partaj judiciar. Jurisprudență Partaj

Comentarii

0

Judecătoria ORADEA Sentinţă civilă nr. 7846/2014 din data de 03.07.2014

SENTINȚA CIVILĂ Nr. ..

Ședința publică de la 03 iulie 2014

Instanța constituită din:

Președinte: ………

Grefier: ……

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta …… și pe pârâta …….., având ca obiect partaj judiciar.

La apelul nominal făcut în ședință publică nu au răspuns părțile.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Grefierul de ședință expune referatul cauzei, învederându-se instanței că în prezenta cauză s-a amânat pronunțarea pentru astăzi, după care:

Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința din 19.06.2014, fiind consemnate în încheierea din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise la dosar, a amânat pronunțarea soluției, inițial, pentru data de 26.06.2014, iar ulterior, pentru astăzi.

JUDECĂTORIA

DELIBERÂND:

Constată că, prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Arad pe data de 16.01.2013, sub dosarul cu nr. 528/55/2013, timbrată cu 8.933 lei taxă judiciară de timbru (filele 8 și 33 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. ……55/2013) și 5 lei timbru judiciar, reclamanta …. …., în contradictoriu cu pârâta ….., a solicitat instanței: să se constate că reclamanta și parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra imobilului situat in Arad, str. ….. Arad, inscris in ………… …… (provenita din conversia pe hârtie a CF nr. …), cu nr. top …; să se constatate ca reclamanta a efectuat la acest imobil lucrări de investiții de 20.000 euro si sa se dispună obligarea paratei sa îi plătească suma de 10.000 euro, respectiv partea care i se cuvine acesteia din investițiile efectuate; sa se dispună ieșirea din indiviziune cu privire la imobilului situat in . str. ………., prin atribuirea imobilului reclamantei cu obligarea de a-i plăti paratei contravaloarea cotei sale parti din imobil; sa fie îndrumat Oficiul de cadastru si Publicitate Imobiliara Arad sa faca cuvenitele modificări in Cartea Funciara dupa rămânerea definitiva si irevocabila a hotărârii; cu cheltuieli de judecata.

În motivare, arată că reclamanta și parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra apartamentului nr.2, situat in Arad, str. …….. Arad, înscris in CF …….., cu nr. top …, dobândit prin moștenire, compus din trei camere, antreu, hol, bucătărie, cămara alimente, baie wc, garaj, boxa, sas, 2 terase, in suprafața de 182 mp, cu cota de 182/1121 din părțile construite si dreptul de folosința asupra terenului aferent, proprietate de stat înscris in CF … Arad.

Dupa decesul mamei lor, de la care au moștenit împreuna apartamentul, reclamanta a făcut investiții in acest apartament in valoare de aproximativ 20.000 euro, pe care le-a suportat in exclusivitate. Investițiile le-a făcut ca urmare a înțelegerii pe care a avut-o cu parata pentru sporirea valorii acestuia in vederea vânzării si obținerii unui pret mai bun. De asemenea, au căzut de acord sa introducă gazul pentru a nu plati in fiecare luna sume foarte mari pentru încălzire, cu atât mai mult cu cat nu locuia nimeni in apartament.

Aceste investiții efectuate in anii 2005-2009 sunt:

I. Pentru ca părinții lor care au locuit in imobil au făcut anumite modificări neautorizate la apartament, care nu erau prevăzute in autorizația de construcție si care diminuau valoarea apartamentului, a discutat cu parata care a fost de acord sa efectueze lucrări de reamenajare a 4 încăperi necesare pentru readucerea acestora la destinațiile inițiale conform proiectului autorizat în 1975-1976 cuprinzând:

1. Apartamentul avea garaj la parter (astfel cum rezulta si din actul de apartamentare si ieșire din indiviziune încheiat in 7.02.1980), insa mama lor 1-a transformat in bucătărie si a modificat in camera bucătăria construita inițial. Prin urmare, a fost necesara reamenajarea fostei bucătarii ca garaj prevăzut la parter prin: demolarea peretelui zidit la ușa garajului; demolarea scării de coborâre de la etaj la bucătăria de la parter, cu pereții de compartimentare aferenți; închiderea golului scării desființate prin refacerea locală a planșeului de beton armat; demontare obiecte sanitare și instalații aferente bucătăriei si igienizare; renovare finisaje garaj.

2. Bucătăria fiind amenajata in garaj, fosta bucătărie din apartament a fost dezafectata, prin urmare a fost necesara refacerea bucătăriei în încăperea în care a fost autorizată (inclusiv a cămării). Pentru aceasta a realizat instalația electrica și apă-canal specifica pentru echiparea cu obiecte și aparate necesare funcțiunii de bucătărie (gătit electric, frigider, prize, robinete, scurgeri); a montat pardoseală gresie și placaj de faianță.

3. Potrivit modificărilor făcute de mama lor la apartament, acesta nu mai avea doua dormitoare decomandate, astfel cum era in proiect, ci doua camere de trecere, ceea ce in mod evident scădea valoarea de vânzare a apartamentului. A efectuat lucrări pentru redarea funcțiunii de dormitoare decomandate la cele 2 camere de trecere alăturate prin înzidirea golului de ușă dublă dintre camere și desființarea scării de coborâre la parter.

II. A efectuat lucrări de debranșare de la rețeaua de termoficare și trecerea la încălzire cu gaz metan. Aceste lucrări au fost efectuate pentru a diminua cheltuielile cu încălzirea apartamentului, care erau foarte mari pentru ca nu exista izolare termica. Lucrările au constat din: cheltuieli cu avize, proiecte și autorizații, demontarea corpurilor de încălzire din fontă și a conductelor aferente (cu o vechime de peste 30 de ani), realizarea centralei termice proprii pe gaz metan (la parter) și montarea corpurilor de încălzire noi, cu țevile și fitingurile necesare.

III. Lucrări de renovare, impuse de uzura fizică a finisajelor și instalațiilor existente, prin: înlocuirea totală a instalației electrice cu conductori din cupru, realizate inițial cu conductori din aluminiu, pentru asigurarea puterii electrice adecvate unei locuințe, cu dotări și aparate la nivelul cerințelor moderne; modernizarea completă a băii și grup sanitar (vană, 2 lavoare, bideu, 2 vase WC), faianță și gresie; schimbare ușă intrare din lemn în ușă metalică; vopsirea în ulei a ferestrelor, roletelor și uși interioare; zugrăvirea cu vopsea albă lavabilă a pereților și tavanelor; montare pardoseală gresie în balcoane; recondiționare uși interioare.

IV. Lucrări de igienizare spații anexe: coridor și boxă parter; podul casei; transportul molozului și vechiturilor din aceste spații.

Toate aceste lucrări le evaluează la suma de 20.000 euro. Din aceasta suma, solicită ca parata sa fie obligata sa îi plătească suma de 10.000 euro, contravaloarea investițiilor aferente cotei sale parti de 1/2 din imobil.

Apartamentul il evaluează la suma de 50.000 euro. (219.000 lei calculat la cursul de 4,38 lei/euro valabil in data de 16.01.2013). Solicită ieșirea din indiviziune cu privire la imobilului situat in ……….. Arad, prin atribuirea imobilului reclamantei, cu obligarea de a-i plati paratei contravaloarea cotei sale parți din imobil.

Solicită sa i se atribuie apartamentul întrucât, pe de-o parte reclamanta are posibilitatea de a-i plati o sulta paratei, iar pe de alta parte, reclamanta locuiește in ……..si reclamanta a făcut toate investițiile la imobil, parata locuind in Sfantu Gheorghe, vine foarte rar in …….., astfel ca nu are niciun interes sa-i fie atribuit imobilul. Doreste insa ca acest imobil sa ramana in familie, deoarece a aparținut părinților lor si reclamanta are copii care doresc sa locuiască in apartament. In vederea rezolvării situației apartamentului in discuție, reclamanta a încercat de mai multe ori in ultimii ani sa discute cu parata, insa aceasta s-a opus atât închirierii apartamentului, cat si vânzării lui cu toate ca i-a explicat ca apartamentul fiind nelocuit si se degradează. Mai mult, pentru ca a dorit sa ajungă la o înțelegere cu parata, a convocat-o de doua ori, prin avocat, la Arad, pentru a discuta problema si a proceda la vânzarea imobilului. Cu toate acestea, parata nu a dat curs invitațiilor si a invocat din nou tot felul de motive pentru a amâna soluționarea problemei. Având in vedere ca apartamentul este nelocuit de 8 ani de zile, ca au trecut deja 3 ani de zile de la finalizarea investițiilor si ca este imposibil a ajunge la un acord cu parata cu privire la ieșirea din indiviziune, a fost nevoita sa promoveze prezenta acțiune.

In drept, invocă dispozițiile art. 673 indice 1, 673 indice 5, 673 indice 10 Cod Procedura Civila, 669, 676, 680, 1143 Noul Cod Civil.

Prin întâmpinarea depusă la dosar în data de 06.03.2013 (fila 30 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013), pârâta ………. a solicitat sistarea stării de indiviziune asupra imobilului situat în Arad, str. Dacilor nr. 20 ap. 2, înscris în CF ….. Arad cu nr. top … provenită din conversia de pe hârtie a CF nr……… compus din 3 camere, antreu, hol, bucătărie, cămară de alimente, baie, Wc, garaj, boxa, sa, 2 terase în suprafață totală de 182 mp; în principal - dezlipirea imobilului, prin formarea a două unități locative distincte relativ egale conform cotelor de proprietate de 1/2 parte fiecare, cu compunerea ce va rezulta în urma efectuării expertizei topografice, în subsidiar - atribuirea imobilului în natură către reclamantă cu plata unei sulte către pârâtă corespunzătoare cotei sale de proprietate raportat la valoarea de circulație a imobilului.

In privința investițiilor efectuate de către reclamantă la imobilul din litigiu înțelege să invoce prescripția extinctivă a dreptului la acțiune privind dreptul de creanță în valoare de 10.000 eur, conform art. 1 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958. Solicită să îndrume Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Arad să facă cuvenitele mențiuni în CF-ul imobilului după rămânerea definitivă a sentinței, cu cheltuieli de judecată în caz de opunere.

În motivare, arată că în fapt este proprietara cotei de 1/2 parte din imobilul situat în ……. înscris în CF …… cu nr. top …. provenită din conversia de pe hârtie a CF nr………, compus din 3 camere, antreu, hol, bucătărie, cămară de alimente, baie, Wc, garaj, boxa, sa, 2 terase în suprafață totală de 182 mp., dobândită prin moștenire și, reclamanta (sora sa) fiind proprietara celeilalte cote de ½ parte. Ambele plătesc cotele de taxe și impozite către stat, deși din anul 2006 pârâta nu mai are acces la imobil, reclamanta schimbând încuietorile ușii de la intrare, fără a-i pune și pârâtei la dispoziție un set. A insistat în mod repetat, ani de zile, pentru a intra în posesia unui set de chei, fiind nevoită când vine la Arad, de aproximativ 3 ori pe an să se cazez la hotel.

După decesul mamei lor, imobilul din litigiu nu a fost folosit, reclamanta insistând pentru închirierea sau vânzarea lui. Imobilul la acea dată nu avea nevoie de amenajările și investițiile pe care reclamanta susține că le-a făcut, în valoare de 20.000 eur pentru a fi închiriat sau vândut. Nu și-a dat acordul pentru lucrările pe care reclamanta susține că le-ar fi efectuat, dar nici măcar nu i s-a cerut vreun acord scris în acest sens. A primit din partea reclamantei prin avocat o adresă prin care să se prezinte la Arad, pentru vânzarea imobilului, fără a primi vreo altă informație privind prețul, de exemplu. Nu a dat curs acelei invitații pentru că nu a avut posibilitatea, solicitând detalii pe care nu le-a primit. Că reclamanta nu a dorit niciun moment să vândă imobilul, este foarte clar, investițiile pe care susține că le-a făcut sunt pentru folosință proprie și nu pentru vânzare (instalație electrică de cupru, cadă de baie, jacuzzi etc), nefiind necesare și utile, ci voluptorii.

Solicită instanței să constate intervenția prescripției dreptului la acțiune privind dreptul de creanță al reclamantei pentru următoarele motive: Așa cum reclamanta susține în acțiune, investițiile enumerate s-au efectuat între anii 2005- 2009, iar acțiunea prin care se solicită stabilirea dreptului său de creanță a fost înregistrată la data de 16.01.2013, mult peste termenul legal de prescripție de 3 ani. Mai mult, la finele motivării promovării acțiunii reclamanta recunoaște că imobilul este nefolosit de 8 ani de zile și că au trecut deja 3 ani de la finalizarea investițiilor. In cazul în care instanța va trece peste excepția invocată, solicită obligarea reclamantei la a defalca lucrările efectuate și a indica pentru fiecare costurile.

A solicitat, în principal, ieșirea din indiviziune în natură, prin dezlipire a imobilului în două unități locative, dat fiind faptul suprafața imobilului permite acest lucru. Dorește acest lucru, dat fiind valoarea sentimentală pe care imobilul o are și pentru pârâtă, nu doar pentru reclamantă, dar și pentru că pe viitor, ieșind la pensie, doreste să revină acasă. Conform propunerii sale de partajare a imobilului în natură, (schița anexată), majoritatea investițiilor vor rămâne la apartamentul reclamantei, fiind efectuate conform gusturilor acesteia.

În cazul în care în urma expertizei topometrice se dovedește că imobilul nu este comod partajabil în natură, solicită obligarea reclamantei la plata unei sulte către pârâtă, corespunzătoare cotei sale de proprietate, raportat la valoarea de circulație a imobilului.

In drept, invocă art. 115 Cod procedură civilă.

Prin răspunsul la întâmpinare depus la dosar în data de 09.04.2013 (fila 41 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013), reclamanta a arătat că nu este de acord cu partajarea in natura a imobilului pentru ca nu s-ar putea forma doua apartamente distincte, asa cum susține parata. Imobilul nu este comod partajabil in natura. Pentru formarea a doua unități locative distincte ar trebui efectuate lucrări de investiție foarte mari, costisitoare si nejustificate fata de valoarea de piața pe care aceste apartamente ar avea-o. Conform schiței propuse de parata, din acest apartament spațios de trei camere, ar rezulta doua apartamente de 1 camera, din care pentru unul ar trebui construite atat baia cat si bucătăria pentru a fi funcțional. Aceasta paratjare in natura nu satisface nici cerințele minimale din Legea Locuinței nr. 114/1996 Anexa nr.l (nu are grup sanitar, bucătărie, utilități separate etc.).

Solicită să se respinsă excepția prescripției dreptului la acțiune privind dreptul de creanța in valoare de 10.000 euro privind investițiile făcute de reclamantă la imobil. Termenul de prescripție de 3 ani, prevăzut de art. 3 din decretul nr. 167/1958 nu a început sa curgă atâta vreme cat reclamanta a fost si este coproprietara a apartamentului si este in posesia imobilului la care a efectuat investițiile a căror contravaloare o solicită. Dreptul la acțiune al reclamantei de a cere contravaloarea investițiilor s-a născut doar de la data la care se solicita ieșirea din indiviziune cu privire la imobil. Parata nu a negat niciodată dreptul reclamantei de folosința al imobilului si nici lucrările de investiții efectuate la imobil, iar reclamanta era coproprietara si in posesia nestingherita a bunului. Or, atâta timp cat reclamanta avea cota de 1/2 parte din imobil si a avut folosința imobilului si implicit a investițiilor nu avea niciun interes sa solicite contravaloarea acestora. Practica judiciara este constanta in a statua in sensul arătat de reclamantă. Intr-o speța similara, in care investițiile erau efectuate de un locatar care avea folosința imobilului (nici măcar nu era coproprietar) s-a stabilit ca acesta nu avea interesul sa ceara contravaloarea investitiior decât atunci cand se pune problema sa fie lipsit de folosința imobilului la care a făcut investiții. Prin Decizia nr. 926R/27.03.2012, Curtea de apel Mureș a reținut ca "atâta timp cat recurenta a beneficiat de folosința imobilului, ea a beneficiat in consecința si in mod concret de lucrările de investiții pe care le-a executat, neputand justifica un interes născut si actual pentru a solicita si obține contravaloarea investițiilor pe care susține ca le-a efectuat. Cat timp s-a aflat in folosința imobilului, recurenta nu s-a expus niciunui prejudiciu pe care sa-l evite prin formularea unei acțiuni in restituirea contravalorii lucrărilor de investiții (...) Numai in momentul in care s-a formulat o acțiune in evacuare, îndreptata împotriva recurentei, se putea pune problema existentei interesului născut si actual al acesteia de a solicita obligarea proprietarilor la plata contravalorii lucrărilor de investiții realizate la imobiF. Citează si din Decizia nr.8/A/21.01.2008 a Curții de Apel Timișoara, unde se retine ca "Termenul de prescripție de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul nr.167/1958 a inceput sa curgă numai la data expirării raporturilor de locatiune dintre parti (...), pana la acea data parata fiind cea care a folosit investițiile făcute de ea la in imobilul proprietatea reclamanților, deci neavand niciun interes de a solicita contravaloarea acestor investiții pana in acest moment. Astfel, de la data expirării raporturilor de locatiune (...) incepand sa curgă termenul de prescripție de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958".

In ceea ce privește acordul paratei la investițiile efectuate, subliniază faptul ca parata a cunoscut despre toate aceste investiții si a fost de acord cu efectuarea acestora. Nu a avut un acord scris al paratei pentru efectuarea investițiilor si nici nu i-a soclicitat sa îi dea in scris acordul pentru ca, fiind surori, a fost in imposibilitate morala sa-i solicit acest lucru si, pe de alta parte, nu și-am putut imagina ca s-ar putea ajunge la situația in care sora sa sa nu mai recunoască ca a fost de acord cu efectuarea investițiilor. De altfel, menționează ca, desi venea foarte rar in Arad, sora sa a avut acces nelimitat la apartament, având chei si locuind in apartament de fiecare data când a venit la Arad. Desi a constatat ca s-au făcut investiții la apartament (la care si-a dat acordul verbal asa cum a arătat) niciodată nu a avut nicio obiecțiune cu privire la acestea pana acum.

Investițiile pe care le-a efectuat la imobil nu au fost voluptorii, ci s-au făcut pentru a aduce imobilul in starea inițiala in care a fost proiectat, dar si pentru a-i mari valoarea pentu ipoteza vânzării apartamentului. In acțiunea introductiva de instanța reclamanta a arătat in mod detaliat care sunt lucrările de investiție efectuate la imobil si le-a evaluat la suma totala de 20.000 euro. Pentru stabilirea valorii corecte totale si defalcate a lucrărilor de investiții a solicitat efectuarea unei expertize tehnice in construcții.

Prin Încheierea de ședință din data de 09 aprilie 2013, instanța a respins excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamantei în ceea ce privește investițiile efectuate de aceasta - excepție invocată de pârâtă -, apreciind că, până la soluționarea partajului între coproprietari, termenul de prescripție al dreptului la acțiune privind investițiile efectuate nu s-a născut, în condițiile în care reclamanta, aflată în posesia imobilului, nu avea niciun interes în promovarea unei acțiuni în acest sens (fila 51 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013).

Prin notele de ședință depuse în data de 11.06.2013, pârâta a solicitat obligarea reclamantei la acordarea de despăgubiri în cuantum de 8.200 lei, motivat de faptul că reclamanta i-a încălcat dreptul de folosință asupra imobilului (filele 153-154 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013).

Prin Încheierea de ședință din data de 10 septembrie 2013, pârâta a depus la dosar o precizare de acțiune, prin care a arătat că își reduce pretenția de la suma de 8.00 lei solicitată cu titlu de lezarea dreptului de folosință a apartamentului la 720 lei. Prin aceeași încheiere de ședință, instanța a disjuns precizarea de acțiune formulată de pârâtă de acțiunea principală, formându-se dosarul nr. 13521/55/2013 (fila 184 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013).

Prin concluziile scrise depuse la dosar de către reclamantă, aceasta solicitată admiterea acțiunii, că se constate că reclamanta si parata sunt coproprietare în cote egale de 1/2 fiecare asupra imobilului situat in ……., înscris in CF …. …….(provenita din

conversia pe hârtie a CF nr. ……), cu nr. top …; să se dispună ieșirea din indiviziune cu privire la imobilului situat in …., str. ………. jud. Arad evaluat conform raportului de contraexpertiza la suma de 58.500 euro, prin atribuirea imobilului reclamantei cu obligarea de a-i plăti pârâtei contravaloarea cotei sale parti din imobil in suma de 29.250 euro plătibili in lei la cursul zilei din data plații; să se constatate ca reclamanta a efectuat la acest imobil lucrări de investiții in valoare de 8.425 euro care au adus un spor de valoare imobilului in suma de 8.500 euro si sa dispună obligarea paratei sa

îi plătească suma de 4.250 euro, platibili in lei la cursul zilei din data plații, reprezentând suma cu care a crescut cota parte a paratei din imobil, să se compenseze sulta datorata de către reclamantă (29.250 euro) cu suma pe care i-o datorează parata (4.250 euro) si sa fie obligată reclamanta la plata sumei de 25.000 curo platibili la cursul zilei din data plații, către parata cu titiu de sulta, să fie îndrumat Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Arad sa facă cuvenitele modificări in Cartea Funciara după rămânerea definitiva si irevocabila a hotărârii, cu cheltuieli de judecata.

În motivare, arată că reclamanta și parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra apartamentului nr.2, situat in Arad, str. ………. Arad, înscris in CF ……, cu nr. top ……., dobândit prin moștenire, compus din trei camere, antreu, hol, bucătărie, cămara alimente, baie, wc, garaj, boxa, sas, 2 terase, in suprafața de 182 mp, cu cola de ….. din părțile contruite si dreptul de folosința asupra terenului aferent, proprietate de stal înscris în CF ………. După decesul mamei lor de la care au moștenit împreuna apartamentul, reclamanta a făcut investiții in apartament care au

adus un spor de valoare de 8.500 euro, conform raportului de contraexpertiza, pe care le-a suportat in exclusivitate. Investițiile le-a făcut ca urmare a înțelegerii pe care a avut-o cu parata (deși aceasta acum nu mai recunoaște) si au avut ca scop sporirea valorii acestuia. De asemenea, a introdus gazul pentru a nu plati in fiecare luna sume foarte mari pentru încălzire, cu atât mai mult cu cat nu locuia nimeni in apartament. Apartamentul a fost evaluat in raportul de contraexpertiza efectuat in cauza la suma de 58.500 euro, din care 8.500 euro a fost sporul de valoare ca urmare a lucrărilor de îmbunătățire efectuate de către reclamantă. Experții au stabilit ca aceste lucrări erau necesare si utile având ca efect imediat

creșterea confortului locuinței, lucrările neavând caracter voluptoriu.

Contraexpertiza a stabilit ca apartamentul nu poate fi comod partajabil in natura prin crearea a doua unități locative distincte, deoarece nu pot fi îndeplinite prevederile legii 144/1996 prin respectarea componentei obligatorii pentru fiecare unitate locativă in parte, respectiv acces liber, spatii de

odihna, spațiu pentru prepararea hranei, grupuri sanitare cu respectarea utilităților. De asemenea, experții au ajuns la concluzia ca daca s-ar încerca crearea a doua spatii locative s-ar aduce atingere structurii de rezistenta si se vor produce încărcări suplimentare, statice asupra construcției. Solicită ieșirea din indiviziune cu privire la imobilului situat in Arad, str. Dacilor nr.20, ap.2, jud. Arad, prin atribuirea imobilului reclamantei cu obligarea de a-i plăti pârâtei contravaloarea cotei sale parti din imobil in suma de 25.000 euro, dupa compensarea cu investițiile efectuate de către reclamantă.

Solicită sa i se atribuie apartamentul pentru că apartamentul este moștenire de familie si dorește sa-l păstreze cu atât mai mult cu cat are trei copii si dorește ca acest apartament sa rămână in familie, unuia dintre copii săi. Parata in schimb nu are copii si declarat expres in fata instanței ca nu dorește sa-i fie atribuit apartamentul pentru ca ea nu are domiciliul in municipiul Arad, ci instanța municipiul Sfantul Gheorghe si nici nu are bani pentru a plăti sulta. De altfel, parata nu are copii si daca i-ar fi atribuit apartamentul in mod sigur l-ar vinde si acest apartament ar ajunge pe mana unor străini. Are posibilități materiale pentru a o despăgubi pe parata cu contravaloarea cotei sale pani din apartament, iar reclamanta a făcut toate investițiile la imobil pentru a spori confortul apartamentului si valoarea acestuia. Mai mult decât atât, soțul său, ……, care este inginer constructor a avut o contribuție semnificativa la construirea apartamentului in anii 1975-1976, realizând proiectul structurii de rezistenta pentru întreg blocul de locuințe in mod gratuit.

In drept, invocă disp. art. 673 indice 1, 673 indice 5, 673 indice 10 Cod

Procedura Civila, art. 669, 676, 680, 1143 Noul Cod Civil.

Prin concluziile scrise depuse la dosar în data de 25.06.2014, pârâta a solicitat sistarea stării de indiviziune asupra imobilului în litigiu și partajarea în natură a acestuia, prin formarea a două unități locative distincte. În subsidiar, solicită atribuirea imobilului în favoarea pârâtei, cu obligarea sa la plata unei sulte. În ceea ce privește cheltuielile efectuate cu înfrumusețarea imobilului, solicită respingerea cererii de restituire a acestora. În ceea ce privește partajarea în natură a imobilului prin formarea a două unități locative, menționează că această modalitate de partajare este realizabilă și în conformitate cu art.676 alin.1 Cod civil, partajarea în natură reprezintă regula în cazul partajării bunurilor comune.

Prin expertiza și contraexpertiza efectuate în cauză, pârâta consideră că nu s-a analizat această posibilitate, cu atât mai mult cu cât în alin.4 al precizărilor la obiecțiuni, depuse la dosarul cauzei, contraexperții recunosc că nu au competența de a se pronunța cu privire la posibilitatea reală de compartimentare, lăsând la aprecierea instanței, care va "stabili necesitatea apartamentării și introducerea în cauză a experților structuriști care vor calcula și stabili variantele viitoare, locurile de străpungeri, consolidări, rețele utilități inclusiv separarea acestora. Din motive obiective (lipsa experților judiciari autorizați MLPAT în județul Bihor) nu s-a putut efectua o expertiză judiciară de specialitate pentru a se determina modalitatea și consecințele partajării în natură a imobilului. În această situație, pârâta se prevalează de Referatul de expertiză tehnică nr.6/04.04.2014, întocmit de către SC ………. Sf.Gheorghe. Conform opiniei avizate a expertului tehnic, lucrările de partajare a imobilului nu periclitează rezistența, stabilitatea, siguranța în exploatare și durabilitatea ansamblului structural al apartamentului, în particular sau al imobilului în general. De asemenea, acesta propune planuri de partajare a imobilului, pentru a se crea două unități locative distincte. În aceste planuri se poate observa că lucrarea este realizabilă, fiind asigurate două spații de locuit ce îndeplinesc condițiile legale. Mai mult, pârâta a depus diligențele necesare obținerii tuturor avizelor impuse de lege, avize obținute sub condiția suspensivă a pronunțării unei hotărâri prin care s-ar dispune partajarea în natură: Certificatul de urbanism nr………..10.2013, eliberat de către Primăria Municipiului Arad, cu planul de compartimentare aferent, Acordul vecinilor, Acordul de modificare nr…. emis de către Inspectoratul de Stat în Construcții, Avizul de amplasament favorabil nr…., emis de către Enel Distribuție Banat, Avizul favorabil din partea E.ON Gaz Distribuție SA, Avizul nr…., emis de către Direcția Județeană pentru Cultură Arad.

Instituțiile contactate nu ar fi emis aceste avize dacă lucrarea de partajare era imposibilă sau dacă presupunea crearea unui disconfort oricăreia dintre părți sau modificări de structură și rezistență. Mai mult, pârâta nu ar fi obținut avizele dacă ar fi fost vorba despre o lucrare mult prea idealistă. Tot la solicitarea pârâtei, societatea ………. CO SRL, a efectuat un proiect privind posibilitatea separării contorizării sistemului alimentării cu gaz, în cazul partajării apartamentului în două suprafețe locative distincte. Conform acestui proiect, este posibilă din punctul de vedere al utilităților compartimentarea imobilului. Pârâta a probat și respectarea prevederilor Anexei nr.1 a Legii nr.114/1996 privind exigențele minimale pentru locuințe. Pârâta este dispusă să suporte cheltuielile ocazionate de partajarea în natură a imobilului, precum și să îi cedeze reclamantei partea din imobil branșată la utilități, parte care cuprinde și majoritatea investițiilor aduse imobilului. Pârâta nu intenționează și nu a intenționat niciodată să vândă imobilul casă părintească, cu atât mai mult cu cât din 11 noiembrie 2013 este pensionară și doreste să se mute în orașul său natal și să locuiască în casa părinților săi și nu deține altă suprafață locativă în municipiul Arad. Intenția reclamantei de a înstrăina acest imobil a fost inserată chiar în acțiunea formulată, în care se precizează în mod clar că investițiile au fost făcute pentru sporirea valorii imobilului în vederea vânzării și obținerii unui preț mai bun. De asemenea, reclamanta menționează că a convocat-o pe pârâtă de două ori la Arad pentru a proceda la vânzarea imobilului, însă pârâta a refuzat să se prezinte. Raportat la capătul subsidiar de cerere, solicită ca în cazul în care instanța va considera că nu se impune partajarea în natură, să îi fie atribuit apartamentul în deplină proprietate, cu obligarea la plata unei sulte corespunzătoare cotei reclamantei.

Contrar celor susținute la ultimul termen de judecată, reclamanta intenționează să vândă apartamentul, având în vedere că deține mai multe unități locative în municipiul Arad. Pentru pârâtă apartamentul părinților constituie amintire de familie și intenționează să locuiască în acesta. Pârâta a avut grijă de mama părților cât timp aceasta a fost bolnavă, aducând-o la Sf. Gheorghe, unde a și decedat, și a ajutat-o financiar pentru a putea păstra această locuință. Are posibilitatea financiară de a achita sulta reclamantei, contrar celor susținute în mod netemeinic și neprobat, la ultimul termen, de către reprezentantul reclamantei. În subsidiar, solicită atribuirea imobilului pârâtei, cu obligarea ei la plata unei sulte. Se opune atribuirii imobilului reclamantei, având în vedere că pârâta intenționează să se mute în municipiul Arad și nu deține altă proprietate în acest loc. Reclamanta însă are locuință proprie în municipiul Arad, iar pârâta are posibilitatea financiară de a achita acesteia sulta corespunzătoare cotei ce îi revine din imobilul în litigiu.

Consideră că ar fi echitabil ca, în aceste condiții, să îi revină pârâtei imobilul, atât timp cât necesitatea deținerii unei locuințe în municipiul Arad este evidentă. Mai mult, pentru pârâtă casa părintească are o valoare sentimentală incomensurabilă, neavând intenția de a înstrăina acest bun. Consideră că imobilul trebuie să rămână în familie, motiv pentru care solicitarea principală a pârâtei este de partajare în natură. Pârâta nu este de acord cu înstrăinarea acestui imobil, aceasta fiind o opțiune luată în calcul doar de către reclamantă, care a și efectuat lucrările de înfrumusețare ale imobilului tocmai în acest scop.

În ceea ce privește solicitarea reclamantei de a i se restitui cheltuielile efectuate cu ocazia renovării imobilului, pârâta solicită respingerea acestei solicitări. Investițiile efectuate nu erau necesare, imobilul nefiind într-o stare avansată de degradare pentru a fi necesare aceste lucrări. Un exemplu simplu este edificator în acest sens: o cadă funcțională a fost înlocuită cu o cadă cu hidromasaj. Toate lucrările au fost efectuate doar cu scopul înfrumusețării imobilului, pentru ca acesta să poată fi înstrăinat ulterior la un preț mult mai avantajos, deși pârâta, în calitate de coproprietar, nu este de acord cu înstrăinarea acestui imobil. Conform art.641 alin.4 cod civil actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. În cazul de față nu există un acord al pârâtei pentru efectuarea lucrărilor de investiții la imobilul în litigiu. Acestea au fost efectuate din inițiativa exclusivă a reclamantei, cu scopul de a vinde imobilul, operațiune cu care pârâta nu este de acord, având în vedere că imobilul este casa mea părintească. Investițiile efectuate sunt cheltuieli de înfrumusețare a bunului și nicidecum de conservare, o serie de exemple fiind în acest sens: bideu din porțelan, oglindă sanitară de semicristal, cadă baie cu hidromasaj etc. Aceste obiecte sanitare au înlocuit vechile obiecte sanitare care erau în stare bună de funcționare, nefiind vorba de cheltuieli necesare, ci voluptorii, menite să asigure eventual un confort mai mare. Prin planul de partajare propus de către pârâtă, aceste investiții ar fi situate în lotul atribuit reclamantei. În cazul în care se vor lua în considerare investițiile efectuate și se va decide atribuirea bunului pârâtei, solicită să se ia în considerare că aceste investiții sunt incluse în prețul de piață al imobilului, astfel încât vor fi incluse deja în sulta acordată. În acest caz, plata separată a acestor cheltuieli va genera o îmbogățire fără justă cauză.

Solicită sistarea stării de indiviziune asupra imobilului în litigiu și partajarea în natură a acestuia, prin formarea a două unități locative distincte, iar în subsidiar, atribuirea imobilului în favoarea pârâtei, cu obligarea la plata unei sulte. În ceea ce privește cheltuielile efectuate cu înfrumusețarea imobilului, solicită respingerea cererii de restituire a acestora.

Prin adresa emisa în data de 28.02.2014 de Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția I Civilă, s-a notificat Judecătoriei Arad că, prin Încheierea civilă nr. 684/27.02.2014, pronunțată în Dosarul nr. ….1/2014 al acestei secții, s-a admis cererea de strămutare formulată de petenta …………. și s-a dispus strămutarea prezentei cauze de la Judecătoria Arad la Judecătoria Oradea, cu păstrarea actelor de procedură.

În cauză, s-au încuviințat și administrat proba cu înscrisuri, proba cu expertiză și contraexpertiză.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța va reține următoarele:

În fapt, potrivit extrasului de carte funciară de informare nr. …, în baza Certificatului de moștenitor nr. ……..2/2005, a fost întabulat în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit prin succesiune de părțile litigante - reclamanta ……… și sora sa, pârâta ……. - , fiecare dintre acestea deținând o cotă de ½ din imobilul situat în ….. 2, județul Arad, în suprafață de 182 m.p., compus din 3 camere, antreu, hol, bucătărie, cămară de alimente, baie, WC, garaj, boxă, sas, 2 terase, cota construită fiind de 182/1121, iar terenul aferent apartamentului în cotă de 65/403, parte proprietate de Stat, în folosință. Acest imobil apare înscris în CF nr. …… (provenit din conversia de pe hârtie a CF nr. …), număr topografic ……./2 (fila 10 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. ……./55/2013, acvirat la prezentul).

Instanța va respinge primul capăt de cerere din acțiunea reclamantei, prin care aceasta a solicitat instanței să constate că reclamanta și parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra imobilului situat in Arad, str. ………., înscris in CF …… Arad (provenita din conversia pe hârtie a CF nr. ,,,,,,,), cu nr. top ,,,,,,,a/II.

În acest sens, instanța va reține că acțiunea în constatare este reglementată de art. 111 Cod procedură civilă și prin, intermediul acesteia, reclamanta urmărește un obiectiv limitat, respectiv să se constate existența unui drept al său împotriva pârâtei sau inexistența unui drept al pârâtei împotriva sa. Hotărârile pronunțate în cazul acțiunilor în constatare nu sunt susceptibile de executare silită și nu pot constitui titluri executorii, deoarece prin intermediul acestor acțiuni nu se poate solicita constatarea unei situații de fapt, ci numai un drept (ex.: constatarea calității de moștenitor, a compunerii masei succesorale, acțiunea în declararea simulației etc.). Însă, în speța dedusă judecății, calitatea de coproprietare a părților litigante, în cotă de ½ fiecare din imobilul situat în ,,,,,,,,, apare deja înscrisă în cartea funciară, sens în care primul capăt de cerere apare ca neîntemeiat. Mai mult, acest capăt de cerere apare și ca lipsit de interes, de vreme ce calitatea de coproprietare a reclamantei și pârâtei, în cotele arătate, apare menționată deja în cartea funciară, iar nimeni nu contestă aceste aspecte.

În continuare, instanța va reține că părțile din prezenta cauză au fost de acord cu sistarea stării de indiviziune, în contextul în care, potrivit art. 728 din vechiul Cod civil ,,nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune’’, iar potrivit art. 669 din Noul Cod civil, ,,încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând’’.

Instanța a dispus efectuarea în prezenta cauză a unei expertize în construcții și de evaluare a imobilului, care a fost efectuată de expertul tehnic judiciar ing. ,,,,,,,, (filele 63-101, 160-164 și 198 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013, acvirat la prezentul).

Acesta a concluzionat următoarele:

- Valoarea de circulație estimată a apartamentului evidențiat în CF nr. ,,,,, Arad (CF vechi …), nr. topo. …, situat în Municipiul ,,,,,,,,, ,,,,,,,,, județul Arad, este estimată la suma de 53.140 Euro sau la echivalentul în lei de 231.500 lei;

- Conform Legii nr. 114/1996, apartamentul în litigiu nu este comod partajabil în natură, neexistând posibilitatea de a se crea două unități locative distincte;

- Valoarea investițiilor efectuate la apartamentul în cauză este de 8.007 Euro, echivalentul a 34.876 lei.

Dat fiind că pârâta nu a fost de acord cu concluziile raportului de expertiză, instanța a dispus efectuarea în cauză a unui raport de contraexpertiză tehnică judiciară, care a fost întocmit de domnii experți ,,,,,,,,,,, ,,,,,,,(filele 266-283 din volumul II al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013, acvirat la prezentul).

Prin acest raport de contraexpertiză s-au constatat următoarele: imobilul este racordat la toate utilitățile zonei, fiind situat la nivelul 1 al unei construcții cu destinație locativă, cu nivel de înălțime P+3E, proprietatea fiind amplasată la etajul 1. Localizarea imobilului în municipiul Arad este în arealul Piața Romană, în imediata apropiere a stadionului Gloria, o zonă în care predomină construcțiile cu destinație locativă, construcții cu regim de înălțime P sau etajate, zona fiind foarte apropiată de zona ultracentrală a Municipiului Arad.

S-a mai reținut de experți că, pentru evaluarea și estimarea valorii de ciurculație, s-a utilizat metoda de piață a comparației vânzărilor, o metodă care pleacă de la date de piață pentru proprietăți comparabile ofertate pe piața liberă, care pe baza unor criterii recunoscute de piață sunt diferențiate. În acest sens, au fost selectate de pe piața liberă patru imobile comparabile cu aceeași componență, situate în cea mai mare parte la nivelul 1, în același cartier cu proprietatea subiect, în imobile similare ca și regim de înălțime. S-au făcut filtraje care diferențiază aceste proprietăți, întrucât este foarte greu sau chiar imposibil de a fi identificate imobile comparabile identice. S-au aplicat corecție de oferte, de negociere, precum și un comision estimat al agenției imobiliare, estimat în total la 15%. S-au aplicat corecții de suprafață, componență și finisaje. S-a reținut de experți că unele oferte includ și mobilier, estimat și acesta valoric, dar valoarea tehnică în acest caz nu are relevanță, întrucât pe piață există oferte cu proprietăți similare.

Astfel, experții ,,,,,,,, au concluzionat următoarele:

- Valoarea de circulație estimată a apartamentului evidențiat în CF nr. ,,,,,, (CF vechi ,,,, nr. topo. ,,,, situat în Municipiul Arad, strada ,,,,,,,,,,,,,, este estimată la suma de 58.500 Euro, la un curs de 1 Euro = 4,4643, la data inspecției, sau la echivalentul în lei de 261.278 lei;

- Experții consideră că apartamentul nu poate fi comod partajabil în natură, prin crearea a două unități locative distincte, întrucât nu pot fi îndeplinite prevederile Legii nr. 114/1996, prin respectarea componenței obligatorii pentru fiecare unitate locativă în parte, respectiv acces liber, spații de odihnă, spațiu pentru prepararea hranei, grupuri sanitare cu separarea utilităților. Au concluzionat experții că vor fi aduse atingeri structurii de rezistență și se vor produce încărcări suplimentare statice asupra construcției. De asemenea, vor fi create coloane neproiectate pentru alimentare și evacuare utilități.

- Lucrările de investiții identificate sunt lucrări necesare și utile, având ca și efect imediat creșterea confortului locuinței, lucrările neavând caracter voluptoriu;

- Conform calculelor, valoarea lucrărilor de investiții și amenajări identificate este estimată la suma de 37.600 lei și un echivalent în Euro de 8.425 Euro;

- Sporul de valoare adus imobilului de aportul lucrărilor de investiții identificate și calculate este estimat la suma de 37.950 lei și un echivalent în Euro de 8.500 Euro.

În privința apartamentului care face obiectul prezentei cauze, ambele părți au solicitat atribuirea în natură, iar pârâta a solicitat în principal împărțirea apartamentului în două unități locative, cu atribuirea unei astfel de unități locative către fiecare parte.

Instanța va considera neîntemeiată solicitarea pârâtei de împărțire a apartamentului în două unități locative distincte. În acest sens, instanța va reține că, atât concluziile raportului de contraexpertiză, cât și concluziile primului raport de expertiză, sunt în sensul că, din considerente de ordin tehnic, apartamentul nu este comod partajabil în natură, neputând fi create două unități locative separate, cu independență funcțională.

Astfel, experții ,,,,,,,,,,,,, au concluzionat că apartamentul nu poate fi comod partajabil în natură, prin crearea a două unități locative distincte, întrucât nu pot fi îndeplinite prevederile Legii nr. 114/1996, prin respectarea componenței obligatorii pentru fiecare unitate locativă în parte, respectiv acces liber, spații de odihnă, spațiu pentru prepararea hranei, grupuri sanitare cu separarea utilităților. Au concluzionat experții că vor fi aduse atingeri structurii de rezistență și se vor produce încărcări suplimentare statice asupra construcției. De asemenea, vor fi create coloane neproiectate pentru alimentare și evacuare utilități.

Inclusiv expertul tehnic judiciar ing. Sighete Ioan Florian, care a întocmit în cază primul raport de expertiză, a formulat aeleași concluzii: conform Legii nr. 114/1996, apartamentul în litigiu nu este comod partajabil în natură, neexistând posibilitatea de a se crea două unități locative distincte. Astfel, acest expert a mai detaliat următoarele: apartamentul nu poate fi comod partajabil în natură, prin crearea a două unități locative distincte, întrucât nu pot fi îndeplinite prevederile Legii nr. 114/1996, prin respectarea componenței obligatorii pentru fiecare unitate locativă în parte.

Este adevărat că pârâta a depus la dosar Proiectul nr. 27/2013, întocmit de proiectantul ,,,,,,,, (filele 142-148 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013, acvirat la prezentul). Însă, nu s-a făcut dovada de pârâtă că acest proiectant a fost la fața locului pentru a constata personal cele arătate în proiect. Pe de altă parte, nu reiese din acest proiect că nu s-ar afecta structura de rezistență a apartamentului sau chiar a întregului imobil, nefiind de neglijat faptul că apartamentul în litigiu face parte dintr-un imobil cu mai multe astfel de apartamente. Aceleași considerații vor fi reținute de instanța de judecată și cu privire la Referatul de expertiză tehnică nr. 6/04.04.2014, întocmit de către SC ,,,,,,,,,,SRL din Sfântu Gheorghe (filele 20-62).

Astfel, toți cei patru experți judiciari din cauză au concluzionat că apartamentul nu poate fi comod partajabil în natură, prin crearea a două unități locative distincte, întrucât nu pot fi respectate prevederile Legii nr. 114/1996.

Nu în ultimul rând, instanța va avea în vedere că suprafața apartamentului este de doar 182 m.p., acesta fiind compus din 3 camere, antreu, hol, bucătărie, cămară de alimente, baie, WC, garaj, boxă, sas, 2 terase.

Este adevărat că, din punct de vedere tehnic, apartamentul în litigiu poate fi împărțit în natură. Astfel, orice spațiu, indiferent cât de mic, ar putea fi împărțit, din punct de vedere tehnic, în două sau mai multe spații distincte. Însă, este de necontestat că, în cauza de față, împărțirea apartamentului în natură, în două unități locative distincte, cu independență funcțională, necesită cheltuieli ridicate, derivând din lucrările specifice care se impun a fi efectuate: modificarea structurii de rezistență, crearea de coloane neproiectate pentru alimentare și evacuare utilități, având în vedere că în prezent apartamentul are doar o baie și o bucătărie, iar prin împărțirea sa în două unități locative, mai sunt necesare crearea unei noi băi și a unei noi bucătării, cu scurgeri distincte pentru chiuvete, WC-uri, cadă etc.

Astfel, instanța va considera că pentru realizarea a două unități locative distincte sunt necesare lucrări complementare destul de costisitoare pentru recompartimentare, branșarea la energia electrică, apă canal etc.

Prin urmare, chiar dacă o variantă de lotizare ar fi posibilă din punct de vedere tehnic, prin realizarea faptică a unei astfel de lotizări, s-ar ajunge la o scădere importantă a valorii fiecărui lot, privit în mod individual, existând șanse minime ca o persoană să fie interesată să achiziționeze pe viitor unul dintre loturile astfel formate în urma unei astfel de împărțeli, tocmai din cauza reducerii considerabile a gradului de confort a fiecărui lot.

Prin urmare, gradul de confort ar scădea în mod semnificativ, folosința unei unități locative compacte de către mai multe familii constituind de multe ori o sursă generatoare de litigii, chiar dacă există o delimitare fizică între unitățile locative proprii. În plus, există elemente constructive asupra cărora părțile ar rămâne în continuare în indiviziune forțată, cum ar fi garajul și boxa - care nu ar fi în niciun caz comod partajabile în natură.

Așadar, criteriul satisfacerii nevoii de locuință trebuie avut și el în vedere la o împărțeală, deoarece, de regulă, în acest scop se dobândesc locuințele, iar nu pentru a fi închiriate ori înstrăinate.

Un aspect important care va fi avut în vedere de instanță este acela că pârâta nu locuiește în Arad - acolo unde se află situat faptic apartamentul -, ci la o distanță apreciabilă, și anume în localitatea Sfântu Gheorghe din județul Covasna. Deși pârâta a susținut că intenționează să se mute în Arad, într-unul din cele două apartamente nou create în urma partajării în natură, nu a probat că această intenție a sa se va materializa cândva.

Pe de altă parte, deși sunt surori, este clar că între părți există divergențe care pot determina imposibilitatea acestora de a locui una în vecinătatea celeilalte, din probele dosarului reieșind acest fapt.

Din coroborarea art. 6739 și art. 6735 din vechiul Cod de procedură civilă, rezultă că la formarea și atribuirea loturilor, instanța va ține seama de propunerea făcută prin raportul de expertiză și, după caz, de acordul părților, mărimea cotei-părți ce se cuvine fiecăreia ori masa bunurilor de împărțit, natura bunurilor, domiciliul și ocupația părților, faptul că unii dintre coproprietari înainte de a se cere împărțeala au făcut construcții, îmbunătățiri cu acordul coproprietarilor sau altele asemenea.

Enumerarea criteriilor de atribuire a loturilor este deci exemplificativă și nu limitativă, legiuitorul lăsând la aprecierea instanței modul de aplicare a criteriilor de partajare, în funcție de circumstanțele concrete ale fiecărei spețe. Această din urmă reglementare enumeră, cu caracter exemplificativ, criteriile de care instanța va ține seama la atribuirea bunului. Enumerarea nu are caracter limitativ, ci dimpotrivă, la finalul textului este folosită expresia " altele asemenea";, ceea ce permite concluzia că instanța poate, în afara criteriilor expres menționate, să țină cont și de alte criterii de ordin familial, social și moral, în funcție de specificul fiecărei cauze.

Mai mult decât atât, atunci când se pune problema împărțelii unui imobil, trebuie stabilit și dacă acesta este sau nu comod partajabil în natură.

Ori, în doctrină s-a arătat că un imobil nu poate fi considerat comod partajabil în natură atunci când împărțirea sa pe apartamente nu s-ar putea face decât după efectuarea unor modificări în structura funcțională, arhitectonică și de rezistență. În același sens este și practica judecătorească, ce a decis în mod constant că împărțirea în natură a locuinței poate fi adoptată numai în situația în care prin partajarea imobilului bun comun se realizează două unități locative distincte funcționale, fiecare întrunind caracteristicile unei locuințe, să se realizeze unități locative de sine stătătoare, cu camere și dependințe aferente.

În ipoteza în care nu se poate realiza o astfel de divizare a locuinței, ea trebuie să fie atribuită copărtașului mai îndreptățit.

În speța dedusă judecății, toți cei patru experți judiciari din cauză au fost de acord cu aspectul că apartamentul nu este comod partajabil în natură, întrucât, pe de o parte, potrivit legislației în vigoare o unitate locativă trebuie să cuprindă spații cu anumite destinații, iar pe de altă parte pentru realizarea acestora sunt necesare nu lucrări simple, ci unele complementare, costisitoare, pentru recompartimentare și branșare la utilități.

Întrucât, așa cum s-a demonstrat pe larg mai sus, imobilul nu este comod partajabil în natură, se pune problema atribuirii sale în integralitate numai uneia dintre părți, cu compensarea valorică a loturilor prin sultă.

Așadar trebuie stabilit în favoarea cărei părți există mai multe criterii de atribuire. Instanța va considera că s-ar impune atribuirea în natură către reclamantă a imobilului, pentru următoarele considerente:

- reclamanta locuiește în Arad, localitatea în care se află situat și imobilul;

- reclamanta a efectuat lucrări de investiții, toți cei patru experți fiind de acord că aceste lucrări au fost necesare și utile, având ca și efect imediat creșterea confortului locuinței, lucrările neavând caracter voluptoriu;

- pârâta nu locuiește în Arad - acolo unde se află situat faptic apartamentul -, ci la o distanță apreciabilă, și anume în localitatea Sfântu Gheorghe din județul Covasna, de foarte mulți ani. Deși pârâta a susținut că intenționează să se mute în Arad, într-unul din cele două apartamente nou create în urma partajării în natură, nu a probat că această intenție a sa se va materializa cândva.

De menționat că, deși prin concluziile scrise pârâta a solicitat ca, în subsidiar, apartamentul să îi fie atribuit ei în natură, aceasta și-a schimbat poziția pe parcursul procesului, în contextul în care, prin întâmpinarea depusă în data de 06.03.2013, solicitase în subsidiar ,,atribuirea apartamentului în natură către reclamantă, cu plata unei sulte către subsemnata, corespunzătoare cotei mele de proprietate, la valoarea de circulație a imobilului’’.

Prin urmare, instanța va dispune sistarea de indiviziune asupra imobilului reprezentând în natură apartamentul situat in ,,,, înscris in CF ,,,,,,, (provenit din conversia pe hârtie a CF nr. ,,,,,,,,,), cu număr topografic ,,,,,,,,,,, cu atribuirea imobilului în natură către reclamantă.

Raportat la valoarea de circulație estimată a apartamentului în litigiu, dar și la valoarea investițiilor efectuate la acesta, instanța va lua în considerare concluziile raportului de contraexpertiză, motivat de faptul că acest raport reprezintă concluziile a trei experți judiciari (iar nu doar a unuia), iar, pe de altă parte, ambele părți au solicitat ca instanța să ia în considerare concluziile raportului de contraexpertiză.

Astfel, prin raportul de contraexpertiză, valoarea de circulație estimată a apartamentului este de 58.500 Euro, la un curs de 1 Euro = 4,4643, la data inspecției, sau la echivalentul în lei de 261.278 lei.

Atribuind apartamentul în natură reclamantei, instanța va stabili în sarcina acesteia obligația de a achita către pârâtă contravaloarea cotei acesteia de ½ din imobil, și anume o sultă în sumă de 29.250 Euro, care poate fi plătită în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății.

Însă, instanța va lua în considerare și lucrările de investiții care au fost efectuate de reclamantă la apartamentul în litigiu, toți experții concluzionând că lucrările de investiții identificate ca efectuate la imobil sunt lucrări necesare și utile, având ca și efect imediat creșterea confortului locuinței, lucrările neavând caracter voluptoriu.

Prin Încheierea de ședință din data de 09 aprilie 2013, instanța a respins excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamantei în ceea ce privește investițiile efectuate de aceasta - excepție invocată de pârâtă -, apreciind că, până la soluționarea partajului între coproprietari, termenul de prescripție al dreptului la acțiune privind investițiile efectuate nu s-a născut, în condițiile în care reclamanta, aflată în posesia imobilului, nu avea niciun interes în promovarea unei acțiuni în acest sens (fila 51 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 5,,,,,,,,,,,,,,,,/55/2013).

Potrivit raportului de contraexpertiză, valoarea lucrărilor de investiții și amenajări identificate este estimată la suma de 37.600 lei și un echivalent în Euro de 8.425 Euro.

În contextul în care valoarea lucrărilor de investiții și amenajări identificate a fost estimată la suma de 8.425 Euro, iar aceste lucrări au fost suportate integral de către reclamantă, reiese că pârâtei îi incumbă obligația de a suporta jumătate din contravaloarea acestor lucrări, întrucât îi profită, prin creșterea confortului locuinței și implicit prin sporirea imediată a valorii acesteia. Prin urmare, pârâtei îi revine obligația de a suporta jumătate din aceste cheltuieli, și anume suma de 4.212,50 euro, în contextul în care părțile litigante dețin fiecare câte o cotă de ½ din imobil.

Scăzând din sulta de 29.250 Euro - care îi revine de plată reclamantei -suma de 4.212,50 euro, rămâne o diferență de 25.037,50 Euro.

Așadar, atribuind apartamentul în natură reclamantei, în temeiul art. 673 indice 10 din vechiul Cod de procedură civilă, instanța o va obliga pe reclamantă să plătească pârâtei suma de 25.037,50 Euro cu titlu de sultă finală, rezultată după deducerea investițiilor efectuate de reclamantă.

Este adevărat că reclamanta a solicitat obligarea pârâtei să suporte jumătate din suma de 8.500 lei reprezentând sporul de valoare adus imobilului prin investițiile efectuate, însă instanța va respinge această solicitare, dat fiind că acest spor de valoare de 8.500 lei a fost luat în considerare de cei trei experți cu ocazia calculării valorii de circulație estimate a apartamentului, fiind inclus în această valoare de circulație.

Prin urmare, pârâta va fi obligată să suporte strict jumătate din contravaloarea de 8.425 Euro a investițiilor.

Având în vedere toate aceste argumente de fapt și de drept, instanța va admite în parte acțiunea și, în consecință: va dispune sistarea de indiviziune asupra imobilului reprezentând în natură apartamentul situat in Arad, str. Dacilor nr. 20, ap. 2, județul Arad, înscris in CF ,,,,,, (provenit din conversia de pe hârtie a CF nr. ,,,,,,,,), cu număr topografic ,,,,,,,,,,,,,,,,,, cu atribuirea imobilului în natură către reclamantă, care va fi obligată să plătească pârâtei o sultă în sumă de 29.250 Euro, care poate fi plătită în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății.

Va constata că reclamanta a efectuat lucrări de investiții la acest imobil, în valoare de 8.425 Euro și o va obliga pe pârâtă să suporte jumătate din aceste cheltuieli, și anume suma de 4.212,50 euro.

Compensând sulta datorată de reclamantă (suma de 29.250 Euro) cu suma datorată acesteia de pârâtă (suma de 4.212,50 euro), instanța o va obliga pe reclamantă să plătească pârâtei suma de 25.037,50 Euro cu titlu de sultă finală, rezultată după deducerea investițiilor efectuate de reclamantă, care poate fi plătită în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății.

De asemenea, instanța va dispune ca Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Arad să facă cuvenitele modificări în Cartea Funciară, după rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri.

Instanța va respinge în rest celelalte pretenții formulate de reclamantă, ca neîntemeiate, pentru argumentele ce preced.

Raportat la art. 274 din vechiul Cod de procedură civilă, dat fiind că prezenta hotărâre profită ambelor părți, instanța va compensa cheltuielile egale efectuate de părți cu privire la onorariile de expertiză și contraexpertiză.

Aceleași considerente vor fi avute în vedere de instanță pentru a compensa cheltuielile efectuate de părți cu onorariile avocațiale. Astfel, deși reclamanta, prin apărător ales, a solicitat ca pârâta să fie obligată la plata onorariului de avocat și a cheltuielilor de transport ocazionate de strămutarea prezentului dosar de la Arad la Oradea, instanța va respinge această solicitare, în contextul în care nu poate fi reținută nicio culpă a pârâtei derivând din strămutarea prezentului dosar.

În schimb, raportat la cheltuielile de judecată efectuate de reclamantă cu titlu de taxe judiciare de timbru, în sumă totală de 8.938 lei (reprezentând 8.933 lei taxă de timbru - filele 8 și 33 din volumul I al Dosarului Tribunalului Bihor nr. 528/55/2013, acvirat la prezentul, și 5 lei timbru judiciar), raportat la art. 274 din vechiul Cod de procedură civilă, dat fiind că prezenta hotărâre profită ambelor părți, instanța o va obliga pe pârâtă să plătească reclamantei jumătate din aceste cheltuieli, adică suma de 4.469 lei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta ,,,,,,, domiciliată în Arad, Splaiul General David Praporgescu, nr. 24, bl. 17, ap. 21, județul Arad, în contradictoriu cu pârâta ,,,,,, domiciliată în Sfântu Gheorghe, str. ,,,,, și domiciliul procesual ales la sediul Cabinetului de Avocat ,,,,,,,,,,,

Dispune sistarea stării de indiviziune asupra imobilului reprezentând în natură apartamentul situat in ,,,,,,, înscris in CF … Arad (provenit din conversia de pe hârtie a CF nr. ,,,,,,,), cu număr topografic ,,,,,,,,, cu atribuirea imobilului în natură către reclamantă, care va fi obligată să plătească pârâtei o sultă în sumă de 29.250 Euro, care poate fi plătită în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății.

Constată că reclamanta a efectuat lucrări de investiții la acest imobil, în valoare de 8.425 Euro și obligă pe pârâtă să suporte jumătate din aceste cheltuieli, și anume suma de 4.212,50 euro.

Compensând sulta datorată de reclamantă (suma de 29.250 Euro) cu suma datorată acesteia de pârâtă (suma de 4.212,50 euro), instanța obligă pe reclamantă să plătească pârâtei suma de 25.037,50 Euro cu titlu de sultă finală, rezultată după deducerea investițiilor efectuate de reclamantă, care poate fi plătită în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății.

Dispune ca Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Arad să facă cuvenitele modificări în Cartea Funciară, după rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri.

Respinge în rest celelalte pretenții formulate de reclamantă.

Obligă pe pârâtă să plătească reclamantei suma de 4.469 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Compensează celelalte cheltuieli de judecată efectuate de părți în cauză, cheltuielile efectuate rămânând în sarcina fiecăreia dintre părțile care le-a suportat.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din data de 03 iulie 2014.

Președinte, Grefier,

← plângere împotriva încheierii de carte funciară		plângere împotriva încheierii de carte funciară →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

plângere împotriva încheierii de carte funciară plângere împotriva încheierii de carte funciară fond funciar. Jurisprudență Fondul funciar acţiune în constatare. Jurisprudență Bănci. Operaţiuni bancare. Instituţii (sparte)