Lipsa formei autentice a înscrisului doveditor în baza căruia se solicită intabularea dreptului de proprietate asupra unui imobil.
| Comentarii |
|
Limitele principiului legalităţii. Obligaţia registratorului de a verifica cerinţele de formă prevăzute de lege pentru valabilitatea actului juridic în temeiul căruia este justificată cererea de înscriere. Prezentarea unui înscris autentic întocmit de un alt functio-
nar public decât notarul public
Noul Cod Civil, art. 881, art. 884 Legea nr. 7/1996, art. 49
Prin plângerea formulată împotriva încheierii de respingere, pronunţată dc O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, petenta C.I. a solicitat admiterea cererii sale de intabulare a dreptului de proprietate.
în motivarea plângerii, petenta a arătat că este proprietara cotei de 56/1280 din apartamentul 2 parter şi a cotci de teren aferente apartamentului dc 54 mp, imobil situat în mun. Bucureşti, sector 2, însă autoritatea de cadastru a săvârşit un abuz prin refuzul dc a-i intabula dreptul de proprietate.
Petenta a mai învederat că a dobândit cota sus-arătată de la Statul Român prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti, în baza unui contract de vânzare-cumpărare, achitând preţul cerut şi comunicându-i-se prin adrese că poate efectua intabularea.
Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:
Prin încheiere, O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti a respins cererea formulată de către petenta C.I. privind intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Mun. Bucureşti, sector 2, asupra cotei de 56/1280 cu titlu de cumpărare.
Din extrasul cărţii funciare rezultă că imobilul situat în mun. Bucureşti, sector 2, se află în coproprietatea a 8 persoane, printre care şi petenta C.I., cu o cotă de 233/1280, precum şi Statul Român
prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti cu o cotă de 56/1280, cu titlu de moştenire.
Din contractul de vânzare-cumpărare nr. 57275/28.10.2008, încheiat în temeiul art. 22 alin. (6) din H.G. nr. 731/2007, rezultă că Statul Român prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti a vândut petentei C.I. cota indiviză de 56/1280 din apartamentul nr. 2 de la parterul imobilului situat în mun. Bucureşti, sector 2, împreună cu o suprafaţă indiviză de teren aferentă apartamentului înstrăinat.
Cu privire la această cotă de 56/1280, dobândită prin contract de vânzare-cumpărare, petenta a formulat cerere de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, cerere ce i-a fost respinsă prin încheierea contestată, cu motivarea că actul de proprietate prezentat nu este încheiat în formă autentică.
Faţă de cele arătate, având în vederea plângerea formulată de către petenta C.I. în temeiul art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, instanţa a procedat la verificarea legalităţii măsurii dispuse de O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti prin încheiere, apreciind că soluţia pronunţată este legală şi temeinică, impunându-se respingerea plângerii de carte funciară ca neîntemeiată pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.
în acord cu principiul legalităţii care presupune exactitatea, corectitudinea şi certitudinea înscrierilor în cartea funciară, registratorul este chemat să respecte legalitatea formală şi legalitatea materială. în primul rând, acesta poate să încuviinţeze numai înscrierile actelor şi faptelor anume prevăzute de lege sau, după caz, permise şi nu se poate sprijini decât pe cererea şi actele care o însoţesc. în al doilea rând, acesta trebuie să cerceteze dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi de formă cerute de lege şi dacă din cuprinsul cărţii funciare nu există vreo piedică la săvârşirea înscrierii.
Verificând respectarea acestor cerinţe de către registratorul de carte funciară care a respins înscrierea dreptului de proprietate prin încheiere, instanţa a constatat că acesta a respectat întocmai legalitatea formală şi materială, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996, observând faptul că titlul prezentat de către petentă nu îndeplineşte cerinţa formei autentice prevăzute de lege pentru înstrăinarea terenurilor între vii.
în primul rând, trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 2 alin. (1) din Legea nr. 247/2005, Titlul X, în conformitate cu care terenurile, cu sau fară construcţii, prin excepţie de la regula consensualis-mului consacrată de Codul civil, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii numai dacă acestea au fost încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, textul legal indicat fiind aplicabil nu doar atunci când se înstrăinează bunul în materialitatea sa, ci şi atunci când se înstrăinează o cotă ideală şi abstractă din dreptul de proprietate, cum este cazul în speţă. De asemenea, incidenţa acestor prevederi legale în prezenta cauză rezultă din faptul că imobilul înscris în cartea funciară se compune din construcţie şi terenul aferent, astfel încât cerinţa formei autentice este necesară atât timp cât există o singură carte funciară deschisă pentru întregul imobil teren şi construcţie, iar nu o carte funciară distinctă pentru
cele două tipuri de imobile. In plus, art. 2 alin. (1) din legea menţionată dispune în sensul că atunci când se înstrăinează terenul, chiar împreună cu construcţia de pe acesta, forma autentică este prevăzută sub sancţiunea nulităţii absolute, ceea ce înseamnă că principiul consensualismului instituit de art. 1294 C. civ. 1864 şi-ar fi găsit aplicarea doar în cazul în care s-ar fi înstrăinat numai construcţia,
fară terenul aferent, ceea nu este cazul de faţă. In concluzie, pentru argumentele arătate, potrivit art. 2 alin. (1) din Legea nr. 247/2005, Titlul X, contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect cota de 56/1280 din dreptul de proprietate asupra întregului imobil (construcţie plus terenul aferent) trebuie încheiat în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
In al doilea rând, pentru a stabili respectarea acestei formalităţi trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 1171 C. civ. 1864, în conformitate cu care „actul autentic este acela care s-a făcut cu solemnităţile cerute de lege, de un funcţionar public, care are dreptul de a funcţiona în locul unde actul s-a făcut”. De asemenea, în Legea nr. 36/1995 în secţiunea destinată autentificării actelor se arată că o asemenea operaţiune este în sarcina notarului public, iar în art. 65 lit. d) se arată că încheierea de autentificare trebuie să cuprindă, printre altele, dispoziţia de învestire cu formă autentică, care se exprimă prin cuvintele „se declară autentic prezentul înscris”.
Din interpretarea acestor prevederi legale rezultă că în Codul civil se foloseşte noţiunea de „act autentic”, pe când în Legea nr. 36/1995 se utilizează noţiunea de „autentificare” şi „formă autentică", ceea ce justifică concluzia că nu se poate pune semnul egalită-
ţii între un act autentic şi un act încheiat în formă autentică. In primul caz, este vorba despre un act întocmit cu respectarea solemnităţilor prevăzute de lege şi este realizat de un funcţionar public, care are dreptul de a funcţiona în locul unde actul s-a făcut. în schimb, în al doilea caz, prin act încheiat în formă autentică nu se poate înţelege decât un act autentificat de notarul public, deoarece dispoziţia de învestire cu formă autentică poate fi dată doar de notarul public, potrivit art. 65 lit. d) din Legea nr. 36/1995, în lipsa unei prevederi legale contrare.
Verificând contractul de vânzare-cumpărare nr. 57275/28.10.2008 prin prisma acestor prevederi legale, se constată că acest act a fost încheiat de un funcţionar public competent din cadrul Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală - Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti. Sub acest aspect, se poate afirma fară rezerve că actul respectiv este un act autentic în sensul art. 1171 C. civ. 1864. în schimb, nu se poate considera că acelaşi act este şi un act încheiat în formă autentică, deoarece o asemenea formă nu poate fi acordată decât de notarul public, dacă nu există o dispoziţie expresă contrară, conform celor arătate mai sus.
Or, actul autentic nu este suficient pentru înstrăinarea terenurilor cu sau fară construcţii, ci art. 2 alin. (1) din Legea nr. 247/2005, Titlul X, cere ca transferul dreptului de proprietate să se materializeze într-un act încheiat în formă autentică, iar nu un simplu act autentic.
Din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare prezentat de petentă rezultă că acesta a fost încheiat în conformitate cu prevederile art. 22 alin. (6) din H.G. nr. 731/2007, potrivit art. 4 din acelaşi act normativ. Textul legal indicat prevede că „bunurile imobile deţinute de stat în cotă indiviză se valorifică direct către coproprietari, dacă aceştia oferă cel puţin preţul stabilit de comisia de evaluare pe baza raportului de expertiză tehnică sau de evaluare, în termen de 30 de zile de la data înştiinţării în acest sens de către organele de valorificare, şi achită integral suma în termen de 60 de zile de la data depunerii ofertei de cumpărare”. Alineatul următor al aceluiaşi articol, privitor la situaţia existentă în speţă, dispune în sensul că „contractul dc vânzare-cumpărare se încheie în formă autentică în termen de cel mult 30 de zile de la data achitării sumei prevăzute mai sus”. Aşadar, forma autentică este cerută inclusiv în cazul vânzării-cumpărării de imobile realizate în procedura instituită de O.G. nr. 14/2007 privind reglementarea modului şi condiţiilor de
valorificare a bunurilor intrate, potrivit legii, în proprietatea privată a statului, întrucât normele metodologice ale acestui act normativ, aprobate prin H.G. nr. 731/2007, dispun în mod expres că actul de vânzare-cumpărare trebuie încheiat în formă autentică. Prin dispoziţia cuprinsă în art. 22 alin. (7), legiuitorul a intenţionat să sublinieze tocmai faptul că nu este suficient actul autentic, ci se cere în plus forma autentică, deoarece, dacă ar fi dorit să se oprească la primul caz, nu ar mai fi prevăzut nimic în această privinţă, întrucât actele întocmite în procedura valorificării bunurilor intrate, potrivit legii, în proprietatea statului sunt acte autentice, îndeplinite de un funcţionar public abilitat să parcurgă procedura respectivă, evident cu stricta aplicare a dispoziţiilor legale. Totuşi, pentru actul final, care este contractul de vânzare-cumpărare, s-a dorit să se prevadă forma autentică, acest act fiind distinct de toate celelalte acte încheiate de funcţionarul public competent să efectueze procedura de valorificare a bunurilor respective.
In concluzie, atât potrivit regulii generale, cât şi celei speciale, vânzarea-cumpărarea cotei din imobilul teren şi construcţie în cauza de faţă este supusă formei autentice, care, în lipsă de stipulaţie contrară, nu poate fi oferită decât prin încheierea actului notarial şi aplicarea formulei respective de către notarul public, conform art. 65 lit. d) din Legea nr. 36/1995.
Evident, nimic nu se opune ca petenta, în calitate de cumpărătoare, să solicite instanţei judecătoreşti pronunţarea unei hotărâri care să înlocuiască forma autentică, în cazul în care vânzătorul Statul Român prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti ar refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege, o atare hotărâre judecătorească fiind suficientă pentru ca petenta să-şi intabuleze dreptul de proprietate pe care a intenţionat să-l dobândească şi pentru care a achitat preţul stabilit, în consecinţă, petenta are deschis accesul la justiţie pentru a-1 chema în judecată pe vânzător şi astfel să obţină forma autentică cerută de lege, conform art. 5 din Legea nr. 247/2005, Titlul X.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 19 alin. (1) pct. B, art. 26 şi art. 47-48 din Legea nr. 7/1996, coroborate cu art. 2 alin. (1) din Legea nr. 247/2005, Titlul X, art. 1171 C. civ. 1864, art. 65 lit. d) din Legea nr. 36/1995, art. 22 alin. (6) şi (7) din H.G. nr. 731/2007, având în vederea că actul de vânzare-cumpărare prezentat de petentă nu îndeplineşte cerinţele legale de formă, instanţa a apreciat că soluţia de respingere pronunţată este corectă,
legală şi temeinică, astfel că a respins ca neîntemeiată plângerea formulată de către petenta C.I.
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 2438 din 17 martie 2009, nepublicată
Comentarii: Principiul legalităţii înscrierilor în cartea funciară impune ca registratorul de carte funciară să efectueze verificări cu privire la valabilitatea formei pe care o îmbracă actul juridic în baza căruia se solicită înscrierea în cartea funciară. Soluţia este pe deplin valabilă şi în reglementarea actuală, deoarece art. 49 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, în forma stabilită prin Legea nr. 133/2012, prevede în mod expres că registratorul va respinge cererea de înscriere în ipoteza în care constată că aceasta şi/sau actele care o justifică nu întrunesc condiţiile de formă cerute de lege pentru valabilitatea acestora.
în cauza de faţă, registratorul a procedat în mod corect la respingerea cererii de intabulare, constatând faptul că actul juridic transla-tiv de proprietate prezentat de către petentă nu îndeplineşte cerinţa formei autentice prevăzute de lege pentru valabilitatea sa.
Există diferenţă între actul autentic şi actul încheiat în formă autentică, în sensul că, în primul caz, este vorba despre un act întocmit cu respectarea solemnităţilor prevăzute de lege şi este realizat de un funcţionar public, care are dreptul de a funcţiona în locul unde actul s-a făcut, iar în al doilea caz, prin act încheiat în formă autentică nu se poate înţelege decât un act autentificat de notarul public, deoarece dispoziţia de învestire cu formă autentică poate fi dată doar de notarul public, potrivit art. 66 lit. d) din Legea nr. 36/1995, în lipsa unei prevederi legale contrare. Cu alte cuvinte, orice act notarial este un act autentic, dar nu orice act autentic este un act notarial, după cum nu se poate pune semnul egalităţii între actul autentic şi actul în formă autentică.
Atunci când condiţiile de formă ale unui act juridic impun cerinţa întocmirii în formă autentică, este necesar a se respecta această formalitate, fără a se putea considera îndeplinită condiţia menţionată prin prezentarea unui act autentic, întocmit de un funcţionar public, în locul unui act autentificat de notarul public.
De altfel, art. 888 Noul cod civil prevede în mod expres că înscrierea în cartea funciară se efectuează, printre altele, în baza înscrisului autentic notarial, fără a se considera valabil un act autentic întocmit de un alt funcţionar public decât notarul public, chiar dacă respectivul act este realizat în îndeplinirea atribuţiilor legale.
| ← Felul înscrierilor în cartea funciară în funcţie de... | Nevalabilitatea actului juridic în baza căruia se realizează... → |
|---|
