Legea 77/2016 privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credit
| Comentarii |
|
Tribunalul OLT Decizie nr. 305 din data de 21.09.2017
Prin sentința civilă nr. X din data de 04.04.2017 pronunțată de Judecătoria Balș în dosar nr. X/184/2017 s-a admis contestația formulată de creditoarea CEC BANK SA, cu sediul în B, în contradictoriu cu debitorul BI, cu codebitorul NP și cu garanții NC și NM, domiciliați în B județul O.
S-a constatat neîndeplinirea condițiilor de admisibilitate prevăzute de art.5 alin.1 și 2 din Legea nr.77/2016, privind darea în plată.
S-a dispus repunerea părților în situația anterioară îndeplinirii demersurilor prevăzute de Legea 77/2016.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin contractul de credit nr. X/18.08.2008, contestatoarea, prin sucursala S, i-a acordat debitorului un credit în valoare de 150.000 lei pe o durată de creditare de 25 ani, cu destinație "refinanțare credit de consum";, conform contractului de credit menționat, garanția rambursării creditului fiind imobilul proprietatea garanților ipotecari N M. C, N M. P și N S M, conform contractului de garanție reală imobiliară nr.X/19.08.2008, autentificat sub nr.X/19.08.2008 de notarul public S E, imobil situat în, județul O.
Ca urmare a nerambursării la scadență a creditului contractat, banca a procedat la demararea procedurilor judiciare de recuperare pe calea executării silite a creanței și accesoriilor, cererea de executare silită făcând obiectul dosarului nr.X/2014 al BEJ TR, valoarea creditului nerambursat fiind de 169.509,77 lei la data notificării, 26.01.2016.
La data de 26.01.2017 a fost întocmită o notificare de către debitorul BI, prin avocat, comunicată CEC BANK S.A. la aceeași dată.
Prin aceasta se menționa intenția debitorului de a da în plată creditoarei imobilul ipotecat, creditoarea fiind invitată la BNP VI, cu sediul în B, , la data de 28.02.2017, ora 9.00, iar în caz de neprezentare întâlnirea fiind reprogramată pentru data de 07.03.3017, ora 9.00.
În ceea ce privește îndeplinirea condițiilor prevăzute de Legea nr.77/2006, instanța a reținut că, potrivit art.4 alin.1, "pentru stingerea creanței izvorând dintr-un contract de credit și a accesoriilor sale prin dare în plată, trebuie îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiții:
a) creditorul și consumatorul fac parte din categoriile prevăzute la art.1 alin.1, astfel cum sunt acestea definite de legislația specială,
b) cuantumul sumei împrumutate, la momentul acordării , nu depășea echivalentul în lei a 250.000 euro, sumă calculată la cursul de schimb publicat de către Banca Națională a României în ziua încheierii contractului de credit,
c) creditul a fost contractat de consumator cu scopul de a achiziționa, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinație de locuință sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puțin un imobil având destinația de locuință,
d) consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracțiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea prezentei legi";.
În conformitate cu art.5, "în vederea aplicării prezentei legi, consumatorul transmite creditorului, prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public, o notificare prin care îl informează că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii datoriei izvorând din contractul de credit ipotecar, detaliind și condițiile de admisibilitate a cererii, astfel cum sunt reglementate la art.4. Notificarea trebuie să cuprindă și stabilirea unui interval orar, în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convențional al instituției de credit să se prezinte la un notar public propus de debitor în vederea încheierii actului translativ de proprietate, prin care se stinge orice datorie a debitorului, principal, dobânzi, penalități, izvorând din contractul de credit ipotecar, în conformitate cu dispozițiile prezentei legi. Prima zi de convocare la notarul public nu poate fi stabilită la un termen mai scurt de 30 de zile libere, perioadă în care se suspendă orice plată către creditor, precum și orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia îndreptată împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia.
Analizând actele dosarului și prin prisma dispozițiilor legale invocate, instanța a constatat că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.4 ce vizează calitatea de creditor și consumator, cuantumul sumei, scopul constituirii ipotecii imobiliare.
Cu privire la condițiile de formă, instanța a constatat că acestea nu sunt îndeplinite. Astfel, având în vedere faptul că imobilul apartament ipotecat este proprietatea garanților ipotecari N M. C, N M. P și N S M, notificarea ar fi trebuit să fie însușită prin semntături și de către aceștia, dar și de către codebitoarea BVG.
Astfel, chiar dacă aceștia și-ar fi exprimat ulterior acordul cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea creditoarei, condiția semnării notificării ar fi trebuit să fie îndeplinită, aceasta fiind o condiție imperativă.
De asemenea, nu a fost îndeplinită nici condiția stabilirii unui interval orar în cele două zile diferite în care reprezentantul legal sau convențional al instituției de credit să se prezinte la un notar public propus de debitor în vederea încheierii actului translativ de proprietate, fiind menționată o oră fixă.
În raport de aceste considerente, instanța a constatat că nu s-au respectat condițiile de admisibilitate prevăzute de art.5 alin.1 și 2 din Legea nr.77/2016 privind darea în plată, admițând contestația formulată de creditoarea CEC BANK SA în contradictoriu cu debitorul BI, cu codebitorul NP și cu garanții NC și NM.
A dispus repunerea părților în situația anterioară îndeplinirii demersurilor prevăzute de Legea 77/2016.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel apelantul BI, solicitând admiterea apelului, schimbarea hotărârii atacate în sensul respingerii contestației formulată de către creditoarea CEC BANK SA, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare se arată că
Prin hotărârea atacată, instanța de fond a admis contestația formulată de către creditoare și a constatat neîndeplinite condițiile de admisibilitate prevăzute de art. 5 alin. 1 și 2 din Legea 77/2016, privind darea în plată și a dispus repunerea părților în situația anterioară îndeplinirii procedurilor prevăzute de Legea 77/2016.
Consider că instanța de fond , în mod neîntemeiat, prin sentința pronunțată în cauză a admis contestația creditoarei, reținând în mod neîntemeiat faptul că notificarea comunicată creditoarei nu era însușită prin semnături și de către garanții ipotecari din cuprinsul contractului de credit și de către codebitoare, precum și că nu cuprindea un interval orar, fiind menționată doar o oră fixă.
Astfel, în cuprinsul notificării este indicată ora la care să se prezinte la sediul notarului public, astfel nu este prejudiciată cu nimic contestatoarea dacă nu există menționată și o limită orară finală, pentru că interesul este al meu și nu m-aș prezenta la notariat la ora 09:00 și aș pleca la 09:01 dacă nu se prezintă reprezentanți ai băncii. Astfel, atât timp cât este indicată în cuprinsul notificării ora la care se organizează întâlnirea la notariatul public, notificarea nu poate fi catalogată ca inadmisibilă. Instanța de fond a interpretat în mod restrictiv și extrem de riguros niște dispoziții legale ale unei legi care este promulgată în ideea de a veni în sprijinul persoanelor care sunt în imposibilitate reală de plată a unor debite contractuale. Faptul că nu a fost indicat în cuprinsul notificării un interval orar pentru prezentarea la notariat, nu impiedica cu nimic desfășurarea procedurii dării în plată, fiind indicată o oră. Mai mul ar fi trebuit instanța de fond să analizeze condițiile impreviziunii, acest aspect fiinc extreme de important în cadrul acestei procedure de dare în plată. însă, în moc neîntemeiat, instanța de fond nu a analizat sub nicio formă condițiile impreviziunii.
De asemenea, în ceea ce privește faptul că notificarea nu a fost însușită prin semnătură și de către garanții ipotecari și codebitoare, notificarea a fost comunicată de către mine, debitorul-consumator, prin intermediul unui avocat, așa cum prevăd dispozițiile legale în materie și așa cum reiese chiar din conținutul notificării. Lipsa semnăturii coplătitorilor-codebitori, precum și a garanților ipotecari din cadrul notificării nu poate fi echivalată cu lipsa acordului acestora în ceea ce privește darea în plată a apartamentului. Transmiterea ulterioară, în urma acestei notificări, a dreptului de proprietatea asupra apartamentului în favoarea contestatoarei se va efectua de către toți, personal, astfel că nu văd care este prejudiciul cauzat contestatoarei în ceea ce privește lipsa semnăturii noastre din cadrul notificării.
Notificarea este doar o procedură prealabilă procedurii principale de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea creditoarei, o procedură prin care doar se informează creditoarea că noi, debitorul, codebitorii și garanții ipotecari, îndeplinim condițiile impuse de lege pentru a se desfășura procedura principală notarială. Notarul este cel care verifică condițiile de admisibilitate impuse de lege pentru transferul dreptului de proprietatea cu privire la imobil.
Mai mult decât atât,aceștia au fost citați în cadrul derulării procesului în faza de fond și și-au exprimat acordul cu privire la darea în plată a apartamentului.
Având în vedere aceste considerente, se solicită admiterea apelului și schimbarea hotărârii atacate în sensul respingerii contestației formulată de către creditoarea CEC BANK SA, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
În drept, au fost invocate disp. art. 7 alin. 3 din Legea 77/2016 și art.480 C.proc.civ.
La data de 24.05.2017, intimata CEC BANK SA, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelul formulat de intimatul BI împotiva sentinței civile nr. X/04.04.2017, pronunțată de Judecătoria Balș, în dosarul nr. X/184/2017, având în vedere că soluția instanței de fond este temeinică și legală pentru că, așa cum a reținut prima instanță, nu sunt îndeplinite condițiile de formă ale notificării întrucât aceasta nu a fost semnată și de către garanții ipotecari precum și de către debitoare, persoane ce s-au obligat în mod solidar cu împrumutatul să îndeplinească obligația de plată a creditului contractat.
Examinând sentința, prin prisma motivelor de apel se constată că aceasta este temeinică și legală, soluția de admitere a contestației fiind temeinică și legală, neîndeplinirea condițiilor de admisibilitate prev de art. 5 alin 1 și 2 din Legea nr.77/2016 privind darea în plată fiind evidentă pentru argumentele logico-juridice invocate în considerentele hotărârii.
Astfel, instanța de fond a apreciat judicios că notificarea nu a fost însușită prin semnătură de garanții ipotecari N M. C, N M. P și N S M, precum și de codebitoarea BVG, din perspectiva faptului că aceștia s-au obligat în mod solidar cu clientul împrumutat BI, și respectiv garantat cu imobilul, în vederea îndeplinirii obligației de plată a creditului contractat.
Susținerea apelantului conform căreia lipsa acestor elemente nu poate fi echivalată cu lipsa acordului acestora în ceea ce privește darea în plată a apartamentului nu are legătură cu starea de fapt și textul de lege incident, care are caracter imperativ, condiția existenței acordului trebuind să existe la momentul notificării, împotriva căreia s-a formulat contestație.
Afirmația conform căreia aceștia și-a exprimat acordul în cadrul derulării procesului, nu prezintă relevanță cu privire la acoperirea condiției prevăzute de textul de lege menționat mai sus, condiția neputând fiind realizată ulterior emiterii notificării.
Având în vedere că notificarea nu cuprinde un acord expres privitor la bunul imobil proprietate comună a copropritarilor N M. C, N M. P și N S M, aceasta echivalează cu absența/lipsa consimțământului în ceea ce privește darea în plată a garanției creditului acordat dlui BI, instanța reținând - în mod temeinic - că nu este îndeplinită una din condițiile de admisibilitate.
În ceea ce privește încălcarea de către debitor a prevederilor art. 5 alin. 2 din Legea nr. 77/2016, privitor la obligația de a indica unui interval orar, în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convențional al instituției de credit să se prezinte la notarul public indicat în notificare, se constată că soluția instanței este temeinică și legală.
Conform art. 5 alin. 2 din Legea nr. 77/2016:
"(2) Notificarea prevăzută la alin. (1) trebuie să cuprindă si stabilirea unui interval orar în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convențional al instituției de credit să se prezinte la un notar public propus de debitor în vederea încheierii actului translativ de proprietate, prin care se stinge orice datorie a debitorului, principal, dobânzi, penalități, izvorând din contractul de credit ipotecar, în conformitate cu dispozițiile prezentei legi.";
În notificarea remisă băncii s-au menționat următoarele:"vă notific cu privire la prezentarea dumneavoastră la BNP VI, (...) în data de 28.02.2017, ora 09:00, iar dacă nu veți fi prezenți la această dată. întâlnirea se va reprograma în mod automat la data de 07.03.2017, ora 09:00.
"Reperul"; indicat de notificare nu îndeplinește condițiile de formă ale legii, nefiind indicat intervalul orar în care reprezentantul Băncii să se prezinte la notarul public.
Din cele reținute mai sus rezultă cu claritate că legea instituie obligația în sarcina consumatorului de a insera în cuprinsul notificări și intervalul orar în zile în care reprezentantul băncii să fie prezent la notar.
În condițiile în care formalitățile privind un eventual transfer al dreptului de proprietate presupun prezentarea de către consumator/coproprietari a actului de proprietate, certificat fiscal, extras de CF pentru autentificare, adeverință de la asociația de proprietate, acte de identitate și, în esență, prezența - în același timp - a părților (creditor și debitori/proprietari) în fața notarului public, este evidentă că stabilirea/fixarea intervalului orar este imperativ necesară si nu poate fi lăsată la liberul arbitru al consumatorului.
De aceea, notificarea nu îndeplinește o condiție de admisibilitate prevăzută de legea dării în plată, nefiind indicat intervalul orar, în care reprezentantul băncii să se prezinte la notarul public indicat.
În funcție de cele arătate, sentința va fi menținută cu consecința respingerii apelului ca nefundat, în temeiul art. 480 alin1 Cpc.
Data publicarii pe portal:02.11.2017
| ← Restituire cautiune. Jurisprudență Cauţiune | Acţiune în constatarea dreptului de proprietate, dobândit... → |
|---|
