Obligaţia de a face. Jurisprudență Carte Funciară; Proprietate privată
| Comentarii |
|
Judecătoria INEU Hotărâre nr. 556 din data de 15.03.2013
R O M Â N I A
JUDECĂTORIA INEU OPERATOR 2826
DOSAR NR.
SENTINȚA CIVILĂ NR.556/2013
Ședința publică din data de 15 martie 2013
Președinte:
Grefier:
S-a luat în examinare cauza civilă formulată de către reclamanta SC … SRL, împotriva pârâților C I și M A, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal se prezintă reprezentanta reclamantei avocat M M din Baroul Arad în substituirea titularului cauzei avocat I D din Baroul Arad, lipsă fiind reclamanta și pârâții.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se constată că prin serviciul registratură al instanței, la data de 14 martie 2013 reclamanta a depus la dosar note scrisa, timbru judiciar în cuantum de 1,00 leu, certificat eliberat de BCPI Ineu care atestă că imobilul nu este înscris în cartea funciară și copia contractului de asistență juridică încheiat cu reclamanta pentru un număr de 8 acțiuni.
Reprezentanta reclamantei avocat M M învederează instanței de judecată că, dovada calității de reprezentant în prezenta cauză a fost depusă în copie, întrucât, contractul de asistență juridică nr…. a titularului cauzei avocat I Da fost întocmit cu reclamanta pentru un număr de 8 cauze, toate aflându-se înregistrate pe rolul judecătoriei Ineu, însă la date diferite, motiv pentru care împuternicirea avocațială nu a putut fi depusă în original, decât la un singur dosar.
La interpelarea instanței, reprezentanta reclamantei avocat M M precizează că cele 8 dosare ale Judecătoriei Ineu pentru care s-a încheiat contractul de asistență juridică sunt: ….
Instanța constată că este competentă general, material și teritorial să judece prezenta cauză în temeiul art.1 pct.1 și art.13 alin.1 din Codul de procedură civilă.
De asemenea, se constată că cererea este legal timbrată cu taxă judiciară de timbru și timbru judiciar potrivit art.2 alin.1 lit.c din Legea nr.146/1997 și art.3 alin.2 teza a II-a din O.G. nr.32/1995.
Reprezentanta reclamantei avocat M M în substituirea titularului cauzei avocat I D, susține acțiunea așa cum este formulată în scris și solicită să se constate că, prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată la data de 11.07.2011 între reclamantă în calitate de cumpărător și pârâtul C I în calitate de vânzător, pârâtul fiind moștenitor legal în calitate de soț supraviețuitor al titularului titlului de proprietate C L-F, E, decedată la data de 29.05.2008, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate prin cumpărare asupra imobilului înscris în Titlul de proprietate nr…. eliberat la data de … de Comisia județeană Arad pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, compus din teren arabil situat pe teritoriul comunei …, nr.top. tarla 220, parcela 1178/109, în suprafață de 4.300 mp, cu prețul de 1.075 lei, achitat integral la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare; sentința să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, autorizarea întabulării dreptului de proprietate al reclamantei pe titlu de cumpărare în coala CF, în baza sentinței rămasă definitivă și irevocabilă, pentru opozabilitate fiind citată și fiica pârâtului M A, cu care pârâtul este comoștenitor a titularului din titlul de proprietate C L-F, una și aceeași persoană cu defuncta C E, sens în care reprezentanta reclamantei depune la dosar Adeverința nr….eliberată de Primăria comunei Tîrnova.
Instanța, din oficiu, invocă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului.
Reprezentanta reclamantei avocat M M, față de actele de stare civilă și Anexa 24 eliberată de Primăria comunei …, apreciază că pârâții au calitate procesuală pasivă, drept pentru care solicită respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților și citarea acestora cu mențiunea la interogatoriu, sub sancțiunea prevăzută de art.225 din codul de procedură civilă.
Instanța reține cauza pentru a soluționa această excepție.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 13.02.2013, reclamanta SC … SRL, persoană juridică română cu sediul în …, înregistrată la Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul Arad sub nr. …, având C.U.I. …, reprezentată prin A G, cetățean italian, în contradictoriu cu pârâții C I, domiciliat … și M A, domiciliată în …, a solicitat să se constate că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 11.07.2011 între reclamantă în calitate de cumpărător și pârâtul C I în calitate de vânzător, pârâtul fiind moștenitor legal în calitate de soț supraviețuitor al titularului din titlul de proprietate defuncta C L-F (E), decedată la data de 29.05.2008, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate prin cumpărare asupra imobilului înscris în Titlul de proprietate nr…. eliberat la data de … de Comisia județeană Arad pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, compus din teren arabil situat pe teritoriul comunei …, tarla 220, parcela 1178/109, având ca vecinătăți la Nord A 1178/108, la Est DE 1178/2, la Sud A 1178/110, la Vest DE 1178/4 în suprafață de 4.300 mp, cu prețul de 1.075 lei, achitat integral la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare; sentința să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în formă autentică; să se dispună autorizarea întabulării dreptului de proprietate al reclamantei pe titlu de cumpărare în coala CF, în baza sentinței definitive; cu cheltuieli de judecată în cazul în care pârâții se opun admiterii acțiunii.
În fapt, reclamanta arată că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 11.07.2011, pârâtul a vândut terenul arabil situat pe teritoriul comunei …, tarla 220, parcela 1178/109 în suprafață de 0,43 ha cu prețul 1.075 lei, achitat integral la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, când a intrat în posesia și folosința imobilului pe care îl folosește și în prezent și, întrucât pârâții s-au obligat să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar nu au mai făcut demersurile necesare.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art.896 și art.1179 din Noul Cod Civil.
În probațiune, reclamanta a anexat cererii următoarele înscrisuri: în original, înscris sub semnătură privată intitulat "Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare"; din data de 11.07.2011 (filele 4-5) și în copie, titlu de proprietate nr…. codul … emis de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor (fila 6), certificat de deces seria … nr…. (fila 7), sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale nr…. (fila 8), certificat de căsătorie seria … nr…. (fila 9), act de identitate seria …, nr…. (fila 10), act de identitate seria … nr…. (fila 11) certificat de înregistrare seria …, nr…. (fila 12).
Cererea este legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 171 lei, potrivit chitanței seria … nr…. din data de 13.02.2013 (fila 3) și cu timbru judiciar în valoare de 3 lei potrivit art.2 alin.1 lit.c din Legea nr.146/1997 și art.3 alin.2 teza a II-a din O.G. nr.32/1995.
Deși a fost legal citată, pârâtul nu s-a prezentat și nu a depus întâmpinare.
La termenul din data de 1.03.2013, instanța a acordat un nou termen de judecată pentru a completa reclamanta timbrarea cererii cu timbru judiciar mobil în valoare de 1 leu, sub sancțiunea anulării cererii ca insuficient timbrată conform art. 9 teza a II-a din O.G. nr.32/1995 și art. 20 alin.3 din Legea nr.146/1997, precum și cu mențiunea de a depune extras de carte funciară pentru bunul imobil dacă are carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobil în situația în care nu are carte funciară deschisă și certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale cu privire la imobilul care face obiectul litigiului, de a face dovada calității de moștenitor și de a depune dovada cu privire la faptul că, C L F este aceeași persoană cu C E.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, înscrisul sub semnătură privată intitulat "Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare"; din data de 11.07.2011 (filele 4-5) este încheiat între pârâtul C I în calitate de promitent-vânzător și reclamantă în calitate de promitent-cumpărător, având ca obiect suprafața de 0,43 ha teren arabil situat în extravilanul localității …, tarla 220, parcela 1178/109, pentru suma de 1075 lei.
Imobilul care face obiectul înscrisului sub semnătură privată, este înscris în titlul de proprietate nr…., cod … (fila 6), eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor din Județul Arad, pentru numita C E decedată în data de …, conform certificatului de deces eliberat de Primăria comunei … în data de 30.05.2008 (fila 7).
Astfel cum rezultă din certificatul nr…. eliberat de BCPI Ineu (fila 29), imobilul menționat nu este înregistrat în cartea funciară.
Reclamanta susține că pârâtul C Ieste moștenitor al defunctei C E, în calitate de soț supraviețuitor și, în acest sens, a depus la dosarul cauzei sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale cu nr…. eliberată de Primăria comunei … (fila 8).
În drept, potrivit art.106 din Legea notarilor publici și a activității notariale nr.36 din 12 mai 1995 și art.14 din codul de procedură civilă din 1865 succesiunea poate fi dezbătută doar de către notarul public sau instanța de judecată, iar Primăria nu are atribuții pentru a dezbate succesiunea.
Întrucât, reclamanta nu a depus la dosarul cauzei probe din care să rezulte că succesiunea după defuncta C E a fost dezbătută la notarul public sau de către instanța de judecată, și nici nu a formulat în prezenta cauză un capăt distinct de cerere prin care să solicite dezbaterea succesiunii defunctei pe calea unei acțiuni oblice, instanța nu poate reține calitatea pârâtului de moștenitor.
În consecință, instanța constată că reclamanta nu a făcut dovada că pârâtul C I este proprietarul imobilului cu privire la care s-a încheiat înscrisul sub semnătură privată menționat.
Din dispozițiile art.6 alin.2 și 3 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicată, art.3, 4 și art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 se desprinde regula că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate și, pe cale de consecință a nulității, ci și pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic. Având în vedere aceste prevederi legale, întrucât înscrisul sub semnătură privată intitulat "Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare"; este încheiat în data de 11.07.2011, instanța constată că prevederile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 sunt aplicabile în prezenta cauză.
Prin art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a prevăzut că în situația în care ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, ce poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Din reglementările legale enunțate rezultă că, pentru admisibilitatea unei atare acțiuni, trebuie să fie îndeplinite anumite condiții, și anume, să existe un antecontract valabil încheiat; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una din părți să refuze autentificarea actului; reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunțării sentinței.
Astfel, în ipoteza refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică, promitentul-cumpărător poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Însă, întrucât această hotărâre are caracter constitutiv de drepturi, condiția esențială pentru pronunțarea ei este ca, la momentul judecății, promitentul vânzător să fie proprietar asupra bunului care face obiectul promisiunii.
Chiar dacă reclamanta nu a prezentat probe din care să rezulte că pârâtul este proprietarul imobilului cu privire la care s-a încheiat înscrisul sub semnătură privată, instanța reține că înscrisul reprezintă o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, respectiv un antecontract valabil încheiat.
Astfel, există posibilitatea legală pentru părți ca orice contract să fie precedat de o promisiune de a contracta, iar faptul că promisiunea privește lucruri care, la momentul încheierii convenției, nu s-ar afla în patrimoniul promitentului, nu constituie motiv pentru a se constata nulitatea ei.
Nu există nici o dispoziție legală care să prevadă că promisiunea de vânzare a unui bun imobil, făcută de un neproprietar nu ar fi valabilă. Această soluție își are rațiunea în faptul că persoana neproprietară are posibilitatea să dobândească proprietatea bunului oferit spre vânzare, de la adevăratul proprietar, iar apoi să fie în măsură a perfecta vânzarea.
Astfel, instanța constată că antecontractul de vânzare-cumpărare are ca obiect o obligație de a face, de a încheia în viitor un contract autentic de vânzare-cumpărare, susceptibil de a transfera proprietatea de la vânzător la cumpărător. Instanța poate se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, doar dacă se face dovada că imobilul se găsește în patrimoniul vânzătorului la momentul judecății și nu există alte impedimente legale.
Întrucât reclamantul este cel care declanșează procedura judiciară, lui îi revine obligația de a justifica atât calitatea lui procesuală, cât și calitatea procesuală a pârâtului. Această obligație își are temeiul în art. 112 Cod proc.civ, care prevede că cererea de chemare în judecată trebuie să cuprindă, printre alte elemente obiectul precum și motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază pretenția reclamantului.
Prin indicarea pretenției sale, precum și, a împrejurărilor de fapt și de drept pe care se bazează această pretenție, reclamantul justifică îndreptățirea pe care o are de a introduce cererea împotriva pârâtului.
Acțiunea prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare se poate opune doar adevăratului proprietar, consecința fiind că numai acesta poate avea calitate procesuală pasivă într-o acțiune cu un astfel de obiect. Cum reclamantul nu a prezentat probe cu privire la calitatea de moștenitor a pârâtului, respectiv nu a dovedit că pârâtul este proprietarul imobilului la momentul judecății, instanța constată că reclamantul nu a justificat legitimarea procesuală pasivă a lui C I, chemat în judecată în calitate de pârât.
Pentru considerentele arătate, instanța va admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului C I și, în consecință, va respinge acțiunea.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului C Iși, în consecință,
Respinge acțiunea formulată de reclamanta SC … SRL cu sediul în … și cu sediul procesual ales la cabinet de avocat I D, în …, în contradictoriu cu pârâții C I domiciliat în … și M A domiciliată în comuna ….
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 15.03.2013.
Președinte Grefier
Red./Tehnored/
5 ex./3 com.
Sentința se comunică cu:
- reclamanta SC …SRL, și cu sediul procesual ales la cabinet de avocat I D, …
- pârâtul C I domiciliat în …
- M A domiciliat în …
| ← Obligaţia de a face. Jurisprudență Carte Funciară;... | Stabilire masă succesorală, partaj judiciar şi prestaţie tabulară → |
|---|
