr-un imobil, intabulat pe numele intimatei, ceea ce înseamnă că nu este posibilă eludarea dispoziţiilor legale anterior menţionate prin invocarea unui alt tip de înscriere, calea legală fiind aceea a acţiunii în rectificare tabulară în condiţiile art. 33 din Legea nr. 7/1996, însoţită de acţiunea în revendicare.
Faţă de cele arătate, instanţa a considerat că registratorul de carte funciară a apreciat în mod legal existenţa unor piedici la înscriere, atât timp cât se invocă un înscris ce atestă dreptul de proprietate al altei persoane decât aceea care figurează ca titular al dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în cartea funciară.
Susţinerile invocate de către petentul H.G. împotriva încheierii de respingere a cererii sale sunt neîntemeiate pentru următoarele considerente. Astfel, pretinsa identitate dintre imobilul înscris şi imobilul restituit prin dispoziţia primarului nu ar putea fi stabilită de către registrator, în condiţiile în care există diferenţe de adresă poştală şi diferenţe în individualizarea celor două bunuri. în consecinţă, doar în urma soluţionării unei eventuale acţiuni în revendicare s-ar putea stabili cu certitudine identitatea dintre cele două imobile, o asemenea atribuţie având-o exclusiv instanţa judecătorească, în condiţiile în care înscrisurile invocate şi înscrierea din cartea funciară nu permit o soluţionare indubitabilă a acestui aspect. Apărarea în sensul că în fişa imobilului figurează ca proprietară, alături de intimată, şi Primăria Sectorului 2 Bucureşti ar putea fi valorificată exclusiv în faţa instanţei învestite cu soluţionarea unei acţiuni în revendicare, iar nu pe calea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, instituită de art. 50 din Legea nr. 7/1996.
Argumentele în sensul că numiţii G.M. şi G.F. într-o situaţie similară au reuşit intabularea vin tocmai în combaterea susţinerile pe-
tentului şi în sprijinul soluţiei pronunţate, deoarece în această situaţie s-a realizat intabularea dreptului de proprietate, iar nu notarea, creându-se o carte funciară distinctă pentru imobilul reprezentat de apartamentul D.
Lipsa unei hotărâri judecătoreşti de rectificare a înscrierilor de carte funciară constituie în cazul de faţă un impediment la intabulare, inclusiv în ipoteza în care se invocă drept obiect al cererii notarea, iar nu intabularea dreptului de proprietate, deoarece, aşa cum s-a arătat, această solicitare nu intră în conţinutul noţiunii de „notare”, ci al aceleia de „intabulare”, neputându-se eluda astfel dispoziţiile legale imperative. Invocarea unui potenţial pericol de înstrăinare nu prezintă relevanţă atât timp cât la momentul formulării cererii de înscriere dreptul nu era litigios, putând fi înstrăinat în mod liber. Alta ar fi situaţia în cazul în care petentul ar înţelege să formuleze acţiune în revendicare împotriva intimatei şi astfel ar putea nota, fară discuţie, acţiunea respectivă, cu consecinţa opozabilităţii faţă de terţi.
In fine, nici susţinerile petentului în sensul că nu i se permite efectuarea măsurătorilor cadastrale ale imobilului respectiv, pentru a fi în măsură să deschidă carte funciară pentru bunul său, nu sunt relevante, existând alte căi legale pentru recunoaşterea unei astfel de posibilităţi, la care petentul a înţeles, de altfel, să recurgă, potrivit propriilor susţineri, prin promovarea unei cereri având ca obiect obligaţia de a face.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 19 alin. (1) pct. B lit. e), art. 26 alin. (4) şi art. 47-48 din Legea nr. 7/1996, având în vederea că cererea de înscriere formulată vizează o ipoteză nepermisă de lege sub forma notării, că nu se poate stabili pe această cale identitatea dintre imobilul intabulat şi imobilul restituit şi că există piedici la intabulare determinate de lipsa unei hotărâri judecătoreşti în rectificare, instanţa a apreciat că soluţia de respingere pronunţată este corectă, legală şi temeinică, astfel că a respins ca neîntemeiată plângerea formulată de către petentul H.G. în contradictoriu cu intimata SC I. SA.
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 7054 din 12 august 2008, nepublicată
Sentinţa prezentată a fost menţinută în căile dc atac, fiind confirmate considerentele expuse de prima instanţă prin respingerea ca nefondate a apelului şi a recursului, formulate de către petent.
Comentarii: în noul cod civil este prezentat în mod explicit obiectul înscrierilor în cartea funciară, în scopul realizării unei publicităţi imobiliare integrale. în funcţie de acest obiect este realizată clasificarea legală a înscrierilor în trei categorii: intabulare, înscriere provizorie şi notare.
Art. 881 alin. (2) Noul Cod Civil dispune cu claritate că obiectul intabulării şi al înscrierii provizorii îl reprezintă drepturile tabulare, în timp ce notarea se referă la alte drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară. Prin urmare, drepturile reale imobiliare (drepturi tabulare) nu pot forma obiectul notării, după cum nici alte drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară nu pot forma obiectul intabulării sau al înscrierii provizorii.
Principiul specialităţii înscrierilor în cartea funciară este reglementat de norme imperative, care nu permit părţilor să deroge, prin voinţa lor, astfel încât persoana îndreptăţită la intabulare sau înscriere provizorie nu poate renunţa la acest drept şi nu poate obţine efectuarea unei notări a dreptului său real imobiliar. Tot astfel, posesorul tabular nu poate accepta intabularea sau înscrierea provizorie a unui alt drept decât cel real în legătură cu imobilul înscris în favoarea sa în cartea funciară.
în cauza de faţă, petentul a solicitat notarea dreptului de proprietate, astfel încât în mod corect s-a procedat la respingerea cererii, atât timp cât această formă de înscriere nu poate avea ca obiect drepturi tabulare. Tot astfel, registratorul de carte funciară nu putea proceda la intabulare, deoarece nu a fost învestit cu o astfel de solicitare, neputând acorda ceea ce nu s-a cerut, în respectarea principiului disponibilităţii sau neutralităţii înscrierilor în cartea funciară.
Cât priveşte acest ultim principiu menţionat, sunt necesare câteva precizări suplimentare faţă de ultimele modificări legislative aduse prin Legea nr. 133/2012 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996. într-adevăr, art. 1 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data de 27 iulie 2012, prevede că evidenţa imobilelor înscrise în planul cadastral şi în cartea funciară se realizează şi se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor publice,
Principiul publicităţii integrale reprezintă acca regulă în baza căreia sunt supuse înscrierii în cartea funciară toate drepturile reale imobiliare (drepturi tabulare), precum şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartca funciară.
Publicată în M. Of. nr. 506 din 24 iulie 2012.
In forma anterioară modificării, art. 1 alin. (4) prima teză din Legea nr. 7/1996 prevedea că „evidenţa imobilelor înscrise în planul cadastral şi în iar art. 112 alin. (4) din acelaşi act normativ dispune în sensul că înscrierea în cartea funciară se face din oficiu, după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare sector cadastral şi după expirarea termenului de soluţionare a cererilor de rectificare a documentelor
tehnice ale cadastrului.
Cu toate acestea, în actuala reglementare s-a păstrat regula înscrisă la art. 47 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, în conformitate cu care înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu.
în aceste condiţii, apreciem că principiul disponibilităţii sau al neutralităţii înscrierilor în cartea funciară este pe deplin actual şi are suport în noua reglementare, fiind însă atenuat de necesitatea deschiderii cărţilor funciare pentru toate imobilele în vederea aplicabilităţii principiului efectului constitutiv de drepturi reale, reglementat de art. 885 - art. 886 Noul Cod Civil. Reamintim că art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil dispune în sensul că noile dispoziţii din Codul civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996l
în concluzie, în ceea ce ne priveşte, considerăm că şi în actuala reglementare s-a păstrat principiul disponibilităţii înscrierilor în cartea funciară, fiind posibilă, prin excepţie, înscrierea din oficiu în evidenţele de publicitate imobiliară în scopul deschiderii cărţilor funciare pentru toate imobilele din cadrul unei unităţi administrativ-teritoriale.
Revenind la speţa care a prilejuit această discuţie, trebuie spus că soluţia adoptată în sensul respingerii cererii de notare a dreptului de proprietate apare ca fiind corectă inclusiv în condiţiile reglementării actuale, deoarece registratorul de carte funciară este chemat să se pronunţe pe baza cererii cu care a fost învestit, nesesizându-se din oficiu. Cu alte cuvinte, atunci când autoritatea de cadastru competentă este sesizată cu cererea persoanei interesate, aceasta este ţinută să se pronunţe în limitele impuse de respectiva cerere, chiar cartea funciară sc actualizează la cercrca persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor publicc ori din oficiu”.
Pentru o analiză a principiilor neutralităţii şi efectului constitutiv al înscrierilor în cartca funciară în noul Cod civil, precum şi pentru aplicarca în timp a normelor de carte funciară, a sc vedea M. Mîneran, Comentariile Codului Civil. Publicitatea drepturilor, a actelor şi a faptelor juridice. Cartea funciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 77-87, p. 99-113, p. 313-319.
dacă ar fi incidenţă o situaţie în care este posibilă sau obligatorie sesizarea din oficiu. Nimic nu se opune însă ca, după respingerea cererii de înscriere formulate de partea interesată, registratorul de carte funciară să procedeze din oficiu la înscrierea în forma şi în condiţiile prevăzute de lege.
Atragem, însă, atenţia că înscrierea din oficiu în condiţiile Legii nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 133/2012, se poate realiza cu respectarea tuturor celorlalte principii care reglementează instituţia publicităţii imobiliare şi a cărţii funciare. Aşa fiind, în cauza analizată, chiar dacă registratorul poate proceda la actualizarea din oficiu a cărţii funciare, totuşi acesta nu poate dispune din oficiu intabularea în cartea funciară a noului proprietar menţionat în dispoziţia primarului, deoarece se opune principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară, atât timp cât actualul proprietar tabular nu a fost parte în procedura de emitere a actului invocat drept titlu de proprietate. Intabularea dreptului de proprietate al petentului s-ar putea realiza numai după promovarea şi câştigarea unei acţiuni în revendicare sau în constatarea dreptului de proprietate, după caz, îndreptată împotriva actualului proprietar tabular, fără ca oficialitatea, nou-introdusă ca excepţie de la disponibilitatea înscrierilor, să permită încălcarea relativităţii înscrierilor şi a celorlalte reguli esenţiale care guvernează regimul cărţilor funciare.
| ← Principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară.... | Lipsa formei autentice a înscrisului doveditor în baza căruia... → |
|---|
