rezoluţiune contract. Jurisprudență Rezoluţiune

Comentarii

0

Judecătoria PITEŞTI Sentinţă civilă nr. - din data de 27.02.2013

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA PITEȘTI

SECȚIA CIVILĂ

SENTINȚĂ CIVILĂ Nr.

Ședința publică de la 27 Februarie 2013

Completul compus din:

PREȘEDINTE G I

Grefier F

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul C.D și pe pârâta SC C.C. 2005 SRL, reprezentată legal de B. M.-C. și intervenient în nume propriu D.S.L, având ca obiect rezoluțiune contract.

La apelul nominal făcut în ședința publică au lipsit părțile.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care,

Instanța, constatând că dezbaterile în fond asupra cauzei au avut loc la data de 06.02.2013, sunt consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință, deliberând a pronunțat următoarea soluție.

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Pitești la data de 23.05.2012 sub nr.10468/280/2012, reclamantul C.D a solicitat instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța, în contradictoriu cu pârâta SC C.C. 2005 SRL și pârâta D.S.L, să dispună rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2756/14.10.2011 de B.N.P. Stan Ana și obligarea pârâtei la restituirea sumei de 56.000 euro, reprezentând dublul avansului de preț achitat de reclamant, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii se arată că pârâta - SC C.C. 2005 SRL, este o societate comercială ce are ca obiect de activitate lucrări de construcții a clădirilor rezidențiale si nerezidențiale. În ziua de 06.10.2011, reclamantul împreună cu pârâta D.S.L s-au deplasat în Comuna Bradu, sat Geamăna - Complex Confort - jud. Argeș, pentru a viziona o casă de locuit oferită la vânzare de societatea comercială pârâtă. Pe fondul unei relații de prietenie de lungă durată reclamantul și intervenienta în nume propriu D.S.L hotărâseră să achiziționeze un imobil, casă de locuit și teren, în care să înceapă o viață de familie.

In acest sens intervenienta i-a propus reclamantului să vizioneze o casă dintr-un complex imobiliar nou edificat, în concret cel menționat anterior. La adresa sus indicată au fost întâmpinați de către T.A.F., ce s-a recomandat ca fiind unul din reprezentanții societății comerciale pârâte. Acesta le-a propus vânzarea unei case de locuit cu teren aferent, despre care, ulterior, a aflat că avea număr cadastral 52/9 pentru care dreptul de proprietate a fost înscris în Cartea funciară individuală nr.1872 localității Bradu. S-au lansat în negocieri și prețul imobilului a fost convenit pentru suma de 75.000 Euro. In contextul discuțiilor nu li s-a prezentat titlul de proprietate asupra imobilului. Li s-a adus la cunoștință că imobilul este ipotecat în favoarea Credit Europe Bank, însă au fost asigurați că aceasta nu reprezintă o problemă întrucât banca va fi de acord cu ridicarea ipotecii la înstrăinare. Dimpotrivă, existența inscripției ipotecare a fost invocată de către interlocutor ca fiind "garanție a faptului că toate actele sunt în regulă deoarece banca nu ar fi acceptat să pună o ipotecă pe un imobil cu probleme în acte".

La data de 07.10.2011 au încheiat la sediul societății pârâte, împreună cu reprezentantul acesteia - Vasile Sebastian, o chitanță de mână prin care societate comercială atesta primirea de la reclamant a sumei de 20.000 lei (echivalentul a 4.635,4 Euro la cursul de referință al BNR de 1 Euro = 4,3146 lei din ziua plății), « reprezentând plata avans, parțială, pentru achiziționarea imobilului locuință + teren situat în Geamăna, Str. Livezilor nr. cadastral 52/9 ». Pentru această plată nu a primit nici factură fiscală și nici chitanță fiscală. Conform acestei chitanțe de mână, diferența de preț până la valoarea de 75.000 Euro (preț convenit pentru vânzarea imobilului) se va achita astfel: până la data de 15.10.2011, diferența până la valoarea integrală a avansului convenit, adică până la suma de 30.000 Euro; până la data de 15.11.2011, diferența de 45.000 Euro.

Ulterior, la data Promisiunii, a mai achitat, prin transfer bancar, suma de 56.850 lei (echivalentul a 13.175,5 Euro la cursul de referință al BNR de 1 Euro = 4,3148 lei din ziua plății), precum și suma de 43.946 lei în numerar (echivalentul a 10.190 Euro, la cursul de referință al BNR de 1 Euro = 4.3148 lei din ziua plății), pentru care, de asemenea, nu a primit chitanță și nici factură fiscală. Așadar, cu titlu de avans de preț a achitat suma de 28.000 Euro.

La data de 14.10.2011, la sediul BNP Stan Ana (din Mun. Pitești, str. Egalității, nr. 33), reclamantul și intervenienta - pe de o parte, în calitate de promitenți - cumpărători, precum și societatea comercială pârâtă (prin B.M.C- în calitate de promitent - vânzător, pe de altă parte), au semnat Promisiunea - bilaterală de vânzare - cumpărare în legătură cu imobilul, identificat cu nr. cadastral 52/9 și înscris în Carte Funciară 1872 a localității Bradu, imobil situat în intravilanul Comunei Bradu, si Geamăna, Complex Confort, punctul Obor, jud. Argeș, compus din: teren în suprafață de 277,07 mp categoria curți construcții împreună cu casă de locuit (C1), amplasată pe acest teren.

Se precizează că în momentul în care a ajuns la sediul biroului notarial, în considerarea ipotecii asupra imobilului, despre care reclamantul aprecia că se va ridica până la data Promisiunii, a renegociat prețul vânzării, de la 75.000 euro la suma de 65.000 euro. Din eroare, în cuprinsul actului notarial s-a specificat că avansul era reprezentat de suma de 64.722 lei (echivalentul în lei a 15.000 Euro) și nu de suma efectivă ce a fost încasată de societatea comercială pârâtă, adică echivalentul în lei a 28.000 Euro (20.000 lei încasat la data de 07.10.2011, 56.850 lei achitați prin transfer bancar și suma de 43.967 lei în numerar în ziua încheierii promisiunii).

În acest context se arătă că deși în unele înscrisuri se menționează că cei doi promitenți- cumpărători ar fi plătit împreună sumele de bani, în realitate, toate sumele au fost integral achitate de reclamant. O singură dată, promitenta - cumpărătoare a contribuit cu suma de 2.000 Euro, pe care i-a returnat-o ulterior.

S-a menționat faptul că reclamantului nu i s-au prezentat nici un fel de documente cu privire la imobilul ce a făcut obiectul Promisiunii de vânzare cumpărare (extras de carte funciară, certificat fiscal, contract de vânzare-cumpărare asupra terenului, autorizație de construire sau proces verbal de recepție a lucrărilor etc., cu excepția schiței cadastrale din care rezultă suprafața terenului și a construcției), sau cu privire la pârâta SC C.C. 2005 SRL , însă reclamantul a fost asigurat în permanență de către numitul B.M.C că nu este necesară prezentarea acestora și că nu există nici un fel de probleme legale cu privire la teren sau construcție.

La câteva zile după încheierea promisiunii de vânzare cumpărare, reclamantul a aflat de existența deciziei civile nr. 528/R pronunțată în ședința publică din 18.03.2008 de către Tribunalul Argeș în dosarul 13580/280/2005, prin studierea mențiunilor de pe site-ul www.portal.just.ro. Prin dispozitivul acestei decizii, rămasă definitivă și irevocabilă, instanța «obligă pe pârâta SC C.C. 2005 SRL, să lase în deplină proprietate și posesie reclamanților B. G. și B. D., terenul în suprafața de 287 mp, situat în intravilanul Comunei Bradu, sat Geamăna, Jud. Argeș Complex Confort». Alarmat fiind de împrejurarea că soții Berechet dețin un teren vecin cu imobilul promis reclamantului, i-a contactat pe aceștia și a obținut hotărârea judecătorească sus indicată, unde se indică împrejurarea că, în temeiul actelor de la dosar și al raportului de expertiză topo efectuat în cauză, o suprafață de aproximativ 120 mp de teren din imobilul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare încheiată cu dl. B.M.C., a fost revendicată cu succes de către B.G. și B.R.. Precizează că o suprafață de aproximativ 24 mp din cei 120 mp, se află sub construcția ce a făcut obiectul promisiunii către reclamant. Altfel spus, o parte importantă din terenul aferent construcției la care se adaugă și o parte din terenul pe care se află construcția, nu mai era în proprietatea societății pârâte la data Promisiunii. Prin urmare la data încheierii Promisiunii numitul B.M.C., în calitate de reprezentant al societății pârâte, i-a ascuns realitatea cu privire la situația juridică a imobilului, asigurându-l că terenul și construcția se află în proprietatea exclusivă a societății pârâte. Face această precizare în contextul în care numitul B.M.Ca reprezentat societatea pârâtă în procesul cu reclamanții Berechet, în dosarul sus indicat semnând mandatul dat celor ce au susținut poziția pârâtei în instanță.

După procurarea deciziei civile nr. 528/R pronunțată de către Tribunalul (hotărâre judecătorească prin care s-a confirmat sentința civilă a Judecătoriei Pitești cu privire la revendicarea terenului), a notificat prin executor judecătoresc Fieraru Eugen (cu sediul in Pitești, str. Eroilor, nr. 6, jud. Argeș) pe numitul B.M.C calitate de administrator al SC C.C. 2005 SRL prin care adus la cunoștință faptul că în urma verificărilor făcute de către reclamant a aflat de situația exactă a imobilului. Tot în cuprinsul acelei notificări, a convocat pe acesta la sediul B.N.P. Teodox în data de 02.12.2011, în vederea încheierii unei convenții prin care reglementa condițiile de încetare a raporturilor contractuale, cu consecința, bineînțeles de a-i restitui avansul plătit.

La data de 02.12.2011 s-au prezentat la sediul B.N.P. Teodox numitul B.M.C împreună cu un alt angajat al societății, însă nu pentru a ajunge la o înțelegere cu reclamantul, ci din contră, a fost acuzat că nu mai dorește perfectarea contractului de vânzare cumpărare în condițiile stabilite. De asemenea, numitul B.M.C împreună cu juristul societății, au susținut precum că nu este niciun impediment de natură juridică care să nu permită continuarea tranzacției, întrucât toate actele sunt în regulă, iar Extrasul de Carte Funciară " este curat". Mai mult decât atât, l-au apostrofat pentru motivul că " biroul notarial este un loc impropriu discutării unei astfel de chestiuni".

Ulterior, la data de 05.12.2011, tot prin executor judecătoresc, reclamantul a convocat societatea pârâtă la același birou notarial, pentru data de 13.12.2011. In notificare a comunicat că este de acord cu perfectarea contractului de vânzare cumpărare în legătură cu imobilul numai dacă i se vor oferi garanții îndestulătoare împotriva evicțiunii (în condițiile 1722 din Codul civil) și numai dacă societatea pârâtă va prezenta înscrisurile necesare strămutării dreptului de proprietate. Cu prilejul discuțiilor de la notariat din data 13.12.2011, astfel cum rezultă din încheierea de certificare din data respectivă, reprezentanții societății pârâte, deși formal s-au declarat de acord să vândă imobilul, nu și-au îndeplinit obligațiile necesare transferului dreptului de proprietate: nu au fost dispuși a discuta despre litigiul indicat anterior, temei al bănuielii rezonabile de evicțiune; au refuzat să amâne vânzarea (beneficiu îngăduit de mine promitentei vânzătoare) pentru a procura, între timp, o eventuală dovadă că litigiul anterior indicat nu s-ar fi purtat în legătură cu imobilul sau părți din acesta; au refuzat să-i prezinte a doua pagină a acordului băncii Credit Europe Bank pentru înstrăinarea imobilului; nu au fost în măsură a prezenta certificatul cu privire la lipsa datoriilor promitentei-vânzătoare la bugetul de stat; nu au fost în măsură a prezenta certificatul de performanță energetică a construcției imobilului (obligatoriu in temeiul art. 13 din Legea nr. 372/2005); nu au fost în măsură a prezenta dovada achitării la zi a cheltuielilor cu utilitățile, inclusiv față de furnizorul de energie electrică.

Este evident că în aceste condiții reclamantul a refuzat să cumpere imobilul și să plătească diferența de 37.000 Euro. Se apreciază că dacă unele condiții cu privire la transferul dreptului de proprietate nu ar fi putut fi îndeplinite de societatea pârâtă la data de 13.12.2011 (de exemplu: înlăturarea evicțiunii), altele ar fi putut fi îndeplinite, însă societatea pârâtă nu a fost interesată de acest lucru (prezentarea certificatului energetic, a facturilor, a dovezii lipsei datoriilor). Această împrejurare l-a îndreptățit pe reclamant să bănuie că societatea pârâtă nu a fost interesată nicio clipă să îi vândă imobilul, acesta doar declarând formal acest lucru. Evidenta rea credință rezultă și din faptul că societatea pârâtă a refuzat amânarea perfectării contractului de vânzare cumpărare până la data lămuririi situației cu vecinul.

Consecutiv acestui moment, la data de 19.12.2011, reclamantul a adresat promitentei vânzătoare și făptuitorului o convocare la conciliere directă (în aplicarea dispozițiilor art. 720 ind. 1 și urm. din Codul de procedură civilă) prin care reclamantul a solicitat să îi plătească suma de 56.000 Euro (echivalent în lei la cursul de referință al BNR din ziua plății) în contul său cu nr. RO34BRDE030SV10090090300 deschis la BRD Pitești, cu titlul de plată a dublului avansului, obligație ce îi incumbă în temeiul Promisiunii; să îi plătească dobânda legală în materie comercială, pe zi de întârziere, calculată la suma datorată de 56.000 Euro, până la data plății integrale a acestei sume, de la data de 13.12.2011; să îi comunice documente contabile justificative ale avansului de preț în cuantum de 20.000 lei încasat în numerar de societatea promitentă-vânzătoare la data de 07.10.2011; să îi comunice documente contabile justificative ale avansului de preț în cuantum de 43.967 lei încasat în numerar de aceeași societate, la data de 14.10.2011; să se prezinte la data de 23.12.2011, la domiciliul ales de reclamant pentru îndeplinirea formalităților procedurale (conform art. 93 Cod procedură civilă), în Mun. București, Str. Viitorului, nr. 110, etaj 1, ap. 3, sector 2, la avocat delegat Ionuț Mateescu din Baroul București, în vederea preluării unui set al cheilor de acces în imobil, dar nu a primit niciun răspuns.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1516 alin. 2 pct. 2, art. 1549 și urm. C.civ.

În dovedirea cererii, la dosarul cauzei au fost depuse următoarele înscrisuri în copie: promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2756/14.10.2011 de BNP Stan Ana, chitanță din data de 07.11.2011, decizia civilă nr. 528/R din 18.03.2008, sentința civilă nr. 5234/10.10.2007, certificat de grefă sentința civilă nr.5234/10.10.2007 în recurs, notificări, dovezi de primire și proces-verbal de predare, încheiere de certificare nr. 7647/02.12.2011, confirmare de primire, încheiere de certificare nr. 7746/13.12.2011, CI, extras site Judecătoria Pitești, notificări, dovezi de primire și procese-verbale de predare, chitanță BRD, formulare de răscumpărare, extras tranzacții unități de fond, cerere de lichidare depozit, chitanță ridicare numerar, contract de împrumut nr. 1773/13.10.2011 și nr. 1774/13.10.2011, raport de expertiză tehnică judiciară, proces-verbal de punere în posesie din 13.11.2008, memoriu tehnic justificativ, certificat constatator, extras site dosar nr. 1124/280/2012 (f.6-43, 121-143).

La data de 17.10.2012 reclamantul și-a precizat cererea de chemare în judecată în sensul că pretențiile sale sunt în cuantum de 249.687,2 lei (calculat la cursul 1 euro = 4.4587 lei din data de 23.05.2012) în vederea stabilirii taxei de timbru.

La data de 14.11.2012 reclamantul a depus o altă precizare a acțiunii introductive prin care arată că D.S.L are calitatea de intervenient în interes propriu.

În drept, invocă dispozițiile art. 57 și urm. C.pr.civ.

Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 6611,00 lei și timbru judiciar în valoare de 5 lei.

La data de 16.10.2012, intervenienta D.S.L a formulat întâmpinare prin care a solicitat ca reclamantul să-și precizeze acțiunea în sensul de a arăta care sunt pretențiile sale față de aceasta deoarece inițial fusese chemată în judecată în calitate de pârâtă, iar în cazul în care este chemată în judecată doar pentru opozabilitate întrucât este parte în convenție(promitentă-cumpărătoare) în contractul a cărui rezoluțiune se cere, respectiv Promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2756/14.10.2011 la BNP Ana Stan, lasă la aprecierea instanței modul de soluționare a cauzei.

În motivarea întâmpinării se arată că într-adevăr, ea si reclamantul au încheiat cu societatea pârâtă o promisiune de vânzare-cumpărare, însă la insistențele reclamantului de a-și cumpăra o casă împreună. După ce au plătit avansul pentru achiziționarea imobilului și s-au mutat împreună în casă, locuind acolo, a fost notificată de reclamant, prin intermediul BEJ Fieraru Eugen, ca în data de 13.12.2011 să se prezinte la B.N.P. Toma Denis pentru a perfecta actele de vânzare-cumpărare. A dat curs notificării și a mers la notar, la data și ora fixată; aici s-au purtat discuții cu privire la situația imobilului ce făcea obiectul promisiunii de vânzare, reclamantul aducând la cunoștința celor prezenți că ar fi probleme cu privire la situația juridică a acestuia și că în această situație nu ar mai fi de acord să cumpere bunul. Discuțiile purtate sunt consemnate de notar în încheierea Notarială din data de 13.12.2011, pârâta arătând că dorește să cumpere casa.

Mai arată că în acel moment intervenienta vânduse imobilul apartament proprietatea sa situat în cart. Trivale, blocul 17, apartament cu trei camere unde locuia împreuna cu fiul său; această vânzare a făcut-o la insistențele reclamantului. În data de 13.12.2011, când au fost prezenți la notar, a realizat că vânzarea nu se va mai face, așa încât în momentul de față se află în situația în care și ea și părinții ei au făcut niște tranzacții păguboase pentru ei, fiind nevoiți să vândă imobilele lor sub prețul pieței; ulterior și părinții săi au vândut apartamentul lor pentru a fi în măsură să își cumpăra o altă locuință; de asemenea, a făcut si împrumuturi în acest sens, pentru a avea o casă unde să locuiască împreună cu părinții și cu ful său.

Inițial, când pârâta și reclamantul au hotărât să cumpere imobilul în discuție, avea convingerea că vor fi o familie, de fapt așa se și purtau, de aceea luase hotărârea respectivă; ulterior, a intervenit această răsturnare de situație, pe care intervenienta nu o înțelege și nu o poate explica, pentru ca după ce a plătit avansul și a intrat în posesia imobilului, locuind acolo ceva vreme împreună, reclamantul nu a mai venit acasă. După ce s-au prezentat la notar și intervenienta a realizat ca tranzacția nu se va perfecta, a plecat și ea din imobilul respectiv.

În ceea ce privește cuantumul sumei de bani plătită cu titlu de avans pârâtei, intervenienta arată că a contribuit cu suma de 5000 euro, și nu a primit niciun ban înapoi.

În drept, întâmpinarea nu a fost motivată.

La data de 17.10.2012, pârâta SC C.C. 2005 SRL a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția netimbrării cererii de chemare în judecată.

În motivarea întâmpinării se arată că la data de 14.10.2011 între pârâtă în calitatea de promitentă-vânzătoare și între reclamant și intervenienta D.S.L, în calitate de promitenți-cumpărători a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2756 din BNP Stan Ana, privind imobilul situat în intravilanul com . Bradu, sat Geamăna, Complex Confort, punctul Obor, jud. Argeș, compus din suprafața de 277,07 mp teren curți - construcții, împreună cu casa de locuit (C1) amplasată pe acest teren, având regim de înălțime P+parțial E+M, imobil identificat cu număr cadastral 52/9 și înscris în Cartea Funciară nr. 1872 a loc. Bradu, conform încheierilor nr. 12319/30.05.2005 și nr. 11016/11.05.2006.

Conform Promisiunii de vânzare - cumpărare nr. 2756/14.10.2011, cumpărătorii urmau sa cumpere in indiviziune și în părți egale imobilul menționat, prețul imobilului fiind stabilit la suma de 65.000 euro, urmând ca în data de 14.10.2011 se achite un avans, iar diferența să fie achitată de promitenții - cumpărători, cel mai târziu până la data de 13.12.2011, odată cu încheierea contractului de vânzare - cumpărare

Astfel, în data de 07.10.2011 promitentii - cumpărători, prin C., au achitat cu titlul de avans parțial suma de 20.000 lei, echivalentul a 4.635,42 euro BNR din ziua plații, respectiv 1 euro = 4,3146 lei), conform chitanței de mână din 07.10.2011, iar în data de 14.10.2011 au achitat, cu titlul de avans, prin virament direct în contul societății, deschis la Credit Europe Bank - Sucursala Pitești, 56.850 lei.

Astfel, în Promisiunea de vânzare - cumpărare a fost trecută ca avans achitat suma de 15.000 euro, echivalentul a 64.722 lei, sumă formată din suma de 56.850 lei, plus parțial din suma de 20.000 lei, achitată în data de 07.10.2011, diferența de 12.128 lei urmând a fi scăzută, conform înțelegerii părților, din suma de 50.000 euro ce urma să fie achitată cel mai târziu la data de 13.12.2011.

Menționează că suma de 43.967 lei, pe care reclamantul susține ca a achitat-o către societate, în numerar, în ziua încheierii promisiunii, nu a fost încasată de către societate, reclamantul nedepunând la dosarul cauzei nicio dovadă de achitare a acestei sume.

Imobilul ce face obiectul Promisiunii de vânzare - cumpărare nr. 2756/14.10.2011 este ipotecat în favoarea Credit Europe Bank, fiind notate în cartea funciara și interdicțiile aferente, tot in favoarea băncii, conform încheierii de carte funciară nr. 2150/23.01.2008, fapt ce a fost comunicat promitentilor - cumpărători anterior încheierii promisiunii de vânzare - cumpărare.

În ceea ce privește susținerea reclamantului C.D că toate sumele avansate către SC C.C. 2005 SRL au fost achitate integral de către el, în documentul încheiat la BNP Stan Ana se precizează ca aceste sume au fost achitate de ambii promitenti - cumpărători aceștia urmând a cumpăra « în indiviziune și în părți egale » imobilul mai sus descris.

De asemenea, reclamantul susține faptul ca actul încheiat la BNP Stan Ana respectiv Promisiunea de vânzare - cumpărare nr. 2756/14.10.2011, cuprinde numai erori în sensul că nu este trecut corect avansul achitat, nu se specifică faptul că reclamantul a achitat integral întreaga sumă, fără nicio contribuție din partea promitentei - cumpărătoare D.S.L.

La data încheierii promisiunii de vânzare - cumpărare, promitenții-cumpărători se aflau în relații de concubinaj, urmând, conform spuselor acestora, să întemeieze o familie, al cărei domiciliu să fie imobilul supus tranzacției în cauză.

Deși reclamantul, în cererea de chemare în judecată, precizează faptul că nu i-au fost prezentate niciun fel de documente referitoare la imobilul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare - cumpărare, și anume extras de carte funciară, certificat fiscal, contract de vânzare - cumpărare asupra terenului, autorizație de construire, proces - verbal de recepție a lucrărilor etc., aceste documente se regăsesc menționate în actul încheiat la BNP Stan Ana, respectiv este menționat faptul că « Promitenta - vânzătoare a dobândit imobilul astfel: terenul prin cumpărare, conform Contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3120/27.05.2005 de către BNP Stan Ana, iar casa de locuit, în baza Certificatului de urbanism nr. 81/26.05.2005 și Autorizației de construire nr.87/2l.06.2005, eliberate de Primăria comunei Bradu, construcție finalizată, așa cum rezultă din Procesul - verbal de recepție încheiat la data de 17.05.2006, vizat de Primăria comunei Bradu, județul Argeș », astfel încât susținerile reclamantului nu sunt în concordanță cu realitatea.

Împreună cu aceste documente, deși nu este menționat în înscrisul amintit a mai fost comunicat și un Certificat de carte funciară de informare pentru imobilul cu numărul cadastral 52/9.

Se ridică întrebarea, cum a fost posibil ca reclamantul să fie de acord cu un asemenea act, greșit aproape integral, în accepțiunea sa, fără să i se facă dovada proprietății asupra imobilului din partea S.C. Conform Construct 2005 S.R.L., de acord să cumpere imobilul în aceste condiții și să semneze actul în fata notarului public, acceptând doar asigurări verbale din partea administratorului societății, așa cum susține, întrucât consideră că reclamantul este un om cu un înalt grad de cultură, medic și cum a fost posibil ca BNP Stan Ana să acord să încheie un asemenea act din moment ce, susține reclamantul, nu i-au fost puse dispoziție actele de proprietate ale imobilului.

Menționează pârâta că în momentul încheierii Promisiunii de vânzare - cumpărare 2756/14.10.2011 nu exista pe rolul vreunei instanțe niciun litigiu cu privire la acel imobil.

Intr-adevăr, în 2005 a existat un litigiu cu privire la un teren situat în comuna Bradu incluzând și o suprafață de 24 mp. ce se afla sub construcțiile aparținând S.C. Conform Construct 2005 S.R.L. , cauza făcând obiectul dosarului nr. 13580/280/2005.

Astfel, prin Sentința civilă nr. 5234/10.10.2007 pronunțată de Judecătoria Pitești dosarul nr. 13580/280/2005 (număr în format vechi 13589/2005) s-a respins cererea formulată împotriva d-lui Vatică Bold și s-a admis acțiunea împotriva S.C. Confort Cons 2005 S.R.L., prin care pârâta era obligată să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie terenul în suprafață de 287 mp, situat în intravilanul comunei Bradu, sat Geamăna punct « Obor», județul Argeș, precum și să demoleze construcțiile începute situate pe suprafața de 80 mp, în caz de refuz fiind autorizați reclamanții să demoleze construcțiile pe cheltuiala SC C.C. 2005 SRL

Urmare a recursului formulat de SC C.C. 2005 SRL împotriva Sentinței civile nr. 5234/10.10.2007 pronunțată de Judecătoria Pitești în dosarul nr. 13580/280/2005 (număr în format vechi 13589/2005), Tribunalul Argeș a pronunțat în dosarul nr. 13580/280/2005 decizia civilă nr. 528/R/18.03.2008. irevocabilă, prin care a admis recursul formulat de SC C.C. 2005 SRL și a modificat în parte sentința, în sensul că admite în parte acțiunea formulată de reclamanți împotriva Confort Construct 2005 SRL., înlăturând însă obligația pârâtei de a demola construcțiile începute, situate pe terenul în suprafață de 80 mp, precum și înlăturarea autorizării reclamanților de a demola aceleași construcții pe cheltuiala pârâtei.

Având in vedere hotărârile pronunțate de instanțele de judecată, Judecătoria Pitești, respectiv Tribunalul Argeș, învestite cu acțiunea în revendicare a terenului situat în com. Bradu, sat Geamăna, punctul « Obor», județul Argeș, acțiune formulată de soții Berechet ce a format obiectul dosarului nr. 13580/280/2005, solicită să se observe ca imobilele construite de SC C.C. 2005 SRL nu sunt afectate de revendicările invocate de C.D.

Menționează pârâta faptul că de la data rămânerii irevocabile a sentinței amintite și până la data încheierii Promisiunii de vânzare - cumpărare între S.C. Confort Construct SRL, reclamantul C.D și D.S.L, nu au existat cereri de revendicări de natură să împiedice transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză către promitenții-cumpărători. Se consideră că din moment ce nu exista în octombrie 2011 un litigiu pe rolul instanțelor judecătorești cu privire la acel imobil, nu era necesară încunoștințarea promitenților - cumpărători despre un litigiu terminat în 2006, deci anterior cu 5 ani încheierii promisiunii, din moment ce exista o hotărâre irevocabilă asupra acelui litigiu, în sensul că nu se demolează construcția existentă pe acea suprafață de teren, mai ales că această situație nu afecta sub niciun fel tranzacția dintre părți.

În ceea ce privește « ascunderea realității cu privire la situația juridică a imobilului » susținută de reclamant, pârâta menționează că aceasta nu este întemeiată, deoarece în fișele cadastrale ale societății, înregistrate la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Argeș încă de la data existentei titlului de proprietate asupra terenului, respectiv din 2005 și până în prezent, după edificarea construcțiilor și înregistrarea lor, nu exista o notare sau interdicție, sarcină de orice natură înscrisă în cartea funciară cu privire la imobilul identificat cadastral cu numărul 52/9, cu excepția celor comunicate promitenților-cumpărători prin promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată, dar pentru care a deținut și deține acceptul băncii pentru înstrăinare.

Cu privire la hotărârile instanțelor de judecată pronunțate cu privire la litigiile în curs sau încheiate în ceea ce privește societatea pârâtă, face mențiunea ca acestea puteau fi cunoscute oricând, întrucât portalul instanțelor de judecata este public, oricine si oricând putându-l consulta.

În data de 18.10.2011 s-a încheiat un proces - verbal de predare a imobilului cu nr. cadastral 52/9, între SC C.C. 2005 SRL și C.D, de la această dată promitenții - cumpărători locuind efectiv în acel imobil imediat după încheierea promisiunii de vânzare - cumpărare, astfel încât susținerea reclamantului că « societatea pârâtă nu a fost interesată nicio clipă să îmi vândă imobilul, aceasta declarând formal acest lucru » nu are nicio susținere, fiind contrară realității. Astfel, prin punerea la dispoziție a imobilului de către pârâtă, imediat după încheierea promisiunii de cumpărare, a dovedit buna credința în relația cu potențialii cumpărători. Susținerea reclamantului este nefondată, din moment ce i-a fost predat imobilul la 3 zile de la data încheierii promisiunii de vânzare - cumpărare, predând astfel cheia de acces in imobil, iar avansul achitat a fost preluat de către bancă direct din contul societății pârâte conform acordului de înstrăinare emis de bancă, până la acoperirea sumei de 50.000 euro.

Ulterior predării imobilului, fără nicio discuție prealabilă, la data de 28.11.2011, doar reclamantul i-a convocat, la data de 02.12.2011, printr-o notificare comunicată prin intermediul executorului judecătoresc Fieraru Eugen, deși pârâta considera normal să încerce o discuție amiabilă cu reprezentanții societății, astfel încât să-i fie prezentată situația reală a sa din 2005, în vederea încetării raporturilor contractuale și restituirea avansului întrucât, consideră reclamantul, consimțământul său a fost viciat de către S.C.C. C.2005 S.R.L. prin ascunderea litigiului din 2005, în sensul, precizat de reclamant, că societatea nu ar deține în proprietate imobilul ce face obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare, fapt total neadevarat, imobilul contractat fiind proprietatea S.C. Construct 2005 S.R.L.. conform tuturor înscrisurilor depuse la dosarul cauzei.

În aceeași convocare, reclamantul C.D consideră că neinformarea situației juridice a imobilului ce face obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare constituie elementul material al laturii obiective al infracțiunii de înșelăciune, prevăzută de art. 215 alin. 1 si 3 Cod penal, formulând în acest sens ulterior și o plângere împotriva administratorului societății B.M.C..

Susținerile reclamantului, de la acea dată, sunt nereale, deoarece a luat cunoștință de extrasul de carte funciară pentru informare, realitatea fiind că, punea la cale o strategie prin care să nu mai cumpere imobilul la data convenită, pe fondul încetării relațiilor de concubinaj cu D.S.L și necontinuării tranzacției împreună.

Deși pârâta s-a prezentat în data de 02.12.2011 la convocarea reclamantului, nu s-a ajuns la nicio înțelegere, reclamantul solicitând încetarea relațiilor contractuale și restituirea avansului.

Ulterior acestei notificări prin care dorea să înceteze raporturile contractuale cu S C Confort Construct 2005 S.R.L., reclamantul s-a răzgândit, și a convocat-o pe pârâtă la data de 13.12.2011 în vederea perfectării contractului de vânzare - cumpărare asupra aceluiași imobil, solicitând « garanții îndestulătoare împotriva evictiunii», dar fără a menționa ce înțelege prin aceste garanții îndestulătoare, întrucât se pare că simpla garanție împotriva evictiunii prevăzută de lege nu era suficientă pentru reclamant.

Astfel, în data de 13.12.2011 s-au prezentat la B.N.P. «Teodox» promitentii -cumpărători C.D și D.S.L și promitentul - vânzător SC C.C. 2005 SRL, fiind încheiat în acest sens încheierea de certificare nr. 7746/13.12.2011.

Așa cum se specifica și în încheierea menționată anterior, SC C.C. 2005 SRL, în vederea încheierii vânzării, a prezentat următoarele documente: hotărârea nr.5 din 10.10.2011 a Consiliului de Administrație al societății, încheierea nr. 11016 din 19.05.2006 a O.C.P.I. - B.C.P.I. Pitești, autorizația de construire nr. 87 din 21.06.2005 a Primăriei Bradu, procesul - verbal de recepție din 17.05.2006 a Primăriei Bradu, documentația cadastrala nr. 17900 din 12.12.2005 a A.N.C.P.I. - O.C.P.I. Argeș, certificat de atestare fiscală nr. 13319 din 13.12.2011 al Primăriei Bradu, adeverința nr. 13317 din 13.12.2011 a Primăriei Bradu, acord de înstrăinare afectat de condiție rezolutorie multiplă nr. 3316 din 09.12.2011 a Credit Europe Bank România S.A., extras de carte funciară pentru autentificare nr. 50160 din 08.12.2011 a O.C.P.I. -B.C.P.I. Pitești, promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. 2756 din 14.10.2011 de B.N.P. Stan Ana.

Deși toate documentele pentru vânzarea imobilului erau obținute, reclamantul refuză cumpărarea pe motiv că nu este îndeplinită cerința oferirii garanțiilor și neprezentării de către vânzător a certificatului energetic și a dovezii achitării la zi a utilităților, deși acestea nu ne-au fost solicitate. Societatea pârâtă deține certificat energetic pentru imobilul în cauză, emis înainte de data prevăzută pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare, pe care îl anexează la întâmpinare.

Face încă o dată mențiunea că imobilul se afla în posesia reclamantului încă din data de 18.10.2011, astfel încât utilitățile trebuiau achitate la zi, pentru cca. 2 luni, chiar de către reclamant, ceea ce nu s-a întâmplat nici până în prezent, utilitățile fiind achitate de către pârâtă, deși de acestea au beneficiat și au fost utilizate de promitenții-cumpărători.

Reclamantul nu a precizat niciodată ce fel de garanții ar trebui să ofere societatea împotriva evicțiunii, din moment ce chiar prin litera legii vânzătorul este obligat să garanteze cumpărătorul împotriva evicțiunii. Din aceeași încheiere se poate observa că cealaltă promitentă-cumpărătoare D.S.L și-a exprimat acordul de a cumpăra imobilul menționat în promisiunea de vânzare - cumpărare, considerând, că documentația prezentata de societatea pârâtă pentru transferul de Proprietate prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare este corectă și completă.

În ceea ce privește amânarea perfectării vânzării imobilului respectiv, aceasta nu se impunea, întrucât toate documentele necesare încheierii vânzării erau perfectate, nu exista un motiv întemeiat de amânare a vânzării, obținerea altor documente necesare vânzării necesitând timp și bani, iar data stabilită pentru vânzare era data de 13.12.2011, conform promisiunii de vânzare - cumpărare încheiata în data de 14.10.2011, iar cumpărătorii erau garantați prin efectul legii împotriva oricărei evicțiunii de către societatea vânzătoare.

SC C.C. 2005 SRL și-a respectat întocmai obligațiile asumate prin Promisiunea de vânzare - cumpărare autentificata sub nr. 2756/14.10.2011 de BNP Stan Ana, prezentându-se la data stabilita pentru vânzare și cu documentele necesare vânzării la notarul public ales de reclamant, în speranța că nu vor mai exista suspiciuni cu privire la încheierea actului.

De asemenea, pârâta solicită să se constate faptul că reclamantul C.D nu a dorit niciodată încheierea acestui act, respectiv cumpărarea imobilului, cu excepția zilei de 14.10.2011, ziua încheierii promisiunii de vânzare - cumpărare, întrucât acesta a încetat relațiile de concubinaj cu promitenta - cumpărătoare D.S.L, ulterior încheierii acestei promisiuni, acesta fiind in realitate adevăratul motiv al refuzului de a cumpăra imobilul, acest fapt fiind confirmat și de notificările transmise de acesta și către D.S.L, prin executorul judecătoresc Fieraru Eugen, reclamantul neîncercând o înțelegere pe cale amiabilă cu niciuna dintre celelalte părți ale promisiunii de vânzare - cumpărare.

Având în vedere clauzele înscrise în Promisiunea de vânzare - cumpărare, prin refuzul de a cumpăra imobilul, reclamantul pierdea avansul achitat, astfel încât recuperarea acestui avans, avans virat direct către bancă, nu era posibilă decât prin invocarea faptului că nu s-a putut încheia actul propriu -zis de vânzare -cumpărare exclusiv din vina vânzătoarei (răzgândire sau refuz), fapt total neadevărat.

In data de 19.12.2011 pârâta a primit o altă convocare din partea reclamantului C.D, tot prin intermediul executorului judecătoresc Fieraru Eugen, fiind convocați de această dată în ziua de 23.12.2011, la sediul unui avocat din București, în vederea preluării cheilor de la imobil, dată stabilită, probabil, atât de aproape de sărbătoarea Crăciunului, astfel încât reclamantul să fie sigur că nu se va prezenta nimeni la acea convocare.

Pârâta solicită să se observe și faptul ca în data de 22.12.2011 promitenta -cumpărătoare D.S.L declara faptul că « renunță să cumpere imobilul situat în intravilanul comunei Bradu, sat Geamăna, Complex Confort, punctul Obor, județul Argeș, în indiviziune cu dl. C.D, fiind în imposibilitatea de a achita singură diferența de preț stabilită conform Promisiunii». Și din această declarație rezultă faptul că reclamantul refuză cumpărarea acestui imobil, din motive necunoscute pârâtei, din moment ce promitenta - cumpărătoare D.S.L se vede în imposibilitatea de a achita singură diferența de preț.

Mai menționează că suprafața imobilul supus vânzării, suprafața specificată în promisiunea de vânzare - cumpărare, corespunde cu suprafața înregistrată în evidențele Primăriei Bradu și, de asemenea, în evidențele O.C.P.I. Argeș, conform documentelor anexate.

In concluzie, având în vedere motivele invocate anterior, pârâta solicită să se constate că SC C.C. 2005 SRL nu se face vinovată de nerespectarea obligației de a vinde imobilul la termenul stabilit, în condițiile din Promisiunea de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. 2756/14.10.2011 de B.N.P. Stan Ana și astfel să se respingă cererea de chemare în judecată, în ceea ce privește restituirea sumei de 56.000 euro, reprezentând dublul avansului achitat, întrucât din vina sa nu s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare, iar avansul achitat nu a fost în cuantum de 28.000 euro, precum și în ceea ce privește cheltuielile de judecată, și să se constate încetarea efectelor juridice ale Promisiunii de vânzare - cumpărare autentificata sub nr. 2756/14.10.2011 de B.N.P. Stan Ana la data de 13.12.2011, dată la care, cel mai târziu, trebuia încheiat contractul propriu-zis de vânzare-cumpărare în forma autentică, în conformitate cu înțelegerea părților.

S-a solicitat judecarea cauzei și în lipsă conform art. 242 alin. 2 C.pr.civ.

În susținerea întâmpinării au fost depuse la dosar în copie următoarele înscrisuri: procesul - verbal de predare a imobilului din data de 18.10.2011; Hotărârea nr.5 din 10.10.2011 a Consiliului de Administrație al societății; încheierea nr. 11016 din 19.05.2006 a O.C.P.I. - B.C.P.I. Pitești; Autorizația de construire nr. 87 din 21.06.2005 a Primăriei Bradu; Procesul - verbal de recepție din 17.05.2006 a Primăriei Bradu; Documentația cadastrală nr. 17900 din 12.12.2005 a A.N.C.P.I. - O.C.P.I. Argeș; Certificat de atestare fiscală nr. 13319 din 13.12.2011 al Primăriei Bradu; Adeverința nr. 13317 din 13.12.2011 a Primăriei Bradu; Acord de înstrăinare afectat de condiție rezolutorie multiplă nr. 3316 din 09.12.2011 a Credit Europe Bank România S.A.; Extras de carte funciară pentru autentificare nr. 50160 din 08.12.2011 a O.C.P.I. -B.C.P.I. Pitești; Declarația d-nei D.S.L autentificata sub nr. 3449/22.12.2011; Certificat energetic; notificare 05.12.2011; aviz poștal; extras de Carte Funciară.

În soluționarea cererii instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri, și interogatoriul părților.

Părțile au depus la dosar concluzii scrise, iar reclamantul și jurisprudență.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține în fapt următoarele:

La data de 14.10.2011 între pârâta SC C.C. 2005 SRL, în calitatea de promitentă-vânzătoare și între reclamantul C.D și intervenienta D.S.L, în calitate de promitenți-cumpărători, a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2756 din B.N.P. Stan Ana(f.6-8), privind imobilul situat în intravilanul comunei Bradu, sat Geamăna, Complex Confort, punctul Obor, jud. Argeș, compus din suprafața de 277,07 mp teren curți - construcții, împreună cu casa de locuit (C1) amplasată pe acest teren, având regim de înălțime P+parțial E+M, imobil identificat cu număr cadastral 52/9 și înscris în Cartea Funciară nr. 1872 a loc. Bradu, conform încheierii nr. 11016/11.05.2006(f.76).

În continuare, în considerentele sentinței, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2756 din B.N.P. Stan Ana va fi denumită prescurtat Promisiune.

Conform Promisiunii Promitenta vânzătoare a dobândit imobilul astfel: terenul prin cumpărare, conform contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.3120/27.05.2005 la B.N.P. Ana Stan, iar casa de locuit prin edificare, în baza Certificatului de urbanism nr.81/26.05.2005 și Autorizației de construire nr.87/21.06.2005, eliberate de Primăria comunei Bradu, construcție finalizată.

Conform aceleiași Promisiuni promitenții - cumpărătorii urmau să cumpere în indiviziune și în părți egale imobilul susmenționat, prețul acestuia fiind stabilit la suma de 65.000 Euro, plata prețului urmând a se face în lei, la cursul B.N.R. al Euro din ziua plății, astfel:

- suma de 64.722 lei, echivalentul a 15.000 Euro - calculat la cursul B.N.R. al Euro de 4,3148 lei, la 14.10.2011, cu titlu de avans, prin virament bancar în contul nr. RO74FNNB002702653543RO01, deschis pe numele promitentei - vânzătoare la Credit Europe Bank - Sucursala Pitești;

- diferența de 50.000 Euro prin virament bancar, în contul susmenționat, cel mai târziu la data de 13.12.2011.

Prin cererea de chemare în judecată reclamantul C.D a solicitat instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța, în contradictoriu cu pârâta SC C.C. 2005 SRL și intervenienta în interes propriu D.S.L, să dispună rezoluțiunea promisiunii și obligarea pârâtei la restituirea sumei de 56.000 euro, reprezentând dublul avansului de preț achitat de reclamant, cu cheltuieli de judecată.

Reclamantul precizează că a achitat pârâtei SC C.C. 2005 SRL drept avans suma de 28.000 Euro apreciind că este îndreptățit la dublul acestei sume - 56.000 Euro, pentru că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile rezultate din Promisiune.

Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei rezultă că la data de 07.10.2011 s-a achitat de către reclamant către pârâtă suma de 20.000 lei, reprezentând plată parțială avans(conform chitanței de mână - f.9) și la data de 14.10.2011 suma de 56.850,00 lei prin virament bancar(ordin de plată - f.10).

Indiferent de cuantumul sumei achitate de către reclamant din prețul imobilului instanța va putea reține că are valoarea de avans din preț decât suma de 64.722 lei(echivalentul sumei de 15.000 Euro) întrucât părțile au stipulat în mod expres în Promisiune că această sumă din preț are valoarea de avans. În acest sens sunt și dispozițiile art. 1670 N.C.civ. potrivit cu care doar în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit.

În drept instanța va avea în vedere următoarele:

Deși N.C.civ.(aplicabil în cauză) nu conține o definiție expresă a promisiunii de a contracta, din economia art. 1279 și art.1327 din N.C.civ., rezultă că promisiunea de a contracta este ";acea convenție cu caracter bilateral sau unilateral, prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract, determinându-i natura și clauzele esențiale realizării acestuia";.

Fiind un veritabil contract, acesta trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate a oricărei convenții, prev. de art.1.179 și urm.N.C.civ.(art.948 și urm. V.C. civ.), iar odată încheiat și semnat de ambele părți contractante, promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător, acesta trebuie respectat și executat cu bună credință, de către fiecare din părțile contractante, conform art.1270 și art.1272 N.C.civ.(art.969 și art.970 V.C.civ.)

De principiu, în situația în care promitentul nu își execută obligația de a încheia contractul convenit, titularul promisiunii are fie posibilitatea de a se adresa instanței de judecată care va pronunța o hotărâre ce va ține loc de contract (excepție făcând promisiunea de donație), fie va putea pretinde daune interese (art. 906, 1279 alin. 3, 1327, 1014 din N.C.civ.).

Art. 1669 N.C.civ.. care reglementează promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare stabilește că atunci când una dintre părțile care au încheiate promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

În cauză mai sunt aplicabile și următoarele dispozițiile legale din N.C.civ.

Art 1516 alin.(2) pct.2 "Drepturile creditorului. (2) Atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: 2. să obțină, dacă obligația este contractuală, rezoluțiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligații corelative;"; art.1549 "Dreptul la rezoluțiune sau reziliere (1) Dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin. (2) Rezoluțiunea poate avea loc pentru o parte a contractului, numai atunci când executarea sa este divizibilă. De asemenea, în cazul contractului plurilateral, neîndeplinirea de către una dintre părți a obligației nu atrage rezoluțiunea contractului față de celelalte părți, cu excepția cazului în care prestația neexecutată trebuia, după circumstanțe, să fie considerată esențială. (3) Dacă nu se prevede altfel, dispozițiile referitoare la rezoluțiune se aplică și în cazul rezilierii.";; art.1550 "Modul de operare (1) Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită.

(2) De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astfel, rezoluțiunea poate opera de plin drept.";; art.. 1552 "Rezoluțiunea unilaterală (1) Rezoluțiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere.

(2) Declarația de rezoluțiune sau de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripție prevăzut de lege pentru acțiunea corespunzătoare acestora.

(3) În toate cazurile, declarația de rezoluțiune sau de reziliere se înscrie în cartea funciară ori, după caz, în alte registre publice, pentru a fi opozabilă terților.

(4) Declarația de rezoluțiune este irevocabilă de la data comunicării ei către debitor sau, după caz, de la data expirării termenului prevăzut la alin. (1).";

În cauză constată că nu sunt îndeplinite condițiile pentru rezoluțiunea Promisiunii cu privire la imobilul situat în intravilanul comunei Bradu, sat Geamăna, Complex Confort, punctul Obor, jud. Argeș, compus din suprafața de 277,07 mp teren curți - construcții, împreună cu casa de locuit (C1) amplasată pe acest teren, având regim de înălțime P+parțial E+M, imobil identificat cu număr cadastral 52/9 și înscris în Cartea Funciară nr. 1872 a localității Bradu, conform încheierii nr. 11016/11.05.2006, în condițiile în care, reclamantul - promitent - cumpărător nu a dovedit că și-a executat sau este gata să-și execute propria obligație de a achita integral prețul imobilul, iar, din probele administrate în cauză, nu a fost dovedită culpa pârâtei în îndeplinirea obligației corelative de predare imobilului și de a se prezenta la Notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Astfel, instanța reține că reclamantul nu era gata să achite integral prețul imobilului, situație care rezultă din următoarele împrejurări:

La data încheierii promisiunii de vânzare - cumpărare, promitenții-cumpărători se aflau în "relații de prietenie de lungă durată";, așa cum precizează reclamantul în cererea de chemare în judecată(relație recunoscută de intervenientă prin întâmpinare), urmând să-și întemeieze o familie, conform spuselor acestora, al cărei domiciliu să fie imobilul supus tranzacției în cauză.

Deși reclamantul, în cererea de chemare în judecată, precizează faptul că nu i-au fost prezentate niciun fel de documente referitoare la imobilul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare - cumpărare, și anume extras de carte funciară, certificat fiscal, contract de vânzare - cumpărare asupra terenului, autorizație de construire, proces - verbal de recepție a lucrărilor etc., aceste documente se regăsesc menționate în actul încheiat la BNP Stan Ana, respectiv este menționat faptul că "Promitenta - vânzătoare a dobândit imobilul astfel: terenul prin cumpărare, conform Contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3120/27.05.2005 de către BNP Stan Ana, iar casa de locuit, în baza Certificatului de urbanism nr. 81/26.05.2005 și Autorizației de construire nr.87/2l.06.2005, eliberate de Primăria comunei Bradu, construcție finalizată, așa cum rezultă din Procesul - verbal de recepție încheiat la data de 17.05.2006, vizat de Primăria comunei Bradu, județul Argeș";, astfel încât susținerile reclamantului nu sunt în concordanță cu realitatea, aceste documente fiind depuse și la dosarul cauzei(f.76-92).

Având în vedere că pârâta a prezentat la Biroul notarial documentele înserate în Promisiune a determinat pe promitenții - cumpărători să încheie Promisiunea bilaterală de vânzare reclamantul să fie de acord cu un asemenea act, greșit aproape integral, în accepțiunea sa, fără să i se facă dovada proprietății asupra imobilului din partea S.C. Conform Construct 2005 S.R.L., de acord să cumpere imobilul în aceste condiții și să semneze actul în fata notarului public, acceptând doar asigurări verbale din partea administratorului societății, așa cum susține, întrucât consideră că reclamantul este un om cu un înalt grad de cultură, medic și cum a fost posibil ca BNP Stan Ana să acord să încheie un asemenea act din moment ce, susține reclamantul, nu i-au fost puse dispoziție actele de proprietate ale imobilului.

Instanța constată că în momentul încheierii Promisiunii de vânzare - cumpărare 2756/14.10.2011 nu exista pe rolul vreunei instanțe niciun litigiu cu privire la imobilul tranzacționat.

Este adevărat că în anul 2005 a existat un litigiu cu privire la un teren situat în comuna Bradu incluzând și o suprafață de 24 mp. ce se afla sub construcțiile aparținând S.C. Conform Construct 2005 S.R.L., cauza făcând obiectul dosarului nr. 13580/280/2005.

Prin Sentința civilă nr. 5234/10.10.2007 pronunțată de Judecătoria Pitești dosarul nr. 13580/280/2005 (număr în format vechi 13589/2005) - 15-17 dosar, s-a respins cererea formulată împotriva pârâtului Vatică Bold și s-a admis acțiunea împotriva pârâtei S.C. Confort Cons 2005 S.R.L., care a avut calitatea de intervenientă în acea cauză, prin care a fost obligată să lase reclamanților Berechet în deplină proprietate și posesie terenul în suprafață de 287 mp, situat în intravilanul comunei Bradu, sat Geamăna punct « Obor», județul Argeș, precum și să demoleze construcțiile începute situate pe suprafața de 80 mp, în caz de refuz fiind autorizați reclamanții să demoleze construcțiile pe cheltuiala SC C.C. 2005 SRL

Urmare a recursului formulat de SC C.C. 2005 SRL împotriva Sentinței susmenționate Tribunalul Argeș a pronunțat decizia civilă nr. 528/R/18.03.2008, irevocabilă, prin care a admis recursul formulat de SC C.C. 2005 SRL și a modificat în parte sentința, în sensul că admis în parte acțiunea formulată de reclamanți împotriva Confort Construct 2005 SRL., înlăturând însă obligația pârâtei de a demola construcțiile începute, situate pe terenul în suprafață de 80 mp, precum și înlăturarea autorizării reclamanților de a demola aceleași construcții pe cheltuiala pârâtei.

Având in vedere hotărârile pronunțate de instanțele de judecată, Judecătoria Pitești, respectiv Tribunalul Argeș, învestite cu acțiunea în revendicare a terenului situat în com. Bradu, sat Geamăna, punctul « Obor», județul Argeș, acțiune formulată de soții Berechet ce a format obiectul dosarului nr. 13580/280/2005, constată că imobilul construit de SC C.C. 2005 SRL nu era afectat de vreun un litigiu la momentul încheierii Promisiunii.

Reclamantul C.D și intervenienta D.S.L nu au făcut dovada că de la data rămânerii irevocabile a sentinței susmenționate și până la data încheierii Promisiunii între au existat cereri de revendicări de natură să împiedice transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză către promitenții-cumpărători.

Se apreciază că din moment ce nu exista în octombrie 2011 un litigiu pe rolul instanțelor judecătorești cu privire la acel imobil, nu era necesară încunoștințarea promitenților - cumpărători despre un litigiu terminat în 2006, deci anterior cu 5 ani încheierii promisiunii, din moment ce exista o hotărâre irevocabilă asupra acelui litigiu, în sensul că nu se demolează construcția existentă pe acea suprafață de teren, mai ales că această situație nu afecta sub niciun fel tranzacția dintre părți.

În ceea ce privește susținerea reclamantului în sensul că pârâta ar fi ascuns realitatea cu privire la situația juridică a imobilului, se constată că aceasta nu este întemeiată, deoarece în fișele cadastrale ale societății, înregistrate la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Argeș încă de la data existentei titlului de proprietate asupra terenului, respectiv din 2005 și până în prezent, după edificarea construcțiilor și înregistrarea lor, nu exista o notare sau interdicție, sarcină de orice natură înscrisă în cartea funciară cu privire la imobilul identificat cadastral cu numărul 52/9, cu excepția celor comunicate promitenților-cumpărători prin promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată, dar pentru care a deținut și deține acceptul băncii pentru înstrăinare.

În acest sens este depus la dosarul cauzei extrasul de carte funciară privitor la imobil(f.148).

Apare ca neîntemeiată și susținerea reclamantului în sensul că pârâta nu ar fi fost interesată nicio clipă să îi vândă imobilul, aceasta declarând formal acest lucru, având în vedere că

la data de 18.10.2011 s-a încheiat un proces - verbal de predare a imobilului cu nr. cadastral 52/9(f. 74), între SC C.C. 2005 SRL și C.D, de la această dată promitenții - cumpărători locuind efectiv în acel imobil imediat după încheierea promisiunii de vânzare - cumpărare.

Faptul că promitenții-cumpărători au locuit efectiv în imobil timp de aproximativ 2 luni este recunoscut și de intervenientă prin întâmpinare.

Prin punerea la dispoziție a imobilului de către pârâtă, imediat după încheierea promisiunii de cumpărare pârâta promitentă-vânzătoare a dovedit buna credința în relația cu promitenții - cumpărători.

Ulterior predării imobilului, la data de 28.11.2011, doar reclamantul a convocat pe pârâtă, la data de 02.12.2011, printr-o notificare comunicată prin intermediul executorului judecătoresc Fieraru Eugen(f.18-19), în vederea încheierii unei convenții prin care să înceteze raporturile contractuale și restituirea avansului întrucât, considera reclamantul, consimțământul său a fost viciat de către S.C.Confort Construct 2005 S.R.L. prin ascunderea litigiului din 2005, în sensul, precizat de reclamant, că societatea nu ar deține în proprietate imobilul ce face obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare, fapt infirmat prin documentele depuse la dosarul cauzei de către pârâtă.

În aceeași convocare, reclamantul C.D consideră că neinformarea situației juridice a imobilului ce face obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare constituie elementul material al laturii obiective al infracțiunii de înșelăciune, prevăzută de art. 215 alin. 1 si 3 Cod penal. De asemenea, solicita convocarea pârâtei pentru a-i preda cheile de la imobil ce îi fuseseră predate de către pârâtă la data de 18.10.2011.

La data de 02.12.2011 nu rezultă că părțile au ajuns la o înțelegere, încheindu-se de către B.N.P. Teodox încheierea de certificare nr.7647/02.12.2011.

Ulterior acestei notificări prin care reclamantul dorea să înceteze raporturile contractuale cu S C Confort Construct 2005 S.R.L., reclamantul s-a răzgândit să mai înceteze raporturile contractuale cu pârâta și la 05.12.2011 a convocat-o pe pârâtă la data de 13.12.2011(f.25) în vederea perfectării contractului de vânzare - cumpărare asupra aceluiași imobil, solicitând "garanții îndestulătoare împotriva evictiunii";, dar fără a menționa ce înțelege prin aceste garanții îndestulătoare, întrucât se pare că simpla garanție împotriva evictiunii prevăzută de lege nu era suficientă pentru reclamant.

La aceeași dată - 05.12.2011, reclamantul a notificat-o și pe promitenta - cumpărătoare D. S. - L. să se prezinte la data de 13.12.2011 B.N.P. Teodox în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare.

Astfel, în data de 13.12.2011 s-au prezentat la B.N.P. Teodox promitentii -cumpărători C.D și D.S.L și promitentul - vânzător SC C.C. 2005 SRL, fiind încheiat în acest sens încheierea de certificare nr. 7746/13.12.2011(f.30).

Așa cum se specifica și în încheierea de certificare, pârâta, în vederea încheierii vânzării, a prezentat următoarele documente: hotărârea nr.5 din 10.10.2011 a Consiliului de Administrație al societății, încheierea nr. 11016 din 19.05.2006 a O.C.P.I. - B.C.P.I. Pitești, autorizația de construire nr. 87 din 21.06.2005 a Primăriei Bradu, procesul - verbal de recepție din 17.05.2006 a Primăriei Bradu, documentația cadastrală nr. 17900 din 12.12.2005 a A.N.C.P.I. - O.C.P.I. Argeș, certificat de atestare fiscală nr. 13319 din 13.12.2011 al Primăriei Bradu, adeverința nr. 13317 din 13.12.2011 a Primăriei Bradu, acord de înstrăinare afectat de condiție rezolutorie multiplă nr. 3316 din 09.12.2011 a Credit Europe Bank România S.A., extras de carte funciară pentru autentificare nr. 50160 din 08.12.2011 a O.C.P.I. -B.C.P.I. Pitești, promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. 2756 din 14.10.2011 de B.N.P. Stan Ana, documente ce au fost menționate în încheierea de certificare și au fost depuse și la dosarul cauzei(f.74-92).

Deși i-au fost prezentate toate documentele susmenționate pentru vânzarea imobilului erau obținute, reclamantul nu a fost de acord să încheie actul autentic de vânzare-cumpărare pe motiv că nu este îndeplinită cerința oferirii garanțiilor și neprezentării de către vânzător a certificatului energetic și a dovezii achitării la zi a utilităților.

Societatea pârâtă deține certificat energetic pentru imobilul în cauză, emis înainte de data prevăzută pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare, depus la dosarul cauzei (f.94-108).

Se apreciază că amânarea perfectării vânzării imobilului respectiv, nu se impunea, întrucât pârâta prezentase toate documentele necesare încheierii vânzării, nu exista un motiv întemeiat de amânare a vânzării iar cumpărătorii erau garantați prin efectul legii împotriva oricărei evicțiunii de către societatea vânzătoare.

Promitenții-cumpărători au intrat efectiv în posesia imobilului ce a făcut obiectul Promisiunii la data de 18.10.2011, au locuit în imobil circa două luni, după care, " reclamantul nu a mai venit acasă";, conform declarației promitentei-vânzătoare, cu alte cuvinte s-a răzgândit să mai întemeieze o familie cu promitenta - cumpărătoare și, de aici, răzgândirea reclamantului de a mai cumpăra imobilul în indiviziune și părți egale cu aceasta, dar cu riscul de a pierde avansul plătit din preț.

Se constată că SC C.C. 2005 SRL și-a respectat întocmai obligațiile asumate prin Promisiune prezentându-se la data stabilita pentru vânzare și cu documentele necesare vânzării la notarul public ales de reclamant.

Cel care nu a dorit încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este reclamantul C.D nu a dorit niciodată încheierea acestui act, respectiv cumpărarea imobilului, întrucât acesta a încetat relațiile de prietenie cu promitenta - cumpărătoare D.S.L, ulterior încheierii acestei promisiuni, acesta fiind în realitate adevăratul motiv al refuzului de a cumpăra imobilul, acest fapt fiind confirmat și de notificările transmise de acesta și către D.S.L, prin executorul judecătoresc Fieraru Eugen, reclamantul neîncercând o înțelegere pe cale amiabilă cu niciuna dintre celelalte părți ale promisiunii de vânzare - cumpărare.

Având în vedere clauzele înscrise în Promisiunea de vânzare - cumpărare, prin refuzul de a cumpăra imobilul, reclamantul-promitent pierdea avansul achitat, astfel încât recuperarea acestui avans, avans virat direct către bancă, nu era posibilă decât prin invocarea faptului că nu s-a putut încheia actul propriu - zis de vânzare - cumpărare exclusiv din vina vânzătoarei (răzgândire sau refuz), fapt ce nu a fost dovedit, pârâta nefiind în culpă contractuală, executându-și obligațiile ce-i reveneau.

În fine, la data de 22.12.2011 promitenta - cumpărătoare D.S.L declara în fața B.N.P. Ana Stan - încheierea de autentificare nr.3449/22.12.2011(f.93) faptul că renunță să cumpere imobilul situat în intravilanul comunei Bradu, sat Geamăna, Complex Confort, punctul Obor, județul Argeș, în indiviziune cu dl. C.D, fiind în imposibilitatea de a achita singură diferența de preț stabilită conform Promisiunii. Și din această declarație rezultă faptul că reclamantul refuză cumpărarea acestui imobil, din moment ce promitenta - cumpărătoare D.S.L se vede în imposibilitatea de a achita singură diferența de preț.

Se mai constată că suprafața imobilului supus vânzării, suprafața specificată în promisiunea de vânzare - cumpărare, corespunde cu suprafața înregistrată în evidențele Primăriei Bradu și, de asemenea, în evidențele O.C.P.I. Argeș, conform documentelor depuse la dosarul cauzei(f.87,88).

Pentru toate motivele de fapt și de drept ce preced constată neîntemeiată acțiunea și se va respinge.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Respinge acțiunea formulată de reclamantul C.D, cu domiciliul în mun. Pitești, str. Viilor, bl. U6A, sc. A, ap. 12, jud. Argeș, în contradictoriu cu pârâta SC C.C. 2005 SRL, cu sediul în mun. Pitești, str. Schitului, nr. 102, jud. Argeș și intervenientul în interes propriu D.S.L, cu domiciliul în com. Bradu, sat Geamăna, str. Livezilor, nr. 29, jud. Argeș.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică, azi, 27.02.2013.

Președinte,

G I

Grefier,

F Ș

Red. G.I.

Tehnored. E.M./26.03.2013

Ex. 5/3 com.

← pretenţii. Jurisprudență Despăgubiri, penalităţi		Fond funciar – repunere în termen. Jurisprudență →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

divorț cu copii. Jurisprudență Situaţii la divorţ pretenţii. Jurisprudență Despăgubiri, penalităţi