Decizia civilă nr. 134/2013. Rezolutiune contract
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 134/A/2013
Ședința publică de la 19 Martie 2013
Completul compus din: PREȘEDINTE A. -F. D.
Judecător O. -C. T. Grefier L. C.
Pe rol se află judecarea recursului declarat de apelant G. S. împotriva Sentinței civile nr. 22637/2012 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimat I. A. G., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reprezentantul apelantului reclamant G. S., avocat U. I., intimatul pârât I. A. G., personal și asistat de avocat, P. a A., lipsă fiind apelantul.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, tribunalul constată că la data de_ s-a depus la dosar prin registratură din partea intimatul pârât I. A. G. întâmpinare din care un exemplar se comunică cu reprezentantul apelantului.
T. ul pune în discuție soluționarea litigiului pe cale amiabilă.
Reprezentantul apelantului arată că clientul său nu este de acord cu suprafața de 4403 m.p, ci doar cu suprafața de 5100 m.p. teren.
Reprezentanta intimatului pârât arată că ar fi de acord cu apelantul să încheie contractul însă pentru suprafața din cartea funciară și își exprimă acordul fără a mai solicita o diferență de preț de 2000 euro.
Reprezentanții părților arată că nu au alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat și excepții de invocat, tribunalul în conformitate cu dispozițiile art.150 C.pr.civ. declară încheiată faza probatorie și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Reprezentantul apelantului avocat U. I. solicită instanței admiterea apelului, schimbarea sentinței civile atacate în sensul admiterii în întregime a acțiunii, obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea cauzei atât în fond cât și în apel, conform chitanței și facturii depuse la dosarul cauzei. Susține oral motivele de apel expuse pe larg în scris.
Reprezentanta intimatului pârât avocat P. a A. solicită instanței respingerea apelului, menținerea sentinței atacate ca fiind temeinică și legală, cu obligarea reclamantului apelant la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de avocat conform chitanței pe care o depune la dosarul cauzei. Susține oral motivele expuse în întâmpinare.
T. ul reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Reține că prin Sentința civilă nr. 22637/2012 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei
C. -N. s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamantul G. S., în contradictoriu cu pârâtul I. A. -G., pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de_, având ca obiect vânzarea terenului în suprafață de 5.100 m.p. situat în comuna Florești, sat T., zona Ciorgău, identic cu terenul cuprins în T.P. nr.
13059 din_, tarlaua 73, parcela 2947/2/1, înscris în C.F. 21491 Florești cu nr. cadastral 12150, repunerea părților în situația anterioară și obligarea pârâtului la plata sumei de 6.000 Euro sau echivalentul în lei reprezentând daune interese.
A fost obligat reclamantul să plătească pârâtului suma de 6.000 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța în acest sens, judecătoria a reținut următoarele:
La data de_ s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare având drept obiect vânzarea suprafeței de 5100 m.p. teren situat în comuna Florești, sat
T., zona Ciorgău, identic cu terenul cuprins în T.P. nr. 13059 din_, tarlauna 73, parcela 2947/2/1, înscris în CF nr. 21491, Florești, cu nr. cadastral 12150, reclamantul din prezentul litigiu având calitatea de promitent-cumpărător, iar pârâtul pe cea de promitent-vânzător. Prețul vânzării a fost stabilit la 100.000 Euro, din care reclamantul a plătit 90.000 la momentul încheierii antecontractului, iar
8.000 Euro la o dată ulterioară, urmând ca diferența de 2.000 Euro să fie achitată la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Instanța a fost învestită cu soluționarea unei acțiuni prin care să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și repunerea părților în starea anterioară încheierii antecontractului, temeiul de drept invocat de către reclamant fiind art. 1020-1021 C.civ. de la 1864. De asemenea, s-au solicitat daune interese ca urmare a neexecutării culpabile a antecontractului de către promitentul- vânzător.
Condițiile ce se cer îndeplinite pentru ca instanța să poată dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare se referă la neîndeplinirea obligației corelative asumate că către una din părțile unui contract sinalagmatic, caracterul imputabil al neîndeplinirii obligației și punerea în întârziere conform normelor legale.
Analizând condițiile acțiunii în rezoluțiune, instanța a verificat cu precădere condiția de formă și anume aceia referitoare la îndeplinirea obligației de punere în întârziere a debitorului. Astfel, se constată că la data de_, promitentul- cumpărător l-a notificat pe promitentul-vânzător, solicitându-i prezentarea la Biroul notarilor publici asociați Repede I. și Repede Dragoș, în vederea încheierii antecontractului în formă autentică. Cu privire la această notificare, instanța constată că ea îmbracă forma cerută de lege, punerea în întârziere fiind făcută prin intermendiul executorului judecătoresc Stolnean D. M. . Prin urmare, instanța urmează să verifice dacă există o există o neexecutare esențială a obligațiilor asumate prin antecontract din partea părâtului, precum și caracterul imputabil al unei eventuale neexecutări.
Cu privire la neexecutarea obligațiilor asumate de către pârât, vânzătorul- promitent din antecontract, instanța reține că promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare are ca obiect angajamentul ferm al ambelor părți de a face toate demersurile necesare pentru a încheia în viitor o anumită vânzare, ale cărei elemente esențiale (lucru vândut și preț) sunt deja stabilite de părți. Așadar, acordul de voință al promitenților poartă în mod obligatoriu, pe de o parte, asupra lucrului vândut și asupra prețului, iar pe de altă parte, asupra obligației de a face demersurile necesare și de a reitera consimțământul în forma cerută de lege pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare. Promitentul-vânzător are ca obligații principale: obligația de a nu încheia cu terții acte juridice susceptibile de a restrânge sau înlătura drepturile promitentului-vânzător, obligația de a consimți la autentificarea vânzării.
Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, în situația în care, în urma eliberării titlului de proprietate suprafața de teren pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate va fi mai mică decât 5.100 mp, prețul stabilit la data semnării antecontractului va rămâne neschimbat, însă vânzătorul se obligă să facă toate demersurile pentru a obține reconstituirea pe întreaga suprafață de 5.100 mp (respectiv formularea de noi cereri către primărie, acțiuni în instanța de judecată pentru obligarea Comisiei de fond funciar să elibereze titlu pe întreaga suprafață și orice alte acte necesare realizării scopului sus menționat). Prin urmare, părțile au luat în considerare faptul că ar fi posibil ca suprafața de teren
reconstituită în favoarea pârâtului I. A. -G. să fie mai mică de 5.100 mp., dar nu au luat în considerare faptul că suprafața reconstituită în mod scriptic, formal, să fie de 5.100 mp., dar suprafața reală a terenului delimitat prin semne exterioare vizibile să fie mai mică, așa cum, potrivit susținerilor pârâtului, este situația în speță. Obligația specifică asumată de pârât prin antecontractul de vânzare-cumpărare, aceia de a întreprinde toate demersurile necesare în vederea eliberării titlului de proprietate pentru o suprafață de 5.100 m.p. este o obligație de mijloace. De altfel, părțile nu au prevăzut nici o sancțiune specifică în cazul neîndeplinirii acestei obligații de mijloace asumate de către pârât prin antecontractul de vânzare-cumpărare.
Reclamantul a susținut că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, terenul asupra căruia părțile și-au dat acordul de voință avea o suprafață de 5.100, însă, pârâtul cu rea-credință, a intabulat doar o suprafață mai mică de teren, respectiv 4062 m.p. În sprijinul acestei alegații, reclamantul a invocat titlul de proprietate eliberat pârâtului de către Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenului, respectiv măsurătorile efectuate cu acest prilej. Potrivit afirmațiilor reclamantului făcute prin interogatoriu administrat în cauză (f.88), a fost prezent, împreună cu pârâtul, la momentul punerii în posesie al acestuia, moment la care s-a măsurat terenul de către delegatul de la primărie, întocmindu-se o schiță de către acesta.
Din probatoriul administrat în cauză reiese că prima măsurătoare topografică a fost efectuată de către expertul Colțan D. M. în vederea intabulării imobilului în C.F. (f. 32-34). Ca urmare a respectivei măsurători topografice s-a constat că terenul obiect al cererii de chemare în judecată are o suprafață de 4062 m.p., suprafață de altfel întăbulată în CF. Potrivit concluziilor raportului de expertiză judiciară efectuată în cauză suprafața parcelei 2947/2/1 este de 4403 m.p., diferența față de măsurătoarea efectuată în documentația cadastrală este generată de considerarea ca linie de demarcație a părții superioare, respectiv inferioare a unui răzor. În raportul de expertiză judiciară dispus în cauză s-a considerat că limita de demarcație față de terenul din latura vestică se regăsește pe partea superioară a răzorului, fiind o cutumă ca terenul să se măsoare până la partea superioară a răzorului, cu atât mai mult cu cât proprietarul terenului cu nr. cadastral 59112, vecinul din partea vestică, a afirmat acest lucru.
Din raportul de expertiză tehnică dispus în cauză, reiese faptul că terenul este delimitat prin semne exterioare: limita din partea de nord este materializată printr-o piatră și 23 stâlpi din gard, limita din partea din est prin diferența de cultură și un mic șanț între proprietăți, limita din sud, printr-un gard de sârmă, limita din vest printr-un răzor, pe care există o fâșie de spini, această limită nefiind bine stabilită.
Concluziile raportului de expertiză tehnică dispus în cauză sunt confirmate de martorii audiați în cauză. Din proba testimonială administrată în cauză reiese faptul că terenul obiect al litigiului nu a suferit modificări în ceea ce privește amplasarea liniilor de delimitare. Astfel, martorul D. I., propus de pârât, care deține un teren ce se învecinează la vest cu terenul în litigiu, a afirmat că "terenul aflat în proprietatea pârâtului este același așa cum îl știam de pe vremea bunicului său. Am mai fost la teren și nu am observat modificări în ceea ce privește delimitarea acestui teren"; (f. 101). De asemenea, martorul I. M., vecin pe latura sudică cu terenul aflat în litigiu, a afirmat că "în perioada 1992 și până prin anul 2000 am arat terenul aflat în proprietatea pârâtului. Știu că există niște delimitări ale terenului în discuție față de terenurile vecine, realizate prin pietre de hotar spre est și un răzor cu tufișuri spre vest. (…) Spre sud există terenul pârâtului este delimitat de terenul meu prin gard din stâlpi cu plasă metalică";. (f. 85).
Prin prezenta acțiune, reclamantul a invocat faptul că pârâtul nu și-a îndeplinit obligația de a reitera consimtământul în formă autentică cu privire la vânzarea unui teren în suprafață de 5.100 mp. După administrarea probatoriului încuviințat în cauză, instanța constată că nu există un refuz explicit al pârâtului de a executa obligația asumată prin antecontract, pârâtul dorind să reitereze
consimțământul în formă autentică cu privire la vânzarea terenului situat în comuna Florești, sat T., zona Ciorgău, identic cu terenul cuprins în T.P. nr. 13059 din_, tarlaua 73, parcela 2947/2/1, înscris în CF nr. 21491, Florești, cu nr. cadastral 12150, fără însă a fi de acord cu transmiterea dreptului de proprietate pentru o suprafață de teren de 5.100 m.p. Având în vedere că obligația asumată de pârât prin antecontract era aceia de a transmite dreptul de proprietate asupra unui teren care a fost identificat la momentul încheierii antecontractului, instanța consideră că nu există o neexecutare a obligației din partea pârâtului.
În ceea ce privește afirmațiile reclamantului conform cărora pârâtul nu a prezentat anumite documente necesare încheierii contractului în formă autentică, instanța constată că în speță, obligația principală a pârâtului era aceia de a-și reitera consimțământul la încheierea vânzării, prezentarea documentelor necesare încheierii contractului în formă autentică fiind în cel mai bun caz o manifestare exterioară a existenței acestui consimțământ. Prin urmare, faptul că pârâtul a prezentat un extras CF din anul 2009 nu este apt să dovedească inexistența consimțământului la încheierea vânzării.
Cu privire la aplicabilitatea art. 1327 C. civ. de la 1864, instanța a constatat că în speță este un antecontract de vânzare-cumpărare, iar regulile speciale privind vânzarea de terenuri sunt aplicabile doar contractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren, în speță solicitându-se rezoluțiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare, care reprezintă un contract nenumit, fiind guvernat de regulile aplicabile în materia teoriei generale a obligațiilor.
În ceea ce privește susținerea reclamantului că motivul determinant pentru cumpărarea terenului de către reclamant l-a constituit edificare a 5 imobile cu câte 1000 mp, iar vinderea unei suprafețe mai mici îl împiedică în realizarea scopului, instanța constată a fost sesizată cu o acțiune în rezoluțiune. Cauza constituie un element de validitate al convenției, prevăzut de dispozițiile art.948 cod civil și nu un motiv de rezoluțiune. Pe de altă parte pentru ca o anumită situație anterioară convenției să poată fi considerată element constitutiv al convenției aceasta trebuia inserată expres în cuprinsul acesteia. În consecință această apărare este străină de obiectul cererii de chemare în judecată, respectiv de limitele investirii instanței.
Cu privire la repunerea părților în situația anterioară, instanța a constatat că acest capăt de cerere accesoriu capătului principal de cerere a rămas fără obiect în condițiile în care nu s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți continuă să își producă efectele specifice.
În ceea ce privește al treilea capăt de cerere referitor la acordarea de daune interese, instanța constată că prin precizarea depusă la dosar la data_, reclamantul a solicitat suma de 6000 Euro, înțelegând să invoce clauza penală stipulată în antecontractul de vânzare-cumpărare din_ și să solicite obligarea pârâtului la plata daunelor-interese. În materia răspunderii contractuale, pentru a se antrena răspunderea debitorului este necesar ca să existe o faptă ilicită care constă în nerespectarea unei obligații contractuale, aducându-se prin aceasta atingere unui drept subiectiv patrimonial al creditorului, să existe prejudiciu, precum și un raport de cauzalitate între faptă și prejudiciu. De asemenea este necesar să existe culpa debitorului. Cu toate că invocă existența unei clauze penale stipulate în antecontractul de vânzare-cumpărare, pentru a se antrena răspunderea debitorului promitent-vânzător este necesar să existe neexecutare sau executare cu întârziere din partea acestuia. În speță, după cum instanța a constatat deja cu ocazia soluționării primului capăt de cerere, nu se poate vorbi de neexecutare din partea debitorului. Prin urmare, acest capăt de cerere urmează a fi respins ca neîntemeiat.
Conform art. 274 C.p.c partea care cade în pretenții va fi obligată la cerere să plătească cheltuielile de judecată, acestea urmând a fi se vor luate în considerare doar dacă au fost dovedite de către părți prin înscrisurile depuse la dosarul cauzei. În speță, instanța a constatat că la dosarul cauzei s-a depus chitanța din_, reprezentând onorariu avocat în cuantum de 6000 lei. De asemenea, instanța a considerat că onorariu de avocat în cuantum de 6.000 lei este unul rezonabil în
raport cu complexitatea pricinii și munca depusă de avocat. În considerarea acestui fapt, instanța a reținut că au fost dovedite cheltuielile de judecată în cuantum de
lei pe care reclamantul, fiind partea care a căzut în pretenții, este obligat să le plătească pârâtului.
Împotriva acestei hotărâri a declarat în termen legal
apel reclamantul solicitând instanței admiterea apelului, schimbarea sentinței civile atacate în sensul admiterii în întregime a acțiunii, obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea cauzei atât în fond cât și în apel, conform chitanței și facturii depuse la dosarul cauzei.
În motivare arată că sentința atacată este netemeinică și nelegală pentru următoarele motive:
Instanța a reținut în mod greșit că "nu există o neexecutare a obligației din partea pârâtului".
a)Pe de o parte, obligația pârâtului, asumată prin antecontractul de vânzare- cumpărare din_, era aceea de a vinde cât a promis, adică 5100 m.p.
Pe de altă parte, așa cum rezultă din încheierea de certificare nr.4476 din 31 mai 2010 și din probele administrate la fond, pârâtul nu și-a îndeplinit această obligație până în prezent. Mai mult, pârâtul nu a fost de acord să vândă cât a promis (5100 m.p.), ci numai o suprafață mai mică.
Rezultă că reținerea instanței este neîntemeiată, întrucât există o neexecutare a obligației pârâtului, care a refuzat și refuză în continuare să vândă 5100 m.p., cât a promis.
Prima instanță, prin aprecieri discutabile și inutile abate atenția de la problemele relevante din speță.
De exemplu, apreciază că obligația asumată de pârât prin antecontractul de vânzare-cumpărare, de a întreprinde toate demersurile necesare în vederea eliberării tilului proprietate pentru 5100 m.p., este o obligație de mijloace și că părțile nu au nici o sancțiune în cazul neîndeplinirii acestei obligații (f.6).
În primul rând, este discutabil dacă o asemenea obligație este de mijloace sau de rezultat. Instanța nu a prezentat argumentele, iar apelantul consideră că este mai degrabă o obligație de rezultat pentru că pârâtul (promitent vânzător) trebuia să obțină 5100 m.p., adică să atingă un rezultat precis, întrucât a promis să vândă 5100 m.p.
În al doilea rând, analiza unei asemenea chestiuni este perfect inutilă din moment ce titlul de proprietate s-a emis în favoarea pârâtului pentru suprafața de 5100m.p.
De fapt, este în afară de orice îndoială că obligația pârâtului din antecontract, de a face toate demersurile necesare pentru a obține reconstituirea pe întreaga suprafață de 5100 m.p., are ca scop îndeplinirea întocmai a obligației esențiale de a vinde 5100 m.p, obligație de rezultat.
Afirmațiile reclamantului în sensul că terenul din litigiu a fost măsurat de către reprezentanții Comisiei locale de aplicare a legii nr. 18/1991, că la măsurători a fost prezent atât el cât și pârâtul, sunt recunoscute de pârât prin întâmpinare, care arată că: "A fost de față și reclamantul Cu aceea ocazie mi s-a comunicat că terenul are suprafața de 5100 m.p. ". (pag.nr.3).
Prima instanță, în mod culpabil și regretabil, nu a acordat nici o importanță acestei împrejurări de fapt, dovedită în speță, utilă și relevantă pentru soluționarea cauzei.
Faptul că în raportul de expertiză se menționează că terenul din litigiu este delimitat prin senine exterioare, că suprafața acestuia este de 4403 m.p., că proba testimonială confirmă concluziile raportului (apreciere discutabilă), nu prezintă nici un fel de importanță în cazul din speță.
în speță, nu s-a vândut un loc de casă, ci o suprafață de teren determinată precis, de 5100 m.p., ceea ce nu trebuie uitat. Angajamentul ferm al pârâtului de a vinde 5100 m.p, nu mai puțin, rezultă atât din clauza referitoare la "obiectul contractului", cât și din clauza stipulată la alin. penultim din antecontract. Această obligație nu a fost îndeplinită de pârât
Instanța a omis (ocolit) un aspect esențial: pârâtul a promis că vinde 5100 m.p., iar nu 4403 mp. (sau 4062 m.p).
Tot greșite sunt și reținerile instanței în sensul că "nu există un refuz explicit al pârâtului de a executa obligația asumată prin antecontract".
Asemenea rețineri nu corespund adevărului, fiind contrazise de încheierea de certificare nr.4476 din 31 mai 2010, care demonstrează refuzul pârâtului de a perfecta vânzarea pentru suprafața de 5100 m.p.
Refuzul pârâtului de a-și executa întocmai obligația asumată prin antecontract rezultă și din împrejurarea că, în ziua notificării, nu a procurat și nu a prezentat public actele necesare perfectării vânzării.
Având în vedere că în cazul din speță există o neexecutare a obligației din partea pârâtului, susțin că acesta este în culpă.
Deși instanța menționează în considerente că urmează să verifice dacă există o neexecutare esențială a obligațiilor asumate prin antecontract din partea pârâtului, precum și caracterul imputabil al unei eventuale neexecutări (vz. f.5 alin. 4), totuși nu spune nici un cuvânt în legătură cu vina (culpa) pârâtului. Nu lămurește cine este vinovat de situația creată.
Ori, în opinia apelantului, există neîndoielnic o neexecutare a obligației din partea pârâtului, așa cum a arătat mai sus la pct.1, motiv pentru care trebuie analizată culpa pârâtului.
În legătură cu acest aspect a depus la instanță "Concluzii", pentru termenul din 9.XI.2012, pe care le menține.
Așa cum a arătat mai sus, există pe de o parte, obligația pârâtului, asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare din_, de a vinde cât a promis, adică 5100 m.p.
Pe de altă parte, așa cum rezultă din încheierea de certificare nr.4476 din 31 mai 2010 și din probele administrate la fond, pârâtul refuză să vândă cât a promis (5100 m.p.), întrucât susține că nu deține decât o suprafață mai mică (4062 m.p. ori 4403 m.p.).
Cine este vinovat pentru această situație ? Cine este în culpă ? Consideră că pârâtul este în culpă, pentru argumentele de mai jos:
în condițiile în care s-a demonstrat că există o neexecutare a obligației din partea pârâtului, în sarcina sa operează o prezumție de culpă; între părțile procesului există un contract, iar în materie contractuală vina debitorului este prezumată (art. 1082 C.civ.vechi); așadar, pârâtul este prezumat în culpă;
în al doilea rând, pârâtul, în calitate de debitor al obligației de a vinde 5100m.p, nu a dovedit existența nici unei "cauze străine" care să nu-i fie imputabilă, cum ar fi cazul fortuit sau forța majoră; deci, nu a răsturnat prezumția de culpă ce există în sarcina sa;
în al treilea rând, raportat la obligația pârâtului, în calitate de promitent- vânzător, de a face tot ce este necesar pentru a perfecta vânzarea conform clauzelor antecontractului (pentru 5100 m.p.), susține că pârâtul nu și-a îndeplinit acest angajament din culpă:
-a știut foarte bine că deține T.P. pentru suprafața promisă de 5100 m.p. și că a fost îndreptățit la această suprafață, din moment ce i s-a emis T.P (antecesoarea lui avea în registrul agricol 5100 m.p.;
-cu toate acestea, când a aflat că suprafața parcelei promise este mai mică (4062 m.p.), deși era în cunoștință de cauză că obligația sa era aceea de a vinde 5100 m.p., nu a făcut nici un demers să afle de ce este mai mică; nu a căutat să vadă dacă nu cumva vreo parcelă vecină se suprapune peste a sa ori dacă nu cumva cineva îi ocupă fără titlu o porțiune din terenul său; nu a făcut nimic în această privință, a acceptat situația fără rezerve. In acest caz, pârâtul nu poate fi
considerat decât în culpă, pentru că el nu și-a îndeplinit angajamentul de a face tot ce este necesar pentru a vinde cât a promis, respectiv 5100 m.p.
În condițiile în care pârâtul ar fi de acord să vândă numai 4062 m.p., pe de o parte, se încalcă convenția încheiată, iar, pe de altă parte, scopul pentru care reclamantul a dorit achiziționarea terenului nu se poate realiza.
Astfel, așa cum s-a demonstrat cu declarațiile martorilor propuși de apelant cât timp reclamantul a urmărit un obiectiv foarte clar prin cumpărarea terenului din litigiu, vânzarea unei suprafețe de 4062 m. (cu 1038 mp mai puțin) nu mai corespunde scopului pentru care reclamantul a dorit să achiziționeze acest teren.
Prin întâmpinarea formulată în apel de către intimat solicită instanței
respingerea apelului, menținerea sentinței atacate ca temeinică și legală, cu obligarea reclamantului apelant la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare se arată că la data de_ părțile au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare având ca obiect vânzarea suprafeței de teren de 5100 mp teren situat in Comuna Floresti sat T. zona Ciorgau pentru prețul de 100.000 EURO. Reclamantul a achitat suma de 98.000 curo reprezentând parte din prețul vânzării.
La data de_ ora 12, urmare a notificării comunicata de reclamant, paratul s-a prezentat ia biroul notarului public in vederea încheierii contractului in forma autentica însoțit de o persoana, prietena de familie - soția martorul SERHAL ABDUL BASSET. A prezentat extras de carte funciara pentru informare nr. 21491 Floresti cu nr. cadastral 12150, plan de amplasament si delimitare a imobilului in care este inscris respectiv evidențiat grafic terenul menționat in TP nr. 13059 din_, tarlaua 73 parcela 2947/2/1.
Paratul nu a semnat încheierea de certificare deoarece s-a consemnat eronat că nu deține un extras de carte funciara pentru terenul ce a făcut obiectul antecontractului evidențiat in TP nr. 13059 din_, tarlaua 73 parcela 2947/2/1 si că oferă spre vânzare alt teren înscris CF nr. 21491 Florești cu nr. cadastral 12150 in suprafața de 4062 mp. Paratul a prezentat extras de carte funciara in care a fost înscris terenul ce a tăcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare insa a arătat ca urmare a măsurătorilor cadastrale efectuate cu ocazia înscrierii in cartea funciara terenul este in suprafața mai mica decât cea menționata in antecontract.
Identitatea dintre terenul evidențiat in TP nr. 13059 din_, tarlaua 73 parcela 2947/2/1 in suprafața de 5100 mp si terenul inscris in CF nr. 21491 Floresti cu nr. cadastral 12150 in suprafața de 4062 mp rezulta din extrasul Cf si planul de amplasament si delimitare a imobilului prezentat si nu este contestata de reclamant nici prin acțiune nici ulterior (prin petitul acțiunii solicita "rezolutiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâtul la data de_ având ca obiect vânzarea suprafeței de teren de 5100 mp teren situat in Comuna Floresti sat tauti zona Ciorgau, identic cu terenul cuprins in TP nr. 13059 din_, tarlaua 73 parcela 2947/2/1 inscris in cf nr. 21491 Floresti cu nr. cadastral 12150; in incheierile de ședința s-a consemnat de asemenea ca reclamantul nu contesta identitatea terenului din titlu de proprietate cu cel înscris in Cf-ul prezentat la notar.)".
Este real că la data notificării paratul nu a prezentat certificat fiscal privind terenul ce a făcut obiectul vânzării însa nu acesta este motivul pentru care nu s-a încheiat contractul in forma autentica. Imobilul ce a făcut obiectul vânzării este evidențiat pe rolul fiscal al Primăriei Floresti sens in care s-a depus la dosar certificatul de atestare fiscala.
Din cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare rezulta ca obiectul vânzării a fost suprafața de 5100 mp teren situat in corn. Floresti sat T. zona Ciorgau la oca 000 m distanta de blocurile ANL cu front la E spre Floresti de circa 20 m si lungime de aproximativ 260 m. situat intre vecinii L. ciu N. si D. loan
pentru prețul global de 100.000 euro. Rezulta ca la momentul vânzării părțile nu au cunoscut suprafața reală a terenului ca aceasta a fost aproximata in funcție de dimensiunile aproximate ale frontului si ale lungimii terenului, că intenția părților a fost de a vinde respectiv a cumpăra terenul ce urma sa fie reconstituit in favoarea pârâtului in temeiul legii 247/2005, situat in zona Ciorgau intre vecinii L. ciu N. si D. loan pentru un preț global de 100,000 euro. De asemenea părțile au prevăzut ca si in situația in care suprafața terenului este mai mica prețul rămâne același.
Reclamantul recunoaște ca nu a măsurat terenul nici anterior vânzării nici in momentul vânzării. La data vânzării terenul era insa delimitat cu semne vizibile pe toate laturile, semnele fiind vechi încă din anii 1992-1993.
Din declarațiile martorilor audiați in cauza, I. M. si D. I. rezulta ca pe latura invecinata cu numitul D. loan terenul este delimitat pe toata lungimea de un răzor cu spini, din Ioc in loc tarusi, pe latura invecinata cu numitul L. ciu N. terenul este delimitat la capătul dinspre I. V de o piatra, la capătul dinspre I. I de o țeava cuprinsa in prezent intr-un gard și pe lungime din loc in loc cu tarusii.
Parte din semnele de delimitare a terenului precizate de martori se regasec in planul de situație intocmit de expertul tehnic numit in cauza, Bota loan.
De asemenea din raportul de expertiza - anexa grafica 2, fotografie din satelit
-rezulta ca in anul 2006, anterior vânzării, paratul a folosit terenul intre aceleași limite ca si in prezent.
Este real ca in TP s-a menționat terenul ca fiind in suprafața de 5100 mp insa nu exista nicio schița anexa la procesul verbal de punere in posesie in acest sens si nici Primăria Floresti nu deține o astfel de schița, astfel cum rezulta si din constatările expertului cat si din răspunsul Primăriei Floresti in acest sens.
Cu ocazia efectuării măsurătorilor in vederea inscrierii terenului in cartea funciara, de către ing. Coltan loan, paratul a indicat același teren delimitat de vecinii L. ciu N., D. loan si I. prin aceleași semnele de delimitare vizibile care se regăsesc marcate pe planul de amplasament si delimitare a imobilului intocmit de ing. Coltan D. prin punctele 1-14. Urmare a măsurătorilor efectuate cu aparate specifice a rezultat ca terenul are suprafața de 4062 mp.
Din raportul de expertiza efectuat in cauza rezulta ca terenul in litigiu are suprafața de 4403 mp si diferența de teren de 341 mp se datorează modului de măsurare a laturi de vest a terenului reprezentata de un răzor cu spini si nu datorita indicării incorecte a limitelor terenului de către parat.
Rezulta din cele ce preced ca paratul nu a refuzat îndeplinirea obligației asumata prin antecontractul de vânzare cumpărare si contestata prin acțiunea civila respectiv aceea de predare a bunului vândut
In ceea ce privește susținerile apelantului referitoare la scopul pentru care s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare respectiv acela de a construi un ansamblu de locuințe sunt nerelevante in cauza.
In antecontractul de vânzare cumpărare reclamantul nu a declarat scopul pentru care dorește sa cumpere terenul, nu i-a comunicat niciodată paratului acest scop. Ulterior, abia când situația dintre ei a devenit litigioasa a afirmat ca avea intenția sa construiască un ansamblu de locuințe.
Declarațiile martorilor audiați in acest sens nu sunt relevante. Nici unul dintre aceștia nu a relevat aspecte esențiale cum ar fi existenta unui proiect ferm, unui plan urbanistic, sau dezvoltarea in zona a unor astfel de proiecte. De asemenea din răspunsul primit de la Primăria Florești rezulta ca destinația terenului era de extravilan fără nici un alt indiciu urbanistic.
Raportat la cele ce preced rezulta ca, in speța, nu sunt îndeplinite condițiile pentru admisibilitatea rezoluțiunii antecontractului de vânzare cumpărare încheiat intre părți.
Intimatul în calitate de vânzător am continuat demersurile pentru eliberarea Titlului de proprietate, am demarat procedura înscrierii imobilului in cartea funciara si intabularea dreptului de proprietate pe numele subsemnatului (prin antecontract reclamantul este cel care s-a obligat sa facă aceste demersuri pe cheltuiala sa), la data notificării in vederea încheierii actului autentic am prezentat
reclamantului extrasul de carte funciara in care este înscris imobilul, nu am refuzat încheierea actului autentic, fiind de acord cu încheierea actului autentic.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, a probațiunii administrate și a dispozițiilor legale incidente în materie tribunalul constată următoarele:
Prima critică adusă sentinței apelate, în sensul că în mod greșit prima instanță a reținut că nu există o neexecutare a obligației din partea pârâtului, nu poate fi primită ca fiind fondată având în vedere argumentele ce vor fi expuse în continuare:
Așa cum se desprinde în mod explicit, neechivoc din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, în situația în care, în urma eliberării titlului de proprietate suprafața de teren pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate va fi mai mică decât 5.100 mp, prețul stabilit la data semnării antecontractului va rămâne neschimbat, însă vânzătorul se obligă să facă toate demersurile pentru a obține reconstituirea pe întreaga suprafață de 5.100 mp (respectiv formularea de noi cereri către primărie, acțiuni în instanța de judecată pentru obligarea Comisiei de fond funciar să elibereze titlu pe întreaga suprafață și orice alte acte necesare realizării scopului sus menționat)(filele 8,9 din dosarul de fond).
În aceste condiții, în mod judicios prima instanță a statuat că părțile au luat în considerare faptul că ar fi posibil ca suprafața de teren reconstituită în favoarea pârâtului I. A. -G. să fie mai mică de 5.100 mp., dar nu au luat în considerare faptul că suprafața reconstituită în mod scriptic, formal, să fie de 5.100 mp., dar suprafața reală a terenului delimitat prin semne exterioare vizibile să fie mai mică, așa cum, potrivit susținerilor pârâtului, este situația în speță.
În cauză s-au administrat o serie de probe menite a statua asupra îndeplinirii de către pârâtul I. A. G. a obligațiilor asumate prin antecontractul anterior evocat.
Astfel, așa cum rezultă din documentația cadastrală întocmită de către domnul expert Colțan D. M. în vederea intabulării imobilului în cartea funciară, s-a constat că terenul obiect al prezentului litigiu are o suprafață de 4062 m.p., suprafață de altfel intabulată în CF.(filele 31-34 din dosarul de fond)
În cauză s-a administrat ca probă tehnică expertiza în specialitatea topografie ale cărei concluzii au relevat următoarele aspecte(filele 120-134 din dosarul de fond):
Suprafața parcelei 2947/2/1 din tarlaua 73 este de 4403 m.p., diferența față de măsurătoarea efectuată în documentația cadastrală de către PFA Colțan D. de 341 mp regăsindu-se pe răzorul din partea de vest a terenului.
În concordanță cu aspectele reținute de către judecătorul fondului, tribunalul reține că din cuprinsul raportului de expertiză tehnică dispus în cauză, reiese faptul că terenul este delimitat prin următoarele semne exterioare: limita din partea de nord este materializată printr-o piatră și 23 stâlpi din gard, limita din partea din est prin diferența de cultură și un mic șanț între proprietăți, limita din sud, printr-un gard de sârmă, limita din vest printr-un răzor, pe care există o fâșie de spini, această limită nefiind bine stabilită.
De asemenea în fața primei instanță, tot pentru a se stabili dacă pârâtul se situează în ipoteza neîndeplinirii obligațiilor asumate prin antecontract, s-a administrat și probațiunea testimonială.
Astfel, martorul D. I., propus de pârât, care deține un teren ce se învecinează la vest cu terenul în litigiu, a afirmat următoarele "terenul aflat în proprietatea pârâtului este același așa cum îl știam de pe vremea bunicului său. Am mai fost la teren și nu am observat modificări în ceea ce privește delimitarea acestui teren"; (fila 101 din dosarul de fond).
Martorul I. M., vecin pe latura sudică cu terenul aflat în litigiu, a precizat următoarele: "în perioada 1992 și până prin anul 2000 am arat terenul aflat în proprietatea pârâtului. Știu că există niște delimitări ale terenului în discuție față de terenurile vecine, realizate prin pietre de hotar spre est și un răzor cu tufișuri spre
vest. (…) Spre sud există terenul pârâtului este delimitat de terenul meu prin gard din stâlpi cu plasă metalică";
(fila 85 din dosarul de fond).
Așa cum în mod pertinent a reținut și prima instanță, tribunalul, prin raportare la depozițiile martorilor anterior menționați, conchide că terenul obiect al antecontractului suspus prezentei analize nu a suferit modificări în ceea ce privește amplasarea liniilor de demarcație.
Așa cum de altfel invocă apelantul la punctul c al punctului I al din cuprinsul memoriului de apel, atât acesta cât și intimatul au fost prezenți cu ocazia întocmirii procesului verbal de punere în posesie al terenului în litigiu de către reprezentanții Primăriei Florești, însă contrar celor susținute de apelant, potrivit căruia terenul a fost măsurat, acest aspect fiind confirmat de intimat prin întâmpinarea depusă în fața primei instanțe, tribunalul constată că prin întâmpinarea depusă în fața primei instanțe pârâtul a relevat că doar i s-a comunicat că terenul în litigiu are suprafața de 5100 mp neprezentându-i-se o schiță a terenului măsurătorile efectuate sau vreun plan de situație.
Din întreaga probațiune administrată în fața primei instanță nu se poate desprinde concluzia potrivit căreia anterior încheierii antecontractului de vânzare- cumpărare terenul în litigiu a fost efectiv măsurat de către părțile litigante.
Odată statuat asupra acestui aspect, tribunalul conchide că în mod corect judecătorul fondului a reținut că obligația asumată de pârât prin antecontract era aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra unui teren care a fost identificat la momentul încheierii antecontractului, astfel că în speță nu se poate reține că există o neexecutare a obligației din partea pârâtului.
Din această perspectivă, contrar susținerilor apelantului, în mod riguros și pertinent prima instanță a reținut că obligația specifică asumată de pârât prin antecontractul de vânzare-cumpărare, aceea de a întreprinde toate demersurile necesare în vederea eliberării titlului de proprietate pentru o suprafață de 5.100
este o obligație de mijloace.
Un aspect esențial care a condus judecătorul fondului spre această concluzie îl reprezintă faptul că în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare părțile nu au prevăzut nici o sancțiune specifică în cazul neîndeplinirii acestei obligații de mijloace asumate de către pârât prin antecontractul de vânzare-cumpărare.
Așa cum am evocat anterior obligația asumată de pârât prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat era aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra unui teren care a fost identificat la momentul încheierii antecontractului.
În aceste condiții nu se poate reține pertinența criticilor formulate de către apelant și circumscrise punctului 2 al memoriului de apel, întrucât în speță nu rezultă un refuz explicit al intimatului de a executa obligația care îi incumbă potrivit antecontractului, intimatul, așa cum rezultă din cuprinsul Încheierii de certificare nr.4476 din data de 31 mai 2010 de către Biroul Notarilor Publici Asociați dorind să reitereze consimțământul în formă autentică cu privire la vânzarea terenului situat în comuna Florești, sat T., zona Ciorgău, identic cu terenul cuprins în T.P. nr. 13059 din_, tarlaua 73, parcela 2947/2/1, înscris în CF nr. 21491, Florești, cu nr. cadastral 12150, fără însă a fi de acord cu transmiterea dreptului de proprietate pentru o suprafață de teren de 5.100 m.p.
În ceea ce privește critica existentă la punctul 3 al prezentului apel, tribunalul urmează a o respinge ca fiind nefondată, întrucât, odată statuat asupra faptului că în speță nu se poate reține neexecutarea obligației asumate de către intimat prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, în mod cert nu se poate vorbi despre existența unei culpe care ar putea fi reținută în sarcina acestuia.
În fine, ultima critică adusă sentinței apelate în sensul că în mod greșit prima instanță nu a avut în vedere faptul că în condițiile în care pârâtul-intimat ar fi de acord să vândă doar suprafața de 4062 mp, pe de o parte, se încalcă convenția respectivă, iar pe de altă parte, scopul pentru care reclamantul apelant a dorit achiziționarea terenului nu se poate realiza, nu poate fi reținută ca fiind fondată pentru următoarele considerente:
Astfel, în ceea ce privește pretinsa încălcare a convenției tribunalul statuează că nu se poate ajunge în aceasta ipoteză, în condițiile în care, așa cum am evocat anterior, în mod expres obligația asumată de pârâtul-intimat prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat era aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra unui teren care a fost identificat la momentul încheierii antecontractului.
De asemenea în ceea ce privește existența unui scop, a motivului determinant pentru cumpărarea terenului de către apelant, respectiv faptul că acesta l-a reprezentat edificarea a 5 imobile cu câte 1000 mp, iar vinderea unei suprafețe mai mici îl împiedică în realizarea scopului, tribunalul statuează că în mod corect prima instanță a constatat a fost sesizată cu o acțiune în rezoluțiune.
Or, așa cum în mod pertinent a reținut judecătorul fondului, pe de o parte cauza constituie un element de validitate al convenției, prevăzut de dispozițiile art.948 Cod civil și nu un motiv de rezoluțiune iar pe de altă parte pentru ca o anumită situație anterioară convenției să poată fi considerată element constitutiv al convenției aceasta trebuia inserată expres în cuprinsul acesteia.
Raportat la toate aceste considerente, tribunalul în temeiul art.296 C pr civ va respinge ca nefondat apelul declarat de reclamantul G. S. împotriva Sentinței civile nr. 22637/2012 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
În temeiul art.274 C pr civ tribunalul va obliga apelantul să plătească intimatului I. A. G. suma de 4000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamantul G. S. împotriva Sentinței civile nr. 22637/2012 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă apelantul să plătească intimatului I. A. G. suma de 4000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică de la 19 Martie 2013.
Președinte,
-F. D.
Judecător,
O. -C. T. fiind în CO semnează
Vicepreședintele T. ului
E. L.
Grefier,
L. C.
L.C. 21 Martie 2013 Red.A.F.D./Tehn. L.C. 4 ex./_
Jud. fond. S. Ana S. -Judecătoria Cluj-Napoca
| ← Decizia civilă nr. 179/2013. Rezolutiune contract | Încheierea civilă nr. 86/2013. Rezolutiune contract → |
|---|
