Pretenţii . Jurisprudență Cereri; Chemare în judecată (acţiuni, cereri)

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Tribunalul GORJ Decizie nr. 186/2014 din data de 07.10.2014

Dosar nr. ………….

Cod operator: 2443

R O M Â N I A

TRIBUNALUL GORJ

SECȚIA A II-A CIVILĂ

DECIZIE Nr. 186/2014

Ședința publică de la 07 Octombrie 2014

Completul compus din:

PREȘEDINTE ……………

Judecător …………………..

Grefier …………………….

Pe rol fiind judecarea apelurilor formulate de apelanta reclamantă ………………. și apelanta pârâtă …….., împotriva sentinței civile nr… pronunțată de Judecătoria Tg-Jiu, în dosar nr…..

La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat ……….. pentru apelanta reclamantă ……………… și avocat …………. pentru apelanta pârâtă ……………..

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care, nemaifiind cereri de formulat sau excepții de invocat, s-a acordat cuvântul.

Avocat …. pentru apelanta reclamantă ……. a solicitat admiterea apelului așa cum a fost formulat de apelanta reclamantă, schimbarea sentinței în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată și respingerea cererii reconvenționale. O primă critică adusă sentinței instanței de fond o reprezintă contribuția intimatei pârâte așa cum a fost reținută de către instanța de fond, respectiv prin participarea celor 5 angajați la edificarea acestei construcții, ceea ce nu se poate nega deoarece acest lucru s-a stabilit cu putere de lucru judecat și prin sentința civilă nr.6355/10.04.2012 a Judecătoriei Tg-Jiu. Ceea ce nu se poate accepta și este vădit nelegal este perioada pentru care s-a calculat contribuția acestor angajați, respectiv perioada aprilie 2004-octombrie 2004. Această perioadă nu poate fi luată în calcul deoarece lucrările de extindere și de modernizare a spațiului pe care apelanta le-a realizat au început după data încheierii contractului de închiriere, respectiv după data de 10.06.2004.

Pe de altă parte hotărârea instanței de fond este nelegală deoarece a considerat că nu se poate acorda despăgubirea la valoarea de piață a imobilului deoarece acesta nu ar fi fost edificat integral de către reclamantă. Apreciază că valoarea despăgubirii nu se putea acorda decât la valoarea de piață din moment ce reclamanta a fost constructor de bună credință. Solicită admiterea apelului conform celor solicitate, cu cheltuieli de judecată și respingerea apelului declarat de apelanta pârâtă ...

Avocat ….. pentru apelanta pârâtă … a solicitat respingerea apelului declarat de apelanta reclamantă … ca neîntemeiat și admitea apelului declarat de apelanta pârâtă, modificarea sentinței apelate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca fiind prescris dreptul la acțiune. De asemenea, solicită modificarea sentinței apelate în sensul admiterii cererii reconvenționale și obligarea apelantei reclamante la plata sumei de … lei reprezentând despăgubiri civile ca urmare a lipsei de folosință a spațiului comercial în perioada octombrie 2011 - septembrie 2012, cu cheltuieli de judecată. Precizează că nu se poate reține valoarea de circulație a construcțiilor , întrucât această valoare este dată de poziționarea terenului, proprietatea pârâtei, și trebuie să se țină cont de contractul părților, conform căruia se putea solicita numai contravaloarea materialelor de circulație.

TRIBUNALUL

Asupra apelurilor de față:

Prin cererea înregistrată la data de 02.05.2012 pe rolul Tribunalului Gorj- Secția a II-a Civilă, sub nr. …, reclamanta … a chemat în judecată pe pârâta …, solicitând instanței ca, prin sentința ce se va pronunța, să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de … lei, reprezentând c/v spațiului comercial și a dotărilor din acesta, spațiu edificat în totalitate de reclamantă, cu acordul pârâtei, sumă actualizată la data plății, instituirea unui drept de retenție asupra spațiului comercial situat în … până la achitarea despăgubirilor de către pârâtă și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată .

Prin decizia civilă nr. 80/30.05.2012 pronunțată de Tribunalul Gorj in dosarul nr. … s-a declinat competența soluționării cererii în favoarea Judecătoriei Tg-Jiu, cauza fiind înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr. ...

La data de 24.09.2012, pârâta … a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

La data de 27.09.2012 … a formulat cerere reconvențională împotriva reclamantei …, solicitând ca prin sentința ce se va pronunța, să se dispună obligarea acesteia la plata despăgubirilor reprezentând lipsa de folosință a spațiului comercial situat in …, în cuantum de … lei, pe perioada octombrie 2011-septembrie 2012.

La termenul de judecată din 03.10.2012 reclamanta și-a precizat acțiunea, in sensul că solicită să fie despăgubiți pentru suma de … lei reprezentând contravaloarea spațiului comercial situat in …, situat pe terenul pârâtei și a dotărilor necesare funcționării acestuia, menționându-și capătul de cerere privind instituirea unui drept de retenție asupra construcției până la despăgubirea efectivă.

Prin sentința nr. 3905/2014 pronunțată de Judecătoria Tg-Jiu, în dosar nr…, a fost admisă în parte acțiunea civilă, având ca obiect pretenții, formulată de reclamanta …, cu sediul în … , în contradictoriu cu pârâta …, cu sediul în … .

A fost admisă în parte cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențional ...

A fost obligată pârâta reclamantă reconvențional la plata sumei de … lei despăgubiri civile către reclamanta pârâtă reconvențional.

A fost obligată reclamanta pârâtă reconvențional la plata sumei de … lei, reprezentând chirie restantă și lipsă de folosință spațiu comercial , situat în …, pe perioada noiembrie 2011 - septembrie 2012 .

S-a instituit asupra imobilului spațiu comercial, situat în … un drept de retenție în favoarea reclamantei pârâtă reconvențional până la achitarea sumei de … lei .

S-au compensat cheltuielile de judecată efectuate de părți.

Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că între cele două părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. …, având ca obiect închirierea spațiului situat în …, proprietatea … (locator), pe o perioada de 1 an și o chirie de 1.500 lei/lună, exclusiv TVA, iar prin art. 3 din contract s-a prevăzut posibilitatea prelungirii valabilității contractului prin act adițional ,iar potrivit art. 12, fiind prevăzut că prețul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor părți.

Instanța a constatat că obiectul inițial al contractului de închiriere nr.1226/2004 l-a constituit o sifonărie și o terasă, fiind menționat expres acest obiect al contractului.

Ulterior, în anul 2005 pârâta reclamantă reconvențional … a obținut autorizație de construire nr.37/31.01.2005 prin care a fost autorizată să execute lucrări de extindere, modificări interioare și modificare șarpantă conform proiectului de execuție depus la dosarul cauzei.

Așa cum rezultă din probatoriul administrat în cauză, în special din depozițiile martorilor audiați, rezultă faptul că aceste lucrări de extindere au fost efectuate în principal de către reclamantă, care a achiziționat materiale de construcție aferente executării lucrării chiar de la pârâta …, însă și aceasta a participat la edificarea noii extinderi a construcției prin punerea la dispoziție a unui număr de cinci persoane care aveau calitatea de angajați ai … și care au participat efectiv la executarea manoperei necesare extinderii spațiului comercial.

Chiar dacă reclamanta pârâtă reconvențional susține că a avut o contribuție exclusivă la edificarea spațiului, instanța a reținut că aceasta a suportat majoritatea cheltuielilor necesare extinderii, însă nu în exclusivitate, dată fiind participarea de necontestat a angajaților pârâtei … și lucrările efectuate de către aceasta, conform declarațiilor martorilor …, propuși de reclamanta-pârâtă reconvențional și martorii … propuși de pârâta -reclamantă reconvențional , ale căror declarații au fost consemnate și atașate la dosar (filele 151-154, volum I, filele 170-173, volum II ), ordonanța de clasare dată de Parchetul de pe lângă Judecătoria Tg-Jiu la data de 17.03.2014, în dosarul nr…. și interogatoriile administratorilor părților.

Întrucât modalitatea de suportare a cheltuielilor necesare extinderii este echivocă, iar părțile nu au stipulat în contract condițiile în care se efectuează aceste extinderi și consecințele juridice ce decurg din edificarea extinderii la spațiul comercial închiriat, instanța a apreciat că se impune soluționarea litigiul de față prin raportare la starea de fapt reținută și la clauzele stipulate de părți prin contractul de închiriere, precum și avându-se în vedere sentința civilă nr. 6355/2012 pronunțată de Judecătoria Tg-Jiu in dosarul nr. …, prin care s-a respins acțiunea promovată de … privind instituirea unui drept de superficie asupra terenului in suprafață de 145 mp, aflat sub construcția spațiului comercial situat in … și cererea de instituire a dreptului de retenție, ca prematur formulat, fiind admisă cererea reconvențională formulată de … și obligată reclamanta pârâtă reconvențional să achite suma de … lei, reprezentând chirie restantă și lipsa de folosință pe perioada iunie 2010-octombrie 2011 către … și prin care s-a dispus evacuarea reclamantei pârâte din spațiul comercial, sentință rămasă definitivă și irevocabilă prin decizia nr. 358/19.09.2012 pronunțată de tribunalul Gorj.

Astfel, părțile au precizat în art.8 din contract faptul că " modificările aduse spațiului se vor putea executa de chiriaș pe cheltuiala sa și cu acceptul dat de proprietar";.

De asemenea în art.14 din contract părțile au stipulat că " investițiile făcute ( materiale dacă este cazul) vor fi decontate de proprietar pe bază de documente justificative";.

Sub acest aspect, instanța a reținut ca având relevanță juridică în cauză și adresa nr.7/10.03.2005 emisă de către reclamantă, prin care reclamanta a solicitat pârâtei să-și dea acceptul în scris pentru modificări și îmbunătățiri invocând art.8 alin 2 din contract.

Prin acțiunea de față reclamanta a solicitat în principal obligarea pârâtei la plata sumei de … lei reprezentând contravaloarea spațiului comercial situat in …, spațiu comercial extins în temeiul autorizației de construcție nr.37/2005, invocând contribuția sa exclusivă la edificarea construcției și instituirea unui drept de retenție asupra acestui spațiu comercial până la achitarea despăgubirilor.

S-a reținut că între cele două părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 1226/10.06.2004. având ca obiect închirierea spațiului situat în …, proprietatea …, pe o perioada de 1 an și o chirie de 1.500 lei/lună, exclusiv TVA.

Prin art. 3 din contract s-a prevăzut posibilitatea prelungirii valabilității contractului prin act adițional, iar în temeiul art. 12 s-a prevăzut că prețul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor părți.

Prin actele adiționale nr. … si din ... încheiate de cele două părți, s-a prelungit valabilitatea contractului de închiriere până în data de 01.12.2009 și s-a stabilit prețul chiriei la 1875 lei / lună.

După data de 01.12.2009, … a folosit în continuare spațiul închiriat cu permisiunea S…, s-au emis facturi fiscale de către locator pe perioada decembrie 2009- mai 2010 și care au fost achitate de locatarul ...

În aceste condiții, locațiunea dintre cele două părți … a fost reînnoită prin tacita relocațiune, conform art. 1437 și 1452 Cod civil, luând naștere un nou contract de locațiune. Prin contractul încheiat și prin actele adiționale la acesta, tacita relocațiune n-a fost exclusă printr-o clauză expresă de cele două părți și nu a fost anunțat concediul înainte de expirarea termenului închirierii de nici o parte.

De asemenea, … nu neagă folosința spațiului închiriat după data de 01.12.2009, aceasta folosindu-1 pana la începutul lunii noiembrie 2013, când a fost evacuată prin executor judecătoresc, conform susținerilor pârâtei reclamante.

Construcția - spațiu comercial invocată în acțiune, nu este proprietatea reclamantei, această construcție este proprietatea pârâtei …, iar aceasta a fost folosită de reclamantă în baza contractului de închiriere nr. 1226/10.06.2004..

Faptul că această construcție este proprietatea pârâtei reclamante reconvențional rezultă din autorizația de construire nr. 37/31.01.2005 prin care a fost autorizată executarea lucrărilor de extindere, modificări interioare și modificare șarpantă, contractul de închiriere nr. 1226/10.06.2004 prin care această construcție a fost închiriată reclamantei ; extrasul de carte funciară și certificatul de atestare fiscală.

Conform cap. 7 din contractul de închiriere nr. 1226/10.06.2004. reclamanta în calitate de chiriaș avea obligația să execute la timp și în bune condiții pe costuri proprii, lucrările de întreținere și reparații la spațiul închiriat, iar în baza art. 8 din contract s-a prevăzut că modificările spațiului se vor putea efectua de către chiriaș pe cheltuiala sa și cu acceptul dat de proprietar, iar potrivit art. 14, investițiile făcute vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative.

Din conținutul raportului de expertiză efectuat de experți … , se reține că valoarea de piață a spațiului comercial situat în … este de …, iar valoarea îmbunătățirilor și modernizărilor aduse la acest spațiu comercial este de 140216 lei.

Din întreg materialul probatoriu administra, instanța a reținut că reclamanta pârâtă reconvențional a avut o contribuție majoritară la îmbunătățirile și modernizările aduse la acest spațiu comercial, iar pârâta reclamantă reconvențional a avut o contribuție de … lei, constând în materiale de construcție folosite la aceste îmbunătățiri conform expertului …, la care se adaugă contravaloarea salariilor a 5 muncitori angajați de … și retribuiți de pârâta reclamantă reconvențional pe perioada aprilie 2004 - octombrie 2004, în cuantum de … lei, așa cum s-a menționat în raportul de expertiză efectuat de expert …. Deși expertul a calculat salariile și contribuțiile la asigurări aferente pentru 10 salariați, întrucât pârâta reclamantă … a menționat că au participat la realizarea renovărilor efectuate în perioada aprilie 2004 - octombrie 2004, numiții …, din analiza probatoriului administrat, respectiv interogatoriile administratorilor părților, declarațiile martorilor, ordonanța de clasare dată de Parchetul de pe lângă Judecătoria Tg-Jiu la data de 17.03.2014, în dosarul nr…. pentru săvârșirea infracțiunilor de mărturie mincinoasă și, reținându-se cu putere de lucru judecat considerentele sentinței civile nr.6355/10.04.2012 pronunțată de Judecătoria Tg-Jiu, în dosarul nr. …, instanța a apreciat că pârâta reclamantă reconvențional nu a făcut dovada că acești salariați au prestat lucrări la renovarea și modernizarea spațiului comercial pe toată perioada menționată ( aprilie 2004- octombrie 2004), apreciindu-se de instanță ca și contribuție continuă la efectuarea lucrărilor doar a 5 dintre salariați. Toate aceste lucrări au fost de modernizare și extindere, în concordanță cu autorizația de construire nr. 37/31.01.2005, prin care pârâta reclamantă reconvențional a fost autorizată la executarea lucrările de extindere, modificări interioare și modificări șarpantă , precum și modificări exterioare, iar inițial au existat construcții care au fost modificate, respectiv sifonăria, platforma betonată menționată ca și terasă în contractul de închiriere și pereții comuni cu hala de producție proprietatea ...

Nu pot fi reținute susținerile pârâtei reclamante cu privire la contribuția sa în cuantum de 7381,35 lei, reprezentând contravaloare materiale conform facturilor depuse la dosar și care nu au fost achitate de către …, întrucât aceste facturi provin din anul 2004, iar înțelegerea tacită a părților de a fi avută în vedere contravaloarea acestor materiale la modernizările aduse spațiului și neachitate de reclamantă să rămână neachitate și să reprezinte contribuția proprietarului …, nu a întrerupt termenul de prescripție de 3 ani prevăzut de Decretul nr.167/1958 în care pârâta putea acționa pentru recuperarea acestor creanțe .

Urmează ca, față de întreg probatoriul administrat să fie obligată pârâta reclamantă reconvențional la plata sumei de … lei despăgubiri către reclamantă pârâtă reconvențional, reprezentând îmbunătățirile efectuate la sifonăria și terasa închiriate, conform contractului de închiriere nr. 1226/10.06.2004, avându-se în vedere disp. art. 14 din acest contract, cuantum la care instanța a ajuns prin scăderea din suma de … lei reținută prin raportul de expertiză efectuat de experții … , ca reprezentând modernizările aduse spațiului comercial situat în str. Traian , nr.9 , jud. Gorj și care au fost efectuate pe elementele de construcție existente, proprietatea pârâtei …, a contribuției pârâtei la efectuarea acestor modernizări în cuantum de … lei și contravaloarea salariilor și contribuțiilor la asigurări pentru cei 5 muncitori care s-a reținut că au prestat aceste lucrări, în cuantum de … lei .

Nu poate fi reținuta solicitarea reclamantei ca pârâta sa fie obligată la plata valorii de piața a imobilului, deoarece acest imobil nu a fost edificat integral de către aceasta, iar valoarea de piața a imobilului este data și de amplasarea acestuia, deci de teren, care este tot proprietatea pârâtei reclamante reconvențional.

Referitor la contravaloarea bunurilor existente în spațiul comercial ( mese, scaune, baruri, frigidere, lăzi frigorifice, etc), instanța a reținut că nu a existat nici o convenție între cele două părți ca la încheierea contractului de închiriere, pârâta să-i despăgubească cu valoarea bunurilor necesare funcționării spațiului comercial, iar în prezent aceste bunuri mobile sunt în custodia Administrației Județene a Finanțelor Publice Gorj, care le-a supus procedurii executării silite în vederea recuperării debitelor restante de la reclamantă, cererea rămânând fără obiect.

În ceea ce privește instituirea unui drept de retenție asupra imobilului -spațiu comercial la care s-au adus îmbunătățiri până la despăgubirea efectivă în condițiile art. 14 din contractul nr. 1226/10.06.2004, instanța a reținut că sunt aplicabile prev. art. 2495 c. civ, potrivit cărora, cel care este dator să remită sau să restituie un bun, poate să îl rețină cât timp creditorul nu își execută obligația sa izvorâtă din același raport de drept sau, după ca , atât timp cât creditorul nu îl despăgubește pentru cheltuielile necesare și utile, pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat. Fiind îndeplinite condițiile impuse de art. 2495 C civ. , instanța a instituit în favoarea reclamatei un drept de retenție asupra imobilul spațiu comercial situat în …, până la achitarea de către pârâta reclamantă reconvențional a sumei de … lei.

În ceea ce privește cererea reconvențională, instanța a apreciat că aceasta este întemeiată în parte pentru următoarele considerente:

Așa cum rezultă din sentința civilă nr. 6355/2012 pronunțată de Judecătoria Tg-Jiu, reclamanta a fost obligată la plata a …lei , reprezentând chirie restantă și lipsă de folosit pe perioada iunie 2010 - octombrie 2011, sentință rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 358/2012 pronunțată de Tribunalul Gorj.

Ori, în condițiile în care contractul încheiat între părți a încetat să-și producă efectele ca urmare a expirării termenului stabilit prin contract așa cum a fost modificat prin actele adiționale, iar pe de altă parte reclamanta pârâtă … a sistat plata chiriei, iar instanța a constatat că reclamanta nu este deținătoarea unui drept real asupra acestui spațiu, ci a unui drept de creanță, a apreciat că deținerea spațiului de către aceasta nu are nicio justificare legală sau contractuală, drept pentru care va fi admisă în parte cererea privind plata chiriei și a lipsei de folosință .

Astfel, deși pârâta prin cerere reconvențională a susținut că reclamanta avea obligația de plată a chiriei lunare în cuantum de … lei, ca urmarea a lipsei de folosință a acestui spațiu pentru perioada octombrie 2011 - septembrie 2012, cuantum calculat pentru perioada octombrie - aprilie 2012, prin raportare la cuantumul chiriei ce a fost stabilită prin contractul de închiriere, respectiv 1875 lei / lună , iar pentru perioada mai - septembrie 2012 , prin raportate la chiria oferită de …, în cuantum de 6000 lei/ lună conform adresei nr. 2634/20.04.2012, instanța reține că, prin ultimul act adițional din data de 17.11.2008 părțile au convenit plata unei chirii lunare în cuantum de 1875 lei, sumă pe care o va avea în vedere la calcularea chiriei datorate și a despăgubirilor ce se impun a fi suportate de către reclamantă pentru perioada în care a ocupat spațiul comercial.

Pentru cuantificarea debitului datorat sub acest aspect de către reclamanta pârâtă …, instanța a avut în vedere intervalul de timp cuprins între data de la care reclamanta pârâtă nu a mai fost obligată prin sentința civilă nr.6355/2012 pronunțată de judecătoria Tg-Jiu, respectiv noiembrie 2011 și până la data solicitată prin cererea reconvențională, luna septembrie 2012, fără a se lua în calcul perioada ulterioară, întrucât la data de 02.10.2013 a fost anulată ca netimbrată cerere promovată de pârâta reclamantă reconvențional față de cererea privind mărirea câtimii cererii reconvențională ( fila 199 vol.II dosar) .

Așadar în raport de cuantumul chiriei reținut de instanță și perioada de referință evidențiată mai sus, instanța a stabilit ca reclamanta pârâtă să plătească suma de … lei cu titlul de chirie restantă și de contravaloare a folosinței spațiului comercial, neputându-se lua în calcul oferta de chirie înaintată de …, prin adresa nr.2634/20.04.2012, întrucât această ofertă poate fi privită procausa, întrucât a fost emisă în timpul în care părțile se aflau în litigiu cu privire la spațiul comercial situat în ...

În temeiul dispozițiilor art.276 C.proc.civ. instanța a compensat cheltuielile de judecată efectuate de părți.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanta … și pârâtă … criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Prin apelul declarat de reclamanta … s-a solicitat admiterea apelului și schimbarea sentinței apelate în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată și respingerea cererii reconvenționale.

Apelanta reclamantă a arătat că o primă critică adusă sentinței instanței de fond o reprezintă contribuția intimatei pârâtei așa cum a fost reținută de către instanța de fond. Astfel, instanța de fond a reținut contribuția din partea pârâtei prin participarea celor 5 angajați la edificarea acestei construcții, ceea ce nu se poate nega deoarece acest lucru s-a stabilit cu putere de lucru judecat și prin sentința civilă nr.6355/10.04.2012 a Judecătoriei Tg-Jiu, însă cea ce nu se poate accepta și este vădit nelegal este perioada pentru care s-a calculat contribuția acestor angajați , respectiv perioada aprilie 2004-octombrie 2004.

Această perioadă nu poate fi luată în clacul deoarece lucrările de extindere și de modernizare a spațiului pe care subscrisa le-a realizat au început după data încheierii contractului de închiriere, respectiv după data de 10.06.2004. În aceste condiții contribuția (cheltuielile indirecte și de personal) pentru cei cinci salariați în lunile aprilie, mai, și jumătate din luna iunie nu pot fi reținute și considerate ca și participare sau contribuție la edificarea spațiului.

Pe de altă parte nici lunile septembrie și octombrie 2004 nu mai pot fi luate în calcul pentru cei cinci salariați deoarece din facturile depuse la dosarul cauzei rezultă că în aceste luni se realiza deja racordul la rețeaua de gaze și se monta centrala termică, despre care nici unul dintre salariați nu a menționat că ar fi existat și asta deoarece cei cinci salariați au lucrat doar lunile iulie și august 2004.

In altă ordine de idei, conform contractului de închiriere societatea noastră a închiriat de la societatea pârâtă o sifonărie și o terasă.

Instanța trebuia să aibă în vedere depozițiile martorilor … care au arătat că pereții sifonăriei au fost supraînălțați, că terasa betonată a fost desființată și a fost turnată o nouă fundație și că societatea reclamantă a avut o contribuție de 90% la edificarea acestei construcții.

Urmează a se avea în vedere și proiectul tehnic existent la dosarul cauzei și din care rezultă că această construcție trebuia să aibă fundație din beton armat, elevații din beton armat, pereți-zidărie de cărămidă, șarpantă învelitoare țiglă. Totodată, proiectul prevedea că aria construită era de 142,50 m.p și că trebuia realizat racord la rețeaua de canalizare.

La dosarul cauzei s-au depus de către societatea reclamantă facturi fiscale din lunile iulie 2004 - august 2004 din care rezultă că societatea reclamantă a achiziționat de la societatea pârâtă o cantitate foarte mare de ciment, cărămidă și bolțari de unde putem trage concluzia că aceste cantități s-au folosit la edificarea fundației și a zidurilor cât și a supraînălțării. Iată că, aceste documente se coroborează cu depozițiile martorilor reclamantei și cu proiectul depus chiar de către pârâtă. Exemplifică în acest sens factura nr…. cu cantitatea de 100 bolțari, factura … în care se menționează cantitatea de 250 bucăți cărămidă, factura 4568239/13.07.2004 în care se achiziționează de la pârâtă cantitatea de 1412 kg ciment.

Față de aceste probatorii nu pot fi reținute ca relevante depozițiile martorilor propuși de către pârâtă în sensul că fundația și pereții la fațadă au fost realizate în întregime de către pârâtă ci doar prin contribuția celor 5 salariați dar cu materialele probat a fi fost achiziționate de către reclamantă.

Totodată, la dosarul cauzei sunt depuse o serie de facturi din care rezultă achiziționarea de către societatea reclamantă a materialelor necesare realizării racordului la rețeaua de apă încât pârâta nu poate invoca faptul că ar fi realizat acest racord mai cu seamă că nici nu a prezentat vreun document în acest sens.

Pe de altă parte hotărârea instanței de fond este nelegală deoarece a considerat că nu se poate acorda despăgubirea la valoarea de piață a imobilului deoarece acesta nu ar fi fost edificat integral de către reclamantă. Contribuția la edificare nu poate avea influență asupra modului de acordare a despăgubirii. De moment ce suntem constructori de bună credință apreciem că valoarea despăgubirii nu se putea acorda decât la valoarea de piață.

Instanța a apreciat că despăgubirea la valoarea de piață este dată de teren de amplasarea acestuia, terenul fiind tot proprietatea pârâtei(?????). Nu se înțelege această legătură sau de ce amplasarea terenului ar influența acordarea despăgubirii la valoarea de piață. Valoarea de piață este influențată evident de amplasare dar aceasta are în vedere terenul.

Mai mult, la calculul valorii de piață s-a avut în vedere și amplasarea terenului și a construcției ca și criteriu de evaluare.

Revenind asupra contribuției pârâtei prin salariați urmează a se avea în vedere și mențiunea expertului contabil din Anexa 3 la raport și în care se arată că …, nu a confirmat prin semnarea pontajelor faptul că acești salariați ar fi lucrat la investiția din str. Traian.

Prin apelul declarat de apelanta pârâtă … s-a solicitat admiterea apelului si modificarea sentinței apelate in sensul respingerii cererii de chemare în judecată formulată de reclamanta … ca fiind prescris dreptul la acțiune.

Într-o teza subsidiara, daca se va trece peste apărările pârâtei si se va admite cererea de chemare in judecata se solicită a se avea in vedere suma de 47.982,65 lei reprezentând contravaloarea materialelor înregistrate in contabilitatea reclamantei ce se regăsesc in îmbunătățirile aduse spațiului.

De asemenea, se solicită modificarea sentinței apelate si in sensul admiterii cererii reconvenționale si obligarea … la plata sumei de … lei (26.138,81 lei - contravaloarea sumei de 5775 Euro la cursul BNR de 4,5262 - curs la data formulării cererii reconvenționale, 03.10.2012 si 13.125 lei reprezentând chiria pentru oct.-aprilie 2012) reprezentând despăgubiri civile ca urmare a lipsei de folosință a spațiului comercial situat în … in perioada octombrie 2011- septembrie 2012.

Daca se va admite in parte acțiunea intimatei - reclamante, in temeiul art.294 alin. 2 Cod proc. civ. se solicită compensarea datoriilor reciproce existente intre parți la data pronunțării soluției.

Se solicită a se avea în vedere suma de … precum si o eventuala suma pe care o veți stabili in sarcina noastră daca veți trece peste excepția invocata. De asemenea, se arată ca în prezent pe rolul Judecătoriei Tg.-Jiu se afla înregistrat dosarul nr. … ce are ca obiect pretenții - lipsa de folosința pentru spațiul in litigiu pe perioada oct. 2012- octombrie 2013, inclusiv, cu termen la data de 12.09.2014.

In temeiul art. 274 Cod procedură civilă se solicită obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecata in apel.

Prin sentința nr. … pronunțata de Judecătoria Tg.-Jiu in dosarul nr. .. a fost admisa in parte acțiunea civila formulata de intimata-reclamanta … pentru suma de … lei.

De asemenea a fost admis capătul de cerere privind instituirea unui drept de retenție in favoarea intimatei-reclamante pana la achitarea sumei de … lei de către ...

Cu privire la cererea reconvenționala, instanța de fond a admis-o in parte si a obligat reclamanta-parata reconvențional la plata sumei de … lei.

Așa cum s-a arătat, între cele două părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. …, având ca obiect închirierea spațiului situat în …, proprietatea …, pe o perioada de 1 an și o chirie de 1.500 lei/lună, exclusiv TVA.

Prin art. 3 din contract s-a prevăzut posibilitatea prelungirii valabilității contractului prin act adițional, iar în art. 12 s-a prevăzut că prețul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor părți.

Prin actele adiționale nr. …, încheiate de cele două părți, s-a prelungit valabilitatea contractului de închiriere până în data de 01. l2.2009 și s-a stabilit prețul chiriei la 1875 lei/lună.

După data de 01.12.2009, … a folosit în continuare spațiul închiriat cu permisiunea S…, s-au emis facturi fiscale de către locator pe perioada decembrie 2009 - mai 2010 și care au fost achitate de locatarul ...

În aceste condiții, locațiunea dintre cele două părți … a fost reînnoită prin tacita relocațiune, conform art. 1437 și 1452 Cod civil, luând naștere un nou contract de locațiune.

Se precizează că prin contractul încheiat și prin actele adiționale la acesta, tacita relocațiune n-a fost exclusă printr-o clauză expresă de cele două părți și nu a fost anunțat concediul înainte de expirarea termenului închirierii de nici o parte.

De asemenea, … nu a negat folosința spațiului închiriat după data de 01.12.2009, aceasta folosindu-l pana la începutul lunii noiembrie 2013, când am evacuat parata prin executor judecătoresc.

Anterior, între cele două părți a mai existat un litigiu, care a fost soluționat de Judecătoria Tg-Jiu prin sentința civilă nr. …, pronunțată în dosarul nr. …, în sensul că a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantă, a fost respinsă cererea de instituire a unui drept de retenție, a fost admisă în parte cererea reconvențională formulată de pârâta - reclamantă, dispunând totodată evacuarea reclamantei - pârâte din spațiul comercial situat în ...

Judecătoria Tg-Jiu a reținut în mod corect și legal că singura convenție ce a reglementat relațiile dintre cele două părți este contractul de închiriere nr. 1226/10.06.2004, având ca obiect închirierea spațiului situat în .., că … este proprietarul spațiului comercial din litigiu, iar …nu are o contribuție exclusivă la edificarea spațiului comercial și că acest spațiu a fost folosit în baza contractului de închiriere.

Aceasta sentința a rămas definitiva si irevocabila prin respingerea apelului si a recursului formulate de către …, deci in cauza avem putere de lucru judecat cu privire la aceste aspecte.

Cu privire la cererea intimatei-reclamante, se invocă, în primul rând, excepția prescripției dreptului de a solită plata contravalorii îmbunătățirilor aduse de intimata - reclamanta, fiind citate disp. art. 1 din Decretul 167/1958, art. 6 alin. (4) NCC și art. 201 din Legea nr. 71/2011. Așadar, pornind de la această regulă generală, rezultă că prescripțiile începute anterior datei de 1 octombrie 2011 și neîmplinite până la această dată sunt supuse prevederilor Decretului nr. 167/1958.

Numai prescripțiile ce încep după intrarea în vigoare a noului Cod civil, deci după data de 1 octombrie 2011, sunt supuse prevederilor privitoare la prescripție cuprinse în acest cod.

Astfel, in speța de fata prescripția a început să curgă potrivit dispozițiilor din Decretul-lege nr. 167/1958, se vor aplica prevederile acestui act normativ sub orice aspect ce interesează prescripția.

De asemenea, art. 18 din Decretul 167/1958 prevede ca instanța judecătoreasca si organul arbitrai sini obligate ca, din oficiu sa cerceteze, daca dreptul la acțiune sau la executarea silita este prescris.

Având in vedere ca prescripția începe sa curgă de la data când se naște dreptul la acțiune, in speța de fata in octombrie 2004 (data finalizării lucrărilor de modernizare la imobilul in litigiu), iar termenul de prescripție este de 3 ani, dreptul la acțiune al intimatei-reclamante s-a prescris in octombrie 2007. Acțiunea intimatei-reclamante a fost înregistrata la 02.05.2012 pe rolul Tribunalului Gorj (prin sentința nr… s-a declinat competența în favoarea Judecătoriei Tg-Jiu).

În mod corect instanța de fond a reținut ca imobilul - spațiu comercial nu este proprietatea intimatei-reclamante, ci această construcție este proprietatea apelantei-pârâtei …, iar aceasta a fost folosită de reclamantă în baza contractului de închiriere nr. ..(alin 9-10, pag 10)

Conform cap. 7 din contractul de închiriere nr. …, reclamanta în calitate de chiriaș avea obligația să execute la timp și în bune condiții pe costuri proprii, lucrările de întreținere și reparații la spațiul închiriat, iar în art. 8 din contract s-a prevăzut că modificările spațiului se vor putea efectua de către chiriaș pe cheltuiala sa și cu acceptul dat de proprietar, iar în art. 14 s-a stipulat că investițiile făcute (materiale dacă este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative, astfel încât reclamanta nu poate cere despăgubiri.

Deși a reținut toate aceste aspecte in sentința apelată, instanța de fond a reținut ca valoare a îmbunătățirilor aduse spațiului in litigiu suma de … lei calculata de experți din care a scăzut sumele ce reprezintă contravaloarea contribuției ...

Apreciază ca instanța nu a avut in vedere contractul dintre părți unde la art. 14 s-a stipulat că investițiile făcute (materiale dacă este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative.

Mai mult decât atât, chiar intimata-reclamanta arata in cuprinsul cererii de chemare in judecata ca "parata ... refuza sa se conformeze art. 14 din contractul de închiriere nr. … - în sensul decontării investiției edificate in fata documentelor justificative...."., deci aceasta recunoaște ca nu i se cuvin alte sume decât cele pe care le poate proba cu înscrisuri înregistrate in contabilitate.

De asemenea, prin adresa nr. … emisă de intimata-reclamantă, aceasta a invocat prevederile art. 8 alin. 2 din contractul de închiriere, recunoscând că toate modificările aduse spațiului se vor efectua de chiriaș pe cheltuiala sa.

Conform raportului de expertiza întocmit in cauza (răspunsul la obiectivul nr. 5 din raportul de expertiza contabila) contravaloarea totala a facturilor reprezentând materiale achiziționate de reclamanta … este de … lei (inclusiv TVA), respectiv … lei fără TVA. Expertul contabil arata ca singurul care poate preciza daca aceste materiale se regăsesc in lucrările de modernizare a spațiului in litigiu si daca au fost necesare este expertul tehnic.

Prin răspunsul la obiectivul nr. 5, expertul tehnic … a arătat ca valoarea materialelor ce se regăsesc in lucrările de modernizare a spațiului in litigiu si înregistrate in contabilitatea … este de … lei.

In aceste facturi sunt si facturile emise de către … înregistrate in contabilitatea intimatei-reclamante si neîncasate de către pârâtă (deci tot o contribuție a apelantei-parate la modernizarea spațiului) in, valoare de … lei.

Prin urmare, suma ce ar putea fi reținuta in sarcina pârâtei ar reprezenta contravaloarea materialelor înregistrate in contabilitatea intimatei-reclamante si ce se regăsesc in îmbunătățirile aduse spațiului, respectiv suma de … lei.

Se apreciază că această sumă este singura care poate fi reținuta in sarcina pârâtei, deoarece aceasta reprezintă contravaloarea materialelor efectiv folosite in spațiul in litigiu, achitate de către reclamanta si înregistrate in contabilitatea acesteia.

De asemenea, se critică, instituirea unui drept de retenție asupra imobilului spațiu comercial până la achitarea sumei de … lei deoarece se apreciază ca nu sunt îndeplinite condițiile instituirii unui drept de retenție, astfel încât se impune și respingerea acestui capăt de cerere,

Instanța nu a avut in vedere ca la data pronunțării sentinței, intimata-reclamanta nu se mai afla in posesia imobilului întrucât a fost evacuata in luna noiembrie 2013 in baza sentinței judecătorești nr. …, pronunțată în dosarul nr. …, astfel ca cererea intimatei este inadmisibila.

Dreptul de retenție este un mijloc de garantare a obligațiilor, reprezentând uneori si o forma de manifestare a excepției de neexecutare si consta in dreptul creditorului de a refuza sa restituie un bun al debitorului aflat in detenția sa, pana la ce debitorul nu-i plătește ceea ce ii datorează in legătura cu acel bun.

Cu privire la cererea reconvenționala se arătă că între cele două părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. …, modificat prin actele adiționale nr. … și din ... Prin actele adiționale s-a prelungit valabilitatea contractului de închiriere până în data de 01.12.2009 și s-a stabilit prețul chiriei la 1875 lei/lună.

După data de 01.12.2009, … a folosit în continuare spațiul închiriat cu permisiunea …, s-au emis facturi fiscale de către locator pe perioada decembrie 2009- mai 2010 si care au fost achitate de locatarul ...

Se precizează că prin contractul încheiat și prin actele adiționale la acesta, tacita relocațiune n-a fost exclusă print-o clauză expresă de cele două părți și nu a fost anunțat concediul înainte de expirarea termenului închirierii de nici o parte.

De asemenea, … nu neagă folosința spațiului închiriat după data de 01.12.2009 pana la începutul lunii noiembrie 2013.

Deoarece spațiul din litigiu a fost folosit în continuare de …, fără a mai exista contract de închiriere valabil, prin cererea reconvenționala s-a solicitat obligarea acestei la plata sumei de … lei reprezentând despăgubiri civile ca urmare a lipsei de folosință a acestui spațiu pentru , perioada octombrie 2011- septembrie 2012.

Calculul prejudiciului s-a calculat astfel :- pentru perioada octombrie 2011- inclusiv - aprilie 2012 prin raportare la cuantumul chiriei ce a fost stabilită prin contractul de închiriere , respectiv 1.875 lei/lună (7 luni x 1.875 = 13.125 lei);- pentru perioada mai 2012- septembrie 2012- inclusiv, prin raportare la chiria oferită de …, în cuantum de 6.000 lei /lună, conform adresei nr. …, însă nu s-a realizat contractul de închiriere deoarece … a folosit în continuare în mod abuziv spațiul din litigiu (5 luni x 6.000 lei = 30.000 lei).

Având in vedere ca în cauza s-a efectuat expertiza care a concluzionat ca suma de 1155 Euro/luna este chiria pieței pentru acest spațiu ( răspunsul la obiectivul 7.1), s-a solicitat obligarea … la plata sumei de … lei reprezentând despăgubiri civile ca urmare a lipsei de folosință a acestui spațiu pentru perioada octombrie 2011- septembrie 2012 având in vedere chiria stabilita de expert.

Calculul prejudiciului s-a calculat astfel :

- pentru perioada octombrie 2011 - inclusiv - aprilie 2012 prin raportare la cuantumul chiriei ce a fost stabilită prin contractul de închiriere, respectiv 1.875 lei /lună (7 luni x 1.875 = 13.125 lei).

- pentru perioada mai 2012- septembrie 2012- inclusiv, prin raportare la chiria de 1155 Euro/luna așa cum a fost calculata de expert la obiectivul 7.1 (26.138,81 lei - contravaloarea sumei de 5775 Euro (5 luni x 1155 Euro) la cursul BNR de … - curs la data formulării cererii reconvenționale, 03.10.2012).

Se apreciază că instanța de fond nu a avut in vedere faptul ca intimata-reclamanta a ocupat acest spațiu fără a mai avea un contract de închiriere valabil, iar cererea pârâtei prin care am solicitat obligarea acesteia la plata de despăgubiri reprezentând lipsa de folosința a spațiului pentru lunile mai 2012-septembrie 2012 calculata la prețul pieței este îndreptățita.

Mai mult decât atât, instanța de fond retine ca "contractul încheiat intre părți a încetat sa-si producă efectele ca urmare a expirării termenului stabilit", dar are in vedere la calcularea lipsei de folosința tot chiria stabilita prin contract.

Având in vedere cele expuse mai sus, se solicită admiterea apelului si obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecata.

La data de 23.09.2014 s-a depus întâmpinare de către apelanta pârâtă … prin care se solicită respingerea apelului declarat de apelanta-reclamantă … ca neîntemeiat

Cu privire la primul motiv de apel se arată că nu se pot retine criticile aduse de apelanta-reclamantă … sentinței instanței de fond având in vedere ca situația de fapt nu este cea descrisa de aceasta.

… a contribuit la modernizarea spațiului, cu forța de muncă cuantificata de expertul contabil la suma de … lei.

Astfel, zilnic salariații … au muncit la îmbunătățirile aduse. Pe toată durata efectuării modernizărilor (aproximativ cinci luni), noua salariați ai … au participat la toate lucrările, mai puțin la montarea termopanelor, acoperișului și instalațiilor termice, iar materialele folosite au fost transportate cu mașinile proprietatea ...

Deși s-a demonstrat cu proba cu martori ca un număr de 9 salariați ai apelantei-pârâte au lucrat la modernizarea spațiului in litigiu, instanța de fond nu a avut in vedere decât un număr de 5 salariați cenzurând numărul cestora si in raport de timpul lucrat efectiv la aceasta lucrare.

Martorii … au declarat ca lucrările la spațiul in litigiu au început in aprilie 2004 si s-au finalizat in toamna anului 2004.

Aceștia au arata ca lucrările de modernizare a spațiului in litigiu, respectiv zidăria de supraînălțare a zidurilor, turnarea sapelor de egalizare, confecționarea si montarea stâlpilor de profil, montarea gresiei si faianței, a tavanului de rigips, canalizarea, instalația electrica au fost efectuate de către salariații … in timpul programului de munca, aceștia fiind plătiți de către societate.

Se apreciază ca daca susținerile apelantei-reclamante ar fi fost reale, aceasta ar fi promis martori care sa declare cele susținute de reclamanta prin cererea de chemare in judecata, respectiv ca spațiul in litigiu a fost edificat integral de către aceasta. Daca apelanta-reclamanta ar fi asigurat forța de munca atunci reclamanta ar fi propus ca martori persoanele care au prestat munca.

Mai mult decât atât, chiar si martorul propus de reclamanta (audiat in dosarul nr. … - fila 275), respectiv … a arătat ca cei care au efectuat lucrările de modernizare au fost salariații … in timpul programului de munca, chiar el asigurând transportul materialelor provenite din demolare si a celor folosite la modernizarea spațiului. Tot acest martor a declarat ca materialele de construcție, respectiv balastru, nisip, ciment au fost puse la dispoziție de către ...

Cu privire la susținerile apelantei-reclamante … ca materialele folosite la construirea spațiului, respectiv cimentul cărămida si bolțarii au fost achiziționate de acesta de la societatea pârâtă se arată următoarele:

… a emis facturi fiscale către … pentru aceste materiale in valoare de … dar nu le-a încasat deoarece acestea au fost folosite la edificarea imobilului proprietate noastră. Astfel aceste materiale, deși au fost înregistrate in contabilitatea … au fost tot contribuția pârâtei la edificarea spațiului deoarece nu au fost achitate

Cu privire la ultimul motiv de apel prin care apelanta-reclamanta critica faptul ca instanța de fond nu a reținut valoarea de piața a imobilului apreciem ca acesta este neîntemeiat.

Așa cum a reținut si instanța de fond, imobilul nu a fost edificat in totalitate de apelanta-reclamanta si, mai mult decât atât, valoarea de piața a unui imobil este data si de amplasamentul acestuia, respectiv de teren.

Chiar apelanta-parata recunoaște in motivele de apel ca valoarea de piața este data de amplasare, iar terenul este proprietatea noastră.

Așa cum s-a arătat si in motivele de apel intre cele doua părți a fost încheiat un contract si conform prevederilor contractuale s-a prevăzut că modificările spațiului se vor putea efectua de către chiriaș pe cheltuiala sa și cu acceptul dat de proprietar, iar în art. 14 s-a stipulat că investițiile făcute (materiale dacă este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative, astfel încât apelanta-reclamantă nu poate cere despăgubiri, ci cel mult decontarea cheltuielilor așa cum rezulta ele din înscrisuri (facturi fiscale si alte documente contabile) si care se regăsesc in îmbunătățirile aduse imobilului.

Având in vedere cele expuse mai sus se solicită respingerea apelului declarat de apelanta - reclamanta si admiterea apelului nostru așa cum a fost formulat.

Tribunalul, analizând actele și lucrările dosarului, constată și reține următoarele:

Apelul declarat de apelanta reclamantă pârâtă reconvențională … este nefondat, pentru motivele de fapt și de drept ce urmează.

O primă critică a apelantei se referă la perioada pentru care s-a calculat contribuția angajaților pârâtei, respectiv perioada aprilie 2004-octombrie 2004, susținându-se că extinderile și modernizările spațiului au fost realizate începând cu data încheierii contractului d eînchiriere-10.06.2004.

Această susținere este contrazisă de declarațiile majorității martorilor audiați de instanța de fond, respectiv …, propus chiar de reclamantă (fila153 dosar fond vol.I),… propus tot de reclamantă (fila171 dosar fond vol.II), … (fila173 dosar fond vol.II) din care rezultă că lucrările de extindere și modernizare la spațiul din litigiu au început în primăvara anului 2004 și au durat până în toamna aceluiași an, unii martori menționând ca început chiar luna aprilie 2004.

Nu are relevanță data încheierii contractului dintre părți, ci perioada efectivă în care s-au efectuat lucrările.

Susținerile apelantei reclamante cu privire la lucrările de extindere în sensul că a fost desființată terasa de beton existentă la spațiu respectiv, și turnată o nouă fundație, așa cum au declarat martorii propuși de către reclamantă, fără o specializare în domeniul construcțiilor, sunt contrazise de constatările specialistului tehnic în construcții, expert …, desemnat expert în cauză, care precizează în raportul de expertiză că " după cum s-a menționat și în procesul verbal încheiat la fața locului și semnat de ambele părți fără obiecțiuni a rezultat că spațiul comercial actual are înglobat în el și elemente de construcții proprietatea pârâtei … și anume: fundații și pereți de la vechea sifonărie, o parte din peretele comun de la hala de producție, fundații și pereți de la vestiarul adiacent halei, platforma din beton"; fila 10 din dosarul de fond vol. II).

O altă critică a apelantei … la soluția instanței de fond constă în faptul că nu s-au acordat despăgubirile la valoarea de piață a spațiului comercial.

Astfel cum susține și apelanta prin cererea de apel, valoarea de piață a unei construcții este dată și de amplasament, ori terenul pe care se află spațiul comercial aparține pârâtei … , cea care este îndreptățită a beneficia de amplasamentul construcției într-o zonă bună pe piața imobiliară, nicidecum reclamanta care a realizat, așa cum se exprimă în cererea de apel "lucrări de extindere și modernizare"; a unei construcții deja existente:

Mai mult prin convenția părților, art. 14 din contractul de închiriere nr…., s-a prevăzut că "investițiile făcute ( materiale dacă este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative";, ceea ce înseamnă că de la dat încheierii contractului părțile au prevăzut modalitatea decontării lucrărilor de extindere și modernizare a spațiului închiriat.

Potrivit art. 969 din vechiul cod civil, aplicabil convenției părților, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.

Pentru considerentele arătate anterior, în temeiul art. 480 c.proc.civ. va fi respins apelul declarat de apelanta reclamantă pârâtă reconvențională ….

Apelul declarat de apelanta pârâtă reclamantă reconvențională … este întemeiat pentru motivele de fapt și de drept ce urmează.

Prin sentința apelanta s-a reținut că valoarea modernizărilor spațiului comercial proprietatea pârâtei … sunt în cuantum de … lei, din care se scade salariile și contribuția celor 5 angajați ai pârâtei în cuantum de … lei și contravaloarea materialelor ce figurează în contabilitatea pârâtei ca fiind folosite la aceste lucrări, în cuantum de … lei, rezult un rest de … lei ce constituie despăgubirile la care ar fi îndreptățită reclamanta … pentru îmbunătățirile spațiului în discuție.

Totuși, în cuprinsul raportului de expertiză întocmit de cei doi experți, expert în construcții … și expert în contabilitate …, se menționează că factura nr…. emisă de … reprezintă avans marfă, ceea ce înseamnă că nu trebuia luată în considerare la calcularea materialelor folosite de reclamantă la îmbunătățirile spațiului comercial (fila 9 din dosarul de fond vol.II).

De asemenea, din raportul de expertiză rezultă că nu s-au găsit încorporate în lucrările de modernizare materialele trecute în anexa 10 la raportul de expertiză, care sunt în valoare de 35.300 lei (fila 9 și 40 din dosarul de fond vol.II).

Instanța de fond a luat în considerare valoarea totală a îmbunătățirilor de … lei fără a scade sumele anterior precizate, care reduc, alături de salariile și contribuția celor 5 angajați ai pârâtei în cuantum de … lei și contravaloarea materialelor ce figurează în contabilitatea pârâtei ca fiind folosite la aceste lucrări, în cuantum de … lei, valoarea îmbunătățirilor aduse efectiv de către reclamantă spațiului pârâtei la un cuantum de … lei.

Se concluzionează că valoarea despăgubirilor la care este îndreptățită reclamanta este de 80.253,5 lei.

Motivul de apel cu privire la greșita instituire a dreptului de retenție este întemeiat.

Deși convenției părților se aplică vechiul cod civil, în vigoare la data acordului de voință, instanța opinează că în privința instituției dreptului de retenție este aplicabilă legea civilă la data formulării cererii în acest sens, depinzând de soluția instanței pe fondul cauzei, moment în care se naște un eventual drept de retenție asupra bunurilor părții procesuale adverse.

Astfel devin aplicabile disp. art. 2495 din noul cod civil care prevăd "Cel care este dator să remită sau să restituie un bun poate să îl rețină cât timp creditorul nu își execută obligația sa izvorâtă din același raport de drept sau, după caz, atât timp cât creditorul nu îl despăgubește pentru cheltuielile necesare și utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat";.

Din interpretarea acestui text legal rezultă că dreptul de retenție se poate instituit numai asupra unui bun care la data instituirii se află în posesia efectivă a solicitantului, ori în speță apelanta reclamantă …. a fost evacuată din spațiu comercial proprietatea pârâtei … prin sentința nr. 6355 din 10 aprilie 2012 pronunțată de Judecătoria Tg Jiu în dosarul nr. …, definitivă și irevocabilă prin respingerea căilor ordinare de atac.

Art. 1616 cod civil prevede că datoriile reciproce se sting prin compensație până la concurența celei mai mici dintre ele, iar potrivit art. 1617 cod civil compensația operează de plin drept de îndată ce există două datorii certe , lichide și exigibile, oricare ar fi izvorul lor, și care au ca obiect o sumă de bani sau o anumită cantitate de bunuri fungibile de aceeași natură.

Cum despăgubirile stabilite prin această decizie îndeplinesc condițiile prev. de textele legale citate anterior, se va dispune compensarea lor până la concurența celei mai mici creanțe.

Ca urmare, în temeiul art. 480 c.proc.civ. se va admite apelul apelantei pârâtă reclamantă reconvențională … schimbă sentința în sensul că va fi obligată pârâta … către reclamanta … la plata sumei de … lei în loc de … lei, despăgubiri civile și se va respinge capătul de cerere privind instituirea dreptului de retenție asupra imobilului - spațiu comercial situat în …. Se va dispune compensarea datoriilor reciproce până la concurența sumei de … lei, urmând ca … să plătească către … diferența de despăgubiri în cuantum de … lei.

În ceea ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune al reclamantei în a solicita contravaloarea îmbunătățirilor aduse spațiului comercial proprietatea pârâtei este neîntemeiată, cum corect a reținut instanța de fond.

Luând în considerare clauzele contractul de închiriere a bunului, prelungit prin tacita relocațiune, dar și data evacuării reclamantei din spațiul respectiv, se apreciază că dreptul material la acțiune se naște la momentul evacuării, moment din care se calculează termenul de 3 ani prev. de art. 3 din Dec. nr.167/1958, aplicabil în cauză în conformitate cu art.6 alin.4 din noul cod civil.

În temeiul art.453 c.proc.civ. va fi obligată apelanta reclamantă la cheltuieli de judecată către apelanta pârâtă, reprezentând onorariu avocat și taxa de timbru în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta …, împotriva sentinței civile nr… pronunțată de Judecătoria Tg-Jiu, în dosar nr…..

Admite apelul declarat de apelanta … împotriva sentinței civile nr… pronunțată de Judecătoria Tg-Jiu, în dosar nr… și schimbă sentința în sensul că obligă pârâta … către reclamanta … la plata sumei de … lei în loc de … lei, despăgubiri civile și respinge capătul de cerere privind instituirea dreptului de retenție asupra imobilului - spațiu comercial situat în ...

Menține dispozițiile instanței privind obligarea reclamantei pârâte reconvenționale … către pârâta reclamantă reconvențională … la plata sumei de … lei, despăgubiri civile.

Dispune compensarea datoriilor reciproce până la concurența sumei de … lei, urmând ca … să plătească către … diferența de despăgubiri în cuantum de … lei.

Obligă intimata … către apelanta … la plata sumei de … lei, cheltuieli de judecată în apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică de la 07 Octombrie 2014, la Tribunalul Gorj.

← Pretenţii. Jurisprudență Chemare în judecată (acţiuni, cereri)  Art.503 al2 c.p.civ. Contestaţie în anulare. Eroare materială →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Pretenţii . Jurisprudență Cereri; Chemare în judecată (acţiuni, cereri)