ICCJ. Decizia nr. 3893/2008. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 3893
Dosar nr. 2295/36/200.
Şedinţa publică din 12 iunie 2008
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La 25 aprilie 2005, reclamantele Ş.T.L. şi B.E. au chemat în judecată pe pârâţii Municipiul Constanţa, prin Primar şi Primarul Municipiului Constanţa, solicitând anularea dispoziţiei nr. 1345 din 25 martie 2005 şi restituirea în natură a terenului de 392,85 mp, situat în Mamaia, lotul 20, careul 50.
În motivarea cererii, întemeiată pe art. 24 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, reclamantele au susţinut că, terenul solicitat a aparţinut defunctului C.B., autorul lor, care l-a achiziţionat prin act autentic în anul 1935 şi că obligaţia de construire stabilită prin contractul de vânzare-cumpărare nu a fost îndeplinită deoarece Legea pentru crearea zonelor militare a interzis expres, pe timpul războiului, efectuarea unor asemenea lucrării în staţiunea Mamaia, unde se afla, de altfel, şi sediul Înaltului Comandament German.
Pe de altă parte, Primăria Municipiului Constanţa a preluat terenul înaintea expirării termenului de graţie, punându-l astfel în imposibilitate de a construi.
Tribunalul Constanţa, secţia civilă, prin sentinţa nr. 15 din 6 ianuarie 2006, a admis acţiunea, a anulat dispoziţia atacată, şi a obligat pârâţii să restituie reclamantelor terenul identificat prin raportul de expertiză topografică şi a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că, în anul 1935, defunctul C.B., autorul reclamantelor, a cumpărat de la Primăria oraşului Constanţa, prin act autentic, terenul revendicat, fiind obligat potrivit deciziei nr. 25 din 30 decembrie a Consiliului Comunal al Primăriei Constanţa, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, să ridice o construcţie în termen de 4 ani, prelungit ulterior la 6 ani.
Fostul Sfat Popular al oraşului Constanţa, prin Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, a declarat desfiinţate şi reziliate de plin drept toate vânzările de loturi de pe plaja Mamaia, pentru neexecutarea clauzelor contractuale referitoare la plata preţului şi edificarea construcţiei.
Prin dispoziţia atacată Primarul Municipiului Constanţa a respins cererea reclamantelor, de restituire a terenului în natură, pe considerentul că statul nu a preluat acest bun abuziv, ci în temeiul pactului comisoriu înscris în contractul de vânzare-cumpărare, pentru neîndeplinirea obligaţiei de a construi.
Emiterea unei decizii unice în anul 1958, pentru toate actele de vânzare-cumpărare care au avut ca obiect terenuri situate în staţiunea Mamaia, dovedeşte că voinţa reală a părţilor a fost ca pactul comisoriu să fie de gradul III, ceea ce înseamnă că rezolvirea de plin drept nu putea produce efecte fără punerea debitorului în întârziere.
Folosirea expresiei „fără somaţie" în cuprinsul deciziei nr. 25/1905 a Primăriei Constanţa nu duce la concluzia că aceeaşi expresie a fost inserată şi în actul de vânzare-cumpărare invocat de reclamante atâta timp cât însuşi creditorul vânzător contrazice puterea pactului comisoriu prin aplicarea lui după 17 ani de la împlinirea termenului de executare a obligaţiei impuse cumpărătorului.
Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă, prin Decizia nr. 136 din 4 iulie 2006, a admis apelul declarat de pârâţi, a schimbat în tot sentinţa, în sensul respingerii acţiunii, ca nefondată, cu motivarea că, în raport de modul de redactare, pactul comisoriu menţionat era de gradul IV, astfel că terenul în litigiu a fost preluat de stat legal, pentru neîndeplinirea obligaţiei contractuale, nefiind operante dispoziţiile art. 2 lit. h) din Legea nr. 10/2001.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantele, susţinând că, instanţa de apel nu a precizat de ce nu sunt aplicabile prevederile art. 2 lit. h) din Legea nr. 10/2001 şi a interpretat greşit contractul de vânzare-cumpărare care, potrivit voinţei reale a părţilor, conţine un pact comisoriu de gradul III, şi nu de gradul IV.
Prin Decizia nr. 397 din 18 ianuarie 2007, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia civilă şi de proprietate intelectuală, a fost admis recursul declarat de reclamante, cu consecinţa casării deciziei recurate şi trimisă cauza spre rejudecare la Curtea de Apel Constanţa.
Pentru a decide astfel, Înalta Curte a reţinut că, deşi instanţa de apel a ajuns la concluzia că în speţă ar fi vorba despre un pact comisoriu de gradul IV, nu a prezentat motivele pentru care a ajuns la o asemenea concluzie.
Pe de altă parte, chiar şi în ipoteza existenţei unui pact comisoriu de gradul IV, pentru o justă soluţionare a cauzei, instanţa de apel trebuie să analizeze dacă neîndeplinirea obligaţiei de construire a fost imputabilă autorului reclamantelor ori independentă de voinţa acestuia, determinată de două evenimente fortuite succesive, respectiv cel de-al doilea război mondial şi regimul politic instaurat ulterior în România.
Sub acest aspect, concluzia primei instanţei referitoare la inexistenţa forţei majore, este insuficient motivată.
După casare, Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă, minori şi familie, litigii de muncă şi asigurări sociale, prin Decizia nr. 382/c din 3 decembrie 2007, a admis apelul pârâţilor împotriva sentinţei nr. 15 din 6 ianuarie 2006 pronunţată de Tribunalul Constanţa, secţia civilă, a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că a respins ca nefondată acţiunea, obligând pe intimatele reclamante să plătească apelanţilor pârâţi suma de 375 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a decide astfel, curtea de apel a reţinut următoarele:
Potrivit clauzei înscrise în Decizia nr. 30/1905 în contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 30 august 1935 sub nr. 4509 neexecutarea obligaţiei asumate de cumpărător conduce la rezilierea de plin drept a convenţiei.
În speţă, nu se poate reţine „prelungirea abuzivă" a termenului, deoarece autorul reclamantelor nu şi-a respectat obligaţia contractuală de a construi în termen de 6 ani, cu consecinţa rezilierii actului.
Clauza existentă în contractul de vânzare-cumpărare reprezintă un pact comisoriu de gradul IV care a operat de drept fără punere în întârziere, fără a mai fi nevoie de intervenţia justiţiei, ca excepţie de la art. 1201 C. civ.
Susţinerea reclamantelor în sensul că autorul lor nu a dobândit bunul în condiţiile arătate mai sus, nu poate fi reţinută în condiţiile în care pe de o parte actul depus în extras la dosar are ca obiect înstrăinarea unui teren din categoria şi amplasamentul celui la care fac referire actele normative invocate, iar pe de altă parte s-a acordat facilitatea plăţii preţului în rate.
Rezoluţiunea operează de drept, fără a fi necesară intervenţia instanţei, iar în măsura în care aceasta este sesizată nu poate opera asupra oportunităţii rezoluţiunii, ci va constata doar că rezoluţiunea contractului a avut loc de plin drept.
Actul juridic de înstrăinare a fost desfiinţat de drept la expirarea termenului de 6 ani prevăzut pentru îndeplinirea obligaţiei cumpărătorului de a construi un imobil, iar nu prin Decizia administrativă nr. 22043/1958.
Această decizie nu constituia act de dobândire a proprietăţii asupra terenurilor de către stat, ci doar constată că a operat rezoluţiunea de drept a contractelor de vânzare-cumpărare ca urmare a neexecutării obligaţiilor asumate, conform pactului comisoriu de gradul IV.
A fost înlăturată şi susţinerea reclamantelor, în sensul că neexecutarea obligaţiei asumate prin contractul de vânzare-cumpărare nu este culpabilă, ci se datorează războiului, întrucât nu s-a demonstrat că proprietarul ar fi făcut vreun demers pentru obţinerea autorizaţiilor necesare edificării unei construcţii.
A mai reţinut curtea, că şi după adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938, nu s-a interzis total şi în mod absolut edificarea unor construcţii în zona Dobrogei şi nici nu s-a făcut dovada că autorul reclamantelor a fost împiedicat să construiască o casă pe terenul cumpărat sau că i s-au respins cererile pentru eliberarea autorizaţiei de construcţie de cele două ministere implicate în realizarea măsurilor necesare apărării ţării.
Împotriva acestei din urmă hotărâri, au declarat recurs reclamantele invocând prevederile art. 304 pct. 7, 8, 9 şi 10 C. proc. civ..
În dezvoltarea criticilor de nelegalitate reclamantele-recurente au susţinut în esenţă următoarele:
- în mod greşit instanţa de apel a reţinut că în cauza de faţă operează pactul comisoriu de gradul IV, în condiţii în care pârâţii nu au depus nici o dovadă în acest sens;
- Decizia nr. 25 din 30 decembrie 2005, emisă de Primăria comunei Constanţa nu poate opera în favoarea intimaţilor pârâţi cât timp la art. 5 se arată fără echivoc cu totul altceva şi anume: „cumpărătorii de locuri, sunt datori să clădească în termen de patru ani, altfel, terenul deşi plătit, rămâne, fără somaţiune sau judecată şi fără nici un drept de despăgubiri pentru cumpărător în proprietatea comunei" iar la art. 3 din aceeaşi decizie se menţionează că pentru terenurile din Mamaia „Cumpărătorii sunt obligaţi a clădi în termen de patru ani de la încheierea contractului de vânzare, în caz contrar terenurile revin în stăpânirea comunei fără nici un drept de despăgubiri pentru cumpărători".
Ulterior printr-o decizie din 1924, termenul de construire a fost mărit la şase ani, astfel încât se poate observa cu uşurinţă că numai pentru terenurile din Constanţa există un pact comisoriu de gradul IV, iar pentru terenurile din Mamaia este vorba de un pact comisoriu de gradul III, nu cum greşit a reţinut instanţa de apel.
- nu există o decizie nr. 30/1905, cum greşit a fost preluată şi care să privească această speţă, ci este vorba de Decizia nr. 25 din 30 decembrie 1905;
- instanţa de apel a apreciat greşit şi faptul că au fost acordate facilităţi de plată a terenului autorului construcţiei B., facilitatea plăţii în rate a fost acordată tuturor cumpărătorilor şi nu în mod expres autorului acestora;
- în fapt, Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, a fost o decizie politică, menită să blocheze posibilitatea de a mai revendica terenurile din Mamaia pentru a desfiinţa proprietatea privată, fiind un act abuziv de naţionalizare;
- deşi instanţa de apel constată existenţa forţei majore, este evident că aceasta a existat cu prisosinţă încă din anii 1937-1938.
Sub acest aspect recurentele – reclamante au făcut trimitere şi la prevederile art. 2, art. 3, art. 8 şi art. 14 din Legea pentru crearea zonelor militare şi pentru măsurile necesare apărării ţării, nr. 4215 din 10 decembrie 1938, din care rezultă că a existat o adevărată forţă majoră datorată atât perioadei dinaintea declanşării celui de-al doilea război mondial precum şi regimului politic instaurat ulterior în România.
Reclamantele-recurente au mai susţinut că toate aceste aspecte conduc la concluzia că primăria nu a reziliat contractul nici în 1941 şi nici mai târziu, aşa cum rezultă din adresa nr. 2502 din 16 iunie 2006 emisă de Arhivele Naţionale, Direcţia Judeţeană Constanţa.
Pentru aceste considerente, reclamantele-recurente au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei şi rejudecând cauza să fie menţinută ca legală şi temeinică hotărârea primei instanţe.
Recursul nu este fondat.
În baza deciziei nr. 25 din 30 decembrie 1905 a consiliului comunal al Primăriei oraşului Constanţa aprobată prin Decretul nr. 761/1906, Primăria Constanţa a intrat în posesia terenului din staţiunea Mamaia, hotărând vânzarea unor loturi de teren cu condiţia expresă ca toţi cumpărătorii să edifice în termen de patru ani o construcţie.
Primăria oraşului Constanţa, printr-o decizie din 5 decembrie 1924 a prelungit termenul de executare a unei construcţii la şase ani.
Autorul reclamanţilor, defunctul B.C. a deţinut cu titlu de proprietate din anul 1935, terenul în suprafaţă de 392,85 mp, situat în staţiunea Mamaia, lotul 20, careul 50, aşa cum rezultă din transcripţia actului de vânzare-cumpărarea nr. 4509 din 30 august 1935, la Tribunalul Constanţa, emis în copie cu nr. 2363 din 28 august 2001 de Direcţia Judeţeană a Arhivelor Naţionale Constanţa.
Potrivit clauzei înscrise în Decizia nr. 25 din 30 decembrie 1905, în contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 30 august 1935 neexercitarea obligaţiei de a edifica o construcţie de către cumpărător, conducea la rezilierea de plin drept a convenţiei, de îndată ce a expirat termenul de executare, fără punere în întârziere şi fără a mai fi nevoie de intervenţia justiţiei.
Neîndeplinirea obligaţiei de a edifica o construcţie pe terenul cumpărat a determinat Primăria oraşului Constanţa, în baza deciziei nr. 22043/1958, să rezilieze de plin drept contractele de vânzare-cumpărare cu clauză de construire.
Din conţinutul deciziei nr. 22043/1958 (fila 107 dosar fond) rezultă că „se declară desfiinţate şi reziliate de plin drept toate actele de vânzare de loturi de pe plaja Mamaia pentru încălcarea clauzelor prevăzute în actele normative şi în actele de vânzare, atât cu privire la neplata preţului cât şi cu privire la neefectuarea construcţiilor în termenele fixate.
În aceste condiţii, rezilierea contractului ca efect al unei clauze ca având caracterul unui pact comisoriu de gradul IV, nu poate fi considerată o preluare abuzivă a imobilului în sensul prevederilor art. 2 lit. a)-h) din Legea nr. 10/2001.
Neîndeplinirea obligaţiei de construire nu a fost determinată nici forţei majore, respectiv cel de-al doilea război mondial.
Sub acest aspect, dispoziţiile art. 9 şi art. 13 din Legea pentru crearea zonelor militare şi pentru măsurile necesare apărării ţării, publicată în Monitorul Oficial al României din 16 decembrie 1938, rezultă că „În interiorul zonelor militare, Ministerul Apărării Naţionale şi Ministerul Aerului şi Marinei pot interzice, prin decizie ministerială, în total sau în parte construcţiile de orice natură la suprafaţă sau subterane".
Potrivit art. 13 din aceeaşi lege, „Orice lucrare, construcţie, plantaţie sau instalaţie pe care un particular ar vrea să o facă pe terenul căzând într-o zonă militară, trebuie să fie în prealabil aprobată de Ministerul Apărării Naţionale şi Ministerul Aerului şi Marinei, care pot impune ca executarea lucrării să se facă astfel ca ea să corespundă cerinţelor apărării naţionale".
În contextul celor menţionate, actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 30 august 1935, România a intrat în război în anul 1941 şi în toată această perioadă reclamantele nu au făcut dovada că antecesorul acestora ar fi făcut vreun demers pentru obţinerea autorizaţiilor necesare edificării unei construcţii, cum de altfel în mod corect a reţinut şi curtea de apel.
Pentru aceste considerente, recursul declarat de reclamante împotriva deciziei nr. 382/c din 3 decembrie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă, va fi respins ca nefondat în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantele Ş.T.L. şi B.E. împotriva deciziei nr. 382/c din 3 decembrie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă, pentru cauze cu minori şi de familie, precum şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 12 iunie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3889/2008. Civil | ICCJ. Decizia nr. 3920/2008. Civil → |
|---|
