Revendicare imobiliară. Invocarea de către pârâţi a uzucapiunii în paralizarea acţiunii în revendicare.
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 2.08.2006, reclamanţii FN şi FD auchemat în judecată pe pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primar General şi CR, solicitând instanţeica prin hotărârea ce o va pronunţa să se constate nulitatea absolute a deciziei C.P.M.B.nr.723/4.06.1975, pentru fraudă la lege şi să se dispună obligarea pârâtului CR, în urma comparăriititlurilor de proprietate, să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamanţilorapartamentul situat în Bucureşti.În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii apartamentului conform actuluide vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1723/18.02.1972, apartament achitat integral de aceştia.Se arată că în anul 1974 reclamanţii au plecat legal din ţară, în interes de serviciu, iar dupăexpirarea vizei de şedere nu s-au mai întors, motiv pentru care apartamentul a trecut înproprietatea statului, fără plată cu data de 6.12.1974, în baza Decretului nr. 223/1974 şi aDeciziei CPMB nr. 723/4.06.1975, decizie ce nu a fost niciodată comunicată reclamanţilor.Reclamanţii au arătat că trecerea imobilului în proprietatea statului fără comunicarea decizieiadministrative de preluare a imobilului s-a făcut cu încălcarea Decretului nr.223/1974, careprevederea obligativitatea comunicării deciziei, pentru ca persoana îndreptăţită să o poată atacaîn termen legal în justiţie, conform dispoziţiilor art. 4 alin. 2 din decret. În consecinţă, prinnecomunicarea deciziei, aceasta nu a putut produce efecte juridice, întrucât persoanele vizatenu au fost puse în poziţia de a-şi exercita accesul la justiţie în condiţiile legii, care permiteausă supună controlului judecătoresc actul administrativ ilegal. Aplicarea dispoziţiilor Decretuluinr.223/1974 nu poate constitui decât o preluare fără titlu valabil, prin încălcarea ordiniiconstituţionale, astfel că şi actele subsecvente emise sunt nule şi ca atare lipsite de efectejuridice.În ceea ce priveşte capătul 2 de cerere, reclamanţii au arătat că instanţa urmează a comparatitlurile reclamanţilor şi al pârâţilor care provin de la autori diferiţi. Aplicând principiulnimeni nu poate transfera ceea ce nu are, titlul de proprietate al reclamanţilor fiind transcrisîn registrul de inscripţiuni- transcripţiuni imobiliare la nr.542/18.02.1972 este preferabil titluluipârâţilor, al căror titlu provine de la Statul Român care la rândul său nu a deţinut imobilulcu titlu valabil.La data de 1.09.2006, pârâtul CR a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingereacererii de chemare în judecată. Totodată, pârâtul a invocat prin întâmpinare excepţiainadmisibilităţii acţiunii în revendicare, întemeiată pe prevederile art. 480 şi 481 Cod civil,acţiunea având ca obiect restituirea unui imobil din categoria celor cu regim juridic reglementatprin lege specială de reparaţie, respectiv Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 247/2005,excepţie respinsă de instanţă prin încheiere interlocutorie. Pe fondul cauzei, pârâtul a arătatcă a cumpărat prin act autentic apartamentul în cauză şi nu a avut nici un motiv a se îndoi dejustul titlu al statului sau de a suspecta perturbarea stabilităţii juridice a bunurile din circuitulcivil, nici nu i-a încumbat obligaţia de a controla legalitatea modului de dobândire a bunuluide către stat. Astfel, imobilul a fost înstrăinat legal iar decizia CPMB nr.723/1975 reprezentândtitlul valabil al statului, a rămas definitiv chiar şi în condiţiile în care reclamanţii nu autransmis adresa la care ar fi putut fi comunicat actul de preluare şi de trecere în proprietateastatului, pentru a proceda la înaintarea unei plângeri în instanţă potrivit art.4 din Decretul nr.223/1974. A mai invocat pârâtul dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului pe caleauzucapiunii de scurtă durată.La termenul de judecată din 20.09.2006, reclamanţii au formulat cerere de chemare în judecată aaltor persoane, în conformitate cu dispoziţiile arr.57-59 Cod proc.civ. a numitei CC, soţia pârâtuluiCR, cerere pe care la termenul din 1.11.2006 au calificat-o ca fiind o cerere de întregire acadrului procesual pasiv ales iniţial în condiţiile art.132 Cod proc.civ.Prin sentinţa civilă nr. 3173/09.05.2007 instanţa a respins acţiunea precizată ca neântemeiată.Având în vedere caracterul acţiunii în revendicare, instanta a proceda la analiza condiţiiloruzucapiunii invocate de pârâţii persoane fizice în paralizarea acţiunii în revendicare cât şi laverificarea criteriilor impuse de doctrină în situaţii similare, când părţile prezintă titluride la autori diferiţi, din această perspectivă urmând a se pronunţa şi asupra primul capăt decerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a deciziei CPMB nr.723/1975, prin considerentecomune cu cele privind revendicare, luând în considerare finalitatea acţiunii formulate dereclamanti.Cu privire la legalitatea decretului nr.223/1974, a fost unanim recunoscută atat în practică (Deciziide speţă, ex. Decizia ÎCCJ nr. 421/2005 a secţiei civile şi de proprietate intelectuală) cat şiîn doctrină, ipoteza neconstitutionalităţii acestui act normativ în raport de Constitutia în vigoare(1965) la data adoptării decretului de naţionalizare. În ce priveşte categoria juridică în care seîncadrează imobilul, instanţa reţine incidenţa dispoziţiilor art. 2 alin. 1 lit. i din legea nr.10/2001- prin imobile preluate în mod abuziv se înţeleg şi orice alte imobile preluate fără titluvalabil sau fără respectarea dispoziţiilor legale în vigoare la data preluării, precum şi celepreluate fără temei legal prin acte de dispoziţie ale organelor locale ale puterii sau aleadministraţiei de stat. Din întreg probatoriul administrat, instanţa a reţinut că apartamentul afost preluat în mod abuziv, Decretul de naţionalizare aducând atingere dreptului de proprietate înraport cu dispoziţiile Constituţiei din anul 1965 valabilă la data emiterii decretului, care prevedeala art.12 că terenurile şi construcţiile pot fi expropriate numai pentru lucrări de interes obştescşi cu plata unei juste despăgubiri iar în conformitate cu art.36, dreptul de proprietate personalăera ocrotit de lege.Chiar dacă, aşa cum s-a arătat mai sus, trecerea imobilului în proprietatea statului a avut loc înmod abuziv, cu toate acestea, instanţa a respins acţiunea în revendicare, reţinând că în favoareaparâţilor operează cu succes excepţia de fond a uzucapiunii scurte de 10-20 ani, mod originar dedobândire a proprietăţii care crează o prezumtie absolută în ceea ce priveste dreptul de proprietateîn raport cu titlul ca mod de dobândire a proprietăţii care instituie numai o prezumtie relativă deproprietate.Astfel dacă înainte de 22 decembrie 1989, termenul prescripţiei achizitive nu a putut în modobiectiv să curgă, regimul politic şi ordinea de drept ştirbită în acea perioadă (1975-1989)echivalând cu o cauză de forţă majoră care i-a împiedicat pe reclamanţi să exercite vreun actsau fapt de exercitare a dreptului de proprietate, fără a-şi pune în pericol siguranţa persoanei,după anul 1990, aceştia au avut acces liber la justiţie pentru revendicarea apartamentului cât şi
legile speciale de reparaţie nr. 112/1995 (art. 27 )şi respectiv Legea nr. 10/2001.
În consecinţă, termenul de prescripţie a început să curgă cel mai târziu la data de 1ianuarie 1990 fără a mai afectat de vreo cauză de întrerupere sau suspendare, de la această datăpârâţii continuându-şi posesia neviciată (începută de altfel în anul 1975 ca atribut al proprietăţii)până la la data introducerii prezentei acţiuni în revendicare când le-au fost cunoscute viciiletitlului autorului lor, statul.
Potrivit art. 1895 cod civil, cel care câştigă cu bună credinţă şi prtintr-o justă cauză unnemişcătort determinat va prescrie proprietatea acestuia prin zece ani, dacă proprietarul locuieşteîn circumscripţia tribunalului judeţean unde se află nemişcătorul şi prin douăzeci ani dacălocuieşte în afara acestei circumscripţii.Situaţia dedusă judecăţii fiind atipică şi neîncadrându-se în ipotezele art. 1895 cod civil cuprivire la domiciliul proprietarului, instanţa reţine că reclamanţii, cetăţeni germani, au domiciliulstabil în Germania astfel cum rezultă din cererea de chemare în judecată.Însă după anul 1990, când au încetat restricţiile de orice natură, accesul pe teritoriul ţării a fostneîngrădit, iar instanţa nu a apreciat echitabil să ia în considerare termenul de prescripţie celmai lung de 20 de ani, doar pentru ca reclamanţii au introdus cererea la data de 2.08.2006 şi să nudea posibilitatea pârâţilor a-şi valorifica posesia exercitată cu bună credinţă pe parcursul a 31de ani din 1975 şi respectiv de 16 ani din anul 1990.Chiar dacă nu ar fi operabilă uzucapiunea scurtă în ce îi priveşte pe pârâţi şi analizând acţiunea înrevendicare în funcţie de criteriile clasice, pe de o parte posesia îndelungată a pârâţilorparalizează acţiunea în revendicare, după un prim criteriu - în pari causa melior est causapossidentis.Pe de altă parte, după criteriul preferabilităţii titlurilor autorilor, chiar dacă titlul statului,aşa cum s-a arătat este lovit de nulitate, în favoarea pârâţilor funcţionează principiul errorcomunis facit jus, în virtutea efectelor căruia, în caz de înstrăinare de către proprietarul aparent,adevăratul proprietar nu are decât a sancţiona proprietarul aparent, statul, în funcţie de buna saureaua credinţă a acestuia cu privire la restituirea preţului primit sau a valorii de circulaţie.Dreptul de proprietate dobândit printr-un act juridic oneros de la un proprietar aparent, de cătreo persoană care a acţionat cu bună credinţă, este protejat. Când eroarea cumpărătorului cu privirela calitatea de proprietar a vânzătorului întruneşte condiţiile unei erori comune şi invincibile,dreptul de proprietate dobândit este protejat chiar şi în raporturile cu adevăratul proprietar,în temeiul principiului ocrotirii bunei credinţe.În cauză sunt îndeplinite toate condiţiile, respectiv este vorba de un act de transmitere aproprietăţii cu titlu oneros, asupra unui bun privit ut singuli, pârâţii dobânditori au fost de bunăcredinţă în sensul art. 1899 alin. 2 cod civil, a existat o eroare comună privitoare la calitateaînstrăinătorului de proprietar aparentAstfel, păraţii au dobândit proprietatea bunuri prin cumpărare de la stat în anul 1975 nefiindincidente astfel în ceea ce priveste nici prevederile Legii 112/1995 şi nici prevederile Legii10/2001, instanta apreciază în favoarea acestora operează buna credinţă la dobândirea bunuluifuncţionând pe deplin în aceasta situaţie teoria proprietarului aparent, împrejurările fiind deaşa natură incât paratii nu aveau posibilitatea sa prevadă că titlul statului ar fi fost viciat.Asa cum rezultă din actele dosarului aceştia nu au avut cunoştinţă de modalitatea în care statular fi preluat apartamentul, potrivit deciziei CPMB prin care s-a admis cererea de cumpărareformulata de pârâţi, rezultând că apartamentul face parte din Fondul Locativ de Stat.Având în vedere faptul că în balanţă s-ar pune securitatea raporturilor juridice şi proprietatea,instanta a aplicat în această speţă raţionamentul Curtii Europene a Drepturilor Omului, exprimatîn cauza Raicu contra României" (hotărîre din 19.10.2006), potrivit căruia diminuarea vechiloratingeri nu trebuie sa creeze noi prejudicii disproportionate, urmând ca instantele naţionale săanalizeze daca în spetele asupra spre judecata în faţa acestora în functie de circumstantelespeciale ale fiecăruia, se justifică derogarea de la principiul securitaţii raporturilor juridiceastfel încat persoanele care şi-au dobandit cu buna credinţă bunurile, să nu fie aduse în situatiade a suporta ponderea responsabilităţii statului care a confiscat în trecut aceste bunuri.În consecinţă, fara a nega caracterul abuziv al preluării apartamentului în proprietatea statului,decizia de preluare în proprietatea statului fiind emisă în baza unui act normativ abuziv şi contrarlegilor proprietaţii, instanta a acordat preferinţă titlului pârâţilor, în favoarea cărora bunacredinţă nu a fost răsturnată prin nici o probă, fiind de altfel evidentă, având în vedere anuldobândirii, iar pe de altă parte, prescripţia achizitivă de scurtă durată invocată pe cale deexceptie de către pârâţii persoane fizice, care a fost împlinită prin posesia efectivă îndelungată,neîntreruptă şi sub nume de proprietar a acestora.Pentru toate considerentele arătate în precedent, instanţa a respins acţiunea reclamanţilor caneîntemeiată.Soluţia a fost schimbată în parte de instanţa de apel, care a apreciat că atunci când se deducejudecăţii o acţiune în constatarea nulităţii absolute a titlului statului aceasta nu se subsumeazăacţiunii în revendicare, o atare soluţie contravenind principiului disponibilităţii în procesulcivil, procedând la analizarea nulităţii deciziei de preluare a imobilului, a cărei nulitate
absolută a şi constatat-o. Soluţia astfel pronunţată a fost menţinută de instanţa de recurs.
| ← Cerere privind eliberarea titlului executoriu european. | Legea nr. 10/2001. Expropriere. Bunuri mobile → |
|---|
