Expropriere. Decizia nr. 456/2015. Curtea de Apel PLOIEŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 456/2015 pronunțată de Curtea de Apel PLOIEŞTI la data de 26-03-2015 în dosarul nr. 3072/120/2011*
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA NR. 456
Ședința publică din data de 26 martie 2015
Președinte – C.-M. M.
Judecător - A.-M. R.
Grefier - C. C.
Ministerul Public a fost reprezentat de procuror P. I. C. din cadrul Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Ploiești
Pe rol fiind judecarea apelului declarat de pârâtul C. JUDEȚEAN DÂMBOVIȚA, cu sediul în Târgoviște, Piața Tricolorului, nr.1, județ Dâmbovița, împotriva sentinței civile nr.2539 din 17 decembrie 2012 pronunțată de Tribunalul Dâmbovița, în contradictoriu cu reclamanții D. M.-M. și D. C.-V., ambii domiciliați în București, ..6A, ., cauză venită spre rejudecare potrivit deciziei nr.654/26.02.2014 pronunțată de ICCJ.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns intimatul pârât C. Județean Dâmbovița reprezentat de consilier juridic T. C. C., lipsind intimații reclamanți D. M.-M. și D. C.-V..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință care a învederat instanței că dosarul este la al șaptelea termen de judecată, iar apelul este scutit de plata taxei judiciare de timbru.
Totodată, s-a menționat că, prin intermediul Serviciului Registratură al instanței, apelanta pârâtă a depus la dosar obiecțiuni împotriva raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de către expertul C. C..
Consilier juridic T. C. C., având cuvântul pentru apelantul pârât, declară că obiecțiunile depuse la dosar reprezintă practic un comentariu față de punctul de vedere al dl. expert C. C..
Curtea nu mai pune în discuție obiecțiunile depuse la dosar de către apelantul pârât, apreciind că acestea sunt apărări de fond.
Apelantul pârât, prin reprezentantul său și reprezentantul Ministerului public, având cuvântul, declară că nu mai au alte cereri de formulat în cauză.
Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul apelantului pârât și reprezentantului Ministerului public în susținerea și dezbaterea apelului.
Consilier juridic T. C. C., având cuvântul pentru apelantul pârât, solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței atacate în sensul omologării raportului de expertiză întocmit în cauză de dl. expert N. D., cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariul de expert.
Reprezentantul Ministerului public, având cuvântul, solicită admiterea apelului declarat de pârâtul C. Județean Dâmbovița, schimbarea în parte a sentinței instanței de fond în sensul obligării pârâtului la despăgubiri potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză de expert N. D., cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată către apelantul pârât.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin hotărârea nr. 5 din 04.03.2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale și acordarea despăgubirilor a Comunei Moroeni a județului Dâmbovița, s-a dispus acordarea sumei de 7373 lei cu titlu de despăgubiri reclamanților pentru exproprierea imobilului situat în ., în suprafață de 5057 mp, extravilan, tarlaua 233.
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Dâmbovița sub nr._ 13.05.2011 D. M.-M. și D. C.-V. au formulat în contradictoriu cu pârâtul C. Județean Dâmbovița contestație împotriva hotărârii nr. 5/04.03.2011 a Consiliului Județean Dâmbovița, solicitând anularea acesteia, recalcularea cuantumului despăgubirilor și acordarea unui preț minim de 15 euro/mp/teren extravilan, cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că sunt moștenitorii defunctei J. S. și că la data de 21.12.2010 au fost notificați de către pârât că urmează a fi expropriați pentru o suprafață de 5057 m.p. declarată de utilitate publică, în schimbul unor despăgubiri apreciate de reclamanți ca fiind insuficiente.
Prin sentința nr.2539 din 17.12.2002, Tribunalul Dâmbovița a admis cererea formulată de reclamanți, a dispus anularea în parte a Hotărârii nr.5/4.03.2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale și acordarea despăgubirilor - ., numai cu privire la cuantumul despăgubirilor și a dispus obligarea pârâtului C. Județean Dâmbovița la plata, către reclamanți, a sumei de 21.745,1 euro, echivalent în lei la data plății, reprezentând despăgubiri pentru exproprierea terenului în suprafață de 5057 mp situat în T 233, P5730/4, comuna Moroeni, ..
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin Hotărârea nr. 5 din 04.03.2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale și acordarea despăgubirilor a Comunei Moroeni a județului Dâmbovița s-a dispus exproprierea unei suprafețe de 5057 mp extravilan, tarlaua 233, proprietatea autoarei reclamanților.
Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii Consiliului Județean Dâmbovița nr. 35/2009 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată, situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes județean pentru lotul I din cadrul proiectului Reabilitare și modernizare DJ 714 G. Sanatoriu Moroeni Peștera, km 0+ 000-5 + 000, modificată și completată prin Hotărârea Consiliului Județean Dâmbovița nr. 249 din 26.11.2010. Prima instanță a reținut ca valoarea de 4,3 euro mp stabilită de experți prin raportul de expertiză a rezultat prin raportare la standardele internaționale în evaluare, ediția a VIII a 2008, prețul stabilit respectând criteriile impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
De asemenea, a reținut că valoarea menționată de expertiza Camerei Notarilor Publici pentru anul 2011 și solicitată de expertul desemnat de expropriator nu a putut fi avută în vedere întrucât raportul de expertiză a fost efectuat în 2012 iar pe de altă parte, nu îndeplinea criteriile prevăzute de art. 26 din legea nr. 33/1994.
Împotriva sentinței tribunalului, a declarat apel pârâtul C. Județean Dâmbovița.
Prin decizia civilă nr. 23 din 02.04.2013, Curtea de Apel Ploiești, Secția I Civilă, a respins apelul, ca nefondat.
În motivarea soluției sale, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:
În ceea ce privește critica potrivit căreia raportul de expertiză efectuat în cauză nu respectă dispozițiile art. 26 din legea nr. 33/1994, instanța a reținut ca fiind neîntemeiată, acesta fiind întocmit avându-se în vedere standardele internațional de evaluare, valoarea stabilită nefiind mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de reclamanți. A apreciat că expertul desemnat a făcut o evaluare reală a terenului suspus exproprierii. Totodată a mai reținut că obiecțiunile pe care apelanta le-a formulat la raportul de expertiză în apel, au fost pe deplin analizate de expert la instanța de fond. în mod temeinic și legal, instanța de fond a avut în vedere că despăgubirile trebuie să fie juste, cât mai aproape de valoarea de piață a imobilului, în cauză, terenul supus exproprierii era generator de profit prin cultivarea cu pomi fructiferi, odată cu începerea lucrărilor de expropriere și construirea drumului, activitatea agricolă având de suferit.
Așa fiind, instanța de apel a apreciat că prețul de 4,3 euro /mp determinat prin expertiza întocmită de comisia de experți .evaluatori reprezintă o dreaptă și justă despăgubire pentru reclamanți, astfel încât, despăgubirea stabilită de prima instanță, în condițiile art. 270 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile art. 26 din același act normativ.
Decizia curții de apel a fost recurată de pârâtul C. Județean Dâmbovița care a invocat pronunțarea deciziei atacate cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, formulând următoarele critici:
Art. 26 din Legea nr. 33/1994 a fost greșit interpretat și aplicat în speță. Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că, pentru stabilirea prețului real de circulație, experții trebuie să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare.
Față de reglementarea în discuție, în mod greșit ambele instanțe au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, în condițiile în care acest raport nu reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, deoarece experții nu au verificat și identificat niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit sa reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
În contextul în care nu există nicio probă și niciun indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare examinate de experți ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, care se stabilesc pe baza negocierilor dintre proprietar și potențialii cumpărători și care pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective, corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate și prin prisma unor tranzacții efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realității pieței imobiliare.
Astfel, în raportul de expertiză dispus de către instanța de fond, au fost obținute valori de piață diferite de către fiecare expert în parte, aceștia folosind metode de evaluare diferite, pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de pe internet, și nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă. De asemenea, recurentul critică raportul de expertiză întocmit în cauză și din perspectiva faptului că imobilele teren folosite în metoda comparației nu fac parte din aceeași categorie cu imobilul expropriat. Valoarea stabilită pentru terenul expropriat este exagerată, nerealistă și diferită de prețurile pieței practicate în zona respectivă pentru suprafața expropriată. Invocă în acest sens sentința civilă nr. 543 din 07.03.2012 pronunțată de Tribunalul Dâmbovița prin care pentru terenuri din aceeași categorie de folosință, expropriate în cadrul aceluiași obiectiv de investiții, a fost stabilită despăgubirea în valoare de 1 euro/mp.
După examinarea deciziei recurate prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte, prin decizia civilă nr. 654 din 26 februarie 2014, a admis recursul declarat de pârât C. Județean Dâmbovița împotriva deciziei civile nr. 23 din 02 aprilie 2013 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești - Secția I civilă, a casat decizia și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.
Pentru a pronunța această decizie, ÎCCJ a reținut următoarele considerente:
Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite".
La stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia...".
S-a constatat astfel că textul de lege stabilește atât criteriile de determinare a despăgubirii, compusă din valoarea reală a bunului și prejudiciul cauzat expropriatului, cât și momentul stabilirii cuantumului despăgubirii, respectiv „data întocmirii raportului de expertiză".
Aspectul esențial ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată este prețul de piață al imobilului, astfel cum rezultă, în principal, din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, subsidiar - doar pentru cazul neidentificării sau inexistenței de tranzacții pentru terenuri de același fel în unitatea administrativ-teritorială - din oferte de tranzacționare.
Instanța a apreciat că este fondată critica recurenților privind calcularea cuantumului despăgubirii fără a se ține seama de criteriul „prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele", prevăzut de același text legal.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat exclusiv la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.
Or, instanța de apel a validat cuantumul despăgubirilor stabilit în primă instanță pe baza unui raport de expertiză din care rezultă că experții au avut în vedere oferte de vânzare „localizate în aceeași zonă" {file 149-150 din dosar fond).
S-a constatat astfel că, la întocmirea raportului de expertiză în faza judecății în fond, nu au fost verificate și identificate niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte.
Din cuprinsul acestei lucrări, reiese că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparației directe pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă.
Instanța avea obligația de a manifesta rol activ în identificarea comparabilelor cu imobile de același fel, din aceeași unitate administrativ teritorială în care s-a dispus exproprierea, prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de date, cum ar fi Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, instanța putea dispune efectuarea expertizei în raport de alte comparabile, cum ar fi ofertele de preț.
În lipsa verificării de către instanță a existenței sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel, în mod greșit, aceasta și-a însușit valoarea stabilită prin expertiza efectuată în fața instanței de fond, pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menționat în art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, decizia atacată fiind, astfel, pronunțată cu încălcarea textului de lege menționat.
Prin urmare, constatând ca instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art.26 alin.2 și 4 din Legea nr.33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamanților, în baza art.312 alin. 1-3 cu referire la art.304 pct.9 Cod procedură civilă, Înalta Curte a admis recursul și a casat decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor art.26 alin.2 și 4 din Legea nr.33/1994.
Astfel, Înalta curte a stabilit ca, instanța de apel să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experți constituită în condițiile art.25 din aceeași lege, urmând ca experții să stabilească despăgubirile cuvenite reclamanților în raport de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză preț rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare.
S-a dispus, totodată că, în vederea identificării unor atare comparabile, instanța va avea obligația de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții. D. în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanță în legătură cu existența unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacții, se vor avea în vedere alte metode propuse de experți.
De asemenea, Înalta Curte a reținut că, cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat și, în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanților în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi curtea de apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate reclamanților.
Dosarul a fost reînregistrat pe rolul Curții de Apel Ploiești la data de 9 mai 2014.
Curtea, analizând cererea de apel prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, criticilor formulate și dispozițiilor legale incidente, reține următoarele:
Art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică stabilește că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială.
Curtea va reține că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele locale privind imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă.
Pe linia criticilor formulate, a înscrisurilor depuse la dosar, instanța conform art. 295 C.pr.civilă, pe linia deciziei de casare, a încuviințat efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, lucrare efectuată de expert N. C. împreună cu experții consilieri N. D. și C. C..
Curtea va avea în vedere opinia exprimată de expertul N. C., întrucât acest expert a avut în vedere toate condițiile impuse de dispozițiile art. 26 și art. 27 din Legea nr. 33/1994, în conformitate cu care despăgubirile se compun din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau a altor persoane îndreptățite.
La calculul cuantumului despăgubirilor s-a ținut seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele în zona respectivă, la data întocmirii raportului, precum și daunele aduse proprietarului, luând în considerare și dovezile prezentate de acesta.
Curtea va reține că punctul de vedere exprimat de acest expert a avut în vedere dreptul de proprietate, restricțiile legale, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, condițiile pieții, localizare-orientare, topografie, utilizare. Expertul a cărui opinie va fi omologată de către instanță se fundamentează pe standardele de evaluare ANEVAR, metoda folosită fiind aceea a comparației directe.
Nu în ultimul rând, expertul a avut în vedere, pentru a determina valoarea reală a despăgubirilor, singurele valori certe ale terenurilor din zona comunei Moroieni care sunt cele cuprinse în contractele autentice de vânzare-cumpărare nr.2557/24.07.2013, 1503/17.09.2014, 2433/26.07.2013, puse la dispoziție de Primăria Moroieni.
Raportat la concluziile raportului de expertiză N. C. curtea a apreciat întemeiate criticile referitoare la faptul că prima instanță a dispus anularea hotărârii nr. 5/4.03.2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale și acordarea despăgubirilor - ., stabilind un cuantum mult prea mare al despăgubirilor acordate în raport de elementele de comparație în baza cărora se face evaluarea.
Pentru aceste considerente, raportat la concluziile rapoartelor de expertiză întocmite în cauză și la dispozițiile legale aplicabile, omologând concluziile expertului N. C., curtea, văzând și disp. art.296 C.pr.civ., va admite apelul și va modifica în parte sentința, în sensul că valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat este de 6.119 euro, în echivalent în lei la momentul plății, conform punctului de vedere expert N. C..
Curtea va menține retul dispozițiilor sentinței.
În baza disp. art.274 C.pr.civ., curtea va obliga intimații la 2000 lei cheltuieli de judecată către apelant, reprezentând onorariul pentru efectuarea expertizei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de pârâtul C. JUDEȚEAN DÂMBOVIȚA, cu sediul în Târgoviște, Piața Tricolorului, nr.1, județ Dâmbovița, împotriva sentinței civile nr.2539 din 17 decembrie 2012 pronunțată de Tribunalul Dâmbovița, în contradictoriu cu reclamanții D. M.-M. și D. C.-V., ambii domiciliați în București, ..6A, ., cauză venită spre rejudecare potrivit deciziei nr.654/26.02.2014 pronunțată de ICCJ.
Modifică în parte sentința civilă nr.2539 din 17 decembrie 2012 pronunțată de Tribunalul Dâmbovița, în sensul că valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat este de 6.119 euro, în echivalent în lei la momentul plății conform punctului de vedere expert N. C..
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Obligă intimații la 2000 lei cheltuieli de judecată către apelant.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 26 martie 2015
Președinte, Judecător,
C. M. M. A. M. R.
Grefier,
C. C.
Red.CMM
Tehnored.CC
5 ex./1.04.2015
D. fond_ Tribunalul Dâmbovița
j. fond C. M. G.
Operator date cu caracter personal
Notificare nr. 3120
| ← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 244/2015. Curtea de... | Cereri. Sentința nr. 27/2015. Curtea de Apel PLOIEŞTI → |
|---|
