Pretenţii. Decizia nr. 701/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 701/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 09-06-2015 în dosarul nr. 469/299/2010
Dosar nr._
(539/2015)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 701
Ședința publică de la 09.06.2015
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - ALINA-PETRUȚA BUCULEI
JUDECĂTOR - C. B. T.
JUDECĂTOR - M.-G. R.
GREFIER - Ș. P.
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea recursului declarat de recurenta – reclamantă RA – A. – S. PENTRU ADMINISTRAREA ȘI ÎNTREȚINEREA FONDULUI IMOBILIAR, împotriva deciziei civile nr.1261 A din 19.09.2014, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații – pârâți D. M. și D. M..
P. are ca obiect acțiune civilă pentru pretenții – evacuare.
Dezbaterile cauzei și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la 27.05.2015, fiind consemnate în încheierea de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie, când, Curtea, pentru a da posibilitatea părților să depună note scrise și în vederea deliberării, a amânat pronunțarea la 02.06.2015 și apoi la 9.06.2015, când a decis următoarele:
CURTEA,
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București la data de 06.01.2010 sub nr._, reclamanta RA-A. a chemat în judecată pe pârâții D. M. și D. M., solicitând obligarea pârâților la plata sumei totale de 26.095,54 Euro și 4021,24 lei compusă din 2781,28 Euro chirie locuința pe perioada 01.06._08 și 3769,52 lei penalități; 23.314,26 Euro folosință spațiu fără titlu pentru perioada 09.02._09 și 251,72 lei dobânda legală; evacuarea pârâților din apartamentul nr. 2 situat în imobilul din ..32, sector 1.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr.390/26.02.2007 pentru suprafețe cu destinația de locuințe având ca obiect folosința temporară a apartamentului nr.2, contract care și-a încetat valabilitatea înainte de termen, la 27.08.2008, iar prin notificarea nr.155/16.03.2009 pârâții au fost somați să achite debitul restant în cuantum de 2781,28 Euro și 3769,52 lei, însă aceștia nu au dat curs notificării. A mai învederat reclamanta că între părți s-a încheiat și contractul de închiriere nr.708/28.08.2008 având ca obiect folosința temporară a apartamentului nr.2 cu destinația de locuință de serviciu pe o perioadă de un an, cu posibilitatea prelungirii. Începând cu data de 09.01.2009 pârâtului i-a încetat contractul individual de muncă, el având obligația de a preda locuința în termen de 30 de zile de la această dată, însă apartamentul este în continuare ocupat fără drept.
În ședința publică de la 17.06.2019 reclamanta și-a precizat acțiunea, solicitând obligarea pârâților la plata sumei totale de 61.560,12 Euro și 6531,01 lei.
La 17.06.2010 pârâții au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiata și cerere reconvenționala prin care au solicitat obligarea reclamantei să recalculeze chiria fără penalități la nivelul prevăzut de OUG nr.9/2008.
În ședința publică de la 17.02.2011, pârâții au depus cerere reconvențională prin care au solicitat obligarea reclamantei la achitarea contravalorii îmbunătățirilor efectuate la imobilul în litigiu, evaluate provizoriu la suma de 200.000 lei și instituirea unui drept de retenție asupra imobilului din ..32, ., până la achitarea de către reclamantă a contravalorii îmbunătățirilor efectuate. Prin cererea formulată la 18.05.2011, pârâții au învederat că înțeleg să renunțe la judecata acestei cereri.
La data de 05.05.2011 reclamanta a depus la dosarul cauzei cerere de majorare a cuantumului obiectului cererii prin care a solicitat obligarea pârâților la plata sumei totale de 127.845,64 Euro, reprezentând chirie și folosință spațiu fără titlu și 86.072,19 lei penalități și dobânda legală.
Sub aspectul probatoriului, instanța a încuviințat și administrat în cauza proba cu înscrisuri, expertiză tehnica construcții și expertiză contabilă.
În ședința publică de la 29.03.2011, reclamanta a depus cerere de majorare a câtimii obiectului cererii solicitând obligarea pârâților la plata sumei totale de 127.845,64 Euro reprezentând chirie și folosința spațiu fără titlu și 131.747,04 lei penalități și dobânda legală.
Prin sentința civilă nr._/27.06.2013, Judecătoria Sectorului 1 București a admis în parte actiunea precizată și a obligat pe pârâții la plata următoarelor sume: 10.025,76 lei contravaloare chirie pentru perioada contractuală și 78.966,13 lei contravaloare dobândă aferentă acestei sume; 54.910,71 lei contravaloare chirie pentru perioada extracontractuală și 9500,49 lei contravaloare dobândă aferentă acestei sume. Totodată, a fost obligată reclamanta la plata de 829,34 lei cheltuieli de judecată către pârâți.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că între reclamanta RA-A. și pârâtul D. M. s-a încheiat la data de 26.02.2007 contractul de închiriere nr.390 având ca obiect folosința temporară cu destinație de locuința a apartamentului nr.2 situat în București, ..32, sector 1, termenul contractului fiind prelungit până la data de 31.12.2008 conform actului adițional nr.523/19.06.2008. Anterior acestei date, reclamanta a încheiat cu pârâtul D. M. contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință de serviciu nr.708/28.08.2008 având ca obiect folosința temporară a apartamentului nr.32 pentru o perioadă de un an, cu posibilitatea prelungirii până la data încetării funcției de director de cabinet la Cabinetul secretarului de stat din cadrul Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale. Astfel cum rezultă din adresa nr._/19.03.2009 emisă de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor și Dezvoltării Rurale, pârâtului i-a încetat contractul individual de muncă pe durată determinată în funcția de director de cabinet în cadrul MAPDR, începând cu data de 09.01.2009. Apartamentul nr.
2 a fost eliberat de către pârâți la data de 05.04.2011 conform procesului verbal incheiat în acest sens.
Referitor la cuantumul chiriei datorate de pârât, prima instanță a avut în vedere raportul de expertiză tehnică contabilă efectuat în cauză de către expert E. M. E. care a avut în vedere inclusiv raportul de expertiză tehnică construcții întocmit de expert I. A., raportul de expertiză tehnică contabilă fiind completat cu răspunsul la obiecțiuni formulat de expertul E. M. E. și depus la dosarul cauzei la data de 22.05.2013.
Față de concluziile raportului de expertiză menționat, prima instanță a reținut că, pentru perioada contractuală iunie 2008-august 2008 pârâții datorează o chirie în cuantum de 10.025,76 lei, sumă la care se adăugă dobânda legală în cuantum total de 78.966,43 lei.
Instanța a înlăturat susținerile reclamantei conform carora pârâții datorează penalități de întârziere, având în vedere dispozițiile art.II alin.2 din OUG nr.47/2008 potrivit cărora chiriile calculate conform OUG nr.9/2008 datorate și neachitate se calculează potrivit acestui act normativ, fără a se percepe penalități de întârziere.
Referitor la capătul de cerere privind contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada extracontractuală, calculată până la data predării de către pârâți a spațiului, 5.04.201, prima instanță a reținut că aceasta este în cuantum de 54.910,71 lei la care se adăugă suma de 9500,49 lei reprezentând contravaloarea dobânzii legale datorate.
Împotriva sentinței civile nr._/27.06.2013 a declarat recurs reclamanta RAAPPS, recurs înregistrat la data de 13.02.2014 pe rolul Tribunalului București - Secția a III-a Civilă și calificat ulterior apel în ședința din 19.09.2014.
În motivarea apelului formulat, apelanta invocă, în esență, următoarele critici față de sentința atacată:
1. Prima instanță în mod greșit nu a acordat penalitățile de întârziere solicitate prin cererea de chemare în judecată astfel cum a fost în mai multe rânduri precizată, întrucât susține apelanta, în cauză nu erau aplicabile prevederile art. II OUG nr. 47/_, deoarece intimații pârâți erau beneficiarii unui contract de închiriere pentru suprafețe cu destinația de locuință de serviciu, pentru care termenul de închiriere a început la data de 28.08.2008 și a încetat la data la care a încetat funcția intimatului D. M. în considerarea căreia i s-a atribuit locuința de serviciu respectivă.
În plus, sub același aspect, apelanta a mai arătat că, potrivit clauzelor contractuale inserate în contractele de închiriere încheiat de părți, era prevăzută plata de penalități de 0,5% asupra sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere.
De asemenea, s-a mai susținut că, față de suprafața utilă a locuinței închiriate, astfel cum este menționată în contractele de închiriere încheiate de părți, intimații pârâți nu puteau beneficia de dispozițiile OUG nr.47/2008, fapt ce rezultă din prevederile art. I alin. 3 al acestui act normativ.
2. Prima instanță nu a avut în vedere faptul că după expirarea perioadei contractuale, întrucât intimații nu au predat imobilul închiriat, erau aplicabile hotărârea nr. 6/10.06.2008 și Consiliului de Administrație a RAAPPS și începând cu 23.08.2010, hotărârea RAAPPS nr. 8/23.08.2010 prin care se stabilea că în cazul nerespectării obligației de predare a imobilului închiriat la data încetării contractului, locatarul datorează locatorului contravaloarea lipsei de folosință calculată la valoarea maximă a chiriilor practicate la nivelul RAAPPS pe metrul pătrat, pentru suprafețe, altele decât comerciale, iar începând din 23.08.2010, chiria urma a se calcula potrivit OUG nr. 9/2008.
3. În mod greșit prima instanță nu a avut în vedere și valoarea TVA la stabilirea sumelor datorate de intimații pârâți, deși RAAPPS au optat pentru taxarea operațiunilor de închiriere.
4. Apelanta nu putea fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, întrucât o asemenea solicitare nu a fost adusă la cunoștința apelantei.
Prin întâmpinarea depusă la data de 23.05.2014, intimații au solicitat respingerea apelului ca nefondat, arătând, în esență, că apelanta nu putea stabili în mod unilateral cuantumul chiriei și al contravalorii lipsei de folosință pe baza unor decizii interne fără a avea în vedere dispozițiile legale în vigoare aplicabile contractelor de închiriere încheiate de părți.
Prin decizia civilă nr.1261 A/19.09.2014, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins ca nefondat apelul.
În prealabil, tribunalul a constatat că, față de cuprinsul cererii de chemare în judecată astfel cum a fost în final precizată (fila 793 dosar fond), criticile aduse de apelantă hotărârii atacate privesc doar capătul de cerere referitor la contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada ulterioară expirării contractelor de închiriere încheiate de părți, adică perioada 09.02._11, precum și cuantumul dobânzii aferente acestor sume. Față de faptul că prima instanță a admis în întregime capetele de cerere referitoare la plata chiriei restante și a penalităților de întârziere pentru perioada contractuală, astfel cum au fost solicitate de reclamantă, tribunalul nu a analizat criticile formulate prin apelul de față, și prin raportare la aceste capete de cerere.
1. În ceea ce privește primul motiv de apel, tribunalul a constatat că prima instanță în mod corect a apreciat că, în privința perioadei extracontractuale, respectiv 09.02._11, nu se pot avea în vedere clauzele contractuale referitoare la penalitățile de întârziere, întrucât pentru această perioadă contractele de închiriere nu mai produceau efecte, pentru această perioadă, nu puteau fi avute în vedere decât dispozițiile legale generale privitoare la dobânda legală.
2. A doua critică adusă hotărârii primei instanțe subsumate motivului referitor la neluarea în considerare a hotărârilor Consiliului de administrație ale RAAPPS, a fost considerată nefondată, deoarece pentru perioada extracontractuală contravaloarea lipsei de folosință se poate determina numai prin raportare la prejudiciul efectiv suferit de locatar prin neîndeplinirea de către chiriaș a obligației de predare a locuinței închiriate. Așadar, nu au fost avute în vedere deciziile unilaterale ale apelantei reclamante de stabilire a cuantumului prejudiciului suferit într-o atare situație.
Sub acest aspect, tribunalul a constatat că, prima instanță și-a însușit concluziile raportului de expertiză contabilă efectuat în urma depunerii obiecțiunilor formulate de intimații pârâți, raport aflat la filele 761-791 din dosarul primei instanțe, prin care au fost calculate sumele reprezentând contravaloarea lipsei de folosință prin raportare la cuantumul chiriei stabilite de părți prin contractele de închiriere încheiate.
Tribunalul a reținut că, dat fiind temeiul răspunderii pentru lipsa de folosință după încetarea raporturilor contractuale, respectiv răspunderea civilă delictuală, acest mod de calcul este singurul care poate determina prejudiciul cert suferit de locator prin neîndeplinirea obligației de predare a imobilului la expirarea duratei contractului de închiriere.
Într-adevăr, în temeiul răspunderii civile delictuale, autorul faptei ilicite nu răspunde decât pentru prejudiciul cert produs. Or, prin criteriile propuse de apelanta reclamantă de determinare a acestui prejudiciu, în afara faptului că erau stabilite unilateral de locator, nu pot fi apreciate ca fiind certe, întrucât nu se poate stabili dacă imobilul în litigiu ar fi fost închiriat de apelanta reclamantă pentru o chirie reprezentând maximul cuantumului chiriei pe m2 practicat de locator. De altfel, nici cuantumul acestei chirii pe m2 nu este în sine cert, fiind posibil, ca apelanta reclamantă în viitor să stabilească un alt cuantum al acestei chirii maximale practicate pentru imobilele aflate în administrarea sa.
3. În ceea ce privește aplicarea TVA la contravaloarea lipsei de folosință la care au fost obligați intimații pârâți pentru perioada extracontractuală, tribunalul a constatat că nici acesta nu poate fi reținut sub acest aspect prima instanță reținând în mod corect faptul că potrivit dispozitiilor art.141 alin.2 lit.e din Legea nr.571/2003, închirierea de bunuri imobile este scutită de taxa pe valoarea adăugată, iar în cazul în care agentul economic optează pentru taxarea operațiunii prin aplicarea taxei pe valoarea adăugata, este obligat să depună la Administrația Financiară o notificare privind opțiunea de taxare (art.161 din Codul Fiscal), având totodată obligația de a comunica chiriașului o copie a notificării.
În cauza de față, apelanta reclamantă a înregistrat la Direcția Generală de Administrare a Marilor Contribuabili București atât notificarea_/15.03.2007 care a vizat doar primul contract incheiat cu pârâții, nr.390/26.02.2007, așadar pentru chiria aferentă perioadei 26.02._08, cât și notificarea nr._/14.11.2011, depusă după data de 5.04.2011 când pârâții au predat apartamentul.
4. În fine, cât privește obligarea la plata cheltuielilor de judecată, tribunalul a constatat că, apelanta reclamantă a fost obligată în mod corect la plata sumei de 829,34 lei reprezentând cota parte proporțională cu valoarea pretențiilor din onorariile de expertiză achitate în cauză, cu acest titlu către intimații pârâți, întrucât acțiunea introductivă de instanță a fost admisă în parte, astfel încât în cauză, sunt aplicabile prevederile art. 276 C.proc.civ.
Față de toate aceste considerente, tribunalul a respins ca nefondat apelul cu care a fost sesizat.
Împotriva deciziei instanței de apel a declarat recurs reclamanta RA-A. – S. pentru Administrarea și Întreținerea Fondului Imobiliar (S.A.I.F.I.), prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii recurate și, pe cale de consecință, admiterea în tot a acțiunii reclamantei R.A.-A.P.P.S. astfel cum aceasta a fost precizată, cât și respingerea cererii intimaților-pârâți D. M. și D. M. privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Recurenta – reclamantă critică soluția instanței pentru nelegaliate prin prisma dispozițiilor art. 304 alin. 1 pct. 9 C.pr.civ... Se susține, astfel, căîn esența, instanța de apel în mod greșit a reținut că pentru perioada extracontractuală contravaloarea lipsei de folosință se poate determina numai prin raportare la prejudiciul efectiv suferit de locator prin neîndeplinirea de către chiriaș a obligației de predare a locuinței închiriate și că nu pot fi avute în vedere deciziile unilaterale ale apelantei-reclamante de stabilire a prejudiciului suferit într-o atare situație.
În fapt, în virtutea funcției deținute, la data de 28.08.2008 intimatul D. M. a încheiat cu R.A.-A.P.P.S. contractul de închiriere pentru suprafețe cu destinația de locuință de serviciu nr. 708/28.08.2008 având ca obiect asigurarea, temporar, a locuinței de serviciu în conformitate cu prevederile OUG nr.80/2001.
În acest sens intimatului i s-a atribuit imobilul situat în . nr. 32, ., sector 1, București, același imobil deținut cu chirie de către intimat și în perioada anterioară în baza contractului de închiriere nr. 390/26.02.2007; respectiv actului adițional nr. 523/19.06.2008
Recurenta – reclamantă apreciază arată că, interpretând clauzele contractului de închiriere intervenit între părți, în raport de dispozițiile legale menționate, dispozițiile cu privire la nerespectarea predării spațiului la data încetării contractului reyultă că acestea reprezintă o convenție în sensul prevederilor Codului civil; prin această convenție locatarul se obliga să predea locuința în termen de 30 zile de la data încetării contractului, asumându-și astfel răspunderea și în ipoteza neexecutării de către el a prestațiilor la care s-a obligat și, mai mult, această convenție ce potrivit dispozițiilor art. 969 C.civ. reprezintă legea părților este pe deplin valabilă, ac nefiind denunțată de vreuna dintre părți sau anulată pe calea unei acțiuni în justiție.
Așadar, în condițiile în care părțile au cuprins în convenția încheiată obligația locatarului de a preda locuința în termen de 30 zile de la data încetării contractului, cât și răspunderea acestuia pentru nerespectarea dispozițiilor contractuale cu privire la predarea spațiului la data încetării contractului, instanța nu poate suplini consimțământul celor două părți în ce privește contravaloarea lipsei de folosință.
Având în vedere convenția părților astfel cum aceasta a fost materializată, însușită și prin semnătura în forma autentică de către intimat,
- pentru perioada de 09.02._10, conform Hotărârii nr. 6/10.06.2008 a C.A. a R.A.-A.P.P.S. aprobată de Secretariatul General al Guvernului, tariful de folosință al spațiului deținut fără titlu este de 22 euro (exclusiv TVA), tarif care se aplică la 30 de zile după data eliberării din funcție pentru întreaga suprafață, respectiv suma de 5356,56 euro (fără TVA)/luna (fapt ce i-a fost adus la cunoștință intimatului înăuntrul termenului de 30 de zile prin adresa nr. 694/27.01.2009 a R.A.-A.P.P.S. -S.A.L.F.I), respectiv
- pentru perioada 23.08._11, conform Hotărârii nr. 8/23.08.2010 a C.A. a R.A.-A.P.P.S, tariful valabil al folosinței spațiului deținut fără titlu este cel prevăzut de OUG nr. 9/2008.
Pentru aceleași motive, recurenta - reclamantă apreciază că instanța de apel în mod greșit și total nelegal a mai reținut și faptul că prima instanță în mod corect a apreciat că, în privința perioadei extracontractuale, respectiv 09.02.2009 — 25.04.2011, nu se pot avea în vedere clauzele contractuale referitoare la penalitățile de întârziere, întrucât pentru aceasta perioadă contractele de închiriere nu mai produceau efecte.
Cu privire la aplicarea TVA la contravaloarea lipsei de folosință la care au fost obligați intimații pârâți pentru perioada extracontractuală, recurenta - reclamantă învederează instanței că potrivit art. 141, alin 2. lit. e din Codul Fiscal, închirierea este considerată operațiune scutită fără drept de deducere din punct de vedere al TVA, însă, conform art. alin 3 al art. 141 din Codul Fiscal, persoana impozabilă care închiriază poate opta pentru taxarea operațiunii de închiriere, colectând astfel TVA.
Pentru a putea opta pentru taxarea operațiunii, persoana impozabilă în cauză trebuie să depună la organul fiscal o notificare, așa cum prevăd Normele Metodologice de aplicare a art. 141 alin. 3 din Codul Fiscal.
Conform normelor metodologice de aplicare a Codului fiscal cu privire la art. 1 alin. 3.
-(1) În sensul art. 141 alin. (3) din Codul fiscal și fără să contravină
prevederilor art. 161 din Codul fiscal, orice persoana impozabilă stabilită
în România poate opta pentru taxarea oricăreia dintre operațiunile scutite
de taxă prevăzute la art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, în ceea ce
privește un bun imobil sau o parte a acestuia.
-(5) Persoana impozabilă care a optat pentru regimul de taxare în
condițiile alin. (1) poate aplica regimul de scutire de taxă prevăzut la art.
141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal de la data înscrisă în notificarea
prevăzută la alin. (7).
- (7) Persoana impozabilă va notifica organele fiscale competente cu
privire Ia anularea opțiunii, prin formularul prezentat în anexa nr. 2 la
prezentele norme metodologice. Aplicarea scutirii de taxă este permisă de
la data înscrisă în notificare.
Având în vedere că recurenta – reclamantă R.A.-A.P.P.S. a formulat notificarea privind opțiunea de taxare la Direcția Generală de Administrare M. Contribuabili București înregistrată sub nr._/15.03.2007 calculul chiriei se calculează cu TVA și se aplică în condițiile Codului fiscal până la o eventuală solicitare a acesteia de anulare a opțiunii de taxare.
Ața fiind, efectele notificării menționate vizează ambele contracte de închiriere, cât și perioada ulterioară expirării contractelor de închiriere încheiate între părți, respectiv 09.02._11, instanța reținând în mod greșit și neavând nicio bază legală că scutirea de la plata TVA operează doar în ce privește primul contract incheiat cu pârâții, nr. 390/26.02.2007.
Referitor la acordarea cheltuielilor de judecată, recurenta – reclamantă învederează instanței că, întrucât acțiunea reclamantei R.A.-A.P.P.S. a fost admisă, chiar și numai în parte, R.A.-A.P.P.S. este singura parte îndreptățită la acordarea cheltuielilor de judecată în condițiile dispozițiilor art. 274 C.pr.civ.
În cel mai bun caz - instanța de fond putea să aplice dispozițiile art. 276 Cod de procedură civilă, iar nu să o oblige pe recurentă la plata cheltuielilor de judecată, în mod proporțional cu valoarea pretențiilor din onorariile de expertiză achitate în cauza de pârâți: "Când pretențiile fiecărei părți au fost încuviințate numai în parte, instanța va aprecia în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată,, putând face compensarea lor ".
Apreciază recurenta – reclamantă că nu datorează cheltuieli de judecată, respectiv suma de 829,34 lei cota parte proporțională cu valoarea pretențiilor din onorariile de expertiză achitate în cauză, nefiind formulată nicio solicitare în acest sens.
Față de toate aceste aspecte mai sus evocate, recurenta – reclamantă solicită admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii recurate și pe cale de consecință, admiterea în tot a acțiunii sale, astfel cum aceasta a fost precizată, cât și respingerea cererii intimaților-pârâți D. M. și D. M. privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Intimații – pârâți au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Cu prioritate, intimații solicită Curții să constate că toate criteriile formulate de către recurenta-reclamantă în cadrul motivelor de recurs reprezintă reluarea criticilor formulate anterior de către aceeași parte prin motivele de apel.
Intimații – pârâți arată că, astfel cum reține și instanța de apel, atât contractului de închiriere nr.390/26.02.2007, cât și contractului de închiriere nr.708/28.08.2008 i se aplică prevederile legale în vigoare incidente contractelor de locațiune încheiate de către R.A. - A.P.P.S. cu persoanele fizice pentru locuințele proprietate de stat pe care le administrează.
Orice clauze sau dispozițiile ale celor două contracte încheiate de către intimații – pârâți cu recurenta-reclamanta se subsumează acestor dispozițiilor legale, neputându-se prevedea ceva ce legea nu prevede, negocierea efectivă a contractelor limitându-se la aceste prevederi legale.
Astfel, nu suntem în prezența unor contracte de locațiune încheiate și negociate liber în condițiile art.969 din Codul civil de la 1864, ci în cazul unor veritabile contracte de adeziune.
Plecând și de la aceste premise, orice pretenție a recurentei-reclamante întemeiată pe acte sau dispoziții interne ale acesteia nu poate fi reținută ca fiind întemeiată aceste acte unilaterale neputând reprezenta o bază pentru pretențiile deduse judecății.
Stabilirea unilaterală de către recurenta-reclamantă a unui tarif de 22 euro/mp/lună pentru contravaloarea lipsei de folosință a spațiului deținut anterior de intimații–pârâți în baza contractului de închiriere nr.708/28.08.2008 este arbitrară și profund nelegală.
Aceasta decizie internă a recurentei-reclamante nu are niciun suport legal și nu le este opozabilă intimaților – pârâți, motiv pentru care nu poate reprezenta temei de drept pentru pretențiile deduse judecății.
Mai mult, recurenta-reclamantă, în încercarea de a-și crea venituri virtuale, nu a procedat Ia aplicarea prevederilor art. 19 din contractul de închiriere nr.708/28.08.2008 și, deși avea dreptul de a proceda la evacuarea intimaților - pârâți din locuință, fără o notificare prealabilă și fără intervenția instanțelor judecătorești, la trecerea unui termen de 30 de zile de la încetarea contractului, nu a întreprins niciun demers timp de 27 de luni, predarea-primirea apartamentului facându-se la data de 05.04.2011 la inițiativa intimaților - pârâți.
Or, față de această împrejurare, intimații – pârâți apreciază că suntem în prezența unei invocări a propriei culpe a recurentei-reclamante în crearea și dovedirea pretențiilor sale reprezentând de contravaloarea lipsei de folosință a spațiului deținut anterior de aceștia în baza Contractului de închiriere nr.708/28.08.2008.
Expertiza contabilă întocmită în fața judecății fondului pricinii, inclusiv răspunsurile expertului la obiecțiunile formulate de către părți lămuresc pe deplin modul în care recurenta-reclamantă ar fi trebuit să-și formuleze pretențiile, cuantumul sumelor datorate de către intimații - pârâți fiind determinat cu exactitate atât pentru perioada iunie 2008 august 2008, cât și pentru perioada 09.02._11.
În ce privește criticile vizând aplicarea cotei de TVA chiriei, se arată că notificarea nr._/14.11.2011 depusă de către R.A.-A.P.P.S. la Administrația financiară, conținând opțiunea de taxare a operațiunii nu poale fi aplicată contractului de închiriere nr.708/28.08.2008, apartamentul fiind predat de intimații - pârâți anterior acesteia, respectiv la data de 05.04.2011.
Apreciază intimații că și critica referitoare la cheltueilile de judecată este nefondată, instanța de apel reținând că sunt aplicabile dispozițiile art.276 Cod procedură civilă de la 1865 prin raportare la împrejurarea că acțiunea reclamantei a fost admisă numai în parte.
Examinând actele dosarului, în raport de criticile formulate, Curtea constată că recursul este fondat.
Recurenta critică hotărârea pronunțată de instanța de apel, în esență, sub aspectul aplicării greșite a dispozițiilor legale ce au fundamentat soluția vizând modul de evaluare a prejudiciului provocat de nepredarea la termenul stabilit a locuinței închiriate intimaților.
Trebuie însă observat că susținerea recurentei potrivit cu care tribunalul a omis să dea eficiență convenției părților privind răspunderea pentru nerespectarea de către chiriași a obligației de predare a spațiului închiriat, convenție valabilă și obligatorie potrivit art. 969 C.civil, se încadrează în ipoteza motivului de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 C.pr.civ., Curtea urmând a analiza critica din perspectiva acestor dispoziții, câtă vreme o astfel de posibilitate este expres permisă de art. 306 alin. 3 C.pr.civ.
Curtea constată întemeiate susținerile recurentei, instanța de apel interpretând greșit clauzele contractului de închiriere nr. 708/28.08.2008 prin care părțile au convenit asupra răspunderii în cazul nerespectării obligației de predare a spațiului la data încetării contractului și stabilind că evaluarea prejudiciului suferit de recurentă pentru această situație trebuie realizată în condițiile răspunderii civile delictuale.
Astfel, potrivit articolului 10 din contractul de închiriere încheiat între părți la data de 28.08.2008, în cazul nerespectării dispozițiilor contractuale cu privire la predarea spațiului la data încetării contractului, locatarul datorează locatorului contravaloarea lipsei de folosință a spațiului calculată la valoarea maximă a chiriilor practicate la nivelul RAAPPS pe metrul pătrat, pentru suprafețe, altele decât cele comerciale.
În conformitate cu clauzele aceluiași contract, durata închirierii a fost stabilită la un an, începând cu 28.08.2008, data încheierii contractului, cu posibilitatea prelungirii prin act adițional, până la încetarea funcției pe care intimatul o avea și care a justificat închirierea spațiului ca locuință de serviciu, potrivit dispozițiilor art. 1 pct. 4 din OUG nr. 80/2001. De asemenea, locatarul s-a obligat să predea locuința în termen de 30 de zile de la data încetării contractului (art. 8).
Potrivit situației de fapt reținute de prima instanță, necontestată și nemodificată în calea de atac a apelului, funcția intimatului a încetat la data de 09.01.2009, iar apartamentul închiriat a fost eliberat la data de 05.04.2011.
În ce privește dispoziția contractuală prin care părțile au stabilit condițiile răspunderii pentru nerespectarea obligației de predare a spațiului la data încetării contractului, prevăzând că locatarul datorează locatorului contravaloarea lipsei de folosință la un anumit nivel, Curtea constată că are natura unei clauze penale, câtă vreme prin intermediul acesteia părțile au convenit să evalueze anticipat prejudiciul suferit de una dintre ele ca urmare a neexecutării sau a executării cu întârziere de către cealaltă a unei obligații asumate prin contract, în speță aceea de predare a locuinței închiriate la un anumit termen de la data încetării contractului de închiriere.
Câtă vreme clauza contractuală amintită nu a făcut obiectul unei contestări în justiție, nefiind anulată, aceasta are caracter obligatoriu pentru părțile din contract, efect esențial ce caracterizează contractul, conform dispozițiilor art. 969 C. civil, potrivit cu care convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Natura neîndoielnică a răspunderii intimatului pentru nerespectarea obligației de predare a apartamentului la termenul stabilit, care este una contractuală, câtă vreme această obligația a fost asumată prin contractul de închiriere încheiat între părți, exclude analizarea pretențiilor recurentei vizând repararea prejudiciului produs prin nerespectarea obligației menționate prin raportare la condițiile răspunderii civile delictuale, astfel cum a procedat instanța de apel, câtă vreme caracterul răspunderii civile contractuale este unul special față de cel al răspunderii civile delictuale.
Examinarea pretențiilor recurentei pe temeiul răspunderii civile delictuale, răspundere de drept comun, presupunea ipoteza inexistenței raporturilor contractuale dintre părți care să fi avut ca izvor obligația de predare de a cărei nerespectare se plânge recurenta că i-a produs prejudiciul ce solicită a fi reparat.
Or, câtă vreme prin contractul de închiriere părțile au convenit asupra existenței acestei obligații în sarcina locatarului și, mai mult, au delimitat și prejudiciul pentru neexecutarea la timp a obligației contractuale, anterior producerii acestuia, analizarea cerințelor răspunderii civile delictuale cu motivarea că se solicită lipsa de folosință după încetarea raporturilor contractuale este nelegală.
Contrară dispozițiilor legale aplicabile și voinței părților este, așadar, și evaluarea prejudiciului suferit de recurentă prin nepredarea locuinței la termenul stabilit, prejudiciu constând evident în imposibilitatea de a folosi spațiul (în înțelesul de a închiria, înțeles ce trebuie dat acestei sintagme prin raportare la obiectul de activitate al recurentei) prin raportare la orice alt criteriu (cum ar fi prejudiciul cert la care face referire instanța de apel) decât voința părților exprimată prin clauza penală convenită la art. 10 din contract.
Aceasta, dată fiind natura clauzei penale, de contract, fiind deci obligatorie între părți, astfel că instanța, de principiu, nu poate să reducă sau să majoreze cuantumul acesteia. Acest efect împiedică instanța să verifice întinderea prejudiciului suferit de creditorul obligației neexecutate sau executate cu întârziere sau să ceară acestuia să dovedească întinderea prejudiciului efectiv suferit.
În considerarea celor arătate, trebuie deci reținut că pretenția recurentei constând în acoperirea prejudiciului suferit prin lipsa folosinței apartamentului pe perioada 09.02._11, este fondată, având ca fundament răspunderea civilă contractuală decurgând din contractul de închiriere încheiat între părți, iar întinderea prejudiciului nu poate fi alta decât cea stabilită prin clauza penală convenită prin același contract.
Constată, însă, Curtea că determinarea în concret a sumei ce reprezintă valoarea acestui prejudiciu presupune lămurirea exactă a „valorii maxime a chiriilor practicate la nivelul RAAPPS pe metru pătrat, pentru suprafețe, altele decât cele comerciale”, în sensul de se indica de către recurentă și a se înfățișa contracte de închiriere din care să rezulte dacă valoarea de 22 euro/mp, la care face referire recurenta și la care a fost calculat prejudiciul pentru perioada 09.02._10 (prin raportare doar la Hotărârea CA a RAAPPS nr. 6/10.06.2008 care nu poate face singură dovada acestei împrejurări, de altfel nefiind depusă la dosar) a fost efectiv stabilită de RAAPPS cu titlu de chirie pentru spații cu altă destinație decât cea comercială sau, în caz contrar, de a se determina care a fost efectiv chiria maximă percepută de recurentă pentru aceste spații, chirie în funcție de care urmează a fi stabilită pe calea unei expertize contabile valoarea prejudiciului pentru perioada 09.02._10.
Reține Curtea că în ce privește perioada 23.08._11, recurenta a solicitat ca modul de calcul al prejudiciului constând în lipsa de folosință să fie calculat raportat la Hotărârea nr. 8/23.08.2010 a CA al RAAPPS care face trimitere la chiria percepută potrivit OUG nr. 9/2008.
Or, chiar în condițiile în care solicitarea nu pare a corespunde clauzei penale convenite de părți, aceasta poate fi luată în considerare și valorificată chiar în lipsa acordului intimatului debitor, câtă vreme este în favoarea acestuia, raportat la valoarea mult inferioară (814,08 euro lunar față de 5356,56 euro lunar, potrivit raportului de expertiză contabilă întocmit în fața primei instanțe - fila 701, vol. III) a prejudiciului calculat astfel, având deci natura unei iertări parțiale de datorie din partea creditorului.
Mai mult, trebuie observat că prin OUG nr. 9/2008 la care face referire recurenta în Hotărârea nr. 8/23.08.2010 a fost stabilit tariful lunar al chiriei pe mp care se aplică pentru închirierea locuințelor și terenului aferent acestora, aflate în domeniul public și privat al statului, administrate de Regia Autonomă "Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat", fiind vorba deci de dispoziții prin care se reglementa, începând cu adoptarea ordonanței, nivelul chiriei pe care recurenta o putea practica pentru locuințe și terenul aferent.
În ce privește critica vizând aplicarea TVA referitor la suma datorată recurentei cu titlu de prejudiciu pentru lipsa de folosință, Curtea constată, de asemenea, că este fondată, tribunalul reținând greșit că notificarea nr._/15.03.2007 prin care recurenta a adus la cunoștință Direcției Generale de Administrare a Marilor Contribuabil opțiunea de taxare a operațiunilor prevăzute de art. 141 alin. 2 lit. e din Legea nr. 571/2003 nu a vizat decât primul contract de închiriere, nefiind deci aplicabil pretențiilor solicitat pentru perioada extracontractuală.
Astfel, câtă vreme opțiunea de taxare a fost exprimată de recurentă în anul 2007, iar prin notificarea nr._/14.11.2011 aceasta a adus doar completări cât privește suprafața închiriată (în raport de care se calculează și se percepe taxa pe valoare adăugată), Curtea constată că, date fiind mențiunile din anexa la această din urmă notificare din care rezultă că pentru locuința închiriată intimatului (poziția 367) nu există nicio diferență față de suprafața deja notificată, concluzia trebuie să fie aceea potrivit cu care operațiunea de închiriere a spațiului ce face obiectul cauzei este suspusă taxării potrivit opțiunii exprimate în temeiul art. 141 alin. 3 din Legea nr. 571/2003.
Apreciază, de asemenea, Curtea că, raportat la natura sumelor pentru care recurenta pretinde că trebuie, similar chiriei, percepută TVA, sume la care este îndreptățită pentru repararea prejudiciului decurgând din contractul de închiriere ca urmare a neexecutării la termen a unei obligații contractuale, acestea sunt, la rândul lor, purtătoare de TVA, având același izvor, al operațiunii de închiriere, operațiune care nu mai este scutită de TVA ca urmare a opțiunii exprimate de recurentă.
Cât privește critica vizând soluția obligării recurentei la plata cheltuielilor de judecată constând în partea din onorariile de expert, proporțional cu valoarea pentru care pretențiile recurentei au fost considerate întemeiate, Curtea constată că tribunalul a interpretat și aplicat corect dispozițiile art. 274 C.pr.civ., măsura obligării recurentei la plata cheltuielilor de judecată rămânând însă fără efect ca urmare a soluției de casare ce urmează a fi pronunțată în recurs.
Reține Curtea, referitor la critica menționată că, întrucât cererea de chemare în judecată formulată de recurentă a fost admisă numai în parte, pretențiile sale fiind considerate întemeiate numai parțial, aceasta are dreptul la recuperarea cheltuielilor efectuate în proces numai corespunzător pretențiilor admise. Cum, însă, cheltuieli de judecată constând în onorarii de expert nu au efectuat decât pârâții, nu și recurenta reclamantă, însă soluția pronunțată de prima instanță s-a raportat la situația de fapt stabilită pe baza expertizelor efectuate, pârâții sunt îndreptățiți să-i recupereze partea din cheltuielile efectuate corespunzătoare celei pentru care pretențiile reclamantei au fost respinse.
De asemenea, observă Curtea că referirea recurentei la o eventuală aplicare a dispozițiilor art. 276 C.pr.civ. nu poate fi reținută ca având vreun temei legal, câtă vreme dispozițiile legale invocate ar fi fost incidente numai în situația formulării de pretenții de către ambele părți. Or, în cauză, deși pârâții au învestit instanța cu o cerere reconvențională, pe calea căreia au formulat pretenții proprii împotriva recurentei reclamant, vizând îmbunătățirile aduse locuinței, au renunțat la judecarea acesteia la data de 18.05.2011.
În consecință, față de considerentele arătate, Curtea constată că recursul este fondat, motiv pentru care, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 2 C.pr.civ. rap. la art. 304 pct. 8 C.pr.civ., dar ținând seama de necesitatea administrării probei cu expertiză contabilă pentru determinarea cuantumului prejudiciului în situația la care s-a făcut referire anterior, în cuprinsul prezentei decizii, va casa decizia civilă recurată și va trimite cauza Tribunalului București spre rejudecarea apelului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurenta – reclamantă REGIA AUTONOMĂ ADMINISTRAȚIA PATRIMONIULUI PROTOCOLULUI DE STAT, împotriva deciziei civile nr.126 A/19.09.2014, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimații – pârâți D. M. și D. M..
Casează decizia civilă recurată și trimite cauza Tribunalului București spre rejudecare.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 09.06.2015.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
A. P. B. C. B. T. M. G. R.
GREFIER
Ș. P.
Red.M.G.R.
Tehdact.R.L./M.G.R.
2 ex./15.07.2015
TB-S.3 – M.S. S.; A.V.
Jud.S.1 – I.H.
| ← Expropriere. Decizia nr. 351/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Actiune in raspundere delictuala. Decizia nr. 649/2015. Curtea... → |
|---|
