Expropriere. Decizia nr. 311/2016. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 311/2016 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 12-05-2016 în dosarul nr. 311/2016
Dosar nr._
(_ )
ROMÂNIA
C. DE A. BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 311
Ședința publică de la 12.05.2016.
C. constituită din:
PREȘEDINTE - I. D.
JUDECĂTOR - M. I.
GREFIER - M. C.
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea asupra apelului, în urma casării cu trimitere spre rejudecare, formulat de apelanții reclamanți BISTRIȚĂ L. C., BISTRIȚĂ R. și P. R. E., împotriva sentinței civile nr. 234 din20.02.2014, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât S. R. P. C. NAȚIONALĂ DE A. ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA.
Cauza are ca obiect – expropriere.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc la termenul de judecată din data de 21.04.2016, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când C., având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat consecutiv pronunțarea cauzei la data de 28.04.2016, la data de 05.05.2016, apoi la data de 12.05.2016, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
P. cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București –Secția a V-a Civilă la data de 22 aprilie 2009, sub nr._, întemeiată de dispozițiile Legii nr.198/2004 și Legii nr. 33/1995, reclamanții Bistrița L. C., Bistrița R., în calitate de proprietari, respectiv P. R. E., în calitatate de promitent-cumpărător, au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin C. Națională de Drumuri și A. din România, anularea Hotărârii nr. 60/1/20.02.2009, emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 . I., prin care a fost stabilit cuantumul despăgubirii pentru imobilul expropriat, precum și acordarea unei despăgubiri de 406.638 lei.
Reclamanții au arătat că prin H.G. nr.1456/206, completată ulterior de H.G. nr. 244/2008, a fost aprobată declanșarea procedurii de expropriere a imobilului teren în suprafață de 3306 m.p. situat în . I., tarlaua 121, .>
Au mai arătat reclamanții că, prin hotărârea contestată, au fost stabilite despăgubiri în cuantum de 125.454,44 lei, sumă ce nu reprezintă valoarea reală a imobilului. În schimb, valoarea de 406.638 lei, reprezintă prețul real cu care se vând imobilele în zona în care este amplasat imobilul supus exproprierii. Totodată, la stabilirea despăgubirii, trebuia avut în vedere faptul că terenul face parte dintr-o suprafață mai mare ce le aparține și a cărei valoare este diminuată, urmare a exproprierii.
P. sentința civilă nr.234/20.02.2014, Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a respins contestația, ca neîntemeiată.
Instanța de fond a reținut că, potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză, întocmit cu opinia majoritară a comisiei de experți, valoarea terenului supus exproprierii era de 13.300 lei, la momentul efectuării raportului de expertiză.
Din cuprinsul acestuia a rezultat că, la stabilirea acestei valori, a fost avută în vedere categoria de folosință a terenului-arabil situat în extravilanul agricol al comunei Moara Vlăsiei, cât și prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel. S-a constatat că, în zonă, prețurile practicate sunt cuprinse între 0,63 și 4,91 euro/m.p, context în care experții s-au orientat spre valoarea minimală de 1,10 euro/m.p., valoarea apropriată de prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenurile în zonă, raportat la caracteristicile acestora.
În privința prejudiciului pretins a fi fost cauzat reclamanților, de diminuare a valorii terenului rămas în proprietatea acestora după exproprierea suprafeței de 3306 m.p., Tribunalul a constatat că reclamanții nu au prezentat dovezi în sensul scăderii valorii acestuia, astfel că solicitarea de a fi avută în vedere la stabilirea despăgubirii, a fost apreciată ca neîntemeiată.
În ce privește opinia separată, formulată de expert I. D. C., Tribunalul a înlăturat-o, întrucât acesta nu s-a bazat pe prețul tranzacțiilor efective privind imobile de același fel, ci pe oferte imobiliare, cum rezultă din anexele alăturate opiniei sale, punct de vedere care nu respectă art. 26 din Legea nr.33/1994.
Cum valoarea determinată conform raportului de expertiză, de 13.300 lei, este inferioară celei acordată reclamanților prin hotărârea contestată, de 124.454, 44 lei, Tribunalul a respins plângerea ca neîntemeiată.
P. decizia civilă nr. 485 A din 10 noiembrie 2014 a Curții de A. București – secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanții-reclamanți.
S-a reținut că, potrivit art.26 din Legea nr.33/1994, valoarea despăgubirilor trebuia calculată la data întocmirii raportului de expertiză, 14 iunie 2013, iar la stabilirea ei trebuie avute în vedere numai acte de vânzare-cumpărare cât mai apropiate de momentul efectuării raportului de expertiză, pentru imobile de același fel ori similare, din aceeași unitate administrativ teritorială.
C. de apel a apreciat că raportul de expertiză, efectuat la instanța de fond, întrunește toate cerințele dispozițiilor legale sus-menționate, întrucât a avut la bază acte de vânzare-cumpărare cât mai apropiate de momentul 14 iunie 2013, respectiv din 2010 – 2011.
Stabilirea valorii despăgubirilor nu se poate întemeia pe oferte de vânzare-cumpărare, chiar credibile, deoarece, astfel cum s-a stabilit în jurisprudență, singurele valori certe referitoare la valoare de piață a imobilelor este cea tranzacționată efectiv prin intermediul unor acte de vânzare-cumpărare.
De asemenea, C. a constatat că, în raportul de expertiză efectuat de comisia de experți, nu s-a avut în vedere grila notarilor publice, ci contracte de vânzare-cumpărare autentificate de notar pentru terenuri din aceeași zonă, împrejurare ce rezultă din fila 77 vol.II din dosarul de fond.
Din acest punct de vedere, instanța de fond a procedat corect înlăturând opinia expertului parte I. D. C., întrucât acesta și-a bazat opinia pe oferte de tranzacționare și nu pe acte de vânzare-cumpărare.
Critica referitoare la faptul că nu s-a luat în calcul prejudiciul produs prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii a fost apreciată ca fondată, întrucât apelanții nu au dovedit o altă stare de fapt a terenului decât cea reținută prin raportul de expertiză, adică caracterul de teren agricol pentru suprafața rămasă neexpropriată, suprafață care datorită caracteristicilor sale poate fi folosită în același scop și pentru aceeași destinație, fără să fie afectată de realizarea autostrăzii.
P. recursul declarat la data de 30 decembrie 2014 împotriva hotărârii pronunțate de instanța de apel, întemeiat de dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., reclamanții au solicitat, în principal, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei aceleiași instanțe spre rejudecarea apelului pentru refacerea expertizei iar, în secundar, modificarea, în tot a sentinței apelate, în sensul omologării opiniei separate a expertului parte și admiterea plângerii reclamanților.
În sinteză, recurenții-reclamanți au invocat faptul că au fost încălcate prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Astfel, recurenții au susținut că, din analiza conținutului raportul de expertiză, rezultă că experții nu au ținut seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel, la data întocmirii raportului de expertiză și nici la data exproprierii.
Potrivit art. 7 pct. 7.1 din raportul de expertiză, au fost avute în vedere prețuri de tranzacționare, conform contractelor de vânzare încheiate în perioada 2010-2011 și, deși au fost formulate obiecțiuni de către reclamanți, care în esență vizau faptul că nu au fost avute în vedere toate contractele depuse la dosarul cauzei, iar cele analizate nu sunt încheiate în perioada mai 2008 sau iunie 2013, acestea au fost respinse de instanța de fond, cu motivarea că experții au prezentat un tabel ce conține un număr de 6 contracte, în cadrul căruia au fost analizate prețurile de tranzacționare, conform obiectivelor stabilite, cât și prevederilor legale.
S-a mai invocat faptul că:
- Raportul întocmit în cauză nu respectă nici obiectivele stabilite de instanțe de judecată și nici prevederile legale, contractele analizate nefiind relevante în stabilirea prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la cele două date de referință stabilite de instanța de judecată, respectiv mai 2008 și data efectuării raportului de expertiză. P. „imobile de același fel", în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, se înțeleg imobile cu aceleași caracteristici fizice, de localizare și utilizare, iar potrivit aceleiași norme legale, la stabilirea despăgubirilor, instanța trebuie să aibă în vedere imobile din aceeași „unitate administrativ-teritorială".
- In mod greșit, instanța de fond a înlăturat concluziile expertului parte I. D. C., motivat de faptul că acesta nu a reținut prețul tranzacțiilor efective referitoare la imobile de același fel, ci oferte imobiliare din moment ce nu există nicio dispoziție legală care să impună instanței obligația ca, în aplicarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, să aibă în vedere prețurile de tranzacționare stabilite prin grila notarilor publici, iar textul legal impune numai condiția ca instanța să aibă în vedere prețurile de tranzacționare, rămânând la latitudinea instanței administrarea probelor din care să rezulte acest preț.
Expertul parte și-a argumentat alegerea, arătând că sursele de informare pe care le-a avut la dispoziție, posibile și credibile, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, contractele analizate de ceilalți doi experți, fiind fără relevanță față de data încheierii. S-a mai susținut că informațiile despre preț din oferte de pe o piață pot fi o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței. În plus, expertul a efectuat corecțiile de rigoare, conform opiniei separate.
- Nu există nicio dispoziție legală care să impună instanței obligația ca, în aplicarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, să aibă în vedere prețurile de tranzacționare stabilite prin grila notarilor publici. Textul legal impune numai condiția ca instanța să aibă în vedere prețurile de tranzacționare, rămânând la latitudinea instanței administrarea probelor din care să rezulte acest preț. În cauză, instanța de apel a apreciat că se impune administrarea unui probatoriu suplimentar, constând într-o expertiză tehnică de evaluare a imobilului supus exproprierii. In vederea întocmirii expertizei de evaluare, instanța a dispus administrarea probei cu înscrisuri constând în contracte de vânzare-cumpărare ale unor imobile similare cu cel expropriat, atât la momentul întocmirii primului raport de expertiză, cât și la momentul efectuării expertizei în apel.
- Instanța nu a luat în calcul prejudiciul produs reclamanților prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.
Experții au concluzionat că suprafață rămasă neexpropriată nu va fi afectată de autostradă, având în vedere categoria de folosință a terenului, respectiv arabil, fără a fi ținut cont de destinația terenului și de posibilitățile de utilizare a acestuia. Prejudiciul trebuie raportat și la cea mai bună utilizare pe care ar fi primit-o dacă nu ar fi fost expropriat și de caracterul parțial al exproprierii, respectiv de prejudiciul creat prin limitarea posibilităților de utilizare a terenului rămas în proprietate. Reclamanții nu pot folosi terenul rămas în urma exproprierii conform destinației sale, arabil extravilan, iar aspectele legate de pierderi rezultate din recolta neadunată și pierderi legate de subvenții, nu au fost analizate.
Comisia de experți nu a avut în vedere câștigul nerealizat, ținând seama că investiția într-un teren arabil aduce un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, câștig ce nu depinde de piața imobiliară.
P. decizia civilă nr.713/12.03.2015, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul declarat de reclamanții B. L. C., B. R. și P. R. E. împotriva deciziei civile nr. 485 A din 10 noiembrie 2014 pronunțată de C. de A. București – Secția a III-a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Pentru a decide astfel, Înalta Curte a constatat că este fondată critica privind încălcarea prevederilor art. 26 a. (2) din Legea nr. 33/1994.
Se ține că, în materia specială a exproprierii, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, instanța trebuia să se conformeze normei imperative ce decurge din dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora « la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ – teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de acestea ».
În speță, prin încheierea din data de 4 septembrie 2009, instanța de fond a dispus efectuarea unei expertize având ca obiectiv identificarea suprafeței de teren expropriate, precizarea suprafeței de teren rămase ce va fi afectată de autostradă, stabilirea sporului de valoare ce ar rezulta pentru restul de proprietate și stabilirea valorii de circulație a terenului la data efectuării raportului de expertiză.
P. raportul de expertiză întocmit de comisia de experți, ținând seama de contracte de vânzare-cumpărare încheiate în formă autentică încheiate în perioada 30 martie 2010 – 3 iunie 2011, s-a stabilit valoarea de piață a imobilului la suma de 13.300 lei, la data exproprierii, respectiv luna mai 2008 și la suma de 11.800 lei la data de 14 iunie 2013, data efectuării expertizei.
P. încheierea din 21 noiembrie 2013, au fost respinse obiecțiunile reclamanților privind faptul că se impune refacerea expertizei motivat de faptul că experții trebuia să aibă în vedere prețul de piață la momentul exproprierii, respectiv al efectuării raportului de expertiză, însă prețurile tranzacționate au fost preluate din contracte încheiate în perioada 2010-2011.
În apel, reclamanții au reiterat critica concluziilor raportului de expertiză, în sensul că, în mod greșit instanța de fond a omologat concluziile raportului de expertiză, față de dispoz.art.9 din Legea nr.198/2004 și art.26 din Legea nr.33/1994, deși nu s-a ținut seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel nici la data întocmirii raportului de expertiză, nici la data exproprierii.
S-a mai reținut faptul că, la termenul de judecată din data de 10 octombrie 2014, instanța a respins cererea reclamanților, de efectuare a unei noi expertize în cauză, cu motivarea că proba administrată la instanța de fond a răspuns tuturor obiectivelor solicitate și în calea de atac cu privire la stabilirea despăgubirilor, fiind realizată potrivit dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, iar proba încheierii unor acte juridice de vânzare la nivelul anului 2014, când a fost solicitată administrarea unei noi probe cu expertiza tehnică, nu a fost realizată de reclamanți.
Procedând astfel, instanța de apel a încălcat prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, precum și dispozițiile art. 295 alin. (2) C.proc.civ., potrivit cărora « Instanța va putea încuviința refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanță (...) dacă consideră că sunt necesare pentru soluționarea cauzei ».
Instanța de recurs a apreciat că, față de prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum și în raport de conținutul motivelor de apel, instanța de apel trebuia să aibă în vedere necesitatea efectuării unei noi expertize în cauză având ca obiectiv și finalitate stabilirea cuantumului despăgubirii în funcție de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel cu imobilul în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză, respectiv la data realizării exproprierii, deoarece, contrar celor reținute de instanță, raportul de expertiză efectuat în cauză nu răspunde criteriilor de întocmire cerute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Astfel, deși se rețin ca perioade relevante anul 2008 și respectiv anul 2013, pentru stabilirea valorii de circulație a imobilului supus exproprierii, experții se raportează la tranzacții concrete încheiate în anii 2010-2011, tranzacții nerelevante pentru perioada de referință a raportului de expertiză.
În aceste condiții, văzând și dispozițiile art. 305 C.proc.civ, în temeiul prevederilor art. 312 alin. (3) C.proc., instanța de recurs a apreciat că se impune casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare.
Instanța de recurs a apreciat că, în rejudecare, instanța de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea 33/1994, interpretat și aplicat în lumina deciziei Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015, publicată în Monitorul Oficial nr. 152 din data de 3 martie 2915 și va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale, și prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află terenurile în litigiu, așa cum rezultă din contracte de vânzare-cumpărare ce au fost efectiv încheiate la data transferului dreptului de proprietate, solicitând, în acest sens, relații de la Camera Notarilor Publici, Serviciul de taxe și impozite locale al Primăriei și Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară.
Pentru toate aceste considerente, reținându-se incidența dispozițiilor art. 304 pct. 9 și art. 315 Cod procedură civilă, în baza art. 312 alin. (3) Cod procedură civilă, Înalta Curte a admis recursul, a casat decizia recurată cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la instanța de apel.
Totodată, Înalta Curte a apreciat asupra caracterului fondat al motivelor de recurs referitoare la prejudiciului acordat în temeiul dispozițiilor art.26 alin.(2) din Legea nr.33/1994, urmând ca instanța de apel să administreze probe, inclusiv prin intermediul noii expertize ce va fi efectuată în cauză, din care să rezulte existența prejudiciului și întinderea acestuia.
Față de soluția casării cu trimitere spre rejudecare, Înalta Curte a apreciat că nu se mai impune cercetarea celorlalte motive de recurs invocate, urmând a fi analizate de instanța de apel, în măsura în care au fost invocate în cadrul unui motiv de apel.
Dosarul a fost reînregistrat pe rolul Curții de A. București - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie la data de 08.04.2015.
La termenul de judecată din data de 21.05.2015, C. de A. a încuviințat proba cu înscrisuri și efectuarea unei expertize tehnice evaluatorii, care să aibă următoarele obiective: determinarea despăgubirilor ce se cuvin reclamanților conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 la momentul transferului dreptului de proprietate, urmând să se aibă în vedere prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenurile situate în aceeași unitate administrativ teritorială cu cel în litigiu, care au aceeași categorie de folosință de la momentul exproprierii, precum și prejudiciul suferit de proprietar prin expropriere. De asemenea, urmează să se precizeze dacă partea din imobil rămasă neexpropriată dobândește un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza pe terenul expropriat, astfel cum impun dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
La dosarul cauzei a fost depusă recipisa de consemnare nr._/1/07.04.2009 emisă de CEC BANK SA a despăgubirilor efectuată de către C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România SA, suma fiind consemnată în baza Hotărârii nr.60/20.02.2009, contestată în prezenta cauză, această dată urmând a fi considerată în acord cu decizia Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015 reper la calcularea despăgubirilor cuvenite reclamanților.
C., analizând criticile de apel, în raport de dispozițiile legale incidente cauzei, cu respectarea dispozițiilor art. 315 Cod procedură civilă, constată următoarele:
Teza juridică susținută de apelanți constă în faptul că urmare a exproprierii unui lot de teren proprietatea acestora, le-au fost acordate despăgubiri de către C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România SA însă cuantumul acestora nu respectă dispozițiile art. 26 din Legea nr.33/1994, nereprezentând o dreaptă despăgubire, astfel încât au solicitat recalcularea acestor despăgubiri, respectiv au invocat înregistrarea unui prejudiciu susținut de faptul că valoarea terenului rămas este diminuată.
Astfel, în acord cu dispozițiile art. 315 Cod procedură civilă, C. a solicitat relații de al Camera Notarilor Publici, Serviciul de taxe și impozite locale al Primăriei Moara Vlăsiei și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru comunicarea de tranzacții privind imobile de același fel în care se află terenul în litigiu, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, încheiate la data transferului dreptului de proprietate, dispunând, totodată, efectuarea unei expertize imobiliare cu obiectivele arătate mai sus.
Relațiile comunicate de instituțiile arătate mai sus au fost valorificate de comisia de experți, părțile depunând, în completare, înscrisuri, care de asemenea, au fost avute în vedere de experții nominalizați.
Potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de această comisie din care au făcut parte experții C. M., Papasteri M. și Hintea E., evaluarea proprietății se face în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare ediția a noua – 2015 și anume: IVS – C. General, IVS101 – Sfera misiunii de evaluare și a Ghidului metodologic de evaluare ANEVAR – GMEI – Evaluarea terenurilor. Având în vedere tipul proprietății de evaluat, în cadrul acestui raport de evaluare s-a utilizat metoda comparației directe. În cazul de față, metoda a fost aplicată având la bază informații cu privire la contracte cu terenuri libere, similare, situate în aceeași zonă sau zone similare cu terenurile de evaluat. Totodată, experții au conchis în sensul că valoarea terenului pentru investiții nu depinde de suprafața acestuia, ci de amplasare, de accesul la utilități, deschiderea la frontul stradal și de cea mai bună utilizare a sa.
Comisia de experți a întocmit grila de comparație directă a vânzărilor prezentată în tabelul 2, în care au fost luate drept comparabile și aceste contracte de vânzare cumpărare depuse de părți.
C. constată că din cele 13 contracte de vânzare cumpărare ce au fost puse la dispoziția comisiei de experți doar trei dintre acestea vizează terenuri similare, extravilane arabile, situate în tarlaua nr.121, aceeași cu imobilul expropriat, respectiv contractele de vânzare cumpărare nr.1299/29.07.2009, nr. 330/30.01.2008 și respectiv nr.2966/03.10.2007.
Ținând seama de faptul că respectiva comparabilă dată de contractul de vânzare cumpărare nr.1299/29.07.2009 are corecția brută/netă cea mai mică, experții au estimat valoarea de piață unitară a terenului de evaluat la nivelul de 12,31 euro/m.p.
Totodată, comisia de experți a concluzionat că partea de imobil rămasă neexpropriată nu a dobândit nici un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce s-au executat ulterior, astfel cum dispune art. 26 din Legea nr.33/1994.
Deși la dosar apelanții au depus și hotărâri de despăgubire emise de către C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România SA, C. apreciază că acestea nu reprezintă acte de tranzacționare în înțelesul Legii nr.33/1996, astfel că nu pot fi considerate piese de comparație.
Totodată, C. are în vedere că acest contract de vânzare cumpărare nr.1299/29.07.2009 are cea mai apropiată dată celei la care s-a și realizat consemnarea sumelor de bani, respectiv 07.04.2009, fiind vizat un teren de aceeași categorie, respectiv extravilan arabil, situat în aceeași .>
Ca urmare, C., deși în raportul de expertiză comisia de experți a menționat data de 11.08.2008 ca și dată a exproprierii, apreciază că, date fiind cele arătate mai sus, nu se impunea refacerea raportului de expertiză, acesta conținând suficiente elemente pentru ca instanța să calculeze valoarea terenului expropriat, prin luarea în calcul a întregii suprafețe expropriate de 3.306 mp, precum și a valorii de 12,31 euro/mp, valoarea de piață unitară a terenului de evaluat, rezultată din luarea în considerare a aspectelor anterior menționate.
Ca urmare a acestei analize, C. reține un cuantum al despăgubirii de 40.696,86 euro, cuantum care reprezintă despăgubirea la care sunt îndreptățiți apelanții în urma exproprierii terenului afectat de sistematizare.
În referire la prejudiciul suferit de apelanți, C. are în vedere că potrivit raportului de expertiză depus inițial la dosar și semnat de întreaga comisie de experți, terenul inițial avea deschidere la De 486/1, însă, ca urmare a exproprierii lotului de teren din mijlocul suprafeței inițiale și conform condițiilor impuse de edificarea autostrăzii A3, terenul în suprafață de 6.407 mp și nr. cadastral 1300/1 are în continuare acces direct prin latura sudică la De 486/1, însă cel în suprafață de 3.586 mp și nr. cadastral 1300/3 nu are niciun acces direct.
De altfel, această situație a fost recunoscută și de către reclamanți în ședință publică, la data de 21.04.2016.
În referire la acest teren cu nr. cadastral 1300/1, comisia de experți, în unanimitate, a conchis în sensul că reclamanții nu au înregistrat niciun prejudiciu, acesta fiind determinat doar de lipsa de acces la lotul de teren cu nr. cadastral 1300/3, astfel că prezenta instanță își va însuși această opinie de specialitate, apreciind că terenul poate fi folosit în continuare potrivit categoriei de folosință extravilan arabil.
De altfel, reclamanții nu au făcut nicio dovadă în sensul înregistrării unui prejudiciu cu referire la terenul cu nr. cadastral 1300/1. Mai mult, prin acțiunea introductivă reclamanții au susținut că au înregistrat un prejudiciu întrucât pe terenul rămas nu mai poate fi realizată o investiție de aceeași valoare cu cea care ar fi fost făcută dacă nu ar fi fost expropriați, la dosar nefiind depuse documente din care să rezulte demararea unei investiții care nu a mai putut fi realizată ulterior din această cauză, dispozițiile art. 1169 cod civil și art. 129 alin. 1 teza ultimă Cod procedură civilă fiind incidente cauzei.
Referitor la lipsa accesului la drum public a lotului de teren cu număr cadastral 1300/3 în suprafață de 3.586 m.p., în cadrul răspunsului la obiecțiunile părților la raportul de expertiză tehnică, experții C. M. și Papasteri M. au făcut următoarele precizări:- inițial, terenul cu suprafața totală de 13.299 m.p. (număr cadastral 1300) avea ieșire pe latura sud-vestică la drumul de exploatare De; - prin construirea autostrăzii, terenul a fost împărțit în trei loturi, din care numărul cadastral 1300/3 de 3.586 m.p. se afla amplasat între autostrada și canalul de irigație Hc486, paralel cu acest canal fiind practicat în fapt un drum de exploatare agricolă din pământ nestabilizat, prin care au acces utilajele agricole pentru exploatarea loturilor de teren din acea zonă.
Acești experții au precizat că este necesară plata unei despăgubiri juste la nivelul doar a suprafeței necesare construirii unui drum de acces pe latura nord-estică a terenului și în nici un caz la nivelul întregii valori de piață, întrucât suprafața acestuia este suficientă pentru a putea fi cultivată agricol în condiții de profitabilitate (are peste 1.000 m.p.).
Referitor la situația actuală, în care lotul rămas în proprietatea reclamanților – numărul cadastral 1300/3 în suprafață de 3.586 m.p. nu mai are acces la drum de exploatare, experții au menționat că va fi necesar să se construiască un drum de exploatare agricolă fie pe latura nord-vestică, paralel cu canalul de irigație Hc486, fie pe latura sud-estică, paralel cu autostrada A3, ceea ce va conduce la o micșorare cu cca.155 m.p. a lotului de teren rămas neexpropriat (deschidere 31 m.p. x lățime drum 5 m).
Experții au menționat că la data efectuării expertizei, terenul fusese cultivat, inexistența drumului de exploatare agricolă nu a fost un impediment pentru ca toți proprietarii să își lucreze terenurile rămase. De asemenea, nu poate fi imputat sub formă de prejudiciu contravaloarea lucrărilor de amenajare a drumurilor de exploatare agricolă, atâta timp cât ele nu vor fi executate de proprietarii terenului.
În consecință, prejudiciul a fost apreciat de către acești experți ca fiind format din două componente: - valoarea justă de despăgubire a terenului pe care va urma să se construiască un drum de exploatare agricolă de 155 m.p. x 12,31 euro/m.p. = 1.908,05 euro, echivalent 6.801,05 lei, în cazul în care se va aproba o expropriere suplimentară a acestuia. La aceasta se va adăuga valoarea cheltuielilor pentru amenajarea drumului de exploatare aferente intimaților reclamanți care se compun din: lucrări de nivelare teren, compactare teren, așternere strat de fundații de 15 cm.grosime, compus din materiale granulate din sorturi diferite și obținut prin metoda amestecării, compactare cu compresorul a acestuia și reprofilarea lui. Aceste lucrări cumulate și ținând cont de elementele componente fiecărei lucrări (material, manoperă, utilaje și cotele sociale) reprezintă suma de 19,20 eu/m.p. Deci 155 x 19,20 = 2.976 euro (10.607,65 lei).
În concluzie, experții menționați au apreciat că prejudiciul datorat construirii autostrăzii A3 care a generat lipsa accesului la drum public pentru lotul 3 este de 4.884 euro (17.408,70 lei).
Separat de această opinie majoritară, în mod singular expert Hintea E. și-a exprimat opinia în sensul că terenul cu nr. cadastral 1300/3 nu are acces la drum public, astfel că prejudiciul suferit de reclamanți se ridică la valoarea acestui teren, respectiv 44.143,66 Euro.
Or, instanța nu poate îmbrățișa acest punct de vedere unilateral de vreme ce acest teren cu nr. cadastral 1300/3 a fost în continuare folosit potrivit categoriei de folosință – extravilan arabil - și după exproprierea suprafeței alăturate, terenul fiind cultivat la momentul efectuării expertizei, ceea ce întărește punctul de vedere expus de cei doi experți în majoritate. Mai mult, s-a constatat existența unui drum de exploatare agricolă din pământ nestabilizat, prin care au acces utilajele agricole pentru exploatarea loturilor de teren din acea zonă, ceea ce înlătură orice impediment în folosirea terenului rămas neexpropriat, în condițiile arătate.
Faptul că terenul anterior exproprierii ar fi format un lot compact, iar după expropriere reclamanții au în proprietate două loturi separate de autostradă, nu a fost considerat de către comisia de experți ca reprezentând un prejudiciu, terenurile astfel delimitate fiind în continuare folosite potrivit categoriei de folosință, împrejurare însușită de către prezenta instanță, în condițiile în care reclamanții nu au dovedit contrariul prin nicio probă la dosar, iar suprafețe rămase în proprietatea lor nu sunt unele cu dimensiuni atât de reduse, ci pot fi folosite și exploatate ca terenuri agricole și pe viitor în aceleași condiții.
Au mai susținut reclamanții că din informațiile pe care le dețin zona de protecție și siguranță urmează a fi regăsită pe terenul rămas în proprietate. Or, comisia de experți nu a identificat un asemenea prejudiciu, C. însușindu-și această opinie de specialitate.
În consecință, C., în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, va admite apelul, va schimba în tot sentința civilă atacată, va admite contestația în sensul că va modifica Hotărârea nr.60/20.02.2009 emisă de M. Transporturilor-C.N.A.D.R. S.A, în sensul că despăgubirile cuvenite reclamanților sunt în cuantum de 40.696,80 euro, reprezentând contravaloare teren expropriat și de 4884,05 euro, reprezentând prejudiciu înregistrat de reclamanți prin expropriere, sume ce vor fi achitate în lei, la cursul valutar de la data plății.
În baza art. 298 cu referire la art. 274 Cod procedură civilă, C. va obliga intimatul la plata către apelanți a sumei de 2.100 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, constând în onorariu de expert, astfel cum s-a solicitat cu ocazia cuvântului pe fond, onorariu achitat pentru expertiza ce a fost valorificată în apel, având în vedere că intimatul a căzut în pretenții prin admiterea apelului și față de dovezile aflate la dosarul de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanții reclamanți BISTRIȚĂ L. C., BISTRIȚĂ R. și P. R. E., cu domiciliul ales la „D. T., S. Statulat, A. A., A. A.” – Attorneys-at-law, în București, ..27, Bog Art Center, etaj 6, sector 1, împotriva sentinței civile nr. 234 din20.02.2014, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât S. R. P. C. NAȚIONALĂ DE A. ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA, cu sediul în București, ..38, sector 1.
Schimbă în tot sentința civilă atacată, admite contestația în sensul că modifică Hotărârea nr. 60/20.02.2009, emisă de M. Transporturilor-C.N.A.D.R. S.A, în sensul că despăgubirile cuvenite reclamanților sunt în cuantum de 40.696,80 euro, reprezentând contravaloare teren expropriat și de 4884,05 euro, reprezentând prejudiciu înregistrat de reclamanți prin expropriere, sume ce vor fi achitate în lei, la cursul valutar de la data plății.
Obligă intimatul la 2100 lei cheltuieli de judecată constând în onorariu expert.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 12.05.2016.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
I. D. M. I.
GREFIER
M. C.
Red.I.D.
Tehnored.I.D/B.I.
6 ex/8.06.2016
T.B.-Secția a V-a - E.P.-J.
| ← Contestaţie la legea electorală. Decizia nr. 311/2016. Curtea... | Legea 10/2001. Decizia nr. 471/2016. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
