ICCJ. Decizia nr. 5399/2012. Civil
| Comentarii |
|
Prin sentința civilă nr. 1840 din 16 noiembrie 2010, Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunile conexe formulate de reclamanta SC B.B. SRL în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii reprezentat de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, prin mandatar SC C. SA.
A fost obligat pârâtul să plătească reclamantei, cu titlu de despăgubire pentru expropriere, echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății, a următoarelor sume:
- 169.042 euro pentru parcela A 350/18/1/2 în suprafața de 7.513 mp;
- 112.500 euro pentru parcela A 358/64/3/2 în suprafață de 5.000 mp;
- 211.095 euro pentru parcela A 350/11/2 în suprafață de 9.382 mp;
- 337.500 euro pentru parcela A 358/64/1 în suprafață de 15.000 mp;
- 298.440 euro pentru parcela A 350/16/2 în suprafață de 13.264 mp;
- 76.230 euro pentru parcela A 343/27/3/2 în suprafață de 3.388 mp.
A dispus exproprierea totală a parcelei A 358/64/3/2 și pentru suprafața de 104 mp, despăgubirile acordate vizând și această suprafață de teren.
Au fost respinse celelalte cereri de expropriere totală.
A fost obligat pârâtul în favoarea reclamantei la plata sumei de 7.900 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Prima instanță a reținut că societatea reclamantă a făcut dovada dreptului său de proprietate asupra suprafețelor: de teren în discuție, care au făcut obiectul unei exproprieri parțiale în raport de dispozițiile Legii nr. 198/2004, pentru o despăgubire de 10 euro/mp, conform proceselor verbale încheiate de Comisia de analiză.
Prin acțiunile conexe s-a contestat atât exproprierea parțială (față de cea totală cerută de reclamantă), cât și valoarea astfel acordată, pe considerentul că prețul stabilit cu titlu de despăgubiri este sub cel la care se vând in mod obișnuit terenurile de același fel în zonă, de 30 euro/mp. S-a susținut că exproprierea parțială este de natură să diminueze în mod considerabil valoarea de întrebuințare a terenurilor rămase (ce nu au făcut obiectul exproprierii).
Obiectul prezentului litigiu l-a reprezentat astfel, exproprierea totală a parcelelor A 343/27/3/2, A 350/16, A 350/11, A 358/64/3, A 350/18/1, precum și plata unor despăgubiri corespunzătoare valorii de 30 euro/mp pentru loturile expropriate, inclusiv pentru A 358/64/1.
Instanța de fond s-a raportat la prevederile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004, care trimit sub aspectul căii procesuale de contestare și al criteriilor de evaluare, la normele din Legea nr. 33/1994, analizând din perspectiva art. 26 din Legea nr. 33/1994 modul în care au fost respectate premisele de evaluare a despăgubirii la care este îndrituit proprietarul.
S-a arătat, astfel, că raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat, prin raportarea la standardele de evaluare internațională și cu luarea în considerare a valorii cu care se vând imobilele în zonă, valoarea de piață a parcelelor ca fiind de 22,50 euro/ mp - filele 228-229 fond.
S-a stabilit că în aceste condiții, acordarea de către expropriator a unei despăgubiri egale cu 10 euro/mp, deci a uneia inferioare celei determinate prin expertiză, este nejustificată.
Instanța de fond a stabilit însă că reclamanta nu a făcut dovada unui prejudiciu cert.
S-a arătat că ipoteza schimbării destinației terenului nu poate fi reținută, pentru a se aprecia asupra îndrituirii reclamantei la daune, câtă vreme, la momentul exproprierii, terenul avea destinație agricolă.
întrucât nu s-a prezentat vreun plan urbanistic zonal sau vreun alt act al unității administrativ-teritoriale, din care să rezulte că terenurile în discuție sunt incluse în intravilanul localității limitrofe sau există propunere în acest sens, nu se poate stabili existența unui prejudiciu, cu referire la Zona metropolitană, aceasta constituind o perspectivă de dezvoltare pe termen lung (până în anul 2027). Totodată, reclamanta nu a prezentat vreun plan de dezvoltare sau vreo intenție de investiție imobiliară, motiv pentru care, aceste pretenții au fost apreciate ca fiind pur speculative și lipsite de suport probator.
A fost respinsă, totodată, cererea de expropriere totală a terenurilor, apreciindu-se că, față de amplasamentul parcelelor și de vecinătăți, nu se confirmă susținerile reclamantei privind imposibilitatea folosirii în continuare a suprafețelor de teren neexpropriate, conform destinației inițiale.
Planurile atestă că parcelele sunt situate lângă alte proprietăți aparținând tot reclamantei, astfel că nu există un impediment de acces către zonele rămase în proprietatea acesteia, suprafața rămasă neexpropriată din fiecare parcelă fiind suficient de mare, astfel încât să asigure folosința normală a terenului.
S-a apreciat că face excepție de la această situație, parcela A 358/64/3/2 în suprafață totală de 5.000 mp, din care au fost expropriați 4.896 mp, suprafața rămasă fiind de 104 mp.
în acest caz, instanța de fond a apreciat că argumentele anterior expuse nu-și găsesc aplicarea, deoarece suprafața rămasă neexpropriată este foarte mică în raport de destinația sa (exploatare agricolă), motiv pentru care, pentru această parcelă s-a admis cererea vizând exproprierea totală.
împotriva sentinței civile nr. 1840 din 16 noiembrie 2010 a Tribunalului Constanța au declarat apel reclamanta SC B.B. SRL și pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R., prin mandatar SC C. SA Craiova, criticând-o pentru nelegalitate.
Apelanta-reclamantă SC B.B. SRL Constanța a solicitat schimbarea în parte a sentinței, în sensul acordării și a componentei prejudiciului produs prin expropriere, conform raportului de expertiză.
Aceasta a susținut că, deși valoarea a fost stabilită de experți la lit. k) filele 27-29 din raport (filele 234-236 fond), instanța de fond a refuzat acordarea ei, fără a ține seama de faptul că, prin efectul exproprierilor operate asupra parcelelor menționate s-a produs o diminuare valorică a terenurilor rămase în proprietatea sa, ele nemaiputând fi folosite în viitor pentru scopul avut la momentul achiziționării - respectiv, înglobarea lor într-un proiect de dezvoltare imobiliară, așa cum permiteau caracteristicile urbanistice la zonei, forma, dimensiunile și poziționarea imobilelor.
S-a solicitat să se aibă în vedere că valoarea de circulație reală a fost subevaluată de către expropriator, fiind ignorate: potențialul de dezvoltare urbanistică a zonei, strategia de dezvoltare zonală prefigurată de Primăria Cumpăna și caracteristicile individuale ale Zonei metropolitane Constanța (apropierea de coasta Mării Negre, densitatea ridicată a populației stabile, nivelul de trai ridicat al acesteia, numărul ridicat al populației rezidente în tranzit sezonier, gradul de dezvoltare al căilor de comunicație și al dotărilor urbanistice etc).
S-a susținut că deși, în prezent, piața imobiliară este în regres, situația este provizorie, întrucât zona este atractivă pentru investiții imobiliare, fiind în vecinătatea celei în care se va edifica noul spital regional și în care s-a investit de grupul austriac V. pentru dezvoltarea unui complex industrial.
Apelanta - reclamantă a susținut că deși s-a aflat în imposibilitatea de a produce proba modificării regimului urbanistic, acest fapt se datorează însăși faptei expropriatorului și contextului legal, deoarece, după stabilirea traseului lucrării de interes public nu se mai poate emite nici un aviz, acord, permis sau autorizație în legătură cu imobilele supuse exproprierii (art. 3 din Legea nr. 198/2004). Ca atare, în acest mod, expropriatorul, prin fapta proprie, a produs un prejudiciu reclamantei, prin împiedicarea în a-și realiza interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziționate, în scopul avut în vedere la momentul cumpărării.
Apelantul-pârât Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R., prin mandatar SC C. SA Craiova a solicitat admiterea apelului său, schimbarea sentinței tribunalului, în sensul respingerii acțiunii.
A fost criticată soluția de expropriere totală a terenului de 5.000 mp (deci, și a suprafeței de 104 mp din parcela A 358/64/3/2), considerându-se că s-au încălcat dispozițiile art. 4 din lege, care stabilesc că obiectul preluării în această modalitate, îl constituie doar imobilele cuprinse în coridorul de expropriere.
S-a arătat totodată că valoarea reală a imobilului la care se raportează dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 este valoarea cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea teritorială respectivă, element care, însă, în cauză a fost determinat ținându-se seama de apropierea de intravilanul municipiului Constanța și de un studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea comunei Cumpăna, pentru servicii către populație, locuințe și constituirea de parcuri industriale.
S-a conchis în expertiză, de către doi dintre experți că cea mai bună utilizare pentru acest amplasament este cel pentru dezvoltarea unor "ansambluri de locuințe de tip rezidențial", expertul B.C. formulându-și însă, un punct de vedere separat, bazat pe faptul că terenul are în prezent amplasament agricol, fiind la o distanță de 3 km de municipiul Constanța, evaluarea urmând a fi realizată în condițiile anului 2009, iar nu în perspectiva anului 2027, când se prezumă că terenul va face parte din etapa a III-a de realizare a Zonei metropolitane rezidențiale Constanța.
Apelantul - pârât a apreciat că în acest caz instanța a luat în considerare o valoare stabilită în funcție de o dezvoltare viitoare a zonei, care în prezent este doar "pe hârtie".
A fost susținută de pârât metoda de evaluare utilizată de expertul B.C. și s-a arătat că prin procedura uzitată de ceilalți doi experți, s-a ajuns ca un hectar de teren agricol să aibă un preț de cea. 250.000 euro, care este nefiresc de mare.
Prin decizia nr. 358/ C din 19 septembrie 201, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale a admis apelul declarat de pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. prin mandatar SC C. SA.
A schimbat în parte sentința, în sensul că a respins acțiunile conexe, în ceea ce privește plata despăgubirilor solicitate.
A menținut dispozițiile sentinței, cât privește cererile vizând exproprierea totală, cu consecința obligării pârâtului la plata unei despăgubiri suplimentare de 1040 de euro, în echivalentul în Iei la data plății.
A respins, ca nefondat, apelul reclamantei SC B.B. SRL împotriva aceleiași sentințe.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. (...)
în cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții "ținând seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor".
Normele enunțate stabilesc așadar că despăgubirea cuvenită titularului dreptului de proprietate cuprinde două componente: valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere.
Prima componentă, cea a "valorii reale" a imobilului, este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii primite, ceea ce presupune ca valoarea stabilită să fie cât mai apropiată de cea a bunului expropriat.
Cea de-a doua componentă, legată de "prejudiciul cauzat", ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.
Acestea fiind reperele de evaluare corectă a despăgubirii, curtea de apel a reținut că, în speță, instanța de fond a preluat opinia majoritară a experților B. și C. cât privește valoarea de circulație, fără a analiza dacă aceasta corespunde premisei de actualitate și de realitate, în determinarea sumelor cuvenite reclamantei.
Astfel, criteriul "valorii reale a imobilului" este definit în alin. (2) al art. 26 din Legea nr. 33/1994, ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acesta este în fapt valoarea de piață al imobilului, definit la rândul său în Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piață a terenului - echivalentă celei apreciate ca reale la momentul exproprierii - trebuie să se stabilească în raport de piața imobiliară și de elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează etc.
Toate aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piață liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.
în speță, instanța de fond a reținut că; valoarea de 22,50 euro/ mp calculată de experții B.E. și C.C. reflectă pe cea cu care se vând imobilele în zonă, înlăturând în mod corelativ valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/ mp, fără a observa că premisa de la care s-a pornit în opinia majoritară a fost posibilitatea includerii zonei în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007 - 2027 a comunei Cumpăna - filele 213-214, 237 fond.
Prin utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor "ansambluri de locuințe de tip rezidențial", opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de exploatare rurală.
Astfel, la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și C. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității Cumpăna, care, însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament ("extravilan aflat la limita intravilanului"), apropiere de căi de acces (ex., deschidere la drumul județean) și utilități și având ca folosință "viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial" - filele 216-219 fond.
Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație (filele 27-29, fila 71 fond), stabilind o valoarea de 10 euro/mp.
Experții cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda "fluxului de numerar'' pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare proiectate - filele 224-226 fond.
A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda "capitalizării rentei funciare'', care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/mp - fila 73 apel.
Ultima metodă uzitată de experții B.E. și C.C. a vizat "extracția", definită de către cei doi experți ca fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și construcții, aflate într-o zonă apropiată.
Metoda extracției constă, potrivit Standardelor internaționale de evaluare, în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit SIE, cu indicatorul "costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor" și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții situat în proximitate, situație care însă în speță nu este incidență (fiind supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a se putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie luat în calcul).
în opinia majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piață la 22,50 euro/ mp și prin costurile mari plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de experți prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat și alte firme (C., reprezentanța S., P., M. etc.) - fila 213 fond. Această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop al tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul încheierii contractelor de vânzare pentru aceste terenuri, prețul de cumpărare a fost de 6 euro/ mp, astfel cum reiese din actele autentificate din 02 aprilie 2007, din 31 mai 2007, din 14 februarie 2007, depuse în cauzele conexe.
Din înscrisurile depuse de comuna Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane, astfel că, că instanța de fond și-a fundamentat soluția îmbrățișând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluții este corectă din punctul de vedere al situației juridice și al momentului concret la care se stabilește valoarea reală a imobilului expropriat.
Pentru acest motiv, curtea de apel a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/mp, care a fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirilor, este cea corectă, celelalte pretenții ale reclamantei fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietăților expropriate.
Acesta a fost și considerentul pentru care instanța de apel nu a apreciat ca necesară refacerea raportului de expertiză solicitată, prin apel, de Statul Român, fiind respinsă ca neconcludentă administrarea unei noi probe în acest sens.
b). Soluția de primă instanță este însă corectă cât privește înlăturarea pretențiilor reclamantei referitoare la de-a doua componentă a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, definit conform aceleiași opinii majoritare ca echivalent cu "diferența dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat" - fila 241 fond.
Criticile formulate de apelanta - reclamantă, în acest context, se vădesc a fi nefondate, întrucât legea nu a definit prejudiciul în acest caz ca legat de stabilirea unei valori diminuate a bunului supus exproprierii sau de scăderea valorică a celor rămase în patrimoniul proprietarului, ci l-a prezumat în directă legătură cu pierderea beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare pe care acesta le-ar fi avut dacă ar fi păstrat proprietatea.
Astfel cum s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (Cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico - financiare, fiscale) concrete anterioare.
Or, în speță, prejudiciul produs apelantei-reclamante a fost calculat de experții cu opinie majoritară ca relație valorică între parcela expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nici o legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice - fila 241 fond.
Din acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană, pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (Cauza Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României, 2007).
în consecință, în mod corect a înlăturat instanța de fond aceste pretenții, reținând că nu își găsesc corespondent în realitate și au caracter speculativ. c). In privința criticilor formulate de Statul român prin C., referitoare la inutilitatea exproprierii și a suprafeței de 104 mp rămași în urma acestei operațiuni din parcela A 358/64/3, instanța de apel a reținut că aceasta este nefondată.
Art. 4 din lege, modificat și completat, trimite astfel cum s-a arătat, și la dispozițiile art. 24 din Legea nr. 33/1994, care dispun că: "în cazul în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei părți de teren sau din construcție, iar proprietarul cere instanței exproprierea totală, instanța va aprecia, în raport cu situația reală, dacă exproprierea în parte este posibilă."
Judecătorul cauzei are astfel posibilitatea de a aprecia dacă exproprierea parțială permite valorificarea dreptului de proprietate fără îngrădiri asupra lotului rămas și dacă acesta din urmă și-a păstrat o valoare economică suficient de mare pentru a justifica rațiunea excluderii lui de la expropriere.
Ori, lăsarea în proprietatea celui expropriat a unei suprafețe reduse, rezultate dintr-o fragmentare excesivă a terenului său, combinată cu pierderea calităților ei de exploatare (în speță, suprafața de 104 mp făcând parte dintr-un teren agricol) și cu imposibilitatea vădită a titularului dreptului de a-l înstrăina ca lot distinct (având o formă triunghiulară, cu deschidere de doar 7,21 m la calea de acces - fila 257 fond) justifică preluarea integrală a parcelei A 358/64/3, astfel cum a dispus instanța de fond.
Ca atare, criticile vizând neincluderea acestei suprafețe în " coridorul de expropriere" urmează așadar a fi respinse ca nefondate, instanța de fond dând o corectă și legală soluționare acestui petit.
Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate, privitoare la cererile de expropriere totală, însă, întrucât în apel a fost stabilită despăgubirea cuvenită pentru terenurile expropriate la l0 euro/ mp, măsura va fi aplicată și pentru suprafața de 104 mp (pct. c), pârâtul urmând a achita reclamantei 1.040 euro, ca despăgubire suplimentară pentru întreaga parcelă A 358/64/3.
Având în vedere reevaluarea chestiunii culpei procesuale în raport de art. 274 C. proc. civ. în ce privește fondul, va fi reevaluată dispoziția primei instanțe și sub aspectul obligării pârâtului la cheltuieli de judecată, reducându-le - corespunzător pretențiilor admise - la 1.000 lei.
Pentru aceleași considerente expuse, va fi respins ca nefondat apelul formulat de apelanta-reclamantă SC B.B. SRL împotriva aceleiași sentințe.
împotriva deciziei nr. 358/ C din 19 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, criticile fiind întemeiate în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în sensul respingerii apelului pârâtului, admiterii apelului declarat de reclamantă, cu consecința obligării pârâtului, cu titlu de componentă a despăgubirii și la plata prejudiciului produs prin expropriere, conform raportului de expertiză.
în susținerea criticilor de nelegalitate, reclamanta a arătat că textul de lege, greșit aplicat în speță, este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Deși, prin decizia recurată, curtea de apel a creat premisele unei corecte determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportarea la prevederile art. 26 mai sus invocat, argumentația ulterioară a soluției, nu reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor și susținerilor realizate pe tot parcursul cercetări judecătorești, de expertul propus de expropriator.
Opinia expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse (Statul Român) și nu face decât să pună în valoare, cu o forță probantă superioară, punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate, opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu standardele internaționale de evaluare.
Recurenta-reclamantă a arătat că sunt criticate și combătute de instanța de apel, fără a aduce alte argumente tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse în raportul de expertiză.
Referitor la metoda comparației directe, instanța de apel nu își argumentează afirmația că oferta de vânzare, exemplificată prin anunțuri, privește terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în condițiile în care distanța de 1 km este una rezonabilă, aflată în mod real la limita și în apropierea intravilanului.
în opinia recurentei, chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea prețului în negocierea dintre vânzător și cumpărător, cumpărătorul oferind preț mai mare urmărind ca investiția să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potențial de cumpărare și cu planuri de investiții industriale și imobiliare.
Prin urmare, experții nu puteau face abstracție de zona în care este situata parcela de teren în cauză, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei Cumpăna face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip "Rezidențial".
Nu se pot trece cu vederea nici costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului, ceea ce pune în evidentă caracterul investițional al achiziționării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câștig pe termen lung și nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.
Scopul afirmat anterior este dovedit și prin aceea că, societatea reclamantă a achiziționat mai multe imobile în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai compact poziționat într-o zona limitrofă Constanței, care ulterior să se dezvolte prin investiții imobiliare.
Referitor la cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar, recurenta-reclamantă a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în condițiile în care există deja aprobată prin Hotărâre de Consiliu Local al comunei Cumpăna, Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip "Rezidențial", ceea ce presupune construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial.
Metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator, nu este o metodă ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.
Cu privire la ultima metoda folosita de experți,cea a extracției, este pe deplin justificată de aceștia și combătută în mod superficial de instanță, prin prisma acelorași considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan și că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite.
Și în acest caz, recurenta a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip "Rezidențial".
Este de reținut că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experți stă la baza unei evaluării corecte, moderne în conformitate cu standardele internaționale.
De altfel, se observă și din conținutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit "în concordanță cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica internațională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV 4.01)" și că are la bază "principiile de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunțate în SEV.4.02 și definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 și SEV 9 februarie "
Experții au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea sa, conceptul de "cea mai bună utilizare", definit conform standardelor internaționale, prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal și posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului imobil.
Pe cale de consecință, apreciază recurenta-reclamantă SC B.B. SRL că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect și, în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, prețul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de apel.
Totodată, recurenta a susținut că este lipsită de temei legal și justificarea soluției de respingere a prejudiciului suferit de reclamanta SC B.B. SRL.
Adoptând o astfel de soluție, instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute anterior în hotărâre, anume că "definirea celei de-a doua componentă legată de prejudiciul cauzat ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura".
Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noțiunii de prejudiciu, ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
în acest sens, aprecierea experților cu privire la existența prejudiciului este una corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă echivalentă cu circa 30 euro pe metru pătrat (în funcție de poziție și metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.
Astfel, după avizarea de către Agenția Națională de cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației cadastral - juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificata prin Legea 184 din 21 octombrie 2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizație cu privire la imobilele supuse; exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile necesare având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei Cumpăna
Se constată că prin începerea procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu-zisă parțială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei, constând în împiedicarea acesteia de a-și realiza interesele legitime, vizând valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut în vedere la momentul achiziționării, corelat cu perspectiva posibilității anterioare exproprierii, de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidențial.
Această faptă a expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în proprietate să scadă într-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere, care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase, potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării.
Recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
în primul rând este de reținut că, în motivarea recursului, reclamanta a formulat susțineri privind greșita apreciere de către instanța de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite de experți).
Așadar, recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situației de fapt în prezenta pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres și limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs, criticile neputând fi cenzurată prin prisma motivelor de nelegalitate.
Față de actuala configurație a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs, numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie, instanța de recurs nu mai are competența de a cenzura situația de fapt stabilită prin hotărârea atacată și de a reevalua în acest scop probele, așa cum urmărește în realitate recurenta-reclamantă, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii, prin raportare la situația de fapt pe care aceasta o constată.
De aceea, susținerile formulate pe aspectul situației de fapt, nu pot face obiect de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.
Ca urmare, vor fi analizate criticile recurentei-reclamante privind greșita interpretare și aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.
Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 "Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia".
Conform dispozițiilor legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor raporta la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Pe cale de consecință, nu pot fi validate de către instanță, concluziile unui raport de expertiză, în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.
Or, în speță, din constatările raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii de piață a imobilelor în litigiu au recurs la metoda comparației directe, metoda fluxului de numerar și metoda extracției pornind de la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilității includerii zonei în care se află imobilele expropriate în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007 - 2027 a localității Cumpăna.
Astfel, în opinia majoritară, experții s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane, cu toate că imobilele în discuție fac parte din categoria terenurilor extravilane, fiind situate la câțiva kilometri de localitatea Cumpăna, fără utilități în apropiere și fiind deservite de căi de acces rurale.
Cum expertul B.C. a calculat valoarea de piață a terenurilor în litigiu în raport de imobilele echivalente ca amplasament și destinație, al căror regim juridic a rămas același, în mod corect, curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Referitor la criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanțele fondului a prejudiciul cauzat prin exproprierea parțială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a fi luate în considerare și dovezile prezentate de proprietari.
însă, sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.
Reclamanta a susținut în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai poate fi utilizată conform destinației pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.
Cu toate acestea, părțile nu au depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanțe și experți, planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenurile reclamantei vor fi incluse în intravilanul localităților limitrofe și nici proiecte de dezvoltare întocmite de reclamantă pentru zona respectivă.
Nu sunt fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către A.N.C.P.I. a documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exercițiului dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susținând că prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunurile indisponibilizate.
Prin urmare, și din această perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate de către instanța de apel.
Fată de toate considerentele reținute, înalta Curte a constatat că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate și că, astfel, nu erau îndeplinite condițiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei fiind nefundat, a fost respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5401/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5349/2012. Civil → |
|---|
