ICCJ. Decizia nr. 6287/2004. Civil
| Comentarii |
|
Prin acțiunea înregistrată cu nr. 2109/2000 pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, reclamanții M.E.I. și S.V.C. au chemat în judecată Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, în calitate de reprezentant al Statului Român, solicitând să se dispună anularea titlului de proprietate al acestuia cu privire la imobilul din Cluj-Napoca, evidențiat în C.F. Cluj, cu nr.top 912, precum și rectificarea cărții funciare, în sensul radierii dreptului statului, înscris sub B 2-3 și reînscrierea lui în favoarea titularului tabular anterior.
în motivarea acțiunii reclamanții au susținut că imobilul ce a făcut obiect al dreptului de proprietate tabular al antecesoarei lor, M.E., a fost naționalizat cu încălcarea prevederilor Decretului nr. 92/1950, fiind preluat de stat în baza unui titlu nevaforabil.
Pe parcursul soluționării cauzei au intervenit în proces, în interes propriu, terții C.M.S., M.N. și G.A., cumpărătorii apartamentelor cu nr. top 5,4, respectiv 6 din imobilul în litigiu, solicitând instanței să constate, în contradictoriu cu reclamanții, existența dreptului de proprietate al fiecăruia asupra apartamentelor pe care le ocupă, dobândite în baza Legii nr. 112/1995.
Ulterior reclamanții, într-un proces separat, au sesizat Judecătoria Cluj-Napoca solicitând să se constate nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între pârâții SC C. SA Cluj și numiții C.M.S., M.N. și M.D.A.S., G.A., T.D., nulitatea partajului efectuat și operat în C.F. Cluj privind imobilul în litigiu; s-a cerut de asemenea să se dispună sistare foilor de carte funciară individuale, deschise cu nr. 124.344, 124.787, 124.788, 131.270, 124.158, precum și a foii colective nr. 124.157, vizând același imobil.
Prin încheierea din 15 decembrie 2000, Judecătoria Cluj-Napoca a constatat conexitatea celor două cauze, le-a reunit în temeiul art. 164 C. proc. civ. și a procedat la declinarea competenței în favoarea Tribunalului Cluj, reținând că sunt incidente prevederile art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj cu nr. 1140/2001, fiind soluționată prin sentința civilă nr. 454 din 26 noiembrie 2001 în sensul respingerii acțiunii reclamanților împotriva pârâților Statul Român prin Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, SC C. SA Cluj prin lichidator AT P. SA Cluj, C.M.S., M.N., M.D.A.S., G.A. și T.D., având ca obiect constatarea nulității titlului de proprietate al statului, a contractelor de vânzare-cumpărare și a actului de partaj, precum și rectificarea de carte funciară.
Au fost admise cererile de intervenție în interes propriu, constatându-se legalitatea contractelor de vânzare-cumpărare.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut în esență că:
- imobilul în litigiu a fost preluat de Statul Român printr-o corectă aplicare a dispozițiilor art. I din Decretul nr. 92/1950, antecesoarea reclamanților aparținând categoriei sociale vizate prin acest act normativ;
- contractele de vânzare-cumpărare încheiate de intervenienții sunt valabile și urmează să-și producă efecte întrucât au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995.
împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții, susținând pe de o parte că măsura naționalizării s-a făcut cu încălcarea procedurii instituite prin Decretul nr. 92/1950 și față de o persoană, M.E. , care era exceptată conform prevederilor art. II din acest act normativ, fiind muncitoare încă înainte de anul 1950.
Sub un alt aspect, s-a arătat că sunt nule absolut cele 4 contracte de vânzare-cumpărare pentru apartamentele din imobil, ca efect al principiului desființării actelor subsecvente.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței în raport de criticile formulate, Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr. 57 din 19 aprilie 2002 a admis apelul reclamanților, a schimbat în totalitate sentința și, rejudecând în fond:
- a constatat că naționalizarea imobilului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil;
- a dispus rectificarea înscrierii în C.F. prin radierea dreptului de proprietate al Statului Român și a dreptului de administrare operativă a fostului Sfat Popular al Orașului Cluj și reînscrierea aceluiași drept în favoarea fostului proprietar care este antecesoarea reclamanților, M.E. , născută V., văduva lui M.J.;
- a constatat nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între pârâții SC C. SA, pe de o parte, și T.D., M.N. și M.D.A.S., C.M.S. și G.A. pe de altă parte;
- a dispus radierea din C.F. a drepturilor acestor cumpărători și reînscrierea celui al antecesoarei reclamanților;
- a respins ca neîntemeiate capetele petitorii din acțiunea principală privind anularea dezlipirii corpului funciar și sistarea cărților funciare individuale, precum și cererile de intervenție în interes propriu formulate de cumpărătorii apartamentelor.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a stabilit că:
- reclamanții au calitatea procesuală activă, fiind unicii succesori ai mamei lor, S.I., decedată la 19 ianuarie 1998, care la rândul ei a moștenit-o pe M.E. , născută V., proprietar tabular al imobilului în litigiu;
- bunul a fost naționalizat conform Deciziei nr. 252 din 23 noiembrie 1959 a fostului Sfat Popular al Orașului Cluj, ca efect al Decretului 92/1950, fiind menționat în lista-anexă la poz.88, conform suplimentării acesteia prin HCM nr. 2360/1956.
- imobilul a fost ulterior împărțit în 6 unități locative iar patru dintre acestea au fost vândute intervenienților în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995;
- HCM nr. 2360/1956, care a completat lista-anexă la Decretul nr. 92/1950 nu a fost publicată în M. Of., ceea ce a încălcat atât prevederile Constituției din anul 1948 cât și ale Constituției din anul 1952; în consecință, actul normativ trebuie considerat inexistent și nu produce nici un efect juridic, astfel încât titlul statului nu poate fi considerat valabil;
- în favoarea cumpărătorilor apartamentelor nu poate fi reținută buna-credință, aceștia știind sau putând să afle, cu diligențe minime, că vânzătorul nu este un adevărat proprietar, astfel încât și-au asumat riscurile decurgând dintr-o asemenea situație;
- rectificările de carte funciară trebuie să reflecte aceste împrejurări însă dezlipirea corpului funciar și sistarea cărții funciare individuale nu pot fi dispuse decât în contradictoriu cu toți proprietarii de apartamente, unii dintre aceștia nefiind părți în proces.
împotriva acestei decizii au declarat recursuri pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj Napoca și pârâții-intervenienți M.N. și M.D.A.S., C.M.S., T.D. și G.A.
în toate recursurile s-a solicitat modificarea deciziei în sensul respingerii apelului formulat de reclamanți împotriva sentinței și a menținerii ei astfel cum a fost pronunțată în fond de către tribunal.
Recurenții și-au întemeiat criticile pe dispozițiile art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc. civ., susținând în esență că:
- titlul statului este valabil deoarece, pe de o parte, a fost respectată procedura legală de preluare a imobilului iar pe de altă parte nu s-a făcut nici o dovadă în sensul că antecesoarea reclamanților ar fi fost exceptată de la naționalizare conform prevederilor art. II din Decretul nr. 92/1950;
- pârâții-intervenienți persoane fizice au cumpărat cu bună-credință, respectând întru-totul condițiile, termenele și procedura instituite prin Legea nr. 112/1995, astfel încât contractele încheiate sunt pe deplin valabile și urmează să-și producă efecte.
Intimații-reclamanți au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursurilor ca nefondate.
Recursurile sunt întemeiate.
Astfel, sub un prim aspect se constată că, așa cum corect a reținut curtea de apel, statul nu și-a constituit un titlu valabil asupra imobilului în litigiu.
Aceasta deoarece, pe de o parte, trecerea în proprietatea statului s-a făcut în temeiul unui act normativ ce a completat lista-anexă la Decretul nr. 112/1995 și nu a fost niciodată publicat iar pe de altă parte s-au făcut dovezi cu înscrisuri și martori în sensul că antecesoarea reclamantei nu era un "exploatator de locuințe" în sensul art. I din Decretul nr. 92/1950. Ea era încadrată în muncă și locuia în imobilul naționalizat, care se compunea, la acel moment, din doar trei unități locative.
Lipsa de valabilitate a titlului statului este în aceste condiții evidentă iar reclamanții au vocație la măsurile reparatorii stabilite în această materie prin acte normative speciale.
Cu toate acestea, nevalabilitatea titlului statului nu are în speță, drept consecvență, admiterea acțiunii și anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de către chirașii intervenienți.
în acest context este de reținut sub un prim aspect că acțiunea nu poate fi admisă față de Statul Român întrucât acesta nu mai este în posesia bunului, deci și-a pierdut calitatea de "posesor neproprietar", înstrăinând în favoarea unor persoane fizice care au dobândit cu bună-credință.
Din acest punct de vedere, soluția pronunțată în apel este greșită, întrucât constatarea nevalabilității titlului statului nu are drept consecință automată și obligatorie deființarea actelor de înstrăinare subsecvente. Principiul resoluto jure dantis... cunoaște un corectiv important în regula păstrării actelor cu titlu oneros încheiate cu terții care au dobândit cu bună-credință.
Or, în speță, prezumția de bună-credință în favoarea pârâților-intervenienți numai că nu a fost infirmată ci s-a consolidat prin probatoriile administrate.
Astfel, este neîndoielnic dovedit că:
- la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare (anii 1996 și 1997) statul figura ca proprietar înscris în cartea funciară;
- la același moment autoarea reclamanților formulase la organele administrative o cerere, întemeiată pe prevederile Legii nr. 112/1995, privind acordarea de despăgubiri, care s-au și stabilit;
- nu exista la acea dată nici o acțiune în justiție ori măcar o notificare care să-i vizeze pe pârâții-intervenienți cu privire la apartamentele respective;
- au fost îndeplinite cumulativ toate condițiile, termenele și procedurile legate de înstrăinarea apartamentelor în litigiu către chiriași, conform Legii nr. 112/1995.
în aceste condiții, aserțiunea din decizie potrivit căreia pârâții-intervenienți "cunoșteau ori puteau să cunoască" faptul că dobândesc de la un neproprietar nu are nici un temei și a condus la greșita admitere a acțiunii.
Așa fiind, în temeiul prevederilor art. 312 alin. (3) C. proc. civ. înalta Curte a admis recursurile și a modificat decizia pronunțată în apel în sensul respingerii apelului reclamanților împotriva sentinței tribunalului, care a fost menținută în contextul motivării dată prin prezenta hotărâre.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6295/2004. Civil | ICCJ. Decizia nr. 6277/2004. Civil → |
|---|
