ÎNSCRIEREA ÎN CF A DREPTULUI DE PROPRIETATE ASUPRA CONSTRUCŢIEI AUTORIZATE PE NUMELE CONCUBINILOR FĂRĂ A FI STABILITE COTE PĂRŢI DIN DREPTUL DE PROPRIETATE
| Comentarii |
|
Curtea de Apel BRAŞOV Decizie nr. 537/R din data de 16.04.2014
Potrivit art. 44 din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data cererii de intabulare, "mai mulți proprietari nu pot fi înscriși în aceeași carte funciară decât dacă se găsesc în cazul coproprietății, caz în care se va arăta partea indiviză a fiecărui proprietar";. În vederea intabulării unui astfel de imobil supus regimului juridic al coproprietății pe cote părți, registratorul de CF trebuie să verifice, printr-o evaluare formală, potrivit art. 63 din Ordinul 633/2006 în vigoare la data cererii de intabulare cu nr. 35476/29.04.2010, validitatea actului în baza căruia se efectuează intabularea, putând să convoace părțile dacă apreciază că în acest mod pot fi elucidate impedimentele de care depinde soluționarea legală a cererii.
Constată că, prin decizia civilă nr. 443/02.12.2013, Tribunalul Brașov a dispus următoarele:
A respins apelul declarat de apelanta O.E. împotriva sentinței civile nr.2136/1.03.2011, pronunțată de Judecătoria Brașov în dosarul nr. 16528/197/2010 pe care o păstrează.
Pentru a pronunța această decizie, instanța a reținut următoarele:
Prin încheierea de carte funciară nr. 35476/29.04.2010 a OCPI-BCPI B. s-a dispus în baza certificatului de urbanism 626/02.11.2009, autorizația de construcție 600/17.07.2007 și a actului administrativ nr.201615/07.03.2010 emis de C.L. B înscrierea locuinței S+P+M descrisă în foaia de avere sub B/6 din cartea funciară 109196 (provenită din cartea funciară pe hârtie 36841) si intabularea dreptului de proprietate cu titlu de drept construire in favoarea intimatului.
Petenta a formulat plângere împotriva acestei încheieri solicitând înscrierea dreptului de proprietate ca mod de dobândire prin construire în cote egale, de ½ în favoarea lui O.E. și ½ în favoarea lui R.I..
S-a susținut de către petentă faptul că prin înscrierea efectuată i s-a încălcat dreptul acesteia de proprietate, că înscrierea s-a efectuat contrar documentației depuse din care rezultă că și aceasta este coproprietară asupra construcției.
Tribunalul a reținut că invocarea de către petentă a încălcării dreptului său de proprietate prin aceea că înscrierea realizată în favoarea intimatului I.R. coroborat cu solicitarea acesteia de a se înscrie în cartea funciară dreptul său de proprietate în cote părți egale, de 1/2 imprimă plângerii formulate un caracter contencios.
Pe de altă parte, față de pretenția dedusă judecății - înscrierea dreptului de proprietate al petentei, ca mod de dobândire prin construire în cote egale, de ½ în favoarea lui O.E. și ½ în favoarea lui R.I. aceasta se poate soluționa doar în cadrul unei acțiuni având ca obiect rectificarea de CF.
În privința plângerii împotriva unei încheieri de CF, procedura reglementată de legea 7/1996 prezintă un caracter necontencios, lege care se întregește cu dispozițiile generale în materie - art. 331-339 Cod procedură civilă. Astfel, potrivit art. 338 alin.2 Cod procedură civilă, materiile necontencioase cu privire la care legea prevede o procedură specială rămân supuse dispozițiilor speciale, care se vor întregi cu cele prevăzute în cuprinsul Codului de procedură civilă.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs în termen, motivat petenta O.E. criticând decizia pentru neegalitate și netemeinicie . Solicită ca în temeiul art.304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă, instanța să admită recursul, să modifice decizia recurată în sensul admiterii apelului, admiterii plângerii împotriva încheierii de carte funciară prin care registratorul a dispus înscrierea dreptului de proprietate doar în favoarea intimatului cu încălcarea art.20 din Legea nr. 7/1996.
În baza acestui text legal invocat de petentă, intabularea construcției ridicată de ambele părți trebuia să se facă în baza autorizației de construire și a certificatului de dare în folosință. Potrivit acestora, construcția era autorizată în favoarea ambelor părți.
Înscrierea dreptului de proprietate a construcției s-a efectuat numai pe numele intimatului I.R., contrar actului prin care s-a constituit, adică contrar Autorizației de construire, a Certificatului de dare în folosință definitivă nr.71 din 16.02.2010, care revocă Certificatul de dare în folosință definitivă nr.626/02.11.2009 și contrar întregii documentații.
Intimatul în ascuns a efectuat toate demersurile necesare intabulării dreptului de proprietate, formulând cereri pentru obținerea tuturor avizelor necesare la cartea funciară și în numele recurentei semnându-o pe aceste cereri inclusiv pe toate cererile adresate OCPI B., prin care a solicitat înscrierea dreptului de proprietate asupra construcției pe numele amândurora.
Registratorul de carte funciară era obligat potrivit art.86 din Ordinul 633/2006 al ANCPI să îi înscrie pe amândoi constructorii coproprietari în cartea funciară pe cote nedeterminate.
Potrivit art.20 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în CF pe baza actului prin care s-a constituit, iar dispozițiile art. 55 din aceeași lege arată fără dubiu că actul de constituire al dreptului de proprietate asupra unei construcții noi îl constituie Autorizația de construire, procesului verbal de recepție finală, adică Certificatul de dare în folosință definitivă și documentația cadastrală.
Având în vedere că absolut toate aceste înscrisuri enumerate mai sus erau pe numele amândurora, deoarece erau concubini și nu căsătoriți, registratorul de carte funciară era obligat potrivit art.86 din Ordinul 633/2006 să îi înscrie pe amândoi, deoarece potrivit art.77 alin.2 din același ordin "înscrierea în cartea funciară nu trebuie să fie diferită de ceea ce rezultă din actele ce însoțesc cererea de înscrierea a dreptului de proprietate în CF".
Instanța de fond, fără a analiza temeinic dispozițiile care reglementează înscrierea dreptului de proprietate al concubinilor și fără să țină seama de înscrisurile care atestă fără dubiu că asupra imobilului petenta are un drept de proprietate prin construire, a respins plângerea, reținând fără temei juridic printre altele că registratorul de CF nu poate aprecia asupra cotelor de contribuție, că nu poate înscrie un drept de proprietate pe cote părți, că apărările formulate în cadrul plângerii nu pot fi analizate de instanță dat fiind cadrul restrâns al reglementării plângerii. Instanța de fond a reținut că nu are importanță că intimatul s-a înscris în CF în baza unui certificat revocat, întrucât acest certificat are numai o valoare tehnică și nu poate constitui titlu de proprietate asupra construcției contrar dispozițiilor art.55 din Legea nr. 7/1996, care arată clar că certificatul de dare în folosință definitivă ca și autorizația de construire, constituie acte constitutive ale dreptului de proprietate asupra unei construcții noi.
Tribunalul a respins apelul, fără a intra în fondul cauzei, reținând greșit că procedura de înscriere în CF are un caracter esențialmente necontencios, că înscrierea dreptului de proprietate pe cote se poate soluționa doar în cadrul unei acțiuni având ca obiect rectificarea de CF.
Mai mult instanța de apel nu a făcut distincție nici între cele două proceduri mai sus arătate (procedura necontencioasă care se referă strict la rezolvarea cererii de către registrator și procedura contencioasă reglementată prin art.50 din Legea nr. 7/1996) și acțiunea în rectificare de carte funciară care este reglementată prin art.36 din aceeași lege.
Corect era ca registratorul să îi înscrie în CF pe amândoi coproprietarii pe cote nedeterminate, urmând ca după finalizarea procesului în care se vor stabili cotele asupra construcției să solicite OCPI înscrierea cotelor conform sentinței.
Intimatul a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea recursului și menținerea deciziei atacate pe motiv că susținerile recurentei transformă procedura necontencioasă a plângerii într-o procedură contencioasă ceea ce nu este permis. Dreptul de superficie instituit în favoarea intimatului pentru întreg terenul cu acordul recurentei l-a îndreptățit pe registratorul de CF să dispună intabularea construcției în favoarea titularului dreptului de superficie.
În recurs nu s-au administrat probe noi.
Analizând recursul formulat instanța constată că este fondat.
În mod eronat instanța de apel nu a pătruns în cercetarea chestiunilor de fond invocate considerând că procedura plângerii împotriva încheierii de CF exclude un control asupra aspectelor invocate. Astfel, hotărârea s-a dat cu încălcarea regimului juridic al proprietății comune pe cote părți. Judecătorul fondului nu trebuia să examineze întinderea dreptului de proprietate al părților în cadrul acestei proceduri ci doar aspecte formale, de legalitate a actului, respectiv dacă intabularea imobilului construcție pe numele unuia dintre coproprietari se poate realiza după o prealabilă verificare formală a înscrisurilor depuse în scopul intabulării: autorizația de construire și certificat de dare în folosință. Astfel, o simplă verificare a acestora confirmă susținerea recurentei în sensul că atât recurenta cât și intimatul sunt menționați ca titulari ai autorizației de construire nr. 600/17.07.2007 cât și pe ultimul certificat de dare în folosință, respectiv certificatul 71/16.02.2010 care îl revocă pe cel cu nr.626/02.11.2009, avut în vedere la intabularea construcției efectuată doar pe numele intimatului. Potrivit art.77 alin. 2 din Ordinul 663/2006 în vigoare la data cererii de intabulare a construcției, " înscrierea în baza încheierii trebuie să fie astfel efectuată în CF, încât să nu fie posibilă o interpretare eronată sau diferită față de aceea care rezultă din actele ce însoțesc cererea.";. Dispoziția din încheierea de CF atacată nu corespunde nici cu cerința din cererea de recepție și înscriere în CF, prin care ambele părți, titulare ale cererii înregistrate sub nr. 35476/29.04.2010 au solicitat înscrierea construcției noi. Promovând cererea de înscriere în numele ambelor părți, intimatul a avut tot timpul reprezentarea întinderii dreptului de proprietate asupra construcției ce se va intabula chiar dacă a semnat-o în fals pe O.E.. La fel a fost semnat și întocmit și contractul cu S.C. T. S.R.L. în vederea executării documentației cadastrale în vederea înscrierii în CF a dreptului de proprietate asupra construcției.
Atât instanța de fond cât și cea de apel nu au analizat susținerea petentei O. prin care arată că certificatul de dare în folosință nr.626/12.11.2009 emis numai pe numele intimatului R.I. a fost revocat prin certificatul de dare în folosința nr.71/16.02.2010 emis pe numele ambilor coproprietari depus în probațiune la instanța de fond fila 5 dosar Judecătoria Brașov.
In consecință, la intabularea construcției noi, s-a încălcat norma prevăzută de art. 36 din Legea nr. 7/1996, pe care registratorul de CF o putea verifica printr-o simplă analiză formală a documentației cadastrale, fără a intra în cercetarea întinderii dreptului fiecărui coproprietar. Astfel, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996 devenit art. 55 în forma legii în vigoare la data cererii de intabulare a părților "dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorității locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcția, precum și a unei documentații cadastrale";.
În speță a fost încălcat regimul juridic al proprietății comune pe cote părți. Aceasta rezultă din documentația cadastrală mai sus enunțată. Bunul, în cauză construcția nouă, deși nefracționat în materialitatea sa, este deținut în cote părți determinate in abstracto sub formă de procente.
Potrivit art. 44 din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data cererii de intabulare, "mai mulți proprietari nu pot fi înscriși în aceeași carte funciară decât dacă se găsesc în cazul coproprietății, caz în care se va arăta partea indiviză a fiecărui proprietar";. În vederea intabulării unui astfel de imobil supus regimului juridic al coproprietății pe cote părți, registratorul de CF trebuie să verifice, printr-o evaluare formală, potrivit art. 63 din Ordinul 633/2006 în vigoare la data cererii de intabulare cu nr. 35476/29.04.2010, validitatea actului în baza căruia se efectuează intabularea, putând să convoace părțile dacă apreciază că în acest mod pot fi elucidate impedimentele de care depinde soluționarea legală a cererii. La data formulării cererii și respectiv la data intabulării construcției, s-a folosit certificatul de dare în folosință 626/02.11.2009 care venea în contradicție cu autorizația de construire emisă pe numele ambilor coproprietari, deși era cunoscut și certificatul 71/16.02.2010 emis pentru ambii coproprietari. Argumentul instanței de fond păstrat în apel, potrivit căruia o înscriere a dreptului de proprietate asupra construcției noi pe cote părți nu era posibilă deoarece nu se preciza întinderea cotelor, nu este un argument juridic în justificarea înscrierii în favoarea exclusiva a uneia dintre părți.
Prin urmare, "în ipoteza în care nu se pot prezenta înscrisuri doveditoare din care să rezulte toți proprietarii comuni și cotele părți din dreptul de proprietate aferente fiecăruia, cererea de înscriere trebuie respinsă"; ( Cristina Cucu - Legislația cadastrului si a publicitarii imobiliare-comentarii si explicații - București 2005).
Soluția logica ce se impune față de cererea de intabulare și înscriere a dreptului de proprietate asupra construcției este respingerea intabulării dreptului de proprietate exclusiv pe numele intimatului I.R. deoarece menținerea unei astfel de înscrieri fraudează dreptul de proprietate al celuilalt coproprietar, în speța fiind evident regimul juridic al coproprietății, deși intimatul se apără susținând proprietatea exclusivă a sa pe considerentul consecințelor juridice ale dreptului de superficie.
Nu poate fi acceptată apărarea intimatului primită de instanța de fond, prin care susține că este proprietar exclusiv asupra construcției pe motivul instituirii superficiei asupra terenului, deoarece, dreptul de superficie dobândit prin convenția părților constituie premisa dreptului de a edifica o construcție pe terenul altuia. Această "premisă"; nu-i conferă însă și calitatea de proprietar exclusiv asupra construcției din moment ce se poate dovedi contrariul. Proprietarul terenului nepierzând dreptul de proprietate pe teren, în exercitarea art.482 cod civil și-a manifestat și intenția de constructor obținând autorizația de construire împreuna cu superficiarul, astfel, o intervertire a regulilor accesiunii nu a operat.
Pentru aceste considerente se impune admiterea recursului cu consecința modificării in tot a deciziei din apel, în baza art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă în sensul admiterii apelului, schimbării în tot a sentinței Judecătoriei Brașov și admiterii în parte a plângerii formulate împotriva încheierii de intabulare a dreptului de proprietate, încheiere cu nr.35476/29.04.2010.
Potrivit acestei încheieri s-a realizat înscrierea sub nr.35476/29.04.2010 în CF atât la foaia A de avere cât și la foia de proprietate a construcției realizate în baza autorizației de construire nr.626/02.11.2009, construcție compusă din S+P+M. Totodată s-a înscris dreptul de proprietate aspra acestei construcții doar în numele intimatului I.R.. Prin urmare, față de raționamentul juridic expus mai sus se impune respingerea intabulării dreptului de proprietate asupra construcției doar pe numele intimatului I.R., urmând a fi înlăturată înscrierea dreptului de proprietate al acestuia asupra construcției realizate până la elucidarea întinderii cotelor de proprietate ale celor doua părți - concubini, ce face obiectul litigiului înregistrat la Judecătoria Brașov sub nr.25984/197/2010* în rejudecare după casarea cu trimitere.
Instanța nu poate dispune conform solicitării recurentei petente în sensul înscrierii dreptului de proprietate asupra construcției în favoarea ambelor părți în cote nedeterminate sau în cote egale, deoarece nu sunt aplicabile dispozițiile art. 86 din Ordinul 633/2006 invocate de recurentă. Necesitatea înscrierii și a cotelor părți din dreptul de proprietate este prevăzută prin dispozițiile art. 44, devenit 45 din Legea nr. 7/1996, nefiind posibilă înscrierea coproprietății neterminate decât cu privire la proprietatea comuna a soților. Art. 44 din Legea nr. 7/1996 a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a noului cod civil în sensul că în cazul coproprietății comune obișnuite, cotele părți sunt prezumate a fi egale până la proba contrară - art.634 alin.2 Cod civil. În speță nu sunt aplicabile dispozițiile art.634 alin. 2 Noul Cod Civil care corespund susținerilor recurentei, în sensul că nu se poate dispune intabularea dreptului de proprietate aspra construcției în numele ambelor părți cu cote prezumate egale, deoarece dispozițiile din noul cod civil referitoare la regimul coproprietății au intrat în vigoare în octombrie 2011, iar cererea de intabulare datează din aprilie 2010 fiind formulată sub vechea legislație. Aplicabilitatea art.5 alin.2 din Legea nr. 71/2011 nu poate fi verificată în cadrul procedurii plângerii la încheierea de CF, ci doar într-un litigiu privitor la raportul de proprietate.
Prin urmare, pretențiile recurentei petente privitoare la înscrierea dreptului de proprietate asupra construcție în favoarea ambelor părți coproprietare, fără a fi specificată întinderea cotelor de proprietate nu poate fi admisă pe această cale procedurală aleasă, urmând a se realiza în cadrul litigiului având ca obiect stabilirea cotelor de proprietate și partaj din dosar civil 25984/197/2010* al Judecătoriei Brașov.
În baza art.274 Cod procedură civilă instanța va obliga intimatul să plătească petentei suma de 3000 lei cheltuieli de judecată pentru fond.
| ← Indiviziune. Puterea de lucru judecat a considerentelor unei... | 1.Recurs nou cod procedură civilă, anulare decizie CASJ,... → |
|---|
