Expropriere. Decizia nr. 94/2015. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 94/2015 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 30-09-2015 în dosarul nr. 94/2015
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIE CIVILĂ Nr. 94/C
Ședința publică de la 30 Septembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. P.
Judecător M. P.
Grefier C. D.
Cu participarea reprezentatului Ministerului Public:
Procuror – L. S.
S-a luat în examinare, în rejudecare, apelul civil declarat de apelantul pârât S. R. REPREZENTAT DE C. NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A. PRIN DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI C., cu sediul în C., . număr, împotriva sentinței civile nr. 4953 din 03 octombrie 2012 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._, având ca obiect expropriere, în contradictoriu cu intimații reclamanți D. E.-G. și D. M., ambii cu domiciliul în Fetești, ., județul Ialomița și cu domiciliul procesual ales în C., .. 100, la „M. & M.” – Societate Civilă de Avocați.
La apelul nominal efectuat în cauză se prezintă pentru intimații reclamanți D. E.-G. și D. M., avocat A. M., în baza delegației depuse la dosar, lipsind apelantul pârât S. R. reprezentat de C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri C..
Procedura de citare este legal îndeplinită, cu respectarea dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod procedură civilă.
S-a efectuat referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că la data de 17.09.2015 s-a răspuns la obiecțiunile la raportul de expertiză tehnică judiciară imobiliară de către expert C. G. și expert I. F..
Apărătorul intimaților reclamanți arată că are de invocat o problemă cu caracter administrativ, solicitând restituirea originalului chitanțelor de plata a expertizei topo-cadastrale aflate la dosarul de fond al cauzei (filele 160-162, vol.II dos.fond), având în vedere că instanța de fond a revenit asupra utilității acestei probe și a dispus restituirea onorariului către reclamanți, potrivit Încheierii din 05.10.2011 – fila 216, vol.II dosar fond.
Curtea, față de verificările făcute în dosar și constatând că prin încheierea din 2.02.2011 s-a dispus plata onorariului pentru expertiza topo, expertiză la care s-a renunțat la un termen ulterior, respectiv la data de 05.10.2011, conform încheierii atașate la fila 216 din dosarul de fond și având în vedere că partea a luat act de această renunțare și expertiza nu a mai fost realizată, dispune restituirea sumei de 1800 de lei, achitată cu chitanțele: nr._/1 din 16.03.2015 eliberată de Cec Bank C. în sumă de 600 lei, nr._/1 din 16.03.2015 eliberată de Cec Bank C. în sumă de 600 lei, nr._/1 eliberată de Cec Bank C. - în sumă de 600 lei, către reclamanții D. E. G. și D. M., chitanțele nefiind utilizate pentru efectuarea expertizei. Dispune detașarea chitanțelor în original și depunerea la dosar a unor copii de pe aceste chitanțe aflate la filele 160-162, vol.II dosar Tribunal C..
Apărătorul intimatului solicită respingerea apelului formulat de CNADNR, menținerea ca legală și temeinică a hotărârii atacate. Solicită a se observa că în urma expertizei efectuate în cauză doi dintre experții ce compun comisia care a efectuat raportul de expertiză în faza apelului au efectuat evaluarea imobilului expropriat prin mai multe metode de evaluare, una dintre ele fiind cea a comparației directe vizând prețurile cu care au apreciat pe baza unor înscrisuri depuse la Primăria localității Murfatlar că se vindeau imobilele la momentul exproprierii dar totodată au fost avute în vedere și alte metode de evaluare pentru stabilirea valorii terenului expropriat, iar una dintre aceste metode de evaluare era chiar metoda capitalizării rentei funciare, o metodă care reprezintă reflexia celei mai bune utilizări pentru un teren cu destinație agricolă potrivit standardelor ANEVAR.
Potrivit acestei evaluări care în cadrul raportului inițial de expertiză nu a fost avut în vedere întrucât metoda comparației ar fi fost mult mai utilă solicitărilor reclamanților, după ce s-a refăcut metoda comparației pe baza înscrisurilor primite de la Primăria localității Murfatlar, opinează că trebuie avut în vedere și ținut cont de stabilirea valorii terenului expropriat prin metoda capitalizării rentei funciare, așa cum este ea descrisă la fila 107 din dosarul Curții de Apel. Solicită a se stabili că apelul este nefondat prin raportare la valorile stabilite de experți în cuprinsul acestui raport de expertiză. Prin urmare, valorile stabilite la acest moment sunt aproximativ egale cu cele stabilite și la fondul cauzei, în condițiile în care la acel moment, se avusese în vedere numai comparabile din tranzacții eventuale, respectiv cereri și oferte, lucru care a fost admis inclusiv de către Înalta Curte de Casație și Justiție în situațiile în care nu existau comparabile reale sau prețul tranzacțiilor nu poate fi avut în vedere din diverse motive.
Reprezentantul M.P. – solicită admiterea apelului formulat de S. R., desființarea hotărârii atacate iar pe fondul cauzei respingerea cererii formulată de reclamanți, având în vedere că urmare a efectuării expertizei în calea de atac s-a stabilit o valoare mult mai mică decât prețul oferit de către expropriator. Singura metodă care trebuie avută în vedere de instanță este cea a comparației directe, pentru a fi în acord cu Decizia Curții Constituționale nr.12/2015, prin care s-a stabilit că instanțele de judecată trebuie să aibă în vedere valoarea imobilului de la momentul exproprierii. Evident că valoarea imobilului se stabilește în funcție de alte tranzacții care vizează terenuri similare. Așa au procedat și experții în prezenta cauză, numai că a rezultat o valoare mai mică decât cea oferită de expropriator, astfel că în temeiul art. 27 din Legea privind exproprierea se impune admiterea apelului formulat de stat și pe fond respingerea cererii reclamanților.
Apărătorul intimaților –în ghidul metodologic de evaluare aprobat de către ANEVAR la 1.01.2011 se arată că nu există tranzacții efective suficiente pe terenuri comparabile sau când date obținute din tranzacții efectuate nu sunt credibile sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi și prețurile oferite prin oferte de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare. Acest aspect a fost avut în vedere și de Înalta Curte de Casație și Justiție, care a încuviințat o astfel de expertiză prin Decizia 539/2014 în dosarul_ . Tot Înalta Curte de Casație și Justiție a încuviințat expertize sau a validat expertize efectuate pe baza unor alte metode de comparație. Au criticat prin obiecțiunile formulate de-a lungul timpului faptul că se iau comparabile cu privire la tranzacții de terenuri încheiate de terți care nu declară prețul real și nu au cum să intervină în această situație, dau adus dovezi că pentru terenuri învecinate există tranzacții la niște prețuri mai mari, care sunt prețurile reale. Acest lucru a fost avut în vedere inițial la evaluarea făcută de CNADNR la momentul exproprierii și criticată de intimații reclamanți. Cum altfel s+ar explica că la acel moment s-a acordat o valoare a despăgubiri mult mai mare decât practic unii dintre aceiași experți – dl. expert V. a participat și la acel moment – acum stabilesc o valoare mult mai mică, pentru că în realitate prețurile erau de așa natură.
Instanța rămâne în pronunțare asupra apelului.
CURTEA
Asupra apelului civil după casare:
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului C. sub nr._, reclamanții D. E. G. și D. M. a solicitat ca în contradictoriu cu S. R. prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România să se dispună anularea în parte a Hotărârilor de stabilire a despăgubirilor nr.16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 și 23 /12.07.2010 emise de Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau altui drept real de la nivelul localității Murfatlar, județul C. în sensul majorării cuantumului despăgubirilor acordate, obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri pentru exproprierea terenurilor în cuantum de 20 euro/mp, obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr. 4953/03.10.2012, Tribunalului C. a admis acțiunea reclamanților D. E. G. și D. M., în contradictoriu cu pârâtul S. R., prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, a anulat în parte Hotărârile nr. 16 - 23/12.07.2010, cât privește mențiunile din art. 2 legate de cuantumul despăgubirilor și de modalitatea de plată a acestora, a stabilit că despăgubirile cuvenite reclamanților pentru exproprierea terenurilor în suprafață totală de 32.396 m.p. din extravilanul localității Murfatlar (parcelele A 2332/3, A 2332/5, A 2332/10, A 2332/7, A 2332/4/4, A 2332/4/3, A 2332/4/2 și A 2341/18/2) este de 433.561 lei, plus TVA, a obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1800 lei cheltuieli judiciare (onorarii experți) și 1240 lei onorariu avocațial.
S-au avut în vedere dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, în raport de care a considerat că valoarea de circulație a terenului expropriat trebuie să corespundă valorii apreciate ca reale la momentul exproprierii și trebuie să se stabilească în raport de criteriile obișnuite de pe piața imobiliară în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, respectiv: amplasamentul și destinația bunului imobil de la acel moment, utilitățile și sarcinile care îl grevează, posibilități de acces la calea publică etc.
Comisia de experți a calculat valoarea de piață a bunului prin „metoda comparației relative” și metoda „capitalizării rentei funciare”, stabilind o valoare de 424.711 lei prin metoda comparației relative și, respectiv, o valoare de 379.033 lei prin metoda capitalizării rentei funciare. Pentru daunele suferite în urma exproprierii s-au stabilit daune de 8.850 lei pentru întreaga suprafață expropriată, reprezentând pierdere de subvenție și de suprafață. Expertul nominalizat de pârâtă a depus un punct de vedere separat, prin care valoarea despăgubirilor a fost calculată la 147.330 lei.
Tribunalul a apreciat că se impune a fi valorificate în favoarea reclamanților concluziile expertizei judiciare însușite atât de expertul reclamanților, cât și de cel desemnat de către instanță, în ceea ce privește valoarea terenului expropriat stabilită prin folosirea metodei comparației relative. În această evaluare, pe lângă destinația terenului de la momentul exproprierii, experții au avut în vedere date privind cererea și oferta pentru terenuri cu aceleași caracteristici ca și terenul în litigiu, situate în aceeași localitate.
Prin decizia civilă nr. 26 C din 18.03.2013, Curtea de Apel C. - Secția I civilă a admis apelul pârâtului, a schimbat în parte sentința, în sensul că pârâtul a fost obligat la plata sumei de 147.330 lei, reprezentând despăgubiri pentru terenurile expropriate, a menținut restul dispozițiilor sentinței.
Dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 presupun raportarea evaluării la criteriul prețului ,,cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului’’.
Astfel, dacă în opinia separată a expertului V. I. s-a pornit de la date similare de oferte ale zonei, luându-se drept comparabilă un teren extravilan din Basarabi (actual Murfatlar) situat la 4 km distanță de oraș, ofertat la 1 euro/mp, ajungându-se la o valoare totală de 147.330 lei, respectiv, la 1,04 euro/mp, experții cu opinie majoritară au ales drept criteriu comparabila singulară cu 3 euro/mp, constituit din teren extravilan de 1000.000 mp, cu o deschidere de 250 ml, în apropiere de autostradă și la 10 km de traversarea către Medgidia.
Celelalte oferte de pe piața imobiliară avute în vedere de experții F. și C., cât și cele identificate de expertul V. au întrunit valori mai mici, iar datele comunicate în apel de BNP B. (cu sediul în orașul Murfatlar) au confirmat existența sporadică, dar cu valori mult reduse, a tranzacțiilor cu aceste terenuri.
Instanța de apel a apreciat că în evaluarea celor trei experți, opinia expertului V. se apropie cel mai mult atât de realitatea pieței imobiliare, cât și de cea stabilită de expropriator, cea a experților cu opinie majoritară fiind în schimb întemeiată pe o ofertă singulară, fără corespondent în tranzacționările concrete și desprinsă de ofertele similare ale zonei.
Împotriva deciziei instanței de apel au formulat cerere de recurs (I) la data de 22.04.2013, reclamanții D. E.-G. și D. M. și (II) la data de 18.04.2013, pârâtul S. R., prin Departamentul pentru Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine, prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri C..
Prin Decizia civilă nr. 4945/31 octombrie 2013 Înalta Curte de Casație și Justiție a admis ambele recursuri formulate de reclamanții D. E. G. și D. M. și de pârâtul S. R. prin Departamentul pentru Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri C. și a casat decizia recurată cu trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel.
Pentru a pronunța această soluție, Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 295 al.(1) C.pr.civ. prima teză, prin aceea că a stabilit ca rezultatul la care au ajuns experții atât în prima instanță, cât și în apel nu reprezintă valoarea reală a imobilului.
S-a mai reținut că instanța de apel nu a stabilit pe deplin situația de fapt, la care să poată fi aplicate dispozițiile legale în materie, respectiv art. 26 alin.(1) și (2) din Legea 33/1994, pentru că în cadrul raportului de expertiză realizat în apel nu s-au valorificat contracte reale de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, ci oferte de vânzare expuse în mass-media, soluție contrară disp.art. 26 din legea 33/1994, care prevăd în mod expres că „ prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele are semnificația de preț plătit efectiv respectiv prețul de tranzacționare a bunului consemnat ca atare în contractul de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet”.
S-a reținut de asemenea că nu poate fi primită ca întemeiată susținerea experților judiciari conform căreia au întreprins demersuri pe lângă Primăria Murfatlar în vederea obținerii de informații cu privire la tranzacțiile imobiliare reale înregistrate și că nu s-ar fi obținut aceste relații, fără a se proba în vreun fel această afirmație, cu atât mai mult cu cât la dosarul cauzei fusese depusă adresa nr. 4/08.01.2013 emisa de B.N.P. B. M. - L. privind încheierea a cinci contracte cu terenuri agricole extravilane situate pe raza localității Murfatlar, fapt ce confirma existenta sporadica a tranzacțiilor cu astfel de terenuri la valori cu mult reduse față de ofertele din ziare, valorificate de cei trei experți.
Instanța de recurs a arătat că în rejudecare, instanța de apel trebuie să procedeze la efectuarea unui nou raport de expertiză, în condițiile procedurale și de substanță ale Legii nr. 33/1994, în acest sens fiind relevante toate înscrisurile care furnizează informații pertinente, cum ar fi prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare, orice alte relații care sunt compatibile normei legale incidente și care urmează a fi solicitate instituțiilor statului - Camera Notarilor Publici, Cartea funciară, instituții fiscale etc. - cu atribuții în evidența/înscrierea/impozitarea imobilelor de natura celui în litigiu.
Reluând judecata în apel cu respectarea dispozițiilor deciziei de casare și potrivit dispozițiilor art. 315 al.(1) C.pr.civ. (1865), instanța a încuviințat prin încheierea din 9 aprilie 2014 efectuarea unui supliment la raportul de expertiză, având ca obiectiv determinarea valorii despăgubirilor datorate pentru exproprierea la momentul efectuării expertizei judiciare (anul 2014), respectiv în raport de tranzacții încheiate în anii 2013-2014, acest obiectiv fiind dispus în acord cu Decizia nr.23 din 21 ianuarie 2014 a Curții Constituționale care, examinând excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994 a stabilit că ”potrivit acestui text de lege, evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare a unor imobile similare, de la data întocmirii raportului de expertiză, adică la o dată cât mai apropiată de momentul pronunțării hotărârii prin care se stabilește cuantumul despăgubirii și de momentul transferului dreptului de proprietate” și a subliniat că ”instanța nu se poate raporta la valoarea despăgubirilor stabilită la momentul emiterii actului de expropriere, deoarece tocmai contestarea valorii despăgubirii stabilite la acel moment a declanșat procesul între părți, respectiv faza judiciară a procedurii de expropriere. Creșterea sau descreșterea valorii imobilului supus exproprierii, consecință a fluctuației pieței în domeniul imobiliar, are un caracter general, iar corecția acestui fenomen a generat necesitatea stabilirii valorii despăgubirilor prin raportare la valoarea de piață a imobilului la momentul cel mai apropiat de finalizarea procedurii de expropriere. Instanța nu poate stabili, fără a prejudicia părțile, o altă valoare a despăgubirilor decât cea rezultată în urma raportului de expertiză efectuat în cursul judecării cauzei, și nici nu poate avea în vedere un alt cuantum al despăgubirilor, stabilit în etapa administrativă a procedurii de expropriere, pe care părțile însele nu l-au acceptat la acel moment. Cum părțile nu au ajuns la un acord în privința întinderii despăgubirii până la momentul judecății, și nici în cursul acesteia, rezultă că valoarea despăgubirilor va fi stabilită de instanță după criteriile reglementate în art. 26 din Legea nr. 33/1994, adică la momentul întocmirii raportului de expertiză. De altfel, acest moment este cel ce reflectă valoarea reală a imobilului supus exproprierii, întinderea despăgubirii fiind echivalentă cu valoarea de piață a imobilului, reprezentând, în consecință, o dreaptă despăgubire”.
De asemenea, pentru determinarea valorii despăgubirilor la momentul arătat anterior, instanța a dispus depunerea la dosar a unor relații privind tranzacții efective încheiate cu imobile de pe teritoriul localității Murfatlar, relații comunicate de Primăria Orașului Murfatlar prin adresa nr.2763/12.05.2014 (fila 31), iar pârâtul S. R. a depus la dosar relații cu privire la tranzacții reale din perioada 2013-2014, cu adresa nr. 3054/12 mai 2014 (fila 47).
Raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de d-nii experți F. I. și C. G. a fost depus la 10.02.2015, opinia separată formulată de d-nul expert V. I. fiind înregistrată la această instanță la 24.02.2015 (filele 98-119 dosar apel).
După această dată, ca urmare a publicării Deciziei nr.12/2015 a Curții Constituționale, prin care s-a constatat că prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008 pentru modificarea și completarea Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale, prin încheierea din 8 aprilie 2015 instanța a dispus efectuarea unui supliment la raportul de expertiză care să aibă ca obiectiv determinarea valorii despăgubirilor datorate pentru imobilul expropriat la momentul transferului dreptului de proprietate, respectiv la un moment cât mai apropiat de acela al emiterii hotărârilor de expropriere – iulie 2010.
Pentru realizarea expertizei instanța a dispus emiterea de adrese către Camera Notarilor Publici, către BNP B. M. L. și către Primăria Orașului Murfatlar, fiind comunicate de către această din urmă instituție, prin adresa nr.2464/08.05.2015, date referitoare la tranzacțiile înregistrate în evidențele primăriei cu privire la terenurile agricole extravilane situate pe raza localității Murfatlar, în perioada iulie – decembrie 2010.
Raportul de expertiză tehnică judiciară a fost depus la 12.05.2015, concluziile fiind formulate sub semnătura d-nilor experți F. I. și C. G.. Aceștia au stabilit că valoarea despăgubirilor pentru imobilul expropriat în suprafață de 32.396 lei este de 19.114 lei, reprezentând 0,59 lei/mp. În opinia separată domnul expert V. I. a arătat că valoarea întregului teren expropriat, în raport de data transferului dreptului de proprietate – iulie 2010 era de 22 029 lei, respectiv 0,68 lei/mp, raportul de expertiză – opinie separată fiind depus la data de 28 mai 2015.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței atacate, în raport de criticile formulate de către pârât și având în vedere dispozițiile deciziei de casare, instanța constată că apelul este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Contestația dedusă judecății în cauză vizează încălcarea dreptului la indemnizare al reclamanților, în calitatea lor de proprietari ai imobilelor expropriate, prin modalitatea de determinare a cuantumului despăgubirii acordată de pârâtul expropriator.
În cazul exproprierii, despăgubirea reprezintă o compensație pentru pierderea suferită de proprietar ori, eventual, de ceilalți titulari de drepturi reale, ca urmare a pierderii dreptului de proprietate sau a altui drept real principal asupra bunului expropriat.
Potrivit Constituției și prevederilor Codului civil, dar și reglementărilor internaționale, această compensație trebuie să fie dreaptă, adică să acopere pierderea suferită de persoana afectată de măsura exproprierii.
Art.26 alin.1 din Legea nr.33/1994 - dispoziție legală aplicabilă și în cazul exproprierii reglementată de Legea nr.198/2004, așa cum rezultă din prevederile art.9 și 18 ale acestui act normativ - stabilește că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar în alin.2 al textului se prevede că la calcularea despăgubirilor, experții și instanța de judecată vor avea în vedere prețul de vânzare al imobilelor de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Conform normelor legale menționate, despăgubirea cuvenită proprietarului bunului expropriat cuprinde, prin urmare, două componente, respectiv: valoarea reală a imobilului – care este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată de valoarea bunului expropriat - și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere – care vizează consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare, de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.
Prima componentă a despăgubirii, respectiv valoarea reală a bunului expropriat, este definită de art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994 ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acest preț reprezintă, de fapt, valoarea de piață a imobilului, definită în Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
În consecință, valoarea de piață a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele pieței imobiliare și de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, respectiv afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.
Pentru determinarea prețului de piață raportarea se face, în conformitate cu prevederile art. 26 alin.3 din Legea nr.33/1994, în primul rând la tranzacțiile efective, realizate pentru imobile de același fel din unitatea administrativ-teritorială în care se află și imobilul expropriat, iar numai în cazul în care nu există astfel de tranzacții, raportarea se poate face și la ofertele de vânzare sau de cumpărare publicate în mass-media, în acest sens fiind și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție care, prin decizia nr.5881/08.07.2011 a arătat că ”la stabilirea cuantumului despăgubirii trebuie să se țină seama de criteriul prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele”, iar această sintagmă ”are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contractele de vânzare cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de vânzare ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mica publicitate sau de pe internet. Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări, indicau neîncheierea de contracte de vânzare cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experții pot apela la alte elemente decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii”.
Relațiile furnizate instanței de apel de către Primăria orașului Murfatlar prin adresa nr.2464/08.05.2015 (fila 172) au relevat încheierea în perioada iulie – decembrie 2010 a unui număr de șase contracte de vânzare cumpărare, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilanul acestei localități, în care se află situate și terenurile expropriate din proprietatea reclamanților, tranzacții cu imobile apreciate drept comparabile de către comisia de experți care a realizat expertiza în această fază procesuală.
Existența acestor tranzacții efective face ca pretenția intimaților reclamanți, exprimată în obiecțiunile la expertiză și în concluziile pe fond, de a se stabili valoarea despăgubirilor cuvenite în raport de ofertele de vânzare, respectiv de cumpărare, publicate în mass-media sau pe internet, să fie nejustificată, realitatea realizării unor tranzacții conform anunțurilor publicate nefiind susținută de către reclamanții intimați nici măcar cu o tranzacție efectiv încheiată în perioada de referință.
În speță evaluarea imobilelor expropriate se raportează la momentul anului 2010, când a fost întocmit și raportul de evaluare ca a stat la baza emiterii Hotărârilor nr.16-23/12.07.2010 de stabilire de despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru imobilele expropriate în vederea realizării lucrării de utilitate publică Autostrada București-C., tronsonul 6, Cernavodă-C., raport în baza căruia s-a stabilit o despăgubire totală de 144 058 lei pentru terenul expropriat în suprafață totală de_ mp, respectiv:
1) Hotărârea nr.16/12.07.2010 – teren expropriat_ mp, ./2/2 – despăgubire în valoare de 55 800 lei, din care_ lei valoarea terenului expropriat și 1300 lei daune din expropriere.
2) Hotărârea nr.17/12.07.2010 – teren expropriat 4068 mp, ./2– despăgubire în valoare de 17 150 lei, din care_ lei valoarea terenului expropriat și 350 lei valoarea daunelor rezultate din expropriere.
3) Hotărârea nr.18/12.07.2010 – teren expropriat 4064 mp, ./2– despăgubiri în valoare de 20 300 lei, din care_ lei contravaloarea terenului expropriat și 3500 lei daune din expropriere.
4) Hotărârea nr.19/12.07.2010 – teren expropriat 1548 mp, ./2/2– despăgubiri în valoare de 6708 lei, din care 6400 lei contravaloarea terenului expropriat și 308 lei daune rezultate din expropriere.
5) Hotărârea nr.20/12.07.2010 – teren expropriat 1048 mp, ./3/2; despăgubiri acordate în valoare de 6500 lei, din care 4400 lei contravaloarea terenului expropriat și 2100 lei daune din expropriere.
6) Hotărârea nr.21/12.07.2010 – teren expropriat 1065 mp, ./4/2; despăgubiri acordate în valoare de 6200 lei, din care 4400 lei contravaloarea terenului expropriat și 1800 lei daune din expropriere.
7) Hotărârea nr.22/12.07.2010 – teren expropriat 4601 mp, ./2; despăgubiri acordate 19 190 lei, din care 19 000 lei contravaloarea terenului expropriat și 190 lei daune rezultate din expropriere.
8) Hotărârea nr.23/12.07.2010 – teren expropriat 2841 mp, ./2; despăgubiri acordate 12 210 lei, din care_ lei contravaloare teren expropriat și 410 lei daune rezultate din expropriere.
Expertiza întocmită la instanța de fond a infirmat constatările lucrării tehnice anterior menționate și a propus o valoare de piață pentru imobilele expropriate de 379.033 lei și o valoare a daunelor rezultate din secționarea terenului de 8850 lei, metoda folosită fiind aceea a comparației relative.
Instanța de fond și-a însușit valoarea stabilită prin această din urmă expertiză - reținând că exprimă valoarea reală a terenului expropriat și a înlăturat, în mod corelativ, valoarea stabilită prin expertiza întocmită de expropriator, dar această concluzie este fundamentată pe o evaluare ce nu respectă dispozițiile art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, care impun ca în determinarea cuantumului despăgubirii să se aibă în vedere tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, aspect reținut de altfel și în decizia de casare, după primul ciclu procesual.
Astfel, expertiza efectuată în fața instanței de fond a stabilit valoarea despăgubirilor datorate pentru terenul expropriat folosind exclusiv ofertele de prețuri de pe internet, deși la nivelul anului 2010, la momentul transferului dreptului de proprietate pentru terenurile expropriate, existau tranzacții efective pe piața imobiliară a terenurilor agricole extravilane de pe raza localității Murfatlar, astfel cum rezultă din datele furnizate instanței de apel prin adresa nr.2464/08.05.2015 a Primăriei orașului Murfatlar, sens în care instanța de apel constată că au fost nesocotite prevederile art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994.
Expertiza realizată în apel pe baza datelor oferite de Primăria orașului Murfatlar a stabilit o valoare a terenului expropriat, prin metoda comparației directe, de 19.114 lei (0,59 lei/mp) în opinia majoritară și de_ lei (0,70 lei/mp) în opinia separată a expertului V. I., iar datele privind tranzacțiile încheiate au relevat faptul că valoarea pe mp a unui teren agricol extravilan de pe raza localității Murfatlar a variat în perioada iulie – decembrie 2010 între 0,21 lei și 0,7 lei.
În ceea ce privește prejudiciul rezultat din expropriere, ca urmare a secționării terenului, în fața primei instanțe, experții judiciari au opinat în sensul că despăgubirile cuvenite reclamantei sunt în valoare de 8850 lei, valoare care este inferioară despăgubirii acordată de expropriator prin hotărârile contestate pentru prejudiciul suferit prin expropriere, respectiv aceea de 9958 lei.
Cum expropriatorul a oferit reclamanților pentru terenul expropriat 4,26 lei/mp, respectiv o despăgubire de aprox. 1 Euro/mp, valoare net superioară celor menționate în contractele de vânzare-cumpărare mai sus menționate și cum, potrivit art. 27 din Legea nr.33/1994 despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât aceea oferită de expropriator, Curtea constată că apelul pârâtului S. R. este întemeiat.
Solicitarea intimaților reclamanți de acordare a unei despăgubiri pentru terenul expropriat, calculată în raport de o altă metodă de evaluare – respectiv evaluarea prin metoda capitalizării rentei funciare conform expertizei efectuată în fața primei instanțe de judecată nu poate fi reținută ca fondată, întrucât algoritmul de calcul în cadrul acestei metode de evaluare implică și o componentă referitoare la valoarea medie a unui metru pătrat teren agricol, ori în fața primei instanțe experții s-au raportat în cadrul acestei metode la valoarea medie de 1,95 lei/mp, valoare ce nu corespunde prețului de vânzare-cumpărare cuprins în tranzacții reale încheiate în anul 2010 (data transferului dreptului de proprietate cu privire la imobilul expropriat) astfel cum au fost comunicate de Primăria Murfatlar prin adresa nr.2464/8.05.2015, preț ce a variat între 0,2-0,7 lei/mp în anul 2010. (filele 5-40 dosar fond Tribunalul C., vol. III).
Pentru considerentele expuse, în baza art. 296 C.pr.civ. se va admite apelul pârâtului și se va schimba în tot hotărârea primei instanțe în sensul respingerii contestației reclamanților ca nefondată.
În baza art. 274 C.pr.civ. obligă intimații reclamanți către pârâtul apelant la plata sumei de 900 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expertiză, conform înscrisului depus la dosar (fila 29 dosar apel).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul pârâtului S. R. REPREZENTAT DE C. NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A. PRIN DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI C., cu sediul în C., . număr, împotriva sentinței civile nr. 4953 din 03 octombrie 2012 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._, având ca obiect expropriere, în contradictoriu cu intimații reclamanți D. E.-G. și D. M., ambii cu domiciliul în Fetești, ., județul Ialomița și cu domiciliul procesual ales în C., .. 100, la „M. & M.” – Societate Civilă de Avocați.
Schimbă în tot sentința atacată în sensul că respinge ca nefondată contestația reclamanților D. E.-G. și D. M., ambii cu domiciliul în Fetești, ., județul Ialomița și cu domiciliul procesual ales în C., .. 100, la „M. & M.” – Societate Civilă de Avocați.
Obligă intimații reclamanți la plata sumei de 900 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu expertiză judiciară către apelantul pârât.
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 30.09.2015.
Președinte, M. P. | Judecător, D. P. | |
Grefier, C. D. |
Red.dec.jud.M.P./07.10.2015
Tehnored.dec. după ciornă/C.D./ 15 Octombrie 2015
6 ex.
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 95/2015. Curtea de Apel CONSTANŢA | Legea 10/2001. Decizia nr. 92/2015. Curtea de Apel CONSTANŢA → |
|---|
