ICCJ. Decizia nr. 5368/2004. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 5368
Dosar nr. 1089/200.
Şedinţa publică din 29 septembrie 2004
Asupra recursului în anulare de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
M.V.(căsătorită P.) a chemat în judecată pe A.L. solicitând să fie pronunţată o hotărâre prin care să se constate că este proprietara apartamentului nr. 2 din imobilul situat în Braşov, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 încheiat în baza Legii nr. 112/1995, cu Statul Român prin RA R. Braşov, contract ce are conform clauzelor de la capitolul VI, valoare de act autentic, urmând ca potrivit art. 22 din Legea nr. 7/1996 să-i fie înscris dreptul de proprietate în cartea funciară.
În motivarea acţiunii reclamanta a susţinut că în baza art. 14 din Legea nr. 112/1995 s-a adresat organului competent cu cererea înregistrată sub nr. 2066 din 12 august 1996 solicitând cumpărarea apartamentului în discuţie în a cărui posesie se afla statul figurând ca proprietar tabular încă din anul 1962. Astfel fiind, vânzarea-cumpărarea a fost perfectată conform art. 1295 C. civ., iar instrumentul probator al respectivei operaţiuni a avut loc la 21 martie 1997 la acea dată în cartea funciară nefiind notat vreun litigiu cu privire la imobilul menţionat ceea ce îi conferă statutul de cumpărător de bună credinţă.
Mai mult, potrivit art. 28 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate este opozabil faţă de terţi fără înscriere în cartea funciară atunci când este dobândit prin efectul legii. Or, în speţă, susţine reclamanta a dobândit dreptul de proprietate prin efectul legii (Legea nr. 112/1995) pârâtul fiind terţ faţă de contractul său de vânzare-cumpărare.
Prin cerere reconvenţională, A.L. a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 încheiat de pârâta reconvenţională cu SC R. SRL Braşov (fostă RA R. Braşov) întrucât a fost perfectat prin fraudă la lege şi prin urmare nu-i era opozabil. În acest sens, reclamanta reconvenţională a precizat că M.V. nu putea cumpăra apartamentul în discuţie cât timp hotărârea Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995 pe care o sesizase pentru restituirea în natură a imobilului, nu devenea definitivă mai ales că separat, se adresase şi instanţei judecătoreşti cu o acţiune de drept comun în care a invocat lipsa titlului statului asupra imobilului menţionat. În drept a invocat dispoziţiile art. 1770 C. civ., art. 1 alin. (6) din HG nr. 20/1996 şi art. 475 C. civ.
La rândul său M.V.(căsătorită P.) a chemat în garanţie pentru evicţiune Municipiul Braşov prin primar pentru a fi obligat să o apere contra evicţiunii din partea reclamantei reconvenţionale A.L., alături de SC R. Braşov, întrucât nu a fost anunţată de existenţa litigiului civil în care ar fi putut aduce dovezi privind netemeinicia pretenţiilor reclamantei.
De asemenea, printr-o întâmpinare şi cerere reconvenţională M.V. a solicitat obligarea lui A.L. ca în situaţia extremă în care i s-ar admite cererea reconvenţională, să-i încheie contract de închiriere, în condiţiile Legii nr. 10/2001 şi ale OUG nr. 40/1999.
Judecătoria Braşov, prin sentinţa civilă nr. 10103 din 27 septembrie 2001 a admis în parte acţiunea principală şi a respins cererea reconvenţională formulată de A.L.
De asemenea a respins cererea de chemare în garanţie promovată de M.V. ca şi cererea reconvenţională formulată de aceasta şi în consecinţă a constatat că reclamanta M.V. este proprietara apartamentului nr. 2 situat în Braşov, înscris în C.F. nr. 2477 Braşov cu nr. top. 3040/1, 3040/2, drept dobândit prin cumpărare în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 încheiat cu Statul Român prin RA R. Braşov, conform Legii nr. 112/1995.
A respins restul pretenţiilor.
Instanţa de fond a reţinut că actul de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă şi RA R. Braşov era valid întrucât reclamanta avea calitatea de chiriaş al apartamentului nr. 2 din imobilul în litigiu la intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 şi în plus, la data încheierii contractului în evidenţele cărţii funciare, era înscris dreptul de proprietate în favoarea Statului Român, iar pe rolul instanţelor nu exista, la acea dată vreun litigiu în legătură cu imobilul în discuţie, astfel că reclamanta din acţiunea principală era de bună-credinţă.
Tribunalul Braşov, secţia civilă, prin Decizia nr. 124/A din 6 februarie 2002 a respins ca nefondate apelurile declarate de A.L. şi M.V. împotriva sentinţei civile nr. 10103 din 27 septembrie 2001 a Judecătoriei Braşov.
Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, prin Decizia nr. 507/R din 13 mai 2002 a admis recursul declarat de A.L. împotriva deciziei nr. 124/A din 6 februarie 2001 a Tribunalului Braşov, secţia civilă, pe care a modificat-o în parte în sensul că a admis apelul formulat de A.L. în contra sentinţa civilă nr. 10103 din 27 septembrie 2001 a Judecătoriei Braşov şi a menţinut dispoziţia din Decizia recurată privind respingerea apelului declarat de reclamanta din acţiunea principală M.V. împotriva aceleiaşi sentinţe.
A schimbat în parte sentinţa menţionată în sensul că a respins acţiunea principală introdusă de M.V.
A admis cererea reconvenţională formulată de A.L. şi în consecinţă a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 încheiat între M.V. şi pârâta SC R. SRL Braşov cu privire la apartamentul 2 situat în Braşov, înscris în C.F. nr. 2477 Braşov, cu nr.top.3040/1, 3040/2.
A admis cererea reconvenţională introdusă de M.V. în contradictoriu cu A.L. şi a obligat pârâta reconvenţională să încheie cu reclamanta contractul de închiriere pentru spaţiul locativ în discuţie.
Au fost păstrate celelalte dispoziţii ale sentinţei.
În motivarea soluţiei instanţa a reţinut că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831din 21 martie 1997 s-a făcut cu încălcarea art. 92 alin. (1) din HG nr. 11 din 29 ianuarie 1997 întrucât a fost ignorată cererea adresată de A.L. comisiei pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 prin care la 17 iunie 1996 a solicitat restituirea în natură a imobilului în discuţie.
Or, Comisia judeţeană pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 a denaturat sensul cererii formulate de pârâtă şi din acest motiv, contrar dispoziţiilor art. 92 alin. (1) din HG nr. 11/1997 a permis vânzarea spaţiului locativ în discuţie de către societatea specializată în acest sens, SC R. Braşov, deşi în speţă procedura administrativă de vânzare se impunea a fi suspendată. Din această perspectivă nu se putea susţine că părţile contractante au fost de bună-credinţă la perfectarea actului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997.
În contra menţionatei decizii în temeiul art. 330 pct. 2 C. proc. civ., a declarat recurs în anulare Procurorul General de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie pe considerentele că a fost pronunţată cu încălcarea esenţială a legii şi totodată era vădit netemeinică.
Astfel, s-a învederat că deşi prin Decizia civilă nr. 512 din 13 mai 1999 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă, s-a constatat cu autoritate de lucru judecat, că imobilul în litigiu situat în Braşov, înscris în C.F. nr. 2477 Braşov, cu nr. top. 3040/1 şi 3040/2, a trecut, fără titlu, în proprietatea statului şi s-a dispus radierea din C.F. a dreptului de proprietate al statului asupra imobilului şi înscrierea dreptului în favoarea pârâtei-reclamante A.L., această hotărâre nu era opozabilă M.P. întrucât nu a fost parte în acel proces.
S-a mai susţinut că întrucât reclamanta-pârâtă P.M. a formulat cerere de cumpărare a apartamentului nr. 5 din imobil în temeiul Legii nr. 112/1995, la 12 august 1996, anterior retrocedării imobilului către A.L. transmiterea proprietăţii asupra bunului a avut loc la data realizării acordului de voinţă al părţilor, respectiv la 4 februarie 1997, deşi actul de vânzare-cumpărare a fost perfectat mai târziu, respectiv la 21 martie 1997. Pe de altă parte, întrucât imobilul în discuţie nu era deţinut de fostul proprietar şi nici nu era liber reclamanta din acţiunea principală M.V., a avut un drept de preemţiune şi vocaţia de a cumpăra apartamentul ce-l ocupa în calitate de chiriaşă, fiind îndeplinite cerinţele prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995. Totodată apartamentul respectiv nu era exceptat de la vânzare conform art. 10 din lege.
De asemenea, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 M.V. a avut convingerea că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite dreptul de proprietate, în cauză operând prezumţia bunei-credinţe a dobânditorului cu titlu oneros prevăzut de art. 1898 C. civ.
Or, în cauză nu s-a probat că la data perfectării vânzării între stat şi dobânditoarea M.V., aceasta din urmă ar fi fost înştiinţată despre intenţia lui A.L. de a revendica imobilul, sau despre existenţa vreunui litigiu cu privire la imobil aceasta fiind notificată abia la 11 ianuarie 2000.
Mai mult, potrivit extrasului de C.F., la 19 aprilie 1999 imobilul cu nr.top.3040/1 şi 3040/2 figura în proprietatea statului nefiind notată acţiunea în revendicare promovată de A.L. de altfel ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 între Statul Român prin RA R. Braşov şi M.V.
Prin urmare, prezumţia de bună-credinţă a cumpărătoarei nu a fost răsturnată prin nici un mijloc de probă cu atât mai mult cu cât cererea formulată la 17 iulie 1996 de către A.L. către Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 viza exclusiv acordarea de despăgubiri pentru imobilul în litigiu şi nu restituirea în natură a acestuia.
Pe de altă parte, constatarea nulităţii absolute a unei convenţii pentru cauză ilicită presupune existenţa unei convenţii frauduloase a ambelor părţi ceea ce în cauză nu s-a probat cel puţin în ceea ce o privea pe dobânditoarea M.V., după cum nu s-a dovedit nici frauda la lege cât timp contractul de vânzare-cumpărare în discuţie s-a încheiat cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data perfectării lui.
În fine, în cauză nu era aplicabil nici principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis cât timp subdobânditorul M.V. a fost de bună credinţă, sens în care erau incidente şi dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Recursul în anulare nu este fondat.
Potrivit extrasului de C.F. nr. 2477 Braşov cu nr. top. 3040/1 şi 3040/2 imobilul situat în Braşov, reclamante A.L., fiind dobândit prin cumpărare cu act autentic la 6 noiembrie 1925. Ulterior, imobilul a fost naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950, dreptul de proprietate al statului fiind intabulat la 17 august 1963.
Prin Decizia nr. 512/R din 13 mai 1999 Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, a statuat cu autoritate de lucru judecat, că imobilul înscris în C.F. nr. 2477 Braşov cu nr. top. 3040/1 şi 3040/2, casă de lemn şi curte de 234 mp şi grădină în suprafaţă de 129,60 mp a fost trecut abuziv fără titlu în proprietatea statului.
De asemenea, a dispus radierea din C.F. a dreptului de proprietate al statului asupra menţionatului imobil, teren şi construcţii şi înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei A.L.
A.L. şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară la 30 iulie 1999.
Din această perspectivă este de remarcat faptul că independent de împrejurarea că reclamanta-pârâtă M.V. nu a fost parte în menţionatul litigiu, hotărârea judecătorească indicată fiind înscrisă cu titlu de proprietate al pârâtei-reclamante A.L. în cartea funciară a devenit opozabilă şi V.M. al cărui drept de proprietate atestat de contractul de vânzare-cumpărare nr. 21831/1997 nu fusese intabulat şi prin urmare în raport de dispoziţiile art. 17 din Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, putea avea doar un caracter extratabular.
Din această perspectivă, nu poate fi primită nici critica din recursul în anulare potrivit căreia transmiterea proprietăţii în ceea ce o priveşte pe reclamanta din acţiunea principală M.V. ar fi avut loc la data realizării acordului de voinţă a părţilor pentru încheierea contractului nr. 21831 din 21 martie 1997, acord de voinţă apreciat prin recursul în anulare, în afara probelor dosarului şi în mod aleatoriu, că ar fi avut loc la 4 februarie 1997, deşi el s-a realizat odată cu perfectarea convenţiei, respectiv la 21 martie 1997.
Pe de altă parte, deşi este real că M.V. deţinea cu chirie la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 apartamentul ce ulterior l-a cumpărat, acest imobil nu se încadra în dispoziţiile art. 1 din lege întrucât aşa cum s-a stabilit prin hotărâre judecătorească şi irevocabilă, fusese preluat de stat fără titlu.
De altfel, în cauză s-a probat că A.L. s-a adresat la 16 iulie 1996 şi comisiei constituite conform Legii nr. 112/1995 solicitând atât restituirea în natură a bunului cât şi despăgubiri (dos nr. 12/2001) şi că prin Hotărârea nr. 269 din 10 iunie 1997 Comisia judeţeană pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 i-a respins cererea, contestaţia acesteia formând obiect de disputa judiciară în dosar conex nr. 77/1998 soluţionat de asemenea prin Decretul nr. 512/R din 13 mai 1999 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.
Astfel fiind, buna-credinţă a dobânditoarei M.V. la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 urma a fi examinată şi în raport de HG nr. 11 din 29 ianuarie 1997 în vigoare la data perfectării convenţiei menţionate care la art. 1 alin. (4) statuează că locuinţele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă, ca cel din speţă, sunt considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia acesteia şi nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995.
Prin urmare, faţă de această prevedere legală, dobânditoarea M.V., trebuia să probeze că a depus diligenţa obişnuită pe care trebuie să o depună orice individ prudent, pentru a afla adevărata situaţie juridică a imobilului în discuţie.
Or, în răspunsul dat la interogator, M.V. a învederat că a depus cererea de cumpărare a apartamentului în care locuia la 12 iunie 1996 la R. Braşov şi că nu a întreprins nici un alt demers în afară de acesta.
Astfel fiind şi întrucât la data când M.V. a cumpărat apartamentul în discuţie cererea pârâtei-reclamante A.L. cu privire la întregul imobil din Braşov, adresată comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1997 nu fusese soluţionată, vânzarea respectivului apartament către dobânditoarea M.V. s-a făcut cu încălcarea prevederilor art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 şi respectiv a HG nr. 11/1997 şi prin urmare aceasta nu putea invoca buna-credinţă la perfectarea respectivei convenţii.
În acest context este irelevant şi că în extrasul de carte funciară la 19 mai 1999 (după perfectarea convenţiei în discuţie) figura ca titular al dreptului de proprietate asupra imobilului în dispută, statul român, întrucât acelaşi extras de C.F. indica ca proprietar până în anul 1962 pe autoarea pârâtei-reclamante şi preciza că titlul statului îl constituia naţionalizarea conform Decretului nr. 92/1950 şi prin urmare nu scutea pe reclamanta-pârâtă M.V. în contextul celor deja expuse ca o minoră diligenţă de a verifica situaţia juridică a respectivului imobil.
Pe de altă parte, este de menţionat că în cauză nu a fost invocată existenţa vreunei convenţii ilicite între stat şi dobânditoarea M.V. iar desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 s-a dispus pe considerentul că a fost încheiat cu încălcarea dispoziţiilor art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 şi respectiv art. 92 alin. (1) din HG nr. 11/1997 ceea ce excludea şi buna-credinţă a dobânditoarei M.V.
Din această perspectivă în speţă era aplicabil principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, iar dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 nu erau incidente în speţă întrucât ar fi contraveni principiului constituţional şi de drept civil al neretroactivităţii legii, raporturile juridice între stat şi M.V. fiind statornicite anterior intrării în vigoare a acestei legi.
Faţă de cele ce preced, recursul urmează a fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul în anulare declarat de Procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie împotriva deciziei nr. 507/R din 13 mai 2002 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.
Obligă pe intimata M.(căsătorită P.) V. la plata sumei de 1.638.000 lei cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă reconvenţională A.L.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 septembrie 2004.
| ← ICCJ. Decizia nr. 535/2004. Civil. Pretenţii. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 5273/2004. Civil → |
|---|
