Lipsa formei autentice a înscrisului doveditor în baza căruia se solicită intabularea dreptului de proprietate asupra unui imobil.
| Comentarii |
|
Limitele principiului legalităţii. Obligaţia registratorului de a verifica cerinţele de formă prevăzute de lege pentru valabilitatea actului juridic în temeiul căruia este justificată cererea de înscriere. Prezentarea unui înscris autentic întocmit de un alt functionar public decât notarul public
NCC, art. 881, art. 884 Legea nr. 7/1996, art. 49
Prin plângerea formulată împotriva încheierii de respingere, pronunţată de O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, petenta C.I. a solicitat admiterea cererii sale de intabulare a dreptului de proprietate.
In motivarea plângerii, petenta a arătat că este proprietara cotei de 56/1280 din apartamentul 2 parter şi a cotei de teren aferente apartamentului de 54 mp, imobil situat în mun. Bucureşti, sector 2, însă autoritatea de cadastru a săvârşit un abuz prin refuzul de a-i intabula dreptul de proprietate.
Petenta a mai învederat că a dobândit cota sus-arătată de la Statul Român prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti, în baza unui contract de vânzare-cumpărare, achitând preţul cerut şi comunicându-i-se prin adrese că poate efectua intabularea.
Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:
Prin încheiere, O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti a respins cererea formulată de către petenta C.I. privind intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Mun. Bucureşti, sector 2, asupra cotei de 56/1280 cu titlu de cumpărare.
Din extrasul cărţii funciare rezultă că imobilul situat în mun. Bucureşti, sector 2, se află în coproprietatea a 8 persoane, printre care şi petenta C.I., cu o cotă de 233/1280, precum şi Statul Român
prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti cu o cotă de 56/1280, cu titlu de moştenire.
Din contractul de vânzare-cumpărare nr. 57275/28.10.2008, încheiat în temeiul art. 22 alin. (6) din H.G. nr. 731/2007, rezultă că Statul Român prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti a vândut petentei C.I. cota indiviză de 56/1280 din apartamentul nr. 2 de la parterul imobilului situat în mun. Bucureşti, sector 2, împreună cu o suprafaţă indiviză de teren aferentă apartamentului înstrăinat.
Cu privire la această cotă de 56/1280, dobândită prin contract de vânzare-cumpărare, petenta a formulat cerere de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, cerere ce i-a fost respinsă prin încheierea contestată, cu motivarea că actul de proprietate prezentat nu este încheiat în formă autentică.
Faţă de cele arătate, având în vederea plângerea formulată de către petenta C.I. în temeiul art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, instanţa a procedat la verificarea legalităţii măsurii dispuse de O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti prin încheiere, apreciind că soluţia pronunţată este legală şi temeinică, impunându-se respingerea plângerii de carte funciară ca neîntemeiată pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.
In acord cu principiul legalităţii care presupune exactitatea, corectitudinea şi certitudinea înscrierilor în cartea funciară, registratorul este chemat să respecte legalitatea formală şi legalitatea ma-
terială. In primul rând, acesta poate să încuviinţeze numai înscrierile actelor şi faptelor anume prevăzute de lege sau, după caz, permise
şi nu se poate sprijini decât pe cererea şi actele care o însoţesc. In al doilea rând, acesta trebuie să cerceteze dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi de formă cerute de lege şi dacă din cuprinsul cărţii funciare nu există vreo piedică la săvârşirea înscrierii.
Verificând respectarea acestor cerinţe de către registratorul de carte funciară care a respins înscrierea dreptului de proprietate prin încheiere, instanţa a constatat că acesta a respectat întocmai legalitatea formală şi materială, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996, observând faptul că titlul prezentat de către petentă nu îndeplineşte cerinţa formei autentice prevăzute de lege pentru înstrăinarea terenurilor între vii.
In primul rând, trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 2 alin. (1) din Legea nr. 247/2005, Titlul X, în conformitate cu care terenurile, cu sau fară construcţii, prin excepţie de la regula consensualis-mului consacrată de Codul civil, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii numai dacă acestea au fost încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, textul legal indicat fiind aplicabil nu doar atunci când se înstrăinează bunul în materialitatea sa, ci şi atunci când se înstrăinează o cotă ideală şi abstractă din dreptul de proprietate, cum este cazul în speţă. De asemenea, incidenţa acestor prevederi legale în prezenta cauză rezultă din faptul că imobilul înscris în cartea funciară se compune din construcţie şi terenul aferent, astfel încât cerinţa formei autentice este necesară atât timp cât există o singură carte funciară deschisă pentru întregul imobil teren şi construcţie, iar nu o carte funciară distinctă pentru
cele două tipuri de imobile. In plus, art. 2 alin. (1) din legea menţionată dispune în sensul că atunci când se înstrăinează terenul, chiar împreună cu construcţia de pe acesta, forma autentică este prevăzută sub sancţiunea nulităţii absolute, ceea ce înseamnă că principiul consensualismului instituit de art. 1294 C. civ. 1864 şi-ar fi găsit aplicarea doar în cazul în care s-ar fi înstrăinat numai construcţia,
fară terenul aferent, ceea nu este cazul de faţă. In concluzie, pentru argumentele arătate, potrivit art. 2 alin. (1) din Legea nr. 247/2005, Titlul X, contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect cota de 56/1280 din dreptul de proprietate asupra întregului imobil (construcţie plus terenul aferent) trebuie încheiat în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
In al doilea rând, pentru a stabili respectarea acestei formalităţi trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 1171 C. civ. 1864, în conformitate cu care „actul autentic este acela care s-a făcut cu solemnităţile cerute de lege, de un funcţionar public, care are dreptul de a funcţiona în locul unde actul s-a făcut”. De asemenea, în Legea nr. 36/1995 în secţiunea destinată autentificării actelor se arată că o asemenea operaţiune este în sarcina notarului public, iar în art. 65 lit. d) se arată că încheierea de autentificare trebuie să cuprindă, printre altele, dispoziţia de învestire cu formă autentică, care se exprimă prin cuvintele „se declară autentic prezentul înscris”.
Din interpretarea acestor prevederi legale rezultă că în Codul civil se foloseşte noţiunea de „act autentic”, pe când în Legea nr. 36/1995 se utilizează noţiunea de „autentificare” şi „formă autentică”, ceea ce justifică concluzia că nu se poate pune semnul egalită-
ţii între un act autentic şi un act încheiat în formă autentică. In primul caz, este vorba despre un act întocmit cu respectarea solemnităţilor prevăzute de lege şi este realizat de un funcţionar public, care are
dreptul de a funcţiona în locul unde actul s-a făcut. In schimb, în al doilea caz, prin act încheiat în formă autentică nu se poate înţelege decât un act autentificat de notarul public, deoarece dispoziţia de învestire cu formă autentică poate fi dată doar de notarul public, potrivit art. 65 lit. d) din Legea nr. 36/1995, în lipsa unei prevederi legale contrare.
Verificând contractul de vânzare-cumpărare nr. 57275/28.10.2008 prin prisma acestor prevederi legale, se constată că acest act a fost încheiat de un funcţionar public competent din cadrul Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală - Direcţia Generală a Finanţelor
Publice a Municipiului Bucureşti. Sub acest aspect, se poate afirma fară rezerve că actul respectiv este un act autentic în sensul art. 1171
C. civ.
| ← Principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară.... | In schimb, nu se poate considera că acelaşi act este şi un... → |
|---|
