Evacuare. Decizia nr. 1730/2013. Curtea de Apel TIMIŞOARA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1730/2013 pronunțată de Curtea de Apel TIMIŞOARA la data de 10-12-2013 în dosarul nr. 2457/325/2011
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR.1730
Ședința publică din 10 decembrie 2013
PREȘEDINTE: C. R.
JUDECĂTOR: M. L.
JUDECĂTOR: D. C.
GREFIER: L. P.
S-au luat în examinare recursurile declarate de reclamanții H. L., Ș. L., Ș. P. L., A. N., A. A. M., C. A. C. și Ș. C. E., precum și de pârâții R. F., R. B., R. M., A. S., A. O., A. S. junior, N. D., N. C., F. I. și F. R. împotriva deciziei civile nr. 282 din 10.04.2013 pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă av. G. L. pentru reclamanții recurenți, pârâtele R. F. și F. R. personal și asistate de av. V. V., care se prezintă și pentru restul pârâților recurenți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul părților asupra recursurilor.
Reprezentantul reclamanților recurenți solicită admiterea recursului formulat de aceștia, modificarea hotărârilor pronunțate de instanțele anterioare și respingerea cererii reconvenționale.
Arată că intimații au avut calitatea de chiriași la data preluării apartamentelor din litigiu care erau dotate cu un sistem de încălzire cu sobe de teracotă, faianță, gresie, instalații sanitare pe care chiriașii le-au înlocuit cu altele noi din dorința de a crește gradul de confort, or, din acest motiv, consideră că este nelegal ca reclamanții să fie obligați să suporte aceste îmbunătățiri aduse imobilului în urmă cu 20-30 ani.
Consideră că cele două instanțe au apreciat greșit că aceste lucrări efectuate de pârâți au adus un spor de valoare acestor apartamente, ele fiind în opinia sa doar lucrări de întreținere a imobilului.
În ceea ce privește recursurile declarate de pârâții recurenți, solicită respingerea acestora ca netemeinice și nelegale, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul pârâților recurenți solicită admiterea recursului declarat de către aceștia și modificarea deciziei din apel în sensul aplicării corecte a dispozițiilor art. 274-275 Cod proc.civ. obligând reclamanții la plata cheltuielilor de judecată din prima instanță.
Referitor la recursul declarat de reclamanți, solicită respingerea acestuia, fără cheltuieli de judecată în recurs.
CURTEA
Deliberând asupra recursului, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr._/10.10.2012 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ a fost admisă acțiunea civilă formulată de formulată de reclamanții H. L. T., Ș. L., Ș. P. L., A. N. și A. A. M., C. A.-C. și Ș. C.-E., în contradictoriu cu pârâții F. I., F. R. și F. R.-M., R. F., R. B. P. și R. M., A. S., A. O., A. S. JR., N. D., N. C.-D. și N. A., având ca obiect evacuare.
S-a dispus evacuarea pârâților F. I., F. R. și F. R.-M., din imobilul situat în Timișoara, .. 5, ..
S-a dispus evacuarea pârâților R. F., R. B. P., și R. M., din imobilul situat în Timișoara, .. 5, .
S-a dispus evacuarea pârâților A. S., A. O., A. S. JR., N. D., N. A. și N. C.-D. din imobilul situat în Timișoara, .. 5, ..
A respins excepția prescripției dreptului de a solicita contravaloarea investițiilor.
A fost admisa în parte cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvențional R. F., R. B. P., și R. M. în contradictoriu cu reclamanții, pârâți reconvențional H. L. T., Ș. L., Ș. P. L., A. N., A. A. M., C. A.-C. și Ș. C.-E., obligând pârâții reconvențional să plătească reclamanților reconvențional despăgubiri în valoare de 4084 lei reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la apartamentul nr. 3, instituie în favoarea pârâților un drept de retenție asupra apartamentului nr. 3 până la plata integrală a despăgubirilor și respinge în rest cererea reconvențională.
A fost admisă în parte cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvențional F. I., F. R. și F. R.-M. în contradictoriu cu reclamanții, pârâți reconvențional H. L. T., Ș. L., Ș. P. L., A. N., A. A. M., C. A.-C. și Ș. C.-E., obligând pârâții reconvențional să plătească reclamanților reconvențional despăgubiri în valoare de 5161 lei reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la apartamentul nr. 1, instituie în favoarea pârâților un drept de retenție asupra apartamentului nr. 1 până la plata integrală a despăgubirilor și respinge în rest cererea reconvențională.
A fost admisa în parte cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvențional A. S., A. O., A. S. JR., N. D., N. A. și N. C.-D. în contradictoriu cu reclamanții, pârâți reconvențional H. L. T., Ș. L., Ș. P. L., A. N., A. A. M., C. A.-C. și Ș. C.-E., obligând pârâții reconvențional să plătească reclamanților reconvențional despăgubiri în valoare de 4484 lei reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la apartamentul nr. 7, instituie în favoarea pârâților un drept de retenție asupra apartamentului nr. 7 până la plata integrală a despăgubirilor și respinge în rest cererea reconvențională.
Fără cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel instanța de fond a reținut că, prin acțiunea principală s-a solicitat evacuarea pârâților din imobilele proprietatea reclamanților asupra cărora pârâții au încheiat contracte de vânzare cumpărare desființate prin hotărâre judecătorească întrucât au fost încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Reclamanții au redobândit proprietatea asupra imobilelor ce fac obiectul prezentei cauze în baza sentinței civile nr. 7254/2003 pronunțate de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._/2002 în șnur cu decizia civilă nr. 1329/10.06.2004 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara în dosarul nr. 1645/C/2004 și decizia civilă nr. 336/09.02.2006 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara în dosarul nr. 9263/C/2005.
Potrivit art. 6 din OUG 40/1999 ˝în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani˝.
Potrivit dispozițiilor art. 14 din OUG 40/1999 ˝la expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii˝.
De la data desființării contractelor de vânzare cumpărare ale pârâților, au trecut 6 ani, timp în care pârâții au continuat să locuiască în aceste imobile, fără ca niciodată să se fi încheiat vreun contract de închiriere între proprietari și chiriași.
Proprietarii solicită prin prezenta cerere evacuarea chiriașilor, în vreme ce chiriașii solicită obligarea reclamanților la încheierea contractelor de închiriere în temeiul dispozițiilor art.6 și 14 din OUG 40/1999.
Potrivit dispozițiilor art. 20 din Constituția României tratatele internaționale privind drepturile omului se aplică cu prioritate față de legislația internă.
Potrivit art.1 din Protocolul 1 orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Aceste dispoziții însă, nu aduc atingere dreptului statului de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosirea bunurilor conform interesului general.
În aplicarea acestor dispoziții, C.E.D.O. a stabilit o . criterii în baza cărora analizează dacă statele semnatare ale convenției le-au încălcat sau nu, sub orice formă.
Astfel, respectând jurisprudența curții trebuie analizat mai întâi dacă reclamanții pot invoca existența unui bun în înțelesul art.1 din Protocolul 1, dacă a avut loc o atingere a bunului reclamanților, dacă această atingere este prevăzută de lege și dacă este subordonată unui interes general.
În privința primelor criterii, a retinut ca reclamanții au făcut dovada atât a faptului că au un bun în sensul art. 1 din Protocolul 1, fiindu-le recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilelor, a avut loc o atingere adusă bunului prin lipsirea reclamanților de dreptul de folosință asupra bunului, atingere care este prevăzută de lege, respectiv OUG 40/1999.
Ultimul dintre criterii, cel prin care se stabilește ca sarcina impusă proprietarului să nu fie una excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său, nu este însă îndeplinit de legislația internă, adică de O.U.G. nr.40/1999. La art.6 din O.U.G. nr.40/1999, se prevede obligația proprietarului de a încheia cu chiriașii contract de închiriere, la cererea acestora pe o perioadă de 5 ani pentru ca la art.14 să se prevadă dreptul chiriașului la reînnoirea contractului pe o perioadă de încă 5 ani.
În temeiul acestor dispoziții, reclamanților, proprietari ai unor imobile restituite în temeiul Legii nr.10/2001 le sunt impuse contracte de închiriere pentru o perioadă de 10 ani, cu o chirie plafonată de legiuitor, în condițiile în care proprietarii au fost lipsiți de dreptul lor de proprietate pe o perioadă îndelungată ca urmare a naționalizării imobilului de către Statul Român.
A reținut că raportat la această circumstanță, obligația impusă reclamanților de a menține contractele de închiriere timp de 10 ani este una excesivă care nu respectă exigența generală de proporționalitate în materie de limitare de proprietate enunțată de Curte în cauza Sporrong și Lonnroth împotriva Suediei (1982) potrivit căreia un just echilibru trebuie să fie menținut între exigențele interesului general și imperativele de protejare a interesului individual.
Pe de altă parte, dispozițiile prev. de art.14 din O.U.G. nr.40/1999 de prelungire a contractului de închiriere pentru încă 5 ani, nu mai pot fi considerate necesare pentru protecția chiriașilor care au avut la dispoziție 5 ani pentru a pentru a putea găsi o altă locuință în condiții normale de piață.
Chiar dacă reclamanții nu au încheiat cu pârâții contract de închiriere, instanța a reținut că scopul pentru care a fost instituit art. 6 din OUG 40/1999 a fost atins, chiriașii beneficiind de locuință timp de peste 5 ani, interval de timp în care pârâții au avut răgazul necesar procurării unei alte locuințe.
Potrivit Legii nr.30/1994 România a ratificat Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, iar art.20 alin.2 din Constituție stabilește prioritatea reglementărilor internaționale față de legislația internă. În condițiile în care C.E.D.O. este cea care interpretează convenția și protocoalele adiționale, instanțele românești nu numai că pot dar sunt obligate să analizeze spețele deduse judecății prin prisma interpretărilor date de curte convenției și în măsura în care dispozițiile legislației interne sunt contrare prevederilor convenției să le înlăture aplicând direct reglementările internaționale.
În sensul celor mai sus enunțate s-a pronunțat Curtea Europeană a Drepturilor Omului pentru prima dată în cauza R. și S. împotriva Romaniei și ulterior în alte cauze precum Arsenovici împotriva Romaniei, O. și altii impotriva Romaniei, P. și T. împotriva României, Spanoche împotriva României, M. R. împotriva României, M. D. și S. M. D. împotriva României, Kerekeș împotriva României, T. împotriva României, P. împotriva României, condamnând statul român pentru încălcarea art. 1 din Protocolul 1 prin lipsirea proprietarilor de prerogativele dreptului lor de proprietare.
Pentru aceste considerente în temeiul dispozițiilor art. 1 din Protocolul 1 instanța a admis cererea de evacuare formulată de reclamanți.
Prin urmare, pentru aceleași considerente a respins cererea pârâților reclamanți reconvenționali de a obliga proprietarii la încheierea contractelor de închiriere asupra imobilelor.
Potrivit dispozițiilor art. 43 din OUG nr.40/1999, în calitate de chiriași, pârâții au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile, efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative.
În privința prescripției dreptului de a solicita contravaloarea investițiilor instanța a constatat că termenul de prescripție începe să curgă potrivit art. 7 din Decretul 167/1958 de la data nașterii dreptului la acțiune, or, dreptul reclamanților la acțiune nu curge decât de la data la care reclamanții au solicitat evacuarea, prin urmare termenul de prescripție nu este împlinit motiv pentru care instanța a respins excepția prescripției.
Așa cum rezultă din raportul de expertiză efectuat în cauză de domnul expert P. M. în vederea realizării sistemului de încălzire centralizat pârâții au avut Avizul nr._/V/25.09.1981 eliberat de Consiliul Popular al Municipiului Timișoara fiind realizat în baza proiectului nr._/1981 efectuat de Cooperativa Prestarea.
A reținut ca în mod cert aceste îmbunătățiri au fost și necesare și utile și au adus un spor semnificativ de valoare imobilelor, în condițiile în care anterior, imobilul nu era racordat la încălzire centrală și apă caldă menajeră iar încălzirea se realiza pe bază de combustibili solizi. Valoarea acestor îmbunătățiri se regăsește în raportul de expertiză la fila193 pentru apartamentul 1 în valoare de 5161 lei, la fila 196 pentru apartamentul 3 în valoare de 4084 lei și la fila 199 pentru apartamentul 7 în valoare de 4484 lei. Restul investițiilor efectuate de pârâți nu se poate susține că au adus un spor de valoare deoarece au fost efectuate cu peste 20 de ani în urmă fiind înlocuite obiectele sanitare existente cu alte noi. Nici înlocuirea ușii cu o ușă de stejar, montarea gresiei și faianței sau efectuare unor lucrări de întreținere a pereților interiori prin tencuire și vopsire, nu aduc un spor actual de valoare imobilului în condițiile în care au fost realizate cu peste 10 ani în urmă.
Potrivit dispozițiilor art.43 al.2 din OUG 40/1999, chiriașul are drept de retenție asupra locuinței până la plata integrală a despăgubirilor de către proprietar, astfel că instanța a încuviințat aceste cereri ale pârâților și a instituit asupra imobilelor un drept de retenție până la plata integrală a despăgubirilor.
În temeiul dispozițiilor art.274 și 276 Cod de procedură civilă instanța a compensat cheltuielile de judecată efectuate de părți, urmând ca fiecare parte să-și suporte propriile cheltuieli.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanții apelanții H. L. T., Ș. L., Ș. P. L., A. N., A. A. M., C. A.-C. și Ș. C. E. înregistrat la Tribunalul T. la data de 19.11.2012 in dosarul_ .
Reclamanții apelanți au considerat ca hotărârea apelată este nelegala pentru următoarele considerente:
Arată că prima instanța a reținut ca in calitate de chiriaș ai acestor apartamente, au efectuat lucrări de investiții, constând încălzire centrala, ceea ce au sporit valoarea apartamentelor respective, investițiile fiind constatate prin raportul de expertiza efectuat in cauza.
Aceste lucrări de investiții au fost efectuate in urma cu 31 de ani de către chiriașii care ocupau aceste apartamente. Arată că in realitate aceste investiții au fost efectuate fără existența aprobărilor legale, in concret nu exista acordul fostului ICRAL - URBIS, instituție care la vremea respective administra fondul de locuința. In situația in care aceste investiții ar fi fost făcute cu acceptul instituției respective, valoarea acestor investiții trebuia dedusa din chiria lunara plătită de catre chiriași.
Pe de alta parte pretinsele lucrări de investiții au valoare exagerat de mare, deoarece așa cum rezulta din raportul de expertiza întocmit in cauza, durata de folosința estimate a acestora este de 40 de ani iar cea consumata este de 31 de ani ori uzura care trebuia"" reținuta de către expert si scăzuta din valoarea acestor investiții, este mult mai mare astfel ca suma la care urma sa fie obligați trebuia sa fie sensibil mai mica.
Solicită a se avea în vedere si împrejurarea ca aceste investiții au fost efectuate pentru a creste gradul de confort al chiriașilor, deoarece imobilul avea inițial încălzire pe baza de combustibil solid - lemne, în încăperi existând sobe de teracote demolate de către chiriași, astfel că se poate aprecia împrejurarea ca investițiile au fost făcute de către aceștia pentru sporirea gradului de confort, situație in care este incorect sa fie obligați sa le achite contravaloarea investițiilor, mai ales după ce investițiile le-au profitat peste 30 de ani.
Față de cele arătate solicită sa fie admis apelul, sa fie modificată hotărârea data de prima instanța, in sensul respingerii cererii reconvenționale formulate de către parații apelanți.
În drept invocă dispozițiile art. 282 si următoarele Cod procedura vila.
Împotriva aceleași hotărâri au declarat apel pârâții apelanții F. I.,
F. R. solicitând ca în baza art.296 C.pr.civ. să fie admis apelul in sensul respingerii cererii de evacuare, obligând reclamanții sa încheie contracte de închiriere; admitere cererii reconvenționale, dispunând obligarea reclamanților-parați reconvenționali la plata despăgubirilor in valoare totala de 14.913 lei, nu doar 5161 lei, deci obiect al apelului este diferența de 9.752 lei, cu cheltuieli de judecata din ambele instanțe.
Consideră ca Sentința primei instanțe este nelegala si netemeinica cu privire la greșita admitere a cererii de evacuare si greșita respingere a cererii reconvenționale pentru diferența de 9.752 lei reprezentând despăgubiri.
Consideră ca hotărârea primei instanțe privind evacuarea este neîntemeiata. Arată că reclamanții potrivit art. 6 din OUG nr.40/1999 modificata prin Legea 241/2001 si art. 15 din Legea 10/2001 sunt obligați la încheierea contractului de închiriere pentru . ocupat de parații F..
Arată ca parații-reclamanți reconvenționali, au redevenit chiriași prin anularea contractelor de cumpărare, astfel ca reclamanții dobânditori ai apartamentului erau obligați la încheierea contractului de închiriere, după care potrivit art. 14 alin.1 din OUG la expirarea termenului de închiriere aveau dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioada.
Arata ca au notificat pe reclamanți solicitând ca aceștia sa procedeze la încheierea contractelor de închiriere, respectând pozițiile legale, fără insa ca aceștia sa dea curs acestei cereri.
Cu privire la cererea reconvenționala apelanții F. I. si F. R. arata ca au fost chiriașii statului, apoi proprietari ai apartamentului nr. 1, urmare a contractului de vânzare-cumpărare, contract ulterior anulat, revenind la statutul de chiriași.
La data când a fost dat in chirie apartamentul de către ICRAL, in anul 1981, apartamentul era degradat si neîntreținut, au făcut următoarele investiții: retencuit întreg apartamentul; refăcut un tavan in totalitate prin consolidare cu grinzi din metal; au schimbat dușumeaua din scândura rupta si degradata cu parchet din lemn in 3 camere si hol; au refăcut instalația sanitara cu obiecte sanitare noi; au faianțat baia si bucătăria si au introdus încălzirea centrala - țevi si calorifere - cu racordare la CALOR - investiții evaluate prin Raportul de expertiza la valoarea de 14.913 lei.
Arată că potrivit art.43 din OUG nr.40/1999, in calitatea de chiriași au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile efectuate.
P. la achitarea acestora, reclamanții principali s-ar îmbogăți fără justa cauza, astfel in mod corect prima instanța le-a recunoscut drept de retenție cu privire la apartamentul in cauza. Prin notificările trimise, au inteles sa exercite si dreptul de preemțiune prevăzut de disp.art.18 din OUG 40/1999.
Solicită admiterea apelului si cu privire la cheltuielile de judecata din prima instanța, greșit neacordate.
Împotriva aceleași hotărâri au declarat apel pârâții apelanții R. F., R. B. si R. M. care au solicitat admiterea apelului schimbarea hotărârii primei instanțe in sensul respingerii cererii de evacuare, obligând reclamanții sa încheie contracte de închiriere; admiterea cererii reconvenționale, dispunând obligarea reclamanților-parați reconvenționali la plata despăgubirilor in valoare totala de 13.991 lei, nu doar 4084 lei, deci obiect al apelului este diferența de 9.907 lei, cu cheltuieli de judecată din ambele instanțe.
Consideră că Sentința primei instanțe este nelegala si netemeinica cu privire la greșita admitere a cererii de evacuare si greșita respingere a cererii reconvenționale pentru diferența de 9.907 lei reprezentând despăgubiri.
Consideră ca hotărârea primei instanțe privind evacuarea este neîntemeiata. Arată că reclamanții potrivit art.6 din OUG nr.40/1999 modificată prin Legea 241/2001 si art.15 din Legea 10/2001 sunt obligați la încheierea contractului de închiriere cu pârâții pentru . ocupat de parații F..
Arată ca parații-reclamanți reconvenționali, au redevenit chiriași prin anularea contractelor de cumpărare, astfel ca reclamanții dobânditori ai apartamentului erau obligați la încheierea contractului de închiriere, după care potrivit art.14 alin.1 din O.U.G. la expirarea termenului de închiriere aveau dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioada. Arată ca au notificat pe reclamanți solicitând ca aceștia sa procedeze la încheierea contractelor de închiriere, respectând pozițiile legale, fără insa ca aceștia sa dea curs acestei cereri.
Cu privire la cererea reconvențională apelanții arată că au fost chiriașii statului, apoi proprietari ai apartamentului nr. 3, urmare a Contractului de vânzare-cumpărare, contract ulterior anulat, revenind la statutul de chiriași. La data când le-a fost dat in chirie apartamentul de către ICRAL, in anul 1986, apartamentul compus din doua camere era degradat si neîntreținut, au făcut următoarele investiții: retencuit întreg apartamentul; au făcut instalație electrica noua; au refăcut instalația sanitara cu obiecte sanitare noi garnitura "O."; au montat contoare de apa calda si rece; au faianțat baia si bucătăria si au introdus încălzirea centrala - țevi si calorifere - cu racordare la CALOR; au înlocuit ușa de la intrare - investiții evaluate prin Raportul de expertiza la valoarea de 13.991 lei si potrivit art.43 din OUG nr.40/1999, in calitatea de chiriași au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile efectuate. P. la achitarea acestora, reclamanții principali s-ar îmbogăți fără justa cauza, astfel in mod corect prima instanța le-a recunoscut un drept de retenție cu privire la apartamentul in cauza.
Prin notificările trimise, au înțeles sa exercite si dreptul de preemțiune prevăzut de dispozițiile art. 18 din OUG 40/1999. Cu privire la cheltuielile de judecata solicită admiterea apelului si cu privire la cheltuielile de judecata din prima instanța, greșit neacordate.
In susținerea apelului invocă probe noi cu martori, completarea probelor administrate la prima instanța si administrarea de probe noi cu înscrisuri si martori conform art. 295 alin. 2 C.pr.civ. Arată că, în mod greșit prima instanța nu a procedat la audierea martorului U. M.-V. si solicita audierea acestuia în apel.
Împotriva aceleași hotărâri au declarat apel și pârâții apelanții A. S. și A. O., A. VA Jr., N. D. si N. C., considerând ca hotărârea apelată este nelegala și netemeinica pentru următoarele considerente:
Consideră ca Sentința primei instanțe privind evacuarea este netemeinică cu privire la greșita admitere a cererii de evacuare, arătând ca reclamanții potrivit art.6 din OUG nr.40/1999 modificata prin Legea 241/2001 si art.15 din Legea 10/2001 sunt obligați la încheierea contractului de închiriere pentru . si greșita respingere a cererii reconvenționale pentru diferența de 2682 lei reprezentând despăgubiri.
Arata ca au notificat pe reclamanti solicitând ca aceștia sa procedeze la încheierea contractelor de închiriere, respectând pozițiile legale, fară insa ca aceștia sa dea curs acestei cereri.
Cu privire la cererea reconvenționala apelanții arata ca au fost chiriașii statului, apoi proprietari ai apartamentului nr.7, urmare a Contractului de vânzare-cumpărare, contract ulterior anulat, revenind la statutul de chiriași.
La data când le-a fost dat in chirie apartamentul de către ICRAL, apartamentul era degradat si neintretinut, au făcut următoarele investiții: retencuit întreg apartamentul; au făcut instalație electrica noua; reparații la acoperiș, au refăcut instalația sanitara cu obiecte sanitare noi, au faianțat baia si bucătăria si au introdus încălzirea centrala - țevi si calorifere - cu racordare la CALOR; investiții evaluate prin Raportul de expertiza la valoarea de 7166 lei si potrivit art.43 din OUG nr.40/1999, in calitatea de chiriași au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile efectuate.
Până la achitarea acestora, reclamanții principali s-ar îmbogăți fără justa cauza, astfel in mod corect prima instanța le-a recunoscut un drept de retenție cu privire la apartamentul in cauza. Prin notificările trimise, au inteles sa exercite si dreptul de preemțiune prevăzut de dispozițiile art. 18 din OUG 40/1999. Cu privire la cheltuielile de judecata solicită admiterea apelului si cu privire la aceste cheltuielile de judecata din prima instanța, greșit neacordate.
Pârâții apelanți prin întâmpinarea formulata au solicitat respingerea apelului declarat de reclamanții-parați reconvențional H. L. T., S. L., S. P. L., A. N., A. A. M., C. A. C. si S. C. E., cu cheltuieli de judecata in apel.
Apelanții susțin ca prima instanța i-ar fi obligat nelegal la plata investițiilor executate la apartamentele retrocedate acestora. Apelul este nefondat. Hotărârea primei instanțe este legala, obligarea paraților reconvenționali la plata despăgubirilor având temei legal care se regăsește in dispozițiile art. 43 din OUG 40/1999 modificată prin Legea 241/2001 si art.48 din Legea 10/2001 si Normele metodologice de aplicare a Legii 10/2001, norme care definesc îmbunătățirile necesare si utile.
Prin decizia civilă nr. 282/10.04.2013 pronunțată în dosarul nr._, Tribunalul T. a respins apelul formulat de apelanții H. L. T., Ș. L., Ș. P. L., A. N., A. A. M., C. A.-C. și Ș. C. E. împotriva sentinței civile nr._/2012 a Judecătoriei Timișoara .
A admis apelurile formulate de apelanții F. I., F. R., R. F., R. B., R. M., A. S., A. O., A. S. JR., N. D. și N. C. împotriva aceleași sentințe.
A modificat în parte sentința apelata în sensul că a obligat pârâții reconvenționali sa plătească reclamanților reconvenționali F. I. si F. R. suma totală de 14.913 lei despăgubiri, reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la .>
A obligat pârâții reconvenționali sa plătească reclamanților reconvenționali R. F., R. B. si R. M. suma totală de 13.991 lei despăgubiri, reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la .>
A obligat pârâții reconvenționali sa plătească reclamanților reconvenționali A. S., A. O., A. S. JR., N. D. și N. C. suma totală de 7166 lei despăgubiri reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la . a menținut în rest sentința apelată.
A obligat intimații H. L. T., Ș. L., Ș. P. L., A. N., A. A. M., C. A.-C. și Ș. C. E. sa plătească apelanților F., R. si A. suma de 450 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța astfel, tribunalul a reținut în esență că apelul formulat de apelanții H. L. T., Ș. L., Ș. P. L., A. N., A. A. M., C. A.-C. și Ș. C. E. prin prisma motivelor invocate este nefondat.
Cu privire la critica apelanților că aceste lucrări au fost efectuate în urmă cu peste 31 de ani, acesta este neîntemeiat, întrucât martorii audiați în cauza au arătat că aceste lucrări efectuate de reclamanții reconvenționali la apartamente au fost efectuate relativ recent, respectiv după ce aceștia le-au cumpărat, respectiv anul 1997. Faptul că aceste lucrări ar fi fost efectuate fără existența aprobărilor legale este irelevant din punct de vedere juridic, fiindcă pe baza principiului îmbogățirii fără justă cauză și a art. 43 din OUG nr.40/1999, apelanții trebuie să îi despăgubească pe reclamanții reconvenționali care le-au făcut. Nu rezultă din actele dosarului că aceste lucrări ar fi fost executate fără aprobările prevăzute de lege .
Nu se poate reține nici argumentul apelanților ca aceste lucrări efectuate de intimații reclamanți reconvenționali ar fi voluptorii. Dimpotrivă din conținutul raportului de expertiză efectuat în cauză, precum și din depozițiile martorilor audiați rezultă că aceste lucrări efectuate sunt necesare și utile și au condus la sporul de valoare al locuințelor din litigiu.
Tribunalul a apreciat că în mod corect s-a stabilit de către expert valoarea acestor îmbunătățiri si că nu se impune scăderea acestor valori, expertul luând în calcul și uzura acestor lucrări.
Referitor la argumentul apelanților că ar fi imoral ca ei să fie obligați la plata acestor despăgubiri, acesta a fost respins de către tribunal, cât timp există un text de lege si un principiu de drept care prevăd această obligație. Se știe că morala este izvor al dreptului civil numai în ipoteza în care există normă care sa facă trimitere în mod expres la morală, ceea ce nu este cazul în speța de față.
Pentru aceste argumente, tribunalul în baza art. 296 C.proc.civ., a respins apelul ca nefondat.
Cu privire la apelul formulat de reclamanții reconvenționali, tribunalul l-a admis pentru următoarele argumente:
Critica acestora că în mod greșit prima instanță a dispus evacuarea lor din apartamente, deși trebuia să oblige pe intimați la încheierea contractelor de închiriere, este neîntemeiată.
Astfel, tribunalul a apreciat că în mod corect prima instanță a dat o interpretare art. 6 și 14 din OUG nr.40/1999 prin prisma art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Cât timp contractele de închiriere ale apelanților au fost prelungite de mai multe ori, o nouă prelungire pe o durată de încă 5 ani, cu o chirie plafonată de legiuitor, obligația intimaților de a prelungi aceste contracte de închiriere ar fi una excesivă care nu ar respecta exigența generala de proporționalitate în materie de limitare a exercițiului dreptului de proprietate, așa cum a fost statuat în jurisprudența CEDO, dreptul de proprietate fiind afectat în substanța sa.
În aceste împrejurări, este evident că scopul pentru care a fost instituite prevederile art. 6 si 14 din OUG nr.40/1999 a fost atins, apelanții având suficient timp pentru a găsi o nouă locuință.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a pronunțat în același sens în cauzele R. si S. împotriva României, Arzenovici împotriva României,.
În schimb, critica apelanților privind faptul ca prima instanță nu le-a acordat în întregime valoarea despăgubirilor este fondată.
Potrivit art. 43 din OUG nr.40/1999, apelanții, în calitatea lor de chiriași, aveau dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile efectuate.
Tribunalul a apreciat că în mod greșit instanța de fond nu a acordat apelanților despăgubiri pentru toate îmbunătățirile efectuate.
Faptul că investițiile au fost efectuate în urmă cu 20 de ani nu este de natură a înlătura obligația intimaților de a-i despăgubi pe apelanți.
Înlocuirea unor obiecte sanitare vechi cu unele noi, montarea gresiei si a faianței, înlocuirea ușii cu o ușă de stejar sunt cheltuieli utile care intră în conținutul noțiunii de spor de valoare în sensul art. 43 din OUG nr.40/1999.
Mai mult, martorul audiat în fața instanței de apel a declarat că îmbunătățirile nu au fost făcute în urmă cu peste 20 de ani, ci după anul 1996- 1997.
Cu privire la critica apelanților că prima instanță nu le-a acordat cheltuieli de judecată în primă instanță, tribunalul a respins-o apreciind că instanța de fond a dat o interpretare corectă art. 276 C.pr.civ., cât timp s-au admis acțiunea principală si în parte cererea reconvențională, în mod corect s-a dispus compensarea cheltuielilor de judecată.
Împotriva deciziei civile nr. 282/10.04.2013 pronunțată de Tribunalul T. au declarat recurs reclamanții H. L., Ș. L., Ș. P. L., A. N., A. A. M., C. A. C. și Ș. C. E. și pârâții R. F., R. B., R. M., A. S., A. O., A. S. junior, N. D., N. C., F. I. și F. R..
Reclamanții H. L., Ș. L., Ș. P. L., A. N., A. A. M., C. A. C. și Ș. C. E. au solicitat admiterea recursului, modificarea hotărârilor pronunțate de cele două instanțe în sensul respingerii cererii reconvenționale formulate de pârâți.
În motivare, au arătat că cele două hotărâri sunt nelegale întrucât instanțele i-au obligat să suporte lucrările efectuate de către pârâții intimați, stabilite în baza unui raport de expertiză, și pe baza depozițiilor martorilor audiați în cauză, instanța de apel incluzând în lucrările ce urmează a fi suportate de către proprietari, și lucrările de întreținere (vopsit, reparații, înlocuit uși, tencuire), lucrări efectuat în urmă cu 10 -15 ani, și care, în nici un caz nu aduc un spor de valoare clădirii;
Arată că, aceste lucrări efectuate de către pârâții intimați au fost efectuate pentru creșterea gradului de confort al acestora întrucât la repartizarea spre închiriere a apartamentelor, imobilul era prevăzut cu sistem de încălzire cu sobe de teracotă, ori, în condițiile în care chiriașii intimați au introdus încălzirea centrală, au urmărit o creștere a gradului de confort al acestora. Imobilul era dotat cu faianță, gresie, instalații sanitare, pe care chiriașii le-au înlocuit cu altele noi, tot din dorința de a crește gradul de confort, ori, în aceste condiții, consideră că este nelegală ca să fie obligați să suporte aceste îmbunătățiri aduse imobilului, îmbunătățiri efectuate în urmă cu 20 - 30 de ani.
În drept, invocă art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.
Împotriva aceleiași hotărâri au declarat recurs și pârâții R. F., R. B., R. M., A. S., A. O., A. S. junior, N. D., N. C., F. I. și F. R. care, deși au înregistrat în mod distinct calea de atac a recursului, prin toate cele trei recursuri se solicită admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei civile atacate în sensul respingerii acțiunii de evacuare și aplicării corecte a dispozițiilor art. 274-275 Cod proc.civ.
În motivare au arătat că, reclamanții, potrivit art.6 din OUG nr.40/1999 modificata prin Legea 241/2001 si art.15 din Legea 10/2001, sunt obligați la încheierea contractului de închiriere cu pârâții pentru apartamentele folosite și ocupate de aceștia. Parații-reclamanți reconvenționali au redevenit chiriași prin anularea contractelor de cumpărare, astfel ca reclamanții dobânditori ai apartamentului erau obligați la încheierea contractului de închiriere, după care potrivit art. 14 alin. 1 din OUG la expirarea termenului de închiriere recurenții aveau dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioada.
Au notificat pe reclamanți solicitând ca aceaștia sa procedeze la încheierea contractelor de închiriere, respectând dispozițiile legale, fără insa ca aceștia sa dea curs cererii lor, astfel că atât prima instanța cat si instanța de apel au nesocotit dispozițiile legale precitate.
Cu privire la cheltuielile de judecată arată că în prima instanța, pârâții au suportat cheltuielile referitoare la proba cu expertiza tehnica si plata taxelor judiciare de timbru.
In mod nelegal nu li s-au acordat aceste cheltuieli și tot în mod nelegal in apel se motivează ca aceste cheltuieli de judecata se compensează integral, întrucât se puteau compensa doar onorariile avocaților, aceasta deoarece reclamanții nu au plătit onorariul expertului (1500 lei fila 184 dosar prima instanța ) deși au avut obiective, iar taxele judiciare de timbru au fost suportate de pârâți la sume destul de mari.
În drept, invocă art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.
Examinând decizia civilă atacată prin prisma motivelor invocate, ale art. 304 și 306 alin. 2 Cod proc.civ., în conformitate cu art. 14 și art. 43 din OUG nr. 40/1999, ale Legii nr. 10/2001, Curtea constată că recursurile sunt nefondate.
Astfel, în ceea ce privește critica adusă de reclamanți hotărârii civile atacate cu privire la suportarea contravalorii lucrărilor efectuate de pârâți imobilelor din litigiu, Curtea reține că această critică nu este întemeiată.
Conform dispozițiilor art. 43 (1) din OUG nr. 40/1999 republicată, chiriașul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative, iar dispozițiile art. 43 (2) din aceeași ordonanță reglementează dreptul de retenție asupra locuinței al chiriașului până la achitarea integrală a despăgubirilor de către proprietar.
Raportat la probatoriul administrat în cauză, respectiv la raportul de expertiză efectuat în cauză și la declarațiile martorilor audiați, s-a făcut dovada că aceste lucrări apreciate ca necesare și utile au adus un spor de valoare imobilelor din litigiu.
Referitor la critica formulată de pârâții reclamanți reconvențional în ceea ce privește cererea de obligare a reclamanților la încheierea contractelor de închiriere pentru apartamentele din litigiu, Curtea constată că este nefondat, având în vedere că ambele instanțe au făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 6 și 14 din OUG nr. 40/1999, prin raportare la dispozițiile art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție.
S-a reținut în mod întemeiat că scopul pentru care a fost instituit art. 6 din OUG a fost atins, chiriașii beneficiind de locuințele din litigiu timp de peste 5 ani, iar reclamanților cărora li s-a recunoscut un bun în sensul art. 1 din Protocol fiindu-le recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilelor prin hotărâre irevocabilă nu li se poate impune obligația de a menține contracte de închiriere în continuare, obligație ce ar fi una excesivă și în dezacord cu jurisprudența C.E.D.O. în materie.
Critica cu privire la aplicabilitatea dispozițiile art. 274-275 Cod proc.civ. adusă de pârâți hotărârii atacate, este de asemenea nefondată, instanța de apel în mod întemeiat a respins cererea de acordare a cheltuielilor de judecată de către prima instanță, raportat la soluția pronunțată de aceasta prin care s-a admis atât acțiunea reclamanților cât și în parte cererea reconvențională, făcându-se astfel o corectă aplicare a dispozițiilor art. 276 Cod proc.civ.
Față de considerentele arătate, Curtea, în baza art. 312 (1) Cod proc.civ., va respinge recursurile declarate de reclamanții H. L., Ș. L., Ș. P. L., A. N., A. A. M., C. A. C. și Ș. C. E., precum și de pârâții R. F., R. B., R. M., A. S., A. O., A. S. junior, N. D., N. C., F. I. și F. R. împotriva deciziei civile nr. 282 din 10.04.2013 pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._ .
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursurile declarate de reclamanții H. L., Ș. L., Ș. P. L., A. N., A. A. M., C. A. C. și Ș. C. E., precum și de pârâții R. F., R. B., R. M., A. S., A. O., A. S. junior, N. D., N. C., F. I. și F. R. împotriva deciziei civile nr. 282 din 10.04.2013 pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._ .
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi, 10 decembrie 2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
C. R. M. L. D. C.
GREFIER,
L. P.
Red. M.L./19.12.2013
Tehnored L.P./07.01.2014/Ex.2
Primă instanță: Ș. R. – Judecătoria Timișoara
Instanța de apel.D. H., L. D. – Tribunalul T.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 960/2013. Curtea de Apel... | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 460/2013. Curtea de... → |
|---|
