Contract de inchiriere Executarea de catre chiras a unor lucrari voluptorii iar nu necesare sau utile Dreptul la despagubiri
| Comentarii |
|
Este neîntemeiată acţiunea chiriaşului în obţinerea unor despăgubiri atunci când lucrările executate sunt voluptorii şi vizează o îmbunătăţire a locuinţei, nefiind necesare sau utile.
Secţia civilă, decizia nr. 2601 din 3 noiembrie 2003
Prin sentinţa civilă nr. 2713 din 26 martie 2002 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosar nr. 537/2002 s-a admis acţiunea civilă formulată de reclamantul Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca împotriva pârâtului S.V. şi în consecinţă pârâtul a fost obligat să plătească reclamantei suma de 3.473.570 lei reprezentând chirie restantă pe perioada 1 octombrie 1999 - 31 iulie 2001, 2.151.006 lei cu titlu de majorări de întârziere aferente şi 417.640 lei cheltuieli de judecată.Totodată s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 49.697/20 septembrie 1999. S-a respins cererea reconvenţională a pârâtului având ca obiect recunoaşterea şi compensarea valorii lucrărilor efectuate la imobil în valoare de 10.350.000 lei, în contul chiriei pentru folosinţa imobilului menţionat, contractul fiind socotit prelungit de drept până la recuperarea sumei. Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut din probele administrate în cauză că la 20.09.1999 între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. 49.697 pentru spaţiul situat în Cluj-Napoca, apartamentul nr. 2, pârâtului revenindu-i încântate de chiriaş obligaţia de a achita o chirie lunară în sumă de 97.772,50 lei pe lună începând cu 1 octombrie 1999, însă actul a fost semnat de pârât la 29 martie 2000, dată la care a formulat şi obiecţiuni privitoare la starea locuinţei, care necesita unele reparaţii. Pârâtul a recunoscut debitul doar din data de 1 aprilie 2001, deoarece până la acea dată nu a intrat în posesia locuinţei şi totodată a precizat că a semnat contractul de închiriere la data menţionată, existând un litigiu în contencios administrativ între Prefectura Cluj şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca privind spaţiul închiriat. Prima instanţă a apreciat că această apărare este nefondată întrucât pârâtul este un terţ faţă de acest litigiu şi considerând că locaţiunea a intrat în vigoare de la 1.10.1999, l-a obligat la chiria restantă şi penalităţi de întârziere, dispunând totodată rezilierea pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale mai mult de 3 luni. Referitor la cererea reconvenţională, instanţa a apreciat că pretenţiile formulate nu sunt dovedite şi lucrările efectuate au fost motivate doar de creşterea confortului pârâtului, neconstituind cheltuieli necesare pentru întreţinere, ci voluptorii. împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâtul S.V., iar prin decizia civilă nr. 695/17 iunie 2003 a Tribunalului Cluj s-a admis în parte apelul, reţinându-se următoarele considerente: Din corespondenţa purtată între părţi rezultă că lucrările de reparaţii la care au făcut referire martorii au fost finalizate în luna martie 2001, aspect necontestat de către reclamant, aşa cum rezultă din adresa nr. 68478/17.12.2001 destinată pârâtului. Atâta timp cât apartamentul nu a fost locuibil, pârâtul a fost îndreptăţit să refuze plata chiriei, invocând astfel excepţia de neexecutare a obligaţiei reclamantului de a preda lucrul închiriat locatarului în stare normală de folosinţă, potrivit art. 28 pct. A din Legea nr. 114/1996, însă din 1 aprilie 2001, acesta avea obligaţia să suporte plata chiriei, obligaţie neîndeplinită aşa cum rezultă din lista debitelor depuse de către reclamant. în consecinţă tribunalul l-a obligat pe pârât să achite reclamantului suma de 391.092 Iei cu titlu de chirie restantă şi 28.453 lei penalităţi de întârziere, calculate pe perioada aprilie -iulie 2001, raportat la prevederile H.G. nr. 564/2000, care stabileşte un cuantum de 0,3% pe zi de întârziere. Din cuprinsul cererii reconvenţionale formulate, rezultă că pârâtul solicită contravaloarea lucrărilor pe care le-a suportat, constând în zugrăvirea pereţilor apartamentului cu vopsea lavabilă, aplicarea gresiei şi a faianţei în bucătărie şi în grupul social, ooiifedionarea unui geam de aerisire în peretele despărţitor dintre bucătărie şi grupul social, şi confecţionarea gratiilor la geamul apartamentului în sumă totală de 10.350.000 lei. în urma expertizei efectuate, a rezultat că aceste lucrări se ridică la suma de 18.000.000 lei. Reclamantul a executat o serie de lucrări pentru asigurarea funcţionalităţii imobilului şi anume: racordarea la reţeaua de apă caldă, montarea obiectelor sanitare noi, montarea parchetului în cameră, lucrări de conservare- refacerea tencuielii interioare, gletuirea suprafeţelor, reparaţii tâmplărie şi lucrări de întreţinere - zugrăveli şi vopsitorii în ulei în valoare totală de 42.750.000 lei, potrivit raportului de expertiză, bazat pe cele două devize existente la reclamant şi necontestate de către părţi. Conform art. 30 din Legea nr. 114/1996, doar în situaţia neîndeplinirii de către proprietar a obligaţiilor care-i revin cu privire la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, lucrările pot fi executate de către chiriaşi în contul proprietarului, reţinând contravaloarea acestora din chirie. Chiriaşul este îndreptăţit să execute aceste lucrări doar dacă degradarea produsă este de natură să afecteze folosinţa normală a clădirii sau a locuinţei şi numai atunci când proprietarul la sesizarea scrisă a chiriaşului nu a luat măsuri de executare a lucrării, în termen de 30 de zile de la data sesizării. împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul S.V. solicitând modificarea ei în sensul respingerii acţiunii reclamantului şi admiterea acţiunii reconvenţionale, obligarea reclamantului Consiliul Local Cluj-Napoca să compenseze investiţiile în valoare de 18.000.000 lei cu chiria până la concurenţa sumei şi prelungirea de drept a omliactului de închiriere până la recuperarea integrală a sumei. Criticile aduse hotărârii instanţei de apel vizează nelegalitatea şi netemeinicia pentru următoarele aspecte: Se susţine că instanţa a făcut o greşită interpretare şi aplicare a legii cu atât mai mult cu cât şi expertiza efectuată a concluzionat că valoarea lucrărilor efectuate de el este de 18.000.000 lei, aceste lucrări fiind necesare pentru asigurarea funcţionalităţii locuinţei şi a siguranţei ei. Recurentul consideră că este îndreptăţit la plata întregii sume investite la efectuarea lucrărilor, şi care lucrări erau utile şi necesare şi sunt câştigate proprietarului, acesta fiind obligat să plătească totalitatea cheltuielilor necesare. Recurentul mai invocă că nu sunt inserate în contract clauze prin care se stabilesc condiţiile în care un locatar poate efectua lucrări de îmbunătăţire în spaţiul închiriat, astfel că este aplicabil principiul ceea ce nu este interzis este permis, şi ca atare consideră că avea dreptul să execute lucrările fiind deci îndreptăţit şi la compensarea sumei de 18.000.000 lei cu chiria pe care o datorează şi prelungirea de drept a contractului de închiriere până la concurenţa acesteia. La 30 octombrie 2003 recurentul a depus un script intitulat "Modificarea recursului", care faţă de prevederile art. 301, 303 C.pr.civ., urmează a fi înlăturat. Examinând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs, a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 şi 10 C.pr.civ., curtea de apel reţine că recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Din raportul de expertiză tehnică întocmit în cauză rezultă că la imobilul închiriat pârâtului ( din fond locativ de stat) au fost executate lucrări pentru asigurarea funcţionalităţii locuinţei, pentru conservarea şi confortul locuinţei şi lucrări de întreţinere curentă de către Primăria Cluj-Napoca. Pe lângă aceste lucrări pârâtul a mai executat şi alte lucrări şi anume: a montat pardoseală de gresie smălţuită în rejudecare, în dosarul nr. 5031/2002 al Judecătorie Cluj-Napoca, s-a admis în parte acţiunea precizată a reclamanţilor K.l. şi K.A., împotrivă pârâtului P.O., constatându-se nulitatea absolută a contractului autentic încheiat în 22 aprilie 1996, între reclamanţi şi pârât, având ca obiect apartamentul înscris în CF 117198 Cluj-Napoca şi s-a respins petitul privind repunerea părţilor în situaţia anterioară. Pentru a pronunţa această soluţie instanţa a reţinut că între reclamanţi şi pârât s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1765/22 aprilie 1996, având ca obiect apartamentul înscris în CF 117198 Cluj-Napoca, pentru preţul de 15.000.000 lei, achitat de pârât anterior semnării contractului, stipulându-se că pârâtul va intra în posesia apartamentului la 22 octombrie 1996. Ulterior pârâtul a înstrăinat imobilul descris mai sus numitei M.V., prin contract autentic de vânzare cumpărare încheiat la 2 decembrie 1998. Prin sentinţa civilă nr. 15875 din 19 decembrie 1997, pronunţată în dosar nr. 1530/R/1997 al Judecătoriei Cluj-Napoca, devenită definitivă şi irevocabilă, s-a respins acţiunea reclamanţilor prin care au solicitat să se constate că contractul de vânzare cumpărare încheiat cu pârâtul este simulat, în realitate fiind un contract de împrumut, cu consecinţa anulării acestuia şi restabilirii situaţiei anterioare reţinându-se că reclamanţii nu au dovedit existenţa actului secret încheiat cu pârâtul. Instanţa analizând dispozitivul acelei sentinţe, coroborat cu conţinutul considerentelor, raportat la elementele prezentei pricini, a constatat că în speţă nu operează efectul negativ al puterii lucrului judecat, întrucât este îndeplinită doar condiţia identităţii de părţi, nu şi celelalte cerinţe privind identitatea de obiect şi de cauză. Astfel, obiectul primului proces l-a constituit constatarea caracterului simulat al contractului de vânzare-cumpărare, anularea acestuia şi restabilirea situaţiei anterioare, pe când obiectul prezentei pricini este constatarea nulităţii absolute a contractului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară. Referitor la cauză, prin care se înţelege faptul juridic sau material ce constituie temeiul direct şi imediat al dreptului subiectiv ce urmează a fi valorificat, prin sentinţa civilă nr. 15875/1997, urmare a respingerii capătului de cerere principal privind constatarea simulaţiei, s-au respins şi petitele accesorii menţionate, pe când fundamentul juridic al cererii introductive din prezentul proces îl constituie în principal lipsa cauzei contractului de vânzare-cumpărare, condiţie de fond esenţială a oricărui act juridic civil, şi în subsidiar, frauda la lege. Contractul de vânzare-cumpărare încheiat, neîndeplinind condiţiile prevăzute de art. 948 C.civ., cauza fiind inexistentă, ca urmare a lipsei contraprestaţiei părţilor, s-a constatat nulitatea absolută a acestuia, în temeiul art. 966 C.civ., respingându-se petitul privind repunerea părţilor în situaţia anterioară, întrucât imobilul a fost înstrăinat de pârât numitei M.V., pârâtul nemaiavând posesia asupra lui. împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii şi pârâtul. Prin decizia civilă nr. 1210/A din 14 noiembrie 2002 a Tribunalului Cluj s-au respins apelurile ca nefodate, reţinându-se următoarele: Obiectul şi cauza diferită a procesului soluţionat prin sentinţa civilă nr. 15875/1997 a Judecătoriei Cluj-Napoca, faţă de obiectul şi cauza prezentei pricini, rezidă tocmai în diferenţele de formulare existente între cele două acţiuni înaintate de reclamanţi, care circumscriu în mod distinct cele două elemente ale autorităţii de lucru judecat menţionate, analizate comparativ şi detaliat de prima instanţă. Petitul principal al acţiunii intentate de reclamanţi în dosarul nr. 535/1997 al Judecătoriei Cluj-Napoca, vizează constatarea caracterului simulat al contractului de vânzare-cumpărare, cu consecinţa anulării acestuia şi restabilirii situaţiei anterioare, ce au constituit petite accesorii a căror rezolvare a decurs din soluţia dată cererii principale prin sentinţa civilă nr. 15875/1997. Prin acţiunea precizată formulată în prezentul proces, s-a cerut constatarea nulităţii absolute a aceluiaşi contract, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară, în principal pentru lipsa de cauză şi în subsidiar pentru frauda la lege, astfel că este evident că nu poate fi vorba despre identitate de obiect, a cărei distincţie a fost corect prezentată de prima instanţă, cu atât mai puţin despre identitate de cauză ca element component al autorităţii de lucru judecat, constând în temeiul juridic invocat de reclamanţi în cele două acţiuni, care este complet diferit. Referitor la inexistenţa cauzei contractului de vânzare-cumpărare, ca şi condiţie de validitate intrinsecă a oricărei convenţii prevăzută de art. 948 C.civ., urmare a lipsei contraprestaţiei părţilor, actul autentic de care se prevalează pârâtul, în care s-a consemnat că preţul apartamentului de 15.000.000 lei a fost achitat în întregime de cumpărător anterior semnării contractului, nu reprezintă o probă certă a plăţii preţului, ştiut fiind că actul autentic face dovada deplină până la înscrierea în fals, numai cu privire la constatările personale ale notarului nu şi cu privire la acelelalte menţiuni ale actului, declarate de părţi, cum este şi achitarea anticipată a preţului care fac dovada numai până la proba contrarie, ce poate fi făcută prin orice mijloc de probă. Or, în condiţiile în care pârâtul nu a făcut prin nimic altceva dovada plăţii preţului ca act juridic la mâna reclamanţilor, deşi îi revenea sarcina probei, această plată nu putea fi reţinută ca dovedită prin conţinutul actului autentic, aşa cum se pretinde, din moment ce menţiunea în discuţie vizând plata preţului valorează doar ca început de dovadă scrisă şi există dovada contrară în această privinţă. S-a apreciat că simplul fapt că reclamanţii au solicitat prin acţiunea intentată în 1997, redactată de avocat, restabilirea situaţiei anterioare contractului prin restituirea preţului şi corelativ predarea imobilului, drept consecinţă a anulării actului simulat, nu reprezintă şi nu echivalează cu o recunoaştere propriu-zisă a primirii preţului, aşa cum se susţine, câtă vreme nu s-a materializat printr-un interogator. S-a reţinut că reclamanţii nu au primit personal nici o sumă de bani cu titlu de preţ, fapt confirmat de martora B.A., cu care s-a făcut dovada inexistenţei cauzei contractului de vânzare-cumpărare, în speţă fiind incidente dispoziţiile art. 966 C.civ. Referitor la apelul declarat de reclamanţi, s-a reţinut că efectul specific produs de nulitatea absolută constă în desfiinţarea cu efect retroactiv a actului, până în momentul încheierii acestuia, cu consecinţa complementară a repunerii părţilor în situaţia anterioară, atunci când este posibil şi că de regulă nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului şi nulitatea titlului subsecvent conform principului invocat, cu unele excepţii, însă în speţă, din moment ce pârâtul nu mai are posesia imobilului ce a fost înstrăinat, iar subdobânditorii care în prezent au posesia imobilului nu au fost chemaţi în judecată, este Indiscutabil că repunerea părţilor în situaţia anterioară, în actualul proces, nu este posibilă. împotriva acestei hotărâri a declarat recurs în termen legal pârâtul sdicitând modificarea ei, admiterea apelului şi schimbarea sentinţei în sensul respingerii acţiunii, invocând dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C.pr.civ. Recursul pârâtului este nefondat pentru următoarele considerente: Susţinerile pârâtului în sensul că operează autoritatea de lucru judecat faţă de soluţia pronunţată în dosarul cu nr. 5351/1997 al Judecătoriei CluhNapoca, prin care a fost soluţionată acţiunea în constatarea simulaţiei formulată de reclamanţi împotriva aceluiaşi pârât sunt nefondate. Pentru a concluziona astfel, Curtea reţine că prin sentinţa civilă nr. 15875/1997 a Judecătoriei Cluj-Napoca s-a respins acţiunea reclamanţilor întrucât nu s-a făcut dovada existenţei actului secret pe care l-a încheiat cu pârâtul, act care să contrazică pe acela aparent, consemnat prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică. în prezenta pricină s-a soluţionat constatarea nulităţii absolute a aceluiaşi contract, în principal pentru lipsa cauzei vânzării şi în subsidiar pentru fraudă la lege, astfel că este evident că în speţă nu există autoritate de lucru judecat. în ce priveşte lipsa cauzei pentru neplata preţului, corect ~au stabilit primele instanţe că în speţă nu este îndeplinită condiţia existenţei cauzei,, urmare a lipsei contraprestaţiei, dat fiind caracterul sinalagmatic al vânzării-cumpărării. Din probele dosarului a rezultat că martora B.A. a solicitat reclamanţilor un împrumut pentru ginerele său, G.I., contractul încheiat între părţi fiind în realitate un contract de garanţie, reclamanţii nu au intenţionat nicicând să-şi înstrăineze apartamentul. De altfel suma de 15.000.000 lei a fost încasată chiar de martora B.A. de la pârât, reclamanţii nebeneficiind de nici o contra prestaţie în schimbul apartamentului în litigiu. Potrivit art. 967 C.civ., cauza este prezumată până la dovada contrarie, motiv pentru care lipsa cauzei trebuie dovedită. Cum pârâtul nu a făcut dovada plăţii preţului, această plată nu poate fi reţinută ca dovedită prin conţinutul actului autentic din moment ce există dovada contrară a celor expuse. In consecinţă, Curtea reţine că hotărârea atacată este legală şi temeinică sub aspectul tuturor criticilor aduse, situaţie în care recursul fiind nefondat, urmează a se respinge ca atare, în temeiul art. 312 alin. (1) C.pr.civ. (Judecător Alina Rodina)
| ← Contestaţie în anulare Examinarea condiţiilor de... | Revendicare imobiliară Grăniţuire Casarea cu trimitere spre... → |
|---|
