Expropriere. Decizia nr. 86/2015. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 86/2015 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 16-09-2015 în dosarul nr. 86/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 86C
Ședința publică din data de 16 septembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. P.
Judecător M. P.
Grefier C. D.
Pe rol, soluționarea, după casare cu trimitere spre rejudecare a apelului civil declarat de apelanta reclamantă S.C. K. I. AND CONSULTANCY S.R.L. (fostă MOROVA REAL ESTATE DEVELOPMENT AND CONSTRUCTION S.R.L.), cu sediul în C., ., împotriva sentinței civile nr. 869 din 21 februarie 2012 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._, având ca obiect expropriere, în contradictoriu cu intimatul pârât S. R. REPREZENTAT DE COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A. AFLAT SUB AUTORITATEA DEPARTAMENTULUI PENTRU PROIECTE DE INFRASTRUCTURĂ ȘI INVESTIȚII STRĂINE DIN C. APARATULUI DE LUCRU AL GUVERNULUI ROMÂNIEI MANDATAR FIIND S.C. CARTOTOP S.A., cu sediul în C., .. 107, județul D..
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de 09.09.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 16.09.2015.
CURTEA
Asupra apelului civil de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului C.-Secția Comercială, de contencios administrativ și fiscal reclamanta „ . Development AND Conduction SRL în contradicție cu pârâții ., Consiliul Local Agigea, Ministerul Transporturilor și Infrastructurii; Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale a formulat contestație împotriva hotărârii nr. 20-04.06.2009 emisă de Comisia de Analiză a cererilor depuse de titularii drepturilor reale asupra imobilelor expropriate prin care sa decis acordarea de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în teren în suprafață de 4729 mp, . solicitând modificarea cuantumului despăgubirii de la valoarea de 317.244,01 lei, la valoarea de 596,577 lei, echivalentul în lei a sumei de 141,870 Euro.
Prin încheierea dosarului 1071/26.11.2009 Tribunalul C. Secția Comercială de C. Administrativ și Fiscal a constatat natura civilă a litigiului și a dispus trimiterea dosarului la Secția I Civilă Tribunalul C..
Prin sentința civilă nr. 869/21.02.2012 a Tribunalului C. a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților . și Consiliul Local Agigea, fiind respinsă cererea formulată în contradictoriu cu aceste entități, ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate.
Acțiunea reclamantei S.C. MOROVA ESTATE DEVELOPMENT AND CONSTRUCTION S.R.L., fondată pe dispozițiile art.9 al Legii nr. 198/2004, a fost respinsă ca nefondată față de S. R. prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, reprezentat de COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE ROMÂNIA.
Împotriva acestei hotărâri au fost depuse două apeluri, de către S.C. Morova Real Estate Development and Construction S.R.L și de către S.C K. INVESTMENTS S.R.L., în calitate de ,,continuatoare a personalității juridice’’ a S.C. Morova, cu sediul în mun. C., ., jud. C..
Criticile dezvoltate în cuprinsul căii de atac au vizat următoarele aspecte:
- hotărârea nr. 20/04.06.2009 a Comisiei constituite conform Legii nr. 198/2004, vizând exproprierea a 4.729 mp din totalul suprafeței de 10.000 mp, cu acordarea a doar 16 euro/mp drept despăgubiri, este nelegală, suma astfel stabilită fiind disproporționată față de valoarea imobilului și beneficiul nerealizat prin pierderea dreptului de proprietate.
- instanța de fond a ignorat corecta interpretare și aplicare a disp. art. 26 din Legea nr. 33/1994, care impune instanței să ia în calcul valoarea stabilită la data întocmirii raportului de expertiză; că din acest punct de vedere în mod greșit s-a stabilit că data de referință a evaluării o reprezintă cea a emiterii hotărârii de expropriere (04.06.2009), în condițiile în care la mai puțin de o lună imobilul a fost trecut în intravilan, prin hotărâre a consiliului local.
- că în mod greșit s-a îmbrățișat opinia separată a d-nei B. D. (anume, valoarea estimată de 16 euro/mp), fără a parcurge întregul raport de evaluare și fără a stabili de ce s-a ales această variantă dintr-o marjă de prețuri cuprinsă între 1 euro și 34 euro.
- instanța nu a avut în vedere că cea mai bună utilizare pentru amplasamentul imobilului în cauză este aceea de ,,construcție de locuințe individuale’’; că beneficiul nerealizat trebuie stabilit în funcție de regimul juridic de teren intravilan, așa cum l-ar fi putut vinde după data de 04.07.2009, cu 50 euro/mp, dacă nu ar fi fost instituite interdicțiile legale notate în cartea funciară, datorită exproprierii.
Prin decizia civilă nr. 3 C/14.01.2013 Curtea de Apel C. a respins apelul ca nefondat.
In considerente instanța a reținut că instanța de fond s-a raportat în mod corect la dispozițiile legale care reglementează această materie și a luat în calcul atât valoarea reală a imobilului, cât și prejudiciul cauzat proprietarului.
Valoarea de 40,38 euro/mp calculată de experții B. E. și M. V. a fost determinată pornindu-se de la premisa includerii terenului în cauză în intravilanul comunei Agigea conform HCL nr. 151/03.07.2009, apreciind că cea mai bună utilizare a terenului (din perspectiva caracteristicilor amplasamentului și al posibilității viitoare de dezvoltare a zonei) este cea pentru construirea de locuințe individuale – destinație avută în vedere și de societatea reclamantă la data achiziționării.
Comparativ, d-na expert B. D. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, la data întocmirii raportului de evaluare al expropriatorului – respectiv, teren agricol, stabilind o valoarea de 16 euro/mp, bazându-se pe datele reținute pentru imobile din extravilanul comunei Agigea (fila 101 fond și 25-30 dosar_ ).
Experții cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda ,,fluxului de numerar’’ pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare proiectate – fila 105 fond. Expertul cu opinie separată a arătat că față de categoria terenului la momentul exproprierii (extravilan agricol) nu trebuie aplicate normele de urbanism avute în vedere în opinia majoritară, specifice mediului urban (filele 105-106 fond). Același expert a indicat ca potrivită în acest caz metoda de evaluare a capitalizării rentei funciare.
În privința criticii aduse de apelantul reclamant, potrivit cu care valoarea despăgubirii (valorii de piață) se calculează în raport de momentul efectuării expertizei judiciare, instanța a reținut că ea este neîntemeiată.
Astfel, experții desemnați în condițiile legii au întocmit un raport de evaluare depus la termenul din 22.11.2011, cu exprimarea opiniilor în raport de obiectivele stabilite, calculând valoarea de piață însă în funcție de datele avute în vedere la emiterea hotărârii contestate (piața imobiliară, natura imobilului supus exproprierii, criteriul CMBU etc.). Valoarea regăsită în cuprinsul raportului de expertiză a fost însușită în parte, prin acceptarea argumentelor expertului cu opinie separată.
Sub acest aspect trebuie remarcat că prin sintagma ,,prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză’’ prevăzută în art. 26 din Legea nr. 33/1994 nu reflectă voința Legii nr. 198/2004 de a se verifica, pe calea acestei contestații, legalitatea și justețea despăgubirii conferite de către expropriator.
Ca atare, instanța a reținut că valoarea stabilită de expertul B. D., de 16 euro/mp, care a fost de altfel avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale apelantei reclamante fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietății expropriate.
S-a mai reținut că soluția primei instanțe este în egală măsură corectă și cât privește înlăturarea pretențiilor pentru cea de-a doua componentă a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, raportându-se la opinia expertului cu opinie separată.
Împotriva deciziei instanței de apel a declarat recurs reclamanta, în temeiul art. 304 pct.9 cod procedură civilă, învederând că experții cu opinie majoritară, la stabilirea cuantumului despăgubirii au avut în vedere prețurile de vânzare de la momentul exproprierii, nu au avut în vedere grila notarilor publici și nici faptul că terenul expropriat a fost trecut din extravilanul în intravilanul localității prin HCL 151/3.07.2009. De asemenea, instanța a apreciat greșit că nu se impune acordarea de daune reprezentând prejudiciul cauzat prin lipsa de folosință a terenului în scopul dezvoltării unui ansamblu de locuințe, încălcând astfel dispozițiile art. 22 din legea 33/1994.
Prin Decizia Civilă nr. 3812/septembrie 2013 ÎCCJ a admis recursul reclamantei . Consulting SRLC Morave Real Estate Development and Construction ARL și a casat decizia recurată cu trimiterea cauzei spre rejudecare în instanța de apel.
Pentru a pronunța această soluție ÎCCJ a constatat că în speță nu s-a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor articolului 26 din Legea 33/1994, în sensul că instanțele de fond și de apel s-au raportat, în vederea determinării cunatumului despăgubirii datorate de expropiator, la valoarea terenului din momentul expropierii - 04.06.2009 și nu la acela de la data efectuării raportului de expertiză, respectiv noiembrie 2011.
S-a mai reținut că se impune pentru același raționament ca destinația terenului ce trebuie luată în considerare pentru stabilirea despăgubirilor să fie aceea pe care terenul a avut-o la data expertizării în fața primei instanțe, iar nu aceea pe care a avut-o terenul la momentul exproprierii respectiv aceea de teren agricol extravilan întrucât articolul 26 din Legea 33/1994 stipulează expres că despăgubirea se stabilește în funcție de prețurile cu care se vând imobilele de același fel la „data întocmirii raportului de expertiză”.
Cum în cauză, la momentul emiterii Hotărârii nr. 20/04.06.2009, categoria de folosință a terenului a fost aceea de extravilan, iar ulterior, prin Hotărârea Consiliului Local 15/08.07.2009 terenul a trecut în intravilanul localității, se impune ca la evaluarea despăgubirii să fie avută în vedere categoria de folosință a terenului de la momentul realizării expertizei la instanța de fond.
După casare, cauza a fost reînregistrată pe rolul Curții de Apel C. sub nr._ .
În conformitate cu dispozițiile articolului 315 din codul de procedură civilă și având în vedere îndrumările date de ÎCCJ prin decizie de casare cu privire la necesitatea completării materialului probator respectiv refacerea expertizei de evaluare a imobilului expropriat, probă care urmează să valorifice comparabile cu terenul expropriat la momentul efectuării raportului de expertiză judiciară în fața primei instanțe - noiembrie 2011, Curtea a încuviințat administrarea acestei probe la termenul de judecată din 15._.
Raportul de expertiză a fost depus la dosar la data de 20.1.2015 ( fila 222 dosar de apel), experții în opinia majoritară – B. E. și B. D. au susținut că la nivelul lunii noiembrie 2011- data la care terenul expropriat a fost expertizat pentru prima oară în instanța de judecată-valoarea terenului intravilan – . situată în intravilanul Localității Agigea, era de 658 800 lei, respectiv de 151 300 Euro.
Domnul expert M. V., în opinia minoritară, a susținut că valoarea terenului expropriat, raportat la comparabile - terenuri situate în intravilanul localității Agigea la nivelul lunii noiembrie 2011 era de 725 100 lei (_ Euro) la care se adaugă prejudiciul suferit de proprietar ca urmare a exproprierii în valoare de 1 383 900 lei (317 800 Euro) - fila 156 dosar apel volumul I.
După comunicarea acestui supliment la raportul de expertiză către părțile implicate în conflictul judiciar pe parcursul rejudecării apelului, prin Decizia nr. 12/15 ianuarie 2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I nr. 152/03.03.2015, Curtea Constituțională a României a admis excepția de neconstituționalitate și a constatat că prevederile articolului 9 teza a II-a din Legea 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrările de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008 pentru modificarea și completarea Legii nr. 198/2004, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în articolul 26 aliniatul (2) din Legea 33/1994 aduc atingere exigențelor constituționale cuprinse de articolul 44 aliniatul (3) din Constituție, despăgubirea a fost stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este „dreaptă” (nu are caracter just) deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu cu valoare constituțională, reținută de Curte prin deciziile nr. 984 din 22 noiembrie 2012 și nr. 395/1 octombrie 2013”.
S-a mai reținut că stabilirea cuantumului despăgubirii este o măsură conexă și indisolubil legată de momentul transferului de proprietate întrucât acest moment este determinant în raportul juridic ce se naște între expropriat și expropriator, iar nu de vreun alt moment ulterior stabilit aleatoriu.
În consecință, în această privință legiuitorul nu are nicio marjă de apreciere, valoarea imobilului expropriat neputând fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate de la persoana expropriată la statul expropriator.
Legea nr. 198/2004, spre deosebire de Legea 33/1994, prevedea că transferul dreptului de proprietate operează fie la momentul plății despăgubirii stabilite pe cale administrativă, ceea ce echivalează cu recunoașterea faptului că plata cuantumului acestei despăgubiri se raportează la momentul transferului dreptului, fie la momentul consemnării despăgubirii menționate la dispoziția expropriatului.
Avându-se în vedere caracterul obligatoriu al deciziilor Curții Constituționale, și față de interpretarea dată sintagmei „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispoziția articolului 26 (2) din Legea 33/1994 în raport cu articolul 9 teza a II-a din Legea 198/2004, instanța de apel, cu respectarea dispozițiilor articolului 315 din Codul de procedură civilă a procedat la rejudecarea apelului și a dispus administrarea unui nou supliment la raportul de expertiză care să stabilească valoarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru terenul expropriat, raportat la data exproprierii terenului în suprafață de 4729 mp, . în referire la care s-a emis Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 20/04.06.2009 emisă de Comisia de Analiză constituită la nivelul localității Agigea. A fost înlăturat din ansamblul probator suplimentul la expertiză realizat pentru termenul din 20.01.2015, avându-se în vedere că experții s-au raportat la comparabile, reprezentând terenuri intravilane ce au fost ofertate pe piața liberă din Agigea în noiembrie 2011, probă ce nu mai corespunde statuărilor Decizia Curții Constituționale nr. 12/2015.
Prin suplimentul la raportul de expertiză întocmit la data de 10.06.2015, urmarea publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I nr. 152/3 martie 2015 a deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015, potrivit căreia „momentul determinării valorii de circulație a „bunului expropriat trebuie să fie contemporan” momentului exproprierii s-a procedat la evaluarea terenului expropriat la data transferului dreptului de proprietate respectiv la nivelul anului 2009.
Din concluziile raportului de expertiză supliment realizat la 10.06.2015 rezultă că imobilul ce a făcut obiectul exproprierii . lotul 2, în suprafață de 4729 mp, la data exproprierii se afla în extravilanul Comunei Agigea, . și avea categoria de folosință-teren agricol.
La data expertizării-iunie 2015-. este în prezent teren intravilan agricol, fiind amplasată într-o zonă limitrofă a Municipiului C., într-o zonă limitrofă a Municipiului C., respectiv într-o zonă de dezvoltare imobiliară.
Prin Hotărârea Consiliului Local Agigea nr. 151/03.07.2009 privind aprobarea Planului Urbanistic General Preliminar al Comunei Agigea, zona în care se află și terenul reclamantei a fost inclusă în intravilanul Agigea, și face parte în prezent din trupul BE2-extindere L., acțiunea autorității fiind pentru perspectiva de dezvoltare a localității, ca o extindere a acesteia pentru locuințe și servicii către populație.
Urmare a acestor constatări, Comisia de expertiză a evaluat terenul expropriat ca fiind „intravilan posibil construibil, chiar dacă a păstrat categoria de folosință de agricol, iar evaluarea s-a realizat luând în considerare posibilitatea de a fi Curți-construcții” în baza ofertelor de piață pentru proprietăți ce „prezintă caracteristici similare cu cea analizată” ( fila 302 dosar Curtea de Apel C.)
În cadrul metodei de evaluare prin comparație cu alte proprietăți similare-reprezentând terenuri intravilane, categoria de folosință curți-construcții comisia de experți a concluzionat că la nivelul anului 2009-data exproprierii terenului în litigiu-valoarea lotului de 4729 mp teren expropriat pentru centura C., aflat în intravilanul Comunei Agigea, . C. era de 635 578 lei (32 Euro/mp).
Domnul expert M. V. - numit în cadrul comisiei de experți judiciari la propunerea reclamantei a exprimat un punct de vedere separat cu privire la despăgubirea datorată pentru prejudiciul suferit de expropriat, apreciind că pe lângă despăgubirea datorată pentru terenul expropriat (699 594 lei), reclamanta este îndreptățită să primească și o despăgubire de 317 900 Euro(_ lei).
A arătat expertul că potrivit Planului General de Urbanism al comunei Agigea, . de teren în care se află și terenul expropriat, era destinată construcției de locuințe individuale, accesul facându-se pe căile de comunicație privată ce urmau a se realiza pe terenurile lotizate in acest sens.
Din determinările făcute de expert privind utilizarea terenurilor adiacente autostrăzilor construite atât în România, cât și în orice alte țări, se constată că acestea sunt delimitate prin garduri de protecție, iar accesul nu se face în nici un caz direct de pe autostradă, aceste suprafețe adiacente având destinația doar de teren arabil in zona de protecție a autostrăzii sau eventual neproductiv.
Accesul pe terenurile adiacente autostrăzilor este total interzis direct din magistrala de circulație rutieră, fiind de regulă împrejmuit cu gard sau delimitat cu alte mijloace, iar accesul este mai greu de realizat la aceste trerenuri, pe drumuri laterale, cu ocolirea prin punctele de subtraversare sau de supratraversare a autostrăzii sau prin alte puncte amenajate sau existente.
Ca urmare a investiției pentru realizarea unei căi de circulație publică, cu profil de autostradă, terenul imobilului în cauză nu se va mai putea utiliza in zona de protecție a autostrăzii decât pentru destinația de teren agricol, sau de plantație, iar terenul aflat in continuare este supus reglementărilor specifice.
Prejudiciile aduse proprietarului prin exproprierea parțială a Parcelei de teren A 428/8, ce au fost determinate în cadrul prezentei expertize sunt:
1) - Schimbarea destinației terenului din teren cu destinația pentru dezvoltări imobiliare în teren agricol intravilan;
2) - Diminuarea valorii de circulație a imobilului, prin trecerea terenului de la categoria de teren intravilan pentru construcții rezidențiale la categoria de teren intravilan cu destinație agricolă;
3) - Instituirea restricției guvernamentale privind dreptul de dispoziție asupra terenului, ca efect al dezmembrării loturilor;
4) - Lipsa posibilităților de a folosi imobilul în garantarea unui credit bancar necesar realizării dezvoltării imobiliare pentru construcții de locuit preconizate la data achiziționării terenului ;
5) - Stabilirea de către S. R. a unei valori subestimate privind contravaloarea terenului expropriat. Valoarea de expropriere a fost stabilita la 16 euro/mp, fără a se lua în calcul și prejudiciile create prin expropriere parțială si al lipsei de folosința al întregului imobil.
În urma realizării Variantei de ocolire a Municipiului Constanta, cu profil de autostradă, destinația ulterioară a terenului neexpropriat, ținând seama de prevederile legale, va putea fi următoarea:
- Pe o distanță de circa 100-120 m de la limita amprizei autostrăzii, terenul în suprafață de 5,271mp, va avea destinația de teren arabil, situat in intravilanul satului L., din care:
- Suprafața de 582 mp care formează lotul nr. 1, cu nr. Cadastral 12.447, rămâne în partea de nord a magistralei rutiere, cu o formă geometrică de triunghi, cu destinație de teren arabil;
- Suprafața de 4.689 mp care formează lotul nr. 3, cu nr. Cadastral 12.449, rămâne în partea de sud a magistralei rutiere, cu o formă geometrică de patrulater neregulat, cu destinație de teren arabil;
Același expert a arătat că din analiza pieței imobiliare din zonă se constată că valorile de circulație a terenurilor cu profil agricol situate în zona Comunei Agigea. . intre 3000 și 4.000 de Euro/ha, în funcție de criteriile pentru obținerea notei de bonitate a terenurilor, și anume:
- Rezerva de humus in stratul de 0-50 cm,
- Precipitații medii anuale, panta terenului, adâncimea apei freatice, conținutul de CaC03 pe adâncimea cuprinsa intre 0-50 cm, ș.a.
Pentru terenul în cauză se stabilește prin metoda comparației directe, că valoarea de circulație pe piață a terenului agricol neexpropriat este de 4.000 Euro/ha, și rezultă o valoare de calcul de:
V calcul = 0,5271 ha x 4.000 Euro/ha x 4,2 lei/Euro= 8855 lei
R.= 9.000 lei, respective = 2.100 Euro
Analizând legalitatea hotărârii Tribunalului C. în raport cu criticile apelante reclamante, Curtea constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
Pretenția dedusă judecății în cauză vizează încălcarea dreptului la indemnizare al reclamantei în calitatea sa de proprietar al imobilului expropriat-4729 mp, ./2 din totalul de 10 000 mp, (diferența a rămas în proprietatea reclamantei), prin modalitatea de determinare a cuantumului despăgubirii acordate de pârâtul expropriator.
În cazul exproprierii, despăgubirea reprezintă o compensație pentru pierderea suferită de proprietar ori, eventual, de ceilalți titulari de drepturi reale, ca urmare a pierderii dreptului de proprietate sau a altui drept real principal asupra bunului expropriat.
Potrivit Constituției și prevederilor Codului civil, dar și reglementărilor internaționale, această compensație trebuie să fie dreaptă, adică să acopere pierderea suferită de persoana afectată de măsura exproprierii.
Art.26 alin.1 din Legea nr.33/1994 - dispoziție legală aplicabilă și în cazul exproprierii reglementată de Legea nr.198/2004, așa cum rezultă din prevederile acestui act normativ - stabilește că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar la calcularea despăgubirilor, experții și instanța de judecată vor avea în vedere prețul de vânzare al imobilelor de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Conform normelor legale menționate, despăgubirea cuvenită proprietarului bunului expropriat cuprinde, prin urmare, două componente, respectiv: valoarea reală a imobilului – care este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată de valoarea bunului expropriat - și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere – care vizează consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare, de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.
Prima componentă a despăgubirii, respectiv valoarea reală a bunului expropriat, este definită de art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994 ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acest preț reprezintă, de fapt, valoarea de piață a imobilului, definită în Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
În consecință, valoarea de piață a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele pieței imobiliare și de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, respectiv afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul exproprierii, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.
În speță, la momentul exproprierii, terenul în suprafață de 4729 mp, ./2 reprezenta un teren extravilan, categoria de folosință teren agricol neîmprejmuit, fără utilitățile în vederea lotizării și utilizării acestuia cu destinația de curți-construcții iar evaluarea acestuia se impunea a fi realizată prin raportare la terenuri similare din aceeași categorie.
Curtea constată că raportul de expertiză suplimentar, realizat în apel după publicarea Deciziei Curții Constituționale nr.12/2015 nu răspunde exigențelor articolului 26 din Legea 33/1994, toți cei trei experți pornind în cadrul evaluării acestui teren de la premiza că imobilul a fost inclus în intravilanul localității Agigea prin Hotărârea Consiliului Local Agigea, nr. 151/03.07.2009, și ar fi putut fi afectat unor proiecte imobiliare cel mai probabil cu destinația de curți-construcții.
În raport de categoria de folosință curți-construcții și de poziționarea lui în intravilanul localității Agigea, domnii experți B. E. și B. D. au concluzionat că terenul expropriat are o valoare de piață de 635 578 lei (32 Euro/mp) iar expertul M. V. în opinie minoritară a susținut că același teren avea o valoare de piață de 699 594 lei la momentul exproprierii (2009).
Niciuna dintre aceste valori nu poate fi însușită de instanță, întrucât nu corespunde valorii reale a terenului la data exproprierii (anul 2009) raportat la caracteristicile tehnico-edilitare reale ale acestuia la data exproprierii și anume: teren extravilan, cu destinație agricolă și în legătură cu care proprietarul nu întreprinsese niciun demers pentru schimbarea destinației acestui teren, pentru trecerea din extravilan în intravilanul localității pentru lotizare și crearea de utilități (apă, energie electrică, etc) în vederea edificării unor construcții.
Referitor la încadrarea terenului în suprafața de 4729 mp - ./2 în categoria teren intravilan la data exproprierii și consemnării despăgubirii în valoare de 317.244,01 lei, conform Hotărârii 20/04.06.2009, la dispoziția reclamantei raportat la dispozițiile HCL Agigea nr.151/3.07.2009, Curtea constată că această încadrare nu este corectă pentru următoarele considerente:
Pe de o parte, transferul dreptului de proprietate asupra terenului de la reclamante la statul expropriator și emiterea Hotărârii nr.20/04.06.2009 de stabilire și de consemnare a despăgubirilor la dispoziția reclamantelor este anterioară HCL Agigea nr.151/3.07.2009.
Pe de altă parte Curtea constată că Hotărârea Consiliului Local Agigea nr. 151/03.07.2009 nu poate fi reținută de instanță pentru încadrarea terenurilor în categoria intravilan, pentru că prin Hotărârea sus menționată s-a realizat o delimitare nedefinitivă a terenului intravilan al localității, Planul Urbanistic General aprobat fiind unul preliminar, iar nu unul definitiv, astfel cum este cerut prin disp.art.45+46 al(1) și (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului.
Pentru a se realiza o legală delimitare a intravilanului în cadrul teritoriului administrativ al localității Agigea era necesar ca Planul Urbanistic General Preliminar aprobat prin Hotarârea Consiliului Local nr. 15/03.07.2009 să fie finalizat și aprobat potrivit art. 56 din Legea nr. 350/2001, ca documentație de urbanism definitivă în termen de 12 luni (art. 60 din Lege).
Această soluție a fost adoptată și de instanța supremă, care într-o soluție de speță, ce viza un teren similar expropriat în localitatea Agigea statuat că nu poate fi reținută calificarea terenului ca aparținând intravilanului localității Agigea în baza Hotărârii Consiliului Local Agigea nr. 151/03.07.2009 (Dosar nr._/118/2009 al Înaltei Curți de Casație și Justiție, Decizia civilă nr. 5339/19.11,2013, Secția I Civilă).
De altfel, în cadrul localității Agigea, definitivarea Planului Urbanistic General preliminar adoptat prin Hotarârea Consiliului Local Agigea nr. 151/03.07.2009 nu s-a realizat nici la data soluționării prezentului apel nefiind depus la dosar niciun înscris care să răspundă sub acest aspect exigențelor Legii nr. 350/2001.
Pe de altă parte valoarea de despăgubire propusă în cadrul raportului de expertiză-supliment realizat conform DCC nr. 12 /2015 prin raportare la momentul exproprierii terenului (anul 2009) nu poate fi confirmată de către instanța de apel întrucât terenul expropriat nu are categoria de folosință curte - construcții categorie în raport cu care au fost stabilite comparabilele valorificate de către cei trei experți în cadrul procesului de evaluare a bunului expropriat.
Astfel experții au avut în vedere drept comparabile pentru evaluarea terenului trei proprietăți situate în intravilanul localității Agigea având categorie de folosință curți-construcții, terenuri parcelate și dotate cu utilități în vederea realizării unor construcții (locuințe) și anume: contractul vânzare/cumpărare 1898/18.12.2009 - Teren intravilan Agigea A 488/16 și A 478 (13 Euro/mp); Contractul vânzare/cumpărare 1348/1.10.2009 teren Agigea (A 504) – 30 Euro/mp și ofertă de vânzare pentru 400 mp teren Agigea intravilan – 37 Euro/mp – fila 306 vol.I dosar apel.
Aceste comparabile nu corespund însă chiar constatărilor experților, menționate în preambulul expertizei (fila 301 dosar apel, vol.I) aceștia arătând fără nici un echivoc faptul că la momentul exproprierii (anul 2009) terenul în suprafață de 4729 mp – ./2 era un teren extravilan agricol, destinația agricolă nefiind schimbată nici în prezent.
Se constată din cuprinsul suplimentului la raportul de expertiză că experții au înlăturat ca și comparabile o . contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri agricole situate în extravilanul localității Agigea, și chiar în intravilan, contracte încheiate la un moment foarte apropiat de data transferului de proprietate de la reclamantă la expropriator și al consemnării despăgubirilor la dispoziția expropriatului și în care prețul de tranzacționare pe piața liberă a variat în perioada anului 2009 de la 2 Euro/mp la 13 Euro/mp.
În acest sens sunt contractele de vânzare-cumpărare evidențiate la fila 303 din dosar apel vol. II și anume:
1) contract de vânzare-cumpărare nr.1032/12.08.2009 – teren extravilan PA 488 Agigea 1186 – 10 000 lei (echivalent 2380mEuro, respectiv 2 Euro/mp;
2) contract de vânzare-cumpărare nr.547/30.04.2009 – teren intravilan Agigea, ..23 (406/7/400 mp -5000 lei – echivalentul 1190 Euro, respectiv 3 Euro/mp;
3) teren intravilan Agigea (A 488/16 și A 478) 356 mp –_ lei (echivalent 4607 Euro, respectiv 13 Euro/mp).
Curtea constată că aceste valori practicate pe piața liberă în anul 2009 pentru terenurile cu destinație agricolă situate în extravilanul localității Agigea sunt inferioare valorii despăgubirii consemnate de stat la dispoziția reclamantei, și anume aceea de 67 lei/mp, respectiv 16 Euro/mp.
De altfel reclamanta nu a făcut dovada nici în apel că ar fi făcut vreun demers pentru schimbarea destinației terenului agricol rămas în proprietatea sa după expropriere și nici nu a produs un plan de investiție sau de exploatare a terenului în alt scop decât cel agricol.
Potrivit jurisprudenței CEDO (Cauza Lollement contra Franței 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri – pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat – să refacă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale, etc), concrete anterioare.
Din acest punct de vedere s-a conchis că, pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza B. Contra României, 2005, Cauza I. C României, 2007).
Raportat și la această jurisprudență a Curții Europene a Drepturilor Omului, instanța de apel reține că deși norma constituțională prevăzută de art. 44 alin.(3) cât și principiul consacrat prin art.1 din Protocolul I al Convenției, converg spre soluția unei reale și echitabile despăgubiri pentru bunul expropriat aceasta nu implică însă plata unor sume supraevaluate, pretinse de cel expropriat, care sunt determinate pe criterii subiective uneori speculative și fără corespondent în realitate, cum e cazul în expertiza – supliment la raportul de expertiză de față.
Se reține că expertiza de evaluare realizată de către expropriator și care a stat la baza Hotărârii nr.20/04.06.2009 emisă de Comisia de analiză a cererilor depuse de titularii drepturilor reale asupra imobilelor expropriate constituită la nivelul Localității Agigea, corespunde exigențelor art. 26 din Legea 33/1996, terenul expropriat fiind evaluat în raport de caracteristicile acestuia la data exproprierii – teren agricol extravilan, valoarea propusă reclamantului expropriat _,01 lei fiind echitabilă și corespunzătoare unor terenuri cu destinație agricolă situată în extravilanul comunei Agigea, . class="BodyText"> Această soluție este de altfel confirmată și de către expertul M. V. care în cadrul suplimentului la expertiză efectuat în iunie 2015 a arătat că, din analiza pieței imobiliare din zonă se constată că valorile de circulație pentru terenuri cu profil agricol situate în Zona Comuna Agigea, . între 3000 și 4000 Euro/ha în funcție de criteriile pentru obținerea notei de bonitate a terenurilor, iar pentru terenul în cauză expertul a stabilit prin metoda comparației directe „că valoarea de circulație pe piață a terenului agricol neexpropriat este de 4000 Euro/ha”, respectiv tot terenul rămas (5271 mp) după expropriere are o valoare de 2100 Euro (8855 lei) – filele 308-309 vol.I dosar Curtea de Apel C..
Aceeași valoare rezultă și din analiza grilei notariale – Raport de evaluare Globală întocmit de Camera Notarilor Publici C., anul 2009 – în care se arată că valoarea minimă pentru terenurile extravilane, lotizabile din Agigea, variază între 2,5 Euro și 7 Euro (aceasta din urmă fiind o valoare dată pentru terenurile situate în cartier rezidențial creat după anul 2000, ceea ce nu e cazul în speță).
Instanța de apel reține că sunt nefondate și pretențiile reclamantei de acordare a unor despăgubiri suplimentare pentru acoperirea unui prejudiciu rezultat din exproprierea terenului agricol în suprafață de 4729 mp, și cuantificate în cadrul opiniei majoritare a expertului judiciar M. V. la valoarea de 1335 180 lei (317 900 Euro), aceste pretenții privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter pur speculativ și incert (în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (Cauza B. contra România, 2005).
Așa cum am arătat în prealabil, după exproprierea terenului în suprafață de 4729 mp, în proprietatea reclamantei a mai rămas o suprafață de teren de 5271 mp, categorie de folosință, teren agricol extravilan, iar realizarea obiectivului public ce a determinat exproprierea nu aduce nicio îngrădire dreptului reclamantei de a-și exploata terenul agricol rămas în proprietatea sa conform destinației sale, reclamanta neînregistrând prejudicii din triangulare sau ca urmare a fărâmițării terenului în parcele mai mici de 500 mp și care nu ar putea fi exploatate agricol.
Reținându-se că valoarea despăgubirii acordate de S. R. reclamantei pentru terenul expropriat în suprafață de 4729 mp – teren agricol extravilan la momentul exproprierii, acoperă în integralitate toate drepturile persoanei expropriate, această valoare (16 Euro/mp) fiind superioară valorii de tranzacționare pe piața liberă a unor terenuri similare, cu destinația agricolă, situate în extravilanul localității Agigea, așa cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare enunțate mai sus și din grila notarială aferentă anului 2009 (prețuri variabile între 2 Euro/mp și 13 Euro/mp) Curtea va respinge ca nefondat apelul reclamantei, cu consecința menținerii sentinței Tribunalului C. ca legală și temeinică.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul civil declarat de apelanta reclamantă S.C. K. I. AND CONSULTANCY S.R.L. (fostă MOROVA REAL ESTATE DEVELOPMENT AND CONSTRUCTION S.R.L.), cu sediul în C., ., împotriva sentinței civile nr. 869 din 21 februarie 2012 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._, având ca obiect expropriere, în contradictoriu cu intimatul pârât S. R. REPREZENTAT DE COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A. AFLAT SUB AUTORITATEA DEPARTAMENTULUI PENTRU PROIECTE DE INFRASTRUCTURĂ ȘI INVESTIȚII STRĂINE DIN C. APARATULUI DE LUCRU AL GUVERNULUI ROMÂNIEI MANDATAR FIIND S.C. CARTOTOP S.A., cu sediul în C., .. 107, județul D., ca nefondat.
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 16.09.2015.
Președinte, D. P. | Judecător, M. P. | |
Grefier, C. D. |
Red.decizie jud. M.P./ 24.09.2015
Tehnored.după ciornă gr.C.D./07.10.2015
4 ex.
| ← Partaj bunuri comune. Lichidare regim matrimonial. Decizia nr.... | Legea 10/2001. Decizia nr. 95/2015. Curtea de Apel CONSTANŢA → |
|---|
