Imobil dobândit la licitaţie publică prin adjudecare în urma unei executări silite de la o altă persoană decât cea care figurează în calitate de proprietar înscris în cartea funciară. Condiţii necesare pentru intabulare
| Comentarii |
|
Raportat la dispoziţiile art. 22 şi 20 din Legea nr. 7/1996, corect avute în vedere de instanţele anterioare, respingerea cererii petentei a fost determinată de lipsa calităţii de titular tabular al dreptului de proprietate al celui împotriva căruia urma să se facă înscrierea. Având în vedere situaţia specifică din prezenta cauză, ordinea logică a înscrierilor în cartea funciară trebuie să fie: mai întâi, radierea dreptului de proprietate al celui ce figurează în calitate de proprietar în cartea funciară - ce se poate face în baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile dată în dosarul nr... al Tribunalului Bucureşti - şi apoi intabularea dreptului de proprietate al recurentei-petente în baza actului de adjudecare invocat de aceasta.
Secţia I civilă, Decizia nr. 2212 din 29 mai 2012
OCPI … a înaintat Judecătoriei Târgoviște plângerea formulată de petenta … împotriva încheierii de carte funciară nr. 46138/24.06.2011 emisă de OCPI Dâmbovița - Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Târgoviște, plângerea fiind înregistrată pe rolul Judecătoriei Târgoviște sub nr. 9459/315/2011.
Prin plângerea formulată, petenta a solicitat desființarea încheierii sus-menționate a OCPI - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, iar pe fond admiterea cererii de intabulare a dreptului de proprietate al petentei asupra imobilului situat în Târgoviște, str. Laminorului nr. 16, jud. Dâmbovița, expres descris, înscris în CF a orașului Târgoviște sub numărul indicat.
în motivarea plângerii, petenta a susținut că prin cererea înregistrată la OCPI Dâmbovița a solicitat intabularea dreptului său de proprietate privind imobilul situat în Târgoviște, str. Laminorului nr.16, arătând în susținerea cererii că a dobândit acest drept în baza actului de adjudecare încheiat la 16.05.2011, în dosarul de executare nr.16/2010.
în privința actului de adjudecare, petenta a învederat că în calitate de creditoare în dosarul de executare nr.16/2010 a hotărât să adjudece imobilul urmărit silit în contul creanței, în conformitate cu art. 512 alin. (2) C.proc.civ., iar executorul judecătoresc a întocmit actul de adjudecare în cuprinsul căruia a menționat că reprezintă titlu de proprietate și poate fi înscris în cartea funciară conform art. 516 pct.8 C.proc.civ.
întrucât, potrivit legii, actul de adjudecare constituie titlu de proprietate și poate fi înscris în cartea funciară, s-a arătat de către petentă că a considerat că OCPI - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară … era dator să facă înscrierea corespunzătoare și, cu toate acestea, prin încheierea nr. 35287/26.05.2011 petentei i s-a respins cererea, reținându-se în mod greșit că nimeni nu se poate substitui instanței de judecată până la soluționarea irevocabilă a litigiului ce face obiectul dosarului nr.13360/3/2010 în care Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, a pronunțat deja sentința indicată.
A învederat petenta că împotriva acestei încheieri a formulat cerere de reexaminare, solicitând modificarea ei și pe fond, intabularea dreptului, întrucât această intabulare are la bază un act de adjudecare ce constituie titlu de proprietate potrivit legii și nu sentința comercială nr.13360/3/2010, iar prin încheierea nr. 46138/24.06.2011, OCPI …- Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară a respins cererea de reexaminare ca neîntemeiată, păstrând soluția inițială de respingere a cererii de intabulare, încheierea respectivă fiind netemeinică și nelegală.
Aceasta, deoarece, petenta nu a solicitat intabularea dreptului de proprietate în baza sentinței comerciale nr. 10019/25.10.2010, ci în baza actului de adjudecare din data de 16.05.2011, iar raportat la speța de față, nu era și nu este necesară prezentarea unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, textul art. 20 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 neprevăzând două condiții cumulative, ci separate, fiecare suficientă pentru realizarea înscrierii.
A susținut petenta că actul de adjudecare este un act de autoritate opozabil inclusiv actualului titular tabular - SC …, fapt pe deplin suficient pentru a justifica admiterea cererii de intabulare a dreptului de proprietate al petentei, susținându-se că eroarea registratorului săvârșită cu prilejul respingerii cererii de intabulare este cu atât mai mare cu cât el însuși a menționat în cuprinsul încheierii că actul de adjudecare reprezintă act administrativ și câtă vreme actul administrativ înlocuiește acordul de voință cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, trebuia întabulat dreptul de proprietate pe numele petentei și respectiv, radiat dreptul de proprietate de pe numele SC … conform art. 20 din Legea nr. 7/1996.
Pe baza probelor cu înscrisuri administrate în cauză, prin sentința civilă nr. 3239/19.10.2011, Judecătoria Târgoviște a respins cererea formulată de petentă.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut, în esență, că la data de 18.05.2011, BNP Asociați … s-a adresat OCPI cu o cerere de înscriere a dreptului de proprietate al petentei, asupra imobilului descris, iar OCPI a respins cererea de înscriere, împotriva căreia petenta a formulat cerere de reexaminare, care, de asemenea, a fost respinsă.
A constatat prima instanță că din analiza CF nr… Târgoviște rezultă că în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 29/08.01.2010 a fost intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului în favoarea SC …, iar la data de 16.05.2011 a fost încheiat actul de adjudecare în dosarul de executare nr. 16/2010, privind imobilele situate în Târgoviște, str. Laminorului, nr.16, județul Dâmbovița ce au fost proprietatea unei ale societăți comerciale, debitoare.
Instanța de fond a arătat că sunt adevărate susținerile petentei conform cărora, în temeiul dispozițiilor art. 518 Cod procedură civilă, prin actul de adjudecare proprietatea imobilelor ce au făcut obiectul urmăririi silite se transmit de la debitor, la adjudecatar - petenta din prezenta cauză, însă, debitoarea anterior menționată a vândut prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 29/8.01.2010 imobilele a căror înscriere se solicită către o altă societate, care și-a intabulat dreptul de proprietate.
S-a reținut că potrivit dispozițiilor art. 24 din Legea nr. 7/1996: „înscrierea unui drept se poate face numai: a) împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută și b) împotriva aceluia, care, înainte de a fi înscris și-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată”, concluzionându-se că după înregistrarea oricărei cereri de înscriere în cartea funciară, unul dintre primele aspecte care trebuie verificate pentru a fi admisă cererea, este tocmai identitatea dintre cel înscris în cartea funciară (posesorul tabular) și cel care figurează în actul juridic prezentat ca fiind persoana care a transmis, constituit sau, după caz, modificat dreptul intabulat în cartea funciară respectivă, identitate care nu se regăsește în cazul de față. în caz contrar, s-a arătat că în mod evident, este înfrânt principiul relativității și cererea de înscriere urmează a fi respinsă.
De esența principiului relativității, reglementat prin dispozițiile art. 24-26 din Legea nr. 7/1996, a arătat prima instanță, nu este existența consimțământului celui înscris ca titular al dreptului înscris în cartea funciară ci, mai degrabă, dovada legăturii juridice dintre antecesorul tabular și succesorul tabular și din chiar textul legal, rezultă că acest principiu reprezintă regula de drept în temeiul căreia înscrierea unui drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, este înscris sau, după caz, urmează să fie înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea va fi făcută și cum în speță a rezultat că nu s-a adjudecat de la proprietarul înscris în cartea funciară, s-a conchis că în mod corect a fost respinsă cererea de înscriere formulată de petentă.
împotriva sentinței primei instanțe a declarat apel petenta criticând-o ca nelegală și netemeinică, susținând că sentința atacată a fost dată cu încălcarea prevederilor speciale ale art. 517 alin. (1) și art. 518 alin. (1) și (2) C.proc.civ., coroborate cu dispozițiile art. 112 alin. (2) din Ordinul ANCPI nr.633/2006, precum și cu încălcarea dispozițiilor art. 885 alin. (2) și (4) din C.civ., ce au înlocuit art. 20 din Legea nr. 7/1996 și ale art. 2 alin. (1) din Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătorești.
S-a conchis că în mod greșit a apreciat prima instanță faptul că pentru admiterea oricărei cereri de înscriere în cartea funciară este necesar ca titularul tabular să fie persoana care a transmis, constituit sau, după caz, modificat dreptul intabulat, întrucât din interpretarea sistematică/coroborată a dispozițiilor legale mai sus arătate, rezultă că după finalizarea executării silite, actul de adjudecare intră în circuitul civil și produce efecte erga omnes, indiferent de persoana înscrisă în cartea funciară.
Sub aspectul netemeiniciei, s-a susținut că sentința nu a ținut cont de ansamblul materialului probator administrat în cauză, în raport de efectele admiterii acțiunii revocatorii privind contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.29/08.01.2010, titlul de proprietate al SC … fiind inopozabil apelantei și, în egală măsură, îi este inopozabilă și înscrierea în cartea funciară pe numele SC ….
S-a mai învederat că sentința sus-menționată este executorie conform art. 7208 C.proc.civ. și este opozabilă și SC …, care a fost parte în proces, sentința respectivă fiind confirmată de către Curtea de Apel București prin respingerea apelului.
Prin decizia civilă nr. 21 din 25.01.2012 pronunțată de Tribunalul Dâmbovița a fost respins apelul ca nefondat.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că instanța de fond a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 22 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului funciar, cu privire la condițiile necesare înscrierii unui drept în cartea funciară, în raport de dispozițiile art. 518 alin. (2) C.proc.civ. cu privire la efectele intabulării unui act de adjudecare a unui bun imobil și de art. 885 din N.C.C., referitor la dobândirea și stingerea drepturilor reale asupra imobilelor.
S-a arătat că s-a reținut corect de instanța de fond faptul că din actele de proprietate și încheierile de carte funciară prezentate de părți, rezultă că titularul dreptului înscris în cartea funciară ce se contestă este SC …, potrivit încheierii nr. 1454/15.01.2010, pentru imobilul în discuție, în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 29/08.01.2010 de către Notarul Public R.I.D.
S-a mai reținut că într-adevăr, la data de 16 mai 2011 s-a încheiat actul de adjudecare emis de Executorul Judecătoresc pentru imobilul situat în Târgoviște, str. Laminorului, nr. 16, imobil ce a fost proprietatea debitoarei SC …, o altă societate comercială, iar petenta a fost adjudecatară.
Tribunalul a apreciat că într-o asemenea împrejurare, chiar dacă actul de adjudecare urmează a fi intabulat pe numele adjudecatarei în cartea funciară, potrivit dispozițiilor art. 518 C.proc.civ., intabularea trebuie să respecte procedurile legii speciale, respectiv art. 22 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului funciar, în sensul că înscrierea unui drept se poate efectua numai cu îndeplinirea celor două condiții expres prevăzute de legiuitor: împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută ori împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, și-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată.
Tribunalul a constatat că petenta a solicitat intabularea imobilului în baza unui act de adjudecare, prin adjudecarea imobilului de la debitoarea SC … și nu de la SC …, care are în proprietate acest imobil și este înscrisă în cartea funciară cu acest imobil.
în acest context, s-a arătat că petenta trebuie să solicite radierea imobilului în discuție din cartea funciară înregistrat pe numele SC…, potrivit dispozițiilor speciale ale Legii nr. 7/1996, iar apoi, în baza acestui titlu, să-și intabuleze dreptul său de proprietate asupra imobilului adjudecat, cu respectarea art. 22 din Legea nr. 7/1996, sub acest aspect criticile apelantei fiind nefondate, apelanta dând o interpretare subiectivă textelor de lege anterior menționate.
Totodată, tribunalul a apreciat că hotărârea instanței de fond nu este netemeinică, deoarece s-a bazat pe toate înscrierile succesive din cartea funciară a imobilului în discuție, reținându-se că prin încheierea nr. 4613 din 10.06.2011 OCPI a respins cererea de reexaminare a încheierii nr. 35287/28.05.2011 a petentei, pentru motivul aplicării în cauză a dispozițiilor speciale ale art. 22 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare.
împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs petenta, criticând-o ca nelegală, invocând art. 304 pct. 9 C.proc.civ., conform căruia hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
Astfel, s-a arătat că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea prevederilor speciale ale art. 517 alin. (1) și art. 518 alin. (1) și (2) C.proc.civ., coroborate cu prevederile art. 112 alin. (2) din Ordinul ANCPI nr. 633/2006, la care s-a făcut referire, întrucât nu dispozițiile art. 22 din Legea nr. 7/1996 (în prezent art. 893 din N.C.C.) aveau valoarea de norme speciale, ci dispozițiile art. 517 alin. (1) și 518 alin. (1) și (2) C.proc.civ., coroborate cu prevederile art. 112 alin. (2) din Ordinul ANCPI nr.633/2006 aveau aceasta valoare.
S-a învederat că în mod greșit instanța de apel a apreciat că pentru admiterea oricărei cereri de înscriere în cartea funciară este necesar ca titularul tabular să fie persoana care a transmis, constituit sau, după caz, modificat dreptul intabulat, întrucât din interpretarea sistematică/coroborată a dispozițiilor legale mai sus arătate, rezultă că după finalizarea executării silite, actul de adjudecare intră în circuitul civil și produce efecte erga omnes indiferent de persoana înscrisă în cartea funciară.
Se mai arată că hotărârea apelată a fost dată cu aplicarea greșită/încălcarea prevederilor art. 885 alin. (2) si (4) din C.civ. (care au înlocuit art. 20 din Legea nr.7/1996) și ale art. 2 alin. (l) din Legea nr.188/2000 - privind executorii judecătorești.
Astfel, învederează recurenta, contrar susținerilor instanței de apel, în lumina dispozițiilor art. 885 alin. (2) și (4) din C.civ. și ale art. 2 alin. (1) din Legea nr. 188/2000, recurenta nu trebuie și nici nu poate să ceară pe cale separată radierea imobilului în discuție din cartea funciară înregistrat pe numele SC VM SRL, întrucât imobilul nu poate rămâne înregistrat în cartea funciară fără titular și tocmai de aceea, cererea de înscriere în cartea funciară ține loc și de solicitare de radiere a titularului anterior.
Se arată că susținerea instanței de apel este, de altfel, confuză, contradictorie și lipsită de temei legal, întrucât simpla radiere a unui titular tabular nu creează prin ea însăși un titlu pentru înregistrarea unui alt titular tabular (cum greșit s-a arătat), iar odată radiat vechiul titular tabular din cartea funciară, nu se mai poate face înregistrarea noului titular tabular cu respectarea art. 22 din Legea nr. 7/1996 (nemaifiind nimeni înregistrat în cartea funciară).
Interpretarea originală a dispozițiilor legale din materia intabulării actului de adjudecare, dată de către Tribunalul Dâmbovița, este contrazisă, conform susținerilor recurentei, atât de dispozițiile legale mai sus enunțate, cât și de practica unitară a tuturor celorlalte instanțe de toate gradele, acestea din urma stabilind, în mod unitar, că cererea de înscriere a unui titlu de proprietate înglobează și solicitarea de radiere a dreptului anterior. Această din urmă interpretare este corectă, atât pentru că este conformă regulilor logicii juridice, cât și datorită faptului că previne încărcarea inutilă a rolului instituțiilor statului și în special a instanțelor judecătorești și previne totodată formalismul excesiv.
în măsura în care instanța de apel ar fi analizat dispozițiile art. 885 alin. (2) și (4) din C.civ. și ale art. 2 alin. (1) din Legea nr.188/2000 privind executorii judecătorești, dar și materialul probator administrat, arată recurenta, ar fi constatat că poate dispune radierea dreptului de proprietate al SC VM SRL și intabularea dreptului său de proprietate, întrucât dreptul de proprietate al SC VM SRL a fost infirmat printr-o hotărâre judecătorească definitivă, iar dreptul său de proprietate a fost constatat printr-un act juridic irevocabil.
Subliniază recurenta că potrivit art. 885 alin. (2) C.civ., „drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial (…)”, iar conform art. 885 alin. (4) C.civ. „hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorității administrative va înlocui acordul de voință sau, după caz, consimțământul titularului.”
De asemenea, se arată că potrivit art. 2 alin. (1) din Legea nr.188/2000, „actul îndeplinit de executorul judecătoresc, în limitele competențelor legale, purtând ștampila și semnătura acestuia, precum și numărul de înregistrare și data, este act de autoritate publică și are forța probantă prevăzută de lege.”
Se învederează că din interpretarea corelată a textelor de lege indicate rezultă că actul de adjudecare în temeiul căruia s-a solicitat intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat reprezintă act de autoritate în lumina dispozițiilor art. 885 alin. (4) C.civ. (care a înlocuit dispozițiile art. 20 alin. (3) din Legea nr. 7/1996), astfel că existența sa este suficientă pentru radierea vechiului drept și intabularea dreptului la care face referire, indiferent de persoana înscrisă în cartea funciară.
Apreciază recurenta că soluția instanțelor anterioare este cu atât mai nelegală cu cât actul de adjudecare în temeiul căruia s-a cerut intabularea dreptului în cartea funciară a fost deja calificat de registratorul de carte funciară ca „act administrativ”, iar câtă vreme actul administrativ înlocuiește acordul de voință cerut în vederea radierii/înscrierii drepturilor reale, trebuia intabulat dreptul de proprietate pe numele recurentei și respectiv, radiat dreptul de proprietate de pe numele societății VM SRL, conform art. 20 din Legea nr. 7/1996 (în prezent art. 885 C.civ.).
Mai susține recurenta că hotărârea a fost dată cu încălcarea art. 129 alin. (5) și a art. 261 pct. 5 C.proc.civ.
Sub acest aspect, se arată că instanța de apel nu a stăruit cu nimic pentru a preveni orice greșeală în aflarea adevărului, arătând greșit ca imobilul din str. Laminorului nr. 16 se afla în proprietatea societății VM SRL și nu a analizat motivul de apel întemeiat pe sentința comercială nr. 10019/25.10.2010 a Tribunalului București - Secția a VI-a comercială și pe decizia pronunțată de Curtea de Apel București la data de 28.11.2011, în dosarul nr. 13360/3/2010.
în acest fel, arată recurenta, s-au încălcat dispozițiile art. 261 pct. 5 C.proc.civ., în conformitate cu care : „hotărârea trebuie să cuprindă motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților”.
în condițiile în care dispoziția legală enunțată a fost edictată în scopul de a asigura o bună administrare a justiției, de a întări încrederea justițiabililor în hotărârile judecătorești și de a da posibilitatea instanțelor superioare să-și exercite controlul judiciar, se arată că nesocotirea ei atrage nulitatea absolută și necondiționată a hotărârii, fiind încălcate formele esențiale de procedură care asigură desfășurarea normală a procesului și respectarea dreptului la apărare.
în măsura în care instanța de apel și-ar fi îndeplinit obligația legală de a stărui pentru a preveni orice greșeală în aflarea adevărului și ar fi analizat totalitatea motivelor de apel invocate, învederează recurenta, ar fi constatat că în realitate, nu a susținut netemeinicia hotărârii instanței de fond pentru că nu s-ar fi ținut cont de înscrierile succesive din cartea funciară ( cum greșit s-a reținut), ci a susținut netemeinicia hotărârii pentru că nu s-a ținut cont de faptul că dreptul de proprietate al SC VM SRL a fost infirmat printr-o hotărâre definitivă.
Apreciază recurenta că în măsura în care instanța de apel ar fi analizat motivul real de apel pe care l-a invocat și probele administrate în susținerea acestuia (respectiv hotărârile judecătorești), ar fi constatat că societatea VM SRL nu mai este proprietara imobilului din Târgoviște, str. Laminorului nr. 16, întrucât titlul său de proprietate, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 29/8.01.2010, a fost atacat cu acțiune revocatorie și a fost revocat prin sentința comercială nr. 10019/25.10.2010 a Tribunalului București - secția a VI-a comercială, anterior emiterii actului de adjudecare, această hotărâre fiind confirmată și prin decizia pronunțată de Curtea de Apel București la data de 28.11.2011, în dosarul nr. 13360/3/2010.
în raport de efectele admiterii acțiunii revocatorii privind contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 29/8.01.2010, încheiat între SC G.I. SRL și SC V.M. SRL, titlul de proprietate al SC V.M. SRL este inopozabil recurentei și, în egală măsură, îi este inopozabilă recurentei și înscrierea din Cartea Funciară pe numele societății V.M. SRL, conform principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, cu atât mai mult cu cât prin sentința comercială nr.10019/25.10.2010 a Tribunalului București - Secția a VI-a Comercială s-a dovedit și constatat complicitatea la fraudă a titularului tabular SC V.M. SRL, iar frauda corupe totul (fraus omnia corrumpit).
Se solicită a se observa că sentința comercială nr.10019/25.10.2010 a Tribunalului București - Secția a VI-a Comercială este executorie conform art. 7208 C.proc.civ. și este opozabilă în egală măsură și societății V.M. SRL, care a fost parte în proces.
Ca atare, arată recurenta, chiar și în cazul în care prin absurd s-ar aprecia că pentru înscrierea dreptului său în cartea funciară este necesară prezentarea unei hotărâri care să înlocuiască acordul de voință sau consimțământul titularului tabular, sentința comercială nr. 10019/25.10.2010 este la momentul de față aptă să înlocuiască consimțământul societății V.M. SRL, conform dispozițiilor art. 885 C.civ., fiind definitivă conform art. 377 alin. (1) pct. 3 C.proc.civ.
S-a solicitat pentru aceste motive admiterea recursului, modificarea în totalitate a deciziei atacate în sensul admiterii apelului declarat împotriva sentinței civile nr. 3239 din data de 19.10.2011, pronunțată de Judecătoria Târgoviște, modificării în tot a acestei sentințe și pe fond admiterea plângerii, desființarea încheierii nr. 46138 din 24.06.2011 dată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Dâmbovița - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Târgoviște și în consecință, admiterea cererii de intabulare a dreptului de proprietate al recurentei asupra imobilului situat în Târgoviște, Str. Laminorului nr…., expres descris.
Examinând decizia atacată, prin prisma criticilor formulate în recurs, în raport de actele și lucrările dosarului, de dispozițiile legale ce au incidență în soluționarea cauzei, Curtea constată că recursul este nefondat potrivit considerentelor ce urmează :
La data de 16.05.2011 a fost întocmit, în conformitate cu dispozițiile art. 516 C.proc.civ., în dosarul de executare nr.16/2010 al Societății Civile Profesionale de Executori Judecătorești M. D. și M.A.D., actul de adjudecare asupra imobilului situat în Târgoviște, str. Laminorului nr…, jud. Dâmbovița, compus din teren curți-construcții în suprafață de 1966,93 mp și construcție P+1 ( fosta cantină SARO, ce a fost amenajată pentru funcționalități medicale, unde își desfășoară activitatea Centrul de Dializă „Renal Care” Târgoviște), înscris în Cartea Funciară a orașului Târgoviște sub nr. 15639, având număr cadastral 1307/1/17.
Imobilul sus-menționat a fost adjudecat în contul creanței, la licitație publică, în dosarul de executare nr. nr.16/2010, la termenul din data de 21.04.2011, pe numele licitatorului adjudecatar SC GC & S SRL, recurenta - petentă din prezenta cauză, pentru suma de 1.772. 175 lei, debitor în dosarul respectiv figurând SC G I SRL.
Este adevărat că art. 517 alin. (1) C.proc.civ. stipulează că un exemplar de pe actul de adjudecare se va preda dobânditorului spre a-i servi ca titlu de proprietate și pentru a fi înscris în cartea funciară, iar potrivit art. 518 alin. (1) C.proc.civ., prin actul de adjudecare proprietatea imobilului sau, după caz, un alt drept real care a făcut obiectul urmăririi silite se transmite de la debitor la adjudecatar, după cum și art. 112 alin. (2) din Ordinul ANCPI nr.633/2006 statuează că actul de adjudecare se va înainta biroului teritorial la care este înscris imobilul adjudecat, pentru înscrierea noilor date privind regimul juridic al acestuia, ca urmare a cererii depuse în acest sens, în urma achitării tarifului legal, însă aceste prevederi legale nu exclud, astfel cum pretinde nejustificat recurenta, aplicarea dispozițiilor de principiu consacrate în legea cu caracter special nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare și a căror corectă aplicare a fost făcută de instanțele anterioare.
în conformitate cu disp. art. 22 din Legea nr. 7/1996 înscrierea unui drept se poate efectua numai: a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută; b) împotriva aceluia care, înainte, și-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată.
Prin urmare, este obligatoriu a se verifica dacă cel de la care se strămută proprietatea este înscris în cartea funciară sau urmează a fi înscris concomitent cu titularul dreptului asupra căruia urmează a se face înscrierea.
Or, ceea ce este specific în speța de față, este faptul că în cartea funciară 71067, provenită din conversia de pe hârtie a CF numărul 15639 Târgoviște, imobilul în discuție este intabulat având ca proprietar pe SC V.M. SRL, în cota de 1/1, de sub B2, societate care a dobândit proprietatea asupra imobilului respectiv în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.29/08.01.2010 de Biroul Notarului Public R.I.D., contract încheiat cu SC G.I. SRL, imobilul nefiind în consecință intabulat în cartea funciară pe numele acestei din urmă societăți comerciale, ce a figurat în calitate de debitor în dosarul de executare silită nr.16/2010, în care recurenta-pârâtă a adjudecat imobilul în contul creanței, la licitație publică.
în conformitate cu art. 20 alin. (1) din Legea nr.7/1996, în vigoare la data înregistrării cererii de intabulare formulată de petentă la OCPI Dâmbovița - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Târgoviște, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil, iar potrivit alin. (2) al art. 20, drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului dreptului; acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere; dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane.
De asemenea, potrivit alin. (3) al art. 20 din Legea nr.7/1996, hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorității administrative va înlocui acordul de voință cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor.
Dispozițiile legale sus-enunțate, ale art. 20 din Legea nr.7/1996, au fost abrogate fiind înlocuite de art. 885 din N.C.C., art. 885 alin. (2) statuând că drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris notarial, iar acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenței juridice a titularului dacă acesta era o persoană juridică.
Totodată, potrivit art. 885 alin. (4) din N.C.C., hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorității administrative, va înlocui acordul de voință sau, după caz, consimțământul titularului.
împrejurarea că actul de adjudecare a fost calificat chiar de registrator ca un act administrativ, iar potrivit art. 2 alin. (1) din Legea nr.188/2000, actul îndeplinit de executorul judecătoresc, în limitele competențelor legale, purtând ștampila și semnătura acestuia, precum și numărul de înregistrare și data, este act de autoritate publică și are forța probantă prevăzută de lege, nu justifică, în prezenta cauză, admiterea cererii de intabulare formulată de petentă, câtă vreme, raportat la dispozițiile art. 22 și 20 din Legea nr. 7/1996, corect avute în vedere de instanțele anterioare, respingerea cererii petentei a fost determinată de lipsa calității de titular tabular al dreptului de proprietate al celui împotriva căruia urma să se facă înscrierea.
Se impune a se menționa că prin încheierea nr. 59702/04.11.2010, în baza certificatului de grefă emis în dosarul nr.13360/3/2010 al Tribunalului București, a fost notat litigiul având ca obiect tocmai revocarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 29/8.01.2010 de BNP R.I.D, încheiat între SC G.I. SRL și SC V. M. SRL.
Ca atare, raportat la situația specifică din prezenta cauză, ordinea logică a înscrierilor în cartea funciară trebuie să fie: mai întâi, radierea dreptului de proprietate al SC V. M. SRL, ce se poate face în baza hotărârii judecătorești definitive și irevocabile dată în dosarul nr.13360/3/2010 al Tribunalului București și apoi intabularea dreptului de proprietate al recurentei-petente în baza actului de adjudecare invocat de aceasta.
Această ordine a fost corect reținută și de instanța de apel, ce a confirmat sentința primei instanțe, fiind neîntemeiată critica recurentei prin care se susține că motivarea tribunalului sub acest aspect ar fi confuză, contradictorie și lipsită de temei legal, ordinea respectivă fiind impusă în pricina de față tocmai de situația specifică, mai sus arătată, în care imobilul în discuție nu este intabulat în cartea funciară pe numele SC G.I. SRL, ce a figurat în calitate de debitor în dosarul de executare silită nr.16/2010, ci pe numele unei alte societăți comerciale, ce a cumpărat imobilul respectiv în baza unui act autentic de vânzare-cumpărare, a cărui revocare s-a cerut pe cale judecătorească, pe calea unei acțiuni pauliene, litigiul nefiind soluționat însă, în mod irevocabil, la momentul de față.
Nu se poate reține nici critica privitoare la încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 129 alin. (5) C.proc.civ., ce consacră rolul activ al instanței, câtă vreme tribunalul a avut în vedere la pronunțarea soluției toate înscrisurile depuse la dosarul cauzei, iar nici chiar recurenta nu face referire la alte probatorii a căror administrare s-ar fi impus în cauză, probe cu înscrisuri noi putând fi administrate chiar în recurs, potrivit art. 305 C.proc.civ., recurenta nedepunând, însă, la dosar, asemenea înscrisuri în calea de atac a recursului.
Decizia atacată cuprinde motivele pe care se sprijină, iar acestea nu sunt contradictorii ori străine de natura pricinii, motivarea respectând cerințele prevăzute de art. 261 pct.5 C.proc.civ., critica de netemeinicie invocată în apel nefiind primită tocmai pentru considerentul că hotărârea instanței de fond s-a bazat pe toate înscrierile succesive din cartea funciară a imobilului în discuție, iar în cauză sunt aplicabile dispozițiile speciale ale art. 22 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, la care s-a făcut trimitere, în raport de care s-a arătat, tot în cuprinsul considerentelor, că petenta trebuie să solicite radierea imobilului în discuție din cartea funciară, înregistrat pe numele SC V.M. SRL, potrivit dispozițiilor speciale ale Legii nr. 7/1996, iar apoi să-și intabuleze dreptul său de proprietate asupra imobilului adjudecat.
împrejurarea că acțiunea revocatorie, ce a format obiectul dosarului nr. 13360/3/2010 al Tribunalului București, a fost admisă prin sentința comercială nr. 10019/25.10.2010 a Tribunalului București - Secția a VI-a comercială, iar această hotărâre a fost confirmată prin decizia pronunțată de Curtea de Apel București la data de 28.11.2011, ulterior formulării cererii de intabulare de către petentă și chiar soluționării cauzei, în primă instanță, prin sentința civilă nr. 3239/19.10.2011 a Judecătoriei Târgoviște, nu poate conduce, raportat la considerentele ce preced, la admiterea recursului în sensul celor solicitate de recurentă.
Aceasta, cu atât mai mult cu cât sub aspectul regimului juridic al căilor de atac exercitate împotriva încheierii de carte funciară, acesta este guvernat de dispozițiile Legii speciale și ale Regulamentului de punere în aplicare a acesteia, iar potrivit art. 73 alin. (2) din Ordinul nr. 633/2006, cel care a cerut înscrierea nu va putea modifica sau întregi prin căile de atac exercitate cererea pe care s-a întemeiat încheierea registratorului.
Prin soluția asupra plângerii instanța se raportează la înscrisurile avute în vedere de registrator la momentul întocmirii încheierii atacate, iar sentința comercială nr.10019 din 25.10.2010 a Tribunalului București nici nu a fost anexată cererii inițiale de intabulare, însăși petenta arătând în cuprinsul plângerii formulate împotriva încheierii nr. 46138/24.06.2011 emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Dâmbovița - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Târgoviște că nu solicită intabularea în baza acestei sentințe.
Concluzionând, față de cele ce preced, Curtea privește recursul ca nefondat, astfel încât în baza art. 312 alin. (1) C.proc.civ. îl va respinge ca atare, în cauză nefiind incident motivul de modificare a deciziei invocat de recurentă în motivarea recursului, decizia atacată fiind legală.
| ← Necompetenţa materială de ordine publică, invocată la... | Acţiune privind restituirea taxei de poluare. Calitatea... → |
|---|
