Reziliere contract închiriere, pretenţii, evacuare - recurs - civil
| Comentarii |
|
Dosar nr. 5524/280/2005TRIBUNALUL ARGEŞSECŢIA CIVILĂDECIZIE Nr. 1155/RObiectul: reziliere contract închiriere, pretenţii, evacuare - recurs - civil
Asupra recursului civil de faţă;
Constată că prin acţiunea înregistrată la data de 24.05.2005 reclamanta ADE P C în contradictoriu cu pârâţii D E, E R şi S P E A P M P a solicitatinstanţei obligarea pârâtelor D E şi E R la plata sumei de 33.205.969 lei ROLreprezentând debit la utilităţi şi penalităţi de întârziere; rezilierea contractului deînchiriere nr.7121/06.12.1999; evacuarea pârâtelor din apartamentul situat în Piteşti,..., cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acţiunii a arătat că pârâtele D E, E R deţin cu contract deînchiriere nr. 7121/06.12.1999 un apartament situat în Piteşti,... şi că acesteacu rea credinţă nu au achitat utilităţile pe perioada decembrie 2002- martie 2005figurând cu un debit la întreţinere de 33205969 lei ( inclusiv penalităţile deîntârziere), că în nenumărate rânduri s-a încercat pe cale amiabilă recuperareadebitului, însă pârâtele au refuzat categoric să îl achite.
În drept reclamanta şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile legii nr.114/1996.
La data de 29.08.2005 pârâtele D E şi E R, legal citate au depus întâmpinareprin care au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active iar pe fond respingereaacţiunii ( fila 20).
Prin sentinţa civilă nr. 6045/22.12.2006 a Judecătoriei Piteşti a fost respinsăexcepţia lipsei calităţii procesuale active invocată de pârâte.
S-a dispus admiterea în parte a acţiunii, a fost obligată pârâta D E săplătească reclamantei suma de 1990,63 RON reprezentând utilităţi şi suma de1990,63 RON reprezentând penalităţi.
A fost obligată pârâta E R să plătească reclamantei suma de 3804,07 RONreprezentând utilităţi şi suma de 3804,07 RON reprezentând penalităţi.
S-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.7121/06.12.1999 şievacuarea pârâtelor din imobilul- apartament situat în Piteşti,...
Au fost obligate pârâtele să plătească reclamantei suma de 400 RON (câte200 RON fiecare ) reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie,prima instanţă a reţinut următoarele:
Pârâta D E a încheiat la data de 06.10.1999 cu R- RA contractul de închirierenr.7121 având ca obiect închirierea apartamentului cu nr.12 situat în Piteşti,..., în fişa suprafeţei locative închiriate figurând şi pârâta E R încalitate de fiică a titularei contractului de închiriere.
Pârâtele nu au achitat sumele cu care au figurat restante la cheltuielile deîntreţinere, iar în acest sens reclamanta a calculat penalităţi de întârziere de 0,2 \%pe zi, în baza hotărârii adunării generale şi a statutului, în sumă de 7354,12 RON,conform înscrisurilor de la fila 201.
Prima instanţă a dispus efectuarea unei expertize contabile având ca obiectivcalculul prejudiciului creat de pârâte reclamantei,rezultând un debit în sumă de5794,70 lei RON în perioada decembrie 2002- septembrie 2006.
Obligarea pârâtelor la plata debitului restant s-a realizat de către primainstanţă, din interpretarea disp.art. 969 C.civ. şi a art 3 lit. c din contractul deînchiriere nr. 7121/06.10.1999. De asemenea, instanţa de fond a concluzionat căAsociaţia de proprietari are posibilitatea de a cere instanţei rezilierea contractului deînchiriere înainte de termenul limită, în situaţia în care nu sunt achitate obligaţiilede întreţinere pe o perioadă de 3 luni, temeiul juridic fiind art. 24 lit. c din Legeanr.114/1996 republicată.
Pe cale de consecinţă în baza acestor dispoziţii coroborate cu art. 25 dinacelaşi act normativ, prima instanţă a apreciat că neplata cheltuielilor de întreţinerede către pârâte are drept urmare rezilierea contractului de închiriere şi evacuareapârâtelor,în calitate de chiriaşe,iar în privinţa prejudiciului au fost luate înconsideraţie concluziile raportului de expertiză ,sens în care s-a dispus obligareapârâtei D E la plata sumei de 1990,63 RON, iar a pârâtei E R la plata sumei de3804,07 RON.
Cu privire la penalităţile datorate, instanţa de fond a limitat cuantumulacestora,reţinând că nu pot depăşi cuantumul debitului.
Împotriva sentinţei civile nr. 6045/22.12.2006 a Judecătoriei Piteşti audeclarat recurs pârâtele D E şi E R criticând hotărârea a primei instanţe subaspecte de nelegalitate şi netemeinicie după cum urmează:
1.- Prima critică vizează modalitatea de efectuare a expertizei contabile, faţăde care s-a invocat neefectuarea procedurii de citare şi a fost contestat calcululexpertului.
2.- În mod greşit prima instanţă a obligat pârâtele la plata penalităţilor deîntârziere, care nu au fost dovedite.
3.- Contratul de închiriere cu nr. 7121/1999 este nul de drept şi încalcădisp.art. 969 C.civ., sens în care nu putea reprezenta o probă în faţa primeiinstanţe, iar faţă de această situaţie s-a invocat neconstituţionalitatea disp.art. 24lit. c din Legea nr. 114/1996, cu privire la evacuarea chiriaşului de către o terţăpersoană şi nu de către proprietarul imobilului.
Recursul a avut ca temei juridic invocat disp.art. 304 pct.9 C.pr.civ.
Prin întâmpinarea formulată în recurs, intimata reclamantă a arătat că aîncercat în nenumărate rânduri stingerea litigiului pe cale amiabilă, însă pârâtele nus-au prezentat la discuţii ,iar în plus în momentul de faţă asociaţia este somată încontinuare de furnizori cu privire la sistarea agentului termic, datorită situaţieigenerate de pârâtele din speţă.
Recurentele au formulat precizări în calea de atac, cu titlu de concluzii scrisece nu pot fi calificate drept motive de recurs prin prisma disp.art. 303 alin.1C.pr.civ.
Analizând recursul prin prisma criticilor formulate( filele 3,4) şi a disp.art.304ind. 1 C.pr.civ. ,tribunalul apreciază că este neîntemeiat şi va fi respins ca atare.
Cu privire la cel de-al treilea motiv de recurs, ce va fi analizat cu prioritatetribunalul constată că recurentele au înţeles să invoce neconstituţionalitateadisp.art. 24 lit. c din Legea nr. 116/1996,iar faţă de această situaţie la data de18.05.2007 a fost suspendată judecata recursului în baza art. 29 alin.5 din Legea nr.47/1992 şi s-a înaintat dosarul Curţii Constituţionale.
Prin decizia nr. 271/11.03.2008 Curtea Constituţională a respins excepţiade neconstituţionalitate pentru textul de lege invocat mai sus, răspunzând astfelmotivului de recurs cu numărul 3, care este nefondat.
În ce priveşte motivul numărul 1 de recurs ce vizează nelegalitateamodului în care s-a administrat proba cu expertiză şi concluziile acesteia,tribunalul constată că lucrarea a fost efectuată de către expertul contabil G M(fila 197 dosar fond),iar acesta a răspuns obiectivelor stabilite de prima instanţă,luând în consideraţie materialul aflat la sediul reclamantei, constând în toatedocumentele de încasări şi plăţi, listele privind repartizarea cheltuielilor deîntreţinere şi înscrisurile de la dosarul cauzei.
Expertul desemnat în cauză a menţionat în lucrare că a citat pârâteleconform recomandatelor ce sunt anexate raportului de expertiză ( fila 208),iar înplus chiar a încheiat un proces verbal în care a consemnat că în ziua fixată pentrudiscutarea lucrării, pârâtele nu s-au prezentat, deşi au fost convocate.
Prin urmare, din acest punct de vedere ,tribunalul reţine că nu este fondatăcritica ce vizează modalitatea de efectuare a expertizei,deoarece s-a realizat citareapărţilor, iar acestea au refuzat să se prezinte pentru a da lămuriri suplimentare,astfel că nu au fost încălcate disp.art. 208 C.pr.civ.
Pe de altă parte, o astfel de lucrare şi anume o expertiză contabilă nunecesită citarea părţilor,deoarece culegerea datelor se realizează prin analiza unorînscrisuri de la sediul asociaţiei ,respectiv de la dosarul cauzei, nefiind necesarăprezenţa părţilor în cauză.
În plus, în faţa instanţei de fond, după depunerea la dosar a lucrării, pârâtelenu au formulat critici cu privire la lipsa citării, obiecţiunile formulate de acesteareprezentând alte aspecte şi anume fondul lucrării (a se vedea încheierea din15.12.2006- fila 221 dosar fond), astfel că, sub aspectul invocat, critica a fostrealizată pentru prima dată în recurs.
În privinţa concluziilor expertizei, expertul a mentionat toate înscrisurile ceau fost luate în consideraţie, iar apărarea pârâtelor cu privire la faptul că au maiachitat din debit,dar chitanţele nu au fost luate în calcul, nu poate fi primitădeoarece aceste înscrisuri nu s-au aflat la sediul reclamantei şi nici nu au fostdepuse la dosar în cadrul judecăţii fondului, respectiv în calea de atac.
Prin urmare, pentru considerentele arătate mai sus, primul motiv de recursnu poate fi primit şi este apreciat ca nefondat.
Cea de a doua critică formulată de recurente se referă la penalităţile deîntârziere, iar în acest sens,tribunalul constată că prima instanţă a micşoratcuantumul acestora şi nu a obligat pe pârâte la plata penalităţilor stabilite prinexpertiză, considerând în mod corect că majorările de întârziere nu pot depăşicuantumul debitului datorat ( art. 12 din OG 85/2001 raportat la art 25 din HG nr.400/2003).
Pentru calculul penalităţilor, prima instanţă a luat în consideraţie un procentde 0,2 \% prevăzut de textele de lege aratate mai sus şi de Hotărârea AdunăriiGenerale, prin care s-au aprobat acestea, reţinând în mod corect că asociaţia deproprietari are această competenţă, în temeiul legii.( art 25 alin 1 si 2 din HG nr.400/2003).
În plus, s-a făcut dovada că penalităţile au fost solicitate şi de furnizoriiutilităţilor, iar în acest sens au fost depuse înscrisuri în recurs ( filele 42-48).
Pentru aceste considerente nici cel de-al doilea motiv de recurs nu poate fiprimit,deoarece prima instanţă a făcut o corectă interpretare a textelor de lege şi aapreciat că se impune obligarea pârâtelor la plata penalităţilor de întârziere,nefiind incidente disp.art. 304 pct.9 C.pr.civ.
Pentru toate aceste motive, tribunalul în baza art. 304 ind.1 C.pr.civ. şi art.312 alin.1 C.pr.civ. va respinge recursul ca nefondat şi va menţine în vigoarehotărârea primei instanţe ca legală şi temeinică.
Având în vedere disp.art. 274 C.pr.civ. şi chitanţele de la filele 70-71 recurstribunalul va obliga pe recurente la 600 lei cheltuieli de judecată cu titlu de onorariude avocat către reclamantă.
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtele D E şi E R împotrivasentinţei civile nr. 6045/22.12.2006 pronunţată de Judecătoria Piteşti în dosarul nr.5524/280/2005, intimaţi fiind reclamanta A P C P şi pârâtul S P E P M P.
Obligă pe recurente la 600 lei cheltuieli de judecată către reclamanta A P CP.Irevocabilă Pronunţată în şedinţa publică de la 27 Iunie 2008 la Tribunalul Argeş-secţia civilă. 4
| ← Cerere de încuviinţare a executării silite privind evacuarea.... | Acţiune în răspundere delictuală - Recurs → |
|---|
