Acţiune având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere
| Comentarii |
|
Prin sentinţa civilă nr. 7834 pronunţată în data de 5 iunie 2009 în dosarulnr. 929/245/2009, Judecătoria Iaşi a respins cererea reclamantei SC R formulatăîn contradictoriu cu pârâtele C şi SUCURSALA CI având ca obiect constatarenulitate absolută contract.
În şedinţa publică din 20 martie 2009 instanţa a respins excepţiaprematurităţii acţiunii, invocată de către pârâta C. În acest sens, s-a reţinut cătextul articolului 720 din codul de procedură civilă consacră o procedurăspecială, derogatorie de la dreptul comun comercial, numai în cazul proceselorşi cererilor evaluabile în bani. Adaptându-se raporturilor comercialecaracterizate prin rapiditatea operaţiunilor, instanţele judecătoreşti au apreciat căneîndeplinirea procedurii concilierii înainte de introducerea cererii de chemareîn judecată nu poate fi sancţionată cu respingerea cererii ca prematur formulată,ci poate fi acoperită în timpul judecăţii. Instanţa a apreciat că atâta timp câtscopul reglementării procedurii speciale a concilierii este acela de soluţionarearapidă a neînţelegerilor dintre comercianţi fără a apela la procedura judiciară,mai lentă, a sancţiona nerespectarea acestor dispoziţii cu respingerea acţiunii arfi o soluţie contrară acestui scop, mai ales în contextul prezentei cauze, care afost introdusă încă din august 2007. În consecinţă, chiar dacă dovadacomunicării convocării la comunicare (realizată prin adresa nr. 805 din 18 mai2006 (filele 8-9 din dosarul 18358/245/2007) nu există la dosar, având în vederecă din momentul introducerii acţiunii şi până în prezent au trecut nouăsprezeceluni, fără ca părţile să fi soluţionat amiabil litigiul dintre ele, reţinând că în speţăpârâta nu a invocat şi nici dovedit existenţa vreunei vătămări ca urmare anerespectării prevederilor art. 720 din Codul de procedură civilă, ţinând cont şide principiul liberului acces la justiţie, garantat de art. 21 din ConstituţiaRomâniei, instanţa a respins excepţia invocată.
În şedinţa publică din 8 mai 2009, instanţa a admis excepţia lipsei calităţiiprocesuale pasive a pârâtei SUCURSALA CI. În acest sens, s-a reţinut că înceea ce priveşte calitatea procesuală pasivă, aceasta presupune existenţa uneiidentităţi între persoana pârâtului şi cel care este subiect pasiv în raportul juridicdedus judecăţii. Cum obiectul prezentei acţiuni îl constituie constatarea nulităţiiabsolute a unui contract de închiriere intervenit între reclamanta S.C. R şi pârâtaC, raportul juridic dedus judecăţii are ca subiect activ reclamanta, iar ca subiectpasiv doar pârâta C. E adevărat că această pârâtă a încheiat contractul prinSUCURSALA CI, dar această împrejurare nu conferă legitimare procesualăpasivă sucursalei, care, în calitate de mandatar, a încheiat contractul nu înnumele său, ci pentru C; prin urmare toate drepturile sunt născute în favoarea,respectiv obligaţiile sunt generate în sarcina locatorului C, iar nu a mandataruluiSUCURSALA CI. Apărarea pe care o face cons. jur. pentru pârâta C.N.C.FC.F.R S.A BUCUREŞTI, este total lipsită de relevanţă în speţă, împrejurarea căsucursalele pot sta în judecată ca pârâte vizând o altă condiţie a dreptului laacţiune - capacitatea procesuală de folosinţă a sucursalei - pe care instanţa nicinu a contestat-o, nici nu a pus-o în discuţie. În consecinţă, acţiunea promovată încontradictoriu cu pârâta SUCURSALA CI a fost respinsă ca fiind introdusăîmpotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pentru a se pronunţa în sensul respingerii acţiunii în contradictoriu cupârâta C, instanţa a reţinut că, în fapt, la data de 4 februarie 2005 reclamanta SCR a solicitat pârâtei C închirierea suprafeţei de teren pe care se află construcţiace a aparţinut SC S; construcţia a fost construită de aceasta din urmă pe terenulce i-a închiriat de către pârâta C prin contractul de închiriere nr. 2203/1998,reziliat cu începere din 1 iulie 2000, şi cumpărată de către reclamantă în 6ianuarie 2005, prin licitaţie publică, de la SC E, lichidatorul judiciar al SC S.
În baza procesului verbal de adjudecare nr. 1939 din 28 februarie 2005, îndata de 1 martie 2005, între pârâta C, prin SUCURSALA CI în calitate delocator, şi reclamanta S.C. R în calitate de locatar, se încheie contractul nr. 4579intitulat de părţi ca fiind unul de închiriere (în realitate, fiind un contract delocaţiune), prin care pârâta C s-a obligat faţă de reclamantă să îi asigurefolosinţa terenului situat în Staţia CFR Roman în suprafaţă de 274,20 mp, cudestinaţia depozit materiale de construcţii în schimbul unei chirii lunare de347,93749 euro. Potrivit prevederilor art. 3 alin. 2 din contract, predarea -primirea lucrului închiriat se consemnează într-un proces verbal care este parteintegrantă din contract şi care se va încheia în termen de 10 zile de la datasemnării contractului de către părţi. Contractul a fost încheiat pe o perioadă dedouăsprezece luni, de la data încheierii procesului verbal de predare - primire abunului închiriat - 1 martie 2005 - până la data de 28 februarie 2006.
Reclamanta a plătit contravaloarea ratelor de chirie aferente perioadeimartie 2005-septembrie 2005, dar, începând cu factura emisă 20 octombrie2005, nu şi-a mai executat obligaţia de plată.
Prin adresa nr. 805 din 18 mai 2006, reclamanta SC R îi comunică pârâteiC faptul că întrucât reclamanta nu şi-a executat obligaţia de plată a chirieiîncepând cu luna noiembrie 2005, contractul este reziliat de plin drept.
În drept, instanţa reţine că nulitatea este sancţiunea de drept civil carelipseşte actul juridic de efectele contrarii normelor juridice edictate pentruîncheierea sa valabilă.
Pentru ca sancţiunea nulităţii să intervină, trebuie ca cel care o invocă săprobeze faptul că la încheierea actului au fost eludate dispoziţiile pentru a cărornerespectare legea prevede o asemenea sancţiune.
În speţă, reclamanta SC R a invocat nulitatea absolută a contractului deînchiriere nr. 4579 din 1 martie 2005 pe motiv că nu este individualizatăsuprafaţa care se închiriază.
Analizând motivul de nulitate absolută invocat, instanţa l-a apreciat cafiind neîntemeiat, pentru următoarele considerente. Pentru a putea constituiobiect al prestaţiei locatorului şi cauză a obligaţiei locatarului, lucrul dat înlocaţiune trebuie să existe sau să poată exista în viitor, să fie în circuitul civil, săfie determinat sau determinabil, să fie posibil, licit şi moral. Verificândînscrisurile depuse la dosarul cauzei, instanţa observă că spaţiul închiriatreclamantei prin contractul a cărui nulitate se invocă îndeplineşte toate acestecerinţe.
Este adevărat că pentru ca reclamanta să poată folosi bunul primit înlocaţiune, era necesar ca acest bun să îi fi fost predat.
Potrivit dispoziţiilor contractuale (art. 3 alin. 2), predarea - primireaspaţiului închiriat urma a se face pe bază de proces verbal ce se va încheia întermen de 10 zile de la semnarea contractului. În art. 5 din acelaşi contract semenţiona însă ca dată a încheierii procesului verbal data de 1 martie 2005 (dataîncheierii contractului).
Din înscrisurile existente la dosarul cauzei rezultă că procesul verbal depredare - primire nu a fost niciodată încheiat. Acest lucru este justificat prinfaptul că reclamanta SC R cunoştea locul amplasării acestui teren, întrucâtdobândise, încă din 6 ianuarie 2005, prin licitaţie publică, de la SC E,lichidatorul judiciar al SC S, o construcţie care era amplasată pe terenul a căruilocaţiune a obţinut-o prin contractul din 1 martie 2005. Faptul că reclamantacunoştea cu exactitate locul amplasării bunului dat în locaţiune rezultăneîndoielnic din cererea formulată de către reclamantă în 3 februarie 2005 princare solicita închirierea terenului pe care se află construcţia ce a aparţinut SC Eşi pe care a dobândit-o prin licitaţie publică, precum şi faptul că în cuprinsulcontractului de închiriere din 1 martie 2005 se menţionează expres că acestcontract se încheie în baza procesului verbal de adjudecare nr. 1939 din 28februarie 2005. Mai mult, faptul plăţii chiriei o perioadă mai mare de jumătatede an, coroborat cu celelalte aspecte menţionate, face rezonabilă deducţia căreclamanta a beneficiat de folosinţa spaţiului ce i-a fost închiriat, deci a cunoscutamplasamentul acestuia; în caz contrar, reclamanta ar fi putut să invoce excepţiade neexecutare a contractului pentru a justifica neplata ratelor de chirie, iar nusă o motiveze prin prisma unei rezilieri de drept a contractului, cum a făcut-oprin adresa din nr. 805 din 18 mai 2006.
În orice caz, chiar dacă, aşa cum susţine reclamanta, pârâta C nu şi-aexecutat obligaţia de predare a bunului închiriat, iar, în consecinţă, reclamantanu a putut să identifice obiectul contractului şi să beneficieze de folosinţaterenului închiriat, atunci reclamanta locator avea la îndemână următoarelemijloace de apărare: excepţia de neexecutare a contractului; acţionarea în justiţiea locatorului pentru ca, pe cale judecătorească, acesta să fie obligat să îşi executeobligaţia; acţiunea în rezilierea contractului de locaţiune.
Cum neexecutarea obligaţiei de predare - primire a bunului închiriat nueste sancţionată de lege cu nulitatea absolută, rezultă că acţiunea reclamantei SCR prin care solicita constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere din1 martie 2005 este neîntemeiată. Faţă de caracterul accesoriu faţă de cerereaprincipală al capătului de cerere privitor la restituirea tuturor sumelor încasate înbaza contractului, instanţa l-a respins şi pe acesta, ca neîntemeiat.
În ceea ce priveşte cererea pârâtei C de obligare a reclamantei SC R laplata cheltuielilor de judecată, instanţa a reţinut că pârâta nu a probat efectuareaniciunei cheltuieli de judecată în prezentul proces, motiv pentru a respins cerereaca neîntemeiată.
| ← Răspunderea expeditorului pentru marfa constatata lipsa la... | Plangere contraventionala in materia circulatiei rutiere → |
|---|
