ICCJ. Decizia nr. 5351/2004. Civil. Obligare încheiere contract închiriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 5351
Dosar nr. 10695/2004
Şedinţa publică din 17 iunie 2005
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la 21 martie 2003 la Judecătoria Târgu-Mureş, O.I. şi O.R. au chemat în judecată pe pârâţii V.T. şi T.V., solicitând obligarea acestora la încheierea contractului de închiriere pentru suprafaţa de 24 mp intravilan şi stabilirea chiriei lunare, motivat de faptul că imobilul înscris în C.F. 8887 Târgu-Mureş constituie proprietatea comună a reclamanţilor, iar pârâţii refuză categoric perfectarea contractului menţionat.
Prin cererea depusă la 17 aprilie 2003 pârâţii au chemat în garanţie pe soţii B.I. şi B.E., solicitând ca în ipoteza admiterii cererii de chemare în judecată, chemaţii în garanţie să achite reclamanţilor chiria aferentă terenului în litigiu. În motivarea cererii de chemare în garanţie, pârâţii au arătat că în temeiul unui antecontract de vânzare-cumpărare din 28 octombrie 1990 au dobândit de la chemaţii în garanţie terenul intravilan pe care au edificat garajul, fiind constructori de bună credinţă.
În termen legal, pârâţii au formulat o cerere reconvenţională solicitând în contradictoriu cu reclamanţii şi chemaţii în garanţie să se constate existenţa unui drept de superficie asupra terenului din Târgu-Mureş, pe care este amplasat garajul edificat de pârâţi.
Prin sentinţa civilă nr. 5346 din 29 octombrie 2003 a Judecătoria Târgu-Mureş instanţa a respins excepţia prescripţiei extinctive invocată de pârâţi şi pe fond a respins ca nefondată acţiunea principală şi cererea de chemare în garanţie. Cererea reconvenţională formulată de pârâţi a fost admisă, constatându-se dreptul de superficie al acestora asupra intravilanului din litigiu.
Curtea de Apel Târgu-Mureş prin Decizia nr. 256/A din 15 aprilie 2004, a respins ca nefondat apelul reclamantului O.I. şi O.R. împotriva sentinţei nr. 5346 din 29 octombrie 2003 a Judecătoriei Târgu-Mureş şi a obligat pe reclamanţii apelanţi la 2.000.000 lei cheltuieli de judecată către pârâţii intimaţi V.T. şi T.V.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa a reţinut că reclamanţii au achiziţionat prin act autentic de vânzare-cumpărare imobilul din Târgu-Mureş, compus din casă de locuit şi 366 mp plus 24 mp teren intravilan. Pârâţii sunt intabulaţi în cartea funciară cu un garaj edificat pe teren, în condiţiile în care la 28 octombrie 1990 au dobândit prin antecontract de vânzare-cumpărare terenul intravilan de 24 mp.
Referitor la antecontractul de vânzare-cumpărare menţionat şi care s-a executat în fapt, instanţa a reţinut că acesta nu reprezintă un act translativ de proprietate valabil, deoarece îi lipseşte forma autentică cerută de lege. În acest context, pârâţii beneficiază de dreptul de superficie asupra intravilanului în baza antecontractului, care trebuie executat cu bună credinţă, deoarece au edificat construcţia cu bună credinţă. Mai mult, nu poate fi omis nici faptul că la data încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare, 1977 garajul era deja edificat, fiind plauzibil că la stabilirea preţului de contractare să fi fost avută în vedere şi o atare împrejurare.
- În recursul declarat de reclamanţi împotriva deciziei pronunţate, se susţine că la data cumpărării imobilului, pârâţii nu figurau cu garajul în cartea funciară, intabularea acestuia intervenind doi ani mai târziu, în mod nelegal şi fără consimţământul reclamanţilor.
- greşit s-a reţinut că la data încheierii antecontractului, chemaţii în garanţie le-ar fi făcut pârâţilor promisiunea perfectării operaţiunii de transcriere a dreptului lor de proprietate, după obţinerea titlului de proprietate, deoarece în octombrie 1990 nu apăruse Legea nr. 18/1990;
- greşit s-a reţinut că la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare reclamanţilor li s-ar fi stabilit un preţ mai mare, deoarece în privinţa terenului de 24 mp vânzătorii nu aveau titlu de proprietate;
- instanţa de apel deşi a repus dosarul pe rol în scopul vădit de a întreba pe reclamanţi chiria solicitată, iar aceştia au pretins 4.000.000 lei, totuşi pe fond acţiunea a fost respinsă.
Recursul este întemeiat astfel cum se va arăta în cele ce urmează:
În speţă este de necontestat că întreg terenul de 366 mp în care este încorporat şi terenul de 24 mp în litigiu, a fost dobândit de reclamanţii O.I. şi O.R. în temeiul actului autentic de vânzare-cumpărare nr. 1733/1997 încheiat cu B.I. şi B.E. fiind intabulat în C.F. Târgu-Mureş. Pe terenul proprietatea reclamanţilor se află un garaj edificat de pârâţii V.T. şi T.V. (pe terenul de 24 mp) şi care nu a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Iniţial, terenul în suprafaţă de 24 mp a formulat obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat la 28 octombrie 1990 între B.I. şi pârâtul T.V., antecontract care însă nu s-a finalizat prin perfectarea formei autentice. Cu toate acestea, pârâţii T. au edificat pe terenul de 24 mp cu garaj pe numele promitentului B.I., chemat în garanţie.
În temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat la nr. 16831 din 13 august 1997 reclamanţii O.I. şi R. au dobândit şi proprietatea terenului ce a format obiectul antecontractului în suprafaţă de 24 mp nu însă şi a garajului edificat de pârâţi, care a şi fost intabulat pe numele acestora.
În legătură cu terenul pe care se află garajul şi asigură accesul la acesta, în suprafaţă de 24 mp, reclamanţii O. au solicitat obligarea pârâţilor V.T. şi T.V. la încheierea unui contract de închiriere şi stabilirea chiriei corespunzătoare. Pe calea cererii reconvenţionale pârâţii T. au solicitat a li se recunoaşte un drept de superficie asupra terenului aferent garajului, proprietatea acestora, iar prin cererea de chemare în garanţie au solicitat obligarea promitenţilor B.I. şi E. la plata chiriei la care ar fi obligaţi în ipoteza admiterii acţiunii principale, în temeiul răspunderii pentru evicţiune a vânzătorilor.
În speţă, greşit instanţa de apel a confirmat existenţa dreptului de superficie a pârâţilor reclamanţi în reconvenţională V.T. şi V. asupra terenului aferent garajului construit de aceştia.
Dispoziţiunile referitoare la înstrăinarea dreptului de proprietate îşi au aplicarea în ceea ce priveşte constituirea dreptului de superficie, ca dezmembrant al dreptului de proprietate.
În speţă, B.I. şi V.T. nu au încheiat o convenţie pentru constituirea dreptului de superficie, cu respectarea cerinţelor legale de formă autentică, ci un antecontract de vânzare-cumpărare.
Împrejurarea potrivit căreia pârâţii T. au construit garajul pe terenul proprietatea promitentului B.I., chiar şi cu acordul acestuia, nu-le conferă acestora un drept de superficie. În consecinţă, nu este îngăduit ca proprietarul terenului să rămână cu un drept ideal de proprietate asupra terenului, iar titularul pretinsului drept de superficie să exercite în fapt atributele dreptului de proprietate, prin aceea că ar păstra proprietatea construcţiei şi ar folosi terenul aferent.
Între O.I. şi O.R. pe de o parte şi pârâţii V.T. şi V. pe de altă parte nu exista niciun raport juridic generator al unui drept de superficie şi ca un argument în această direcţie este şi faptul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre B. şi T. a intervenit în 1997, ulterior edificării garajului.
Ori, constituirea dreptului de superficie presupune o convenţie prealabilă sau concomitentă edificării construcţiei pe terenul aservit al superficiarului, astfel că instanţa nu se putea substitui voinţei părţilor, pronunţând o hotărâre constitutivă a unui atare desmembrământ al dreptului de proprietate.
Având însă în vedere faptul că pârâţii folosesc garajul şi au acces pe terenul în suprafaţă de 24 mp (în care garajul este amplasat), proprietatea reclamanţilor O.I. şi O.R., urmează a fi obligaţi la încheierea contractului de închiriere pentru suprafaţa de 24 mp cu reclamanţii O.I. şi R.
Celelalte aspecte legate de efectele art. 482 şi art. 494 C. civ., generate de raportul juridic dintre B.I. şi B.E. pe de o parte şi pârâţii Tâmpla pe de altă parte, exced cadrului juridic al investirii instanţei.
Aşadar, greşit instanţa de fond a dispus şi instanţa de apel a confirmat existenţa dreptului de superficie al pârâţilor Tâmpla pe terenul reclamanţilor respingând capătul de acţiune al acestora privind obligarea pârâţilor la încheierea contractului de închiriere.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 313 C. proc. civ. recursul reclamanţilor fiind întemeiat urmează a fi admis casându-se hotărârile pronunţate în cauză.
În ceea ce priveşte cel de-al doilea capăt de acţiune, referitor la stabilirea chiriei lunare în sarcina pârâţilor, acesta are un caracter subsidiar, după eşecul negocierii părţilor în fixarea acesteia.
Corect instanţele au respins cererea de chemare în garanţie a promitenţilor vânzători B. de către pârâţii T. Între chemaţii în garanţie şi pârâţi nefiind încheiat un contract de vânzare-cumpărare ci un antecontrat, ale cărui efecte nu sunt translative de proprietate, nu se poate pune în discuţie nici răspunderea vânzătorului pentru evicţiune.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanţi O.I. şi O.R. împotriva deciziei civile nr. 256 A din 15 aprilie 2004 a Curţii de Apel Târgu-Mureş.
Casează Decizia sus menţionată şi sentinţa civilă nr. 5346 din 29 octombrie 2003 a Judecătoriei Târgu-Mureş şi, pe fond, admite acţiunea principală, respinge cererea de chemare în garanţie şi cererea reconvenţională.
Obligă pârâţii V.T. şi T.V. să încheie contractul de închiriere pentru suprafaţa de 24 mp teren cu reclamanţii O.I. şi O.R.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 17 iunie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5353/2004. Civil. Contestatie la executare.... | ICCJ. Decizia nr. 53/2004. Civil. Legea nr. 10/2001. Recurs → |
|---|
