ICCJ. Decizia nr. 5702/2012. Civil. Expropriere. Recurs

Comentarii

0

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 5702/2012

Dosar nr. 8139/118/2009

Şedinţa publică din 25 septembrie 2012

Deliberând, în condiţiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de faţă constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa sub nr. 8149/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, ca, prin hotărâre judecătorească să dispună exproprierea totală a suprafeţei de 17.200 m.p. situată în comuna C., judeţul Constanţa, şi obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri în sumă de 516.000 euro reprezentând un preţ unitar al bunului de 30 euro/m.p., plătibilă în RON la cursul B.N.R. din data plăţii efective.

În subsidiar s-a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 217.710 euro pentru suprafaţa expropriată de 7.257 m.p., dar şi la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare s-a arătat că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 17.200 m.p. situat în extravilanul comunei C., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat în 14 februarie 2007 la BNP B.D.D. şi că în această calitate a fost înştiinţată că proprietatea sa se află pe amplasamentul de execuţie a lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Constanţa” şi urmează a fi expropriată parţial, în limita suprafeţei de 7.257 m.p.

A susţinut reclamanta că potrivit art. 5 din Legea nr. 198/2004 a formulat cerere de plată a despăgubirilor şi că prin acţiune contestă atât cuantumul despăgubirii stabilită de expropriator – determinată pentru un preţ de 10 euro/mp, plătibili în lei conform dispoziţiilor legale – cât şi faptul că exproprierea a avut un caracter parţial, iar nu total.

Prin sentinţa civilă nr. 1885 din 19 noiembrie 2010, Tribunalul Constanţa a admis în parte acţiunea, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 457.346 euro sau echivalentul în RON la data efectuării plăţii efective, cu titlu de despăgubiri, a respins celelalte pretenţii, ca nefondate şi a obligat pârâtul către reclamantă la 1.000 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că Legea nr. 33/1994 reprezintă cadrul general în materie de expropriere, în timp ce Legea nr. 198/2004 reglementează unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de drumuri de interes naţional, judeţean şi local.

Legea nr. 198/2004 nu interzice exproprierea altor terenuri decât cele aferente coridorului de expropriere astfel că, în această privinţă, se completează cu dispoziţiile corespunzătoare din Legea nr. 33/1994 care în art. 24 alin. (4) prevede că, în cazul în care expropriatorul cere doar exproprierea unei părţi de teren sau din construcţie, iar proprietarul cere exproprierea totală, instanţa va aprecia, în raport cu situaţia reală, dacă exproprierea în parte este posibilă, iar în caz contrar va dispune exproprierea totală.

A mai reţinut instanţa că, potrivit normelor legale menţionate anterior, valoarea despăgubirii acordată pentru expropriere se compune din valoarea reală a imobilului, care este cea cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea teritorială respectivă, precum şi din prejudiciul cauzat proprietarului, rezultat din dovezile prezentate de acesta.

S-a constatat că raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat valoarea de piaţă a metrului pătrat din parcelele indicate de reclamantă la suma de 27,40 euro, prin raportare la standardele internaţionale de evaluare şi cu luarea în considerare a valorii cu care se vând imobilele în zonă, în timp ce despăgubirea stabilită de expropriator a fost determinată prin raportare la o valoare de 10 euro/m.p., deci mult inferioară celei determinată prin expertiza anterior menţionată, ceea ce conduce la concluzia că cererea reclamantei este întemeiată sub acest aspect.

Referitor la suprafaţa rămasă neexpropriată s-a reţinut că, potrivit lucrării tehnice de specialitate efectuată în cauză, prin exproprierea parţială a parcelei rămâne în proprietatea reclamantei o suprafaţă de 9.943 m.p., cu posibilitate de acces stradal doar printr-o variantă ocolitoare de cel puţin 8-10 km, care va impune costuri de exploatare mai ridicate din partea proprietarului.

S-au avut în vedere şi celelalte dezavantaje prezentate de experţi, respectiv că terenul rămas neexpropriat, care va avea doar un front stradal şi va necesita crearea unui loc de întors utilajul agricol în zona de capăt a parcelei, pe o distanţă de cel puţin 20 m.l., va avea o destinaţie exclusiv agricolă pentru o perioadă de largă perspectivă; că este cuprins între două limite teritoriale de teren intravilan, dar şi în apropierea unei căi de acces cu trafic intens, astfel că zona în care este amplasat nu va mai fi inclusă în intravilanul localităţii C. şi, drept urmare, nu i se vor mai aplica nici prevederile regulamentelor de urbanism; că această suprafaţă poate suferi modificări parţiale ale structurii solului, ca efect al vibraţiilor produse de utilajele de compactare şi de trecerea maşinilor grele încărcate cu material rulant sau cu pământ, ceea ce va conduce şi la compromiterea parţială a culturilor din zonă.

La determinarea cuantumului despăgubirii cuvenită reclamantei s-a reţinut incidenţa prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi faptul că parcela în discuţie, deşi situată în extravilan, se află într-o zonă limitrofă a municipiului Constanţa şi intră în sfera „Zonei metropolitane”, fiind poziţionată în zona de dezvoltare imobiliară cuprinsă între drumul naţional Constanţa-Valu lui Traian şi comuna C. şi la aproximativ 1-3 km de ieşirea din municipiul Constanţa şi, implicit, de utilităţi, iar conform Strategiei de dezvoltare zonală realizată de Primăria comunei C. pentru perioada 2007-2027, face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial.

S-a acordat relevanţă şi celorlalte criterii reţinute de experţii majoritari, respectiv preţul mare de achiziţie al terenului - ceea ce presupune că a fost privit ca o investiţie pe termen lung de la data cumpărării - achiziţionarea de către reclamantă a mai multor imobile în zone vecine şi alipite, în scopul creării unui lot cât mai compact, poziţionat într-o zonă limitrofă a Constanţei, pe care să se dezvolte ulterior prin investiţii imobiliare, precum şi faptul că amplasarea terenului în vecinătatea zonei pe care se va realiza construcţia noului spital regional a condus la lotizarea acestuia în suprafeţe de 400-500 m.p./lot, pentru construirea de locuinţe.

Opinia separată a expertului desemnat de expropriator a fost înlăturată pe baza argumentelor celorlalţi doi experţi, potrivit cărora: valorile de 2-10 euro/m.p. nu au corespondent în zonă, ci au fost selecţionate doar pentru terenuri cu caracter pur agricol, fără perspectivă de dezvoltare; terenurile din zonă se vindeau la momentul exproprierii la m.p., nu la ha, ceea ce evidenţiază în mod clar intenţia achiziţionării lor pentru dezvoltarea de perspectivă imobiliară; două dintre metodele folosite la întocmirea raportului de evaluare ce a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirilor atacată în cauză au fost greşit aplicate, întrucât metoda comparaţiei prin bonitare nu este agreată de Standardele Internaţionale de Evaluare, iar metoda de capitalizare a rentei funciare nu este incidentă litigiului pentru că valoarea folosită, de 100 euro/ha, reprezintă bonusul dat de stat proprietarilor de terenuri agricole, iar nu un preţ al chiriilor din zonă.

Reţinând că măsura exproprierii conduce la schimbarea destinaţiei terenului, într-o perspectivă apropiată, din teren ce putea fi utilizat pentru dezvoltări imobiliare, în teren cu destinaţie agricolă; la diminuarea valorii lui de circulaţie; la instituirea restricţiei guvernamentale în referire la dreptul de dispoziţie asupra imobilului, ca efect al dezmembrării dreptului de proprietate; la imposibilitatea folosirii bunului pentru garantarea unui credit bancar necesar societăţii reclamante pentru dezvoltare, instanţa a apreciat că reclamantei i-a fost cauzat un prejudiciu prin expropriere şi că acesta constă în valoarea de circulaţie a parcelei expropriate efectiv, de 457.346 euro.

Cererea de expropriere totală a parcelei din care face parte suprafaţa expropriată a fost respinsă cu motivarea că lucrările de expropriere se efectuează, în integralitatea lor, în interiorul coridorului de expropriere, iar folosirea suprafeţei neafectată de această măsură nu este în niciun fel obstrucţionată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, şi a criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, invocând greşita aplicare a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi interpretarea eronată a probatoriilor administrate în cauză.

Prin decizia nr. 386/C din 28 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă, minori şi familie, litigii de muncă şi asigurări sociale, a admis apelul declarat de pârât; a schimbat sentinţa civilă atacată, în sensul că a respins acţiunea, ca nefondată.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea cuvenită proprietarului bunului expropriat cuprinde două componente, respectiv: valoarea reală a imobilului – care este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată de valoarea bunului expropriat şi prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terţi) prin expropriere – care vizează consecinţele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare, de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.

Prima componentă a despăgubirii, respectiv valoarea reală a bunului expropriat, este definită de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 ca fiind preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acest preţ reprezintă, de fapt, valoarea de piaţă a imobilului, definită în Standardele Internaţionale de Evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.

În consecinţă, valoarea de piaţă a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanţele pieţei imobiliare şi de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, respectiv afectaţiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilităţile şi sarcinile care îl grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării în funcţie de evoluţia preţului pe piaţa liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

În speţă, evaluarea imobilului expropriat se raportează la momentul anului 2008, când expertul B.C. a întocmit expertiza care a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirii cuvenită reclamantei pentru terenul expropriat în vederea realizării obiectivului „Centura de ocolire a Municipiului Constanţa”.

Conform acestui raport, valoarea de piaţă pentru suprafaţa menţionată în acţiune este de 10 euro/m.p. şi a fost obţinută prin reconcilierea valorilor stabilite prin cele trei metode de evaluare folosite, respectiv „metoda comparaţiei directe”, „metoda capitalizării rentei funciare” şi „metoda comparaţiei prin bonitate”.

Curtea de apel a arătat că, contrar lucrării tehnice anterior menţionate, expertiza întocmită la instanţa de fond de comisia stabilită potrivit art. 25 din Legea nr. 33/1994 a propus, cu opinia majoritară a experţilor M.V. şi B.E., o valoare de piaţă pentru imobilul expropriat de 26,85 euro/m.p., experţii opinând în sensul că valoarea de circulaţie pe piaţă este cel mai bine reprezentată de cea determinată prin „metoda comparaţiei directe”.

Apreciind asupra cuantumului primei componente a despăgubirii cuvenită reclamantei, instanţa de fond şi-a însuşit valorile calculate de experţii B.E. şi M.V. - reţinând că reflectă pe cele cu care se vând imobilele în zonă - şi a înlăturat, în mod corelativ, valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p., dar această concluzie ignoră caracterul speculativ, pur ipotetic, al premisei de la care s-a pornit în opinia majoritară, respectiv aceea a posibilităţii includerii zonei în viitoarea Zonă metropolitană Constanţa şi în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localităţii C.

Prin utilizarea acestui argument definitoriu şi aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial”, opinia majoritară s-a raportat, prin cele trei metode de evaluare, la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localităţii, cu posibilitatea racordării facile la utilităţi şi căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanţă de câţiva km de localităţile apropiate - Constanţa şi C. - şi deservit de căi de exploatare rurală.

Unităţile de măsură selectate de experţii M. şi B. pentru comparaţie nu au fost dintre cele adecvate, pentru a conduce la o analiză corectă. Elementele de comparaţie folosite identifică acele caracteristici specifice ale proprietăţilor şi tranzacţiilor care pot explica diferenţele de preţ, în sensul că experţii majoritari s-au raportat la localizare şi la utilizare ca elemente de comparaţie, dar nu au indicat oferte de vânzare ale unor proprietăţi comparabile cu proprietatea evaluată.

Astfel, la determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directe, experţii B. şi M. au cules date privind cererea şi oferta pentru terenuri din extravilanul localităţii C. care au, însă, alte caracteristici decât cel în litigiu prin amplasament („extravilan aflat la limita intravilanului”), altă apropiere de căi de acces (ex., deschidere la şosea) şi de utilităţi („la asfalt”) şi având ca folosinţă „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial”.

Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piaţă a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament şi destinaţie, stabilind o valoare de 10 euro/m.p.

Experţii cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piaţă prin metoda „fluxului de numerar” pornind de la potenţialul de dezvoltare şi de la destinaţia dată de criteriul celei mai bune utilizări şi tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 m.p. şi cu străzi şi trotuare proiectate.

A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce la determinarea valorii de piaţă pe baza sumei ce poate fi obţinută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol şi în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeaşi valoare de 10 euro/m.p.

Ultima metodă uzitată de experţii B. şi M. a vizat „extracţia”’ care, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din preţul curent de vânzare al întregii proprietăţi imobiliare (teren plus amenajări şi construcţii) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcţiilor şi amenajărilor.

Au mai reţinut experţii majoritari în determinarea valorii de piaţă a terenurilor expropriate şi costurile mari plătite la momentul achiziţiei imobilelor, explicate de aceştia prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat şi alte firme, dar această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului şi pe prezumatul scop al tranzacţiei, ignoră faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare pentru acest teren, preţul de cumpărare a fost de 6 euro/m.p., astfel cum reiese din actul de achiziţionare a suprafeţei aflată în litigiu, suma menţionată cu titlu de preţ în acest act fiind achitată pentru suprafaţa de 17.200 m.p.

În raport de aceste considerente şi de împrejurarea că reclamanta nu a dovedit schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, Curtea de apel a constatat că soluţia instanţei de fond, conformă opiniei majoritare a experţilor B. şi M., ignoră situaţia juridică a imobilului expropriat şi momentul concret la care se stabileşte valoarea reală a acestuia, în timp ce valoarea avută în vedere de Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, stabilită de expertul B.C. la 10 euro/m.p., dă eficienţă şi răspunde criteriilor stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, fiind corect determinată.

Cu privire la cea de a doua componentă a despăgubirii, respectiv prejudiciului cauzat proprietarului, instanţa de apel a reţinut ca eronată soluţia adoptată de tribunal.

Reclamanta a pretins prin acţiune acoperirea pierderilor suferite ca urmare a exproprierii parţiale a terenului proprietatea sa şi a invocat imposibilitatea utilizării suprafeţei rămase după aplicarea acestei măsuri conform destinaţiei pe care dorea să o dea bunului la momentul achiziţionării, respectiv dezvoltarea de ansambluri imobiliare, dar pretenţiile sale nu au fost demonstrate probator de planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenul va fi inclus în intravilanul localităţilor limitrofe sau de proiecte de dezvoltare întocmite de aceasta pentru zona respectivă.

Potrivit jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franţei, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunităţii şi cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil şi pot fi dovedite prin situaţii (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.

În speţă, însă, prejudiciul produs apelantei reclamante a fost calculat ca o ecuaţie valorică între parcela expropriată şi cea rămasă la dispoziţia titularului dreptului, fără nicio legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs şi în viitor şi care ar justifica creşterea indemnizaţiei pe criteriul imposibilităţii continuării activităţii pe suprafaţa de teren rămasă, în condiţii de rentabilitate, şi pe raţiuni de pierdere a unor foloase economice.

Din acest punct de vedere, cum în mod constant a statuat şi Curtea Europeană, pretenţiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ şi incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României, 2007).

Prin urmare, prejudiciul evocat de intimata reclamantă nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenţiei proprietarului de a obţine profit prin dezvoltarea în viitor a unui ansamblu rezidenţial, nu se poate deduce din modalitatea de achiziţionare (în metri pătraţi) a terenului în litigiu şi nici din situaţia proximităţii altor proiecte (viitorul spital regional sau parc industrial).

Curtea de apel nu a reţinut nici criteriul care vizează indisponibilizarea legală a bunului după avizarea de către Agenţia Naţională de cadastru şi Publicitate Imobiliară a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere şi stabilirea traseului lucrării de interes public pentru că măsura este justificată din perspectiva legii şi raţională în condiţiile în care expropriatorul trebuie să estimeze de la început cuantumul total al despăgubirilor cuvenite celor expropriaţi, în funcţie de regimul juridic clar şi bine definit al imobilelor vizate, tocmai pentru scopul legitim de a împiedica pe titularii dreptului de a înstrăina, greva cu sarcini şi, în genere, de a modifica unilateral regimul juridic şi urbanistic al bunului.

Această limitare a exerciţiului dreptului de proprietate, justificată prin raţiunea preluării imobilelor cu situaţia faptică şi juridică existentă şi la valoarea determinată la data exproprierii, nu constituie, aşadar, o împiedicare excesivă, nerezonabilă şi arbitrară a expropriatorului, iar titularul dreptului nu se poate apăra susţinând că prin vânzarea, obţinerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-şi maximizeze beneficiul pentru bunul indisponibilizat.

Cum criteriile reţinute în opinia majoritară a experţilor nu au fost demonstrate de materialul probator administrat - eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire la anumite investiţii concrete şi efective pe acel teren, proiecte de finanţare aprobate reclamantei pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren, curtea de apel a constatat că prejudiciul reţinut de prima instanţă nu poate fi cuprins în cuantumul despăgubirilor acordate proprietarului terenului expropriat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii apelului declarat de pârât şi menţinerii sentinţei pronunţate de Tribunalul Constanţa, ca fiind legală.

În dezvoltarea criticilor formulate, reclamanta a arătat că textul de lege greşit aplicat este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Deşi prin decizia recurată, curtea de apel construieşte premisele unei corecte determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportare la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994, argumentaţia ulterioară a soluţiei nu reprezintă decât o reluare a obiecţiunilor şi susţinerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătoreşti de expertul propus de expropriator.

Opinia expusă în conţinutul hotărârii este una vădit părtinitoare părţii adverse (Statul Român) şi nu face decât să pună în valoare cu o forţă probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalţi doi experţi, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu Standardele Internaţionale de Evaluare.

Recurenta-reclamantă a arătat că sunt criticate şi combătute de instanţa de apel fără a aduce alte argumente tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse in raportul de expertiză.

Referitor la metoda comparaţiei directe, instanţa de apel nu îşi argumentează afirmaţia că oferta de vânzare exemplificată prin anunţuri priveşte terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în condiţiile în care distanta de 1 km este una rezonabilă, aflată în mod real la limita şi în apropierea intravilanului.

În opinia recurentei chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea preţului în negocierea dintre vânzător şi cumpărător, cumpărător oferind preţ mai mare urmărind ca investiţia să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potenţial de cumpărare şi cu planuri de investiţii industriale şi imobiliare.

Prin urmare, experţii nu puteau face abstracţie de zona în care este situata parcela de teren, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei C. face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial.

Nu se pot trece cu vederea nici costurile destul de mari plătite pentru achiziţionarea imobilului, ceea ce pune în evidentă caracterul investiţional al achiziţionării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câştig pe termen lung şi nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.

Scopul afirmat anterior este dovedit şi prin aceea că societatea reclamantă a achiziţionat mai multe imobile în zone vecine şi alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai compact poziţionat într-o zona limitrofă Constanţei, pe care ulterior să se dezvolte prin investiţii imobiliare.

Referitor la cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar recurenta-reclamantă a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în condiţiile în care exista deja aprobata prin hotărâre de Consiliu Local al comunei C., Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial, ceea ce presupune construcţia unor ansambluri de locuinţe de tip rezidenţial.

Metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator nu este o metodă ce poate fi aplicată în speţă, ea fiind specifică situaţiilor în care venitul se obţine din cedarea dreptului de folosinţă a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speţă, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.

Cu privire la ultima metoda folosita de experţi,cea a extracţiei, este pe deplin justificată de aceştia şi combătută în mod superficial de instanţă, prin prisma aceloraşi considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan şi că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite.

Şi în acest caz, recurenta a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip rezidenţial.

Este de reţinut că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experţi stă la baza unei evaluării corecte, moderne în conformitate cu standardele internaţionale.

De altfel, se observă şi din conţinutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit „în concordanţă cu legile şi reglementările naţionale şi internaţionale, practica internaţională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV 4.01)” şi că are la bază „principiile de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunţate în SEV.4.02 şi definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 şi SEV 9.02.”

Experţii au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea sa, conceptul de „Cea mai bună utilizare”, definit conform Standardelor Internaţionale, prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal şi posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului imobil.

Pe cale de concluzie, apreciază recurenta-reclamantă că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect şi în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996, preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, preţul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică şi industrială a zonei, contrar opiniei instanţei de apel.

Totodată, recurenta a susţinut că este lipsită de temei legal şi justificarea soluţiei de respingere a prejudiciului suferit de reclamanta SC B.B. SRL.

Adoptând o astfel de soluţie, instanţa a intrat în contradicţie cu afirmaţiile făcute anterior în hotărâre, anume că „definirea celei de-a doua componentă legată de prejudiciul cauzat ţine de consecinţele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura”.

Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noţiunii de prejudiciu ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.

În acest sens, aprecierea experţilor cu privire la existenţa prejudiciului este una corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de circulaţie pe piaţa liberă echivalentă cu circa 30 euro/m.p. (în funcţie de poziţie şi metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeaşi valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel, după avizarea de către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizaţie cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentaţii cu privire la suprafeţe de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparţinând reclamantei şi a împiedicat prin aceasta posibilităţile reclamantei de a iniţia procedurile necesare având ca scop schimbarea regimului juridic şi urbanistic al terenului în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei C.

Se constată că prin începerea procedurii de expropriere şi prin exproprierea propriu-zisă parţială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei constând în împiedicarea acesteia de a-şi realiza interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziţionate în scopul avut în vedere la momentul achiziţionării, corelat cu perspectiva posibilităţii anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidenţial.

Această faptă a expropriatorului a făcut ca şi valoarea suprafeţei de teren rămasă în proprietate să scadă într-o proporţie foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziţionării.

Recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În primul rând este de reţinut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susţineri privind greşita apreciere de către instanţa de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite de experţi).

Aşadar, recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situaţiei de fapt în prezenta pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres şi limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs.

Faţă de actuala configuraţie a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu şi de netemeinicie, instanţa de recurs nu mai are competenţa de a cenzura situaţia de fapt stabilită prin hotărârea atacată şi de a reevalua în acest scop probele, aşa cum urmăreşte în realitate recurenta, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situaţia de fapt pe care aceasta o constată.

De aceea, susţinerile formulate pe aspectul situaţiei de fapt nu pot face obiect de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.

Ca urmare, vor fi analizate criticile recurentei-reclamante privind greşita interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.

Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.

Conform dispoziţiilor legale enunţate, pentru stabilirea despăgubirii, experţii se vor raporta la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

Pe cale de consecinţă, nu pot fi validate de către instanţă concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experţii folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-şi concluziile şi raportându-se la date şi elemente ce sunt în dezacord cu cerinţele impuse de textul de lege menţionat.

Or, în speţă, din constatările raportului de expertiză, experţii cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii de piaţă a imobilului în litigiu, au recurs la metoda comparaţiei directe, metoda fluxului de numerar şi metoda extracţiei pornind de la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilităţii includerii zonei în care se află imobilul expropiat în viitoarea Zonă metropolitană Constanţa şi în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localităţii C.

Astfel, în opinia majoritară, experţii s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localităţii, cu posibilitatea racordării facile la utilităţi şi căi de acces urbane, cu toate că imobilul în discuţie face parte din categoria terenurilor extravilane, fiind situat la câţiva kilometri de localitatea C., fără utilităţi în apropiere şi fiind deservit de căi de acces rurale.

Cum expertul B.C. a calculat valoarea de piaţă a terenului în litigiu în raport de imobilele echivalente ca amplasament şi destinaţie, al cărui regim juridic a rămas acelaşi (fiind situat în mijlocul câmpului), în mod corect Curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Referitor la criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanţa de apel a prejudiciul cauzat prin exproprierea parţială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a fi luate în considerare şi dovezile prezentate de proprietari.

Însă, sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.

Reclamanta a susţinut în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai poate fi utilizată conform destinaţiei pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.

Cu toate acestea, reclamanta nu a depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanţe şi experţi, eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire la anumite investiţii concrete şi efective pe acel teren, proiecte de finanţare aprobate reclamantei pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren din care să rezulte că terenul în litigiu va fi inclus în intravilanul localităţilor limitrofe şi va fi utilizat pentru proiecte de dezvoltare în zona respectivă.

Nu sunt fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere şi stabilirea traseului lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exerciţiului dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susţinând că prin vânzarea, obţinerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-şi maximizeze beneficiul pentru bunurile indisponibilizate.

Prin urmare, şi din această perspectivă, dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate de către instanţa de apel.

Faţă de toate considerentele reţinute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate şi că, astfel, nu sunt îndeplinite condiţiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei fiind nefondat şi urmând a fi respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 386/C din data de 28 septembrie 2011 a Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă, minori şi de familie, litigii de muncă şi asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 25 septembrie 2012.

← ICCJ. Decizia nr. 5703/2012. Civil. Expropriere. Recurs		ICCJ. Decizia nr. 5691/2012. Civil →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

ICCJ. Decizia nr. 5691/2012. Civil ICCJ. Decizia nr. 5701/2012. Civil. Expropriere. Recurs ICCJ. Decizia nr. 5703/2012. Civil. Expropriere. Recurs