ICCJ. Decizia nr. 608/2005. Civil
| Comentarii |
|
Prin sentința civilă nr. 8644 din 15 septembrie 2003 a Judecătoriei Craiova a fost respinsă acțiunea astfel cum a fost precizată de M.M. împotriva pârâților D.N., O.C.P. și N.I.H.C. și SC H.B. SA, reprezentată prin lichidator judecătoresc S.C. B.N.P. C. SA Craiova având ca obiect evacuarea pârâtului D.N. din spațiul de locuit situat în comuna Breasta, județul Dolj, precum și anularea contractului de închiriere încheiat la data de 1 septembrie 1997 între D.N. și SC H.
A fost admisă în parte cererea reconvențională formulată de pârâtul D.N. , constatându-se nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3550 din 27 septembrie 2002 cu privire la imobilul în litigiu, casă de locuit cu 3 camere, 1 sală și beci, în suprafață de 60 mp, cunoscută drept casa morarilor.
A fost respinsă cererea privind subrogarea pârâtului D.N. în drepturile reclamantului, cumpărător al imobilului.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a avut în vedere în esență că imobilul în litigiu a fost retrocedat moștenitorilor foștilor proprietari, persoanele fizice pârâte în cauză, în condițiile Legii nr. 10/2001.
Apoi reclamantul a dobândit acest imobil prin cumpărare, conform contractului autentificat nr. 3550 din 27 septembrie 2002. Anterior, între deținătorul imobilului SC H. și pârâtul D.N. s-a încheiat la 01 septembrie 1997 contractul de închiriere cu privire la spațiul din care se solicită evacuarea.
în situația în care imobilul a fost restituit foștilor proprietari, aceștia aveau îndatorirea conform art. 10 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999 să notifice pe chiriaș, în vederea încheierii noului contract de închiriere. O asemenea probă nu s-a administrat și de aceea s-a făcut aplicarea art. 11 alin (1) din același act normativ, potrivit căruia nerespectarea dispozițiilor redate atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere. De aceea a fost respinsă acțiunea de evacuare.
Pe același temei, al folosinței spațiului de către pârât în temeiul unui contract de închiriere valabil, s-a reținut că acesta avea un drept de preemțiune la cumpărarea locuinței, ce nu a fost respectat și ca urmare pentru acest considerent s-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului, în beneficiul reclamantului, astfel fiind admisă cererea reconvențională.
Apelul declarat de reclamant împotriva acestei sentințe a fost admis prin decizia nr. 1972 din 23 iunie 2004 a Curții de Apel Craiova, secția civilă, prin care a fost schimbată sentința, în sensul respingerii cererii reconvenționale și admiterii cererii principale s-a dispus evacuarea pârâtului din locuința în litigiu, menținându-se celelalte dispoziții ale sentinței privind respingerea cererii având ca obiect anularea contractului de închiriere din 1 septembrie 1997, ca fără obiect. A fost respins apelul declarat de pârâtul D.N. împotriva aceleiași sentințe.
în principal, soluția de admitere a cererii de evacuare, a avut în vedere că acel contract de închiriere invocat de pârât, încheiat în anul 1997 și-a pierdut valabilitatea, în condițiile în care la data apariției O.U.G. nr. 40/1999 chiriașul nu a solicitat prelungirea contractului de închiriere, nu a plătit chiria, astfel cum rezultă din întâmpinarea depusă de SC H. SA Breasta, astfel că nu sunt aplicabile prevederile legale avute în vedere de instanța de fond.
în plus, s-a constatat că sunt aplicabile prevederile art. 13 lit. b) din O.U.G. nr. 40/1999, întrucât pârâtul împreună cu familia sa dețin alte două locuințe în aceeași localitate, situație în care nu se aplică prelungirea contractului de închiriere. S-a stabilit și că cel în cauză nu are nevoie de spațiul în litigiu, pentru că îl folosește numai pentru depozitarea unor materiale de construcție.
împotriva acestei decizii, pârâtul D.N. a declarat recursul de față, susținând că în mod greșit instanța a admis acțiunea de evacuare în temeiul art. 480 C. civ., în loc de a o respinge ca inadmisibilă și că nu s-a făcut aplicarea art. 9 alin. (3) din O.U.G., fiind avute în vedere numai prevederile legale favorabile proprietarului. în legătură cu deținerea altei locuințe, susține recurentul că numai soția sa a beneficiat de o donație de la părinții săi, că este căsătorit formal din 1990, fiind despărțit în fapt de soție, care nici nu figurează în contractul de închiriere.
în sfârșit, sunt invocate prevederile art. 18-20 din O.U.G. nr. 40/1999, ignorate de instanță și anume obligația vânzătorului de a-i notifica chiriașului oferta de vânzare și prețul, sub sancțiunea nulității absolute.
Recursul nu este întemeiat.
Examinând hotărârea recurată se constată că acțiunea de evacuare a pârâtului-recurent din spațiul de locuit în litigiu a fost admisă pentru că acesta nu mai are nici un titlu locativ care să-i justifice prezența în imobil, astfel încât prin folosința sa abuzivă îl obstrucționează pe reclamant în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, respectiv posesia și folosința.
Din cele redate reiese cu claritate temeiul juridic al admiterii cererii de evacuare, anume lipsa titlului locativ și nu cum se pretinde prin recurs, art. 480 și urm. C. civ., la aceste prevederi făcându-se referire numai în sensul de protecție a prerogativelor dreptului de proprietate, prin dispoziția luată.
Așa fiind, primul motiv de recurs se vădește a fi neîntemeiat.
De asemenea, nici celelalte motive de recurs nu pot fi admise, pentru că se întemeiază pe anumite prevederi cuprinse în O.U.G. nr. 40/1999, ce nu sunt aplicabile în speță.
Astfel, art. 10 și art. 11 din actul normativ menționat, care în adevăr prevăd obligația de notificare a chiriașului în sarcina proprietarului, nu sunt incidente în speță, pentru că la data redobândirii dreptului de proprietate de către intimate, ceea ce s-a realizat prin decizia nr.26 din 31 octombrie 2001 emisă de SC H.B. SA, pârâtul nu mai era beneficiarul unei locațiuni în condițiile legii. Și aceasta pentru că el nu a solicitat prelungirea contractului de închiriere încheiat în anul 1997, ceea ce se putea realiza numai la cererea chiriașului, astfel cum se prevede expres în art. 2 și art. 9 din O.U.G. nr. 40/1999.
O astfel de obligație, de a solicita prelungirea contractului de închiriere îi revenea și în raport de prevederile art. 5 din Ordonanță, ce se referă în mod special la spațiile locative deținute de societățile comerciale privatizate după 1 ianuarie 1990, cum este cazul în speță, caz în care proprietarul va încheia, la cererea chiriașului, care ocupă efectiv locuința, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani.
în cauză, rezultă cu evidență că după intrarea în vigoare a ordonanței menționate, 8 aprilie 1999, pârâtul-recurent nu a solicitat prelungirea contractului de închiriere încheiat în anul 1997, situație în care la data redobândirii proprietății asupra imobilului în litigiu de către moștenitoarele fostului proprietar, el nu mai avea calitate de chiriaș.
Dar, probele administrate în cauză fac deplină dovadă că pârâtul nici nu a mai folosit spațiul conform destinației sale, ci ca depozit de materiale de construcție, astfel cum recunoaște la interogatoriu (fila 13 dosar fond). De asemenea, s-a stabilit temeinic în cauză că pârâtul dispunea și de alte spații de locuit, astfel cum se atestă prin adresa nr. 816 din 10 aprilie 2003 a Primăriei comunei Breasta. în această situație, chiar dacă pârâtul ar fi avut un contract de închiriere valabil, era exceptat de la prelungirea contractului de închiriere, în raport de prevederile art. 13 lit. b) și g) din O.U.G. nr. 40/1999.
Ca atare, în lipsa unui contract de închiriere încheiat în condițiile actului normativ aplicabil, recurentul nu poate beneficia nici de prevederile ce i-ar fi oferit un drept de preemțiune la cumpărare, invocate prin recurs.
Așa fiind, rezultă că hotărârea atacată este legală și temeinică, astfel că recursul a fost respins ca nefondat.
în temeiul art. 274 C. proc. civ., recurentul a fost obligat să plătească intimatului-reclamant cheltuieli de judecată în valoare de 5.000.000 lei, reprezentând onorariu de avocat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 605/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 61/2005. Civil → |
|---|
