plângere împotriva încheierii de carte funciară

Comentarii

0

Judecătoria ORADEA Sentinţă civilă nr. 7846/2014 din data de 03.07.2014

SENTINȚA CIVILĂ Nr. ,,,,,,,

Ședința publică de la 03 iulie 2014

Instanța constituită din:

Președinte: ,,,,

Grefier: ,,,,,

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe petentul ,,,,, și pe intimații ,,,,,,,,,,, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art. 52, alin. 2 din Legea nr. 7/1996).

La apelul nominal făcut în ședință publică nu au răspuns părțile.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Grefierul de ședință expune referatul cauzei, învederându-se instanței că în prezenta cauză s-a amânat pronunțarea pentru astăzi, după care:

Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința din 19.06.2014, fiind consemnate în încheierea din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise la dosar, a amânat pronunțarea soluției pentru astăzi.

Se constată că în termenul de pronunțare ambele părți au depus la dosar concluzii scrise.

JUDECĂTORIA

DELIBERÂND

Constată că, prin acțiunea înregistrată la data de 13.12.2013, sub nr. de dosar 22683/271/2013, petentul ,,,,,, în contradictoriu cu intimații ,,,,,,,,,,,,,,, in temeiul dispozițiilor art. 31 alin. 3 din Legea 7/1996 a cadastrului si publicității imobiliare, a formulat plângere împotriva încheierii de respingere a OCPI BIHOR cu nr. 76233/11.11.2012, pe care o consideră nelegală și netemeinică, solicitând ca, prin hotărârea ce o va pronunța, instanța sa dispună admiterea plângerii; anularea încheierii atacate, in sensul admiterii cererii de reexaminare, si pe cale de consecința, a dispune respingerea cererii de intabulare in cartea funciara a imobilului reprezentând in natura construcție in suprafața de 135 mp la sol si 135 mp la etaj, in favoarea intimaților …; radierea din cartea funciara nr. ,,,,,, (provenita din cartea funciara de pe hârtie nr. ,,,,,,) a înscrierii făcute in baza încheierii nr. ,,,,,.09.2013, privind intabularea dreptului de proprietate al susnumiților, dobândit cu titlu de construire; obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecata ocazionate cu soluționarea prezentei cereri.

Petentul a motivat că, în fapt, prin încheierea nr. 63907 a OCPI Oradea -Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliara Oradea, s-a notat in CF nr. ,,,,,,-nr. top … (provenita din conversia cărții funciare nr. ,,,,,,,,) dreptul de proprietate al numiților ,,,,,,,,,,, asupra unei construcții, reprezentând casa de locuit P+M, cu suprafața desfășurata -270 mp, construcție din cărămida, anul construirii 1997 (potrivit susținerilor acestora), cu titlu de construire, si s-a schimbat identificatorul nr. top 335 in nr. cadastral electronic ,,,,,,,,,,,. Aceasta încheiere este una nelegala, motiv pentru care petentul a formulat cerere de reexaminare împotriva acesteia, cerere respinsa insa prin încheierea OCPI BIHOR nr. ,,,,,,,,11.11.2012.

Considera ca in mod cu totul netemeinic si nelegal a fost respinsa cererea sa de reexaminare, având in vedere următoarele considerente: prin actul de adjudecare încheiat in data de 10.05.2013 in dosarul execuțional nr. 151/2012 al BEJ ,,,,,,,,,, a dobândit proprietatea asupra imobilelor situate in loc. ,,,,,,,,,r, constând in casa cu destinația de locuința si teren aferent in suprafața de 529 mp, înscrise in CF nr. ,,,,,,,, (provenita din conversia pe hârtie a CF ,) a localității ,,,, având nr. top/cadastral …. Prin încheierea nr. ,,,,,,, a OCPI BIHOR, s-a notat in CF ,,,,,,,, având nr. top ,,,,,,, respectiv asupra terenului aparținând petentului, dreptul de proprietate al numiților ,,,,,,,,, asupra unei construcții, reprezentând casa de locuit P+M, cu suprafața desfășurata - 270 mp, construcție din cărămida, anul construirii 1997 (potrivit susținerilor acestora) cu titlu de construire. Așadar, pe terenul său, s-a notat o construcție a altuia, fara ca măcar petentul sa fie încunoștințat despre aceasta împrejurare. Din aceasta perspectiva, raportat la dispozițiile art. 31 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului si publicitarii imobiliare, justifica interesul si calitatea procesuala in formularea prezentei cereri.

Prin cererea de reexaminare formulata, a criticat legalitatea si temeinicia încheierii mai sus menționata, învederând nerespectarea de către angajații OCPI a obligației de a verifica temeinicia cererii de intabulare si mai mult, de verificare a condițiilor in care poate fi admisa o astfel de cerere, pe care înțelege sa le reitereze si pe calea prezentei. Registratorul cărții funciare este obligat, tocmai pentru a preveni abuzurile in aceasta materie, ca in momentul înregistrării unei cererii de intabulare sa verifice condițiile de fond si de forma ale înscrisurilor, ceea ce înseamnă ca in speța de fata registratorul putea sa dispună admiterea cererii doar in situația in care numiții ar fi depus toate documentele prevăzute de lege si ar fi făcut dovada proprietății asupra terenului pe care aceasta este edificata, ceea ce nu s-a întâmplat. Raportat la starea de fapt prezentata, la cele reținute in încheierea prin care s-a dispus intabularea construcției in favoarea intimaților, la dispozițiile legale incidente in cauza, susține ca încheierea nr. ,,,,,,,,07/24.10.2013 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bihor - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Oradea este una nelegala, motiv pentru care se impunea admiterea cererii de reexaminare.

Astfel, intabularea dreptului de proprietate al numiților ,,,,,, asupra unei construcții, reprezentând casa de locuit P+M, cu suprafața desfășurata -270 mp, construcție din cărămida, anul construirii 1997 (potrivit susținerilor acestora) cu titlu de construire, s-a făcut exclusiv in baza adeverinței nr. … eliberata de Primăria Comunei ,,, după cum reiese din cuprinsul acestei încheieri. Potrivit acestei adeverințe, Primăria Comunei ,,, adeverește faptul ca "construcția in suprafața de 135 mp la sol si 135 mp etaj, identificata in CF … Osorhei, având numărul topografic …, figurează la poziția numiților ,,,,,,, domiciliați in ,,,i, nr. 573 si figurează la registrul rol nr. …, respectiv registrul agricol vol.6, poziția 79 tip.1";.

Încheierea nr. 63907/24.10.2013 este nelegala din mai multe puncte de vedere, după cum urmează:

a) numiții ,,,,,,, nu au formulat o cerere de intabulare a construcției mai sus-menționate, după cum rezulta din cuprinsul încheierii nr. 63907/20.09.2013, aparent aceasta încheiere fiind pronunțata ca urmare a cererii formulate de către petent, prin ,,,,,, Or, petentul nu a formulat o cerere de intabulare a acestei construcții sau de intabulare a acesteia pe seama sus-numiților. În aceasta împrejurare, OCPI BIHOR nu avea posibilitatea de a dispune intabularea unei construcții in condițiile in care nimeni nu a solicitat acest lucru.

b) încheierea nu cuprinde elementele obligatorii prevăzute de art. 65 din Regulamentul din 13.10.2006 privind conținutul si modul de întocmire a documentațiilor cadastrale in vederea înscrierii in cartea funciara, aprobat prin Ordinul 633/2006, respectiv nu s-au menționat persoanele împotriva cărora se efectuează înscrierea in ceea ce privește intabularea construcției mai sus menționate, (in condițiile in care petentul este proprietarul terenului asupra căruia s-a înscris acest imobil), raportat si la dispozițiile art. 29 alin. 3 din legea 7/1996, nu s-a indicat temeiul juridic al admiterii cererii;

c) documentația pentru intabularea dreptului de proprietate al sus numiților nu a fost completa, respectiv nu au fost respectate dispozițiile art. 13 din Ordinul 634, in sensul ca nu s-a făcut dovada dreptului de proprietate sau a altui drept real in ceea ce privește terenul asupra căruia a fost intabulata construcția. Ca atare, s-a ajuns in situația inacceptabila in care intimații si-au intabulat dreptul de proprietate asupra unei construcții edificata asupra terenului proprietatea petentului, fara insa a exista acordul meu in acest sens.

d) nu au fost respectate dispozițiile art. 34 alin. 1 din Legea 7/1996, potrivit cărora, "in cazul in care o carte funciara urmează a fi întocmita ori completata prin înscrierea unui imobil care nu a fost cuprins in nici o alta carte funciara,.......întocmirea, completarea sau reconstituirea, după caz, se fac de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor interesați, pe baza unei încheieri. În acest scop, se folosesc toate înscrisurile si documentațiile tehnice existente, privitoare la imobilele in cauza, precum si situația dreptului de proprietate";. Or, deși petentul este proprietar al terenului asupra căruia s-a intabulat construcția numiților ,,,,,,,,, nu i s-a solicitat niciun acord, ba mai mult, nici măcar nu s-au făcut verificări in ceea ce privește dreptul de proprietate asupra terenului, situație in care, cu siguranța, cererea de intabulare nu ar fi fost admisa.

e) nu au fost respectate dispozițiile art. 36 din Legea 7/1996, nici in ceea ce privește aliniatul 1 si nici aliniatul 2, deși, in opinia sa acesta din urma nu-si găsește aplicabilitatea in cauza. Potrivit alin. 1 al art. 36, " dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie in cartea funciara in baza autorizației de construire si a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorității locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea legala pe raza căreia este edificata construcția, precum si a unei documentații cadastrale";. Or, cererea de intabulare nu a fost însoțita de nicio autorizație de construire, si aceasta pentru ca nu exista așa ceva, întrucât, potrivit susținerilor numiților ,,,,,,,, din cuprinsul unor întâmpinări/cereri depuse la Judecătoria Oradea, aceasta construcție a fost edificata ulterior anului 2006, fara autorizație de construire, motiv pentru care nu a putut fi înscrisa la cartea funciara. nu a fost însoțita nici de proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor si nici măcar de o documentație cadastrala. În acest context, raportat si la dispozițiile art. 29 alin.1 lit. g), se impune menționata si prevederea cuprinsa la art. 37 alin. 5 din legea 50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, potrivit cărora, "construcțiile executate fara autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele care nu au efectuata recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se considera finalizate si nu pot fi intabulate in cartea funciara";. Consideră ca lipsa acestor documente, nu se putea dispune intabulare sus-numiților in cartea funciara. Potrivit alin. 2 al art. 36 din legea 7/1996, "construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării in vigoare a legii nr. 453/2001 pentru modificarea si completarea legii nr. 50/1991 privind executarea lucrărilor de construcții si unele masuri pentru realizarea locuințelor, se intabulează, in lipsa autorizației de construire, in baza certificatului de atestare fiscala prin care se atesta achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plata datorate autorității administrației publice locale in a cărei raza se afla situata construcția, precum si a documentației cadastrale";.

După cum deja a arătat, apreciază ca acest text de lege nu-si găsește aplicabilitatea in speța, întrucât, potrivit propriilor susțineri ale numiților ,,,,,,,, cuprinse in cererea de suspendarea a executării si contestația la executare înregistrate pe rolul Judecătoriei Oradea, aceasta construcție a fost edificata ulterior momentului contractării creditului de la ,,,ank, respectiv ulterior anului 2006, situație in care, pentru intabulare, era absolut necesara obținerea autorizației de construire. Pe de alta parte, adeverința in baza căreia a fost realizata efectiv intabularea, nu reprezintă certificat de atestare fiscala. Mai mult decât atât, numiții ,,,,,,,, nu au formulat nicio cerere de intabulare, nu au anexat cererii documentația cadastrala, aceasta fiind astfel incompleta, aspect care nu putea duce decât la respingerea cererii de intabulare a construcției si denota nelegalitatea încheierii prin care aceasta cerere a fost admisa. Consideră ca, raportat la situația de fapt prezentata, la situația juridica a terenului asupra căruia a fost notata construcția (teren care se afla si la momentul intabulării si se afla si in continuare in proprietatea sa), intabularea nu putea fi realizata. Daca lucrătorul OCPI BIHOR care a instrumentat dosarul, nu era lămurit (si nu putea fi, in opinia sa) trebuia sa solicite informații suplimentare si nu sa admită, pur si simplu, o astfel de cerere, a cărei nelegalitate era mai mult decât evidenta.

Pe de alta parte, a dispune intabularea unei construcții fara sa existe o cerere in acest sens, in baza unei simple adeverințe eliberate de către o primărie, in cuprinsul căreia nu se menționează anul in care a fost realizata construcția, nu se menționează anul din care aceasta a fost înregistrata in evidentele fiscale si nici in registrul agricol, care nu a fost însoțita de documentația cadastrala si pentru care nu s-a făcut dovada proprietății sau a altui drept real asupra terenului pe care aceasta a fost intabulata, nu poate fi decât nelegal. Aceasta adeverința nu este apta sa duca la intabularea unui drept de proprietate. daca ar fi suficienta, ar putea oricând obține, fara prea mult efort (având in vedere faptul ca înscrierile in registrul agricol se fac in baza unei simple declarații) sa edifice tot felul de construcții, pe terenul altuia, fara acordul acestuia, ba mai mult, fara ca măcar sa îl înștiințeze, si sa le intabuleze in cartea funciara.

Cu atât mai mult, considera ca nu putea fi admisa cererea de intabulare, cu cat, de chiar anul realizării construcției (înainte sau după anul 2001) depinde procedura de intabulare si documentația necesara pentru realizarea unei astfel de operațiuni, iar aceasta informație deosebit de importanta lipsește din cuprinsul acestui document. Cum adeverința care a stat la baza intabulării nu întrunește cerințele impuse de dispozițiile legale menționate mai sus, iar din conținutul ei nu rezulta ca proprietarul terenului a edificat construcția, nu rezulta fara urme de îndoiala anul realizării construcției, apreciază ca cererea de reexaminare a fost întemeiata si se impunea admiterea acesteia. Trecând peste toate acestea, chiar daca, ipotetic adeverința ar putea sta la baza unei intabulări, in condițiile in care nu s-a făcut dovada proprietății sau al altui drept real asupra terenului pe care edificata construcția sau a acordului proprietarului terenului, respectiv al petentului, soluția care se impunea era tot respingerea cererii. Daca o astfel de modalitate de lucru ar fi admisa, s-ar pune in pericol siguranța circuitului juridic, ajungându-se precum in situația de fata, ca pe terenul aflat in proprietatea sa sa se intabuleze cu o construcție o alta persoana, fara ca petentul sa-și fi dat acordul in acest sens, ba mai mult, fara ca măcar sa fie înștiințat, grevându-se astfel cu sarcini imobilul proprietatea sa, dreptul său fiind astfel grav încălcat, cum încălcata in mod flagrant este si legislația in materie.

Prin încheierea de respingere nr. ,,,,,,,233/11.11.2013, împotriva căreia a formulat prezenta plângere, se confirma inca o data nelegalitatea încheierii prin care s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate a intimaților cu titlu de construire, asupra unei construcții edificate pe terenul proprietatea sa. Astfel, se arata in cuprinsul acestei încheieri, faptul ca "prin cererea nr. … introdusa de ,,,,,, prin PFA ,,,,,,,, s-a solicitat actualizare date tehnice si modificare suprafața in baza adeverinței nr. ,,,,,,,,3/2013 eliberata de Primaria Comunei ,,,,,,, a certificatului de atestare fiscala nr.,,,,,, eliberate de Primaria Comunei ,,,,i, a declarației autentificate sub nr. ,,,2013 de BNP ,,,,,,,,,, Adina si a unei documentații cadastrale";. Aceste mențiuni nu corespund adevărului, aspect care rezulta cu ușurința din simpla lecturare a cererii sale înregistrate la OCPI BIHOR si a documentelor anexa. În data de 27.09.2013, petentul a depus la OCPI BIHOR doar o cerere, o declarație, un certificat de atestare fiscala nr. ,,,,,,,09.2013 eliberat de Comuna ,,,,,,, prin care se atesta faptul ca petentul este proprietar al terenului in suprafața de 529 mp înscris in CF ,,,,,, a unei construcții in suprafața de 119 mp, situate in loc. ,,,,,,,, o documentație cadastrala-tabel de mișcare parcelara si plan de amplasare si delimitare a imobilului, înregistrat la OCPI BIHOR in aceeași data 27.09.2013.

Cu privire la aceasta documentație cadastrala, face următoarele mențiuni: in ceea ce privește construcțiile, aceasta prevedea existenta unei construcții identificata C1, cu suprafața construita la sol de 119 mp aflata in proprietatea petentului si o construcție identificata C2, cu o suprafața construita la sol de 135 mp, fara acte si fara proprietar. În mod ciudat si inexplicabil deopotrivă, aceasta documentație cadastrala, in forma pe care a depus-o la dosar, nu se mai găsește in dosarul nr. 6,,,,, anexat cererii pe care a formulat-o. Ea a fost înlocuita de o alta documentație cadastrala, purtând data de înregistrare 24.10.2013, in cuprinsul căreia, in ceea ce privește construcția identificata C2, cu o suprafața construita la sol de 135 mp, se menționează faptul ca aceasta ar aparține intimaților. Ca cele arătate corespund realității o dovedește si așa-zisa cerere înregistrata in dosarul 63907 la data de 17.10.2013 de către intimata ,,,,,,,,,,, prin care aceasta solicita a fi avute in vedere la soluționarea cererii petentului, si adeverința nr. … eliberata de Primăria Comunei ,,,,,,, eliberat de Primăria ,,i, prin care se atesta dreptul de proprietate al acesteia "asupra construcției in suprafața de 135 mp descrisa de documentația cadastrala întocmita de ,,,,,,,,,,,,,, ca C2, fara acte si fara proprietar asupra acesteia";. Așadar, se confirma faptul ca documentația inițial depusa la dosar avea un alt conținut, semnificativ diferit de cel al documentației aflate in prezent la dosarul cauzei. Rezulta in mod evident si faptul ca adeverința nr. … eliberata de Primăria Comunei ,,,,,,,,, eliberat de Primăria ,,, nu au fost depuse de către petent la dosar, nu au însoțit cererea sa si nu a formulat nicio solicitare vis-a-vis de acestea. În mod eronat așadar, se susține in încheierea de respingere a cererii de reexaminare faptul ca înscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate al intimaților asupra construcției reprezentând casa cu suprafața de 135 mp la sol s-a făcut la cererea petentului, in baza actelor depuse de petent, care ar fi însoțit aceasta cererea, motiv pentru care susține nelegalitatea intabulării acestora.

Este de altfel evident si faptul ca petentul nu avea cum sa anexeze cererii înregistrate la OCPI BIHOR in data de 27.09.2013 adeverința eliberata la o data ulterioara, respectiv 17.10.2013 si nici certificat fiscal eliberat la aceeași data. Interesant de aflat ar fi împrejurările in care intimații au aflat despre depunerea de către subsemnatul a cererii la OCPI BIHOR, împrejurările in care "a dispărut"; de la dosarul cauzei documentația cadastrala depusa de petent, împrejurările si legalitatea acțiunilor reprezentanților OCPI BIHOR, care au impus împuternicitului petentului - dl. ,,,,,,,,,,,, refacerea documentației cadastrale, toate acestea, exclusiv in scopul intabulării intimaților in mod nelegal asupra unei construcții situate pe terenul petentului, fara ca petentul nici măcar sa fim înștiințat despre acest lucru. A susține prin încheierea de respingere a cererii de reexaminare faptul ca intabularea intimaților s-a făcut in baza cererii petentului este de-a dreptul sfidător si in același timp nelegal. Între petent si intimați se derulează un număr semnificativ de procese, evident având interese contrare, fiind astfel evident faptul ca niciodată nu ar fi solicitat intabularea acestora in cartea funciara cu o construcție edificata in mod nelegal. Cu concursul angajaților OCPI BIHOR s-a ajuns astfel in situația incredibila, dar adevărata, ca intimații sa se intabuleze cu o construcție pe terenul petentului, pe o schița realizata de către angajatul său, pe banii petentului.

Având in vedere cele mai sus-menționate, motivele pentru care a fost respinsa cererea de reexaminare, solicită a constata nelegalitatea acesteia si a dispune potrivit petitului. Este evident faptul ca intabularea intimaților s-a realizat in mod nelegal, in lipsa depunerii documentelor absolut necesare pentru ca o astfel de operațiune sa fie realizata, începând de la cerere, la documentația cadastrala, autorizația de construire. Evident ca intimații nu au depus nicio cerere de intabulare, care reprezintă un formular tipizat-model pe care îl depune in probațiune, nu au întocmit nicio documentație cadastrala, "utilizarea"; documentației cadastrale a petentului, depuse in vederea rezolvării altei cereri, fiind nelegala. O astfel de procedura in cadrul OCPI BIHOR probabil este nemaiîntâlnită, insa avându-se in vedere circumstanțele cauzei, graba cu care a trebuit făcuta aceasta intabulare, cu ignorarea flagranta a dispozițiilor legale in materie si răspunsul la cererea petentului de reexaminare, este de înțeles.

Fata de cele mai sus menționate, solicită admiterea plângerii ca temeinica si legala, sa dispună admiterea cererii de reexaminare, urmând a dispune, ca urmare a constatării nelegalității înscrierii construcției, radierea acesteia din cartea funciara.

În drept, s-au invocat prevederile art. 29, 31, 34, 36 din Legea nr. 7/1996 (r), Ordinele 633 si 644/2006.

Intimații ,,,,,,,,,,,,, au depus întâmpinare (fila 159), solicitând respingerea plângerii formulate împotriva Încheierii de respingere a OCPI Bihor cu nr. ,,,,,,,,3/11.11.2012, menținerea ca legală și temeinică a acestei încheieri prin care s-a dispus întabularea în CF ,,,,, a imobilului reprezentând în natură construcție în suprafață de 135 mp la sol și 135 mp la etaj în favoarea intimaților, fără cheltuieli de judecată.

Au arătat că, prin acțiunea formulată s-a arătat că, prin Încheierea nr. ,,,,,7 a OCPI Bihor s-a notat în CF nr. ,,,,,,,, dreptul de proprietate al intimaților asupra unei construcții, reprezentând casă de locuit P+M, cu suprafața de 270 mp, anul construirii 1997. Reclamantul a considerat această încheiere ca fiind nelegală și a formulat cerere de reexaminare, cerere care a fost respinsă prin încheierea care este atacată în acest dosar.

În anul 2006, s-a încheiat între intimați și ,,,,,, contractul de credit nr. ,,,,9 și contract de ipotecă autentificat sub nr. … de BNP ,,,,,,,,. Conform contractului de credit, intimaților li s-a acordat un credit în valoare de 11.000 euro, credit pentru care am constituit în favoarea băncii o ipotecă de prim rang asupra imobilului reprezentând în natură casă cu destinația de locuință în regim P, teren aferent în intravilan în suprafață de 529 mp, situat în localitatea ,,,,,,,,, având top. 335, întabulat în CF ,,,,,,,,, Având în vedere că nu au mai putut achita acest credit, la un anumit moment dat s-a trecut la executarea silită, casa și terenul care au făcut obiectul contractului de ipotecă mai sus indicat fiind preluate de către reclamant în baza Actului de Adjudecare încheiat la data de 10.05.2013 și Procesul-verbal de licitație încheiat la data de 22.04.2013. Această casă a fost eliberată de intimați și pusă la dispoziția petentului. Au eliberat și a predat petentului casa și terenul care au făcut obiectul contractului de ipotecă, însă pe terenul cu nr. top. ,,,,,,, mai este ridicată o construcție care nu este întabulată și care nu a făcut parte din contractul de ipotecă, construcție în care locuiesc intimații. Pe această construcție nu a fost instituită ipoteca și nici nu a fost luată în calcul în momentul în care s-a procedat la evaluarea imobilelor care au făcut obiectul contractului de ipotecă și s-a trecut la scoaterea acestora la licitație.

Faptul că pe această construcție nu s-a instituit ipoteca și nu a făcut parte din contractul de ipotecă rezultă din "Raportul de evaluare a proprietăților imobiliare casa de locuit cu teren aferent" întocmit în 2013 de evaluator ,,,, în cadrul procedurii executării silite inițiate de către BEJ ,,,,, (când a avut loc scoaterea la licitație și adjudecarea de către pârât a imobilelor care au făcut obiectul contractului de ipotecă), unde se stipulează clar la rubrica Proprietatea evaluată :"; se menționează că pe teren este edificată o construcție nefinalizată cu regim de înălțime P+E. Construcția nefiind întabulată în CF, evaluatorul nu a luat existența acesteia în considerare în procedura de estimare a valorii imobilului";. În data de 30.07.2013 se încheie Procesul verbal de predare silită a bunurilor imobile prin care s-a procedat la evacuarea intimaților din această construcție.

Această clădire construită ulterior nu a putut fi notată în CF pentru că au construit-o fără autorizație, însă este notată la Primăria Comunei ,,,,,,, intimații plătind impozit pe ea. Au anexat Certificatul de atestare fiscal pentru persoane fizice privind impozitele și taxele locale și alte venituri ale bugetului local nr. … de unde se poate observa că figurează în evidențele fiscale la nr. 573 ,,,,u suprafața de 337 mp din care: imobil lemn, cărămidă nearsă 120 mp - casa care a făcut obiectul contractului de ipotecă silită și care a și fost executată; anexă beton, piatră, cărămidă arsă- 91 mp, cu suprafața construită la sol 211 mp - construcția în care locuiesc în prezent și pe care nu a fost instituită ipoteca.

Mai mult, prin adresele depuse la dosar, Primăria ,,,, a arătat că această construcție este edificată în anul 1997, impozitele sunt plătite la zi și nu am plătit în anul 2013 retroactiv, așa cum susține petentul.

În baza actului de adjudecare, care viza numai construcția și terenul care erau notate în CF și care au făcut obiectul contractului de ipotecă, petentul a dorit întabularea în CF și asupra celei de a doua construcții, asupra căreia acesta nu are un drept de proprietate așa cum susține. Având în vedere că intimații sunt în proces cu petentul și au formulat contestație la executare împotriva actelor de executare silită prin care s-a dispus evacuarea lor din aceasta a doua construcție, au solicitat eliberarea unui extras CF pentru a-l depune în aceste cauze, moment în care li s-a adus la cunoștință de cererea de întabulare formulată de acesta.

Din moment ce intimații sunt proprietari ai acestui imobil, care din nefericire se află în prezent pe terenul care a devenit proprietatea reclamantului ca urmare a adjudecării, deși inițial a fost proprietatea lor, au învederat aceste aspect și Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Oradea, care ie-a informat că pot depune o cerere la instituția lor prin să solicite a se lua în considerare adeverința nr. … eliberată de Primăria Oșorhei prin care se atestă dreptul lor de proprietate asupra acestei construcții și în baza acestui act și a schiței efectuate de către reclamant să se dispună notarea în CF a dreptului nostru de proprietate. Pe baza celor indicate de persoanele abilitate din cadrul acestei instituții, intimata a formulat și depus cererea înregistrată sub nr. ,,,,,,,,.10.2013 și, în baza actelor care au stat la baza acestui dosar, s-a dispus notarea în CF a dreptului lor de proprietate asupra acestei construcții, pe care o dețin în proprietate, pe care au construit-o și în care locuiesc din anul 1997.

Se reține în mod greșit că dreptul de proprietate al intimaților s-a făcut exclusiv în baza adeverinței nr…. eliberată de Primăria Comunei ,,,,,, că nu au formulat o cerere de întabulare a construcției și că aparent, această întabulare s-a făcut pe baza cererii formulate de către reclamant, iar acesta nu a făcut o cerere de întabulare pe seama lor. Este o reținere eronată din partea reclamantului. Conform art. 28 din Legea 7/1996, înscrierea în CF se face în baza cererii de înscriere care se depune de către persoana interesată (art. 28 alin. 4) la birourile teritoriale, cerere care va fi însoțită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere. Intimații au formulat cerere de înscriere, cerere înregistrată sub nr. 90741/17.10.2013, la care au anexat Adeverința nr. 1,,,,,,,,, emisă de Primăria ,,,,,,,,și Certificatul de atestare fiscal din data de 17.10.2013, prin care se atestă dreptul de proprietate al intimaților asupra contrucției în suprafață de 135 mp la sol și 135 mp la etaj, construcție care este edificată pe top … înscris în CF ,,,,,,,,,, și care figurează în Registrul Rol nr. …, respectiv Registrul Agricol vol. 6, poziția 79 tip. 1. Aceste acte au fost coroborate cu Plan de amplasare și delimitare a imobilului și Tabel de mișcare parcelară întocmite de expert ,,,,,, și depuse de către reclamant odată cu cererea sa de înscriere a imobilelor pe care le-a dobândit prin adjudecare. Din aceste schițe, rezultă clar că pe terenul identificat cu top ,,,,,, se află două construcții C1 și C2, numai C1 fiind notată în CF la momentul încheierii contractului de ipotecă. În tabelul de mișcare parcelară se arată la construcția C2 că este construită fără acte, respectiv nu există autorizație de construcție și această construcție nu era notată în CF.

Faptul că această notare s-a făcut în mod legal a fost arătat și de martorul audiat în cauză, expert topografic ,,,,,, care a explicat procedura notării unei construcții în Cartea Funciară. Nu a fost nimic ilegal, intimații au aflat de tentativa reclamantului de a nota pe numele său ce-a de a doua construcție deși nu deținea acte pe ea, moment în care au formulat acea cerere la care au anexat certificat de atestare fiscal și o adeverință emisă de Primăria O,,,,,,,,care atesta dreptul lor de proprietate și faptul că achită impozit pe acea construcție.

Încheierea cuprinde elementele obligatorii prevăzute de art. 65 din Regulamentul din 13.10.2006, este indicat temeiul juridic al admiterii cererii, chiar pe prima pagină a acestei încheieri este specificat : "admiterea cererii s-a efectuat în temeiul art. 29 din Legea 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare";. Întabularea dreptului lor de proprietate s-a făcut în mod corect și legal, a fost depusă toată documentația necesară și prevăzută de dispozițiile legale. Conform art. 36 alin. 1 și 2 din Legea 7/1996, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în Cartea funciară în baza: Autorizației de construcție și a procesului verbal de recepție (acte pe care nu le dețin). În cazul în care nu există aceste acte, pe baza unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcția, precum și a unei documentații cadastrale. În acest sens, s-a depus Adeverința ,,,, eliberată de Primăria ,,,,,,,,,,, și certificatul de atestare fiscal care atestă dreptul lor de propritate asupra construcției, iar în ceea ce privește documentația cadastrală aceasta a fost depusă de reclamant și viza terenul și cele două construcții, deci nu mai era necesară o altă documentație. Având în vedere faptul că acestă construcție este edificată din anul 1997, fapt confirmat de toate actele, Legea 453/2001 prin care s-a modificat Legea 7/1996 stabilește: construcțiile edificate înainte de 1 august 2001 și pentru care nu există autorizație de construire, se întabulează în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscal de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a unei documentații cadastrale. Art. 36 din Legea 7/1996 are aplicabilitate în această situație, deși reclamantul invocă contrariul. Nu știm de unde se reține faptul că această construcție este edificată ulterior încheierii contractului de ipotecă și chiar se indică faptul că intimații au susținut acest aspect în cererea de suspendare și în contestația la executare.

Construcția a fost edificată în anul 1997, an din care și locuiesc în ea și plătesc impozit și toate celelalte taxe. Acest aspect este dovedit de documentația care a stat la baza obținerii autorizației de construcție, pentru că inițial au vrut să obținem autorizație pentru un anumit proiect, însă după depunerea lui au decis construirea unei case, de certificatele de atestare fiscală și adeverințele emise de Primăria Comunei ,,,, prin care se învederează clar că figurează în evidențele lor fiscale și achită impozit de mai mulți ani și nu din anul 2013 după demararea procedurii de executare silită. Deci este o construcție ridicată anterior datei de 01 august 2001 și în consecință întabularea se poate face în baza unui certificate de atestare fiscală, certificate care a fost depus. Raportat la aceste dispoziții legale, registratorul de carte funciară, după verificarea actelor și văzând că acestea sunt corecte și cele prevăzute de lege, a procedat la înscrierea în CF a dreptului nostru de proprietate asupra construcției.

La pagina 4 din acțiune se invocă iarăși de către reclamant faptul că intimații nu au formulat nicio cerere de întabulare, deși la pagina 3 se învederează faptul că "cererea de întabulare nu a fost însoțită de nicio autorizație de construire";. De aici rezultă clar reaua voință a reclamantului care are cunoștință de cererea formulată de intimați. Intimații au formulat cerere de întabulare pe care o anexează și au depus o dată cu această cerere actele necesare, iar cu privire la documentația cadastrală au arătat că nu mai era necesară o altă documentație din moment ce s-a depus planul de amplasare și tabelul de mișcare parcelară, schițe care privesc aceleași număr topografic și aceleași construcții. Această clădire se află pe terenul preluat de intimați dintr-o eroare de măsurare, la momentul în care intimații au achiziționat acest teren. La momentul încheierii contractului, intimații nu știau că aproximativ 10 metri din terenul din fața construcției C1 este proprietatea Primăriei ,,,,,,,,, și nici nu ni s-a adus acest aspect la cunoștință de către această instituție când au cumpărat acest teren și ne-am construit cele două case. După problemele cu banca și licitația care a avut loc, intimații au căutat un expert topografic și i-am solicitat să facă măsurători, iar în urma acestei operațiuni a reieșit că o parte din teren și din construcția C1 se află pe terenul Primăriei. În aceeași siuație se află toți locuitorii de pe această stradă. Din cauza acestei diferențe, instituția bancară, pentru a nu ieși în pierdere, a deplasat suprafața din imobilele aduse ca și garanție, cu suprafața de 10 m și astfel s-a ajuns la construcția C2. Deci, dacă nu ar fi fost această problemă, suprafața din teren și construcția C1 pe care s-a instituit ipoteca nu ar fi ajuns până construcția C2 și nu s-ar fi pus în discuție dacă această din urmă construcție a făcut sau nu obiectul contractului de licitație și intimații nu ar mai fi trăit cu spaima că sunt pe cale de a ne pierde locuința și munca lor de 30 de ani.

În concluzie, întabularea dreptului lor de proprietate s-a făcut în mod corect și legal, intimații au formulat cerere prin care au cerut să fie înscris dreptul nostru de proprietate asupra construcției, s-a depus o adeverință și un certificat fiscal emis de Primăria ,,,,,,,,,, care atestă faptul că această construcție este proprietatea intimaților, că este construită din anul 1997 și că achităm impozit pe această construcție.

Având în vedere aceste aspecte, solicită respingerea plângerii ca neîntemeiată.

Instanța a încuviințat în cauză proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul părților și proba testimonială cu martorul ,,,,,,.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța va reține următoarele:

În fapt, prin Încheierea nr. ,,,,,7/24.10.2013, emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Bihor, Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Oradea, în Dosarul nr. 63907/20.09.2013, s-a admis cererea formulată de Muțiu ,,,,,,, privind actualizarea informațiilor tehnice, cu privire la imobilul cu nr. cadastral …………… nr. topografic ,,,,,, înscris în CF ,,,,provenit din CF de pe hârtie cu nr. ,,,,) UAT ,,,,, având proprietar pe ,,,,,,, în cota de 1/1 de sub B 6 (fila 59).

Prin aceeași încheiere, s-a schimbat identificatorul nr. top. ..în nr. cad. electr. ……., apoi s-a notat P+M, sub B 8 din CF ….(provenit din CF de pe hârtie cu nr. ……) …. S-a mai intabulat dreptul de proprietate, mod de dobândire prin ,,construire’’ în cotă de 1/1, asupra A1.2, în favoarea numiților .. (provenit din CF de pe hârtie cu nr. …….

Petentul ….. a formulat cerere de reexaminare împotriva Încheierii nr. ….., cerere care a fost respinsă prin Încheierea de respingere nr. .., emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Bihor, Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Oradea, în Dosarul nr. ….. (filele 19-21).

În scopul soluționării prezentei plângeri, instanța va avea în vedere următoarea stare de fapt:

În anul 2006, s-a încheiat între intimații … SA Contractul de credit nr. R..și Contractul de ipotecă autentificat sub nr. 3054 din data de 15.08.2006 de BNP …., accesoriu la acesta (filele 170-172). Conform contractului de credit, intimaților ……. li s-a acordat un credit în valoare de 11.000 euro, credit pentru care aceștia au constituit în favoarea băncii o ipotecă de prim rang asupra imobilului reprezentând în natură casă cu destinația de locuință în regim P, teren aferent în intravilan în suprafață de 529 mp, situat în localitatea .. jud. Bihor, având top. ……. - după cum reiese din contractul de ipotecă.

Având în vedere că nu au mai putut achita acest credit, … SA a trecut la executarea silită a debitorilor …………

Prin Actul de adjudecare încheiat în data de 10.05.2013 de BEJ ….. în dosarul execuțional nr. 151/E/2012, imobilul situat în …, județul Bihor, proprietatea debitorilor ……, constând într-o casă cu destinația de locuință în regim P și teren aferent în suprafață de 529 m.p. a fost adjudecat la licitație publică de petentul din prezentul dosar, ……, la un preț de vânzare de 60.450 lei (fila 176). S-a menționat în actul de adjudecare că imobilul a fost vândut liber de orice sarcini.

După cum reiese din raportul de evaluare întocmit de …… anterior acordării creditului bancar către intimații … (filele 278-299), construcția cu privire la care există discuții în prezentul litigiu (adică acea construcție edificată de intimații M………fără autorizație de construire) nu a fost evaluată de bancă și nici luată în considerare la momentul întocmirii contractului de ipotecă și acordării creditului. Astfel, la fila 12 din acest raport de evaluare (fila 295 din prezentul dosar), apare mențiunea: ,,Observații: NU s-a luat în calcul evaluarea unei construcții nefinalizate existente pe teren, întrucât nu este menționată în extrasul de CF nr. 1779’’.

Prin urmare, voința parților contractante (creditoarea …… si debitorii ……) a fost aceea de a garanta rambursarea sumei împrumutate prin contractul de credit doar cu imobilul (teren și o construcție) descris in mod detaliat in art. II din Contractul de ipoteca autentificat sub nr. ……/15.08.2006 - imobil care a și fost achiziționat la licitație de petent (teren și o construcție). Părțile nu au avut in vedere si nu au dorit ca restituirea sumei împrumutate să fie garantată și prin ipotecarea altor imobile ale debitorilor garanți ipotecari, limitându-se in mod strict la imobilul descris anterior.

În conformitate cu prevederile art. 1750, pct. 1 din Vechiul Cod civil, ipoteca poate privi doar bunuri imobile care să fie in circuitul civil. In conformitate cu prevederile art. 37 alin.5 din Legea 50/1991, privind autorizarea lucrărilor de construcții (astfel cum acest text de lege era în vigoare la data încheierii contractului de ipotecă), ,,construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară." O astfel de prevedere legală există inclusiv în prezent. Or în speța dedusă judecății, construcția la care face referire petentul, edificată de debitori fără autorizație de construire și neînscrisă în cartea funciară, nu se afla în circuitul civil, nu exista din punct de vedere juridic, neputând face nici obiectul unui contract de ipotecă.

Este adevărat că părțile au convenit prin alineatul 2 al art. II din Contractul de ipoteca autentificat de către BNP ……….. sub nr. … următoarele: "ipoteca se extinde asupra imobilului descris in precedent, a imobilelor prin destinație: atașate sau fixate acestuia precum si asupra tuturor ameliorațiunilor (îmbunătățiri, adăugiri, extinderi) ridicate de proprietari sau de un terț asupra fondului ipotecat, după constituirea ipotecii, in baza art. 1777 Cod civil". Art. 1777 din vechiul cod civil prevedea faptul ca o ipoteca se întinde asupra "tuturor ameliorațiunilor survenite in urma constituirii imobilului ipotecat’’. In acest fel, ca efect al acestor dispoziții legale, ipoteca se întindea si asupra extinderilor suprafeței fondului ipotecat, prin fapte naturale (ex. prin aluviune), dar si asupra tuturor lucrurilor unite ca accesorii ale fondului ipotecar potrivit dispozițiilor art. 489 si urm. din Codul civil. Sintetizând, instanța va avea in vedere ca ameliorațiunile care se cuveneau creditorului ipotecar in cazul executării unei ipoteci erau acele construcții sau îmbunătățiri de orice fel, aduse terenului, reglementate in vechiul Cod civil si in doctrina in materia accesiunii. In acest fel, prin efectul dispozițiilor legale regăsite in cuprinsul art. 1777 din vechiul Cod civil, creditorul ipotecar beneficia de sporirea valorii imobilului afectat garanției.

Cu privire la ipotezele in care art. 1777 din vechiul Cod civil devine aplicabil, jurisprudența și literatura de specialitate fac vorbire de următoarele situații: - construcțiile si clădirile ridicate de debitor asupra unui loc viran ipotecat vor fi incorporate in ipoteca constituita numai pe locul viran, înainte de ridicarea construcțiilor; - ameliorările sau clădirile executate asupra imobilului ipotecat de un terț detentor, vor fi de asemenea cuprinse in ipoteca. Astfel, ipoteca se întindea si asupra construcțiilor noi, făcute de debitor pe terenul ipotecat. Însă, în speța dedusă judecății, raportat la dispozițiile din Legea 50/1991 (enunțate mai sus), în contextul în care construcția a fost edificată de debitori fără autorizație de construire și neînscrisă în cartea funciară, aceasta nu se afla în circuitul civil, nu exista din punct de vedere juridic, și, prin urmare, nu putea face nici obiectul contractului de ipotecă.

Oricum, instanța va reține că, de vreme ce ipoteca a fost constituită de debitori strict în scopul garantării obligației de restituire a creditului și accesoriilor la acesta (conform art. II, alin. 3 din contractul de ipotecă), iar …………… SA și-a recuperat integral creanța și accesoriile - solicitând în mod expres, tocmai pentru acest motiv, închiderea dosarului execuțional -, s-a stins inclusiv dreptul de ipotecă al băncii. Astfel, stingerea ipotecilor se poate realiza pe cale accesorie, când creanța principala se stinge prin plată, novație, compensație, confuziune, remiterea de datorie, anulare. În aceste situații, dispare si ipoteca care garanta creanța, cu precizarea ca stingerea creanței produce stingerea ipotecii doar daca este totala. In cazul in care aceasta este parțiala, ipoteca va continua sa existe in întregime datorita caracterului sau indivizibil. Potrivit art. 1800 din vechiul Cod civil, stingerea ipotecii poate avea loc si pe cale principala, prin stingerea obligației principale. Prin urmare, în speța dedusă judecății, este vorba despre o stingere totală a ipotecii băncii, în contextul în care aceasta și-a recuperat integral contravaloarea creditului bancar și a accesoriilor la acesta.

Extrem de important este și faptul că, după cum reiese din Raportul de evaluare a imobilului întocmit în cadrul dosarului execuțional, nu a fost luată în considerare și construcția edificată fără autorizație de construire la stabilirea prețului de circulație al imobilului - preț care a și fost ulterior menționat în publicațiile de vânzare și procesele-verbale de licitație. Astfel, se menționează de evaluator că ,,pe teren este edificată o construcție nefinalizată cu regim de înălțime P+E. Construcția nefiind intabulată în CF, evaluatorul nu a luat existența acesteia în considerare în procedura de estimare a valorii imobilului’’ (fila 177).

Prin urmare, nu se poate spune că, atunci când a achiziționat la licitație imobilul, petentul a achiziționat și această construcție edificată fără autorizație de construire de intimații ……. Așadar, petentul nu a plătit nicio sumă de bani pentru construcția identificată prin ,,C2’’ pe documentația cadastrală.

În continuare, instanța va mai reține că petentul . a apelat la serviciile P.F.A. ……, care a întocmit documentația cadastrală a imobilului achiziționat de petent la licitație. Ulterior, tot P.F.A. ….., în calitate de mandatar al petentului, a solicitat, prin cererea nr. … adresată O.C.P.I. Bihor, actualizarea datelor de carte funciară și întabularea în CF a dreptului de proprietate al petentului dobândit prin achiziționarea imobilului la licitație (fila 73). În acest context, O.C.P.I. Bihor a deschis dosarul nr. ……..09.2013.

Ulterior, în data de 17.10.2013, intimata ….. adresează o cerere către O.C.P.I. Bihor, solicitând ca, în cadrul dosarului nr. 63907/20.09.2013, să fie luate în considerare adeverința nr. …..13/2013 și CF nr. …. ambele eliberate de Primăria Comunei …. prin care i se atestă dreptul de proprietate asupra construcției în suprafață de 135 m.p., care apare menționată în documentația cadastrală întocmită de P.F.A. …, sub mențiunea ,,C2, fără acte și fără proprietar asupra acesteia’’. În acest sens, intimata ….. a solicitat ca respectiva construcție să fie notată pe seama familiei M….. (filele 91-94).

Din declarația luată d-lui expert ……., ascultat ca martor în cauză, reies următoarele: la cererea petentului ……… T…. a întocmit documentația cadastrală cu privire la imobilul reprezentând în natură teren și două construcții situate în … Pentru una dintre aceste două construcții existau acte, aceasta fiind deja notată în CF, iar cu privire la cea de-a doua construcție, identificată pe planul cadastral prin ,,C 2’’, nu existau acte, sens în care a făcut aceste mențiuni pe documentația cadastrală. Ulterior, martorul a fost contactat telefonic de șeful serviciului cadastru, care i-a comunicat aspectul că fusese depusă la O.C.P.I. Bihor, de către familia … o cerere având ca obiect notarea pe numele soților … a construcției care apărea identificată pe planul cadastral prin ,,C 2’’, familia M………….depunând inclusiv o adeverință emanând de Primăria Comunei ……. în care se făcea referire la construcția ,,C2’’. În acest context, i s-a solicitat martorului Muțiu să modifice mențiunile de pe documentația cadastrală pe care acesta a întocmit-o în favoarea petentului ………. în sensul că a înlocuit, cu referire la construcția ,,C 2’’, mențiunea ,,fără acte’’ cu mențiunea ,,cu acte’’ (filele 247-248).

Instanța va reține că, potrivit art. 36 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, ,,(1) Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorității locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcția, precum și a unei documentații cadastrale.

(2) Construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, se intabulează, în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale’’.

Adeverința nr. ,,,,, eliberată de Primăria Comunei O,,, cuprinde următoarele: ,,Prin prezenta se adeverește că: construcția în suprafață de 135 m.p. la sol și 135 m.p. la etaj, identificată în CF ,,,,,,, având numărul topografic ,,,,,,,, figurează la poziția numiților ,,,,,,,, domiciliați în Oșorhei, nr. 573, și figurează la registrul Rol nr. …, respectiv Registrul Agricol vol. 6, poziția 79, tip 1’’ (fila 92).

Potrivit Certificatului de atestare fiscală nr. ,,,,,,,0/17.10.2013 emis de Primăria Comunei ,,,,,, reiese că intimații ,,,,,,,,, figurează în evidența fiscală cu imobilul reprezentând în natură construcție edificată în anul 1997, suprafața construită la sol 135 m.p., P+E (fila 94).

În baza acestor două înscrisuri depuse la O.C.P.I Bihor de către intimata ,,,,, și a documentației cadastrale întocmite la cererea petentului NEAMA, registratorul din cadrul O.C.P.I. Bihor a intabulat dreptul de proprietate asupra construcției identificată pe schița cadastrală sub ,,C 2’’ în favoarea intimaților ,,,,,,

Instanța va reține că registratorul a respectat dispozițiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, republicată, enunțate mai sus. Astfel, în contextul în care nu exista nici autorizație de construire, nici proces-verbal de recepție a lucrării, construcția identificată pe schița cadastrală sub ,,C 2’’ a fost întabulată în CF în baza certificatului eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcția, precum și în baza documentației cadastrale.

În acest sens, registratorul a verificat și a constatat că au fost depuse toate actele necesare înscrierii unei construcții în cartea funciară, cerute de art. 17 din Ordinul Directorului General al A.N.C.P.I. nr. 634/2006, pentru aprobarea Regulamentului privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară.

Instanța va mai reține și incidența art. 888 din Noul Cod civil, care statuează că ,,înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta’’.

În același sens, art. 24, alin. 3 din Legea nr. 7/1996, republicată, mai prevede că ,,dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în România, a hotărârii judecătorești rămase definitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil’’.

Potrivit art. 29 din același act normativ, ,,(1) În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplinește următoarele condiții limitative:

a) este încheiat cu respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege;

b) identifică corect numele sau denumirea părților și menționează codul numeric personal sau, după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora;

c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral sau topografic, după caz;

d) este însoțit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public în funcție în România;

e) este însoțit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepția cazului în care se face mențiune despre acestea în cuprinsul actului;

f) este însoțit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepția scutirilor stabilite prin lege sau a situației în care dovada încasării tarifului se face conform procedurilor stabilite prin protocoale încheiate potrivit art. 9 alin. (4) și (5);

g) îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența registratorului’’.

Constatând îndeplinirea tuturor cerințelor legale menționate mai sus, în mod legal registratorul din cadrul O.C.P.I. Bihor a dispus notarea construcției identificată cu ,,C 2’’ pe schița cadastrală, pe numele intimaților ,,,,,,,, și ,,,,.

Este adevărat că documentația cadastrală a fost întocmită la cererea și pe cheltuiala petentului ,,,,,,,,, însă cea de-a doua construcție, identificată pe planul cadastral prin ,,C 2’’, nu era în niciun caz proprietatea acestuia (filele 22-26).

Astfel, după cum reiese din argumentele enunțate de instanță mai sus, pe care nu le va mai relua, atunci când a achiziționat la licitație imobilul, petentul nu a achiziționat decât terenul și construcția identificată pe planul cadastral prin ,,C 1’’. Acesta nu a cumpărat la licitație construcția identificată pe planul cadastral prin ,,C 2’’, adică acea construcție care a fost edificată de intimații ,,,,,,,,,,,,ără autorizație de construire (filele 22-26).

Prin urmare, nu era nici legal și nici echitabil ca petentul să apară în cartea funciară ca proprietar al unei construcții pe care nu a edificat-o el și pe care nici nu a cumpărat-o.

Oricum, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, ,,(1) Dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

(2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți’’.

Este de necontestat că se impune a fi tranșată problema construcției ,,C 2’’, în contextul în care, în prezent, această construcție apare ca fiind proprietatea intimaților ,,,, situată pe terenul proprietatea petentului ,,,,,,,,,.

Însă, această problemă nu poate fi nicidecum tranșată pe calea unei plângeri împotriva unei încheieri de carte funciară. Astfel, printr-o astfel de plângere, nu se urmărește stabilirea unui drept de proprietate în condiții de contradictorialitate, ci numai verificarea legalității înscrierilor în cartea funciara de către funcționarul desemnat de către Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de carte funciara teritoriala.

În acest sens, petentul poate eventual, pe calea dreptului comun, să își valorifice eventualele drepturi asupra construcției în discuție, context în care poate invoca eventual accesiunea imobiliara prevăzuta de art. 492 si următoarele din vechiul Cod civil, ca mod de dobândire a proprietății, urmând a se prevala de toate drepturile pe care le-a dobândit asupra imobilului adjudecat, urmând a fi stabilită printr-o acțiune de dreptul comun, dacă este cazul, inclusiv o justă despăgubire pentru constructorul de bună-credință - după ce o instanță de drept comun va verifica dacă sunt îndeplinite condițiile legale.

Ulterior, se poate cere, dacă se impune, rectificarea de carte funciară, raportat la art. 907 din Noul Cod civil: ,,(1) Când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. (2) Prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară. (3) Situația juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaștere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declarație dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunțată împotriva acestuia, prin care s-a admis acțiunea de fond. Acțiunea de fond poate fi, după caz, o acțiune în anulare, rezoluțiune, reducțiune sau orice altă acțiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic’’.

Având în vedere toate aceste argumente de fapt și de drept, instanța consideră că soluția care se impune nu poate fi decât respingerea prezentei plângeri împotriva Încheierii de respingere a OCPI Bihor nr. 76233/11.11.2012.

Constatând culpa procesuală a petentului, raportat la art. 453 Cod procedură civilă, instanța va respinge cererea acestuia de acordare a cheltuielilor de judecată, luând act că intimații nu au solicitat astfel de cheltuieli.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Respinge plângerea formulată de petentul ,,,,,,,, în contradictoriu cu intimații ,,,,,,,,și, în consecință:

Menține Încheierea de respingere a OCPI Bihor nr. ,,,,,,3/11.11.2012 emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Bihor, Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Oradea, în Dosarul nr. ,,,,,3/11.11.2013, precum și Încheierea nr. ,,,,/24.10.2013, emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Bihor, Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Oradea, în Dosarul nr. ,,,,,,,7/20.09.2013.

Fără alte cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Oradea.

Pronunțată în ședința publică din data de 03 iulie 2014.

Președinte, Grefier,

← contestaţie la executare. Jurisprudență Leasing		partaj judiciar. Jurisprudență Partaj →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

contestaţie la executare. Jurisprudență Leasing partaj judiciar. Jurisprudență Partaj plângere împotriva încheierii de carte funciară fond funciar. Jurisprudență Fondul funciar