Decizia civilă nr. 137/2013. Evacuare
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 137/A/2013
Ședința publică de la 19 Martie 2013 Completul compus din: PREȘEDINTE A. -F. D.
Judecător O. -C. T. Grefier L. C.
S-a luat spre examinare apelul promovat de către intervenienții SA și
A. precum și apelul promovat de către pârâții S. G. și S. R. în contra Sentinței civile nr. 8196 din 10 aprilie 2012 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în prezentul dosar, privind și pe intimații reclamanți J. P. și J. D., și intimatul pârât C. LOCAL AL M. C. -N., având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reprezentantul intimaților reclamanți, avocat T. Zoltan și intervenientul S. G., lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, tribunalul constată că a fost restituit dosarul de la Curtea Constituțională, care a apreciat că nu este necesar întreg dosarul pentru a se pronunța asupra excepției.
ul constată că la data de_ s-a depus la dosar prin registratură din partea apelanților S. G. și R. un set înscrisuri și anume: declarații notariale, norme metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, proces-verbal de evaluare, chitanță și notificare, un script la care anexează contract de vânzare cumpărare, un alt script la care este atașată dispoziția de restituire în natură pe seama Legii nr. 10/2001.
T. ul apreciază că nu se impune a se aștepta o pronunțare a Curții Constituționale, apreciind astfel cauza în stare de judecată.
Apelantul S. G. arată că nu consideră că prezentul dosar se află în stare de judecată apreciind că se poate judeca doar după ce se va comunica dosarul de la Curtea Constituțională. Depune la dosar note de ședință care au fost depuse și la dosarul de la Curtea Constituțională.
Apelantul S. G. precizează că solicită acordarea de cheltuieli de judecată în cuantum de 3170 lei de la intimați.
T. ul pune în discuție inadmisibilitatea formulării acestei cereri în apel, raportat la dispozițiile art. 294 C.pr.civ.
Apelantul S. G. arată că a achitat cheltuielile de judecată, motiv pentru care solicită compensarea cheltuielilor de judecată.
Reprezentantul intimaților reclamanți, avocat T. Zoltan solicită admiterea excepției invocate, arătând că este o cerere nouă în apel.
La solicitarea instanței, dacă părțile mai există alte cereri de formulat, apelantul S. G. arată că dorește ca reclamanții să depună la dosar dovada proprietății.
Reprezentantul apelanților arată că există la dosar extras de carte funciară din care rezultă dovada deplină a proprietății și solicită acordarea cuvântului pe fondul cauzei, întrucât nu are alte cereri de formulat.
Apelantul S. G. solicită instanței admiterea apelului așa cum a fost formulat în scris. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimaților reclamanți, avocat T. Zoltan solicită instanței respingerea apelului, menținerea sentinței atacate ca temeinică și legală, arătând că nu solicită cheltuieli de judecată. Susține motivele expuse în întâmpinare.
T. ul reține cauza în pronunțare.
T R I B U N A L U L
Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 8196/2012 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. a fost respinsă ca neintemeiata cererea reconventionala formulata de S. G. si S. R. in contradictoriu cu J. P. si J. D. . S-a admis cererea formulata de reclamantii J. P. si J. D. in contradictoriu cu paratii S. G. si S. R. și s-a dispus evacuarea paratilor din imobilul situat in C. -N., str. B., nr.9, ap.20, jud. C., inscris in CF nr.1.
C. -N., nr.topo 11241/S/XX .
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
La data de_ s-a incheiat Protocolul de predare primire a imobilului inscris in CF nr.1. C. -N., nr.topo 11241/S/XX situat in C. -N., str. B., nr.9, ap.20, jud. C., in favoarea reclamantilor, in baza Dispozitiei de restituire nr.3227/_ a primaruilui Mun. C. -N., emisa in temeiul Legii nr.10/2001. In cuprinsul protocolului mentionat s-a facut mentiune cu privire la obligatia proprietarilor de a respecta prevderile art..13 si 15 din legea nr. 10/2001, referitoare la protectia chiriasilor, si anume obligatia de a prelungi pe o perioada de 5 ani de la data deciziei respective de restituire in natura, contractele de inchiriere pentru locatarii din imobil. Ulterior, prin Sentinta civila nr.12294/2008 a aceleiasi instante, pronuntata in dosarul nr._ s-a respins actiunea reclamantilor privind evacuarea paratilor din imobilul mentionat, admitandu-se in parte cerera reconventionala. Reclamantii au fost obligati sa incheie cu paratii contract de inchiriere cu privire la imobil pentru o perioada de 5 ani, calculata de la data de _
. Cum instanta a fixat termenul inchirierii raportat la prevederile art.10 alin.1 din OUG nr/40/1999, respectiv 5 ani calculat de la data de_, la data de_, intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere pentru o perioada cuprinsa intre _
-_, fara posibilitate de prelungire. Partile au stabilit in continutul contractului valoarea chiriei lunare, precum si celelalte obligatii ale fiecareia.
Actiunea in evacuare, reglementata de art 1410 si urm. C.civ este specifica raporturilor juridice de locatiune, si anume acelor raporturi prin care o parte (locatorul), in speta reclamantii, transmite folosinta unui bun cert catre locatar-in speta paratii. Dreptul de folosinta se transmite pe perioada determinata. La incetarea efectelor contractului, obligatia principala a locatarului este de a restitui bunul in starea in care l-a preluat. In speta, raporturile juridice dintre parti au incetat la data de_, asa cum rezulta din contractul de inchiriere din 0_, incheiat in temeiul Sentintei civile nr. 12294/2008 a J. i C. -N., pronuntata in dosarul nr._ intrucat nu s-a realizat prelungirea acestuia cu acordul proprietarilor.
Confom art 969 C.civ, contractele legal facute au putere de lege intre partile contractante, iar acestea se pot revoca fie prin consimtamantul partilor, fie pentru cauze autorizate de lege. In speta, contractul partilor a incetat prin ajungerea la termen. De asemenea, nu exista nici o prevedere legala in baza careia reclamantii, in calitate de proprietari, sa aiba obligatia prelungirii contractului. Este adevarat ca paratii, invoca in sprijinul pretentiilor lor prevederile art.14 din OUG nr.40/1999. Or, aceasta prevedere care instituia o derogare de la regula conform careia, odata ajuns la termen un contract de locatiune inceteaza de drept, nu mai este in vigoare, fiind abrogata prin art.230 din Legea nr.71/2011. In aceste conditii, raporturile dintra parti sunt guvernate de prevederile dreptului comun. Nici prevederea art.15 din acelasi act normativ, nu mai produce efecte juridice, fiind abrogata prin acelasi act normativ, or, in aceste conditii, obligatia impusa reclamantilor de a asigura folosinta spatiului pentru o perioada de cel mult 6 luni, apare fara nici un temei.
Pe de alta parte, instanta de fond a avut in vedere ca, in baza art 977 C.civ, conventiile se interpreteaza dupa intentia partilor. Astfel, intentia partilor, potrivit
clauzelor din contract a fost ca folosinta imobilului de catre parati sa se deruleze pana la data de_, reclamantii neputand opta pentru o durata de timp mai restransa, insa neputand fi obligati la incheierea contractului pentru o perioada de timp mai lunga decat cea stabilita prin hotarare judecatoreasca. Potrivit art 1429 C.civ, una dintre obligatiile principale ale locatarului este de a intrebuinta bunul care face obiectul locatiunii potrivit cu destinatia sa pana la expirarea termenului prevazut in contract, afara de cazul in care se doreste prelungirea efectelor inchirierii. In speta partile au convenit in mod expres ca nu mai poate opera prelungirea contractului.
Instanta de fond a apreciat ca neintemeiate pretentiile paratilor cu privire la constatarea nulitatii absolute, si in subsidiar a nulitatii relative a contractului in privinta clauzei prin care s-a convenit imposibilitatea prelungirii ulterior expirarii termenului convenit.
S-a constatat ca motivele invocate de parati nu sunt intemeiate, inserarea in contract a clauzei conform careia acesta nu mai poate fi prelungit, nu a avut la baza o cauza imorala. Instanta de fond a reținut ca, reclamantilor, proprietari ai imobilului, li s-a impus prin OUG nr.40/1999 o sarcina tocmai in considerarea necesitatii protectiei chiriasilor. De altfel, opinia Curtii Europene a Drepturilor Omului, astfel cum aceasta reiese din hotararile pronuntate impotriva R. iei raportat la prevederile O.U.G. nr.40/1999, respectiv cauzele Radovici si S. escu impotriva R. iei, Oancea impotriva R. iei, Spanoche impotriva R. iei, P. escu si Toader impotriva R. iei, P. impotriva R. iei, T. k impotriva R. iei, Arsenovici impotriva R. iei, este in acelasi sens, totodata statuandu-se constant ca ingerinta in dreptul de proprietate trebuie nu doar sa urmareasca un scop legitim conform interesului general ci si sa pastreze un raport rezonabil de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul urmarit prin orice masura aplicata de stat, inclusiv masurile destinate sa reglementeze folosinta bunurilor unui individ. Tocmai acest lucru este exprimat de notiunea de just echilibru ce trebuie pastrat intre cerintele interesului general al comunitatii si imperativele de aparare a drepturilor fundamentale ale omului.
Curtea Europeana a mai statuat ca interesele legitime ale colectivitatii cer intr-un asemenea caz o repartitie echitabila a sarcinii sociale si financiare pe care o presupun transformarea si reforma imobilelor din tara, insa aceasta sarcina nu ar putea sa se sprijine pe un anume grup social, indiferent de importanta pe care o au interesele unui alt grup sau ale colectivitatii in ansamblul sau.
De altfel, considerentele pentru care s-a apreciat de catre Guvernul R. iei, aspect retinut de Curte, ca ingerinta in dreptul de proprietate astfel cum aceasta rezulta din O.U.G. nr.40/1999 este permisa raportat la al doilea alineat al art.1, Protocolul nr.1, si anume interesul general constand in protectia intereselor locatarilor intr-o situatie care se caracteriza prin penuria de locuinte la pret ieftin, nu mai subzista in prezent.
Instanta de fond a apreciat ca obligarea reclamantilor sa continue raporturile cu paratii in conditiile dorite de acestia, nu doar ca nu mai are in prezent nici un temei legal, insa ar constitui o ingerinta in dreptul reclamantilor care nu ar putea fi justificata si care ar rupe echilibrul ce se impune a fi pastrat intre cele doua categorii de interese.
Or, din atitudinea reclamantilor la incheierea contractului instanta nu poate deduce ca acesta a avut la baza o cauza imorala, in conditiile in care conform legislatiei in vigoare la data incheierii contractului, proprietarului unui imobil restituit în temeiul Legii nr.10/2001 îi era impus un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pentru un nou termen (si chiar mai multe prelungiri succesive) in ciuda vointei acestuia, cu o chirie plafonată de legiuitor, în condițiile în care proprietarul a fost lipsit de dreptul lui de proprietate pe o perioadă îndelungată ca urmare a naționalizării imobilului de către Statul Român. Cat priveste dolul sau violenta, instanta retine ca acestea nu au fost dovedite, ca amenintarea cu exercitarea unui drept legitim nu constituie un viciu de consimtamant.
Pe de alta parte, instanta de fond a apreciat ca in cauza, chiar daca s-ar constata nevalabilitatea contractului si s-ar constata nulitatea acestuia ori s-ar pronunta anularea, efectele produse in temeiul sau nu mai pot fi desfiintate si, in orice caz, instanta nu va putea obliga reclamantii sa incheie un nou contract care sa produca efecte pentru viitor, de vreme ce termenul de 5 ani pentru care reclamantii aveau obligatia incheierii contractului, a expirat la data de_, asa cum rezulta din interpretarea Sentintei civile nr. 12294/2008 a J. i C. -N., pronuntata in dosarul nr._, sentinta executata de reclamanti. De aceea, instanta apreciaza ca neintemeiata si sustinerea paratei, conform careia clauza prin care s-a convenit ca acest contract sa nu poata fi prelungit, ii este inopozabila. Lasand la o parte imprejuarea ca, si in situatia in care avocatul si-a depasit imputernicirea, semnarea contractului se poate considera facuta de parat si in numele sotiei sale, in baza mandatului tacit reciproc, parata a beneficiat de drepturile rezultate din contract, a locuit si locuieste inclusiv la data solutionarii cauzei in imobil. In aceste conditii, si in situatia in care s-ar constata inopozabilitatea clauzei mentionate fata de parata, aceasta nu ar duce la nici un folos practic in favoarea sa, de vreme ce nu exista nici un temei de dtept in baza caruia instanta sa oblige reclamantii sa incheie un nou contract cu paratii.
Instanta de fond a respins ca neintemeiata si cererea intemeiata pe dreptul de retentie, formulata de parati. S-a apreciat ca in speta nu sunt aplicabile prevederile art.1444 C.civ.in forma in vigoare anterior datei de_, intrucat acest text priveste in mod evident situatia in care imobilul in arenda sau locatiune a fost vandut pe parcursul contractului de arenda/locatiune. Rezulta acest lucru din imprejurarea ca, dezdaunarea se face fie de locator, fie de cumparator, in cazul in care nu o face cel dintai.
Instanta de fond a apreciat ca obligatia reclamantilor de a achita sumele la care au fost obligate de instanta, cu titlul de cheltuieli de judecata, nu rezulta din acelasi raport juridic cu obligatia paratilor de a evacua imobilul, si anume contractul de inchiriere. Apreciaza ca pentru instituirea unui drept de retentie este necesar sa fie vorba de sume de bani cheltuite cu bunul in mod necesar sau util, ori cheltuielile facute in procesul in care paratii au fost chemati in judecata in vederea evacuarii, nu constituie cheltuieli facute cu conservarea, intretinerea sau imbunatatirea bunului. Pe de alta parte constata ca si paratii datoreaza reclamantilor o suma de bani in temeiul Sentintei civile nr.11238/2011 a J. i
C. -N., asa cum rezulta din notificarea adresata de reclamanti acestora si din evidenta informatizata a hotararilor pronuntate de Judecatoria C. -N. .
In aceste conditii, constatand ca cererea paratilor nu este intemeiata, ca nu s-au dovedit imprejurari care sa atraga nevalabilitatea contractului, a fost respinsă cererea reconventionala si apreciind ca intemeiate pretentiile reclamantilor s-a admis cererea de chemare in judecata si s-a dispuns evacuarea paratilor din imobilul situat in C. -N., str. B., nr.9, ap.20, jud. C., inscris in CF nr.1. C.
-N., nr.topo 11241/S/XX
Împotriva sentinței examinate au promovat în termen legal apel reclamanții (f.10) solicitând anularea sentinței și trimiterea în vederea conexării pricinilor a prezentei cu dosarul nr._ aflat pe rolul Judecătoriei C. -N. și a judecării fondului în urma conexării, cu consecința respingerii cererii de evacuare și admiterii în totalitate a cererii reconvenționale și în subsidiar, în măsura în care disjungerea pronunțată de către judecătorie este legală, modificarea sentinței în sensul respingerii cererii de evacuare și admiterii cererii reconvenționale.
În motivarea cererii învederează instanței că judecătoria a interpretat în mod greșit efectele abrogării dispozițiilor legale pe care își întemeiază pretențiile, respectiv art. 230 din Legea nr. 71/2011, apreciind că efectele pe care le produce acest text de lege nu pot fi în sensul indicat în hotărârea atacată deoarece se încalcă principiul constituțional al neretroactivității legii.
De asemenea, arată că instanța s-a pronunțat cu privire la nulitatea totală a contractului, deși s-a solicitat doar constatarea nulității clauzei de imposibilitate a prelungirii contractului de închiriere și că disjungerea a fost dispusă cu încălcarea prevederilor legale conform cărora în cazul în care Consiliile locale nu au putut
pune la dispoziția chiriașului o locuință corespunzătoare contractul de închiriere se prelungește pentru o perioadă de cel mult 6 luni de la data expirării sale, așa încât reclamanții aveau obligația legală de a nu solicita evacuarea apelanților în termenul respectiv.
O altă critică de apel o constituie respingerea probelor în ceea ce privește dovada motivelor de nulitate în condițiile în care reclamanții nu s-au opus, iar instanța nu a explicat concret de ce a înțeles să dea o asemenea soluție.
M. ivele arătate anterior au fost calificate de către apelanți ca fiind de nelegalitate, aceștia înțelegând să formuleze și motive de netemeinicie ale hotărârii.
Astfel, se invocă existența dreptului de retenție, considerându-se că cheltuielile efectuate de către sine se datorează încălcării culpabile a obligațiilor provenite din contractul de locațiune pe care reclamanții își bazează actualele pretenții, provenind astfel din același raport juridic.
Totodată, apelanții se prevalează de incidența motivelor de nulitate cu privire la clauza contractuală privind neprelungirea contractului de locațiune, raportat la exercitarea abuzivă a dreptului conferit proprietarilor, cu atât mai mult cu cât cunoșteau situația lor materială precară, și de inopozabilitatea clauzei în discuție față de apelantă, nefiind incident mandatul tacit reciproc între soți, cu atât mai mult cu cât convingerea soțului său a fost că prelungirea contractului va fi posibilă și ulterior celor 5 ani.
Prin întâmpinarea formulată în mod oral intimații au solicitat respingerea apelului promovat.
Apelanții au înțeles să invoce excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 230 lit. v al Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, T. ul în ședința publică din_ dispunând trimiterea cauzei către Curtea Constituțională pentru soluționarea acestei excepții, acordând în acest sens mai multe termene.
La termenul de judecată din_, constatând faptul că nu s-a soluționat excepția de către Curtea Constituțională deși a trecut o perioadă rezonabilă de timp, T. ul a purces la soluționarea apelului, Legea nr. 47/1992 neimpunând suspendarea cauzei, existând posibilitatea, conform art. 322 pct.10 C.pr.civ., promovării unei cereri de revizuire.
Pretențiile noi formulate în apel privind suma de bani cheltuită cu imobilul în cuantum de 140 lei, cu consecința instituirii unui drept de retenție vor fi respinse în baza art. 294 lin. 1 C.pr.civ., ca inadmisibile (fila 66 dosar).
Analizând apelul formulat, prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, tribunalul în baza art. 296 C.pr.civ. îl va respinge pentru următoarele considerente:
În ceea ce privește incidența prevederilor art. 230 din Legea nr. 71/2011, T. ul constată că acest text de lege a intrat în vigoare în data de_ moment la care termenul de închiriere nu expirase, fiind stabilit la data de_ .
Art. 14 din OUG 40/1999 abrogat prin articolul menționat stabilea dreptul chiriașului la reînnoirea contractului la expirarea termenului de închiriere, drept care putea fi refuzat în anumite condiții .
Dar, așa cum s-a arătat anterior la acest moment de referință dispozițiile menționate nu mai erau în vigoare fiind abrogate, drept urmare apelanții nu se mai puteau prevala de ele.
De altfel, după momentul soluționării apelului, Curtea Constituțională s-a pronunțat în sensul respingerii ca neîntemeiată a excepției de neconstituționalitate a acestor prevederi prin Decizia nr. 95/_, apreciind că acestea nu produc efecte retroactive, pentru că legea nouă nu face altceva decât să reglementeze un efect viitor al unei situații juridice trecute, fără a fi însă retroactivă.
Referitor la critica privind pronunțarea instanței asupra nulității întregului contract și nu a clauzei în discuție, T. ul constată cercetând considerentele sentinței atacate că judecătoria a apreciat neîntemeiate pretențiile pârâților cu privire la constatarea nulității absolute, și în subsidiar, a nulității relative a contractului doar din perspectiva clauzei prin care s-a convenit imposibilitatea prelungirii contractului ulterior expirării termenului convenit.
Este real că în final se arată că dacă s-ar constata nevalabilitatea contractului și s-ar constata nulitatea acestuia efectele produse în temeiul său nu mai pot fi desființate și instanța nu ar mai putea obliga reclamanții să încheie un nou contract, însă această apreciere s-a făcut în același context, avându-se în vedere aceeași clauză.
Cât privește disjungerea petitului din cererea reconvențională privind C. local, T. ul apreciază că această măsură a fost luată în considerarea unei bune administrări a justiției, soluția care urmează să fie dată acestui capăt de cerere atârnând practic de soluția acțiunii principale având ca obiect evacuare, conform art.165 C.pr.civ..
De asemenea, critica privind respingerea probațiunii solicitate de către pârâți în justificarea motivelor de nulitate este neîntemeiată în condițiile în care, așa cum se va arăta în cele ce urmează, contractul încheiat este perfect valabil și din perspectiva clauzei în discuție, reclamanții fiind îndreptățiți la evacuare.
Dreptul de retenție invocat de către pârâți nu poate fi reținut deoarece trebuie să vizeze cheltuieli în legătură directă cu bunul închiriat și nicidecum cheltuielile de judecată ocazionate de procesele purtate anterior între părți.
Nu se poate reține nici incidența vre-unui motiv de nulitate cu privire la clauza contractuală arătată anterior din perspectiva cauzei imorale, a dolului și a violenței, profitându-se de starea de constrângere a apelanților determinată de starea materială precară, atâta timp cât din adresa Primăriei municipiului C. -N. rezultă că aceștia nu îndeplinesc condițiile necesare pentru atribuirea unei locuințe sociale în condițiile în care dețin în proprietate o suprafață de 286 mp în C. -N., str.Hațeg nr 15 A pe care este edificată o construcție în suprafață de 64,66 mp (fila 89 dosar fond).
Drept urmare nu se impunea administrarea unor probe în acest sens.
Neîntemeiată este și critica privind lipsa mandatului tacit dintre soți care operează în privința drepturilor de administrare, folosință și dispoziție asupra bunurilor comune actul de închiriere menționat încadrându-se în această categorie chiar și din perspectiva clauzei de renunțare, neputându-se reține comportamentul dolosiv al reclamanților așa cum s-a arătat.
Față de cele ce preced, T. ul va respinge apelul cu consecința menținerii soluției instanței de fond.
Cheltuieli de judecată nu au fost solicitate.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Admite excepția inadmisibilității apelului în ceea ce privește solicitarea apelanților de obligare a intimaților la plata sumei de 3170 lei și pe cale de consecință respinge ca inadmisibil apelul în ceea ce privește această solicitare.
Respinge ca nefondat apelul declarat de intervenienții SA și SA și pârâții S. G. și S. R. împotriva sentinței civile nr. 8196/2012 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Fără cheltuieli de judecată în apel. Decizia este definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică de la 19 Martie 2013.
Președinte,
A. -F. D.
Judecător,
O. -C. T.
Grefier,
L. C.
L.C. 20 Martie 2013
OT/GP 18 Aprilie 2013/9 EX.
Judecător fond C. I. -Judecătoria Cluj-Napoca
| ← Decizia civilă nr. 525/2013. Evacuare | Decizia civilă nr. 38/2013. Evacuare → |
|---|
