Promisiune de vânzare a unui imobil. Condiţie suspensivă. Acţiune în constatare. Lipsa interesului personal. Obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
In cadrul judecăţii ce face obiectul prezentului dosar, reclamanţii au încercat să valorifice respectivul antecontract de vânzare<umpărare, prin obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Cum o astfel de hotărâre produce efect constitutiv de drepturi - în sensul că beneficiarul promisiunii de vânzare-cumpărare este considerat proprietar pe durata rămânerii irevocabile a unei asemenea soluţii, dată la care este suplinită cerinţa de formă necesară ad validitatem pentru existenţa valabilă a înstrăinării - rezultă că situaţia juridică a imobilului nu este, aşa cum a apreciat tribunalul, trasată în mod irevocabil prin admiterea acţiunii în revendicare.
(Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1263 din 27 mai2003)
CURTEA,
Constată că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sector 4 Bucureşti, reclamanţii P. A.,
B. M., B. C.,T. C., P. F. şi P. M. au chemat în judecată pe pârâţii L. E. şi D. I., solicitând să se constate
„legalitatea" convenţiei de vânzare-cumpărare privind imobilul situat în Bucureşti, str. S. M. nr. 89. sector 4, intervenită la 11.03.1973 între pârâta L. E. şi soţul acesteia, C. V. în calitate de vânzători şi pârâţii D. în calitate de cumpărători şi să se pronunţe
o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
De asemenea, s-a solicitat să se constate vânzarea-cumpărarea intervenită la 24.07.1983, în privinţa aceluiaşi imobil, între numiţii D. V. şi D. I., în calitate de vânzători şi P. A, P. Gh. (în prezent decedat, dar cu moştenitorii indicaţi în cererea introductivă) şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de înscris autentic.
Prin sentinţa civilă nr. 996/12.02.2002, Judecătoria sector 4 Bucureşti a admis, în parte, acţiunea formulată, constatând vânzarea-cumpărarea intervenită cu privire la imobilul din str. S. M. nr. 89, sector 4, la 11.03.1973, hotărârea pronunţată urmând să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
în privinţa celui de-al doilea capăt de cerere -vizând convenţia de vânzare-cumpărare asupra aceluiaşi imobil, din 24.07.1983, s-a constatat existenţa autorităţii de lucru judecat, raportat la sentinţa civilă nr. 6766/12.10.1993 pronunţată de Judecătoria sector 4 Bucureşti în soluţionarea aceleiaşi pretenţii.
A reţinut prima instanţă, potrivit probelor administrate în cauză, că la 11.03.1973, pârâta L. E. şi fostul său soţ, C. V. au vândut, cu chitanţă sub semnătură privată, soţilor D., imobilul în litigiu.
S-a apreciat că, deşi această chitanţă nu valorează vânzare-cumpărare din punct de vedere juridic, are semnificaţia unui antecontract de vindere-cumpărare, părţile fiind obligate să efectueze toate operaţiunile privind perfectarea actului.
Cum pârâţii D. V. şi D. I., în calitate de beneficiari ai promisiunii de vânzare din prima convenţie - şi de promitenţi vânzători în cea de-a doua convenţie consemnată, tot în înscris sub semnătură privată -nu au depus demersurile necesare pentru a obţine titlul şi a face astfel, valabilă, cea de a doua înstrăinare, s-a reţinut existenţa acestei posibilităţi, în condiţiile art. 974 C. civ., în patrimoniul reclamanţilor P. - creditori ce s-au subrogat în drepturile pe care debitorii lor le aveau (respectiv, dreptul de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare).
Au fost înlăturate, totodată, susţinerile pârâtei L. E., în sensul că primii cumpărători, soţii D., nu ar fi achitat integral preţul convenit şi deci, nu s-ar putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic, întrucât, dacă o astfel de pretenţie ar fi fost
întemeiată, ea s-ar fi putut valorifica în cadrul unei acţiuni în rezoluţiune (acţiune care, deşi a fost promovată, a fost respinsă în mod irevocabil, conform sentinţei civile nr. 1607/17.02.1998 a Judecătoriei sector 4 Bucureşti).
în ce priveşte solicitarea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de înscris autentic pentru cea de-a doua promisiune de vânzare-cumpărare intervenită ia 24.07.1983 - s-a constatat existenţa autorităţii de lucru judecat, avându-se în vedere că aceeaşi pretenţie fusese dedusă judecăţii anterior şi soluţionată conform sentinţei civile nr. 6766/ 12.10.1993 a Judecătoriei sector 4 Bucureşti.
împotriva sentinţei a declarat apel pârâta L. E., criticând-o pentru nelegalitate, în sensul că acţiunea în constatare promovată de către reclamanţi era inadmisibilă, atâta vreme cât părţile s-au judecat în realizarea dreptului vizând acelaşi imobil îi' cadrul unei acţiuni în revendicare. S-au invocat dispoziţiile art. 111 C. pr. civ., faţă de care cererea formulată nu putea fi primită.
S-a mai arătat că prima instanţă nu a observat conţinutul chitanţei încheiate între soţii C. şi pârâţii
D., conform căreia „actul de vânzare se va perfecta la data când se va achita întreaga sumă de 30.000 lei“, condiţie suspensivă care nu a fost îndeplinită niciodată.
Or, instanţa de fond reţine, fără a exista dovezi, că se poate prezuma plata de către primii cumpărători a preţului convenit. _
S-a mai susţinut de către apelantă, că prima instanţă a admis excepţii neinvocate de părţi şi neconsemnate în practicaua sentinţei.
Prin decizia civilă nr. 2105/A/14.10.2002, Tribunalul Bucureşti - Secţia a IV-a civilă a respins excepţia de inadmisibilitate invocată şi în cadrul apelului declarat de pârâtă a admis excepţia, invocată din oficiu de către instanţă, a lipsei de interes în promovarea cererii vizând constatarea intervenirii vânzării-cumpărării din 24.07.1983 şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.
Pe acest aspect, hotărârea primei instanţe a fost schimbată în parte, fiind menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.
S-a reţinut în considerentele deciziei, pe aspectul excepţiei de inadmisibilitate - care a constituit obiect de critică în apel - că aceasta nu poate fi primită, întrucât acţiunea promovată, prin care s-a solicitat să se constate valabilitatea antecontractului de
vânzare-cumpărare şi pronunţarea, în consecinţă, a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, în virtutea principiului executării în natură a obligaţiilor civile şi al reparării în natură a prejudiciului, este o veritabilă acţiune în realizare, iar nu o acţiune în constatare.
Totodată, tribunalul a invocat din oficiu lipsa de interes în formularea primului capăt de cerere din acţiunea introductivă.
Sub acest aspect, instanţa de apel a apreciat că pretenţia reclamanţilor nu poate fi primită, întrucât nu este justificată această condiţie de exerciţiu a acţiunii civile.
Astfel, s-a reţinut că reclamanţii nu mai au un interes personal în formularea acţiunii în constatarea valabilităţii antecontractului din 1973, neputând să culeagă nici un folos practic, care să schimbe situaţia juridică a imobilului în litigiu, situaţie stabilită irevocabil prin admiterea acţiunii în revendicare împotriva lor (rezultând astfel că proprietarul imobilului în litigiu este reclamanta).
împotriva deciziei tribunalului au declarat recurs reclamanţii, care au formulat critici sub următoarele aspecte:
- Instanţa de apel a considerat în mod greşit că acţiunea reclamanţilor este lipsită de interes, întrucât în raport de dispoziţiile art. 974 . civ., trebuia să se observe dreptul recurenţilor, în calitate de creditori ai pârâţilor D., de a promova respectiva cerere.
Chiar dacă apelanta a recăpătat imobilul în patrimoniul său, această situaţie nu era incompatibilă cu acţiunea reclamanţilor, prin care se solicitase constatarea faptului că imobilul fusese vândut primilor cumpărători şi în consecinţă, la rândul lor, aceştia puteau să realizeze înstrăinarea valabilă a bunului.
Au arătat recurenţii că, promovând acţiunea, au procedat subrogându-se în drepturile debitorilor, în conformitate cu dispoziţiile art. 974 C. civ şi că interesul lor în derularea pretenţiei în justiţie trebuie recunoscut în aceeaşi măsură în care el era recunoscut şi pârâţilor D., în calitate de părţi -respectiv beneficiari ai promisiunii de vânzare-cumpărare din prima chitanţă sub semnătură privată.
- Instanţa de apel s-a pronunţat asupra căii de atac şi motivelor redactate de către apelantă în mod superficial, astfel încât este greu de formulat critici în legătură cu soluţia de admitere a apelului.
S-a susţinut totodată, că prin faptul că instanţa a invocat excepţia lipsei de interes, s-a antepronunţat în şedinţă publică asupra acestui aspect.
Examinând criticile formulate, Curtea constată caracterul fondat al acestora în sensul următoarelor considerente:
Reţinând lipsa de interes a reclamanţilor în formularea capătului de cerere privind constatarea intervenirii unui antecontract de vânzare-cumpărare în anul 1973, cu privire la imobilul din str. S. M. nr. 89, sector 4, instanţa de apel a ignorat caracterul constitutiv de drepturi al hotărârii judecătoreşti, prin care în astfel de acţiuni, s-ar recunoaşte temeinicia pretenţiilor.
Reclamanţii au cerut constatarea valabilităţii unui antecontract de vânzare-cumpărare şi suplinirea lipsei formei autentice prin pronunţarea unei hotărâri în acest sens, invocând calitatea lor de beneficiari ai unei promisiuni de vânzare-cumpărare subsecventă unei alte convenţii de aceeaşi natură şi în care părţi apar pârâţii.
Dat fiind faptul că pârâţii D. - beneficiari ai promisiunii de vânzare din convenţia încheiată în anul 1973 nu şi-au exercitat dreptul de a cere perfectarea actului, încheind totuşi, la rândul lor, în anul 1983, o convenţie asemănătoare (constatată tot într-un înscris sub semnătură privată), reclamanţii şi-au justificat demersul, întemeiat pe dispoziţiile art. 974 C. civ., de a obţine ei înşişi, în numele debitorilor lor, titlul de proprietate asupra imobilului în litigiu.
Rezultă aşadar, că sub un prim aspect, demersul reclamanţilor a fost determinat de pasivitatea autorilor lor, care nu şi-au îndeplinit în mod corespunzător, obligaţia de a întreprinde toate diligenţele (circumscrise obligaţiei de a face născute din antecontractul încheiat), pentru a face posibilă perfectarea vânzării-cumpărării.
Pe de altă parte, interesul în promovarea acţiunii de către reclamanţi nu este anihilat prin aceea că într-o acţiune în revendicare anterioară (sentinţa civilă nr. 1139/2000 a Judecătoriei sector 4 Bucureşti) discutându-şi dreptul de proprietate asupra imobilului, a fost tranşată, stabilindu-se în mod irevocabil că dreptul de proprietate asupra bunului se află în patrimoniul reclamantei.
Potrivit considerentelor hotărârii menţionate, ceea ce a avut în vedere instanţa în pronunţarea respectivei soluţii a fost faptul că titlul reclamantei
L. E., pârâţii P. îi opuneau, ca titlu al autorilor lor (numiţii D. V. şi D. I.) un antecontract de vânzare-cumpărare, nesusceptibil de a transmite dreptul de proprietate.
Or, în cadrul judecăţii ce face obiectul prezentului dosar, reclamanţii P. au încercat să valorifice respectivul antecontract de vânzare-cumpărare, prin obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vindere-cumpărare.
Cum o astfel de hotărâre produce efect constitutiv de drepturi - în sensul că beneficiarul promisiunii de vânzare-cumpărare este considerat proprietar pe data rămânerii irevocabile a unei asemenea soluţii, dată la care este suplinită cerinţa de formă necesară ad validitatem pentru existenţa valabilă a înstrăinării - rezultă că situaţia juridică a imobilului nu este, aşa cum a apreciat tribunalul, tranşată în mod irevocabil prin admiterea acţiunii în revendicare în favoarea numitei L. E.
Aceasta întrucât, o soluţie favorabilă dată cererii reclamanţilor ar avea drept consecinţă constituirea dreptului de proprietate în patrimoniul pârâţilor D. -beneficiari ai promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâta L E. şi în mod corespunzător, ieşirea dreptului de proprietate din patrimoniul acesteia.
Rezultă aşadar, că prin cererea promovată, reclamanţii au încercat tocmai să demonstreze o
altă situaţie juridică a imobilului - cu un alt titular al dreptului de proprietate -, decât cea stabilită în urma admiterii acţiunii în revendicare.
De aceea, aprecierea făcută de către instanţa de apel, cum că demersul reclamanţilor este lipsit de eficienţă juridică - neexistând folosul practic -, este greşită.
Soluţionând calea de atac exercitată în baza unei excepţii invocate din oficiu, tribunalul a stabilit în mod greşit că nu sunt întrunite cerinţele de exerciţiu ale acţiunii civile.
Neobservând că regulile de procedură prescrise pentru promovarea cererii de chemare în judecată au fost respectate, instanţa a reţinut în mod eronat existenţa unei excepţii, care au împiedicat-o să soluţioneze pe fond cauza.
în consecinţă, văzând dispoziţiile art. 304 pct. 5 C. pr. civ. (incidente în speţă, faţă de aspectul de nelegalitate reţinut), cu referire la art. 312 alin. 5 C. pr. civ., recursul urmează să fie admis, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Avându-se în vedere că în afara excepţiei de inadmisibilitate - ce a constituit obiect de critică în apel şi a fost corect soluţionată de către tribunal - au fost formulate şi critici vizând fondul cauzei (nevalabilitatea convenţiei încheiate în 1973 pentru achitarea integrală a preţului convenit), urmează ca la rejudecare să se aibă în vedere aspectele de fond care s-au constituit în motive de apel.
| ← Somaţie de plată. Creanţă civilă. Competenţă materială... | Convenţie de vânzare-cumpărare. Antecontract. Calificare... → |
|---|
