ICCJ. Decizia nr. 555/2004. Civil. Obligatia de a face. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 555.
Dosar nr. 7629/2004
Şedinţa publică din 23 iunie 2005
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin acţiunea formulată reclamanţii C.M., C.V. şi C.I. au chemat în judecată pe pârâtul M.D. solicitând obligarea acestuia să încheie contract de închiriere pentru spaţiul pe care îl ocupă în imobilul situat în Bucureşti, în termen de 10 zile de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a hotărârii, obligarea la plata daunelor cominatorii de 100.000 lei/zi de întârziere şi constatarea împrejurării că termenul de 5 ani stipulat în art. 6 din OUG nr. 40/1999, începe să curgă de la data încheierii contractului de închiriere.
Judecătoria sector 1 Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 5579 din 18 septembrie 2003, a respins acţiunea formulată de reclamanţi, a respins şi cererea reconvenţională formulată de pârât pentru evacuarea reclamanţilor şi constatarea faptului că aceştia nu se pot prevala de dispoziţiile art. 6 din OUG 40/1999.
Prin Decizia civilă nr. 100 din 30 ianuarie 2004, Curtea de Apel Bucureşti;
a respins ca nefondat apelul formulat de pârâtul M.D. împotriva sentinţei civile nr. 5579 din 18 septembrie 2003 pronunţată de Judecătoria sector 1 Bucureşti;
a admis apelul formulat de reclamanţi împotriva aceleiaşi sentinţe, care a fost schimbată în parte;
a admis cererea principală formulată de reclamanţii C.M., C.V. şi C.I. împotriva pârâtului M.D..
a obligat pârâtul să încheie contract de închiriere cu reclamanţii, pentru o perioadă de 5 ani, care curge de la data perfectării contractului, sub sancţiunea obligării la plata daunelor cominatorii de 100.000 lei pe zi de întârziere începând de la data rămânerii definitive a hotărârii;
a păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele.
Contractul de vânzare cumpărare ce a fost anulat în anul 2001, a fost încheiat între reclamanţi şi Primăria municipiului Bucureşti la data de 27 iunie 2000, în baza Legii 112/1995, iar imobilul a fost restituit pârâtului înainte de această dată, şi anume la 7 februarie 2000.
Reclamanţilor nu le sunt aplicabile dispoziţiile art. 1 şi art. 7 din OUG nr. 40/1999 şi nici alte cazuri de prelungire a contractelor de închiriere, deoarece înainte de încheierea contractului de vânzare cumpărare, între părţi nu s-au desfăşurat raporturi contractuale de locaţiune, iar la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, contractul de închiriere cu primăria a încetat.
Sunt aplicabile dispoziţiile art. 6 din OUG 40/1999, potrivit căruia, proprietarul are obligaţia de a încheia la cererea persoanelor cărora li s-a anulat contractul, un contract de închiriere pe termen de 5 ani.
Dispoziţiile art. 9-11 sunt aplicabile în ceea ce priveşte modalitatea de încheiere a contractului de închiriere, fiind de precizat că legea asimilează situaţia chiriaşului cu cea a fostului chiriaş, cu consecinţa că orice întârziere în încheierea contractului curge în defavoarea proprietarului, fiind evident că, termenul de 5 ani prevăzut de lege curge de la data încheierii contractului şi nu de la data restituirii imobilului.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul susţinând că.
- din prevederile art. 1 şi art. 7 din OUG 40/1999 nu reiese că aplicabilitatea acestora este condiţionată de existenţa unor raporturi de locaţiune anterioare;
- deşi notificaţi reclamanţii au încheiat contractul de vânzare cumpărare cu un neproprietar, pentru a determina aplicarea art.6 din OUG 40/1999, normă ce se aplică însă numai chiriaşilor care au încheiat contract de vânzare cumpărare, cu bună credinţă.
- reclamanţilor le sunt aplicabile dispoziţiile art. 1 şi art. 7, aceştia păstrând calitatea de chiriaşi, contractul de închiriere fiind prelungit până la 8 aprilie 2004. Ca atare aceştia aveau dreptul de a solicita încheierea unui contract de închiriere doar pentru o perioadă ce reprezintă diferenţa rămasă neexecutată de la data când recurentul a dobândit proprietatea imobilului, până la data la care se împlinea termenul de 5 ani pentru care fusese prelungit contractul;
- greşit a fost obligat pârâtul la plata daunelor cominatorii, după cum, tot astfel s-a apreciat asupra existenţei consimţământului său la încheierea contractului de închiriere;
- cu aplicarea greşită a legii s-a dispus obligarea la încheierea contractului, o asemenea soluţie nefiind prevăzută de OUG 40/1999 care prevede numai prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior şi imposibilitatea evacuării;
- instanţa nu s-a pronunţat asupra unui mijloc de apărare hotărâtor, respectiv asupra susţinerilor şi dovezilor privind reaua credinţă a reclamanţilor la încheierea contractului de vânzare cumpărare.
Ulterior, motivele de recurs au fost precizate, în legătură cu momentul de la care ar începe să curgă termenul de 5 ani pentru care s-ar încheia contractul de închiriere, în sensul că această perioadă nu ar putea începe decât de la data creării noii situaţii juridice a imobilului aşa cum se prevede la pct. 13.1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 şi în Nota de fundamentare a OUG nr. 8 din 11 martie 2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere, publicată în M. Of. nr. 278 din 30 martie 2004. În speţă, arată recurentul, acest moment este data emiterii deciziei de restituire a imobilului de către Primarul General, anume 7 februarie 2000.
Recursul este fondat în parte potrivit celor ce urmează.
Este adevărat că.
În ce priveşte imobilul din litigiu, cota de proprietate de 1/3 din acesta a fost restituită recurentului prin sentinţa civilă nr. 14111 din 17 octombrie 1997, pentru ca, ulterior, prin sentinţa civilă nr. 15681 din 8 octombrie 1998 a Judecătoriei sector 1 Bucureşti să se dispună ieşirea din indiviziune asupra aceluiaşi imobil, atribuindu-se acestuia corpul C al imobilului.
Urmare acestor hotărâri judecătoreşti, la data de 7 februarie 2000 s-a emis Decizia nr. 179 de restituire în natură, recurentul fiind pus în posesie prin procesul verbal nr. 380 din 11 mai 2000, pentru ca la 16 ianuarie 2000 să notifice pe chiriaşii reclamanţi de acum în legătură cu posibilitatea încheierii contractului de închiriere.
În aceste condiţii, chiriaşii au încheiat totuşi, în temeiul Legii nr. 112/1995 contractul de vânzare cumpărare 139/112 din 27 iunie 2000, act care a fost însă ulterior desfiinţat, constatându-se nulitatea sa absolută, prin sentinţa civilă nr. 4596 din 20 aprilie 2001, rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1053 din 8 aprilie 2002.
În atare situaţie, recurentul a adresat o nouă notificare, la 5 mai 2003 în vederea încheierii contractului de închiriere potrivit OUG nr. 40/1999.
În cadrul negocierilor purtate la întâlnirea avută urmare notificării, ambele părţi au fost de acord cu încheierea contractului de închiriere, neînţelegerea ivită fiind numai în legătură cu data de la care poate curge termenul de 5 ani prevăzut de lege, momentul emiterii deciziei administrative de restituire a imobilului sau data încheierii contractului.
În raport de aceste elemente urmează a se reţine:
Litigiului de faţă îi sunt aplicabile prevederile art. 6 din OUG nr. 40/1999 potrivit cărora, în cazul contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut în justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, legea nefăcând distincţie cu privire la momentul sau modalitatea în care au fost încheiate aceste contracte, inclusiv sub aspectul bunei sau relei credinţe.
În ce priveşte momentul la care începe să curgă termenul de 5 ani menţionat, într-adevăr, Legea nr. 10/2001, art. 13 şi pct. 13.1 din Normele Metodologice de aplicare a legii, fac referire la corelaţia acestei legi cu OUG nr. 40/1999, prin complinire a prevederilor, arătând că termenul de 5 ani începe să curgă de la data creării noii situaţii juridice a imobilului, dată care ar fi „în cadrul procedurii instituite de Legea 10/2001, data deciziei de restituire în natură.
Aceeaşi concluzie, se desprinde şi din Nota de fundamentare la OUG nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere unde se arată că, în cazurile prevăzute de art. 6 din OUG nr. 40/1999 şi, respectiv, art. 15 din Legea nr. 10/2001, termenul de 5 ani începe să curgă de la data naşterii noii situaţii juridice, respectiv de la data rămânerii irevocabile a hotărârii de restituire în natură, fie de la data emiterii deciziei administrative de restituire în temeiul Legii nr. 10/2001.
Aşadar, cu privire la chestiunea în discuţie în prezentul cadru procesual, este necesar a se aprecia asupra momentului naşterii noii situaţii juridice a imobilului în litigiu, moment de la care curge termenul de 5 ani pentru care este necesar a se încheia contractul de închiriere între părţi.
Or, sub acest aspect, în raport de considerentele deja arătate, în speţă, noua situaţie juridică în acest sens, nu se putea naşte decât odată cu momentul desfiinţării contractului de vânzare cumpărare, respectiv data de la care hotărârea judecătorească a rămas irevocabilă, moment în care a renăscut şi raportul locativ, luând fiinţă şi obligaţia din partea reclamanţilor, care şi-au pierdut astfel titlul de proprietate, de a încheia, potrivit OUG nr. 40/1999 un nou contract de închiriere.
Aceasta cu atât mai mult cu cât o primă acţiune în evacuare formulată împotriva acestora fusese anterior respinsă, tocmai în considerarea prevederilor OUG nr. 40/1999 (Decizia civilă nr. 1054 din 24 aprilie 2003 a Curţii de Apel Bucureşti).
Sub acest aspect, urmează deci, ca prin admiterea recursului, să se modifice din hotărârea atacată dispoziţia având ca obiect perioada pentru care se va încheia contractul de închiriere, în sensul că aceasta începe să curgă de la data de 8 aprilie 2002.
În ce priveşte existenţa în sine a obligaţiei din partea recurentului de a încheia un astfel de contract, aceasta există şi se justifică prin însăşi temeiurile juridice de care s-a făcut vorbire, inclusiv prin acordul său manifestat în acest sens la 11 iunie 2003 în faţa notarului public.
Referitor la motivul de recurs vizând obligarea la plata daunelor cominatorii, urmează a se reţine că este fondat.
În raport de regimul juridic al daunelor cominatorii, mijloc de constrângere pentru executarea în natură a unei obligaţii, acestea, în speţă nu se justifică, o posibilă neexecutare a obligaţiei de faţă fiind, evident, defavorabilă numai recurentului, care, oricum, chiar într-o astfel de situaţie nu ar putea obţine evacuarea intimaţilor din imobil în baza prezentei hotărâri o eventuală susţinere privind lipsa de titlu, neputând fi primită.
Aşa fiind şi sub acest aspect recursul urmează a fi primit şi dispoziţia dată astfel, înlăturată.
Faţă de cele arătate, în temeiul art. 312 C. proc. civ. recursul urmează a fi admis, în sensul celor de mai sus.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâtul M.D. împotriva deciziei civile nr. 100 din 30 ianuarie 2004 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Modifică în parte Decizia, în sensul că, admite apelul declarat de pârât împotriva sentinţei civile nr. 5579 din 18 septembrie 2003 a Judecătoriei sector 1 şi obligă pe pârâtul M.D. să încheie contract de închiriere cu reclamanţii C. pentru o perioadă de 5 ani, care curge de la data schimbării situaţiei juridice a imobilului, respectiv 8 aprilie 2002.
Înlătură obligarea aceluiaşi pârât la plata daunelor cominatorii.
Păstrează celelalte dispoziţii ale deciziei atacate.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 23 iunie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5558/2004. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 5514/2004. Civil. Legea nr.10/2001. Recurs → |
|---|
