Prescripţia achizitivă de scurtă durată (10-20 ani).

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Curtea de Apel BUCUREŞTI Decizie nr. 269A din data de 14.04.2016

Uzucapiune (prescripția achizitivă).

Prescripția achizitivă de scurtă durată (10-20 ani). Înscrisul sub semnătură privată încheiat de autorul apelantului cu eludarea prevederilor legale imperative prevăzute de legile în vigoare la data încheierii lui este lovit de nulitate absolută și nu poate reprezenta în sensul art.1897 C.Civ de la 1865 o justa cauză.

Sediul materiei: art. 1895 C.Civ de la 1865, art.1897 C.Civ de la 1865 .

Potrivit dispozițiilor art.1895 C.Civ de la 1865, ,,cel ce câștigă cu bună credință si printr-o justă cauză unu nemișcator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevăratul proprietar locuiește in circumscripția curtii de apel unde se afla nemiscatorul, si prin douăzeci de ani daca locuiește afara din acea circumscripție.,,

Aceste dispoziții interpretate gramatical și logic statuează drept condiții cumulative pentru dobândirea dreptului de proprietate sau a altui drept real prin uzucapiunea (prescripția achizitivă) de scurtă durată (10-20 ani) următoarele patru cerințe distincte: 1.posedarea unui bun imobil în temeiul unui just titlu; 2.buna credință; 3.ca posesia exercitată asupra imobilului să fie neîntreruptă și 4.ca posesia să se exercite termenul prescris de lege, diferențiat după cum adevăratul proprietar locuiește sau nu în circumscripția curții de apel unde se imobilul. O astfel de interpretare a fost dată de altfel și de doctrină (Drept civil. Drepturi reale, Editura Universității din București, 1986, autori C.Stătescu, C.Bîrsan, pagina 280 și următoarele) dar și jurisprudența unitară a instanțelor judecătorești, în lipa îndeplinirii vreuneia dintre cele patru condiții prevăzute cumulativ de prevederile legii -iar nu alternativ, cum se susține nefondat - instanța neavând a analiza în aceste condiții îndeplinirea celorlalte condiții, deoarece o asemenea analiză nu este utilă în raport de prevederile legi, contrar susținerilor vădit nefondate ale apelantului.

Potrivit dispozițiilor art.1897 C.Civ de la 1865 ,,1)Justa causa este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.

2.Un titlu nul nu poate servi de bază prescriptiunii de zece pina la douăzeci de ani.

3.Un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care a invocat prescriptiunea de zece pină la douăzeci de ani, decât de cel ce ar fi avut dreptul de a cere anularea sa, sau de reprezentanții dreptului său, daca posesorul n-a cunoscut cauza anulabilității.,,

În raport de aceste dispoziții legale, înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 05.06.1989 între autorul apelantului, în calitate de cumpărător al imobilului compus din construcție și teren și intimata pârâtă în calitate de cumpărătoari, fiind un act juridic lovit de nulitate absolută în condițiile prevăzute de art.11 alin.2 și 3 din Decretul nr.144/1958 și art.32 din Legea nr.58/1974, nu poate constitui just titlu în raport de prevederile art.1897 alin.2 C.Civ.

(Decizia civilă nr.269 A/ 14 aprilie 2016 pronunțată de CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A IV-A CIVILĂ)

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a III-a Civilă sub nr.42812/3/2014 la data de 06.11.2013, reclamantul a chemat în judecată pe pârâții CI și CF, CF în calitate de moștenitoare a defunctului CD și CVîn calitate de moștenitor al defunctului CD și a solicitat să se constate dreptul său de proprietate ca efect al uzucapiunii extratabulare cu privire la imobilul casă și teren situat în București, str.Cpt.P .m.RD nr.11, sector 1, fostă str. M,sector 1), ca urmare a joncțiunii posesiilor cu defunctul GV, decedat la data de 19.01.2013 și al cărui legatar universal este reclamantul conform testamentului autentificat de BNP sub nr.93/24.01.2005, urmând să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de proprietate.

Reclamantul a mai solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între vânzătorii CI și CF și cumpărătorul CD- căsătorit cu CF, contract autentificat sub nr.11031/05.05/1993 de către fostul notariat de Stat Sector l București, referitor la imobilul casă și teren situat în str.Cpt.P .M.RD nr.11, sector 1, urmând a se dispune radierea acestuia din Registrul de transcripțiuni imobiliare.

În motivarea acțiunii se arată că în anul 1972, conform Contractului de vânzare-cumpărare autentificat de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 sub numărul 6061/31 august 1972, soții CI și CF au cumpărat de la numiții AL și AN imobilul din str. M nr.11, Sector 1, format din teren în suprafață de 662 mp și o construcție parter compusă din două camere, antreu, bucătărie, sală și wc.

În perioada 1981-1982, cei doi soți, vând prin înscris sub semnătură privată soților CD și CF, imobilul de mai sus, evitându-se astfel încheierea actului în formă autentică și trecerea terenului neocupat de construcție, în proprietatea statului, conform prevederilor abuzive ale legii 58/1974.

În data de 05.06.1989, numitul GV a cumpărat în baza unui înscris sub semnătură privată intitulat "chitanță de vânzare-cumpărare" de la defunctul CD, autorul pârâților CF și CD și de la pârâta CF imobilul situat în București, str. Cpt. P.m. RD nr.11, Sector 1 (fostă str. M nr.11, Sector 1). Imobilul este compus din teren cu o suprafață de 662 mp și din imobil, casă de locuit alcătuită din 5 camere, un WC, un puț și o magazie, așa cum rezultă din cuprinsul actului menționat.

Actul a fost întocmit în prezența martorilor DS, SM și CI- pârâtul indicat în acțiunea de față de la care vânzătorii dobândiseră anterior imobilul.

Imobilul în privința căruia se solicită constatarea dreptului de proprietate are următoarele vecinătăți: la nord-est: str. Cpt. P.m. RD; la sud-est: Intrarea M; la nord-vest: o proprietate situată pe str. Cpt. P.m. RD nr. 13, ai cărei proprietari nu sunt cunoscuți; la sud-vest: un loc viran situat în Intrarea M nr. 4. așa cum rezultă din planul cadastral, imobilul fiind compus din teren în suprafață de 677,81 mp, iar construcția imobil în suprafață totală construită de 100,96 mp, din care suprafață utilă 71,54 mp, precum și o anexă (magazie în suprafață de 11,88 mp).

Prețul vânzării a fost de 60.000 lei, din care 52.000 (cincizecișidouămii) au fost achitați la data de 5 iunie 1989, conform mențiunii din Chitanța de vânzare-cumpărare, diferența fiind achitată în luna decembrie 1989, conform înțelegerii. Datorită evenimentelor din decembrie 1989, deși cumpărătorul a achitat vânzătorilor diferența de preț, acesta nu a mai întocmit o chitanță eliberatoare în acest sens.

Începând cu data de 5 iunie 1989 autorul reclamantului, numitul GV a locuit neîntrerupt la adresa din str. M nr. 11, Sector 1, redenumită" după anul 1989 str. Cpt.p.m. RD nr.11, folosința fiind deplină, continuă și netulburată. În acest sens înțelege să se folosească de proba testimonială, solicitând interogatoriu pârâților CI și CF, cât și a pârâților CF și CV, precum și audierea martorilor SD și SG domiciliați în București, str. M nr. 12, Sector 1 care cunosc împrejurările privind posesia continuă, neîntreruptă, deplină și manifestată în mod public de GV.

Manifestarea posesiei depline,continue și netulburate s-a concretizat atât prin plata în toată această perioadă, de către GV a impozitelor datorate pentru proprietate (casă și teren), chitanțele reprezentând dovada deplină a plății fiind în posesia sa în original, cât și încheierea în nume propriu a contractelor de furnizare utilități; contractul de furnizare a energiei electrice fiind încheiat pe numele GV în anul 1989 și reînnoit în anul 2028 ca efect al reorganizării furnizorului, iar cele pentru furnizare de gaze naturale și apă-canal pe numele IAG în anul 20069 și respectiv 2948/200610. Intr-o declarație dată în fața instanței Judecătoriei Sector 1 București în dosarul 966/299/2006 (nr. format vechi 957/2006), pârâtul CI audiat în calitate de martor, a confirmat că vânzarea descrisă în actul sub semnătură privată a fost deplin realizată, prețul fiind achitat integral, iar posesia transmisă la data încheierii actului.

De asemenea, începând cu anul 1989 GV a locuit în mod oficial la adresa din str. M nr.11, Sector 1, (arteră redenumită str. Cpt.p.m. RD nr.11, Sector 1), conform datelor Serviciului de evidență a Populației și Cărții de Imobil eliberată de Secția 5 Poliție 12.

Referitor la calitatea procesuală activă se arată că autorul reclamantului GV care a dobândit imobilul în litigiu a transmis testamentar această calitate către IAG, reclamantul locuind efectiv în imobilul din str.Cpt.P .m. RD, nr.11,sector 1 din anul 2006.

Cu privire la joncțiunea posesiilor se învederează că prin testamentul autentificat de BNP sub nr.93/2005, testatorul GV l-a desemnat pe reclamant drept legatar universal, iar după decesul lui GV, eveniment survenit la data de 19.01.2013 a fost emis de către BNP certificatul de calitate de legatar nr.812013 prin care s-a constatat calitatea de legatar universal a lui IAG.

Că de la data achiziționării imobilului alcătuit din casă și teren și anume 05.06.1989 și până la deces, autorul reclamantului GV a stăpânit imobilul ca un adevărat proprietar, fără a fi tulburat în exercitarea acestui drept, vânzătorii CD și CF stabilindu-și domiciliul la o altă adresă,iar ulterior după decesul lui CD,soția supraviețuitoare și fiul major - pârâtul CD nu au inclus în masa succes orală acest imobil, știind că a fost vândut anterior către cumpărătorul GV.

Reclamantul a menționat în acțiune că în anul 2006, autorul său GV a promovat la Judecătoria Sector 1 o cerere în constatare, în contradictoriu cu pârâții CD și CF, solicitând să se constate că a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului situat în București, str. Cpt. P .m RD, nr.11, sector 1 și ca atare să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de titlu de proprietate, cauza fiind înregistrată sub nr.957/2006.

Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.ll031/05.05.1993 la Notariatul de Stat Sector 1, vânzătorii CI și CF au vândut cumpărătorilor CD și CF imobilul situat în București, Str. M nr.11, sector 1, compus din teren în suprafață de 580 mp și construcția edificată pe acesta.

Reclamantul a invocat nulitatea absolută a actului autentic notarial față de împrejurarea că la data perfectării sale nici una din părți nu mai avea posesia și nici dispoziția imobilului, totodată arătându-se că suprafața terenului și construcției înstrăinate în anul 1993" nu corespunde cu suprafața imobilului teren și construcție dobândite de CI și Floarea prin act autentic în anul 1972, respectiv cea de 680 mp ce a fost vândută în 1989 către autorul reclamantului GV.

Instanța a încuviințat reclamantului probele cu înscrisuri, interogatorii pentru pârâți și a dispus audierea martorilor SG și SD.

Prin sentința civilă nr.19081/04.11.20 14 pronunțată de judecătoria Sector 1 s-a dispus admiterea excepției de necompetență materială a instanței astfel că a fost declinată competența în favoarea Tribunalului București întrucât valoarea imobilului care formează obiectul litigiului, conform raportului de expertiză tehnică efectuat în cauză depășește suma de 200.000 lei.

Prin sentința civilă nr.520 din 21.04.2015 pronunțată de Tribunalul București Secția a III a Civilă a respins acțiunea ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.6061/1972 la fostul Notariat de Stat Sector 1, CI și CF au dobândit în proprietate imobilul situat în București, str. M nr.11, sector 1, compus din construcție și teren în suprafață de 662 mp, imobil ce a fost vândut pe bază de act sub semnătură privată încheiat în perioada 1981-1982 către cumpărătorii CD și CF.

La data de 05.06.1989 - GV a dobândit pe bază de act sub semnătură privată de la defunctul CD și de la pârâta CF acest imobil situat actualmente în str. Cpt. P .m. RD nr. 11, sector 1, iar conform testamentului autentificat sub nr.93/2005 de BNP, GV a desemnat ca legatar universal pe reclamant, după decesul testatorului survenit la data de 19.01.2013, în urma dezbaterii succesiunii acestuia fiind emis certificatul de legat nr.8/2013 prin care s-a constatat calitatea de legatar universal a reclamantului.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.11031/05.05.1993 la fostul Notariat de Stat Sector 1, vânzătorii CI și CF au vândut soților CD și CF imobilul în litigiu situat în București, str. M nr.11, sector 1, compus din construcție și teren în suprafață de 580 mp.

Prin primul capăt de cerere se solicită să se constate dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului compus din teren și construcție ca efect al uzucapiunii extratabulare și în urma joncțiunii posesiilor, reclamantul care locuiește efectiv în acest imobil din anul 2006 având calitate procesuală activă ce i-a fost transmisă testamentar de autorul său GV care a dobândit imobilul în litigiu în anul 1989 pe bază de chitanță sub semnătură privată în speță fiind invocată uzucapiunea de peste 20 de ani.

Reclamantul a învederat în acțiune că uzucapiunea este extratabulară întrucât nu există nici un drept de proprietate înscris în Cartea Funciară referitor la imobil așa după cum atestă Certificatul Informativ nr.25924/24.04.20l3 eliberat de Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 1.

Uzucapiunea sau prescripția achizitivă de scurtă durată (10-20 ani) reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui drept real prin posedarea neîntreruptă și cu bună credință a unui bun imobil în temeiul unui just titlu, fiind reglementată de art.1895 din Codul civil anterior.

Prescripția achizitivă operează ca o sancțiune civilă pe care o suportă titularul dreptului de proprietate pentru pasivitatea sa, lăsând bunul în posesia altei persoane timp îndelungat.

Acțiunea în uzucapiune este o acțiune reală și poate fi introdusă la instanță de către orice persoană care pretinde că a exercitat o posesie utilă asupra unui bun imobil în perioada de timp stabilită de lege, chemând în judecată adevăratul proprietar al imobilului cu privire la care se invocă uzucapiunea.

Una din cerințele care trebuie îndeplinite în cazul uzucapiunii scurte de 10-20 ani se referă la existența unui just titlu, acesta fiind definit ca un act translativ de proprietate (vânzare, schimb, donație, etc.) care provine de la o altă persoană decât adevăratul proprietar, cu condiția ca acest titlu să nu fie nul absolut.

Conform legii, un titlu anulabil poate constitui just titlu în ceea ce privește uzucapiunea de scurtă durată.

Cea de a doua cerință ce trebuie îndeplinită conform art.1895 cod civil se referă la buna-credință, aceasta fiind convingerea reclamantului care invocă uzucapiunea în sensul că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile stabilite de lege pentru a putea transmite proprietatea, buna credință prezumându-se întotdeauna și trebuind să existe la momentul transmiterii bunului imobil.

În speță, se constată că imobilul în litigiu a fost posedat începând cu anul 1989 de către GV - autorul reclamantului care a intrat în stăpânirea bunului în baza unei chitanțe sub semnătură privată încheiată cu vânzătorii Constantin D-tru și CF, după care începând cu anul 2006 imobilul este deținut de către reclamant, acesta având calitatea de legatar universal în baza testamentului lăsat de defunctul GV.

Instanța a apreciat că în cauză nu sunt întrunite cerințele prevăzute de art.1895 Cod civil pentru constatarea uzucapiunii de scurtă durată de 10-20 ani, întrucât chitanța sub semnătură privată încheiată în anul 1989 de către GD - autorul reclamantului nu poate reprezenta just titlu, în accepțiunea mai sus menționată.

Pe de altă parte, art.82 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod Civil stabilește că dispozițiile art.930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică doar în situațiile în care posesia a început după intrarea în vigoare a Codului civil, astfel că pentru situațiile în care posesia a început înainte de această dată se aplică dispozițiile referitoare la uzucapiune care sunt în vigoare la data începerii posesiei.

Referitor la imobilele pentru care la data începerii posesiei nu erau deschise cărți funciare sunt aplicabile dispozițiile din vechiul Cod civil în materie, de uzucapiune.

Referitor la capătul doi din cererea de chemare în judecată prin care se solicită să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Notariatul de Stat Sector 1 sub nr.11031/1993, acesta este neîntemeiat întrucât cele două chitanțe sub semnătură privată încheiate în anii 1981-1982 și respectiv 1989 nu sunt trans1ative de proprietate, iar diferențele apărute în acte cu privire suprafața terenului și respectiva construcției nu pot constitui motive care să conducă la constatarea nulității actului autentic notarial.

Date fiind considerentele expuse, instanța a respins acțiunea introdusă de reclamant ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentințe, a declarat apel reclamantul IAG, criticând sentința ca netemeinică sub aspectul aprecierii probelor și nelegale sub aspectul aplicării dispozițiilor art.1895 Cod civil prin prisma următoarelor motive:

1.Sentința a apreciat netemeinic și nelegal că reclamantul nu are un just titlu, acesta fiind reprezentat de înscrisul sub semnătură privată prin care defunctul GV a dobândit în anul 1989 imobilul de la pârâții CD și CF.

Așa cum menționează instanța de fond una din cerințele care trebuie îndeplinite în cazul uzucapiunii scurte de 10-20 ani se referă la existența unui just titlu, acesta fiind un act translativ de proprietate{vânzare, schimb, donație, etc) care provine de la o altă persoană decât adevăratul proprietar, cu condiția ca acest titlu să nu fie nul absolut.

Logica juridică a instanței este corectă aceasta reținând că potrivit legii, un titlu anulabil poate constitui just titlu în ceea ce privește uzucapiunea de scurtă durată.

Caracterul netemeinic al hotărârii constă în contradicția dintre aceste considerente, situația de fapt și de drept reținută anterior în cuprinsul aceleiași hotărâri și aprecierea dată acestei situații prin care s-a respins acțiunea formulată.

Astfel, dobândirea în anul 1989 de către autorul reclamantului IAG, defunctul GV, a imobilului compus-din casă și teren situat în str. M nr.11, Sector 1 (redenumită după decembrie 1989 str. Cpt.p.m. RD) de la pârâții CDși CF prin înscris sub semnătură privată - întrunește cerințele precizate de instanță, în condițiile în care ultimul proprietar al cărui drept fusese înscris în Registrul de transcripțiuni imobiliare al fostului Notariat de Stat al Sectorului 1 fuseseră pârâții CIși CF.

Aparența de legalitate la încheierea actului din 1989 a fost conferită și de prezența în calitate de martor la semnarea actului translativ de proprietate a numitului CI.

Aceste aspecte au fost confirmate prin întâmpinare de către pârâții CI și CF care au solicitat judecarea în lipsă invocând vârsta înaintată și starea de sănătate.

În aceste condiții, susțin apelanții, înscrisul încheiat în anul 1989 este un act translativ de proprietate care provine de la o altă persoană decât proprietarul (numiții CD și CF dobândind la rândul lor dreptul de proprietate tot printr-un înscris sub semnătură privată neautentificat și netranscris în Registrul de transcripțiuni imobiliare, dar acceptat de autoritățile publice care au deschis rol fiscal pe numele dobânditorilor, acceptând implicit transferul dreptului de proprietate). Conform Registrului public de transcripțiuni imobiliare, ultimii proprietari au rămas pârâții CI și CF, fiind deci îndeplinită condiția menționată de instanță a existenței unui titlu just emanând de la altă persoană decât proprietarul.

Aceste împrejurări se datorează, în opinia apelantului, prevederilor abuzive ale Legii 58/1974 care stabilea că în cazul înstrăinării unui imobil prin act de vânzare-cumpărare, terenul aferent construcției intra cu titlu gratuit în proprietatea statului, ajungându-se la situația absurdă ca un proprietar de imobil să plătească chirie statului pentru terenul aflat sub construcția sa și pentru curtea aferentă. Această situație absurdă a luat sfârșit după 1989.

Așa cum menționează instanță, și un titlu anulabil poate reprezenta un titlul just deoarece, deși actul din 1989 nu este încheiat în formă autentică și nici înscris în Registrul de transcripțiuni imobiliare, acesta este opozabil părților în condițiile art.948 C.Civ de la 1865 (sub imperiul căruia s-a încheiat), fiind opozabil chiar și ultimului proprietar înscris în - Registrul de transcripțiuni imobiliare, pârâtului CI care a semnat documentul în calitate de martor, prin aceasta întărind convingerea numitului GV că dobândește un bun de la adevăratul proprietar.

Respectivul titlu este anulabil numai din inițiativa părților care pot justifica un interes procesual, respectiv ultimul proprietar înscris în Registrul de transcripțiuni imobiliare (pârâții CIși Floarea), în condițiile în care vânzătorii (soții CD și CF) nu își puteau invoca propria culpă.

De asemenea imobilul făcând fără nici un dubiu obiectul dreptului de proprietate privată (așa cum rezultă din istoricul de rol fiscal depus la dosarul cauzei), singurele persoane care pot justifica un interes procesual sunt ultimii deținători ai imobilului, care de altfel au și fost chemați în judecată în baza acestor considerente.

În aceste condiții, susțin apelanții, înscrisul întocmit în anul 1989 între numiții CD și CF în calitate de vânzători și numitul GV în calitate de cumpărător, în prezența martorului CI, constituie un just titlu, fiind opozabil deplin acestora. Caracterul just al titlului este confirmat și de comportamentul acestora care au recunoscut dreptul de proprietate al numitului GV, neperturbând deplina și pașnica exercitare a dreptului de proprietate astfel dobândit.

Nu în ultimul rând caracterul just al titlului rezultă din împrejurarea că emană de la o persoană (soții C) pe care chiar ultimul proprietar tabular (înscris în Registrul de transcripțiuni imobiliare în baza unui contract încheiat în formă autentică-pârâtul CI) l-a recunoscut ca fiind proprietarul imobilului, semnând actul translativ de proprietate în calitate de martor.

2. În mod nelegal prima instanță nu a avut în vedere buna credință a dobânditorului, reținând parțial situația de fapt.

În opinia apelanților, instanța a reținut parțial situația de fapt deoarece autorul reclamantului, numitul GV a deținut imobilul continuu și netulburat din anul 1989 și până la data decesului 19.01.2013, acesta posedând astfel personal imobilul cu titlu de proprietar, netulburat și neîntrerupt peste 23 ani, posesia deplină fiind continuată de reclamant în calitate de legatar universal.

Solicitarea privind joncțiunea posesiilor nu avea ca scop asigurarea îndeplinirii cerinței termenului de posesie minim, ci confirmarea exercitării posesiei neîntrerupte, netulburate și manifestate în mod public și de către legatarul universal, reclamantul a cărei calitate de legatar universal a fost constatată cu ocazia dezbaterii succesiunii care a avut loc conform certificatului de calitate de legatar nr.8 din 11.03.20134 eliberat de notar Public coc. Actul testamentar a fost întocmit în anul 2005 în formă autentică, însă, ca orice testament, și-a produs efecte după decesul autorului, deci după 2013.

Față de această împrejurare, în opinia apelantului, sunt îndeplinite condițiile invocate de instanță, dar respinse prin aprecierile de la alin. următor, instanța ignorând împrejurarea că la momentul întocmirii înscrisului "chitanță"; sub semnătură privată (1989), condițiile social politice obligau cetățenii să recurgă la astfel de modalitate de transfer a proprietății private imobiliare pentru a evita confiscarea abuzivă a terenului, că vânzătorii (soții C) aveau la rândul lor un titlu similar (chitanță de mână) și că ultimul proprietar tabular (ci) a participat la vânzare în calitate de martor, cîntărind convingerea cumpărătorului că dobândește bunul de la proprietarul real.

De altfel, prin întâmpinarea depusă la instanța de fond, ultimii proprietari tabulari (soții C) au confirmat deplin această împrejurare, aspect ignorat de către instanța de fond și care a determinat în opinia sa pronunțarea unei hotărâri netemeinice sub aspectul aprecierii probelor și nelegale sub aspectul aplicării dispozițiilor art.1895 Cod civil.

3. Hotărârea este netemeinică sub aspectul respingerii capătului al doilea de cerere vizând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 București sub nr.11031/1993 și neînscris în Cartea Funciară.

În acest sens, apelantul susține că la momentul încheierii actului autentic, toți semnatari cunoșteau că dreptul de proprietate fusese transmis încă din 1989 către GV, nici una din părți nemaiavând la acel moment posesia ca urmare a manifestării propriilor lor voințe.

Aspectul esențial, pe care l-a invocat prin acțiunea introductivă și pe care pârâții CI și CF l-au recunoscut prin întâmpinare îl constituie faptul că prin încheierea actului de vânzare cumpărare nu s-a urmărit împiedicarea exercitării de către GV a deplinei și pașnicei folosințe sau transmiterea în fapt a dreptului de proprietate de la soții C, ci doar încheierea în formă autentică a actelor translative de proprietate, actul putând fi deplin valabil dacă ar fi fost urmat la rândul său de încheierea unui act translativ de proprietate între soții C și GV.

Împrejurarea că nu s-a întocmit acest ultim act, din motive necunoscute, a determinat ca acel contract să devină nul, în condițiile în care (i) nici una din părțile semnatare nu a efectuat acte de dispoziție în baza respectivului contract, (ii) nu a solicitat înscrierea după 1995 în Cartea Funciară, și (iii) mai ales nu a perturbat în nici un mod deplină și pașnică folosință a imobilului exercitată de către GV sau de către moștenitorul acestuia reclamantul Irimia Aurelian Gabriel, confirmând cele susținute prin acțiunea introductivă.

Mai mult, după decesul numitului CD, moștenitorii acestuia, soția supraviețuitoare CF și fiul CV, cu ocazia dezbaterii succesiunii nu au solicitat includerea în masa succesorală a respectivului imobil așa cum rezultă din certificatul de moștenitor sau legatar nr.699 din 06.11.1996 eliberat la 06.11.1996 de Biroul Notarului Public MR din București, rectificat prin încheierea de rectificare din 03.11.19987, recunoscând implicit că acesta nu se afla în patrimoniul defunctului la data decesului.

Actul de vânzare-cumpărare autentificat în anul 1993, a cărui anulare a solicitat-o, a fost semnat și de pârâta CF, astfel încât aceasta cunoștea despre existența respectivului înscris.

Neexercitarea nici unui act de împiedicare a deplinei, pașnicei și continuei folosințe a imobilului de câtre dobânditor atrage nulitatea actului în condițiile îndeplinirii criteriilor de constatare a uzucapiunii care în acest moment a depășit 25 ani.

De asemenea, referitor la legea aplicabilă, aceasta este reprezentată de Codul Civil de la 1865, iar temeiul de drept al uzucapiunii invocate este reprezentat de art.1985 Cod civil.

Față de aceste împrejurări, solicită admiterea apelului, să se schimbe în tot hotărârea apelată și pe fond să admită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.

Dovada de plată a taxei de timbru în sumă de 4411 lei calculată la valoarea imobilului (casă și teren) stabilită prin expertiză de 521.701 lei se va face în condițiile prevăzute de art470 alin(3) teza finală din C.pr.civ.

Probe: înscrisuri și interogatoriu pârâților

In drept sunt invocate art.1985 cod civil (1865), art. 466 și următoarele C.pr.civ, art.480 alin.2 C.pr.civ.

Apel legal timbrat.

La termenul de judecată din data de 07.03.2014 calea de atac a fost calificată ca fiind apel, pentru considerentele reținute în încheierea de ședință de la acel termen.

Intimații pârâți, deși legal citați nu au formulat întâmpinare, și nu au solicit probe în apaărare.

Nu s-au solicitat sau administrat probe noi în cauză.

La termenul de judecată din 01.02.2016, Curtea, în raport de dispozițiile art.22 alin.2 C.pr.civ, a pUs în vedere apelantului reclamant să facă dovada achitării impozitului pentru imobilul în litigiu.

La dosarul cauzei s-au depus în copie, următoarele înscrisuri: facturi de plată ale utilităților, chitanțe de plată ale impozitelor imobilului.

Analizând sentința apelată în raport de criticile formulate în limitele dispozițiilor art.477 și art.478 C.pr.civ, Curtea a apreciat apelul nefondat pentru următoarele considerente:

Astfel, prin primul motiv de apel apelantul critică sentința ca netemeinică și nelegală sub aspectul neîndeplinirii condițiilor art.1895 raportat la art.1897 C.Civ de la 1865 în privința justului titlu al reclamantului.

Acest motiv de apel este nefondat.

În acest sens, Curtea a constat că potrivit dispozițiilor art.1895 C.Civ de la 1865, ,,cel ce câștigă cu bună credință si printr-o justă cauză unu nemișcator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevăratul proprietar locuiește in circumscripția curtii de apel unde se afla nemiscatorul, si prin douăzeci de ani daca locuiește afara din acea circumscripție.,,

Aceste dispoziții interpretate gramatical și logic de către tribunal statuează drept condiții cumulative pentru dobândirea dreptului de proprietate sau a altui drept real prin uzucapiunea (prescripția achizitivă) de scurtă durată (10-20 ani) următoarele patru cerințe distincte: 1.posedarea unui bun imobil în temeiul unui just titlu; 2.buna credință; 3.ca posesia exercitată asupra imobilului să fie neîntreruptă și 4.ca posesia să se exercite termenul prescris de lege, diferențiat după cum adevăratul proprietar locuiește sau nu în circumscripția curții de apel unde se imobilul. O astfel de interpretare a fost dată de altfel și de doctrină (Drept civil. Drepturi reale, Editura Universității din București, 1986, autori C.Stătescu, C.Bîrsan, pagina 280 și următoarele) dar și jurisprudența unitară a instanțelor judecătorești, în lipa îndeplinirii vreuneia dintre cele patru condiții prevăzute cumulativ de prevederile legii -iar nu alternativ, cum susține nefondat apelantul- instanța neavând a analiza în aceste condiții îndeplinirea celorlalte condiții, deoarece o asemenea analiză nu este utilă în raport de prevederile legi, contrar susținerilor vădit nefondate ale apelantului.

Potrivit dispozițiilor art.1897 C.Civ de la 1865 ,,1)Justa causa este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.

2.Un titlu nul nu poate servi de bază prescriptiunii de zece pina la douăzeci de ani.

În raport de aceste dispoziții legale, înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 05.06.1989 între autorul apelantului, GV, în calitate de cumpărător al imobilului din str. M, actualmente strada Cpt. P .m. RD nr. 11, sector 1, compus din construcție și teren în suprafață de 662 mp și și intimata pârâtă CF împreună cu defunctul CD în calitate de cumpărătoari, este un act juridic lovit de nulitate absolută în condițiile prevăzute de art.11 alin.2 și 3 din Decretul nr.144/1958 și art.32 din Legea nr.58/1974, și nu poate constitui just titlu în raport de prevederile art.1897 alin.2 C.Civ, contrar susținerilor nefondate ale apelantului.

Prevederile art.11 din Decretul nr.144/1958, în vigoare la data încheierii actului de înstrăinare a imobilului încheiat în forma unui înscrisul sub semnătură privată statuau că: ,,1) înstrainarea sau imparteala, prin acte intre vii, a terenurilor cu sau fara constructii, proprietate particulara, de pe teritoriul orașelor ... se vor putea face numai cu autorizatia prealabila data, in conditiunile prezentului Decret, de catre comitetele executive ale sfaturilor populare.

2.) Actele de instrainare sau imparteala terenurilor de mai sus se vor face numai in forma autentica.

3.) Instrainarile sau impartelile terenurilor prevazute in acest articol facute fara respectarea cerintelor prezentului Decret, sint nule de drept. Nulitatea poate fi invocata de...orice persoana interesata.,,

Totodată, prevederile în vigoare la data încheierii actului de înstrăinare a imobilului ale art.31 și următoarele din Legea nr.58/1974, statuau că:

Art.30: ,,Dobindirea terenurilor cuprinse in perimetrul construibil al localitatilor urbane si rurale se poate face numai prin mostenire legala, fiind interzisa instrainarea sau dobindirea prin acte juridice a acestor terenuri.

In caz de instrainare a constructiilor, terenul aferent acestor constructii trece in proprietatea statului cu plata unei despagubiri stabilita potrivit prevederilor art. 56 alin. 2 din Legea nr. 4/1973. Dobinditorul constructiei va primi din partea statului in folosinta terenul necesar in limitele prevazute de art.8 si 17 din prezenta lege. Atribuirea se face pe durata existentei constructiei, cu plata unei taxe anuale, potrivit Legii nr.3. ,,

Art.31 din Legea nr.58/1974: ,,Imparteala intre mostenitori a terenurilor, precum si instrainarea constructiilor, prevazute la art. 30, se vor putea face numai prin inscris autentic pe baza autorizarii date, dupa caz, de catre comitetele executive ale consiliilor populare comunale, orasenesti sau municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.

Art.32 din Legea nr.58/1974: ,,Orice instrainare sau imparteala facuta cu incalcarea prevederilor art.30 si 31 este nula de drept,,.

În raport de aceste prevederi legale clare, înscrisul sub semnătură privată încheiat de autorul apelantului cu eludarea prevederilor legale imperative prevăzute de legile în vigoare la data încheierii lui este lovit de nulitate absolută, iar considerentele de echitate invocate de către apelant prin motivele de apel referitoare la caracterul ,,absurd,, al reglementării legale nu pot conduce instanța la a înlătura de la aplicare legea, aceasta fiind obligația acesteia prevăzută de legea supremă a Romîniei.

În raport de aceste prevederi legale ce sancționează cu nulitatea absolută actul de vânzare cumpărare încheiat cu încălcarea prevederilor imperative ale art.11 alin.2 și 3 din Decretul nr.144/1958 și art.32 din Legea nr.58/1974 nu sunt relevante în niciun fel susținerile apelantului referitoare la faptul că actul menționat ar fi translativ de proprietate, că înscrisul ar avea o aparență de legalitate deoarece a fost semnat în calitate de martor de către proprietarul CI(neputându-se vorbi de nicio aparență de legalitate a unui înscris nul absolut, mai ales în cazul cînd nulitatea este efectul neîndepliniri nu doar a unor cerințe de fond dar și de formă), că aceste aspecte ar fi fost sau nu confirmate prin întâmpinare de către pârâții CI și CF care ar fi singurele persoane care pot justifica un interes procesual a invoca nulitatea relativă a actului.

Prin urmare, chiar dacă autorul apelantului a cumpărat de la un neproprietar, titlul ultimului proprietar al cărui drept fusese înscris în Registrul de transcripțiuni imobiliare fusese actul autentic al intimaților pârâți CI și CF fiind reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.6061/1972 la fostul Notariat de Stat Sector 1, prin care intimații CI și CF cumpăraseră legal imobilul, această împrejurare nu este de natură a determina aprecierea că actul lovit de nulitate absolută în condițiile mai sus arătate ar fi ,,just titlu,, în accepțiunea art.1897 alin.3 C.Civ .

Prin urmare, nefiind vorba de un act anulabil în sensul prevederilor menționate, ci de unul nul absolut, nulitate ce poate fi invocată de către orice persoană interesată, și chiar de către instanță din oficiu, sunt nefondate susținerile apelanților referitoare la faptul că acesta ar reprezenta un just titlu deoarece ar fi opozabil părților și chiar adevăratului proprietar deoarece acesta a semnat actul în calitate de martor, și că vînzătorii nu își puteau invoca propria culpă deoarece opozabilitatea unui act presupune încheierea lui validă și îndeplinirea în privința lui a cerințelor de publicitate prevăzute de lege, ceea ce nu este cazul în speță, după cum s-a arătat mai sus.

Mai mult, în condițiile în care nulitatea absolută este sancțiunea ce lipsește de efectele juridice în vederea căruia a fost încheiat actul întocmit cu eludarea prevederilor legale imperative prevăzute de legile în vigoare la data încheierii lui, caracterul just al titlului nu poate fi, cum susține nefondat apelantul, confirmat de împrejurări ulterioare, respectiv de comportamentul acestora care ar fi recunoscut dreptul de proprietate al numitului GV, neperturbând exercitarea dreptului dobândit.

Prin urmare, contrar susținerilor nefondate, nu există nici o contradicție între aceste considerentele hotărârii referitoare la lipsa justului titlu al apelantului și la situația de fapt și de drept reținută

Prin cel de-al doilea motiv de apel, apelantul critică sentința susținând că nelegal prima instanță nu a avut în vedere buna credință a dobânditorului, reținând parțial situația de fapt.

Și acest motiv de apel este nefondat.

În acest sens, potrivit dispozițiilor art.1898 C.Civ de la 1865 ,,buna credinta este credința posesorului că, cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.

Este destul ca buna credinta sa fi existat în momentul dobândirii imobilului.,,

Curtea constată că chiar dacă potrivit dispozițiilor art.1898 C.Civ de la 1865, astfel cum au consacrat constant doctrina (Drept civil. Drepturi reale, Editura Universității din București, 1986, autori C.Stătescu, C.Bîrsan, pagina 280 și următoarele) dar și jurisprudența unitară a instanțelor judecătorești, cerința bunei credințe este distinctă de cea a justului titlu, dată fiind lipsa îndeplinirii cerinței justului titlu, cerință ce trebuie îndeplinită cumulativ de prevederile legii, buna credinșă nu mai poate primi relevanță în raport de prevederile art.1885 C.civ, astfel că contrar susținerilor vădit nefondate ale apelantului, instanța a stabilit temeinic situația de fapt relevantă în cauză.

Nici aspectul pretinsei îndepliniri a cerinței a patra pentru a conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurtă durată, respectiv a joncțiunii posesiilor invocată de apelant în justificarea îndeplinirii cerinței termenului de posesie minim, și nici cea a exercitării posesiei neîntrerupte, netulburate și manifestate în mod public de către autorul apelantului, referitor la pretinsa îndeplinire a celei de-a treia cerință prevăzută de art.1895 C.Civ nu mai pot primi nicio relevanță în cauză pentru același motiv.

Prin cel de-al treilea motiv de apel, apelantul critică sentința susținând că este netemeinică sub aspectul respingerii capătului al doilea de cerere vizând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 București sub nr.11031/1993.

Și acest motiv de apel este vădit nefondat.

În acest sens, după cum s-a arătat mai sus, Curtea, a constat că motivele de nulitate a menționatului act juridic invocate de apelant constau în aceea că dat fiind faptul că la momentul încheierii actului autentic părțile cunoșteau că dreptul de proprietate fusese transmis încă din 1989 către autorul apelantului și că nici una din părți nu mai avea la acel moment posesia bunului vândut, prin încheierea actului de vânzare cumpărare nu s-a urmărit împiedicarea exercitării de către autorul apelantului a deplinei și pașnicei folosințe sau transmiterea dreptului de proprietate la cumpărătorii |C, ci doar încheierea în formă autentică a actelor translative de proprietate, actul putând fi deplin valabil dacă ar fi fost urmat la rândul său de încheierea unui act translativ de proprietate între soții C și GV.

După cum s-a menționat mai sus, nulitatea absolută este sancțiunea ce lipsește de efectele juridice în vederea căruia a fost încheiat actul întocmit cu eludarea prevederilor legale imperative prevăzute de legile în vigoare la data încheierii lui, iar apelantul nu este în măsură a indica vreo prevedere legală de ordine publică încălcată la data încheierii lui ci doar conduita intimaților C ulterioară încheierii actului, însă care nu poate avea nici o relevanță cu privire la valabilitatea contractului în raport de momentul încheierii lui.

Susținerile potrivit cărora motivele de nevalabilitate a menționatului act juridic invocate de apelant constau în aceea că la momentul încheierii actului autentic părțile cunoșteau că dreptul de proprietate fusese transmis încă din 1989 către autorul apelantului și că nici una din părți nu mai avea la acel moment posesia bunului vândut însă că prin încheierea actului de vânzare cumpărare nu s-a urmărit împiedicarea exercitării de către autorul apelantului a deplinei și pașnicei folosințe sau transmiterea în fapt a dreptului de proprietate de la soții Cp la soții C, ci doar încheierea în formă autentică a actelor translative de proprietate, actul putând fi deplin valabil dacă ar fi fost urmat la rândul său de încheierea unui act translativ de proprietate între soții C și autorul apelantului, GV pot fi circumscrise prevederilor art.982 Cciv, apelantul invocând practic că existența raportului juridic de transmitere a proprietății între părțile acestuia ar fi condiționată de un eveniment viitor și nesigur ca realizare, acesta constând în încheierea unui act translativ de proprietate ulterior între cumpărători și autorul apelantului.

Potrivit prevederilor art.982 Cciv ,,obligatia este conditională cand perfectarea ei depinde de unu eveniment viitor si inecert,,.

Pentru a se putea vorbi însă de o obligație sub condiție suspensivă, respectiv de o condiție de a cărei îndeplinire să depindă nașterea raportului juridic translativ de proprietate între părțile actului juridic, este necesar însă ca părțile să convină în acest sens potrivit prevederilor art.969 C.civ, însă în cauză, interpretând contractul autentificat sub nr.11031/05.05/1993 de către fostul Notariat de Stat Sector l București nu rezultă faptul că părțile acestuia ar fi prevăzut sub condiția suspensivă a revînzării către autorul apelantului nașterea efectului translativ de proprietate al contractului în privința cumpărătorilor.

Nici faptul că intimații cumpărători nu au exercitat ulterior încheierii contractului prin care au dobândit proprietatea imobilului în privința acestuia acte de folosință sau acte de dispoziție, nu și-au transcris actul, și nu au tulburat folosința lui de către autorul apelantului un timp îndelungat nu atrag nulitatea actului cîtă vreme după cum a consacrat constant doctrina și jurisprudența, proprietatea nu se stinge prin neuz, ci doar exercițiul dreptului de proprietate poate fi paralizat prin invocarea prescripției achizitive în condițiile în care sunt întrunite în privința acestuia cerințele prevăzute de lege, ceea ce nu este cazul în speță.

Pentru aceste considerente, Curtea, în temeiul art.480 alin.1 C.Pr.Civ a respins apelul ca nefondat.

← Dobânda care se acordă pentru sumele încasate cu titlu de...		Cerere de înfiinţare a sechestrului asigurător formulată în... →

Prescripţia achizitivă de scurtă durată (10-20 ani).

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Prescripţia achizitivă de scurtă durată (10-20 ani).