ICCJ. Decizia nr. 5040/2005. Civil. Acţiune în constatare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 5040
Dosar nr. 9395/3/2005
Şedinţa publică din 20 iunie 2007
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
La data de 1 aprilie 2005 reclamanţii M.V. şi M.C.A. au chemat în judecată pe pârâtul M.I.M. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa:
- să se constate convenţia de vânzare-cumpărare intervenită între pârât, în calitate de vânzător şi reclamanţi, în calitate de cumpărători, cu privire la imobilul din Bucureşti, compus din teren în suprafaţă de 360 mp şi construcţia edificată pe acesta, formată din două camere, holl, baie, bucătărie, vestiar şi marchiză;
- în baza art. 1298 C. civ. să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu referire la imobilul menţionat;
- să fie obligat pârâtul la plata sumei de 349.968.000 lei reprezentând echivalentul a 9600 Euro, cu titlu de daune, conform clauzei penale din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare;
- să fie obligat pârâtul la plata sumei de 307.200.340 lei cheltuieli de judecată, sumă formată din 107.200.340 lei taxă judiciară de timbru şi 200.000.000 lei onorariu de avocat;
- să se dispună compensarea sumei de 657.168.340 lei, echivalent a 18.027 Euro, reprezentând daune conform clauzei penale contractuale şi cheltuieli de judecată, cu 18.027 Euro, din restul de preţ al vânzării de 216.000 Euro.
Investit cu soluţionarea cauzei, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin sentinţa nr. 1215 din 1 noiembrie 2005, a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamanţilor.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut şi motivat că nu au fost probate susţinerile pârâtului în sensul că între părţi nu ar fi intervenit o convenţie de vânzare-cumpărare, ci un contract de împrumut ori că înţelegerea părţilor ar fi fost rodul unui dol exercitat de reclamanţi, ca o cauză de nulitate relativă a actului juridic.
În schimb, prima instanţă, a reţinut că potrivit dispoziţiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, incidente în baza principiului aplicării imediate a legii civile noi, în situaţia în care după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren, cu sau fără construcţie, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă, care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Tribunalul a reţinut din textul citat că partea care cere pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, trebuie să îşi fi îndeplinit toate obligaţiile asumate prin antecontract. Or, potrivit promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părţi şi a actului adiţional la aceasta, preţul vânzării trebuia să fie achitat integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, ceea ce înseamnă că la data pronunţării hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare preţul imobilului, de 252.000 Euro, trebuia să fie integral achitat.
Cum reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de plată a preţului vânzării-cumpărării, achitând doar avansul de 30.000 Euro din preţul total de 252.000 Euro, în raport de textul menţionat, tribunalul a reţinut că cererea de constatare a convenţiei de vânzare-cumpărare şi de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, este neîntemeiată.
Au fost respinse deasemenea capetele de cerere referitoare la plata daunelor-interese solicitate de reclamanţi potrivit clauzei penale din antecontratul de vânzare-cumpărare şi aplicarea compensaţiei legale, întrucât nu au fost îndeplinite condiţiile cerute de art. 1079 alin. (1) şi art. 1144 C. civ.
Apelul declarat împotriva acestei sentinţe de reclamanţii M.V. şi M.C.A. a fost admis de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, care, prin Decizia nr. 8/A din 10 ianuarie 2007, a schimbat în parte sentinţa tribunalului şi a admis în parte acţiunea. A constatat vânzarea-cumpărarea intervenită între reclamanţi în calitate de cumpărători şi pârâtul M.I.M., în calitate de vânzător, având ca obiect imobilul teren în suprafaţă de 360 mp şi construcţia edificată pe acesta compusă din două camere, hol, baie, bucătărie, vestiar şi marchiza pentru preţul de 252.000 Euro.
Prin aceeaşi decizie au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei şi a fost obligat pârâtul la 37.523,05 lei cheltuieli de judecată pentru instanţele de fond şi de apel.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a motivat următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3661 din 18 noiembrie 2004 de B.N.P. B.N. pârâtul s-a obligat să transmită reclamanţilor, liber de sarcini şi fără nici un litigiu, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, format din teren în suprafaţă de 360 mp şi construcţia edificată pe acesta, compusă din două camere, hol, bucătărie, baie, vestiar şi marchiză, pentru preţul de 252.000 Euro.
La semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare pârâtul a confirmat primirea avansului de 17.000 Euro, iar la data de 14 ianuarie 2005 acesta a mai primit de la reclamanţi suma de 13.000 Euro, tot cu titlu de avans, rămânând de achitat suma de 222.000 Euro, sumă ce urma să fie achitată la data semnării contractului în formă autentică.
La data de 28 martie 2005 reclamanţii şi pârâtul au prezentat la notariat în vederea semnării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, ocazie cu care pârâtul a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum rezultă din încheierea de certificare de fapte nr. 2382 din 28 martie 2005. În declaraţia olografă dată la notar pârâtul a menţionat că nu doreşte să mai încheiere contractul de vânzare-cumpărare întrucât rămâne cu o suprafaţă prea mică de teren, respectiv 30 mp.
Din situaţia de fapt expusă instanţa de apel a reţinut că reclamanţii şi-au îndeplinit toate obligaţiile asumate prin antecontract (au plătit avansul, s-au prezentat la notariat la termenul convenit pentru încheierea contractului având asupra lor diferenţa de preţ), iar încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu s-a putut perfecta din culpa pârâtului.
Din interpretarea prevederilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 rezultă că legiuitorul a avut în vedere îndeplinirea obligaţiilor asumate până la momentul încheierii contractului şi nu se cere ca reclamanţii-cumpărători să fi achitat în întregime preţul, întrucât din antecontract rezultă că preţul urma să fie achitat integral la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare.
S-a conchis că instanţa de fond trebuia să aibă în vedere îndeplinirea exactă a obligaţiilor asumate prin antecontract de către reclamanţi până la momentul stabilit pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare şi în conformitate cu dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 şi art. 1298 C. civ., să constate intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului. Faptul că neîndeplinirea obligaţiei stipulate în antecontract (încheierea contractului în formă autentică) s-a datorat culpei pârâtului, rezultă şi din poziţia procesuală a acestuia, care a arătat că nu mai este de acord cu vânzarea întrucât în prezent preţul imobilului a crescut.
Instanţa a reţinut că în timpul soluţionării cauzei în apel reclamanţii au consemnat la dispoziţia pârâtului diferenţa de sumă datorată cu titlu de preţ, întrucât, aşa cum rezultă din procesul-verbal întocmit de executorul judecătoresc la data de 18 decembrie 2006, pârâtul nu s-a prezentat la termenul fixat prin notificare pentru a primi suma de 222.000 Euro.
Împotriva deciziei dată în apel, în termen legal, a declarat recurs pârâtul M.I.M., care a invocat următoarele critici: greşit instanţa de apel a reţinut că reclamanţii şi-au îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare şi că pârâtul ar fi refuzat încheierea contractului în formă autentică, deoarece la data de 28 martie 2005, când părţile s-au prezentat în faţa notarului, reclamanţii nu aveau asupra lor nici o sumă de bani pentru a achita preţul imobilului; reclamanţii nu au făcut nici o ofertă reală pentru achitarea diferenţei de preţ, conform art. 586-590 C. proc. civ.; consimţământul recurentului-pârât a fost viciat, iar pârâtul a fost înşelat de reclamanţi în sensul că aceştia nu au realizat ceea ce se convenise anterior şi anume de a edifica o construcţie, unde ambele părţi să fie coproprietare; întrucât nu s-a făcut o ofertă reală de plată a diferenţei de preţ, iar preţul imobilului s-a dublat, pârâtul-recurent a invocat excepţia de neexecutare a contractului de către reclamanţi.
Intimaţii-reclamanţi au invocat nulitatea recursului declarat de pârât sub cuvânt că recursul nu este structurat, iar criticile formulate nu se pot încadra în motivele prevăzute de art. 304 C. proc. civ..
Potrivit art. 306 alin. (3) C. proc. civ. „încadrarea greşită a motivelor de recurs nu atrage nulitatea recursului dacă dezvoltarea acestora face posibilă încadrarea lor într-unul din motivele prevăzute de art. 304".
Întrucât, în speţă, dezvoltarea recursului face posibilă încadrarea lui în motivul prevăzut la pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., excepţia privind nulitatea recursului urmează a fi respinsă.
Recursul nu este fondat.
Conform Convenţiei intitulată „Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare" autentificată sub nr. 3661 din 18 noiembrie 2004 de B.N.P. B.N. Bucureşti, pârâtul M.I.M. s-a obligat să transmită, liber de orice sarcini şi fără nici un litigiu, reclamanţilor M.V. şi M.C.A., soţi, dreptul de proprietate asupra imobilului din Bucureşti, format din teren în suprafaţă de 360 mp şi construcţie edificată pe acesta, compusă din două camere, holl, baie, bucătărie, vestiar şi marchiză (filele 7-8 dosar de fond).
Potrivit convenţiei, preţul integral al imobilului a fost stabilit la suma de 252.000 Euro, din care, la data autentificării promisiunii de vânzare, pârâtul-vânzător (promitent) a primit suma de 17.000 Euro, urmând ca restul de preţ în sumă de 235.000 Euro să fie plătiţi astfel: în termen de 15 zile de la data autentificării antecontractului se va plăti suma de 30.000 Euro, urmând ca restul de 205.000 Euro să fie plătit la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Este de menţionat că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare cuprinde şi clauze referitoare la alte obligaţii asumate de părţi în scopul aducerii la îndeplinire a tranzacţiei.
Ulterior, prin actul adiţional autentificat sub nr. 91 din 14 ianuarie 2005 la acelaşi birou notarial (fila 9 dosar de fond), părţile au modificat, parţial, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, numai cu privire la plata preţului, în sensul că pârâtul promitent a mai primit, cu titlu de avans, suma de 13.000 Euro, urmând ca echivalentul în lei al sumei de 222.000 Euro să fie achitaţi la data semnării contractului de vânzare-cumpărare.
Prin încheierea de certificare fapte nr. 2382 din 28 martie 2005 notarul public B.N., în prezenţa reclamantei şi a pârâtului, a constatat şi consemnat că acesta din urmă refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare (filele 27 dosar apel), iar prin declaraţia autentificată de acelaşi notar sub nr. 5300 din 20 iunie 2005, pârâtul, sub semnătură şi scris propriu, şi-a justificat refuzul de perfectare a actului: „nu vreau să mai închei contractul de vânzare-cumpărare, conform antecontractului, întrucât rămân cu o suprafaţă prea mică de teren (30 mp)" fila 105 dosar de fond.
Conform notificării înregistrate sub nr. 2297 din 21 decembrie 2006 la Biroul executor judecătoresc D.G. şi a procesului-verbal din 18 decembrie 2006, încheiat de acelaşi executor judecătoresc, s-a consemnat şi s-a adus la cunoştinţa pârâtului vânzător, conform art. 588 alin. (2) C. proc. civ., faptul că reclamanţii vânzători au consemnat la CEC la dispoziţia pârâtului suma de 222.000 Euro, echivalent în lei, reprezentând restul de preţ al imobilului, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare şi a actului adiţional (filele 36 şi 41 dosar de apel).
Potrivit art. 1298 C. civ.„dacă vinderea nu este executată prin culpa uneia dintre părţile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii", iar în conformitate cu art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract".
Cum reclamanţii şi-au îndeplinit, integral, obligaţiile asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare din 18 noiembrie 2004 şi actul adiţional din 14 ianuarie 2005, cu respectarea dispoziţiilor legale citate instanţa de apel a pronunţat o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Întrucât în proces nu s-au dovedit afirmaţiile pârâtului referitoare la existenţa unei alte înţelegeri privind ridicarea unei construcţii în comun cu reclamanţii ori că ar fi fost viciat consimţământul promitentului-vânzător şi cum creşterea preţului nemişcătorului în perioada cât pârâtul a refuzat executarea contractului, nu poate constitui o apărare serioasă şi justificată de natură a face ineficient demersul reclamanţilor, recursul declarat în cauză se priveşte ca nefondat şi va fi respins în consecinţă. PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE: Respinge excepţia privind nulitatea recursului. Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul M.I.M. împotriva deciziei nr. 8 A din 10 ianuarie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie. Irevocabilă. Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 20 iunie 2007.
← ICCJ. Decizia nr. 5043/2005. Civil. Anulare act. Recurs ICCJ. Decizia nr. 5015/2005. Civil → Vezi şi alte speţe de drept civil:
Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 5040/2005. Civil. Acţiune în constatare. Recurs
