Expropriere. Decizia nr. 29/2015. Curtea de Apel CONSTANŢA

Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 25 martie 2015, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar completul de judecată, pentru a da posibilitatea apelantului reclamant să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 01 aprilie 2015, dată la care Curtea a hotărât astfel:

CURTEA

Prin cerere înregistrată pe rolul Tribunalului C. la 26.06.2011, reclamantul I. I. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul S. R., prin Compania de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, anularea în parte a Hotărârii de expropriere nr. 49/15.06.2010 în ceea ce privește persoana îndreptățită la despăgubiri în urma exproprierii imobilul în suprafață de_ mp, situat în intravilanul localității Agigea, jud. C., ./2, având nr. cadastral_, CF nr.432, cuantumul despăgubirilor, termenul de plată a despăgubirii cuvenite, precum și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii lui, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilul în suprafață totală de 4,5 ha, care face parte din . baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1685/10.10.2003, teren care avea – la data cumpărării – regimul juridic al unui imobil situat în extravilanul localității Agigea, iar în prezent are regimul unui teren situat în intravilanul localității Agigea.

Reclamantul a învederat că, pe parcursul anului 2010, imobilul a fost supus unor proceduri de expropriere diferite: una efectuată de stat prin APM SA și una efectuată de pârât prin reprezentantul din prezenta cauză; la data de 21.06.2011 a primit o adresă prin care i se aducea la cunoștință că a fost emisă hotărârea nr. 49/15.06.2010 prin care s-a dispus exproprierea numiților C. D. și Giorgica pentru imobilul în suprafață de_ mp, situat în intravilanul localității Agigea, jud. C., ./2, având nr. cadastral_, CF nr.432, iar despăgubirea acordată este de 462.824 lei.

Reclamantul a mai susținut că despăgubirea a fost stabilită la un nivel mai mic decât valoarea reală a terenului și fără a se acorda și daunele cauzate ca urmare a exproprierii, având în vedere micșorarea posibilității de exploatare comercială a imobilului prin imposibilitatea construirii de imobile, ca urmare a divizării acestuia.

Prin sentința nr. 478/05.03.2014, Tribunalul C. a admis acțiunea și, anulând în parte Hotărârea de expropriere nr. 49/15.06.2010 emisă de Ministerului Transporturilor și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA cu privire la numele persoanei îndreptățite și a titularului dreptului de proprietate asupra imobilului cu privire la mențiunile cuprinse la art.2, referitoare la cuantumul despăgubirilor acordate, a obligat pârâtul la emiterea unei hotărâri de expropriere cu privire la imobilul în suprafață de 10.957 mp., situat în intravilanul localității Agigea, jud. C., ./2, având nr. cadastral_, CF nr. 432, în care reclamantul I. I. este titularul dreptului de proprietate și persoana îndreptățită la despăgubiri de 810.820 lei, care trebuie plătite după rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătorești; Tribunalului C. a respins celelalte pretenții ca nefondate și a obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3000 lei.

Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că, prin Hotărârea de expropriere nr. 49/15.06.2010 a fost stabilită despăgubirea pentru exproprierea imobilului în suprafață de 10.957 mp, situat în extravilanul localității Agigea, jud. C., ./2, având nr. cadastral_, CF nr.432, efectuată în scopul executării lucrării de utilitate publică Varianta de ocolire a municipiului C., în cuantum de 462 824 lei; calitatea de persoane îndreptățite și titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului au avut-o numiții C. D. și C. Giorgica.

Prima instanță a arătat că reclamantul I. I. a dobândit imobilul supus exproprierii de la vânzătorii C. D. și Giorgica, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1685/10.10.2003 de B.N.P. Stamule D., iar conform adresei nr.8619/16.04.2013 emisă de Primăria comunei Agigea, terenul aflat în litigiu și care a făcut obiectul exproprierii a fost introdus în intravilanul comunei prin Hotărârea CL Agigea nr.151/2009 privind aprobarea Planului urbanistic general; întinderea dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren expropriate nu a făcut obiect de contestației în cauză, criticile reclamantului vizând valoarea scăzută a despăgubirii acordate în hotărârea nr. 49/15.06.2010.

Prima instanță a mai observat că expertului numit de instanță și a cel numit de reclamanți, au considerat că cea mai bună utilizare a terenului expropriat este cea de teren intravilan pentru construcții, element în baza căruia a fost stabilită valoarea terenului din litigiu prin metoda comparației directe; valoarea de piață a terenului expropriat a fost calculată prin folosirea, ca și comparabile, a unor terenuri ce sunt apropiate ca amplasament cu . expropriată.

Tribunalul a arătat că în conformitate cu concluziile raportului de expertiză semnat de către expertul Aragea I., numit de reclamanți, valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat este de 1.762.300 lei; prima instanța a înlăturat opinia separată a acestui expert, având în vedere că valoarea estimată a despăgubirilor nu reflectă realitatea, deoarece, pe de o parte, expertul Aragea nu a indicat care este valoarea reală a imobilului supus exproprierii și care este valoarea prejudiciului cauzat proprietarului, iar pe de altă parte, la stabilirea sumei de 1.762.300 lei, acest expert s-a raportat la valoarea cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea teritorială respectivă, dar indicând ca și comparabile doar cele mai mari prețuri de pe piață prin selectarea anunțurilor în care sunt indicate asemenea prețuri.

Prima instanță a mai observat că, prin punctul de vedere exprimat de expertul B. D., desemnat de către pârât, raportul de evaluare ce a stat la baza hotărârii de expropriere trebuie refăcut întrucât evaluarea terenului expropriat, deși s-a raportat la un teren amplasat în intravilan, nu a avut în vedere și grila de evaluări notariale în uz pentru zona respectivă; cu toate acestea, deși a exprimat acest punct de vedere, expertul B. D. nu a procedat la refacerea calculelor și nu a indicat o valoare a despăgubirii.

Pentru a reține temeinicia parțială acțiunii, tribunalul a constatat că, prin raportul de expertiză efectuat în cauză, astfel cum a fost refăcut, de către expertul desemnat de instanță, C. M., s-a constatat că terenul din litigiu a fost considerat, la data exproprierii prin hotărârea nr. 49/15.06.2010, ca fiind situat în extravilanul localității; valoarea totală a despăgubirilor la data efectuării exproprierii a fost stabilită la suma de 1.070.410 lei, compusă din valoarea de circulație a terenului - 810.820 lei și valoarea prejudiciului – 259.594 lei. Expertul a folosit ca și comparabile, la stabilirea valorii terenului din litigiu prin metoda comparației directe, terenuri ce sunt apropiate ca amplasament, iar prețurile indicate prin anunțurile privind tranzacții imobiliare sunt cuprinse între 15 euro – 40 euro, asemănătoare cu ofertele de vânzări folosite în raportul de evaluare ce a stat la baza hotărârii de expropriere.

Prima instanță a apreciat ca prejudiciul stabilit de către experți (suma de 259.594 lei - expertul C. M. și 127.500 lei expert - Aragea I.) nu poate fi luat in considerare la stabilirea despăgubirilor, deoarece prejudiciul este cert atunci când acesta este sigur atât în privința existentei, cât si in privința posibilității de evaluare, iar prejudiciul viitor poate fi un prejudiciu cert în măsura în care, deși acesta nu s-a produs încă, este sigur că se va produce fiind astfel susceptibil de evaluare.

Tribunalul a considerat că prejudiciul stabilit de către experți nu este un prejudiciu sigur că se va produce, deci este un prejudiciu eventual, deoarece experții au evaluat o eventuala scăderea a valorii de comercializare a suprafeței de teren rămase în proprietatea reclamantului, însă acest teren poate fi exploatat în continuare, fiind vorba de o suprafață de 7010 mp., iar aprecierea asupra scăderii valorii de comercializare este legată de dovedirea intenției reclamantului de a înstrăina imobilul, fapt care nu poate fi stabilit cu certitudine.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamantul I. I., prin care a criticat hotărârea primei instanțe pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând schimbarea în parte a hotărârii apelate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată, respectiv stabilirea cuantumului despăgubirilor la echivalentul în lei al sumei de 682.800 euro, conform raportului de expertiză tehnică judiciară imobiliară opinie proprie expert tehnic Aragea I. și suplimentului la acest raport întocmit de expert Aragea I..

În motivarea căii de atac, reclamantul a apreciat că valoarea reală a imobilului expropriat este reprezentată de echivalentul în lei a sumei de 416.400 euro, având în vedere că, la momentul exproprierii, valoarea terenului a fost stabilită în raport de valoarea terenurilor situate în extravilan, deși se făcuse dovada că, la momentul exproprierii, terenul era situat în intravilanul localității Agigea, astfel încât este evident că despăgubirea stabilită nu reflectă valoarea reală a acestui teren.

Într-un alt motiv de critică a sentinței apelate s-a mai arătat că se impune a se a avea în vedere valoarea de 38 de euro/mp determinată de expertul parte Aragea I., valoare care a fost corect determinată deoarece expertul a avut în vedere prețurile din zonă – sens în care a făcut dovada că, în anul 2011, S. R. prin același Minister al Transporturilor a achiziționat de la reclamant suprafața de 5013 mp, situată în aceeași parcelă cu suprafața expropriată; or, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1180/3103.2011, depus la dosarul cauzei, prețul terenului a fost de 33,41 euro/mp.

În dezvoltarea acestei critici, s-a mai arătat că, având în vedere că exproprierea a avut loc anterior anului 2011 și că tendința prețurilor pe piață a fost în scădere, urmează să se constate că în anul 2010 valoarea terenului era mai ridicată decât în anul 2011, astfel încât valoarea de 38 euro/mp determinată de d-na expert Aragea I. este corectă; în același sens, urmează să se țină cont și de faptul că expertul Aragea I. a avut în vedere comparabile similare terenului în litigiu; de altfel, chiar instanța de fond a reținut în considerentele hotărârii că expertul Aragea I. s-a raportat la valoarea cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea teritorială respectivă.

Un alt motiv de apel al reclamantului îl constituie susținerea că valoarea prejudiciului cauzat proprietarului, aceasta a fost stabilită de expertul Aragea I. în suplimentul la raportul de expertiză, respectiv suma de 266.400 euro; în acest sens expertul a reținut că această sumă se cuvine reclamantului ca urmare a îngrădirii accesului la ./1/3 în suprafață de 7.010 mp, lot rămas fără acces la drumul public ca urmare a înălțării vecinătăților sale cu peste 4 m.

În acest context, apelantul a apreciază că, în mod greșit instanța de fond a reținut că în cuantumul despăgubirilor nu pot fi cuprinse prejudiciile stabilite de către experți față de faptul că terenul în suprafață de 7.010 mp – reprezentând teren rămas în proprietatea reclamantului după expropriere – nu are ieșire directă la o zonă de acces, fiind un lot înfundat. În acest sens, instanța de fond a reținut, în mod eronat, că prejudiciul stabilit de către experți nu este un prejudiciu cert, un prejudiciu sigur că se va produce, ci este un prejudiciu eventual.

De aceea, reclamantul este de subliniază că, atât expertul desemnat de instanță – d-na C. M., cât și expertul Aragea I., au arătat în suplimentele la rapoartele de expertiză că suprafața de 7010 mp a devenit un loc înfundat întrucât nu mai are acces la nici un drum, existând o diferență mare de înălțime între teren și drumul de acces și a rămas fără acces la drumul public ca urmare a înălțării vecinătăților sale cu peste 4 mp. și, totodată, ambii experți au stabilit și cuantumul prejudiciului suferit de reclamant ca urmare a faptului că lotul în suprafață de 7010 mp – care a fost creat în urma executării lucrării publice, deși nu a făcut obiectul exproprierii – nu mai are acces la nici un drum.

Împotriva sentinței nr. 478/05.03.2014 a formulat apel și pârâtul S. R., prin care a criticat hotărârea primei instanțe pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând schimbarea în parte a acesteia în sensul admiterii în parte a contestației și, prin anularea parțială a hotărârii de expropriere, să fie obligat la plata despăgubirilor direct către contestator.

În motivarea căii de atac, s-a arătat că obiectul acțiunii în justiție al expropriatului sau al oricărei persoane ce se consideră îndreptățită la despăgubire, îl constituie numai cuantumul despăgubirii și contestatorul nu justifică niciun interes în obligarea expropriatorului la emiterea unei hotărâri de expropriere în persoana sa, câtă vreme nu se poate contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii iar plata cuantumului despăgubirii se face direct în favoarea sa, în temeiul hotărârii judecătorești.

În acest context, apelantul apreciază că este nelegală maniera de soluționare a capătului de cerere în obligația de a face, în sensul obligării pârâtului la emiterea unei noi hotărâri de expropriere, soluția legală, având în vedere că persoana îndreptățită la despăgubire este contestatorul I. I., fiind aceea a admiterii în parte a acțiunii, în sensul anulării acesteia privind numele persoanei îndreptățite și obligarea pârâtului la plata despăgubirii către contestator.

Într-un alt motiv de apel, pârâtul a arătat că soluția este greșită, fundamentându-se pe concluziile raportului de expertiză depus la data de 12.09.2012, în care s-a reținut de către expertul C. M. – din partea instanței – (la fila 7 din raport) că ”valoarea estimată a terenului supus evaluării este de_ lei”.

Apelatul a pretins că aceste concluziile - pe care le-a criticat cu obiecțiuni -, sunt total greșite, având în vedere că s-a limitat la a determina valoarea despăgubirii numai prin metoda comparației directe, eludând celelalte metode uzitate, respectiv cea a comparației prin bonitare și cea a capitalizării rentei funciare, urmare de o reconciliere a valorii în urma analizei informațiilor de piață și a rezultatelor estimate prin cele trei metode amintite.

Apelatul a mai învederat că la baza efectuării expertizei de către expert C. M., s-a plecat de la două ipoteze greșite, respectiv că terenul expropriat ar fi fost intravilan și că întrebuințarea cea mai bună a terenului expropriat este „pentru construcții”; or, la data emiterii Hotărârii Comisiei, imobilul era situat în extravilanul loc. Agigea, Hotărârea nr. 151/03.07.2009 C.L. Agigea a aprobat prin art. 1 Planul Urbanistic General preliminar al comunei, astfel că caracterul de teren intravilan construibil reținut în raport, se realizează, potrivit art. 46 alin.2 lit.a) și b) din Legea nr. 350/2001numai după ce PUG-ul este aprobat, PUG-ul preliminar neavând puterea legală de a modifica regimul juridic al terenului.

Apelantul a mai susținut, pe fondul metodei de evaluare folosită de expert, că se poate ușor constata că s-au folosit comparabilele C,G și L, care nu au caracteristici asemănătoare terenului expropriat, respectiv: terenurile sunt intravilane, terenurile au utilități, sunt pretabile unor destinații comerciale/depozite,

toate acestea inducând creșteri de preț semnificative în raport cu terenul expropriat (extravilan, fără utilități și cu destinație agricolă).

Prin încheierea din 23.06.2014, Curtea de Apel Constanta a constatat că regimul juridic al imobilului expropriat este acela de teren agricol extravilan, argumentele în favoarea cestei constatări fiind expuse pe larg în motivarea încheierii (filele 55-56 dosar). Ulterior, instanța a suplimentat proba cu înscrisuri dispunând înaintarea de către Primăria Comunei Agigea și un biroul notarial a înscrisurilor privind înregistrarea unor tranzacții cu privire la terenuri asemănătoare celui expropriat în prezenta cauză, respectiv terenul situat în localitatea Agigea, jud.C., ./2, număr cadastral_ în suprafață de_ mp, în perioada iunie 2010 până în prezent; pe baza acestor documente s-a admis efectucrea uneinoi expertize având ca obiectivele stabilirea valorii reale a terenului, cu luare în considerare a regimul juridic stabilit de instanță - teren agricol extravilan -, valoare ce urmează a se stabili în două variante: la data exproprierii și la data întocmirii raportului de expertiză și stabilirea prejudiciul, în funcție de aceleași coordonate, în funcție de secționarea terenului și de pretinsa îngrădire a accesului la .> Analizând sentința apelată prin prisma motivelor invocate de părți, curtea constată că apelul este reclamantului este neîntemeiat și urmează a fi respins ca atare, pe când apelul pârâtului este întemeiat și urmează a fi admis cu consecința schimbării în parte a hotărârii apelate în sensul că respingerii și a cererii de acordare a unor despăgubiri majorate ca nefondată.

Referitor la suma ce se cuvine celui expropriat drept despăgubire pentru preluarea bunului său din cauze de utilitate publică, curtea arată că ceasta se poate alcătui din două componente: „valoarea reală a imobilului” și „prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane în drept”.

Această concluzie reiese în mod indubitabil din prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 (aplicabil în speță conform art. 9 al. 3 din Legea nr. 138/2004) potrivit cu care despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Aceste două noțiuni sunt apoi explicitate (pe scurt, dar suficient pentru a se putea face o distincție), arătându-se că, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor tine seama de: 1.) prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiza, precum și 2.) daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia, urmând că experții să defalce despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale.

Or, vorbindu-se în cuprinsul aceluiași alineat alin. 2 al art. 26 despre prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele și, respectiv, despre daunele produse proprietarului, este evident că acest din urmă prejudiciu este cu totul diferit de dauna suferită de persoană prin lipsirea de proprietate al cărei echivalent nu poate fi decât „prețul cu care se vând imobilele”.

Rezultă de aici că „prejudiciul cauzat proprietarului” este altceva decât echivalentul valoric al bunului precum „pierderi pentru recolta neadunată”, „pierderi din subvenții”, „compensații referitoare la secționarea terenului” sau „compensații referitoare la prejudicii triangulare”, dar fără a se limita la acestea, putându-se încadra în această categorie orice pierdere cauzată în mod direct de expropriere (exemplu: cheltuieli angajate în vederea unei viitoare modificări a regimului juridic al bunului; avansul care nu mai poate fi recuperat pentru lucrările de terasament sau de natură agricolă; întocmirea unei documentații pentru lotizare sau trecere în intravilan, etc.).

Concluzionând, s-ar putea face o paralelă între limitele despăgubirilor pentru răspunderea civilă delictuală și obligarea de desdăunare în cazul exproprierilor, titularul dreptului de proprietate fiind îndreptățit atât la prejudiciul efectiv cât și la beneficiul nerealizat.

În ceea ce privește componenta despăgubirii - „valoarea reală” - a bunului expropriat, aceasta este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de evaluare.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în Standardele Internaționale de Evaluare (S.I.E.), că fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri.

Suma estimată se referă la un preț plătibil pentru o proprietate într-o tranzacție independentă (nepărtinitoare), care s-ar putea obține în mod rezonabil de către un vânzător (care nu cere un preț considerat nerealist pe piață) și este cel mai avantajos pentru cumpărător (care achiziționează în concordanță cu realitățile pieței, iar nu în raport de o piață imaginară sau ipotetică ce nu poate fi demonstrată sau anticipată); în fine, se presupune că atât cumpărătorul cât și vânzătorul sunt informați, într-o manieră rezonabilă, în legătură cu natura și caracteristicile proprietății, cu utilizările acestuia, precum și a stadiului în care se află piața; fiecare parte trebuie să acționeze în propriul interes și în mod prudent, depunând de cunoștințele necesare obținerii celui mai bun preț.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia: teren situat în N-E de . marginii vestice delimitării portuare, situat foarte departe de intravilanul construit al . este despărțit de 9 alte terenuri agricole din . apoi de Canalul D.-Marea N.) și al satului L. (de care este despărțit de parcelele A 440, A 434 și A 432 și apoi DN 39) - a se vedea fila 135 dosar -, destinația terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul iunie 2010, teren agricol extravilan (din constatările de experților, aceste teren avea destinație agricolă și în februarie 2014, a se vedea fila 133) și, nu în ultimul rând, în raport de criteriul cerere-ofertă la momentul expertizării în faza administrativă.

Apoi, curtea constată că expertul care a soluționat obiectivele admise de instanța de apel (în opinie singulară, pentru că experții nominalizați de părți a formulat opinii proprii), având de stabilit despăgubirea ce se cuvine reclamantului (valoarea reală și prejudiciul) au cules un număr de 6 oferte de vânzări terenuri, 2 de pe internet și 4 din anunțuri imobiliare, și a avut la dispoziție 11 contracte de vânzare-cumpărare comunicate instanței de birouri notariale (fila 120 dosar).

Dintre acestea, a selectat spre comparație două oferte din „anunțuri imobiliare 2010” care nu au nicio legătură cu suprafața expropriată pentru că vizează terenuri intravilane (iar nu extravilane precum terenul expropriat); apoi, pentru comparabila B se pretinde că există „acte, avize cadastru-intabulare”, ceea ce nu este cazul pentru terenul, reclamantul neavând intabulată proprietatea sa dobândită în anul 2003; la ambele comparabile B și C care aveau un preț de 25 e/mp., se pretinde de către specialist că ar exista „utilități”-„apă și Ee” – probabil energie electrică deși în anunțurile selectate nu se face vreo referire în acest sens; în fine, comparabila C vizează un teren situat pe malul Canalului D.-Marea N. ceea ce nu este cazul terenului expropriat aflat la mare depărtare de Canal, iar expertul a fost foarte scrupulos când a înlăturat contracte de vânzare-cumpărare din parcele alăturate (A 434 și A 440) statuând că „nu face parte din zona studiată”.

Prin mai multe „corecții” (la care expertul a avut în vedere „corecția procentuală brută”, preferând comparabila B, iar nu numărul corecțiilor, cele mai puține fiind avute de comparabila A - a se vedea fila 124) specialistul a calculat un preț de 22,1 e/mp. în dauna comparabilei A pentru care s-a calculat un preț de 3,9 e/mp., și care viza un teren din aceeași parcelă A 457/2/3/1 care are aceleași caracteristici ca și terenul expropriat: limita vestică era reprezentată de linie CF, limite estică de organizarea portuară.

De aceea, rezultatul la care a ajuns expertul desemnat de instanță - de 22,1 e/mp. euro – nu este unul comparabil în funcție de care să se poată stabili valoarea terenului expropriat de la reclamant în principal pentru că rezultă din luarea în considerație a unor oferte de vânzare și nu a unor tranzacții concrete și pentru că preferând comparabila B, specialistul a avut în vedere un imobil situat în intravilanul . în extravilan astfel cum s-a dispus în obiectivele expertizei. Apoi, expertul nu au luat în considerare situația că, în privința pieței imobiliare pentru tranzacțiile cu terenuri, s-a constatat un dezechilibru cerere-ofertă în favoarea ofertei, piața fiind practic inactivă; în plus, pentru proprietatea reclamanților nu exista anterior niciun fel de documentație (schițe cadastrale, intabulare, etc. – bunul fiind înscris în CF de către Stat cu ocazia exproprierii), astfel încât pentru ei nu exista posibilitatea vânzării sau dacă se dorea înstrăinarea, întocmirea acestor înscrisuri scădea din prețul final.

Aceste constatări sunt confirmate de informațiile rezultând din contractele de vânzare-cumpărare conform cărora tranzacțiile efective relevă un preț de la 1,51 lei/mp. la 24,23 lei/mp. (pentru varianta stabilirii valorii la momentul exproprierii, singura care mai poate fi reținută având în vedre decizia nr. 12/2015 C.C.R); împrejurarea că expertul a apreciat că acest preț „nu este unul credibil având în vedre ofertele din zonă”, nu îndreptățește specialistul să considere reale doar ofertele de pe internet sau de la agențiile imobiliare ignorând tranzacții efective, produse în diferite perioade, vizând variate imobile (ca suprafață și poziționare) și încheiate între diferite persoane .

Pentru aceste motive, curtea apreciază că rezultatul la care expertul desemnat de instanță a ajuns privind contravaloarea terenului expropriat nu reprezintă valoarea reală a imobilului; pentru aceleași argumente, nici concluzia la care a ajuns expertul desemnat de reclamant care a cules numai oferte de vânzare de pe internet, nu poate fi avută în vedere la soluționarea cauzei.

În schimb, răspunzând riguros indicațiilor instanței, cel de-al treilea membru al comisiei a întocmit o lucrare în care s-au avut în vedere, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 doar tranzacții efective (pentru varianta de lucru referitoare la data exproprierii) în raport de care a stabilit un preț de 8 euro/mp; valoarea totală la care s-a ajuns (387.649 lei) este mai mică decât cea oferită prin Hotărârea nr. 49/15.06.2010 ( 462.824 lei) astfel că apelul reclamantului urmează a fi respins, iar admiterea apelului pârâtului, în care se contestă argumentarea despăgubirii stabilite de etapa administrativă, va avea consecința respingerii capătului de cerere în care se contestă suma acordată.

Având în vedere concluzia categorică a expertului desemnat de instanță în soluționarea obiectivului nr. 2 conform cu care nu sunt prejudicii rezultate din secționarea terenului sau pretinsa îngrădire a accesului la . că doar prin a doua expropriere făcută de C.N.A.P.M. – S.A. C. (în realitate neexistând un transfer forțat de proprietate ci o tranzacție voluntară) rezultând un lor ca care practic nu există acces, solicitarea reclamantului de indemnizare pentru „prejudiciul cauzat” apare în mod manifest ca neîntemeiată și urmează a fi respinsă.

În aceste condiții, vor fi menținute acele dispoziții din sentința apelată referitoare la numele proprietarului și persoana îndreptățită la despăgubiri, celelalte pretenții ale reclamantului apărând ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge apelul reclamantului I. I., domiciliat în C., . nr.44, ., împotriva sentinței civile nr.478/05.03.2014 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul civil nr._, ca nefondat.

Admite apelul pârâtului S. R. prin COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A., prin mandatar .>, cu sediul în C., ..107, jud. D., formulat împotriva aceleiași sentințe.