Obiectul înscrierii în cartea funciară. Lipsa legăturii cu imobilul înscris în cartea funciară. Consecinţe. Limitele principiului publicităţii integrale
| Comentarii |
|
Noul Cod Civil, art. 876 alin. (2), art. 881 alin. (2)
Prin plângerea formulată împotriva încheierii de respingere, pronunţată de O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, petenta SC P. SA a solicitat, în contradictoriu cu intimaţii M.N. şi M.A., să se dispună desfiinţarea încheierii atacate şi notarea în cartea funciară a litigiului ce formează obiectul dosarului nr. x/3/2007 aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a Vil-a comercială.
In motivarea plângerii, petenta a arătat că între acestea şi SC E.C.S. SRL, G.V. şi M.N. există un litigiu pe rolul Tribunalului Bucureşti, iar prin încheierea din data de 19.03.2009 au fost obligaţi pârâţii în solidar la suportarea pasivului neacoperit al debitorului. Ca urmare, la data de 08.04.2009, a solicitat O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti înscrierea acestui litigiu asupra imobilului situat în mun. Bucureşti, Sector 2, înscris în cartea funciară, proprietate în cotă indiviză 1/2 a lui M.N. şi M.A.
Petenta a învederat că interesul notării constă în preîntâmpinarea unei eventuale înstrăinări a imobilului, până la soluţionarea irevocabilă a litigiului, însă autoritatea de cadastru nu a dat curs cererii şi a acordat un termen pentru a se depune un certificat de grefa în care să se menţioneze expres imobilul, proprietarul terenului, şi copia acţiunii, dar Tribunalul Bucureşti a refuzat eliberarea acestui certificat, astfel că a primit o soluţie de respingere a notării litigiului asupra imobilului menţionat, pe care o apreciază ca nelegală şi netemeinică.
Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:
Prin încheiere, O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti a respins cererea formulată de către petenta SC P. SA privind notarea litigiului asupra imobilului situat în municipiul Bucureşti, sector 2, înscris în cartea funciară.
Din extrasul cărţii funciare rezultă că imobilul sus-menţionat este înscris în proprietatea intimaţilor M.N. şi M.A., în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat.
Prin cererea adresată autorităţii de cadastru la data de 08.04.2009, petenta a solicitat notarea litigiului în baza certificatului de grefa emis pentru dosarul nr. x/3/2007 al Tribunalului Bucureşti, Secţia a Vil-a comercială, privitor la un litigiu întemeiat pe dispoziţiile Legii nr. 85/2006, purtat cu societatea SC E.C.S. SRL, al cărei asociat este intimatul M.N.
La data de 11.05.2009, O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti a pronunţat soluţia de respingere a cererii de notare a litigiului, motivat de faptul că, deşi i-a acordat petentei mai multe termene, aceasta nu a depus certificat de grefa şi copia acţiunii din care să rezulte adresa imobilului ce face obiectul litigiului sau că litigiul este în legătură cu respectivul imobil.
Faţă de cele arătate, având în vedere plângerea formulată în temeiul art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, instanţa a procedat la verificarea legalităţii şi temeiniciei măsurii dispuse de O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti.
Astfel, în conformitate cu art. 26 alin. (4) din legea sus-men-ţionată, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri, respectiv intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Potrivit alin. (4) lit. c) al acestui articol, notarea poate avea ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor judiciare referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, a acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară. De asemenea, art. 19 alin. (1) pct. B lit. e) din Legea nr. 7/1996 prevede, printre altele, că se înscriu în cartea funciară acţiunile privitoare la proprietate în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.
în acord cu principiul legalităţii, care presupune exactitatea, corectitudinea şi certitudinea înscrierilor în cartea funciară, registratorul este chemat să respecte legalitatea formală şi legalitatea materială. în primul rând, acesta poate să încuviinţeze numai înscrierile actelor şi faptelor anume prevăzute de lege sau, după caz, permise,
şi nu se poate sprijini decât pe cererea şi actele care o însoţesc. In al doilea rând, acesta trebuie să cerceteze dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi de formă cerute de lege şi dacă din cuprinsul cărţii funciare nu există vreo piedică la săvârşirea înscrierii.
Verificând respectarea acestor cerinţe de către registratorul de carte funciară care a respins notarea solicitată prin încheiere, instanţa a constatat că acesta a respectat întocmai legalitatea formală şi materială, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996.
Cât priveşte legalitatea formală, se observă că notarea a fost solicitată cu privire la litigiul ce formează obiectul dosarului nr. x/ 3/2007 al Tribunalului Bucureşti, Secţia a VII-a comercială, în baza certificatului de grefă emis de această instanţă. Din cuprinsul acestui înscris nu rezultă însă că litigiul ce s-a solicitat a fi notat ar avea vreo legătură cu imobilul situat în municipiul Bucureşti înscris în cartea funciară a sectorului 2 Bucureşti. Deşi i s-a solicitat petentei să complinească lipsurile constatate, aceasta nu s-a conformat, astfel că în mod corect registratorul de carte funciară nu a putut stabili nicio legătură între litigiul respectiv şi imobilul vizat.
Mai mult decât atât, nici în faţa instanţei petenta nu a reuşit să facă dovada că dosarul nr. x/3/2007 ar privi imobilul proprietatea intimaţilor sau că ar avea o legătură cu acest imobil. De altfel, din sentinţa comercială nr. 1648/19.03.2009 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a VII-a comercială, rezultă că acest litigiu este întemeiat pe dispoziţiile Legii nr. 85/2006 şi nu are nicio legătură cu imobilul vizat de petentă pentru notarea sarcinii.
în aceste condiţii, soluţia de respingere a notării este justificată, deoarece se pot nota în cartea funciară doar litigii în legătură cu imobilele din cartea funciară, conform art. 26 din Legea nr. 7/1996, însă o asemenea legătură nu există în cauza de faţă.
Simplul interes al petentei de indisponibilizare a bunurilor intimaţilor în eventualitatea obţinerii ulterioare a unui titlu executoriu nu este suficient pentru acceptarea notării sarcinii, deoarece s-ar aduce o restrângere nejustificată a dreptului de proprietate al pretinşilor debitori asupra bunului lor imobil, atât timp cât nu este certă
creanţa pretinsă şi nici obţinerea titlului executoriu. In orice caz, o eventuală înstrăinare în dauna intereselor petentei poate fi desfiinţată în condiţiile prevăzute de legea civilă în vigoare şi nu poate fi împiedicată prin simplul fapt că împotriva unuia dintre proprietarii unui bun imobil există un litigiu în pretenţii, fară vreo legătură cu bunul respectiv.
Faţă de cele arătate, făcând aplicarea principiului legalităţii formale, registratorul de carte funciară a apreciat în mod corect că cererea privind notarea nu se înscrie între cele permise de lege şi că o
asemenea solicitare nu ar putea fi admisă exclusiv pe baza menţiunilor cuprinse în cartea funciară şi a înscrisurilor depuse.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 19 alin. (1), art. 26 alin. (4) şi art. 50 din Legea nr. 7/1996, având în vederea că cererea de înscriere formulată vizează o ipoteză nepermisă de lege sub forma notării, că nu se poate stabili existenţa vreunei legături între litigiul invocat şi imobilul înscris în cartea funciară, instanţa a apreciat că soluţia de respingere pronunţată este corectă, legală şi temeinică, astfel că a respins ca neîntemeiată plângerea formulată de către petenta SC P. SA în contradictoriu cu intimaţii M.N. şi M.A.
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 2248 din 2 martie 2010, nepublicată
Comentarii: Cererea de notare a unui litigiu în cartea funciară este admisibilă numai în situaţia în care respectivul litigiu prezintă o legătură cu imobilul înscris în cartea funciară. în acest sens, art. 876 alin. (2) Noul cod civil prevede în mod expres că principiul publicităţii integrale presupune înscrierea în cartea funciară, în afara drepturilor reale imobiliare, şi a altor drepturi, fapte sau raporturi juridice, cu condiţia de a avea legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
în speţa de faţă, existenţa unei cereri de chemare în judecată în angajarea răspunderii patrimoniale a administratorului unei societăţi comerciale cu răspundere limitată, aflată în insolvenţă, formulată în condiţiile art. 138 din Legea nr. 85/2006, nu justifică notarea litigiului în cartea funciară a imobilului proprietatea administratorului, atât timp cât respectivul proces nu afectează în niciun mod situaţia juridică a bunului, care nu a făcut parte din patrimoniul societăţii aflate în procedura insolvenţei.
în sprijinul soluţiei de admisibilitate a notării nu pot fi invocate prevederile art. 902 alin. (2) pct. 16 Noul Cod Civil, deoarece deschiderea procedurii insolvenţei poate fi notată în cartea funciară a unui imobil cu condiţia ca respectivul imobil să fie inclus în patrimoniul societăţii aflate în insolvenţă, iar nu în patrimoniul asociaţilor. Cu alte cuvinte, pentru a se nota deschiderea procedurii insolvenţei în cartea funciară a unui imobil este necesar ca acesta să fie adus ca aport în societate, în condiţiile art. 1883 Noul Cod Civil.
Iminenţa obţinerii unui titlu executoriu şi posibilitatea declanşării ulterioare a executării silite imobiliare nu justifică reţinerea legăturii
Hotărârea primei instanţe nu este definitivă, fiind declarat apel de către petentă, calea de atac nefiind soluţionată până în prezent, întrucât s-a dispus măsura suspendării judecării apelului ca urmare a lipsei părţilor.
certe a litigiului cu imobilul înscris în cartea funciară, atât timp cât această formă de executare silită nu este una exclusivă, ci una alternativă, astfel încât, inclusiv în ipoteza în care s-ar obţine obligarea la plată a proprietarului imobilului, executarea obligaţiei se poate realiza benevol sau prin alte forme de executare silită, fără vreo legătură cu imobilul asupra căruia s-a solicitat notarea procesului. într-o asemenea situaţie, partea interesată poate solicita şi obţine instituirea unui sechestru asigurător, în condiţiile art. 951 şi urm. NCPC, măsură pe care o poate nota în cartea funciară în baza art. 902 alin. (2) pct. 17 Noul Cod Civil.
Principiul publicităţii integrale permite înscrierea în cartea funciară sub forma intabulării sau a înscrierii provizorii pentru drepturile tabulare (drepturi reale imobiliare), dar şi pentru alte drepturi decât cele reale, fapte sau raporturi juridice, însă limitează această posibilitate la existenţa unei legături cu imobilul înscris în cartea funciară, în caz contrar, în lipsa oricărei legături, sistemul de publicitate imobiliară s-ar dovedi greoi, dificil şi ineficient, constituind mai degrabă o piedică pentru circulaţia juridică a imobilelor.
| ← Nevalabilitatea actului juridic în baza căruia se realizează... | Încredinţarea minorului. Pensie de întretinere. Alocaţia de... → |
|---|
