Tarif privind întabularea în Cartea Funciară. Imobile dobândite la licitaţie. Valoarea de cumpărare a imobilelor. Valoare rezultată din expertiză
| Comentarii |
|
Potrivit pct. 7.3. – 7.3.1. din Ordinul MIRA nr. 371/2007, întabularea dreptului de proprietate al persoanelor juridice presupune plata unui tarif de 0,5% calculat la valoarea din act, dar nu mai puţin de 100 lei; dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim este de 100 lei. Apreciind că valoarea din contractul de vânzare-cumpărare este mai mică decât valoarea de circulaţie a bunurilor imobile, rezultată din expertiza Camerei Notarilor Publici Piteşti, pârâtul O.C.P.I. a aplicat un tarif prin raportarea valorii din această din urmă expertiză. Pârâtul a procedat însă incorect, având în vedere că din probele aflate la dosar rezultă că expertiza Camerei Notarilor Publici Piteşti a fost eliptică în privinţa evaluării unor bunuri similare celor din categoria din care fac parte bunurile cumpărate de reclamantă.
Secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, Decizia nr. 1043 din 20 aprilie 2011
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Vâlcea la data de 18.11.2008, reclamanta SC A. SRL a solicitat instanței obligarea pârâtului Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Vâlcea să restituie diferența de 320.316 lei, percepută în mod nejustificat cu titlu de tarif pentru intabularea în Cartea funciară a imobilelor dobândite de reclamantă de la SC O. SA.
în motivarea cererii reclamanta a arătat că, la data de 31.03.2008 a cumpărat de la SC O. SA, în urma unei licitații publice deschise și prin contract autentificat la notar, mai multe imobile.
Cu ocazia înscrierii în Cartea funciară, pârâtul O.C.P.I Vâlcea a impus reclamantei plata unui tarif de 5 ori mai mare față de tariful ce trebuia plătit prin raportare la valoarea de cumpărare a imobilelor. Tariful, în sumă de 383.195 lei, a fost stabilit conform expertizei efectuate de Camera Notarilor Publici Pitești. Acest tarif a fost stabilit, însă, în mod nelegal, fără să se țină cont că prețul de achiziție a bunurilor de către reclamantă de la SC O. SA nu era unul fictiv, ci stabilit prin evaluarea realizată de SC R. SA în vedere vânzării bunurilor la licitație publică. Chiar și alegerea evaluatorului SC R. SA s-a făcut prin organizarea unei licitații deschise în care reclamanta nu a avut nicio implicare.
Vânzarea activelor s-a făcut sub supravegherea AVAS, astfel încât reclamanta nu a influențat în nici un fel stabilirea unui preț mai mic decât cel real. Prețul de vânzare a fost corespunzător caietului de sarcini.
O.C.P.I. Vâlcea trebuia să se raporteze la valoarea de vânzare a imobilelor cu atât mai mult cu cât evaluarea făcută de Camera Notarilor Publici nu reflectă realitatea întrucât, în raportul de expertiză al acesteia, nu se regăsesc categorii de construcții similare celor pe care reclamanta le-a dobândit de la SC O. SA.
Reclamanta a mai arătat că, după ce i-a fost perceput de către pârât tariful de înscriere în Cartea funciară, a obținut de la SC EB. SRL - societate care a realizat evaluarea imobilelor de pe întreg teritoriul județului Vâlcea pentru Camera Notarilor Publici Pitești - o adresă din care reiese faptul că raportul de evaluare realizat de SC R. SA este corect, respectiv prin care a înștiințat Camera Notarilor Publici Pitești că adresa devine anexă la Raportul propriu de evaluare al SC EB. SRL făcut pentru Camera Notarilor Publici.
La data de 3.03.2009 reclamanta și-a precizat cererea de chemare în judecată în sensul că a solicitat să se dispună anularea răspunsului dat de directorul OCPI Vâlcea prin adresa nr. 6249/10.10.2008 la cererea de reexaminare a tarifului, constatarea că reclamanta datorează cu titlu de tarif suma de 62.843,06 lei și obligarea pârâtului OCPI Vâlcea să restituie suma de 320.351,94 lei.
în motivarea cererii precizatoare, în plus față de motivele invocate în cererea inițială, reclamanta a arătat că a formulat cerere de reexaminare împotriva tarifului stabilit inițial de pârât, cerere respinsă prin adresa nr. 6249/10.10.2008.
Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea cererii reclamantei invocând dispozițiile Ordinului nr. 371/27.12.2007 al Ministerului Internelor și Reformei Administrative prin care au fost aprobate tarifele pentru serviciile furnizate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate imobiliară și de unitățile sale subordonate. La baza calculării tarifului pentru reclamantă a stat pct.7.3.1. din anexa la Ordin, constatându-se că nu poate fi calculat tariful în raport de prețul de vânzare, întrucât construcțiile vândute nu au fost descrise în mod detaliat pentru a se stabili valoarea de circulație a acestora și a se constata că prețul de vânzare a fost un preț care reflectă valoarea de circulație a bunurilor imobile.
Prin sentința nr. 2248/7.12.2010 Tribunalul Vâlcea - Secția comercială și de contencios administrativ și fiscal a admis în parte cererea reclamantei în sensul că a anulat adresa nr. 6249/10.10.2008 emisă de pârât, a constatat că reclamanta datorează pârâtului, cu titlu de tarif, suma de 185.931 lei și a l-a obligat pe pârât să restituie reclamantei suma de 197.264 lei, reprezentând diferența dintre tariful perceput și valoarea bunurilor, precum și să-i plătească suma de 15.285 lei - cheltuieli de judecată.
în motivarea cererii tribunalul a reținut, din probele administrate, inclusiv expertiza judiciară efectuată în cauză pentru evaluarea bunurilor imobile ce au făcut obiectul vânzării-cumpărării între SC O. SA și reclamantă, că imobilele dobândite de reclamantă nu se regăsesc, datorită specificului lor, în grila notarilor publici. Pentru acest motiv SC EB. SRL a înștiințat Camera Notarilor Publici că valoarea găsită pentru imobile de SC R. SA, având în vedere specificul activității ce se desfășoară în continuare în imobilele respective și stadiul real de uzură fizică, economică și funcțională a clădirilor, este obiectivă și corectă și că adresa de înștiințare a Camerei Notarilor trebuie să devină anexă la raportul de evaluare deținut de respectiva Cameră.
Tribunalul a mai reținut că prețul imobilelor dobândite de reclamantă a fost stabilit, prin expertiza judiciară realizată în cauză, la suma de 37.186.224 lei, principiul vânzării la prețul de piață fiind stabilit de art. 1 din Legea nr. 137/2002. Ca atare, procentul de 0,5% pentru stabilirea tarifului obligatoriu la întabulare se aplică la respectiva sumă totală reprezentând preț, iar nu la cea stabilită de expertiza notarilor publici.
Tribunalul a arătat că se impune anularea adresei prin care a fost respinsă cererea de reexaminare.
împotriva sentinței au formulat recurs ambele părți.
Pârâtul O.C.P.I. Vâlcea, invocând dispozițiile art. 3041 C.proc.civ., a criticat sentința pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând că prima instanță a interpretat greșit dispozițiile art. 7.3. - 7.3.1. din Anexa la Ordinul MIRA nr. 371/2007, precum și Nota la anexă pct. 9, care stabilesc tarifarea cu 0,5% pe imobil, cu excepția situației în care valoarea din act nu este disponibilă sau este mai mică decât valoarea de circulație a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de Camerele Notarilor Publici, caz în care procentul se aplică la valoarea din expertiza Camerelor Notarilor Publici.
Prima instanță nu a arătat în ce fel a încălcat legea pârâtul și a omis să precizeze că prețul stabilit prin expertiza judiciară efectuată în cauză este superior celui declarat de reclamantă în contractul de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1303 cod civil și dispozițiile O.U.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială, prețul vânzării trebuie să fie real și serios și determinat de părți, sub sancțiunea nulității vânzării în cazul în care părțile s-au înțeles prin act secret să plătească un preț mai mare decât cel care se declară prin actul autentic.
Or, în speță, rezultă că valoarea bunurilor dobândite de reclamantă este mai mare decât cea declarată la cumpărare.
Recurentul-pârât a mai arătat că prima instanță a dispus anularea unui act, respectiv adresa nr. 6249/2008, prin care a fost calculat legal tariful de înscriere în cartea funciară.
Prin expertizele efectuate în cauză s-a efectuat o evaluare a bunurilor și nu o raportare la expertiza Camerelor Notarilor Publici, fiind ignorate dispozițiile Ordinului MIRA nr. 371/2007.
Prin Legea nr. 276/2009 privind taxele judiciare de timbru se arată că taxarea cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de înstrăinare a unor imobile se face în raport de valoarea imobilului, iar în situația în care valoarea declarată de părți este inferioară valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de Camerele Notarilor Publici, taxarea cererilor se va face la această din urmă valoare. Prin urmare, legiuitorul are în vedere o valoare orientativă minimală pentru a nu da posibilitatea părților să subevalueze bunurile ce urmează a fi înstrăinate.
Reclamanta SC A. SRL, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., a criticat sentința pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând următoarele:
Vânzarea bunurilor de la SC O. SA s-a realizat prin licitație publică deschisă conform O.U.G. nr. 88/1997 și Legii nr. 137/2002 privind unele măsuri pentru accelerarea privatizării, prețul fiind stabilit prin evaluarea unei societăți desemnată în acest sens prin licitație publică. Vânzarea activelor s-a făcut cu implicarea AVAS, astfel că prețul de vânzare nu a fost unul fictiv. în aceste condiții, O.C.P.I. trebuia să aplice procentul pentru stabilirea tarifului în raport de prețul de vânzare, iar nu în raport de valorile expertizei Camerei Notarilor Publici Pitești, întrucât respectiva expertiză nu cuprinde toate categoriile de imobile dobândite de reclamantă de la SC O. SA, iar valorile de referință ale imobilelor din respectiva expertiză sunt pentru construcții și terenuri noi, în vreme ce imobilele dobândite de reclamantă au o vechime de circa 30 ani și o uzură corespunzătoare.
Soluția instanței de fond nu este legală, întrucât tariful de 0,5% trebuie aplicat la valoarea de vânzare stabilită prin contract, conform dispozițiilor pct. 7.3.1. din Ordinul nr. 371/2007, iar nu în raport de dispozițiile Notei la anexa ordinului.
Legea nr. 137/2002 consacră prin art. 1 lit. b) principiul liberei vânzări la prețul de piață. în privința activelor SC O. SA au mai existat intenții anterioare de vânzare, care au eșuat. Activele cumpărate de reclamantă sunt ferme falimentare, aspect de natură să diminueze valoarea de circulație de piață a unui bun.
Recurenta-reclamantă a mai arătat că însuși evaluatorul ce întocmit expertiza pentru Camera Notarilor Publici a arătat că evaluarea efectuată de SC R. SA a fost obiectivă și reală. Pe de altă parte, contractul dintre respectivul evaluator și Camera Notarilor Publici prevede că scopul expertizei efectuate este stabilirea unui barem comun de tarifare pe teritoriul județului Vâlcea pentru toate birourile notariale, deci și pentru biroul notarului public la care a fost încheiat contractul din speță, care a perceput un tarif corespunzător prețului din contract, iar nu la valoarea expertizei Camerei Notarilor Publici Pitești.
Examinând sentința prin prisma motivelor de recurs invocate de ambele părți, în raport de dispozițiile art. 304 pct. 9 și art. 3041 C.proc.civ., Curtea a constatat că recursul pârâtului O.C.P.I. nu este fondat și că recursul reclamantei SC A. SRL este fondat.
Curtea a constatat că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP GM din Rm.Vâlcea sub nr. 1310/31.03.2008, SC O. SA a vândut către SC C. SRL mai multe imobile - teren și construcții - situate în orașul B, județul Vâlcea, comuna B, județul Vâlcea, comuna F, județul Vâlcea, comuna M, județul Vâlcea, municipiul D, județul Vâlcea, comuna D, județul Vâlcea, și comuna B, județul Vâlcea, pentru prețul de 12.568.613 lei plus TVA.
Cumpărătoarea a formulat cerere de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilelor cumpărate, iar prin încheierea nr. 12617/02.04.2008 pârâtul O.C.P.I Vâlcea a admis cererea, consemnând achitarea de către cumpărătoare a tarifului în sumă de 62.843 lei + 320.352 lei.
Prin adresa nr. 6249/10.10.2008, pârâtul O.C.P.I. a răspuns sesizării reclamantei privitoare la restituirea diferenței de tarif dintre valoarea de circulație a imobilelor stabilită prin expertiza Notarilor Publici și cea stabilită prin expertiza SC R. SA, în sensul că tariful a fost legal stabilit în raport de Ordinul MIRA nr. 371/2007.
Din adresa nr. 3433/30.03.2009 emisă de SC O. SA rezultă că societatea R SA, desemnată pentru evaluarea activelor vândute reclamantei, a fost aleasă din Nomenclatorul agreat de AVAS, acționat majoritar la acea dată a SC O SA.
Potrivit pct.7.3. - 7.3.1. din Ordinul MIRA nr. 371/2007 și Notei nr. 9 cu referire la dispozițiile anterioare, întabularea dreptului de proprietate al persoanelor juridice presupune plata unui tarif de 0,5% calculat la valoarea din act, dar nu mai puțin de 100 lei; dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulație a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim este de 100 lei.
Apreciind că valoarea din contractul de vânzare-cumpărare este mai mică decât valoarea de circulație a bunurilor imobile, rezultată din expertiza Camerei Notarilor Publici Pitești, pârâtul O.C.P.I. a aplicat un tarif prin raportarea valorii din această din urmă expertiză.
Pârâtul a procedat însă incorect, având în vedere că din probele aflate la dosar rezultă că expertiza Camerei Notarilor Publici Pitești a fost eliptică în privința evaluării unor bunuri similare celor din categoria din care fac parte bunurile cumpărate de reclamantă. Astfel, SC EB. SRL Rm.Vâlcea - societatea care a efectuat expertiza Camerei Notarilor Publici - comunică respectivei Camere că raportul de evaluare întocmit de SC R. SA pentru activele vândute de SC O. SA (FNCFNC B, Complexul de Păsări A B, S B) se constituie ca anexă la raportul de evaluare întocmit de SC EBSRL pentru Camera Notarilor, ca un caz particular, având în vedere specificul activității desfășurate în acele imobile, precum și stadiul real de uzură fizică, economică și funcțională al clădirilor cuprinse în evaluare.
Prin urmare, câtă vreme însuși evaluatorul ce a întocmit raportul de expertiză la care s-a referit pârâtul atunci când a stabilit tariful pentru întabularea în Cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei a confirmat faptul că respectivul raport de evaluare trebuie completat cu raportul de evaluare întocmit de SC R. SA, rezultând astfel că este incomplet sub aspectul unui gen de imobile similar celor cumpărate de reclamantă, raportarea făcută de pârât nu este întemeiată. Pârâtul nu a avut, astfel, la îndemână elemente comparative valabile în expertiza Camerelor Notarilor Publici pentru a aprecia că prețul de cumpărare din contractul prezentat de reclamantă este inferior valorii de circulație a bunurilor.
Pârâtul trebuia să aibă în vedere faptul că imobilele reclamantei nu se regăsesc, prin elementele lor specifice, printre bunurile evaluate generic în raportul Camerei Notarilor și să aplice tariful corespunzător prețului din contract.
Argumentele din recurs referitoare la lipsa de culpă a pârâtului în aplicarea unui tarif superior pentru faptul că a aplicat legea, nu sunt fondate în raport de cele sus expuse și ca atare nu vor fi reținute de către instanță.
în ce privește faptul că prima instanță a dispus efectuarea unei expertize judiciare care a stabilit un alt preț de circulație al bunurilor cumpărate de reclamantă, Curtea constată că un astfel de preț nu putea fi reținut de către tribunal în condițiile în care dispozițiile Ordinului MIRA nr. 371/2007 impun că doar în cazul situării prețului de vânzare sub valoarea de circulație stabilirea tarifului pentru intabulare se face la valoarea de circulație stabilită în expertiza notarilor.
însă, în condițiile în care s-a reținut că evaluarea realizată de SC R. SA este valabilă, iar raportul SC EB. SRL nu este complet, rezultă că prețul de vânzare din contract a fost real și serios. Ca atare, tribunalul nu avea temei să procedeze la o reevaluare a bunurilor pentru a stabili valoarea de circulație a acestora.
Astfel, nefiind dovezi că prețul cu care reclamanta a achiziționat bunurile nu a fost cel corespunzător valorii de circulație a acestora și având dovezi că raportul de evaluare SC R. SA a fost obiectiv și corect, rezultatul acestuia din urmă nu poate fi înlăturat prin efectuarea unei expertize care să ajungă la o altă valoare de circulație.
Concluzionând în sensul că, în ce o privește pe reclamantă, pârâtul OCPI nu avea temei să se refere la o evaluare ce nu se aplica bunurilor achiziționate de aceasta, Curtea a constatat că în mod nelegal i s-a impus reclamantei plata unui tarif suplimentar de 320.316 lei.
Ca atare, în baza art. 312 alin. (1-3) C.proc.civ., Curtea a admis recursul SC A. SRL și va modifica în parte sentința în sensul că va admite cererea reclamantei în tot și va obliga pe pârâtul O.C.P.I. Vâlcea să restituie acesteia diferența de tarif de 320.316 lei. Va menține în rest sentința în privința anulării actului reprezentat de adresa nr. 6249/10.10.2008, prin respectivul act fiind respinsă, implicit, cererea de reexaminare formulată de către reclamantă. Consecința anulării actului respectiv este înlăturarea obligației de plată a diferenței de tarif pentru întabularea în cartea funciară.
Totodată, Curtea a respins recursul pârâtului O.C.P.I. Vâlcea.
(Judecător Gabriela Chiorniță)
| ← Obligaţia angajatorului de consultare cu sindicatul sau cu... | Cerere de completare dispozitiv. Procedura de soluţionare → |
|---|
