ICCJ. Decizia nr. 531/2003. Civil. Constatare nulitate absoluta contr. vînz. cump. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ
Decizia nr. 531
Dosar nr. 839/2003
Şedinţa publică din 23 ianuarie 2004
Asupra recursurilor de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanta L.G.P.K. a chemat în judecată pe pârâţii Consiliul Local Cluj, L.G. şi L.E., M.V. şi M.E., M.F.F. şi M.M. şi a solicitat ca prin sentinţa ce se va pronunţa în cauză să se dispună:
- să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 30809/1996 încheiat de pârâţii L.G. şi E., nr. 31734/1996 încheiat de pârâţii M.V. şi E. şi nr. 30810/1996 încheiat de pârâţii M.F.F. şi M. cu fosta S.C. C. S.A.;
- să se dispună radierea intabulărilor efectuate în baza încheierii de intabulare nr. 18489 din 11 noiembrie 1997 sub nr. ser. B 8-11 şi sistarea cărţilor funciare nr. 128181, nr. 128260, nr. 130969, c.f. colectiv nr. 125841-125842 înfiinţate în baza încheierii de c.f.;
- constatându-se că reclamanta şi Statul Român, reprezentat prin Consiliul Local Cluj deţin cota de ½ parte din imobilul înscris în c.f. nr. 10151 Cluj, nr. top. 704 să se dispună sistarea stării de indiviziune prin împărţirea în natură corespunzător cotelor de proprietate;
- să se dispună intabularea dreptului de proprietate al părţilor asupra loturilor nou create.
În motivarea acţiunii reclamanta arată că prin sentinţa civilă nr. 12036/1997 definitivă şi irevocabilă s-a dispus radierea dreptului de proprietate al Statului Român, asupra cotei de ½ din imobilul situat în Cluj înscris în c.f. nr. 10151, nr. top 704, cotă care a aparţinut totdeauna reclamantei.
Că Statul Român fiind proprietar numai asupra unei cote indivize nu putea încheia în mod valabil contractele de vânzare-cumpărare, menţionate în petitul acţiunii, acestea fiind lovite de nulitate absolută, deoarece le lipseşte obiectul şi cauza licită cerută de art. 948 C. civ.
Că titlul cumpărătorilor pârâţi din contractele arătate nefiind valabil, urmează a se radia dreptul de proprietate al acestor cumpărători în temeiul art. 34 pct. 1 şi art. 37 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 115/1938.
În cauză au formulat întâmpinări conform art. 115 C. proc. civ. pârâţii, după cum urmează:
- Consiliul Local al municipiului Cluj care arată că în principiu nu se opune admiterii acţiunii reclamantei, în cauză fiind aplicabile prevederile art. 728 C. civ.;
- pârâţii L.G. şi E., care solicită în principal respingerea acţiunii ca fiind prescrisă, deoarece sunt cumpărători de bună credinţă cu titlu oneros şi faţă de ei acţiunea în rectificarea c.f. se prescrie în termen de trei ani de la data înscrierii titlului antecesorului lor, titlu ce a fost anulat;
- pârâţii L.G. şi E. formulează şi o cerere reconvenţională solicitând să se constate că şi dacă se admite cererea de rectificare a c.f. rămân coproprietari pe ½ din imobilul în litigiu şi în consecinţă să se dispună partajarea imobilului prin atribuire în favoarea lor, cu obligarea la plata unei sulte;
- pârâţii M.F.F. şi M.M. care formulează întâmpinare şi cerere reconvenţională care solicită respingerea capătului de cerere din acţiunea reclamantei prin care se solicită constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul Consiliul Local Cluj pentru apartamentul nr. 2 situat în imobilul în litigiu. Pe calea cererii reconvenţionale pârâţii solicită să se constate dreptul lor de proprietate asupra apartamentului nr. 2 din imobil, precum şi investiţiile pe care le-au făcut la acest apartament şi să se dispună sistarea stării de indiviziune în urma căreia întreg imobilul să fie atribuit în favoarea Statului Român cu plata sultei corespunzătoare în favoarea reclamantei, menţinându-se astfel şi contractele de vânzare-cumpărare a apartamentelor de către pârâţi.
La termenul de judecată din 19 februarie 2001 reclamanta L.G.P.K. a depus o completare de acţiune prin care a solicitat ca să se dispună prin hotărârea ce se va pronunţa, instituirea unui drept de servitute de trecere în favoarea parcelei cu nr. top 704/2 peste parcela cu nr. top 703/2 proprietatea Statului Român.
În cauză s-a administrat la cererea reclamantei o expertiză tehnică de către expert dr. ing. B.G. care a întocmit mai multe variante de partajare şi a răspuns la obiecţiunile părţilor, întocmind la cererea acestora variante de partajare prin crearea unui spaţiu de locuit suplimentar prin redistribuirea unor încăperi şi schimbarea destinaţiei de folosinţă a acestora.
În urma probelor administrate Tribunalul Cluj, secţia civilă, a pronunţat sentinţa civilă nr. 232 din 21 mai 2001 prin care a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta L.G.P.K. şi a dispus sistarea stării de indiviziune cu privire la imobilul înscris iniţial în C.F. nr. 10151 Cluj nr. top 704 conform expertizei întocmită de expert dr. ing. B.B.G., variantă întocmită în urma obiecţiunilor formulate de reclamantă, având în vedere că prin aplicarea Legii nr. 112/1995 imobilul s-a dezmembrat, chiriaşii cumpărând locuinţele pe care le ocupau, şi că prin sentinţa civilă nr. 12036/1997 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, sentinţă rămasă definitivă şi irevocabilă s-a constatat că în mod nelegal a trecut în proprietatea Statului Român cota de ½ din imobilul iniţial evidenţiat în CF nr. 10151 Cluj, nr. top 704 şi înscris sub B+3.
Varianta reţinută de instanţă pentru efectuarea partajului a avut în vedere să se atribuie Statului Român cota parte din imobil în care sunt cuprinse apartamentele care au fost vândute chiriaşilor în baza Legii nr. 112/1995, iar reclamantei să-i fie atribuită suprafaţa de teren rămasă liberă şi apartamentul nr. 4 creat la subsolul imobilului, cu reducerea corespunzătoare a drepturilor pârâţilor.
S-a instituit un drept de servitute auto şi pietonal în lăţime de 3 ml în favoarea proprietarilor parcelei cu nr. top 704/1 peste parcela cu nr. top 704/2 şi în favoarea proprietarilor parcelei cu nr. top 704/2/2 peste parcela cu nr. top 703/2 înscrisă în CF nr. 72201 Cluj-Napoca.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii, cu excepţia Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca.
1 - În apelul declarat de pârâţii L.G. şi E. sentinţa este criticată pentru atribuirea boxelor care în urma cumpărării apartamentului au aparţinut apelanţilor şi atribuirea acestor încăperi reclamantei, prin formarea unităţii locative noi, apartamentul nr. 4 de la subsol, solicitându-se modificarea sentinţei în legătură cu aceste boxe. Se arată în motivarea apelului că instanţa de fond nu s-a pronunţat cu privire la capătul de cerere privind anularea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentelor, pe care l-a rezolvat greşit în mod implicit prin modul cum a dispus ieşirea din indiviziune, dar ştirbindu-le întinderea dreptului de proprietate dobândit prin contract. Că se impunea respingerea explicită a capătului de cerere privind constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare şi totodată să se aibă în vedere că cererea de ieşire din indiviziune a fost formulată de reclamantă în raport cu Statului Român şi nu de apelanţi.
Că este real că reclamanta a dobândit o cotă ideală de ½ din tot ce a fost înscris în C.F., dar dreptul lor era materializat fiind determinat explicit în menţiunile din C.F. nr. 128.181 Cluj-Napoca nr. top 704/1/I şi includea şi patru boxe, o anumită cotă din părţile indivize comune, o anumită suprafaţă de teren şi o cotă determinată din împrejmuire.
Că faţă de această situaţie, soluţia adoptată de instanţa de fond îi deposedează de cele patru boxe, le micşorează cota referitoare la dreptul dobândit din părţile indivize comune şi din dreptul de proprietate asupra terenului aferent şi omite împrejmuirea imobilului pe cele patru laturi.
2 - Apelul declarat de pârâţii M.V. şi M.E., critică sentinţa pronunţată de Tribunalul Cluj pentru faptul că deşi nu s-a pronunţat în mod explicit asupra capătului de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare privind imobilul asupra căruia vânzătorul avea numai un drept indiviz, a procedat totuşi la soluţionarea capătului de cerere privind ieşirea din indiviziune, ajungându-se indirect la o anulare parţială a contractelor de vânzare-cumpărare.
Or, contractele încheiate de Statul Român, care era coindivizar, cu pârâţii, având poziţia de terţi în raport cu reclamanta, care era celălalt coindivizar şi care nu şi-a dat acordul la vânzarea imobilului, erau supuse condiţiei rezolutorii situaţie în care vânzarea nu putea fi considerată nulă sau parţial nulă, ci doar validată sau invalidată după cum se realiza sau nu condiţia rezolutorie.
Că instanţa nu a avut în vedere nici că pârâţii sunt terţi dobânditori de bună credinţă în regim de carte funciară titulari ai unor contracte de vânzare-cumpărare valabile, sens în care singura soluţie legală era în sensul atribuirii în totalitate a imobilului către Statul Român, împlinindu-se astfel condiţia rezolutorie, cu obligarea acestuia la sultă în favoarea reclamantei.
3 - În apelul declarat de pârâţii M.F.F. şi M. sentinţa este criticată pentru faptul că instanţa a revenit nemotivat asupra admiterii obiecţiunilor aduse de pârâţi raportului de expertiză, deşi acestea erau pertinente, în legătură cu servitutea de trecere care s-a creat de către expert şi prin care se obtura accesul apelanţilor la proprietatea lor.
Că prin formarea apartamentului nr. 4 de către expert şi atribuirea acestuia către reclamantă s-a modificat obiectul contractului de vânzare-cumpărare, luându-se apelanţilor părţi din imobilul cumpărat.
Analizând actele şi probele administrate în cauză, Curtea de Apel a pronunţat Decizia civilă nr. 173 din 18 decembrie 2002 prin care a admis apelul declarat de pârâţii M.F.F. şi M., M.V. şi E. şi L.G. şi E. împotriva sentinţei civile nr. 232 din 23 mai 2001 pronunţată de Tribunalul Cluj pe care o schimbă în parte în sensul că sistează starea de indiviziune asupra imobilului teren în suprafaţă de 616 mp înscris în CF nr. 10151 Cluj-Napoca, nr. top 704/2 prin atribuirea lui în întregime reclamantei L.G.P.K., arătat în planşa nr. 8 din raportul de expertiză tehnică efectuat de expertul dr. ing. B.B.G.
Obligă pe pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca să plătească reclamantei o sultă de 506.545.000 lei calculată la valoarea de 33.400 lei/USD şi dispune intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra terenului atribuit. Stabileşte o servitute de trecere auto şi pietonal în lungime de 17 ml şi în lăţime de 4 ml conform aceleiaşi planşe din expertiză în favoarea apartamentelor nr. 1, 2 şi 3 cu nr. top 704/1/I, nr. top 704/1/II şi nr. top 704/1/III, inclusiv pe ambele părţi laterale ale clădirii până la gard.
Respinge capetele de cerere din acţiune prin care s-a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între S.C. C. S.A. Cluj şi apelanţii pârâţi, precum şi capătul de cerere privind rectificarea de carte funciară.
Pentru a pronunţa această decizie instanţa a avut în vedere următoarea situaţie a imobilului:
Iniţial asupra imobilului înscris în CF nr. 10151 Cluj-Napoca nr. top 704 au fost intabulate P.A. şi soţia acestuia născută D.E., în cote egale pentru fiecare.
În 1943 P.A., donează cota sa de ½ din imobil (teren şi construcţii) reclamantei de azi, P.K. care îşi intabulează dreptul dobândit în CF cu încheierea nr. 10889 din 10 mai 1943.
La data de 13 mai 1958, în baza Decretului nr. 92/1950 s-a intabulat dreptul de proprietate asupra cotei de ½ parte de sub B/2 în favoarea Statului Român.
Ulterior, la 5 octombrie 1958 s-a intabulat dreptul de proprietate al Statului Român şi asupra cotei de ½ parte de sub B/3 tot cu titlu de naţionalizare în baza Decretului nr. 92/1050. Prin sentinţa civilă nr. 12036 din 3 octombrie 1997 s-a constatat însă trecerea abuzivă şi nelegalitatea aplicării măsurii naţionalizării asupra cotei de ½ de sub B/3 din imobilul înscris în CF nr. 10151 Cluj nr. top 704.
În urma apariţiei Legii nr. 112/1995, Statul Român a vândut chiriaşilor, pârâţii din cauză, cele trei apartamente care compuneau construcţia aflată pe terenul în suprafaţă de 816 mp, procedându-se ulterior la dezmembrarea parcelei cu nr. top 704 în două parcele şi anume nr. top 704/1 teren şi construcţii în suprafaţă de 270 mp şi nr. top 704/2 teren curte în suprafaţă de 616 mp. Odată cu vânzarea locuinţelor s-au înstrăinat către chiriaşii cumpărători şi cote părţi din suprafaţa de 270 mp teren construit, fiecare cumpărător dobândind o cotă ideală proporţională cu suprafaţa locuinţei ocupate.
Faţă de această situaţie Curtea de Apel a reţinut că în prezent Statul Român mai deţine din imobil numai suprafaţa de teren de 616 mp curte, din care 310 mp la stradă şi 246 mp în spatele clădirii.
S-a considerat că nu se impune constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare a locuinţelor deoarece cumpărătorii au fost de bună credinţă la data încheierii contractelor, fiind prescrisă şi cererea de rectificare a înscrierilor din cartea funciară.
În raport cu această situaţie, instanţa de apel a apreciat că reclamanta se află în prezent în indiviziune cu Statul Român numai asupra parcelei de teren în suprafaţă de 616 mp având nr. top 704/2, sistarea stării de indiviziune urmând a se dispune numai cu privire la acest teren, conform art. 728 C. civ. şi art. 6729 C. proc. civ. şi atribuirea în întregime către reclamantă a parcelei în suprafaţă de 616 mp evidenţiată în schiţa – planşa nr. 8/a din raportul de expertiză efectuat de expert în faza judecării apelului.
S-a apreciat că pentru buna exploatare a locuinţelor se impune constituirea unor servituţi de trecere cu piciorul şi cu vehicole peste parcela cu nr. top 704/2 atribuită reclamantei în lungime de 17 ml şi lăţime de 4 ml de la stradă şi până la clădire.
Împotriva deciziei civile nr. 173 din 18 decembrie 2002 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, au declarat recurs în termen reclamanta L.G.P.K. şi pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca.
În recursul său reclamanta critică Decizia pronunţată în apel invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 6 şi 9 C. proc. civ. în dezvoltarea cărora arată în esenţă următoarele:
- modalitatea de împărţire a terenului adoptată de instanţa de apel nu a fost solicitată de nici una dintre părţi ;
- prin varianta de împărţire a terenului dispusă în apel s-a creat o porţiune de teren, situată în spatele construcţiei, care este loc înfundat, neavând cale de acces, fiind astfel lipsită de orice valoare economică;
- nu s-au avut în vedere cotele de proprietate cuvenite părţilor în raport cu care să se dispună împărţirea în natură a imobilului.
Pârâtul Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca îşi întemeiază recursul pe motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în dezvoltarea căruia arată următoarele:
- nu s-a avut în vedere că prin obligarea recurentului-pârât, Consiliul Local Cluj, la plata unei sulte de 506.545.000 lei în folosul reclamantei sunt favorizaţi fără temei pârâţii cumpărători a locuinţelor singurii cărora le profită vânzarea imobilului – construcţie;
- soluţia echitabilă în cauză este cea dispusă de instanţa de fond prin care s-a realizat un partaj în natură în raport cu drepturile cuvenite fiecăreia dintre părţi.
Recursurile sunt fondate urmând a fi admise pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
Aşa cum rezultă din probele administrate în cauză, reclamanta L.G.P.K. şi pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca s-au aflat în indiviziune asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, format din teren în suprafaţă de 816 mp şi construcţia edificate pe acest teren compusă din trei apartamente, întregul imobil fiind înscris în CF nr. 10151 Cluj nr. top 704, fiecărei părţi revenindu-i în proprietate o cotă de ½ din întregul imobil.
Contrar principiilor care guvernează materia proprietăţii în indiviziune, pârâtul Consiliul municipiului Cluj a vândut fără consimţământul coindivizarului, în speţă reclamanta, celor trei chiriaşi apartamentele pe care acestea le deţineau în imobil, precum şi cota aferentă fiecărei locuinţe, din terenul de sub construcţie, individualizând în fiecare contract părţi determinate din imobil, care s-au înstrăinat fiecărui cumpărător.
Actele juridice de înstrăinare a apartamentelor, încheiate de pârâtul coproprietar, Consiliul Municipal Cluj Napoca, fără consimţământul reclamantei, la rândul ei coproprietară asupra imobilului, sunt valabile sub condiţia rezolutorie ca bunul să cadă în urma unui partaj în lotul vânzătorului. Aceasta, pentru că în cazul proprietăţii pe cote părţi, ca înstrăinarea să producă efecte depline este necesar acordul tuturor coproprietarilor, deoarece fiecare dintre ei, având numai un drept limitat asupra bunului, exprimat printr-o cotă parte ideală care nu este determinată în materialitatea sa, nu poate dispune valabil decât în limitele dreptului său. În acest cadru juridic, reclamanta şi-a formulat acţiunea, arătând că solicită ieşirea din indiviziune asupra imobilului în totalitatea sa, cu motivarea că pârâtul, Consiliul municipal Cluj, în calitate de proprietar al unei cote indivize nu putea încheia valabil contractele de vânzare-cumpărare fără consimţământul ei, care în speţă a lipsit.
Aşa fiind pentru soluţionarea corectă a acţiunii reclamantei, instanţa trebuia să dispună efectuarea unei expertize care să evalueze imobilul în ansamblu, teren şi construcţii, după care expertiză să facă mai multe propuneri de lotizare şi atribuire a loturilor între cei doi coproprietari în raport cu cota de ½ cuvenită fiecăruia.
Desigur, la întocmirea variantelor de lotizare expertul urma să aibă în vedere şi contractele de vânzare-cumpărare a apartamentelor, întocmind o variantă în care în lotul ce urma să se atribuie vânzătorului să fie incluse aceste apartamente, dar fără ca prin această variantă să fie vătămate drepturile şi interesele reclamante.
Or, prin varianta adoptată de instanţa de apel, reclamantei i s-a atribuit două loturi de teren, care practic nu aveau nici o valoare economică, neputând fi utilizate eficient, unul dintre loturi fiind loc înfundat, fără ieşire la drumul public iar cel de-al doilea tot este afectat de servitute de trecere cu piciorul şi autovehicole, necesar pentru utilizarea normală a celor trei apartamente din imobil.
Aşa fiind se impune admiterea recursurilor şi casarea celor două hotărâri, în cauză urmând să fie trimisă la instanţa de fond în vederea rejudecării cu respectarea principiilor care guvernează proprietatea în indiviziune în raport cu care se vor soluţiona şi celelalte capete de cerere din acţiunea reclamantei.
Instanţa va avea în vedere ca loturile ce se vor atribui coproprietarilor în urma partajului să reprezinte în mod real valoarea dreptului cuvenit, să aibă utilitate economică putându-se eventual compensa valoarea lotului atribuit printr-o sultă corespunzătoare.
De asemeni, instanţa va avea în vedere că instituirea unei servituţi de trecere pe terenul învecinat pentru a se crea cale de acces pentru un eventual lot constând în teren situat în spatele clădirii, nu se poate dispune decât cu consimţământul proprietarului imobilului aservit, aspect care trebuie pus în discuţia tuturor părţilor.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursurile declarate de reclamanta L.G.P.K. şi de pârâtul Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca împotriva deciziei civile nr. 173 din 18 decembrie 2002, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia civilă.
Casează Decizia atacată, precum şi sentinţa civilă nr. 232 din 21 mai 2001 pronunţată de Tribunalul Cluj, secţia civilă şi trimite cauza la Tribunalul Cluj, în vederea rejudecării.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 23 ianuarie 2004.
| ← ICCJ. Decizia nr. 534/2003. Civil. Litigiu de munca. Recurs în... | ICCJ. Decizia nr. 533/2003. Civil. Actiune in constatare. Recurs... → |
|---|
