CSJ. Decizia nr. 3776/2002. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ
Decizia nr. 3776
Dosar nr. 4610/2002
Şedinţa publică din 1 octombrie 2003
Asupra recursurilor de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele :
Prin sentinţa civilă nr. 237 din 29 aprilie 2002 aTribunalului Braşov, secţia civilă a fost admisă în parte acţiunea astfel cum a fost modificată şi precizată de reclamanţii A.C.T., L.M. şi L.H. în nume propriu şi în calitate demoştenitori ai reclamantei A.H.M., decedată pe parcursul procesului, în contradictoriu cu Municipiul Braşov, prin Primar, S.C. R. SRL, S.C. C. S.A., B.P. în nume propriu şi în calitate de moştenitoare a pârâtului B.I., decedat pe parcursul procesului, B.Z., în calitate de moştenitoare a aceluiaşi B.I., T.M.G., T.O., M.G., M.C.V., U.P.E., U.P.C.A., P.F. şi A.D.S., constatându-se că imobilul înscris în C.F. 12150 Braşov, nr.top 6100/3/1, 6100/3/2/2, proprietatea antecesoarei reclamanţilor A.L., născută K., a trecut în proprietatea statului,fără tilu valabil.
S-a constatat apoi nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 449 din 17 ianuarie 1997 încheiat între S.C. C. S.A. şi T.M.G. şi T.O., cu privire la apartamentul nr.2 situat înimobilul de la adresa menţionată. S-a dispus în consecinţă rectificarea CF nr.12150 Braşov, nr.top nou 6100/3/1/1, prin radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâţilor T.
Au fost respinse ca neîntemeiate celelalte capete de cerere privind constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare 359 din 14 ianuarie 1997 încheiat între S.C. C. SAşiB.I. şiB.P. şi nr. 580 din 20 ianuarie 1997 încheiat între S.C. C. SA şi S.A., precum şi nr. 475 din 17 ianuarie 1997 încheiat de acelaşi vânzător cu pârâţii U.P.E., U.P.C.A. şi P.F. În consecinţă a fost respinsă şi cererea derectificare de C.F. formulată în acelaşi sens.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut în esenţă că preluarea imobilului de către stat de la autoarea reclamanţilor A.L., decedată la 28 octombrie 1954 s-a făcut fără titlu, cu încălcarea prevederilor art. II şi I pct. 2 din Decretul nr. 92/1950, proprietara fiind casnică, iar la data naţionalizării locuind în imobil, împreună cu membrii familiei sale şi alte rude, precum şi persoane străine familiei, astfel fiind ocupate cele patru apartamente ale imobilului, fără chirie, parte din imobil fiindrechiziţionat anterior.
Cu privire la cererea vizând constatarea nulităţii contractelor de închiriere încheiate de pârâţi, s-a avut în vedere că în mare parte, acestea se încadrează în situaţia de excepţie a dobânditorului de bună credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil, caz în care terţul păstrează dreptul astfel dobândit, cu condiţia îndeplinirii a două cerinţe şi anume dobândirea dreptului de proprietate printr-un act juridic cu titlu oneros şi dobânditorul să fi fost de bună credinţă la momentul încheierii actului, în sensul de a nu fi cunoscut că nu contractează cu adevăratul proprietar.
S-a apreciat că toţi pârâţii, cu excepţia soţilor T. îndeplinesc condiţiile menţionate, ei cumpărând cu bună credinţă apartamentele ceocupau în calitate de chiriaşi, la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 şi ca urmare au fost menţinute actele de înstrăinare.
Cu privire la pârâţii T. s-a avut în vedere că anterior cumpărării apartamentului în care locuiau, aceştia primiseră viză de stabilire a domiciliului în Canada, ceea ce este de natură a înlătura buna credinţă şirespectarea cerinţelor Legii nr. 112/1995, considerente în raport de care, cererea privind constatarea nulităţii acestui contract de vânzare-cumpărare a fost admisă.
Apelul declarat de reclamanţi împotriva acestei hotărâri, a fost admis prin Decizia nr. 58 din 6 septembrie 2002 a Curţii de Apel Braşov, aecţia civilă, prin care a fost modificată în parte sentinţa constatându-se nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 359 din 14 ianuarie 1997 încheiat cu familia B., nr. 580 din 20 ianuarie 1997 încheiat de acelaşi S.C. C. S.A. şi S.A. şi nr. 238 din6 decembrie 1996 încheiat cu pârâţii M., precum şi nr. 475 din 17 ianuarie 1997, încheiat cu pârâţii U.P. În consecinţă, s-a dispus rectificarea CF 12150 Braşov, pentru radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâţilor. Au fost respinse ca neîntemeiate apelurile declarate de pârâţi împotriva aceleiaşi sentinţe, cu menţinerea celorlalte dispoziţii.
S-a considerat că toate contractele încheiate între S.C. C. S.A. şi pârâţi sunt nule absolut, pentru cauză ilicită, cumpărătorul care ar fi putut avea cel mai mic dubiu asupra drepturilor autorului său, fiind considerat a fi de rea credinţă.
Au fostinvocate în sprijinul acestei concluzii art. 2 din Legea nr. 10/2001, art. 6 din Legea nr. 213/1998 şi art. 1 din Protocolul Adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului.
Împotriva acestei hotărâri, au declarat recursul de faţă pârâţii U.P.E., U.C.A. şi P.F., solicitând casarea deciziei Curţii de Apel Braşov şi menţinerea sentinţei Tribunalului Braşov, ca fiind legală şi temeinică.
Se susţine în esenţă că instanţa nu a avut în vedere şi nu a analizat situaţia terţului dobânditor de bună-credinţă şi cu titlu oneros a imobilului, în speţă recurenţii având convingerea că tratează cu adevăratul proprietar, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare, în care la data vânzării era înscris dreptul de proprietate al Statului Român, aceste înscrisuri având forţă probantă absolută în regim de carte funciară, fiind opozabile ergo omnes.
Este formulat şi un al doilea motiv de recurs, ce vizează schimbarea soluţiei în ceea ce priveşte preluarea imobilului înlitigiu de către stat, considerându-se că aceasta s-a efectuat cu titlu, cea în cauză trăind din exploatarea imobiluluui.
Au declarat recurs împotriva aceleiaşi decizii şi pârâtele B.P. şi B.Z., în temeiul prevederilor art. 304 pct. 7, 9 şi 10 C. proc. civ. invocând de asemenea principiul bunei credinţe şi aparenţei de drept.
În acest sens, se consideră că aprecierea bunei credinţe, prevăzută şi de art. 1898 şi urm. C. civ. trebuia să se facă în raport de credinţa lor, a cumpărătoarelor că s-a contractat cu un veritabil proprietar, cu respectarea la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a prevederilor legale care permiteau înstrăinarea imobilelor. În cauză este necontestat dreptul tabular al statului, înscrierile în cartea funciară având caracter public, situaţie în care nu sepoate reţine lipsa bunei credinţe a cumpărătorului. Sunt invocate în sprijinul recursului prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001.
Se formulează recurs şi în legătură cu preluarea imobilului de către stat, arătându-se că acesta afost ocupat de diverse persoane, în calitate de chiriaşi şi ca atare nu sunt incidente prevederile de excepţie ale art. II din Decretul nr. 92/1950.
Recursurile sunt întemeiate, urmând a fi admise în sensul celor ce urmează şi pentru că în esenţă au aceeaşi motivare şi soluţie finală, vor fi analizate împreună.
Aşa cum rezultă din expunerea rezumativă a lucrărilordosarului, instanţa de fond a hotărât că imobilul în litigiu, în întregul său compus din 4 apartamente, a trecut în proprietatea statului fără titlu valabil. Şi această soluţie a fost confirmată de instanţa de apel.
Cel de al doilea motiv de recurs ce vizează această soluţie este neîntemeiat, întrucât probele administrate în cauză fac deplină dovadă că antecesoarea reclamanţilor, proprietară a unui singur imobil, a locuit în acesta împreună cu rudele sale, că în unele apartamente au locuit persoane străine de familie, care nu plăteau chirie, pentru că imobilul fusese rechiziţionat. În aceste condiţii, nu se poate reţine că cea în cauză se încadra în prevederile art. I din Decretul nr. 92/1950, care viza marea burghezie, care se ocupa exclusiv cu exploatarea locuinţelor.
Soluţia instanţei de apel este însă greşită în ceea ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentele 1 şi 4 din imobilul în litigiu, încheiate în beneficiul recurenţilor pârâţi.
S-a omis a se observa că în situaţia dată, a preluării imobilului de către stat fără titlu valabil, statutul juridic al dobânditorului este reglementat prin prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit căruia actele juridice deînstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credinţă.
Prin urmare, textul cuprinde o reglementare generală în sensul căreia actele juridice de înstrăinare a unor asemenea imobile sunt lovite de nulitate. Textul statuează în final o excepţie de la această sancţiune extremă, anume actele juridice de înstrăinare încheiate cu bună credinţă, fără a se face distincţie în ce priveşte buna credinţă între subiecţii participanţi la actul de înstrăinare.
Ca urmare, este suficient ca una dintre părţile participante la vânzare să fi fost de bună credinţă, pentru ca dobânditorul să se bucure deprotecţia legii. Dar buna credinţă nu este numai o creaţie a legii noi, speciale, pentru că art. 1898 din C. civ. cuprinde chiar o definiţie a bunei credinţe, ca fiind credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege, sprea-i putea transmite proprietatea.
Articolul următor din Codul civil statuează că buna credinţă se presupune totdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce alege rea-credinţă.
Aceasta înseamnă că cel care contestă buna credinţă, trebuie să răstoarne această prezumţie şi să dovedească deci reaua-credinţă.
Astfel de dovezi nu s-au făcut în cauză, pentru că recurenţii cumpărători au încheiat actele juridice în discuţie de totală bună credinţă, în situaţia în care la data respectivă statul figura în cartea funciară ca titular al dreptului de proprietate şi nu există nici un litigiu în cadrul căruia să fi fost contestat acest drept şi de care să fi avut cunoştinţă cumpărătorii.
De asemenea, se constată că actele juridice au fost încheiate cu respectarea prevederilor art. 9 şi urm. din Legea nr. 112/1995, astfel că nu există cauză de nulitate.
În aprecierea bunei credinţe a dobânditorilor se are în vedere că aceştia au luat cunoştinţă de faptul că statul este înscris ca titular al dreptului de proprietate, după naţionalizare. Ei nu aveau calitatea de a analiza valabilitatea titlului statului, ci numai obligaţia de a depune diligenţe să cunoască dacă statul avea titlu ceea ce în speţă s-a îndeplinit. Eventuala contestare în instanţă a valabilităţii titlului statului se putea face numai la iniţiativa fostului proprietar şi în nici un caz la cererea chiriaşului, posibil cumpărător.
Este adevărat că prevederile Legii nr. 112/1995 au în vedere pentru măsuri reparatorii pe foştii proprietari ale căror imobile au fost preluate cu titlu. Un astfel de titlu a existat în cauză şi el formează obiectul judecăţii în cauza de faţă.
Dar, la data încheierii celor două acte de vânzare-cumpărare în litigiu în cadrul recursului de faţă, nu era contestată valabilitatea titlului statului, situaţie în care buna credinţă a dobânditorilor subzistă.
Aşa fiind, recursurile de faţă urmează a fi admise conform art. 312 alin. (3) C. proc. civ., coroborat cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi a se modifica Decizia recurată numai în sensul respingerii cererii privind constatarea nulităţii actelor de vânzare-cumpărare încheiate între S.C. C. SA şi recurenţi, cu privire la apartamentele 1 şi 4 situate în imobilul din Braşov,precum şi a cererilor subsecvente de rectificare de carte funciară,cu menţinerea celorlalte dispoziţii.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursurile declarate de pârâţii U.P.E., U.C.A., P.F., B.P., B.Z. împotriva deciziei 58 Ap din 6 septembrie 2002 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.
Modifică în parte această decizie. Respinge cererea formulată de reclamante privind constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare nr. 359 din 14 ianuarie 1997 şi nr.475 din 17 ianuarie 1997, încheiate între recurente şi S.C. C. S.A. şi rectificarea C.F.
Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei atacate.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 1 octombrie 2003.
| ← CSJ. Decizia nr. 378/2002. Civil | CSJ. Decizia nr. 3775/2002. Civil → |
|---|
