ICCJ. Decizia nr. 5714/2004. Civil. Revendicare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 5714
Dosar nr. 8639/2004
Şedinţa publică din 28 iunie 2005
Asupra recursurilor de faţă;
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 264 din 15 iunie 2001 a Tribunalului Cluj a fost respinsă acţiunea reclamantei M.D. împotriva pârâţilor S.M., S.I., S.E., B.O., Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, SC C. SA Cluj-Napoca (prin lichidator SC A.T.P. SA Cluj-Napoca), P.G.N., P.N., SC V.L. SRL Cluj-Napoca şi Ţ.N.C.
Prin aceeaşi sentinţă a fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâta Ţ.N.C. şi a fost obligată reclamata M.D. să plătească pârâtei S.M. suma de 2.000.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre prima instanţă a reţinut în esenţă, următoarele:
Prin acţiunea formulată de reclamanta M.D. a solicitat: să se constate că imobilul situat în Cluj-Napoca, a fost preluat fără titlu valabil de Statul Român, să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între SC C. SA Cluj-Napoca şi pârâţii cumpărători, să se dispună restabilirea situaţiei de carte funciară anterioară naţionalizării, să fie obligaţi pârâţii a-i recunoaşte reclamantei şi pârâţilor Ţ.N.C. şi P.G.N. dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din imobil, să se constate că reclamanta şi pârâţii Ţ.N.C. şi P.G.N. sunt moştenitori ai foştilor proprietari tabulari G.T. şi soţia sa născută M.E.
Prin cererea reconvenţională formulată pârâta Ţ.N.C. a solicitat să se constate preluarea fără titlu de către Statul Român a imobilului în litigiu, să se constate nulitatea partajului efectuat şi a împărţirii imobilului pe apartamente, să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca (prin SC C. SA Cluj-Napoca) şi pârâţii cumpărători, să se dispună restabilirea situaţiei de C.F., să fie obligat Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca la eliberarea procesului-verbal de restituire a imobilului, să fie obligate pârâtele de ordine 6-8 la încheierea contractelor de închiriere şi să fie evacuată pârâta cu nr. de ordine 9.
Imobilul obiect al litigiului a fost supus naţionalizării în baza Decretului nr. 92/1950, pe acest temei Statul Român înscriindu-şi dreptul de proprietate în cartea funciară.
Reclamanta M.D. a uzat de calea reparatorie prevăzută de Legea nr. 112/1995 şi prin Hotărârea nr. 304 din 19 decembrie 1996 a Comisiei Judeţene Cluj pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 i s-a restituit în natură etajul nr. 2 al imobilului, pentru restul apartamentelor fiindu-i acordate despăgubiri în sumă de 45.777.790 lei.
Pârâţii S.M., S.I., S.E. şi B.O. au fost consideraţi cumpărători de bună credinţă ai apartamentelor în care locuiesc ca şi chiriaşi, la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare neexistând nici un impediment legal şi fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de Legea nr. 112/1995.
Prin urmare, s-a reţinut că atât acţiunea reclamantei cât şi cererea reconvenţională a pârâtei Ţ.N.C. sunt nefondate.
A fost respinsă şi acţiunea faţă de pârâta SC V.L. SRL Cluj-Napoca deoarece este titulara unui contract de închiriere valabil încheiat.
Curtea de Apel Cluj, prin Decizia civilă nr. 221 din 14 decembrie 2001 a admis în parte apelul declarat de reclamanta M.D. împotriva sentinţei civile nr. 264 din 15 iunie 2001 a Tribunalului Cluj, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a admis în parte acţiunea şi în consecinţă:
S-a constatat că imobilul înscris în C.F. nr. 113 Cluj-Napoca, nr. top 173, compus din casă cu 2 etaje, din cărămidă, la parter cu 2 prăvălii, 3 camere şi dependinţe, la etajul I cu 4 camere, 1 bucătărie şi dependinţe, la etajul II cu 4 camere, bucătărie, dependinţe, curte, pivniţă, situat în Cluj-Napoca, a fost preluat fără titlul valabil de Statul Român.
S-a constatat şi nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 30816 din 6 noiembrie 1996 încheiat între SC C. SA Cluj-Napoca şi pârâta S.M., nr. 32179 din 12 decembrie 1996 încheiat cu pârâta B.O. şi nr. 31051 din 19 decembrie 1996 încheiat cu pârâţii S.I.A. şi S.E.
S-a dispus restabilirea situaţiei de C.F. anterioară preluării imobilului de către Statul Român în sensul radierii înscrierilor de sub B + 5,6,7,8 din C.F. nr. 1113 Cluj-Napoca, radierea înscrierilor din C.F. nr. 129143 col. Cluj-Napoca, C.F. nr. 123144 indiv. Cluj-Napoca, C.F. nr. 124640 indiv. Cluj-Napoca, C.F. nr. 124691 indiv. Cluj-Napoca, C.F. nr. 12143 indiv. Cluj-Napoca şi sistării acestor cărţi funciare.
Au fost obligaţi pârâţii să-i recunoască reclamantei dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din imobil.
S-a constatat calitatea reclamantei de moştenitoare în cotă de ½ a proprietarilor tabulari G.T. şi soţia născută M.E. ca fiică, precum şi a pârâţilor Ţ.N.C. şi P.G.N. ca nepoţi de fiică, în cotă de ¼ fiecare.
S-a respins apelul declarat de pârâţii Ţ.N.C. şi al pârâtului P.G.N.
Curtea a reţinut pentru a pronunţa această sentinţă că la data de 14 februarie 2001 a intrat în vigoare Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 şi conform art. 2 alin. (1) lit. h) din lege „sunt imobile preluate în mod abuziv inclusiv acelea…preluate fără titlu valabil sau fără respectarea dispoziţiilor legale în vigoare la data preluării", în vreme ce prin alin. (2) al aceluiaşi articol se stipulează că „persoanele ale căror imobile au fost preluate fără titlu valabil îşi păstrează calitatea de proprietar avută la data preluării, pe care o exercită după primirea deciziei sau a hotărârii judecătoreşti de restituire conform prevederilor acestei legi".
Pe de altă parte, s-a avut în vedere că prin art. II din Decretul nr. 92/1950 privind naţionalizarea unor imobile s-a stabilit că „nu intră în prevederile decretului de faţă şi nu se naţionalizează imobilele proprietatea muncitorilor, funcţionarilor, micilor meseriaşi, intelectualilor profesionişti".
În speţă, s-a reţinut că este de necontestat că proprietarul tabular G.T., înscris sub B + 1 în C.F. nr. 1113 Cluj a fost avocat, în vreme ce soţia lui, proprietara tabulară G.E., născută M., înscrisă sub B + 2 a fost casnică.
Aşa fiind, ocupaţia lui G.T., aceea de avocat avea semnificaţia apartenenţei acestuia la categoria socio-profesională a intelectualilor profesionişti, deci se găsea, cu privire la cota sa de proprietate din imobil, exceptat de la măsura naţionalizării.
Cu privire la categoria persoanelor casnice a reţinut Curtea că, deşi acestea nu erau expres menţionate, prin art. II al Decretului nr. 92/1950, nu s-a dovedit că privitor la persoana proprietarei tabulare G.E., casnică, ar fi fost exploatator de locuinţe (pentru că deţineau un singur imobil, în coproprietate, chiar dacă compunerea acestuia depăşea nevoile locative obişnuite ale unei familii, nu este suficientă pentru a îndreptăţi o asemenea concluzie, caracterizarea ca „exploatator de locuinţe" a unui proprietar, presupunând, în acord şi cu prevederile art. I alin. (2) ale decretului, existenţa unui „mare număr de imobile"), după cum nu s-a dovedit nici că acesta era fost industriaş, fost moşier, fost bancher, fost mare comerciant ori, în înţelesul dat expresiei la data emiterii Decretului nr. 92/1950, o persoană aparţinând…celorlalte elemente ale marii burghezii.
Tot astfel, nu s-a dovedit nici că imobilul astăzi litigios a fost hotel ori alt imobil clădit în scop de exploatare.
În consecinţă, preluarea de către Statul Român a imobilului s-a făcut fără respectarea dispoziţiilor legale în vigoare şi care, declarativ, au fost avute în vedere ca temei al preluării, deci fără titlu valabil, atrăgând incidenţa prevăzută de art. 2 alin. (1) lit. h) din Legea nr. 10/2001, sus-evocate.
Primul capăt al acţiunii reclamantei trebuia deci admis, hotărârea contrară a tribunalului apare ca nelegală.
Cu privire la capătul acţiunii reclamantei ce are ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între vânzătorul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca (prin SC C. SA Cluj-Napoca) şi pârâţii cumpărători, constată Curtea că potrivit art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 „actele juridice de înstrăinare…având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă".
În speţă, pârâta S.M. a încheiat contract de vânzare-cumpărare la data de 6 noiembrie 1996, pârâta B.O. la data de 12 decembrie 1996, iar pârâţii S.I.A. şi S.E. la data de 19 decembrie 1996.
La aceste date se găsea însă deja notată în C.F. nr.1113 Cluj-Napoca, sub B + 4 acţiunea civilă înaintată de M.D. şi P.M.G. (aceasta din urmă fiind mama actualilor pârâţi Ţ.N.C. şi P.G.N.) sub nr. 5284 din 14 mai 1992 al Judecătoriei Cluj-Napoca, care nu se afla încă soluţionată irevocabil şi prin care se solicitase tocmai recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantelor asupra imobilului din Cluj-Napoca, afirmându-se nelegala lui naţionalizare.
Or, dacă reaua-credinţă a vânzătorului şi cumpărătorului, în înţelesul art. 46 din Legea nr. 10/2001, desemnează cunoaşterea de către aceştia, ori posibilitatea de a cunoaşte, cu o diligenţă medie, fie a împrejurării că imobilul a cărui cumpărare se doreşte a fost preluat fără titlu valabil, fie doar a faptului că în cadrul unei acţiuni în justiţie ori în cadrul unei alte proceduri legal instituite se solicită redobândirea în natură a imobilului, atunci este de considerat că atât vânzătorul, cât şi pârâţii cumpărători sunt, în speţa de faţă, de rea-credinţă.
Are în vedere Curtea că amintita notare în cartea funciară a pornirii acţiunii în redobândirea imobilului întrucât ar fi fost preluat fără titlu obliga contractanţii la a se abţine de la a vinde ori a cumpăra, orice comportament onest (deci de bună-credinţă) impunând a se aştepta mai întâi finalizarea acţiunii în justiţie.
Necesitatea unei asemenea conduite era impusă, cu atât mai mult, de faptul că la data încheierii contractelor acţiunea fusese deja admisă în primă instanţă şi apel, parcurgând judecata în recurs.
Chiar dacă la data încheierii contractelor în litigiu nu se afla în vigoare un text de lege similar celui introdus prin HG nr. 11/1997 (în sensul că la art. 1 al Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 s-a introdus inclusiv alin. (6), conform căruia în cazul în care pe rolul instanţelor judecătoreşti se află cereri referitoare la imobile preluate fără un titlu valabil constituit în favoarea Statului, procedurile…de vânzare către chiriaşi se suspendă de drept până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a cererilor respective), trimiterea la buna ori per contrario, reaua credinţă a contractanţilor făcută de art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 îngăduie şi obligă la o analiză completă a celor două noţiuni, pentru a putea identifica acele elemente utile caracterizării comportamentului vânzătorului şi cumpărătorului ca unul onest şi diligent, ori dimpotrivă.
În raport de cele ce preced, este de constatat reaua-credinţă a Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, precum şi a pârâţilor cumpărători, la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 30816/1996, 32179/1996 şi 31051/1996.
Prin iradiere, devine admisibil şi capătul de cerere având ca obiect restabilirea situaţiei de carte funciară, impunându-se radierea tuturor înscrisurilor făcute sub B +5,6,7,8 în C.F. nr. 1113 Cluj-Napoca, a celor făcute în C.F. nr. 129143 colectivă Cluj-Napoca, precum şi a celor făcute în cărţile funciare individuale nou-create (nr.123144, 124640, 124691 şi 124143), fiind incidente dispoziţiile art. 34 pct. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938.
Pe cale de consecinţă, se va dispune şi sistarea pentru lipsă de imobile a cărţilor funciare nou-create.
În baza art. 111 C. proc. civ. se va constata calitatea reclamantei de moştenitoare, ca fiică a proprietarilor tabulari G.T. şi soţia născută M.E., revenindu-i o cotă de ½ din moştenire, după cum se va constata şi calitatea pârâţilor Ţ.N.C. şi P.N. de moştenitori, în cotă de ¼ fiecare din masa succesorală a fiecărui defunct, ei fiind nepoţi de fiică ai proprietarilor tabulari.
Se va respinge cererea în obligarea celorlalţi pârâţi la a le recunoaşte şi pârâţilor Ţ.N.C. şi P.G.N. dreptul de proprietate asupra propriei lor cote din proprietatea imobilului, căci reclamanta are interes în obţinerea recunoaşterii propriului drept, însă nu şi în recunoaşterea dreptului altora, aceştia având dreptul la propria acţiune în justiţie.
Cu privire la apelul declarat de pârâta Ţ.N.C., prin care aceasta critică sentinţa întrucât i-a fost respinsă cererea reconvenţională, reţine Curtea că pârâta-apelantă a depus cererea reconvenţională în şedinţa Tribunalului din data de 20 aprilie 2001, în aceeaşi şedinţă de judecată, dar şi prin întâmpinarea depusă în data de 7 mai 2001 reclamanta opunându-se primirii spre judecată a acestei cereri inclusiv sub motivul că a fost dedusă judecăţii după prima zi de înfăţişare, aceasta fiind, în aprecierea sa, în 9 februarie 2001.
Într-adevăr, art. 119 alin. (3) C. proc. civ. stabileşte că cererea reconvenţională se depune odată cu întâmpinarea, iar dacă pârâtul nu este obligat la întâmpinare, cel mai târziu la prima zi de înfăţişare.
Totodată, art. 135 C. proc. civ. dispune că cererea reconvenţională care nu s-a făcut în termenul prevăzut de lege se va judeca diferit, afară de cazul când amândouă părţile consimt să se judece împreună.
Prin urmare, nerespectarea exigenţelor de timp privitoare la depunerea cererii reconvenţionale atrage, ca regulă, judecarea distinctă, prin alcătuirea unui alt dosar al acesteia, judecarea deodată fiind condiţionată de acordul reclamantului.
Întrucât cererea reconvenţională a fost depusă ulterior, iar reclamanta s-a opus alăturării reconvenţionale la propria acţiune, se impune disjungerea cererii reconvenţionale şi judecarea ei distinctă.
Apelul pârâtului P.G.N. a fost respins ca nefondat, neputându-se vedea, faţă şi de nemotivarea lui, precum şi faţă de împrejurarea că nici înaintea primei instanţe acesta nu a formulat apărări de fond, în ce fel sentinţa îl vatămă, aceasta şi în condiţiile în care apelantul nu a formulat cererea reconvenţională, mulţumindu-se a rămâne simplu pârât.
Împotriva deciziei nr. 221 din 14 decembrie 2001 a Curţii de Apel Cluj au declarat recurs pârâţii Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, S.M., S.E., S.I., B.O. şi Ţ.N.C.
Curtea Supremă de Justiţie prin Decizia civilă nr. 2223 din 27 mai 2003, dosar nr. 1595/2002, a admis recursurile declarate de Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, S.M., S.E., S.I. , B.O. şi Ţ.N.C. împotriva deciziei nr. 221 din 14 decembrie 2001 a Curţii de Apel Cluj, pe care a casat-o şi a trimis cauza pentru rejudecarea apelurilor declarate împotriva sentinţei civile nr. 264 din 15 iunie 2001 a Tribunalului Cluj, secţia civilă, la Curtea de Apel Cluj.
Cauza a fost înregistrată sub nr. 4937/2003.
Verificând sentinţa atacată în raport cu criticile formulate, probele dosarului şi dispoziţiile incidente cauzei se constată că apelurile declarate sunt fondate.
Imobilul situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. 1113 Cluj nr. top 173 a fost proprietatea tabulară a numitului G.T. în cotă de ½ parte şi a soţiei M.E. în cotă de ½ parte, antecesorii reclamantei (părinţi).
Sub B 3 s-a înscris asupra imobilului dreptul de proprietate al statului cu titlu de naţionalizare în baza Decretului nr. 92/1950.
Reclamanta M.D. şi pârâta Ţ.N.C. prin acţiunea reconvenţională au dedus judecăţii încălcarea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, solicitând restabilirea acestui drept încălcat, prin aplicarea greşită a dispoziţiilor Decretului nr. 92/1950.
În acest sens reclamanta şi pârâta Ţ.N.C. au invocat calitatea de avocat a antecesorului lor G.T. şi de casnică a antecesoarei M.E. soţia lui G. şi dispoziţiile art. II din Decretul nr. 92/1950 privind exceptarea unor categorii de persoane de la naţionalizare.
În adevăr potrivit art. II din Decretul nr. 92/1950, aşa cum a fost modificat prin Decretul nr. 524/1955 nu intră în prevederile decretului de faţă şi nu pot fi naţionalizate imobilele clădite proprietatea muncitorilor şi pensionarilor proveniţi din muncitori, precum şi a funcţionarilor, micilor meseriaşi, intelectualilor profesionişti şi a celorlalţi pensionari proveniţi din muncă.
În cauză s-a făcut dovada că tatăl reclamantei G.T. făcea parte dintr-o categorie socio-profesională, avocat exceptat în mod expres şi imperativ de la naţionalizare, astfel că greşit prima instanţă a reţinut că dispoziţiile art. 1 ale Decretului nr. 92/1950 erau aplicabile acestuia.
Încălcarea dispoziţiilor legale amintite respectiv art. II din Decretul nr. 92/1950 conferă caracterul abuziv al măsurii de naţionalizare şi un astfel de titlu emis cu încălcarea legii nu poate fi valabil, fiind lovit de nulitate absolută.
Caracterul abuziv al preluării rezultă indubitabil din art. 2 lit. h) din Legea nr. 10/2001.
G.E. mama reclamantei a fost casnică. Nu se încadrează în dispoziţiile art. II din Decretul nr. 92/1950 dar nu se încadrează nici în dispoziţiile art. I din Decret, deci cota parte de ½ din imobilul acesteia nu putea fi naţionalizată.
Faţă de cele ce preced, reţinând că prin naţionalizarea imobilului situat în Cluj-Napoca, s-a încălcat dispoziţia art. II din Decretul nr. 92/1950, ceea ce atrage caracterul abuziv al naţionalizării, titlul emis nu poate fi considerat valabil, fiind lovit de nulitate absolută, situaţie în care urmează a admite apelul reclamantei şi al pârâţilor Ţ.N.C. şi P.N.G. împotriva sentinţei civile nr. 264 din 15 iunie 2001 a Tribunalului Cluj pe care o schimbă în sensul admiterii în parte a acţiunii reclamantei şi a acţiunii reconvenţionale a pârâtei Ţ.N.C. şi a constata că imobilul înscris în C.F. nr. 1113 Cluj-Napoca, nr. top 173, situat în Cluj-Napoca, a fost preluat fără titlu valabil de Statul Român.
Constatând nulitatea înscrierii dreptului de proprietate al Statului Român asupra imobilului urmează ca în conformitate cu dispoziţiile art. 36 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, să se dispună radierea dreptului de proprietate al statului.
La data de 6 noiembrie 1996 prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 30816 pârâta S.M. a cumpărat apartamentul nr. 1 din imobil. Pârâtul S.I.A. prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 31051 din 19 decembrie 1996 a cumpărat apartamentul ce îl ocupa în imobil. Pârâta B.O. prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 32179 din 12 decembrie 1996 a cumpărat apartamentul nr. 2 din imobilul în litigiu.
Contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate de către pârâţi cu SC C. SA Cluj-Napoca.
Atât în doctrină, cât şi în jurisprudenţă este unanim admis că încheierea unei vânzări în condiţiile în care vânzătorul şi cumpărătorul sunt de rea-credinţă, ştiind sau trebuind să ştie că bunul aparţine altuia, face ca aceasta să fie nulă absolut pentru cauză ilicită sau imorală (art. 966 C. civ.). Într-o asemenea situaţie, orice persoană interesată inclusiv adevăratul proprietar poate invoca nulitatea absolută a vânzării şi restabilirea situaţiei anterioare.
În speţă, vânzătorul (statul) este de rea-credinţă, el fiind acela care a preluat bunul adevăratului proprietar, fără titlu, adică fără temei legitim, iar apoi tot fără temei juridic pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca prin SC C. SA a înstrăinat chiriaşilor apartamentele.
Legea nr. 112/1995 a permis înstrăinarea apartamentelor care au fost preluate cu titlu ori apartamentele în litigiu au fost preluate fără titlu, aşa cum s-a reţinut mai sus.
Buna-credinţă potrivit art. 1898 alin. (1) C. civ. este credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i transmite proprietatea.
Reaua-credinţă a cumpărătorului poate fi reţinută atunci când a putut avea cel mai mic dubiu asupra dreptului vânzătorului.
Acest dubiu care exclude buna-credinţă există dacă cumpărătorul are cunoştinţă că un terţ este sau pretinde să fi fost proprietarul imobilului.
Pârâta S.M. a încheiat contractul de vânzare-cumpărare la data de 6 noiembrie 1996, pârâta B.O. la data de 12 decembrie 1996 iar pârâţii S.I.A. şi E. la data de 19 decembrie 1996.
La aceste date era notată în C.F. 1113 Cluj-Napoca sub B 4 (fila 14 dosar nr. 480/2001 Tribunal Cluj) acţiunea civilă înaintată de reclamantele M.D. şi P.M.G. (aceasta din urmă fiind mama actualilor pârâţi Ţ.N.C. şi P.N.G. şi soţia lui P.N.) sub nr. 5284 din 14 mai 1992 al Judecătoriei Cluj-Napoca prin care se solicitase recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului din Cluj-Napoca.
Dacă reaua-credinţă a vânzătorului şi cumpărătorului în înţelesul art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 desemnează cunoaşterea de către aceştia, ori posibilitatea de a cunoaşte cu o diligenţă medie, fie a împrejurării că imobilul a cărui cumpărare se doreşte a fost preluat fără titlu valabil, fie doar a faptului că în cadrul unei acţiuni în justiţie ori în cadrul unei alte proceduri legale se solicită redobândirea în natură a imobilului, atunci este considerat că atât vânzătorul cât şi pârâţii cumpărători sunt în speţă de rea-credinţă.
Faţă de cele expuse nu se poate reţine buna-credinţă a pârâţilor S.M., B.O., S.I. şi S.E. la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare cu pârâta SC C. SA, situaţie în care se va constata nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 30816 din 6 noiembrie 1996, 31051 din 19 decembrie 1996 şi 32179 din 12 decembrie 1996 încheiate între SC C. SA mandatara Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca cu pârâţii S.M., S.I.A. şi soţia E. şi B.O. şi a partajului efectuat şi intabulat sub B 5, B 6, B 7 şi B 8.
În temeiul art. 35 şi art. 36 pct. 3 din Legea nr. 7/1996 se va dispune restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară în sensul radierii înscrisurilor de sub B 5, B 6, B 7 şi B 8 din C.F. 1113 Cluj-Napoca, radierea înscrierilor din C.F. 129143 colectivă Cluj-Napoca, C.F. 123144 indiv. Cluj-Napoca, C.F. nr. 124640 indiv. Cluj-Napoca, C.F. 124691 indiv. Cluj-Napoca şi sistării acestor cărţi funciare.
În baza art. 111 C. proc. civ. se va constata calitatea reclamantei de moştenitoare ca fiică a proprietarilor tabulari G.T. şi soţia născută M.E. revenindu-i cota de 8/16 parte şi calitatea pârâţilor Ţ.N.C. şi P.N.G. de moştenitori în calitate de nepoţi de fiică în cotă de 3/16 parte fiecare şi a pârâtului P.N. soţ supravieţuitor în cotă de 2/16 parte.
Se va dispune restabilirea dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în C.F. nr. 1113 Cluj în cotele mai sus arătate.
Întrucât pârâta Ţ.N.C. este proprietara imobilului în litigiu în cota de 3/16 parte se va respinge capătul de acţiune privind obligarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca la eliberarea procesului-verbal de restituire a imobilului.
Potrivit art. 6 din Legea nr. 241 din 16 mai 2001 pentru aprobarea OUG nr. 40/1999, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv la cererea acestora un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani.
Întrucât încheierea contractelor de închiriere cu persoanele ale căror contracte de vânzare-cumpărare a locuinţelor au fost desfiinţate prin hotărâre judecătorească irevocabilă se face conform dispoziţiilor imperative din Legea nr. 241/2001 care nu sunt îndeplinite, urmând a respinge petitul privind obligarea pârâţilor 6-8 la încheierea contractelor de închiriere cu pârâta Ţ.N.C.
Între pârâta Ţ.N.C. şi pârâta SC V.L. SRL nu există raporturi de locaţiuni, situaţie în care cererea pârâtei Ţ.N.C. pentru evacuarea pârâtei SC V.L. SRL este neîntemeiată.
În baza art. 276 C. proc. civ. pârâtei S.M., B.O., S.I. E. şi Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca vor fi obligaţi, în solidar, să plătească pârâtei Ţ.N.C. 2.000.000 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Pretenţiile pârâtei-reclamante reconvenţionale, Ţ.C.N. au fost încuviinţate numai în parte, motiv pentru care şi cheltuielile de judecată au fost acordate parţial.
Astfel, prin Decizia civilă nr. 200 din 13 noiembrie 2003, Curtea de Apel Cluj a admis în parte apelurile declarate de reclamanta M.D. şi pârâţii Ţ.N. şi P.N.G. împotriva sentinţei civile nr. 264 din 15 iunie 2001 a Tribunalului Cluj, pronunţată în dosarul nr. 480/2000 pe care au schimbat-o astfel:
A admis în parte acţiunea civilă înaintată de reclamanta M.D. împotriva pârâţilor Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, SC C. SA Cluj-Napoca, S.M., B.O., S.I., S.E., Ţ.N.C. şi P.G.N., precum şi acţiunea reconvenţională formulată de pârâta Ţ.N.C. împotriva reclamantei M.D. şi a pârâţilor Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, SC C. SA prin lichidator SC A.T.P. SA, P.G.N., P.N., S.M., S.I.A., S.E., B.O., SC V.L. SRL şi în consecinţă:
A constatat că imobilul înscris în C.F. nr. 1113 Cluj-Napoca, nr. top 173 compus din casă cu două etaje, din cărămidă, la parter cu două prăvălii, trei camere şi dependinţe; la etajul I cu 4 camere, 1 bucătărie şi dependinţe; la etajul II cu 4 camere, 1 bucătărie şi dependinţe şi curte, pivniţă, situat în Cluj-Napoca, a fost preluat fără titlu valabil de către Statul Român.
A constatat nulitatea absolută a partajului efectuat şi intabulat sub B 5, B 6, B 7 şi B 8.
A constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare dintre SC C. SA şi S.M. sub nr. 30816 din 6 noiembrie 1996; S.I.A. şi soţia E. sub nr. 31051 din 19 decembrie 1996; B.O. sub nr. 32179 din 12 decembrie 1996.
A dispus restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară în sensul radierii înscrierilor de sub B 5, 6, 7 şi 8 din C.F. 1113 Cluj-Napoca, radierea înscrierilor din C.F. 129143 colectivă Cluj-Napoca, C.F. 123144 indiv. Cluj-Napoca, C.F. 124640 indiv. Cluj-Napoca, C.F. 124691 indiv. Cluj-Napoca, C.F. 124143 indiv. Cluj-Napoca, sistării acestor cărţi funciare.
A constatat calitatea reclamantei de moştenitoare în cotă de 8/16 a proprietarilor tabulari G.T. şi soţia născută M.E. şi a pârâţilor P.G.N. şi Ţ.N.C. ca nepoţi de fiică în cotă de 3/16 şi P.N. soţ supravieţuitor în cotă de 2/16 parte.
A respins capetele din acţiunea reconvenţională privind obligarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca la eliberarea procesului-verbal de restituire a imobilului, obligarea pârâţilor 6-8 la încheierea contractului de închiriere asupra spaţiului ce îl deţin şi evacuarea pârâtei SC V.L. SRL.
A dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în C.F. 1113 în cote de:
- 8/16 pârâta M.D.;
- 2/16 pârâtul P.N.;
- 3/16 pârâtul P.G.N.;
- 7/16 pârâta Ţ.C.N.
A obligat pe pârâţii S.M., B.O., S.I., S.E. şi Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca în solidar să plătească pârâtei Ţ.N.C. 2.000.000 lei cheltuieli de judecată în apel.
Împotriva deciziei civile nr. 201 din 13 noiembrie 2003 a Curţii de Apel Cluj au declarat recurs în termen legal pârâţii B.O., S.M., S.E., S.I. şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, bazat pe motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 9 şi 10 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a susţinut în esenţă că soluţia din apel a fost dată prin încălcarea legii şi nesocotirea unor mijloace de apărare invocate, hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii.
Astfel, pârâţii B.O. susţine că s-au ignorat dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, text ce a fost avut în vedere la încheierea contractului ei de vânzare-cumpărare, că reclamantei la acea dată i se restituise etajul imobilului, iar pentru apartamentele închiriate i-au fost acordate despăgubiri.
Pârâţii S.M., S.I. şi S.E. critică hotărârea instanţei de apel pentru că nu face aprecieri asupra tuturor probelor hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii, deoarece greşit s-a apreciat preluarea imobilului fără titlu, acesta nefiind în afara incidenţei Decretului nr. 92/1950, că greşit s-a reţinut că sunt cumpărători de rea-credinţă, deşi s-a dovedit că la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, reclamanta beneficiase de măsurile reparatorii prevăzute de Legea nr. 112/1995.
În ceea ce priveşte recursul pârâtului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, întrucât pe motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. s-a învederat că s-a stabilit cu certitudine că imobilul a fost naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950, statul făcând dovada dreptului său de proprietate şi că reclamanta a uzat de procedura specială prevăzută de Legea nr. 112/1995, urmare căreia i s-a restituit în natură etajul 2 al imobilului în litigiu, iar pentru celelalte apartamente i s-au acordat despăgubiri la plafonul maxim.
Pe de altă parte se susţine că instanţa de apel a ignorat împrejurarea că la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare au fost respectate condiţiile prevăzute de Legea nr. 112/1995, că nu există nici un impediment care să împiedice înstrăinarea, astfel că trebuia reţinut că pentru cumpărători operează principiul bunei-credinţe.
Recursurile sunt nefondate în sensul celor ce urmează:
Înainte de a se răspunde la motivele de recurs se impune a se evidenţia că în această fază procesuală a intervenit decesul recurentei-pârâte S.M. la 3 septembrie 2004 conform înscrisului anexat la pagina 45 dosar şi că fiul acesteia S.R. unic moştenitor (conform certificatului de moştenitor nr. 2 din 13 ianuarie 2005, emis de Notarul Public A.G.P.) a înţeles să continue acest proces.
Aşa cum este cunoscut, potrivit art. II din Decretul nr. 92/1950, aşa cum a fost modificat prin Decretul nr. 524/1955 nu intră în prevederile acestuia şi nu pot fi naţionalizate imobilele clădite proprietatea muncitorilor şi pensionarilor proveniţi din muncitori, precum şi a funcţionarilor, micilor meseriaşi, intelectualilor profesionişti şi a celorlalţi pensionari proveniţi din muncă.
Fără a relua istoricul familiei reclamantei arătat deja anterior, în speţă s-a făcut dovada că tatăl acesteia a făcut parte dintr-o categorie socio-profesională (avocat) exceptată de la naţionalizare, astfel că s-a apreciat corect de către instanţa de apel că nu-i erau aplicabile prevederile art. I ale decretului, astfel că preluarea imobilului a fost abuzivă.
Mama reclamantei fiind casnică este exceptată de la aplicarea decretului, astfel naţionalizarea fiind realizată cu încălcarea art. II din Decretul nr. 92/1950, a fost abuzivă, preluarea imobilului fiind făcută fără titlu valabil.
Potrivit art. 2 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 sunt considerate preluate abuziv atât imobilele preluate cu titlu valabil, cât şi cele preluate fără titlu. În acelaşi text, la lit. h) sunt considerate preluate fără titlu acele imobile pentru care nu s-au respectat dispoziţiile legale în vigoare la data preluării, iar încălcarea acestor dispoziţii nu poate duce la aplicarea Legii nr. 112/1995, care ar însemna că nu pot fi vândute.
Mai mult decât atât, art. 46 din Legea nr. 10/2001 prevede că actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobilele ce cad sub incidenţa acestei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării.
Alin. (2) al articolului prevede că sunt nule absolut actele de înstrăinare a imobilelor preluate fără titlu valabil, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.
Statul prin SC C. SA a înstrăinat prin contracte de vânzare apartamente din imobil astfel: pârâtei S.M. prin contractul nr. 30816 din 6 noiembrie 1996, apartamentul nr. 1, pârâtului S.I. prin contractul nr. 31051 din 19 decembrie 1996 şi pârâţii B.O. apartamentul nr. 2 prin contractul nr. 32179 din 12 decembrie 1996.
Aşa cum corect s-a reţinut prin hotărârea recurată, vânzătorul a fost de rea-credinţă pentru că este cel care a preluat imobilul fără titlu, fără temei legitim şi în aceleaşi condiţii l-a înstrăinat.
Prin Legea nr. 112/1995 s-a permis înstrăinarea imobilelor preluate cu titlu, dar cele din litigiu s-a dovedit că au fost preluate fără titlu.
Buna-credinţă, în lumina dispoziţiilor art. 1898 alin. (1) C. civ. poate fi definită drept credinţa posesorului că cel de la care a dobândit bunul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. Prin antiteză, reaua-credinţă a cumpărătorului poate fi reţinută atunci când a putut avea cel mai mic dubiu asupra dreptului vânzătorului. Jurisprudenţa şi doctrina au admis că încheierea unei vânzări în care părţile sunt de rea-credinţă, ştiind sau trebuind să ştie că bunul aparţine altuia, face ca aceasta să fie nulă absolut pentru cauză ilicită.
În speţă, părţile contractante au avut cunoştinţă de acţiunile întreprinse de intimaţi pentru redobândirea imobilului, ceea ce pune la îndoială buna lor credinţă.
Astfel, la 14 iunie 1992 s-a notat în C.F. 1113, Cluj-Napoca, sub B 4 procesul intentat pentru recunoaşterea dreptului de proprietate al moştenitorilor foştilor proprietari tabulari (dosar nr. 5284 din 14 mai 1992 al Judecătoriei Cluj-Napoca). Reclamanta M.D. locuieşte şi a locuit întotdeauna în apartamentul nr. 4 din imobil.
Cu toate acestea, deşi Hotărârea Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 s-a dat la 19 decembrie 1996, fără a se aştepta finalizarea litigiului s-au încheiat la datele arătate (anterioare şi concomitente) contractele de vânzare-cumpărare, ceea ce evidenţiază nerespectarea art. 9 din acea lege.
Este neîndoielnică susţinerea intimaţilor că notificarea în C.F. a acţiunii în revendicare are efectul „de a declanşa în mintea chiriaşului conştiinţa existenţei adevăratului proprietar şi a unui semn de întrebare în ceea ce priveşte posibilitatea ca Statul Român să fie singurul şi unicul proprietar, chiriaşul nefiind abilitat a face aprecieri asupra admisibilităţii acţiunii în revendicare".
În această situaţie, dacă reaua-credinţă a vânzătorului şi cumpărătorului desemnează cunoaşterea lor, ori posibilitatea de a cunoaşte cu diligenţă minimă, fie a împrejurării că imobilul a cărui cumpărare se doreşte a fost preluat fără titlu valabil, fie doar a faptului că în cadrul unei acţiuni în justiţie ori al altei proceduri legale se solicită redobândirea lui, este evident că în speţă părţile contractante sunt de rea-credinţă. Ele au ignorat toate aspectele ce le obliga să se abţină de la încheierea oricărui act până la stabilirea situaţiei juridice a imobilului, neprocedând în acest mod este clar că nu se poate reţine buna-credinţă, critica din recurs fiind şi sub acest aspect neîntemeiată.
Aşa fiind, hotărârea recurentei este legală şi temeinică, urmând ca în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursurile pârâţilor să fie respinse ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de pârâţii B.O., S.M. şi continuat de S.R., S.E., S.I. şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca împotriva deciziei civile nr. 201 din 13 noiembrie 2003 a Curţii de Apel Cluj.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 28 iunie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5723/2004. Civil. Radiere intabulare drept de... | ICCJ. Decizia nr. 5693/2004. Civil. Conflict de muncă, litigii... → |
|---|
