Pretenţii. Hotărâre din 14-04-2015, Curtea de Apel TIMIŞOARA
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Curtea de Apel TIMIŞOARA la data de 14-04-2015 în dosarul nr. 14320/325/2013
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR.62
Ședința publică din 14 aprilie 2015
PREȘEDINTE: C. R.
JUDECĂTOR: M. L.
GREFIER: L. P.
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamantul S. V. împotriva sentinței civile nr. 2099/16.09.2014 pronunțată de Tribunalul T. în dosar nr._, în contradictoriu cu pârâtul V. I., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal, lipsă părțile.
Procedura fără citarea părților.
Mersul dezbaterilor și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 7 aprilie 2015, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie și prin care s-a amânat pronunțarea la data de astăzi, 14 aprilie 2015.
CURTEA
Deliberând, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Timișoara la data de 24.05.2013, cu număr dosar_, reclamantul S. V. a chemat în judecată pe pârâtul V. I., solicitând instanței să dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 63.500 Euro, echivalentul a 276.929, 85 lei, la cursul BNR din data de 24.05.2013, din care suma de 39.370 Euro reprezentând prețul achitat pentru imobilul înscris în C.F. nr. 2749 Dumbrăvița, nr. cadastral A 88/1/6/2/1, A 88/1/6/2/2/20, în suprafață de 650 mp teren intravilan extins și terenul cu nr. cadastral A 88/1/6/2/1, A 88/1/6/2/2/21 în suprafață de 620 mp teren intravilan extins, conform înțelegerii părților stipulată în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3556/19.10.2006 de BNP R. S. din Timișoara, și suma de 24.130 Euro, reprezentând daune contractuale, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că părțile s-au cunoscut cu mult timp înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3556/19.10.2006 la BNP R. S., pârâtul fiind de mai multe ori în vizită în Germania la domiciliul său, fiind un prieten apropiat de familie, pe care l-a împrumutat de nenumărate ori cu importante sume de bani, restituite de-a lungul timpului.
Reclamantul a menționat că, în cursul anului 2006, față de ajutorul acordat prin împrumutarea de sume fără dobândă și alte pretenții, pârâtul i-a propus să cumpere pe numele său un teren, pe care ulterior să îl vândă, iar prețul obținut din vânzare să îi fie remis în întregime, înțelegere a fost materializată prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3556/19.10.2006 la BNP R. S..
În cursul anului 2010, reclamantul i-a solicitat pârâtului să se ocupe de vânzarea terenurilor, ocazie cu care a aflat că, pe teren, pârâtul și-a edificat o casă, fără însă a-i comunica acest aspect.
Întrucât, din culpa pârâtului, înțelegerea dintre părți nu a mai putut fi concretizată, un teren cu casă fiind mult mai greu de vândut, reclamantul a menționat faptul că a fost obligat să vândă împreună cu pârâtul casa și terenul.
A menționat faptul că, în data de 18.08.2010 a fost contactat prin poștă electronică de către reclamant, care l-a întrebat despre prețul pe care îl dorește pe teren, întrucât casa se poate vinde, precum și faptul că i-a comunicat pârâtului prețul de vânzare ca fiind de 65 Euro/mp.
Întrucât pârâtul nu a înțeles să își respecte obligația asumată prin convenție, de vânzare a terenurilor și predare a prețului obținut, reclamantul a efectuat demersurile necesare în vederea aflării în mod personal a situației terenurilor.
Arată că a încercat soluționarea litigiului pe cale amiabilă, notificând pârâtul în vederea îndeplinirii obligațiilor asumate, însă fără rezultat.
În drept, a invocat dispozițiile art. 969, 970 și următoarele C.civ., principiul îmbogățirii fără justă cauză.
Prin sentința civilă nr._/21-10.2013 pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria Timișoara a admis excepția necompetenței sale materiale și a dispus declinarea cauzei formulate de reclamantul S. V., în contradictoriu cu pârâtul V. I., spre competență soluționare în favoarea Tribunalului T., raportat la valoarea obiectului cererii (63.500 euro, echivalentul în lei la cursul BNR din data de 24.05.2013 fiind de 277.929,85 lei) și la prevederile art. 94 pct. 1 lit. j Cod pr. civ.
Pe rolul Tribunalului T., Secția I-a Civilă, cauza s-a înregistrat sub nr. dosar_ la data de 20.12.2013, dosar în care pârâtul V. I. a depus întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii ca nefondată, netemeinică, prematur introdusă și inadmisibilă, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, pârâtul a arătat că între părți și familiile acestora au existat încă din anul 2000 relații de prietenie si relații profesional judiciare, în care pârâtul l-a reprezentat, ca avocat, în mai multe rânduri pe reclamant în fața diverselor autorități publice, persoane fizice și juridice, precum și diferite instanțe de judecată, obținând soluții favorabile pentru acesta în toate situațiile.
Așa cum este consemnat în înscrisul autentificat sub nr. 3556 din 19.10.2006, intitulat "contract de vânzare cumpărare cu interdicție de înstrăinare si grevare", reclamantul este procuratorul de fonduri pentru achiziționarea a două parcele de teren, iar pârâtul, în calitatea acestuia de cumpărător, a fost de acord să se noteze interdicția de înstrăinare și grevare asupra întregului imobil în favoarea reclamantului pe toată durata vieții acestuia. Din același act autentic mai reiese că pârâtul-cumpărător se obligă să nu emită nicio pretenție cu titlu de preț în prezent sau viitor pentru terenul achiziționat. Observând aceste clauze contractuale, obligațiile contractuale ale pârâtului-cumpărător din raportul juridic născut ca urmare a încheierii contractului de vânzare cumpărare au fost și sunt și în prezent respectate în totalitate, astfel că pârâtul consideră că acțiunea reclamantului este prematur introdusă, având în vedere faptul că, în acest moment, nimeni nu poate fi obligat la plata vreunei sume care să reprezinte prețul vreunei vânzări întrucât, până la acest moment, nu a avut loc nicio vânzare a imobilului la care se face referire, obiect al actului autentic supra amintit.
In această situație, creanța la care face referire reclamantul, născută din actul autentic amintit, nu este certă, nu este lichidă și în același timp nu este nici exigibilă, cu alte cuvinte, aceasta nu există, dreptul său derivând din actul autentic nefiind un drept actual, ci un drept de creanță, viitor și incert, care depinde în realizarea sa de două elemente, și anume voința pârâtului de a vinde, și un element extern relației dintre cei doi, acela de a exista o ofertă fermă de cumpărare, ofertă care să fie publică și care să prevadă un preț.
Este vorba așadar despre un act încheiat sub incidența art. 1403 C.civil "interpretat per a contrario" conform căreia obligația asumată sub condiție (suspensivă sau rezolutorie) potestativă simplă este valabilă, chiar dacă depinde de voința debitorului.
In aceeași idee și în respectarea art. 1404 C.civ, se observă că această condiție nu este nici imposibilă, nici ilicită și nici imorală, astfel că nu se poate vorbi despre o eventuală anulare a actului încheiat.
Reclamantul, în calitate de terț beneficiar, în cazul vânzării terenurilor, are dreptul să solicite și să primească prețul vânzării direct de la cumpărător, pârâtul neavând vreo pretenție sau obligație față de acesta și, totodată, neputând fi obligat să achite către reclamant prețul neplătit. In cazul înstrăinării, reclamantul are la îndemână o acțiune directă împotriva cumpărătorului pentru încasarea prețului, motiv pentru care pârâtul a invocat lipsa calității procesuale pasive, neexistând identitate între pârât și titularul obligației de plată a prețului vânzării terenului, acesta nefiind parte în cadrul raportului juridic de plată și încasare a prețului.
In ceea ce privește obligarea pârâtului la restituirea prețului terenului, pentru motiv de îmbogățire fără just temei, cât și a debitului accesoriu (suma de 24.130€ echivalentul în lei) pârâtul a invocat excepția prescrierii dreptului material la acțiune, potrivit disp. prevăzute la alin. 1-3 din Decretul nr. 167/1958, termenul de 3 ani fiind împlinit în anul 2009, raportat la data de 19.10.2006, când reclamantul a dispus cu titlu gratuit de suma de bani în favoarea pârâtului pentru achiziționarea imobilului.
Pe fondul cauzei, în opinia pârâtului și in urma analizei motivelor arătate în cerere, acțiunea este neîntemeiată, întrucât reclamantul nu probează în niciun mod pretențiile sale față de pârât, deși invocă drept temei înțelegerea acestora prin care cei doi și-au stabilit, de comun acord, drepturile și obligațiile.
Astfel, din contractul indicat, nu rezultă starea de fapt invocată în acțiune, ci rezultă că reclamantul a fost procurator de fonduri pentru achiziționarea terenului și că, în cazul vânzării, pârâtul nu va avea nici o pretenție față de prețul de vânzare, reclamantul având dreptul de a-l încasa direct de la cumpărător, iar pentru executarea obligațiilor pârâtului s-a instituit o garanție imobiliară prin înscrierea interdicției de înstrăinare și grevare pe întregul imobil. Această garanție nu a fost diminuată, ci dimpotrivă a fost sporită prin edificarea de către pârât, pe una din parcelele din imobilul achiziționat, a unei case, a cărei valoare actuală, fără teren, este de aproximativ 100.000 euro.
Prin această edificare de imobil nou, pârâtul nu vine în contradicție cu notarea dreptului de creanță al reclamantului în CF aferent, întrucât, în conformitate cu actul autentic invocat și cu înscrierea din CF, pârâtul este unic proprietar al terenului, teren care nu a fost scos din circuitul civil prin această operațiune.
Pârâtul a mai arătat că dorește, de mai mult timp, să înstrăineze imobilul edificat, însă, datorită pretențiilor exagerat de mari ale reclamantului privind prețul terenului, vânzarea nu poate avea loc, neexistând nici un cumpărător care să ofere un asemenea preț pe teren.
In altă ordine de idei, pârâtul a solicitat să se observe că nimic nu probează obligația pârâtului de a vinde terenul la solicitarea și prețul stabilit de reclamant, pretenții care nu au suport legal și convențional, deși acesta are dreptul să-și dorească un eventual profit în urma vânzării, vânzare însă care nu se poate realiza decât la un preț rezonabil, reglementat de piață.
Reclamantul nu poate denunța în mod unilateral drepturile și obligațiile stabilite prin convenția materializată prin contractul autentic, aceasta fiind valabil încheiat și având putere de lege între părți, potrivit disp. art. 969, 970 din Codul civil vechi (în vigoare la momentul încheierii actului).
De asemenea, pârâtul a solicitat să se observe că nu s-a obligat să achite către reclamant o eventuală diferență de preț, în cazul în care terenul se va vinde sub prețul de achiziție, motiv pentru care a solicitat și respingerea acestui capăt de cerere ca neîntemeiat.
În drept, au fost invocate disp. art. 205-208 NCPC, art. 969, 970 cod civil vechi.
La termenul din 13.05.2014, prima instanță a respins excepția tardivității depunerii întâmpinării invocată de reclamant, iar la termenul din 03.06.2014 a respins excepțiile invocate de pârâtul V. I.: a prematurității, lipsei calității procesuale active și pasive, prescripției, precum și cererile în probațiune formulate de reclamant (interogatoriu, proba testimonială, proba cu expertiză evaluatorie).
Prin sentința civilă nr. 2099/16.09.2014 pronunțată în dosarul susmenționat, Tribunalul T. a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamantul S. V. în contradictoriu cu pârâtul V. I., având ca obiect pretenții și a obligat reclamantul la plata sumei de 4.500 lei către pârât, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că la data de 19.10.2006 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu interdicție de înstrăinare și grevare autentificat sub nr. 3556 de BNP R. S..
Din clauzele actului rezultă că pârâtul V. I. a cumpărat de la un terț un imobil teren înscris în CF nr. 2749 Dumbrăvița cu prețul total de 39.370 euro, recunoscând că întregul preț a fost dat de reclamantul S. V. și consimțind la notarea în cartea funciară a interdicției de înstrăinare și grevare pe întregul imobil în favoarea reclamantului. Totodată, cumpărătorul s-a obligat să nu aibă nicio pretenție cu titlu de preț pentru terenul de mai sus, urmând ca, în cazul vânzării acestuia, întregul preț să fie încasat de către titularul sarcinii, care este și procuratorul de fonduri.
Pe acest teren, pârâtul a edificat un imobil casă, asupra căreia și-a intabulat dreptul de proprietate, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară depus la fila 13 dosar judecătorie.
Din mesajele transmise prin intermediul poștei electronice între părți, s-a mai reținut că pârâtul V. I. a avut inițiativa vânzării imobilului, casă și teren, solicitând reclamantului avansarea unui preț pentru teren, care să fie cerut ofertanților.
Tribunalul a reținut că înțelegerea părților a fost materializată prin contractul autentic, acesta este valabil încheiat și având putere de lege între părți, potrivit disp. art. 969, 970 din Codul civil vechi, aplicabil în speță în raport de dispozițiile art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011.
Cum conținutul contractului este clar și nu vine în contradicție cu dispozițiile legale, tribunalul a dat eficiență voinței părților, așa cum aceasta rezultă din clauzele actului juridic. Mai exact, vânzarea imobilului teren în litigiu nu depinde numai de voința pârâtului, astfel că nu este aplicabil art. 1010 C.civ., conform căruia obligația este nulă când s-a contractat sub o condiție potestativă din partea acelui ce se obligă. De altfel, contractul nu cuprinde obligația cumpărătorului de a vinde imobilul, așa cum susține reclamantul în acțiunea introductivă. Mai mult, din mesajele electronice rezultă că pârâtul a avut totuși această inițiativă, care nu s-a concretizat din motive care nu au fost relevate de probatoriul administrat în cauză, fără a se dovedi faptul că reclamantul nu a fost de acord cu edificarea construcției.
De asemenea, contractul autentic nu conține interdicția pentru pârâtul cumpărător de a edifica construcții asupra terenului, înstrăinarea și grevarea presupunând transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului și constituirea de drepturi reale sau personale în favoarea unor terți.
Nu s-a putut reține nici faptul că imobilul teren nu se mai poate vinde din cauza construcției, pentru că pârâtul este unic proprietar al terenului, care nu a fost scos din circuitul civil prin edificarea de construcții noi, după cum nu a fost dovedită reducerea valorii terenului prin operațiunea de construire.
Prin urmare, în baza art. 969 C.civ., tribunalul a respins acțiunea atât în ceea ce privește restituirea prețului terenului, cât și pentru cererea de despăgubiri.
Împotriva acestei hotărâri, a declarat apel, în termenul prevăzut de lege, reclamantul S. V., solicitând schimbarea sentinței pronunțată de prima instanță, iar rejudecând, pe fond, admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată în ambele instanțe.
În motivare, a arătat că, în probațiune, a solicitat proba cu înscrisuri, proba testimonială pentru a dovedi faptul că după semnarea contractului și până la data înregistrării acțiunii de către reclamant, între părți au existat discuții în sensul că apelantul i-a solicitat intimatului în nenumărate rânduri să vândă imobilele pentru a-și recupera prețul obținut, conform clauzelor contractuale și faptul că niciodată între părți nu a existat înțelegerea ca intimatul să edifice o casă pe terenul din litigiu, apelantul nefiind de acord cu aceasta, iar ulterior, după ce apelantul a aflat despre existența casei relațiile dintre cele două părți s-au deteriorat, sens în care părțile au mai dialogat doar prin intermediul poștei electronice. Proba testimonială a fost respinsă de instanța de fond, cu motivația că nu se poate dovedi peste cuprinsul contractului de vânzare cumpărare încheiat între părți.
Critică sentința primei instanțe, ca fiind nelegală, întrucât acțiunea sa a fost respinsă, cu motivarea că nu a dovedit că terenul a devenit mai greu vandabil datorită acțiunii intimatului de edificare a unei case pe acest teren, în condițiile în care, deși a solicitat proba testimonială pentru a dovedi acest aspect, proba a fost respinsă. Mai mult, astfel cum face dovada cu înscrisul anexat, după pronunțarea sentinței atacată, apelantul a notificat intimatul în sensul de a se prezenta la notar în vederea vânzării terenului, apelantul găsind un cumpărător hotărât. Din discuțiile purtate cu apărătorul intimatului, acesta i-a comunicat că intimatul este de acord cu vânzarea terenului cu condiția ca și el, intimatul, să primească suma de 100.000 Euro pentru casă.
Apreciază că face dovada cu prisosință a faptului că, datorită intimatului, care, fără acordul apelantului, a edificat o casă pe terenul din litigiu, acest teren este greu vandabil, și mai mult, dovedește că obligația cuprinsă în contract, aceea ca, în cazul vânzării terenului, prețul obținut să fie remis în întregime apelantului, este una ce depinde strict de voința intimatului, pentru că doar acesta poate semna un eventual contract de vânzare-cumpărare.
Prima instanță a apreciat că este clar conținutul contractului și că acesta nu vine în contradicție cu dispozițiile legale, dar nu reține că respectiva clauză a dat naștere unei obligații ce depinde doar de voința intimatului, apelantul, în cazul în care intimatul refuză vânzarea, având dreptul de a-i cerere contravaloarea terenului.
Apreciază că instanța a interpretat în mod greșit înțelegerea părților cuprinsă în contract, omisiunea inserării unei interdicții de a construi pe teren neputând fi echivalată cu permisiunea de a edifica, mai ales în situația în care intimatul a fost la data semnării contractului avocat, iar apelantul este cetățean german, de origine română, care locuiește efectiv în Germania de peste 40 de ani. Este adevărat că nu se poate invoca necunoașterea legii, dar contractul a fost încheiat între doi prieteni, apelantul având încredere la acel moment în înțelegerea avută cu intimatul.
Mai mult, apreciază că, raportat la interdicția de înstrăinare și grevare notată în CF, intimatului îi era interzis să edifice construcția, edificare ce avea ca și efect legal și normal intabularea dreptului său de proprietate în CF asupra construcției. Ori, dreptul de proprietate, fiind un drept real, nu putea fi înscris în CF, raportat la interdicția de grevare notată în CF. Mai arată că, prin înscrisurile depuse în dosarul administrativ care a stat la baza emiterii autorizației de construire, va face dovada că, la data depunerii extrasului de CF al terenului asupra căruia urma să fie edificată construcția, nu era notată nicio interdicție. Acest aspect a fost constatat de către apelant personal la data la care s-a prezentat la Primărie, însoțit de unul din martorii propuși spre audiere. A doua zi, apelantul s-a deplasat din nou la Primărie, a solicitat o copie după acel extras, dar i s-a comunicat că nu i se poate elibera. Toate extrasele de CF de care intimatul s-a folosit în acel dosar apar la OCPI T., ca fiind solicitate de apelant, dar, în realitate, acesta nu se afla în țară la acea dată și nici scrisul de pe cereri nu îi aparține apelantului. Toate aceste argumente converg, în opinia apelantului, spre a susține că intimatul a fost de rea credință atât la edificarea construcției, cât și Ia solicitarea autorizației de construire, precum și cu privire la refuzul acestuia de a înstrăina imobilul către cumpărătorul serios găsit de apelant.
Prima instanță a reținut în mod nelegal, peste probatoriul cu înscrisuri administrat în cauză, că apelantul nu a dovedit că nu a fost de acord cu edificarea construcției. A depus la dosar dovada faptului că apelantul i-a solicitat intimatului să vândă imobilul, sau în caz contrar să-i restituie suma cu care s-ar fi putut vinde aceste terenuri, dovadă fiind mesajele părților prin intermediul poștei electronice, precum și notificările adresate intimatului. Din aceste notificări rezultă că apelantul nu a fost de acord cu edificarea casei, nu a cunoscut despre intenția intimatului de a edifica și mai mult, rezultă fără putință de tăgadă faptul că intimatul a refuzat să înstrăineze terenurile la cererea expresă a apelantului.
A arătat prin notele de ședință depuse la dosarul instanței de fond, faptul că, în speță, sunt aplicabile dispozițiile art. 1010 C.civ., obligația de vânzare a terenurilor depinzând doar de voința intimatului, aspect ce rezultă din faptul că intimatul este unicul proprietar tabular al terenurilor, că acesta nu a răspuns solicitărilor apelantului de a înstrăina terenurile, motiv pentru care, apreciază că, în interpretarea clauzei contractului, prima instanță a admis situația în care terenurile pot fi vândute și peste 100 de ani, singurul care poate consimți la vânzare fiind intimatul. Pentru acest motiv, apreciază că singurul mijloc prin care apelantul poate recupera suma avansată cu titlu de preț, este în a obliga intimatul Ia plata către apelant a sumei avansată la încheierea contractului de vânzare cumpărare, cu daunele aferente.
În drept, invocă prevederile art. 466 și urm. C.proc.civ., art. 477 alin. 1, art. 478 alin. 2 teză finală și art. 479 C.proc.civ.
În cauză, intimatul V. I. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului, pe cale de excepție, parțial, ca inadmisibil, întrucât se invocă apărări ce nu au fost arătate la instanța de fond, apărând ulterior sentinței, iar, pe fond, ca neîntemeiat. Reia apărările invocate în ciclul procesual anterior, expuse deja în prezenta decizie, astfel că nu vor mai fi reiterate.
Nu a fost indicat expres temeiul de drept al întâmpinării.
Examinând sentința atacată, prin prisma motivelor invocate, în limitele trasate de art. 476-479 C.proc.civ., față de prevederile art. 969-970 C.civ., art. 1010 și art. 1020-1021 C.civ., curtea constată că prezentul apel nu este întemeiat, tribunalul pronunțând o hotărâre temeinică și legală, pentru considerentele expuse în cuprinsul acesteia și pe care instanța de apel și le însușește în întregime.
Ca aspect prioritar, curtea reține că intimatul V. I. a invocat, pe calea întâmpinării, excepția inadmisibilității prezentului apel, întrucât se invocă aspecte noi față de cele prezentate și analizate în fața primei instanțe.
Această susținere este parțial întemeiată, doar în ceea ce privește reaua-credință a pârâtului, ce ar decurge, în opinia reclamantului, din faptul că, la eliberarea autorizației de construire a casei, nu s-ar fi respectat prevederile legale și nu s-au depus acte actuale (CF din care să rezulte existența unor interdicții privind grevarea terenului).
Curtea constată, din cuprinsul actelor și lucrărilor dosarului constituit la prima instanță că, într-adevăr, acest aspect nu a fost invocat de către reclamant în cuprinsul acțiunii introductive. D. în cuprinsul cererii de apel face trimiteri la dubii în legătură cu modul de eliberare a autorizației de construire pe numele pârâtului, solicitând administrarea de probe în scopul dovedirii pretinsei rele-credințe a pârâtului în executarea contractului.
Procedând de această manieră, reclamantul tinde la schimbarea cauzei acțiunii direct în calea de atac, lucru interzis expres de art. 478 alin. 3 Cod proc.civ., nefiind în prezența ipotezei descrise de alin. 4 (explicitarea pretențiilor implicite din cererile și apărările adresate instanței), motiv pentru care, curtea va înlătura aceste apărări, ca inadmisibil a fi formulate direct în calea de atac, cu atât mai mult cu cât, în această privință, pentru a se putea stabili respectarea prevederilor legale la emiterea autorizației de construire, reclamantul are la îndemână cu totul alte mijloace procedurale, în cadrul cărora poate valorifica aceste pretinse neregularități.
Curtea mai reține că, deși s-a invocat reaua-credință a pârâtului, derivată din edificarea casei și refuzul de a vinde imobilul, lucru ce ar ține exclusiv de manifestarea sa de voință, trebuie subliniat obiectul și cauza pricinii, astfel cum rezultă din acțiunea introductivă, de aici derivând tot raționamentul juridic aplicabil speței.
Astfel, reclamantul a investit instanța cu o acțiune în pretenții, decurgând din angajarea răspunderii contractuale a pârâtului, ca urmare a pretinsei neexecutări a obligațiilor asumate de părți. A cerut restituirea prețului pretins și daune decurgând din modul de îndeplinire a obligației de a vinde terenul, astfel că, raportat la acest cadrul procesual, stabilit de reclamant, în exercitarea principiului disponibilității părților în procesul civil, curtea va analiza conținutul raportului juridic născut între părțile din contract, privit ca sumă de drepturi și obligații.
Astfel, din contractul asumat de părți în fața notarului public, obligatoriu pentru ele, potrivit art. 969 Cod civil, curtea reține că este corectă concluzia primei instanțe, în sensul că pârâtul nu și-a asumat o obligație de a vinde terenul, cu atât mai puțin una de a vinde bunul într-un anumit termen. Din cuprinsul actului, explicit redactat, rezultă că pârâtul-cumpărător nu are nicio pretenție cu titlu de preț nici în prezent nici în viitor pentru terenul ce face obiectul contractului, pe care îl dobândește în proprietate, ca bun propriu și că este de acord ca, în cazul vânzării acestuia, întregul preț să fie încasat de titularul sarcinii, care este și procuratorul de fonduri.
Imobilul era dobândit de pârât în proprietate exclusivă, iar edificarea unei case nu poate fi echivalată cu înstrăinarea sau grevarea terenului, atâta timp cât proprietarul terenului a devenit și proprietarul construcției. La eliberarea autorizației de construire nu era necesar acordul reclamantului care, de altfel, nici nu a atacat acest act administrativ în forma și termenul prevăzut de legea specială.
Înțelegerea părților a fost corect interpretată, în raport de conținutul său explicit, din care rezultă că părțile acceptă eventualitatea unei vânzări, nefiind prevăzută obligația pentru pârât de a vinde terenul. Relevantă este expresia folosită „în cazul vânzării terenului”, ceea ce echivalează cu acceptarea de către reclamant, a posibilității ca acest teren să nu fie înstrăinat de către pârât.
Construcția juridică atipică rezultată din convenția părților, este, însă, legală și clară, nefiind necesare lămuriri suplimentare, prin administrarea de probe testimoniale pentru a se stabili intenția reală a părților contractante, contrar afirmațiilor reclamantului, iar, în condițiile în care acesta nu a sesizat instanța cu o acțiune în constatarea existenței unei simulații cu privire la intenția reală a părții raportat la conținutul contractului sau cu o cerere în nulitatea acestuia, sentința atacată este urmarea unei juste interpretări a clauzelor contractuale, ce sunt neechivoce.
Obligațiile asumate de pârât față de reclamant sunt de a-i permite să încaseze prețul pentru teren dacă acesta se va vinde și de a nu înstrăina sau greva imobilul, obligații ce au fost respectate până în prezent, prin raportare la starea de fapt rezultată din act.
Prima dintre obligații nu poate fi calificată, ca ținând exclusiv de voința pârâtului, aspect ce ar invalida convenția, potrivit art. 1020 C.civ., întrucât, așa cum am arătat, pârâtul nu și-a asumat obligația de a vinde, care, de altfel, nici ea nu ar depinde doar de atitudinea pârâtului, ci și de alți factori externi, cum ar fi evoluția pieței imobiliare, cu efect notoriu negativ în anii de la semnarea convenției până la debutul procesului. Pârâtul și-a asumat obligația de a preda reclamantului prețul vânzării, dacă și atunci când se va vinde, ceea ce nu este același lucru.
În ceea ce privește această primă obligație (de a preda prețul terenului), în cauză, pârâtul nu a vândut până în prezent imobilul, deși a probat că a încercat acest lucru cu corespondența electronică purtată între părți.
Faptul că reclamantul i-ar fi solicitat pârâtului în repetate rânduri să vândă bunul nu prezintă relevanță în cauză, față de conținutul raportului juridic născut între părți din actul invocat, din care, așa cum s-a arătat, nu se poate conchide în sensul invocat de reclamant, că pârâtul are o obligație de a vinde bunul la solicitarea sa. Acesta este motivul pentru care s-a și respins proba testimonială, care, de altfel, nu putea dovedi alte aspecte, peste conținutul actului autentic.
Nici faptul că terenul ar fi mai greu vandabil nu poate influența soluția pentru aceleași argumente (conținutul contractului părților). La fel, nici notificarea pârâtului de către reclamant după pronunțarea sentinței ori faptul că reclamantul nu a știut sau nu a fost de acord cu edificarea casei, sau, că pârâtul locuiește în prezent în acesta, nu poate conduce la concluzia necesității reformării sentinței atacate, pentru aceleași argumente, ce nu vor mai fi reluate.
Cu privire la cea de-a doua obligație asumată de pârât, curtea nu poate reține că pârâtul a încălcat-o, atâta timp cât, construirea unei case, ce a devenit proprietatea pârâtului, la fel ca și terenul, nu poate fi echivalată cu o diminuare a sarcinii constituite în favoarea reclamantului, respectiv cu o înstrăinare sau grevare a terenului, de natură să angajeze răspunderea contractuală a pârâtului.
De altfel, existența interdicției de înstrăinare și grevare în cuprinsul cărții funciare nu are efectul invocat de către reclamant, și anume că pârâtului, proprietar exclusiv al terenului, îi era interzis să edifice o construcție pe teren. Tribunalul a analizat și stabilit corect efectul acestei interdicții înscrise în favoarea reclamantului și anume, pârâtul nu putea înstrăina sau greva imobilul cu un drept real constituit în favoarea unei terțe persoane, fără acordul expres al reclamantului. În speță, nu ne aflăm în această ipoteză, ci în aceea în care pârâtul a dobândit pentru sine o construcție, pe terenul proprietatea sa, pe care este înscrisă o interdicție de înstrăinare și grevare în favoarea unui terț, lucru perfect valabil.
Pârâtul nu a înstrăinat terenul și nici nu l-a grevat cu un drept real în favoarea unui terț, ci a edificat o casă, iar eventualitatea unei înstrăinări mai dificile a bunului (casă și teren), neprobată de altfel, nu prezintă relevanță pentru soluția în cauză, în condițiile în care, așa cum corect a stabilit prima instanță, pârâtului nu îi revine, prin contractul părților, o obligație de vânzare.
Ca atare, sentința apelată este consecința unei corecte interpretări și aplicări a dispozițiilor legale arătate la cauza dedusă judecății, motiv pentru care, în baza art. 480 alin. 1 C.proc.civ., curtea va respinge, ca nefondat, apelul declarat împotriva acesteia de către reclamant.
În baza art. 451 C.proc.civ., față de soluția pronunțată în cauză, nu va acorda reclamantului cheltuieli de judecată în apel, ca nefiind cuvenite, iar intimatului, ca nesolicitate în prezentul proces.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de reclamantul S. V. împotriva sentinței civile nr. 2099/PI/16.09.2014 pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._/325/2013, în contradictoriu cu intimatul V. I..
Fără cheltuieli de judecată.
DEFINITIVĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi, 14 aprilie 2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
C. R. M. L.
GREFIER,
L. P.
Red. R.C./13.05.2015
Tehnored L.P./ 14.05.2015
Ex.4/.>
Primă instanță: jud. A. C. – Tribunalul T.
Se comunică:
reclam. apelant - S. V., dom. proc.ales la Cabinet av. L. C. I., Piața Ț. V., nr. 1, .
pârât intimat - V. I., dom. proc.ales în Dumbrăvița, .. 3 B,
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Pretenţii. Decizia nr. 197/2015. Curtea de Apel TIMIŞOARA → |
|---|
