Cerinţa ataşării înscrisului original sau a unei copii legalizate de pe acesta, în vederea soluţionării cererii de înscriere. Sancţiunea neprezentării înscrisului în forma solicitată
| Comentarii |
|
NCC, art. 884, art. 888 Legea nr. 7/1996, art. 47, art. 48, art. 49, art. 50
Prin plângerea formulată împotriva încheierii de respingere, pronunţată de O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, petentul A.A. a solicitat modificarea încheierii atacate în sensul admiterii cererii sale de intabulare a dreptului de proprietate.
In motivarea plângerii, petentul a arătat că încheierea atacată nu menţionează toate actele doveditoare depuse, în baza cărora s-a solicitat intabularea dreptului de proprietate, respectiv contractul de donaţie autentificat sub nr. 20028/15.09.1993 şi trecut în registrul de publicitate imobiliară, dată la care a fost verificat dreptul de proprietate al donatoarei A.E. şi faptul că nu existau sarcini. Pretenţia O.C.P.I. de a verifica din nou dreptul de proprietate al proprietarului anterior şi de a depune originalul sau copie legalizată de pe contractul de vânzare-cumpărare nr. 8797/03.03.1992 este contrară art. 58 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, deoarece verificarea din anul 1993 îşi produce efectul şi în prezent.
Petentul a subliniat că intimatul a încălcat art. 56 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 şi art. 91-92 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară atunci când nu i-a înscris dreptul său de proprietate stabilit prin sentinţa civilă de partaj succesoral nr. 14722/16.11.2000 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti şi prin contractul de donaţie autentificat sub nr. 20028/15.09.1993, donaţie raportată la masa succesorală rămasă de la defuncta A.E. Ca efect declarativ al partajului succesoral, apartamentul i-a revenit în proprietate din anul 1993, conform art. 786 C. civ. 1864.
Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:
Prin încheiere, O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti a admis cererea de înscriere în cartea funciară a Sectorului 2 Bucureşti a imobilului situat în mun. Bucureşti, sector 2, şi a dispus înscrierea provizorie a dreptului de proprietate asupra acestui imobil în favoarea petentului A.A.
La baza acestei încheieri s-a aflat cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, formulată de petent, care a depus în justificarea titlului său de proprietate, în copie conformă certificată de Camera Notarilor Publici, contractul de vânzare-cumpărare nr. 8797/03.03.1992, precum şi contractul de donaţie autentificat sub nr. 20028/16.09.1993 şi sentinţa civilă nr. 14722/16.11.2000 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, astfel cum a fost modificată prin decizia civilă nr. 2801 A/l 0.10.2001 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, irevocabilă prin anularea recursului prin decizia civilă nr. 1750/0203 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă.
Registratorul de carte funciară a acceptat doar înscrierea provizorie a dreptului de proprietate, iar nu definitivă, deoarece petentul
nu a prezentat, în original sau în copie legalizată, contractul de vânzare-cumpărare nr. 8797/03.03.1992 şi nici o declaraţie autentică din care să rezulte motivul lipsei înscrisurilor solicitate.
Faţă de cele arătate, instanţa a apreciat corect motivul de refuz al intabulării, în lipsa prezentării actului justificativ în original sau în copie legalizată.
In acest sens, s-a avut în vedere faptul că s-a făcut aplicarea art. 29 alin. (2) lit. e) din Legea nr. 7/1996, care se referă la ipoteza în care pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere. înscrisurile considerate necesare şi nedepuse de către petent au fost menţionate în referatul întocmit la data de 14.05.2010 şi constau în contractul de vânzare-cumpărare nr. 8797/03.03.1992 şi procesul-verbal de pre-dare-primire a locuinţei, în original sau în copii legalizate, ori, în lipsă, declaraţia autentificată de notarul public prin care să justifice neprezentarea acestor înscrisuri.
Trebuie menţionat că aceste documente au fost depuse de către petentul proprietar în copii certificate pentru conformitate de către Camera Notarilor Publici, această instituţie atestând doar faptul că aceste copii sunt conforme cu copiile aflate în păstrarea sa, iar nu cu exemplarele originale care nu au putut fi examinate de către un notar public cu acest prilej.
Solicitarea registratorului de carte funciară nu este abuzivă, ci este conformă dispoziţiilor art. 47 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, în temeiul cărora cererea de înscriere în cartea funciară trebuie să fie însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere. Prezentarea înscrisurilor în forma menţionată îşi găseşte justificarea în principiul legalităţii înscrierilor de carte funciară care presupune, aşa cum s-a arătat, exactitatea, corectitudinea şi certitudinea înscrierilor. Or, pentru realizarea acestui obiectiv este necesar ca niciun dubiu să nu planeze asupra înscrisurilor care atestă actele şi faptele supuse înscrierii şi orice risc să fie înlăturat, pentru că, în caz contrar, ar fi afectat grav principiul opozabilităţii înscrierilor în cartca funciară, iar raţiunile avute în vedere la reglementarea acestei instituţii nu ar mai putea fi atinse.
In cauza de faţă, titlul de proprietate al petentului asupra imobilului este reprezentat de hotărârea judecătorească de partaj, coroborată cu actul de proprietate al autorului, atât timp cât actul de împărţeală
nu poate avea decât efect declarativ de drepturi, iar nu şi constitutiv. Altfel spus, o hotărâre judecătorească prin care se pune capăt stării de coproprietate sau de indiviziune nu este suficientă prin ea însăşi pentru a face dovada dreptului de proprietate asupra bunului al coproprietarului sau coindivizarului căruia i-a fost atribuit acesta, ci este necesar a se verifica dacă autorul său a avut în patrimoniul său dreptul pe care l-a transmis, deoarece nimeni nu poate transmite drepturi pe care el însuşi nu le are. Aşa fiind, titlul de proprietate al petentului este reprezentat de sentinţa civilă nr. 14722/16.11.2000 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, astfel cum a fost modificată prin decizia civilă nr. 2801 A/l 0.10.2001 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, irevocabilă prin anularea recursului prin decizia civilă nr. 1750/0203 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă, coroborată cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 8797/03.03.1992, care reprezintă titlul de proprietate al autoarei petentului A.E.
Apărările în sensul că dreptul de proprietate este dovedit cu contractul de donaţie autentificat sub nr. 20028/16.09.1993 nu pot fi reţinute, faţă de împrejurarea că această donaţie a fost raportată la masa succesorală, după cum a arătat chiar petentul în cuprinsul plângerii.
Intr-adevăr, în conformitate cu art. 765 alin. (1) C. civ. 1864, raportul donaţiilor având ca obiect imobile se face ca regulă în natură, astfel că la pronunţarea sentinţei civile nr. 14722/16.11.2000 acest imobil a fost inclus în masa succesorală lăsată de defuncta A.E., ca urmare a raportării în natură a donaţiei. Consecinţa raportului în natură este aceea că donaţia şi dreptul de proprietate al donatarului se desfiinţează cu efect retroactiv din momentul încheierii actului, bunul este considerat că nu a ieşit niciodată din patrimoniul donatorului şi este inclus în masa succesorală lăsată de acesta, urmând a fi supus împărţelii între comoştenitori. Titlul cu care dobândeşte imobilul moştenitorul donatar nu îl mai reprezintă contractul de donaţie, ci succesiunea.
In concluzie, petentul nu se mai poate prevala de donaţia raportată pentru a-şi justifica titlul de proprietate, ci acest drept a fost dobândit pe calea moştenirii legale, în urma dezbaterii succesiunii prin hotărârea judecătorească menţionată. Pentru întregirea dovezii este necesar ca sentinţa de împărţeală să se completeze cu actul de proprietate al defunctei, pentru a se verifica astfel faptul că autorul a transmis prin succesiune un drept pe care el însuşi îl deţinea în patrimoniul său la momentul decesului.
Faţă de aceste considerente, apar ca neîntemeiate susţinerile din cuprinsul plângerii formulate legate de suficienţa verificării titlului de proprietate al autoarei A.E. cu ocazia transcrierii contractului de donaţie, întrucât dispoziţiile art. 56 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 7/1996 nu îşi găsesc incidenţa în situaţia analizată. Doar în ipoteza în care petentul şi-ar fi putut intabula dreptul de proprietate în baza contractului de donaţie nu ar mai fi fost necesară verificarea titlului donatorului, atât timp cât actul a fost înregistrat în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare. De asemenea, în cazul în care sentinţa de partaj s-ar fi întemeiat pe titlul de proprietate reprezentat de contractul de donaţie, verificat la momentul transcrierii, atunci examinarea titlului de proprietate anterior care a stat la baza donaţiei nu mai era necesară. Or, în cauza de faţă, nu se regăseşte niciuna dintre aceste ipoteze, atât timp cât titlul de proprietate al petentului nu este întemeiat şi nu are nicio legătură cu contractul de donaţie desfiinţat cu efect retroactiv prin raportarea la masa succesorală, ceea ce face ca verificarea acestui act să rămână fară relevanţă sub aspectul analizării înscrisurilor care probează dreptul de proprietate transmis pe cale succesorală.
Mai trebuie subliniat că petentul nu a justificat în niciun mod refuzul de a prezenta înscrisul original sau copia legalizată a contractului de vânzare-cumpărare nr. 8797/03.03.1992 şi nici nu a depus declaraţia notarială solicitată din care să rezulte o eventuală pierdere, distrugere, alterare, deposedare etc. a proprietarului de
înscrisul original care îi dovedeşte acest drept. înscrisurile în forma prevăzută de art. 47 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 nu au fost depuse nici în faţa registratorului de carte funciară şi nici în faţa instanţei, deşi, conform art. 139 alin. (1) CPC, partea are obligaţia de a avea asupra sa la şedinţele de judecată înscrisurile originale ale copiilor depuse la dosar în probaţiune.
Susţinerile că notarul public a refuzat să-i autentifice declaraţia nu sunt probate prin niciun mijloc de dovadă, deşi, la cerere, exista obligaţia pentru acesta de a justifica în scris refuzul de autentificare în cadrul unei încheieri de respingere, conform art. 51 alin. (1) din Legea nr. 36/1995, care putea forma obiectul unei căi de atac în faţa instanţei judecătoreşti, conform art. 100 alin. (2) din acelaşi act normativ.
Aşa cum s-a arătat, simpla depunere a unor copii certificate de Camera Notarilor Publici de pe înscrisurile menţionate nu este suficientă pentru a crea convingerea indubitabilă cu privire la conţinutul
actului şi conformitatea acestuia cu actul original, deoarece nici această instituţie nu a examinat cu acest prilej actul original, în condiţiile în care înscrisurile solicitate nu reprezintă acte autentificate de notarul public.
Nici apărările întemeiate pe încălcarea art. 54 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 şi art. 91-art. 93 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară nu pot fi primite, deoarece înscrierea în cartea funciară, în cauza de faţă, nu s-a făcut din oficiu, la solicitarea instanţei judecătoreşti, ci la cererea părţii interesate, astfel că textele legale invocate nu-şi găsesc incidenţa. Diferenţa condiţiilor de înscriere în cele două situaţii, la cererea instanţei judecătoreşti şi la cererea părţii, se justifică prin aceea că, în primul caz, verificările care sunt efectuate de registratorul de carte funciară în al doilea caz sunt înlocuite de cele realizate de instanţa care a pronunţat hotărârea judecătorească respectivă.
Pentru toate aceste considerente, instanţa a apreciat că soluţia de înscriere provizorie a dreptului de proprietate este pe deplin întemeiată şi legală şi nu îi prejudiciază drepturile petentului sau ale terţelor persoane, atât timp cât există posibilitatea justificării ulterioare a înscrierii şi determinarea rangului pentru opozabilitatea faţă de terţi de la data cererii iniţiale de înscriere, conform art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, cu singura condiţie ca proprietarul să se conformeze dispoziţiilor art. 47 alin. (1) din aceeaşi lege şi să depună actul în original, duplicatul acestuia, copia legalizată sau declaraţia autentificată de notarul public din care să se deducă imposibilitatea prezentării actului original1"1.
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 7508 din 31 mai 2011, nepublicată
Comentarii: Potrivit art. 47 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, cererea de înscriere în cartea funciară trebuie să fie însotită de înscrisul
original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se solicită.
în lipsa înscrisului original sau a copiei legalizate, coroborată cu lipsa unei declaraţii autentificate de notarul public în care petentul să explice imposibilitatea prezentării acestor acte, cererea de înscriere nu poate fi admisă.
Prezentarea unei copii certificate de Camera Notarilor Publici nu este suficientă pentru a respecta exigenţa legii, atât timp cât, cu
ocazia emiterii acestor copii, nu s-a examinat înscrisul original, ci doar copiile aflate în păstrarea acestei instituţii111.
| ← Neîndeplinirea de către înstrăinător a obligaţiei de... | Forma actului de renunţare la cererea de înscriere în cartea... → |
|---|
