Nevalabilitatea actului juridic în baza căruia se realizează înscrierea în cartea funciară. Limitele principiului legalităţii.
| Comentarii |
|
NCC, art. 884 Legea nr. 7/1996, art. 49
Prin încheierea nr. 16090 din 13.12.2003, pronunţată de Judecătoria Constanţa - Biroul de Carte Funciară, a fost respinsă cererea formulată de petenţii F.N. şi F.M., pentru intabularea dreptului de proprietate.
Pentru pronunţarea acestei soluţii s-a reţinut că petenţii au dobândit imobilul prin contractul de vânzare-cumpărare autentic, din ale cărui menţiuni rezultă că vânzătoarea F.O. a dobândit imobilul în baza certificatului de moştenitor de pe urma defunctului F.I., care, la rândul său, a deţinut imobilul fără acte de proprietate.
Prin urmare, succesoarea defunctului nu a putut dobândi prin moştenire dreptul de proprietate asupra imobilului, drept care nu
exista în masa succesorală, prescripţia achizitivă putând fi aplicată de judecător numai dacă cel interesat o invocă pe cale de acţiune sau excepţie.
în acest sens, judecătorul de carte funciară nu are competenţa să constate, în cadrul unei proceduri necontencioase, dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Curtea de Apel Constanţa, prin decizia civilă nr. 155 din 18.02.2004, a respins ca nefondat apelul declarat de petenţi, împotriva încheierii nr. 16090 din 13.12.2003 a Judecătoriei Constanţa, având în vedere aceleaşi considerente, în conformitate cu prevederile art. 50 din Legea nr. 7/1996.
împotriva acestei decizii au declarat recurs petenţii F.N. şi F.M., susţinând, în esenţă, că prin actul notarial întocmit în anul 1993, în mod legal, este făcută dovada proprietăţii numiţilor F.N. şi F.M., conform art. 20 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, posesia exercitată sub nume de proprietar are efecte juridice chiar în cazul în care posesorul nu are titlu de proprietate, calitatea de proprietar fiind atestată de primarul localităţii şi fiind dobândită prin succesiune, conform certificatului de moştenitor. Ca atare, înscrierea dreptului real imobiliar, numai în scop de opozabilitate în sistemul Legii nr. 7/1996, a fost legală.
Recursul nu este întemeiat.
In raport cu prevederile art. 50 din Legea nr. 7/1996 şi art. 90 din Regulamentul de punere în aplicare a legii, corect s-a apreciat că înscrisul prin care s-a dorit a se face dovada dreptului de proprietate al autorului vânzătoarei F.O. nu întruneşte condiţiile de validitate în acest sens, el consfinţind numai un fapt juridic, posesia exercitată asupra terenului, fară a se deţine acte de proprietate.
Cum, potrivit art. 22 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate se înscrie în cartea funciară în baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis în mod valabil şi cum dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, conform art. 1841 C. civ. 1864, se poate stabili numai pe cale de judecată, rezultă că în speţă nu s-a făcut dovada existenţei dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimoniul vânzătoarei, astfel încât hotărârea atacată este legală.
Aşa fiind, în baza art. 312 CPC, recursul a fost respins.
I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 5585 din 24 iunie 2005
Practică judiciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2009, p. 224-226
Comentarii: Cerinţa esenţială pentru a asigura eficienţa sistemului de publicitate imobiliară este aceea ca înscrierile în cartea funciară să fie nu numai complete, ci mai ales exacte şi corecte, în deplină concordanţă cu dispoziţiile legale incidente. De aceea, legalitatea înscrierilor în cartea funciară este ridicată la rangul de principiu, în respectarea căruia registratorul de carte funciară, registratorul şef sau judecătorul, după caz, este ţinut să verifice îndeplinirea condiţiilor de fond şi de formă cerute de lege pentru valabilitatea actului juridic pe baza căruia se solicită înscrierea în cartea funciară. în mod evident, verificarea realizării acestor cerinţe se poate efectua în mod exclusiv pe baza cererii de înscriere, a înscrisului invocat, a celorlalte documente anexate, prin raportare la cuprinsul cărţii funciare şi al celorlalte documente cu care se întregeşte aceasta.
Atât timp cât din cuprinsul actului translativ de proprietate rezultă lipsa titlului valabil al autorului, este corectă şi legală soluţia de respingere a cererii de înscriere, fără a fi necesară administrarea altor probe, într-o procedură contencioasă, care să dovedească ne-valabilitatea acelui act. Cu alte cuvinte, registratorul de carte funciară poate şi trebuie să refuze de la înscriere un drept real imobiliar care nu este dobândit cu respectarea cerinţelor legale, de fond şi de formă, nerespectare care rezultă în mod exclusiv din cererea de înscriere şi documentele anexate acesteia.
Dacă pentru stabilirea neîndeplinirii condiţiilor de valabilitate este necesară administrarea unor probe suplimentare, nu este posibil a se efectua acest lucru în procedura necontencioasă a înscrierii în cartea funciară, astfel încât registratorul de carte funciară sau judecătorul, după caz, este ţinut să pronunţe o soluţie de admitere a cererii de înscriere111.
Faţă de ultimele modificări legislative aduse prin Legea nr. 133/ 2012 pentru aprobarea O.U.G. nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996[21, trebuie precizat că soluţia actuală este diferită faţă de cea reţinută în reglementarea anterioară. Astfel, în literatura de specialitate şi în practica judiciară, s-a impus ca majoritară soluţia efectuării de către registratorul de carte funciară a unui control de valabilitate a actului în baza căruia se realizează înscrierea în cartea funciară, atât sub aspectul condiţiilor de formă, cât şi sub aspectul condiţiilor de fond. Impunerea unor astfel de verificări în respectarea legalităţii materiale a înscrierilor în cartea funciară este justificată de necesitatea creării
unui sistem de publicitate imobiliară eficient prin asigurarea exactităţii, corectitudinii şi certitudinii înscrierilor în cartea funciară.
Cu toate acestea, legiuitorul actual a înţeles să renunţe semnificativ la aceste cerinţe ale legalităţii materiale, lăsând în sarcina registratorului de carte funciară doar misiunea de a verifica îndeplinirea condiţiilor de formă prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a actului invocat ca temei al înscrierii, fără a mai avea posibilitatea să verifice, ca regulă, realizarea condiţiilor de fond aparente. La această concluzie se poate ajunge prin privirea comparativă a textului art. 49 din Legea nr. 7/1996 atât înainte, cât şi ulterior adoptării Legii nr. 133/2012. Astfel, în legislaţia anterioară, acest text legal prevedea că „dacă registratorul constată că cererea de înscriere în cartea funciară şi actele depuse în justificarea acesteia nu întrunesc condiţiile legale, aceasta se va respinge printr-o încheiere motivată”. Aşadar, articolul menţionat se referea la neîndeplinirea condiţiilor legale, fără distincţie, după cum nerespectarea viza cerinţe de formă sau cerinţe de fond ale valabilităţii actului juridic supus înscrierii şi indiferent dacă sancţiunea aplicabilă ar fi fost nulitatea absolută sau relativă, expresă sau virtuală. în schimb, în actuala reglementare, în vigoare din data de 27 iulie 2012, se arată explicit că „dacă registratorul constată că actele depuse în justificarea cererii de înscriere în cartea funciară, precum şi aceasta din urmă nu întrunesc condiţiile de formă cerute de lege pentru valabilitatea acestora, cererea se va respinge printr-o încheiere motivată”. Prin urmare, legalitatea materială impune doar verificarea îndeplinirii condiţiilor de formă, prevăzute de lege pentru valabilitatea actului juridic în baza căruia se solicită înscrierea în cartea funciară.
în privinţa condiţiilor de fond, efectuarea cuvenitelor verificări de către registratorul de carte funciară, registratorul şef sau judecătorul sesizat cu plângerea împotriva încheierii de carte funciară, după caz, este posibilă doar în situaţiile prevăzute de art. 49 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, în forma actuală, în conformitate cu care „registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare”. în consecinţă, registratorul nu poate cenzura de la înscriere orice acte juridice încheiate cu nerespectarea condiţiilor de fond, ci doar pe acelea afectate de un viciu care ar atrage exclusiv sancţiunea nulităţii absolute exprese, iar nu şi virtuale ori a nulităţii relative (indiferent dacă este expresă sau virtuală).
Aplicând dispoziţiile actuale unei situaţii ca aceea din speţa prezentată, se constată că, dacă în raport de reglementarea în vigoare la momentul rezolvării litigiului, soluţia instanţelor judecătoreşti apare ca legală şi temeinică, în noua legislaţie soluţia nu mai poate fi primită, deoarece lipsa titlului autorului nu atrage sancţiunea nulităţii ab
solute exprese a actului juridic translativ de proprietate. Dimpotrivă, art. 1683 NCC reglementează valabilitatea vânzării lucrului altuia. Aşa fiind, în prezent, într-o cauză similară, soluţia corectă este în sensul admiterii cererii de intabulare a dreptului de proprietate, chiar dacă din cuprinsul actului ar rezulta lipsa titlului valabil al autorului.
| ← In schimb, nu se poate considera că acelaşi act este şi un... | Condiţiile înscrierii dreptului de superficie în cartea... → |
|---|
