Acţiune in revendicare. Imobil cumpărat de autorul reclamantei de la o societate ulterior naţionalizată. Trecerea imobilului în folosinţa gratuită a Partidului Muncitoresc Român prin Hotărârea Consiliului de Miniştri nr. 776 din 1950
| Comentarii |
|
Prin Hotărârea Consiliului de Miniştri nr. 776 din 7 iulie 1950, imobilul în litigiu a trecut în folosinţa gratuită a Partidului Muncitoresc Român. Prin Hotărârea Consiliului de Miniştri nr. 457 din 23 martie 1956, s-a încetat dreptul de folosinţă gratuită a Partidului Muncitoresc Român, iar imobilul în cauză a fost trecut în administrarea Comitetului Executiv al Sfatului Popular al Capitalei.
Actul de proprietate s-a referit exclusiv la dreptul de folosinţă asupra imobilului, ele nestatuând în nici un caz asupra dreptului de proprietate. Cum dreptul de proprietate era asupra bunului care nu a ieşit niciodată din patrimoniul cumpărătorului şi al succesoarei acestuia, reclamanta este îndreptăţită, ca pe calea acţiunii în revendicare, fondată pe prevederile art. 480 din C. civ., să solicite restituirea bunului pe care pârâţii îl deţin fără drept. întrucât prin H. C.M. nr. 712 din 3 aprilie 1956 s-a dispus încetarea dreptului de folosinţă gratuită asupra imobilului, se constată că pârâţii nu au nici un titlu asupra bunului, mai mult, ei stăpânesc în fapt imobilul ca simpli detentori precari.
Cum societatea vânzătoare a imobilului a fost naţionalizată prin Legea nr. 119/ 1948 şi cum drepturile pe care le-ar fi avut vânzătorul au trecut în proprietatea statului, recurenţii pot invoca, de principiu, ca efect al subrogării, excepţia de neexecutare a contractului de vânzare-cumpărare ce ar rezulta din neachitarea integrală de către cumpărător a preţului bunului vândut. Pentru a putea fi invocată această excepţie trebuie, printre altele, ca neexecutarea să nu se datoreze faptei a însuşi celui ce invocă excepţia.
în speţă, însă, chiar şi în situaţia în care cumpărătorul nu ar fi făcut dovada achitării integrale a preţului, pârâţii nu îndeplineau condiţiile necesare invocării excepţiei de neexecutare, întrucât neexecutarea s-ar fi datorat statului, adică celui
care de peste jumătate de secol i-a lipsit fără drept pe cumpărător şi pe succesoarea acestuia de folosinţa bunului, privită ca unul dintre cele mai importante atribute ale dreptului de proprietate.
(Secţia civilă, decizia nr. 2225/2001)
CURTEA
Asupra recursurilor de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La data de 15 octombrie 1999 reclamanta G.A.A. a chemat în judecată pe pârâţii Consiliului General al Municipiului Bucureşti şi Regia Autonomă Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligaţi să-i lase în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în Bucureşti, str. C., nr. 13 (fostă parcela 2 M.B.), sector 1, compus din construcţie şi teren de 320 mp.
în motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că imobilul revendicat a fost dobândit de tatăl său -G.P. în anul 1940 în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu Casa de Credit Economii şi Ajutorai Personalului Societăţii de Gaz şi Electricitate. Ulterior, imobilul a fost preluat de stat în mod abuziv, fără nici un titlu, iar proprietarul şi familia sa au fost evacuaţi în plină noapte fără nici o explicaţie. Mai susţine reclamanta că este singura moştenitoare a defunctului său tată potrivit certificatului de calitate succesorală anexat la acţiune.
La data de 11 noiembrie 1999, pârâta Regia Autonomă Administraţia Patrimoniului de Stat a formulat, în baza art. 64-66 C. pr. civ., o cerere privitoare la arătarea titularului dreptului prin intermediul căreia a solicitat citarea în cauză, în calitate de pârât, a Ministerului Finanţelor. Cererea a fost motivată pe prevederile art. 12 din Legea nr. 213/1998 în conformitate cu care în litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de administrare are obligaţia să arate instanţei cine este titularul dreptului de proprietate, iar în litigiile prevăzute la alin. 4 din articolul citat, statul este reprezentat de Ministerul Finanţelor.
învestit cu soluţionarea cauzei Tribunalul Bucureşti - Secţia a IV- a civilă prin sentinţa nr. 1785 din 3 decembrie 1989, a admis acţiunea formulată de reclamanta G.A.A. şi a obligat pe pârâţii Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Regia Autonomă Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat şi Ministerul Finanţelor să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, str. C., nr. 13 (fostă şos. J.), sector 1, compus din 520 mp. teren şi construcţie edificată pe acesta.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a motivat că proprietar al imobilului a fost tatăl reclamantei -numitul G.P. conform actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 20562 din 15 iunie 1940 şi a extrasului de Carte Funciară. Este dovedit în cauză că reclamanta este unica moştenitoare a defunctului său tată şi că imobilul a fost preluat de stat fără titlu.
Apelurile declarate împotriva acestei sentinţe de pârâţii Ministerul Finanţelor şi Regia Autonomă Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat au fost respinse ca nefondate prin decizia nr. 189 din 12 aprilie 2000 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a civilă. Prin aceeaşi decizie a fost respins ca nemotivat apelul declarat de pârâtul Consiliul General al Municipiul Bucureşti.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut că autorul reclamantei a dobândit imobilul revendicat în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 20562 din 15 iunie 1940. în anul 1950, conform H.C.M. nr. 776, imobilul a trecut în folosirea gratuită a Partidului Muncitoresc Român, iar în baza deciziei nr. 712/ 1956 a fostului Comitet Executiv al Sfatului Popular al Capitalei s-a luat act de prevederile H.C.M. nr. 457/1956 privind încetarea dreptului de folosinţă gratuită a Partidului Comunist Român asupra imobilului, bunul fiind trecut în administrarea Comitetului Executiv al Statului Popular al Capitalei.
Instanţa de apel a motivat că aceste acte normative (Hotărâri ale Consiliului de Miniştri) invocate de pârâţi ca reprezentând titlu al Statului asupra imobilului, nu statuează asupra transmiterii dreptului de proprietate de la autorul reclamantei către stat, ci se referă doar la acordarea unui drept de folosinţă gratuită Partidului Muncitoresc Român, respectiv fostului Sfat Popular al Capitalei, situaţie în care s-a conchis, în baza art. 6 din Legea nr. 213/ 1998, că pârâţii deţin imobilul fără titlu valabil.
Răspunzând la criticile formulate de pârâta R.A. Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat referitor la lipsa oricăror dovezi în legătură cu achitarea integrală a preţului imobilului şi radierea ipotecii instituite în favoarea vânzătoarei S.C. Gazelectrica, instanţa de apel a constatat că prin Decretul nr. 236 din 22 noiembrie 1948 s-a dispus ca ipotecile, privilegiile şi orice alte sarcini reale, precum şi menţiunile luate în baza unor legi speciale pentru garantarea creanţelor până la 1.000.000 lei vechi, care au fost înscrise sau transcrise înainte de 15 august 1947, se consideră radiate de drept.
S-a mai motivat că neplata preţului vânzării nu reprezintă o cauză de nulitate a actului, iar în conformitate cu art. 1365 C. civ., excepţia de neexecutare a contractului poate fi invocată numai' de vânzător, nu şi de către pârâţi. Pe de altă parte, potrivit art. 1786 C. civ. înscrierea ipotecii convenţionale conservă dreptul de ipotecă timp de 15 ani de la data înregistrării, după care se perimă, iar pentru a se conserva efectele înscrierii iniţiale era necesar ca înainte de expirarea termenului menţionat să se procedeze la reînnoirea înscrierii, ceea ce în speţă nu s-a probat.
împotriva deciziei dată în apel prin care s-a păstrat soluţia primei instanţe în termen legal au declarat recurs pârâţii Ministerul Finanţelor şi Regia Autonomă Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat.
în motivarea recursului declarat pârâtul Ministerul Finanţelor susţine că imobiul litigios a trecutîn proprietatea Statului în baza H.C.M. nr. 776/ 1950, deciziei nr. 712/1956 a fostului Comitet Executiv al Sfatului Popular al Capitalei şi H.C.M. nr. 457/1956, astfel că statul are constituit asupra bunului un titlu valabil, iar reclamanta îşi poate valorifica dreptul de proprietate numai prin procedura instituită de Legea nr. 112/1995.
în susţinerea recursului promovat de pârâta Regia Autonomă Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat, într-un prim motiv de casare, este criticată soluţia de restituire a imobilului către reclamantă deoarece imobilul a trecut în proprietatea statului cu titlu, invocându-se aceleaşi acte cu caracter normativ ca şi în recursul Ministerului Finanţelor.
într-un al doilea motiv de casare se susţine că imobilul fiind cumpărat de autorul reclamantei de la S.C. Gazelectrica cu plata preţului în rate, reclamanta era obligată să facă dovada achitării integrale a preţului şi că a fost radiată ipoteca constituită în favoarea Casei de Credit Gazelectrica. Decretul nr. 336/1948 nu este aplicabil în cauză deoarece ipoteca a fost constituită pentru suma de 1.126.396 lei (după un calcul făcut de recurentă), în timp ce decretul era incident doar pentru ipotecile de până la 1.000.000 lei. _
în al treilea motiv de casare se reproşează instanţei de apel că a dat o greşită interpretare prevederilor art. 1365 C. civ., deoarece S.C. Gazelectrica fiind naţionalizată în baza Legii nr. 119/ 1948 şi cum toate drepturile pe care le-a avut vânzătorul (Gazelectrica) au intrat în patrimoniul statului, recurenta poate invoca excepţia de neexecutare a contractului de către cumpărător rezultată din neplata preţului. Este adevărat că potrivit art. 1786 C. civ. ipotecile convenţionale se perimă dacă nu au fost reînnoite după un termen de 15 ani dar conform alin. 2 al aceluiaşi articol, inscripţiile luate în favoarea statului nu sunt supuse aceluiaşi regim.
într-un ultim motiv de recurs sunt criticate hotărârile date în cauză deoarece instanţele nu aveau competenţa materială să se pronunţe asupra constituţionalităţii actelor normative în temeiul cărora imobilul a fost preluat de stat.
Recursurile nu sunt fondate.
Imobilul situat în Bucureşti, str. C., nr. 13, sector 1 (fostă şos. J., str. P., nr. 13) a fost dobândit în proprietate de către P.G. prin cumpărare de la Casa de Credit Economic şi Ajutor a Personalului Societăţii de Gaz şi Electricitate Bucureşti, conform contractului autentificat sub nr. 20562 din 15 iunie 1940 de fostul Tribunal Ilfov - Secţia notariat (filele
4-7 dosar de fond). Cumpărătorul era funcţionarul Societăţii Generale de Gaz şi Electricitate, iar preţul vânzării a fost de 1.928.514 lei, din care construcţia 1.641.014 lei, iar terenul 287.500 lei.
Conform unei clauze de contract, din preţul total de 1.928.514 lei, cumpărătorul P.G. a achitat la data semnării actului suma de 741.014 lei, plus alte două rate avansate de vânzătoare (3.216 lei capital şi 1.490 lei dobândă), urmând ca restul de preţ să-l achite în rate.
P.G. a decedat la data de 27 ianuarie 1976 şi conform certificatului de calitate nr. 95 din 25 octombrie 1999 eliberat de Biroul Notarului Public V.D. (filele 11 dosar de fond), reclamanta G.
(căsătorită S.) A.A. este unica moştenitoare în calitate de fiică.
Prin Hotărârea Consiliului de Miniştri nr. 776 din 7 iulie 1950, imobilul în litigiu, împreună cu alte imobile menţionate în lista anexă, a trecut în folosinţa gratuită a Partidului Muncitoresc Român. Decizia nr. 712 din 3 aprilie 1956 emisă de Comitetul Executiv al Sfatului Popular al Capitalei a luat act de Hotărârea Consiliului de Miniştri nr. 457 din 23 martie 1956 prin care s-a încetat dreptul de folosinţă gratuită a Partidului Muncitoresc Român, iar imobilul în cauză, împreună cu alte 50 de imobile, a fost trecut în administrarea Comitetului Executiv al Sfatului Popular al Capitalei.
Din cele de mai sus rezultă că actele invocate s-au referit exclusiv la dreptul de folosinţă asupra imobilului, ele nestatuând în nici un caz asupra dreptului de proprietate. Cum dreptul de proprietate asupra bunului nu a ieşit niciodată din patrimoniul cumpărătorului şi al succesoarei acestuia, reclamanta G.A.A. este îndreptăţită ca pe calea acţiunii în revendicare, fondată pe prevederile art. 480 C. civ., să solicite restituirea bunului pe care pârâţii îl deţin fără drept. întrucât prin H.C.M. nr. 712 din 3 aprilie 1956 s-a dispus încetarea dreptului de folosinţă gratuită asupra imobilului, se constată că pârâţii nu au nici un titlu asupra bunului, mai mult, ei stăpânesc în fapt imobilul ca simpli detentori precari. Sub acest aspect soluţia instanţelor prin care s-a admis acţiunea în revendicare şi s-a dispus restituirea bunului către proprietara acestuia se priveşte ca legală şi temeinică.
Reproşul adus hotărârilor judecătoreşti în sensul că instanţele s-au pronunţat asupra neconstituţionalităţii actelor normative în temeiul cărora imobilul a fost preluat de stat este nejustificat, întrucât, pe de o parte, cele două Hotărâri ale Consiliului de Miniştri mai sus amintite nu au statuat asupra transferului dreptului de proprietate al imobilului, ci s-au referit în mod expres numai la folosinţa gratuită a bunului, iar pe de altă parte, excepţia de neconstituţionalitate putea fi incidenţă şi deci avea obiect numai atunci când statul opunea reclamantei un titlu asupra imobilului şi pe cale de consecinţă, numai atunci se impunea cercetarea conformităţii acestui titlu cu Constituţia în vigoare la data preluării.
în adevăr, cum societatea vânzătoare a imobilului (Gazelectrica) a fost naţionalizată prin Legea nr. 119/ 1948 şi cum drepturile pe care le-ar fi avut vânzătorul au intrat în proprietatea statului, recurenţii pot invoca, de principiu, ca efect al subrogării, excepţia de neexecutare a contractului ce ar rezulta din neachitarea integrală de către cumpărător a preţului bunului vândut.
Excepţia de neexecutare a contractului este concepută ca un mijloc de apărare aflat la dispoziţia uneia dintre părţile contractului sinalagmatic, în cazul în care i se pretinde executarea obligaţiei ce-i incumbă, fără ca partea care pretinde această executare să-şi execute propriile obligaţii.
întrucât pârâţii se opun acţiunii reclamantei refuzând predarea imobilului revendicat, reţinând bunul, opunerea lor îmbracă forma excepţiei de neexecutare a contractului de vânzare-cumpărare.
Dacă acesta este principiul, se constată însă că pentru a putea fi invocată excepţia de neexecutare a contractului trebuie întrunite cumulativ mai multe condiţiuni, una dintre acestea vizând ca neexecutarea să nu se datoreze faptei însăşi a celui ce invocă excepţia, faptă ce l-a împiedicat pe celălalt să-şi execute obligaţia. Astfel, dacă statul, prin efectul subrogării în drepturile vânzătorului poate invoca, de principiu, excepţia de neexecutare a contractului, în cazul în speţă însă, chiar şi în situaţia în care cumpărătorul nu ar fi făcut dovada achitării integrale a preţului, pârâţii nu îndeplineau condiţiile necesare invocării excepţiei de neexecutare, întrucât neexecutarea s-ar fi datorat exclusiv statului, adică celui care de peste jumătate de secol i-a lipsit fără drept pe cumpărător şi pe succesoarea acestuia de folosinţa bunului, privită ca unul dintre cele mai importante atribute ale dreptului de proprietate.
Dar, cu actele noi depuse în recurs (filele 53-54) şi care emană de la Direcţia de Impozite şi Taxe Locale sector 1 Bucureşti, intimata-reclamantă face dovada că autorul său a achitat integral preţul imobilului, inclusiv dobânzile ipotecare, situaţie care face inutilă cercetarea motivului de casare referitor la radierea ipotecii convenţionale constituită în favoarea vânzătorul ui.
Faţă de cele ce preced, recursurile declarate de pârâţi se privesc ca nefondate şi pe cale de consecinţă vor fi respinse.
| ← Acţiune in revendicare. Necesitatea efectuării unei expertize... | CSJ. Decizia nr. 1752/2001. Civil → |
|---|
