Forma actului de renunţare la cererea de înscriere în cartea funciară, formulată în faţa registratorului de carte funciară.
| Comentarii |
|
Efectele actului de dispoziţie al unuia dintre petenţi cu privire la cererea de înscriere însuşită de mai multe persoane interesate. Nesoluţionarea cererii de înscriere de către registratorul de carte funciară
Noul Cod Civil, art. 884 Legea nr. 7/1996, art. 47, art. 48, art. 49, art. 50, art. 58 alin. (2)
Prin plângerea formulată împotriva încheierii de respingere, pronunţată de O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, petenţii B.C. şi B.I. au solicitat să se dispună desfiinţarea acesteia şi admiterea cererii de notare, astfel cum a fost formulată.
In motivarea plângerii, petenţii au arătat că încheierea pronunţată conţine menţiuni neadevărate, deoarece nu au susţinut niciodată că nu ar dori notarea litigiului asupra imobilului situat în mun. Bucureşti, sector 2, iar din cererea iniţială rezultă că au solicitat instituirea unei interdicţii de vânzare, iar în subsidiar, notarea litigiilor ce formează obiectul dosarelor nr. x/300/2008 şi nr. y/300/2010 ale Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti.
Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:
Prin încheiere, O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti a respins cererea formulată de către petenţii B.C. şi B.I.
de notare a interdicţiei de înstrăinare în registrele de transcripţiuni imobiliare cu privire la imobilul situat în mun. Bucureşti, sector 2.
La baza acestei soluţii s-a aflat cererea formulată de către petenţi, prin care aceştia, după ce au prezentat situaţia juridică a imobilului în discuţie, au solicitat în principal notarea interdicţiei de vânzare a apartamentului proprietatea numitei N.A., iar în subsidiar, notarea litigiilor ce formează obiectul dosarelor nr. x/300/2008 şi nr. y/300/2010 ale Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti.
Pentru a decide astfel registratorul de carte funciară a reţinut din verificarea evidenţelor existente la Biroul de Publicitate Imobiliară Sector 2 Bucureşti că pentru apartamentul situat în mun. Bucureşti, sector 2 nu a fost deschisă carte funciară, fiind incidente dispoziţiile art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, care prevăd că „acţiunile pentru apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciară vor continua să fie înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară”. în continuare, s-a arătat că legea nu prevede notarea interdicţiei de vânzare în situaţia analizată, fiind posibilă admiterea notării litigiului având ca obiect apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cărţile funciare, însă în urma discuţiilor purtate cu petentul în timpul programului de audienţe din data de 06.07.2010, a înţeles că acesta nu doreşte notarea litigiului pentru motivul că numiţii S.M. şi S.N., reclamanţi în dosarul nr. x/300/2008 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, au notat existenţa litigiului asupra mansardei imobilului.
Instanţa mai reţine că petenţii au solicitat notarea litigiului ce formează obiectul dosarului nr. x/300/2008 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti privind constatarea nulităţii absolute a testamentului olograf, încheiat la data de 20.12.1984, prin care numita E.V. instituie legatară universală pe N.V., şi constatarea nulităţii absolute a certificatului de calitate de moştenitor nr. 94/22.12.2000 eliberat de BNP G.M., prin care s-a dezbătut succesiunea de pe urma defunctei
E.V., reclamanţi fiind S.M. Şi S.N., pârâtă fiind N.A. şi intervenienţi fiind B.C. şi B.I., şi a litigiului ce formează obiectul dosarului nr. y/300/2010 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti vizând cererea de revizuire a sentinţei civile nr. 6675/28.06.1994, pronunţată în dosarul nr. z/l 994 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, petenţi fiind
B.C., B.I., S.M. şi S.N. şi intimaţi fiind N.A. şi Consiliul General al Municipiului Bucureşti. Dovada acestor litigii a fost făcută cu certificatele de grefa emise de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti la data de 30.06.2006, iar legătura cu imobilul în discuţie rezultă din
cuprinsul cererii de chemare în judecată, a cererii de intervenţie în interes propriu şi a cererii de revizuire, ataşate la dosar.
In privinţa primului litigiu ce formează obiectul dosarului nr. x/300/2008, mai trebuie spus că, prin încheierea pronunţată de O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, a fost admisă cererea de notare asupra aceluiaşi imobil, formulată de numiţii S.M. şi S.N.
Faţă de cele arătate, având în vederea dispoziţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, instanţa a procedat la verificarea legalităţii măsurii dispuse de O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, apreciind că plângerea formulată de petenţii B.C. şi B.I. este întemeiată şi a fost admisă, pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.
Astfel, în conformitate cu art. 26 alin. (4) din legea sus-men-ţionată, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri, respectiv intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Potrivit alin. (4) lit. c) al acestui articol, notarea poate avea ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor judiciare referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, a acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară. De asemenea, art. 19 alin. (1) pct. C lit. b) din Legea nr. 7/1996 prevede, printre altele, că se înscriu în cartea funciară acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în cartea funciară. De asemenea, în ipoteza imobilelor neînscrise în cartea funciară, astfel de acţiuni în justiţie se înscriu în vechile registre de publicitate imobiliară, după cum prevede art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996.
In acord cu principiul legalităţii care presupune exactitatea, corectitudinea şi certitudinea înscrierilor în cartea funciară, registratorul este chemat să respecte legalitatea formală şi legalitatea materială, în primul rând, acesta poate să încuviinţeze numai înscrierile actelor şi faptelor anume prevăzute de lege sau, după caz, permise, şi nu se poate sprijini decât pe cererea şi actele care o însoţesc. în al doilea rând, acesta trebuie să cerceteze dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi de formă cerute de lege şi dacă din cuprinsul cărţii funciare nu există vreo piedică la săvârşirea înscrierii.
Verificând respectarea acestor cerinţe de către registratorul de carte funciară la pronunţarea încheierii, instanţa a constatat că acesta a respectat legalitatea formală şi materială, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996, în privinţa capătului de cerere principal vizând notarea interdicţiei de înstrăinare. Astfel, situaţia juridică a imobilului, după
cum a fost descrisă de petenţi, nu justifică notarea interdicţiei de vânzare asupra acestuia, deoarece o asemenea măsură nu este prevăzută de lege în ipoteza analizată, ceea ce determină soluţia corectă de respingere a notării, atât timp cât registratorul de carte funciară poate înscrie în cartea funciară numai acele acte şi fapte anume prevăzute de lege. De altfel, petenţii nici nu au contestat încheierea pronunţată sub acest aspect.
Principalul motiv al prezentei plângeri este dată de nesoluţiona-rea capătului subsidiar de cerere privind notarea litigiilor din dosarele nr. x/300/2008 şi nr. y/300/2010 ale Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, petenţii susţinând că nu au renunţat la susţinerea acestei solicitări, în timp ce registratorul de carte funciară şi-a argumentat nepronunţarea pe discuţia purtată cu unul dintre petenţi, din care a înţeles că aceştia nu mai insistă în cererea de notare a litigiilor, motivat de faptul că alte persoane au obţinut anterior notarea unuia dintre cele două dosare privind acelaşi imobil.
Examinând înscrisurile existente în dosarul O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, instanţa a constatat că, prin cererea depusă la data de 01.07.2010, petenţii B.C. şi B.l. au solicitat ca, în cazul în care se respinge cererea de notare a interdicţiei de vânzare asupra imobilului, să se admită cererea de notare a celor două litigii asupra aceluiaşi imobil. De asemenea, se observă că la dosar nu a fost depusă nicio cerere scrisă ulterioară prin care cei doi petenţi să fi renunţat la această solicitare subsidiară, astfel că registratorul de carte funciară avea obligaţia să dea curs cererii formulate, atât timp cât situaţia premisă s-a realizat prin respingerea capătului principal de cerere.
Invocarea renunţării verbale în faţa registratorului de carte funciară, în lipsa unei cereri scrise în acest sens, nu poate fi reţinută de instanţa judecătorească ca argument temeinic pentru nepronunţare, atât timp cât discuţia a fost purtată doar cu unul dintre petenţi, iar nu cu ambele părţi solicitante, fiind necesar un mandat special pentru
renunţare. In plus, chiar registratorul de carte funciară, în motivarea soluţiei sale, nu a arătat în mod clar şi explicit că petenţii au renunţat la soluţionarea cererii subsidiare de notare, ci a folosit o exprimare ambiguă în sensul că „a înţeles că nu se doreşte notarea litigiului”, fară a preciza că este cert că petenţii nu au solicitat respectiva notare. Or, în cazul purtării unor discuţii neclare, contradictorii, registratorul de carte funciară avea obligaţia de a lămuri limitele învestirii sale şi de a cere ambilor petenţi să-şi exprime poziţia faţă de cererea
iniţial formulată, având în vedere că procedura în faţa acestuia este una exclusiv scrisă, discuţiile orale fiind permise doar pentru lămuriri suplimentare care îşi găsesc suportul în înscrisurile depuse. Aşa cum s-a arătat mai sus, legalitatea formală a înscrierilor în cartea funciară presupune, printre altele, că toate înscrierile se fac exclusiv pe baza cererii şi a înscrisurilor ataşate, iar nu pe baza unor explicaţii orale sau a unor înscrisuri ulterioare, neavute în vedere de registrator şi nedepuse în dosarul format la autoritatea de cadastru. De aceea, o eventuală renunţare la capătul subsidiar de cerere nu se putea face decât în scris, nefiind suficientă declaraţia verbală în acest sens.
In raport de cele arătate, instanţa consideră că lăsarea nesoluţionată a cererii petenţilor de notare a litigiilor în cartea funciară constituie o încălcare a legalităţii formale căreia i se supune registratorul de carte funciară, iar soluţia este nelegală sub acest aspect, ci, în situaţia analizată, era necesar a se pronunţa asupra fondului cererii subsidiare.
Procedând la verificarea legalităţii şi temeiniciei cererii formulate şi nesoluţionate, ţinând seama de faptul că în procedura prevăzută de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 judecătorul este limitat a îndeplini atribuţiile pe care registratorul de carte funciară este în drept şi obligat să le realizeze, instanţa consideră că cererea de notare a celor două litigii îndeplineşte cerinţele prevăzute de art. 26 alin. (4) lit. c) şi art. 58 alin. (2) din actul normativ indicat. De altfel, chiar în cuprinsul motivării sale, registratorul de carte funciară a apreciat îndeplinite condiţiile pentru notarea litigiului, în plus, o cerere similară a altor persoane, respectiv a numiţilor S.M. şi S.N., a fost admisă cu referire la acelaşi imobil şi la acelaşi litigiu, ce formează obiectul dosarului nr. x/300/2008 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti.
Cât priveşte legalitatea formală, se observă că notarea vizează două litigii aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti, dovedite cu certificatele de grefa eliberate la data de 30.06.2010 de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, o astfel de notare fiind prevăzută expres de dispoziţiile art. 19 alin. (1) pct. C lit. b) şi art. 26 alin. (4), coroborate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996. De asemenea, pentru soluţionarea cererii de înscriere în cartea funciară a notării se au în vedere exclusiv cererea formulată de către petenţi, certificatele de grefa care atestă existenţa litigiilor pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti şi cererile de chemare în judecată care probează obiectul celor două procese.
In privinţa legalităţii materiale, se constată că înscrisurile care justifică notarea îndeplinesc condiţiile de fond şi de formă cerute de lege pentru valabilitatea lor, respectiv sunt eliberate de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti pe rolul căreia sunt înregistrate dosarul nr. x/300/2008 şi nr. y/300/2010, conţin semnătura grefierului şef şi ştampila instituţiei, în conformitate cu art. 128 din Hotărârea nr. 387/2005 a Consiliului Superior al Magistraturii, şi indică numele părţilor litigiului, precum şi obiectul acestuia cu referire implicită la imobilul situat în mun. Bucureşti, sector 2. Legătura celor două litigii cu acest imobil este în plus dovedită cu conţinutul cererilor de chemare în judecată, ataşate de către petenţi în dosar.
Mai trebuie precizat că dispoziţiile art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996 nu disting după cum litigiul se află în faza procesuală a fondului, a căilor ordinare sau extraordinare de atac, astfel că este lipsit de relevanţă sub acest aspect faptul că unul dintre litigii vizează o cerere de revizuire. Evident, în cazul în care notarea acestui litigiu se va dovedi abuzivă prin raportare la soluţia ce se va pronunţa în cauză şi va avea consecinţe păgubitoare pentru proprietarul actual al bunului, acesta are deschisă calea unei acţiuni în răspundere civilă delictuală pentru acoperirea eventualei pagube pricinuite prin notarea cu rea-credinţă a cererii de revizuire.
în aceste condiţii, având în vedere limitele verificărilor efectuate în materia înscrierilor în cartea funciară, instanţa a considerat că sunt îndeplinite în cauză cerinţele art. 47-48 din Legea nr. 7/1996, astfel că a admis cererea de notare a celor două litigii, cerere care în mod nelegal a fost lăsată nesoluţionată de registratorul de carte funciară.
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 4576 din 5 aprilie 2011, nepublicată
Comentarii: în faţa registratorului de carte funciară se derulează o procedură graţioasă, necontencioasă, eminamente scrisă, iar nu orală, atât timp cât art. 49 din Legea nr. 7/1996 prevede în clar că acesta este chemat să se pronunţe pe baza cererii de înscriere în cartea funciară şi a înscrisurilor depuse în justificarea acesteia. Acest lucru înseamnă că voinţa părţii interesate este aceea care îmbracă forma scrisă, iar nu verbală, întrucât numai raportat la această voinţă este posibilă stabilirea cu claritate a limitelor învestirii auto-
Hotărârea primei instanţe a rămas definitivă şi irevocabilă prin neexerci-tarea căilor de atac în termenul legal.
rităţii de cadastru şi crearea contextului necesar care să asigure o corectă informare a tertilor interesati.
De aceea, odată formulată cererea de înscriere, retragerea acesteia în tot sau în parte se poate realiza exclusiv în formă scrisă, iar nu orală, fiind necesar ca actul de dispoziţie să poarte semnătura solicitantului. Lipsa unei cereri scrise care să consemneze actul de renunţare la cererea de înscriere sau numai la unul dintre capetele de cerere nu poate fi complinită printr-o menţiune în cuprinsul încheierii date de registrator cu referire la pretinsul act verbal de dispoziţie, deoarece, într-o atare situaţie, este exclusă realizarea eficientă a oricărui control ulterior de legalitate, în căile de atac prevăzute de art. 50 din Legea nr. 7/1996.
în lipsa unei dispoziţii speciale derogatorii, cererea de renunţare la soluţionarea cererii de înscriere, fie că este totală sau parţială, fie că modifică sau precizează cererea iniţială, este obligatoriu să fie realizată în scris pentru a asigura deplina eficienţă a sistemului de publicitate imobiliară.
în ipoteza pluralităţii de persoane interesate, semnatare ale aceleiaşi cereri de înscriere, în mod evident actul de dispoziţie al uneia dintre acestea nu afectează dreptul celorlalte de a primi o soluţie cu privire la cererea de înscriere cu care au înţeles să învestească autoritatea de cadastru competentă.
Dacă registratorul de carte funciară, cu încălcarea regulilor de mai sus, lasă nesoluţionată cererea de înscriere, în tot sau în parte, remediul procesual este acela al exercitării căilor de atac ale cererii de reexaminare şi plângerii, prevăzute de art. 50 din Legea nr. 7/1996. Soluţia pronunţată în aceste căi de atac nu poate fi aceea a restituirii cererii la registratorul de carte funciară care nu s-a pronunţat, deoarece o atare rezolvare nu este prevăzută de lege, iar restituirea ar afecta însăşi circulaţia juridică a imobilelor şi ar întârzia nejustificat adoptarea unei soluţii asupra cererii de înscriere.
| ← Cerinţa ataşării înscrisului original sau a unei copii... | Lipsa numărului cadastral. Respingerea cererii de intabulare. → |
|---|
