ICCJ. Decizia nr. 5703/2012. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 5703/2012
Dosar nr. 8145/118/2009
Şedinţa publică din 25 septembrie 2012
Deliberând, în condiţiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de faţă constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa la 20 august 2009 sub nr. 8145/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a chemat în judecată pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună exproprierea totală a suprafeţei de 43.000 m.p. situat în comuna C., obligarea pârâtului la plata sumei de 1.290.000 euro, cu titlu de despăgubire pentru bunul expropriat sau, în subsidiar, obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri în suma de 403.620 euro pentru suprafaţa de 20.181 m.p., reprezentând un preţ unitar al bunului expropriat, de 30 euro/m.p., plătibil în RON la data efectuării plăţii.
În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanta a arătat că este titulara dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren anterior menţionate dobândita prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat în 01 martie 2007 la BNP B.D., pe care pârâtul l-a propus spre expropriere, stabilind despăgubiri în cuantum de 201.810 euro, echivalentul a 10 euro/m.p.
A susţinut reclamanta că, potrivit art. 5 din Legea nr. 198/2004, a formulat o cerere de plată a despăgubirilor şi că, prin acţiune, contestă atât cuantumul despăgubirii stabilită de expropriator – determinată pentru un preţ de 10 euro/m.p., plătibili în RON conform dispoziţiilor legale – cât şi faptul că exproprierea a avut un caracter parţial, iar nu total.
Prin sentinţa civilă nr. 1994 din 30 noiembrie 2010, Tribunalul Constanţa a respins acţiunea formulată în principal, având că obiect exproprierea totală şi a admis acţiunea formulată în subsidiar, obligând pârâtul să plătească reclamantei, cu titlu de despăgubire pentru expropriere, echivalentul în lei, la cursul B.N.R. din ziua plăţii, a sumei de 1.142.130 euro pentru imobilul teren în suprafaţă de 20.181 m.p., situat în extravilanul comunei C. jud. Constanţa; a mai fost obligat pârâtul, în favoarea reclamantei la plata sumei de 3.900 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, fiind respinsă cererea formulată de expert M.V., având că obiect majorarea onorariului stabilit iniţial.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut, în esenţă, că cererea de expropriere totală este nefondată; din modul de amplasare a parcelelor, precum şi din vecinătăţile acestora, aşa cum sunt expuse în schiţele anexă la expertiză, nu se verifică susţinerile reclamantei în sensul că suprafeţele de teren rămase neexpropriate nu mai pot fi folosite conform destinaţiei iniţiale (agricolă) şi că acestea au fost îmbucătăţite peste măsură.
Planurile anterior redate atestă că parcelele în discuţie sunt situate lângă alte proprietăţi aparţinând reclamantei, astfel că nu există un impediment de acces către zonele rămase în proprietatea reclamantei, iar pe de altă parte suprafaţa de teren rămasă neexpropriată din fiecare parcelă este suficient de mare „cât să asigure folosinţa normală a terenului, conform destinaţiei sale (agricolă)”.
Referitor la valoarea despăgubirilor la care este îndreptăţită reclamanta, prima instanţă a statuat că aceasta constă în valoarea de circulaţie a parcelei expropriate, în suprafaţă totală de 20.181 m.p., respectiv 2.247.130 RON, la care se adaugă şi daunele aduse proprietarului în valoare de 2.498.200 RON.
S-a reţinut că nivelul prejudiciului cauzat este reprezentat prin diferenţa dintre valoarea totală de circulaţie a terenului aferent întregului imobil şi valoarea de circulaţie a imobilului expropriat la care se adaugă şi valoarea de circulaţie a terenului rămas neexpropriat.
În ceea ce priveşte valoarea de circulaţie a terenului expropriat, instanţa de fond şi-a însuşit opinia majoritară a celor doi experţi, în sensul că valoarea de piaţă a parcelei este de 26,80 euro/m.p., iar nu de 10 euro/m.p., astfel cum a propus expertul desemnat de expropriator. La stabilirea acestui preţ pe metru pătrat au fost avute în vedere poziţionarea terenului în apropierea intravilanului municipiului Constanţa şi comunei C., posibilitatea de utilizare a terenului pentru realizarea unor construcţii rezidenţiale, conform strategiei de dezvoltare zonală a teritoriului administrativ al comunei C. şi crearea zonei metropolitane în perspectiva anului 2027.
Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA, care a criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate expropriatului.
Prin decizia civilă nr. 387/C din 28 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanţa, decţia civilă, minori şi familie, litigii de muncă şi asigurări sociale, a admis apelul declarat de pârât; a schimbat sentinţa civilă atacată, în sensul că a respins acţiunea, ca nefondată.
Pentru a decide astfel, Curtea de apel a reţinut că, printre documentele analizate de experţii desemnaţi de reclamantă şi instanţă, s-a numărat şi „Strategia de dezvoltare zonală a teritoriului administrativ al comunei C.”, Zona de amplasament imobiliar III A.
Apoi, experţii au considerat că parcela expropriată se află poziţionată „în apropierea intravilanului municipiului Constanţa”, intrând sub incidenţa zonei metropolitane; experţii au mai avut în vedere că, pentru terenul în cauză, a fost analizată la nivel de consiliu local, un studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea localităţii.
În aceste condiţii, cei doi experţi au reţinut ca (fiind cert) că localitatea C. va deveni o localitate modernă, cu foarte multe servicii, spre o dezvoltare urbană ce se va autogestiona prin fondurile de care va dispune şi, în special, se va baza pe fonduri europene fiind o zonă comunitară urbană.
Important de subliniat este faptul că, prin contractul autentificat în 01 martie 2007, reclamanta a cumpărat teren extravilan arabil, categorii de folosinţă şi situare ce nu s-au schimbat până la momentul exproprierii (aprilie 2009), dar nici la soluţionarea pricinii în primă instanţă sau apel.
Apoi, experţii au reţinut că imobilul se găseşte la aproximativ 1 km de ieşirea din municipiul Constanţa şi, implicit, de utilităţi.
Instanţa de apel a arătat că afirmaţia este greşită din triplă perspectivă: imobilul se găseşte în teritoriul localităţii C. şi nu Constanţa; ieşirea din municipiul Constanţa nu înseamnă acelaşi lucru cu însăşi limita oraşului; delimitarea geografică a oraşului nu înseamnă – sub nicio formă – că „utilităţile” s-ar opri chiar acolo unde se termină şi municipiul.
În acest context, s-a impus a fi observat că, deşi folosesc noţiunea de „cea mai bună utilizare” (cu definiţia „cea mai probabilă utilizare a proprietăţii, care este fizic, posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai ridicată valoare a proprietăţii evaluate), experţii care au întocmit opinia majoritară a raportului nu au respectat niciuna dintre condiţiile care ar fi permis determinarea celei mai bune valori a terenului expropriat.
Prima condiţie impusă de Standardul Internaţional de Practică şi Evaluare nr. 1 GN 1 (dar şi de Standardul Internaţional de Evaluare S.I.E. 1) este cerinţa celei mai probabile utilizări; sintagma are înţelesul dat de conţinutul noţional adjectivului care determină „utilizarea”: întrebuinţarea, folosirea care s-ar putea produce, care s-ar putea întâmpla cu adevărat.
Deoarece „probabilitatea” este un concept destul de general, standardele au fixat 4 elemente cumulate care ar putea naşte plauzibilitatea şi care au fost supuse analizei de către instanţa de apel.
Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 - aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, despăgubirea cuvenită persoanei expropriate este formată din valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului şi/sau unor terţi, prin măsura exproprierii.
În ceea ce priveşte prima componentă a despăgubirii - „valoarea reală” - a bunului expropriat, aceasta este determinată de preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de evaluare.
Valoarea de piaţă a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia (teren situat la o distanţă de 3 km de intravilanul municipiului Constanţa şi de cel al comunei C.), destinaţia terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul anului 2009 (teren agricol extravilan), iar nu în perspectiva anului 2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a III-a de realizare a Zonei metropolitane rezidenţiale Constanţa şi, nu în ultimul rând, în raport de criteriul cerere-ofertă, la momentul expertizării.
În speţă, s-a reţinut că prima instanţă şi-a însuşit opinia exprimată de experţii B.E. şi M.V., în detrimentul opiniei expertului B.C., fără a observa însă că un rol decisiv în evaluarea realizată de primii doi experţi l-a avut o situaţie ipotetică, ce privea includerea terenului expropriat în viitoarea Zonă metropolitană Constanţa şi în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a comunei C., strategie - realizabilă în contextul unor investiţii cu fonduri ale Uniunii Europene - pur conjucturală şi lipsită în prezent de orice certitudine şi fundament.
S-a subliniat că „Strategia de dezvoltare locală a comunei C. pentru perioada 2007-2007” se bazează pe o lucrare elaborată de SC C.M.I. SRL la cererea Consiliului Local C. „pentru a putea pune în aplicare oportunităţile imense pe care le are comuna C. azi”, astfel că „urmărirea implementării strategiei va face din comuna C. cel mai râvnit loc de pe litoralul românesc şi din sud-estul ţării”.
Încă din faza acestui proiect elaborat în iunie 2007, s-au luat în considerare modificările produse prin construirea Autostrăzii Constanţa-Bucureşti şi a realizării Şoselei de centră a Constanţei; respectarea realităţii faptice însă se opreşte aici în ceea ce priveşte „Strategia de dezvoltare”, autorii raportului părăsind existenţa materială, prin plăsmuirea unor obiective irealizabile, aventurându-se în domeniul ficţiunii tehnice.
Pentru utilizarea acestui argument definitoriu şi aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor „ansambluri de locuinţe de tip rezidenţial”, opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localităţii, cu posibilitatea racordării facile la utilităţi şi căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanţă de câţiva km de localităţile apropiate - Constanţa şi C. şi deservit de căi de exploatare rurală.
Astfel, la determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directe, experţii B. şi M. au cules date privind cererea şi oferta pentru terenuri din extravilanul localităţii C. care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament („extravilan aflat la limita intravilanului”), apropiere de căi de acces (ex.: deschidere la drumul judeţean) şi utilităţi şi având ca folosinţă „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial”.
Experţii cu opinie majoritară au determinat ulterior, valoarea de piaţă prin metoda „fluxului de numerar” pornind de la potenţialul de dezvoltare şi de la destinaţia dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 m.p. şi cu străzi şi trotuare proiectate.
Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piaţă a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament şi destinaţie, stabilind o valoarea care s-ar putea obţine de 10 euro/m.p.
A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce la determinarea valorii de piaţă pe baza sumei ce poate fi obţinută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol şi în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeaşi valoare de 10 euro/m.p.
Ultima metodă uzitată de experţii B. şi M. a vizat „extracţia”, definită de către cei doi experţi ca fiind reprezentată de echilibrul contribuţiei între valoarea terenului şi valoarea proprietăţilor imobiliare formate din terenuri şi construcţii, aflate într-o zonă apropiată.
În opinia majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piaţă la 26,80 euro/m.p. şi prin costurile mari plătite la momentul achiziţiei imobilului, explicate de experţi prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat şi alte firme; această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului şi pe prezumatul scop al tranzacţiei, nu ţine însă seama de faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare pentru acest teren, preţul de cumpărare a fost de 6 euro/m.p., astfel cum reiese din actul autentificat în 01 martie 2007, suma de 258.000 euro fiind achitată pentru o suprafaţă de 43.000 m.p.
S-a observat că, pentru cei doi experţi, „costurile destul de mari plătite pentru achiziţionarea imobilului” a fost singurul argument palpabil care i-a convins pe specialişti de „evidenţa” faptului că „de la data achiziţionării, cumpărarea terenului a fost privită ca o investiţie pe termen lung, fără a avea scopul de a scoate un câştig imediat printr-o vânzare rapidă”.
Această afirmaţie excede în mod clar obiectivelor cu a căror soluţionare specialiştii fuseseră sesizaţi, căci ceea ce interesa era valoarea de piaţă la data evaluării, fiind fără relevanţă la ce sumă reclamanta a cumpărat de la o persoană care devenise proprietar cu foarte puţin timp în urmă (deci care, conform raţionamentului expus, urmărea un „câştig imediat”, dar, în mod total surprinzător şi atipic pentru o vânzare, nu a primit niciun ban la momentul transferului proprietăţii).
Apoi, este lipsită de orice fundament statuarea că se intenţiona „dezvoltarea prin investiţii imobiliare” (pentru care reclamanta nu a putut prezenta niciun fel de plan, proiect - poate „Strategia” a fost considerată suficientă, deşi nu era un document care să-i aparţină) doar pentru că prin achiziţii din anii 2007-2008 - în condiţiile în care, şi pentru un SRL care a elaborat o „Strategie”, din iunie 2007 se cunoştea traseul şoselei de centură - s-a realizat „un lot cât mai compact într-o zonă limitrofă a Constanţei”, pe care ulterior au intervenit – ca o fatalitate implacabilă – exproprieri astfel încât reclamanta s-a văzut nevoită să introducă un număr de 24 de procese pentru a primi despăgubiri juste.
În acest context s-a observat că expertul B.C., în fundamentarea concluziei sale, a reţinut imobilul cu elementele componente cu terenul expropriat care, în lumina, S.I.E. au putut conduce la o valoare apropiată de cea a pieţei imobiliare în care se găseşte şi terenul reclamantei.
Astfel, Curtea de apel a considerat că trebuie excluse ofertele imobiliare în care terenurile sunt caracterizate ca având „deschidere la şosea”, „stradal” sau „direct la şoseaua C.”; aceasta deoarece terenul expropriat se afla, conform ridicărilor cadastrale la aproximativ 3 km de localitatea Constanţa şi de localitatea C.
De asemenea, s-a reţinut că nu pot fi calificate proprietăţi comparabile terenurile care sunt descrise ca fiind situate la „x metri de case şi utilităţi”, „cu utilităţi în apropiere” sau cu „distanţă până la utilităţi x metri”; aceasta deoarece bunul a fost cumpărat de reclamantă ca teren agricol, are categoria de folosinţă ca teren agricol şi, fiind situat la foarte mare depărtare de localitatea C. şi Constanţa, adică 1-3 km (prin raportare la ofertele culese de cei doi experţi care le reţin distanţe între 50-400 m. sau „utilităţi la marginea terenului”): fiind un teren deservit doar de un drum de exploatare agricol, ceea ce înseamnă drum de pământ, terenul expropriat nu are nicio utilitate (apă, curent electric, canalizare, gaze, etc. – firesc de altfel fiind un teren agricol).
De aceea, instanţa de apel a considerat drept eronată stabilirea valorii imobilului expropriat având în vedere doar caracterizarea „extravilan C.” fără a se arăta expres că este situat la 1-3 km de localitatea Constanţa şi C. şi că accesul la teren se face exclusiv prin drumul de exploatare agricolă (care ar îndepărta imediat orice „investitori” ce ar intenţiona deschiderea unui complex comercial sau altei societăţi comerciale ori edificarea unor complexuri de locuinţe) şi încadrarea în „viitoarea zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial”.
Pentru aceste argumente, curtea de apel a apreciat profund subiectiv raportul întocmit de experţii B.E. şi M.V., căci numai în acest context al lipsei de obiectivitate (când Zona III = Zona I şi „drum de exploatare agricol” = stradă/şosea asfaltată) se poate explica afirmaţia celor doi specialişti conform căreia „proprietarul, deşi deţinea un act perfect valabil (…) nu poate face demersurile legale să-l folosească în vederea efectuării unei construcţii viitoare, nu poate să-l parceleze în vederea obţinerii unui câştig financiar pe scurtă durată şi nici nu poate să-l vândă (…) la un preţ corespunzător caracteristicilor acestuia, precum şi al zonei de amplasament” (evident, cele stabilite de experţi).
Toate aceste considerente, dublate de împrejurarea că, din înscrisurile depuse de reclamantă, nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localităţii pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan şi crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanţa de fond şi-a fundamentat soluţia îmbrăţişând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluţii este corectă din punctul de vedere al situaţiei juridice şi al momentului concret la care se stabileşte valoarea reală a imobilului expropriat.
Pentru aceste motive, Curtea de apel a reţinut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p., care a fost avută în vedere de către comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenţii ale intimatei-reclamante fiind neîntemeiate, cât priveşte evaluarea proprietăţii expropriate.
Totodată, instanţa de apel a apreciat că o reală valoare de piaţă a imobilului expropriat (şi pentru aceleaşi considerente şi a stabilirii prejudiciului cauzat proprietarului) pe lângă criteriile prevăzute de S.I.E. se poate determina (având în vedere că se pune problema despăgubirii pentru privarea de proprietate) şi prin prisma noţiunii de „justă despăgubire”, astfel cum reiese din practica Curţii Europene a Drepturilor Omului referitoare la aplicarea art. 41 când se constată încălcarea art. 1 Protocolul nr. 1.
Astfel, în primul rând, s-a observat că instanţa de contencios european al drepturilor omului a stabilit că valoarea de piaţă a unor proprietăţi nu se stabileşte în funcţie de „condiţii ipotetice”, iar potenţialul de dezvoltare trebuie să fie unul concret, realizabil şi susceptibil de probare (exemplu „un proiect de exploatare economică a proprietăţii care începuse să se realizeze” cauza Papamichalopulos ş.a. contra Greciei, hotărârea din 31 octombrie 1995 satisfacţie echitabilă sau existenţa unui „certificat prealabil de urbanism (…) pentru construirea unui antrepozit industrial şi a unor birouri” cauza Pine Valley Development Ltd. ş.a. contra Irlandei, hotărârea din 09 februarie 1993).
Deşi Curtea Europeană are drept principiu de despăgubire „vărsarea unei sume rezonabile, în raport cu valoarea bunului” (exemplu cauza Lithgow şi alţii contra Regatului Unit sau cauza Hentrich contra Franţei), totuşi valoarea despăgubirilor nu se poate compune decât din paguba rezultând din „pierderea bunului şi din privarea de folosinţă” (cauza Hentrich contra Franţei), „pierderi efectiv suportate” (cauza S. Taunb contra României) care să fie justificate de diferite probe (cauza Cernea şi alţii contra României – cerinţa de a proba prejudiciul invocat fiind conformă cu exigenţele Curţii, adică „nici excesivă, nici arbitrară”).
Apoi, Curtea Europeană nu exclude indemnizarea pentru ratarea unor posibilităţi doar pentru constatarea unei „imposibilităţi de a calcula pierderea şanselor (cauza Sporrong şi Lonnroth contra Suediei, hotărârea din 18 decembrie 1984, satisfacţie echitabilă, pronunţată într-o speţă emblematică pentru jurisprudenţa Curţii referitor la respectarea bunurilor – în care instanţa a dat reclamanţilor afectaţi de existenţa unor permise de expropriere, însoţite de interdicţii de construire vreme de 23 şi respectiv 25 de ani, de 24 de ori mai mici decât cele solicitate de petenţi).
Cu toate acestea, Curtea Europeană consideră că daunele materiale nu pot acoperi sume a căror acordare ar ascunde un caracter speculativ şi a căror determinare este în funcţie de mai multe variabile (cauza Radu contra României, speţă în care curtea a mai arătat că valoarea se stabileşte în funcţie de bunuri similare, raportată la piaţa imobiliară).
Reţinând că satisfacţia echitabilă vizează daunele materiale referitoare la bunurile mobile sau imobile şi privarea de folosinţă (ex.: cauza Akdivar şi alţii contra Turciei sau cauza Willis contra Regatului Unit), Curtea Europeană a respins solicitarea unei petente (cauza Burghelea contra României) de acordare nu a contravalorii terenului forestier de care fusese privată, ci a unui teren având o utilizare „hidroenergetică”, obligând statul la despăgubiri de 5 ori mai mici decât cele solicitate de reclamantă.
Aceasta şi pentru că despăgubirea fixată nu trebuie să reflecte ideea unei ştergeri totale a consecinţelor ingerinţei în dreptul de proprietate în lipsa unei ilegalităţi (ilegalitate care însă nu s-a invocat de reclamanta SC B.B. SRL şi nu se poate reţine în cauză), după cum s-a stabilit în cauza Fostul Rege al Greciei contra Greciei, astfel că, Curtea Europeană nu înţelege să dea curs pretenţiilor reclamanţilor care se bazează pe o valoare actualizată a terenului (exemplu: prin raportare la terenuri similare pe care s-a construit ulterior, construcţii în raport de care s-au calculat rente şi alte prejudicii – cauza Scordino contra Italiei, hotărârea din 15 octombrie 2004, în care s-au acordat despăgubiri de peste 30 de ori mai mici decât cele solicitate de reclamanţi).
S-a mai observat (în continuarea raţionamentului conform căruia pentru prejudiciile viitoare este necesară dovedirea, la momentul privării de libertate, a unor împrejurări faptice, conforme cu legea, care să conducă la certitudinea acestei pagube, problema fiind doar evaluarea) că, în cauza anterior expusă, Curtea a avut în vedere că terenul nu a fost inclus într-un plan de urbanism zonal, ci doar afectat de o interdicţie de construire; reiese deci că trebuie despăgubită doar lipsa de folosinţă, dar nu paguba calculată în funcţie valoarea reieşind includerea bunului într-un plan de dezvoltare zonală în vederea construirii de locuinţe, în baza căruia s-a întocmit şi un plan de dezvoltare zonală (per a contrario, cauza Scordino contra Italiei, hotărârea din 29 iulie 2004).
De aceea, soluţia de primă instanţă este, în egală, măsură criticabilă şi pentru stabilirea adiţională a celei de-a doua componente a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, definit conform aceleiaşi opinii majoritare ca echivalent cu „diferenţa dintre valoarea totală de circulaţie a terenului aferent întregului imobil şi valoarea de circulaţie a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga şi valoarea de circulaţie a terenului rămas neexpropriat”.
În realitate, astfel cum s-a stabilit şi în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement contra Franţei), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunităţii şi cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil şi pot fi dovedite prin situaţii (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.
Or, în speţă, prejudiciul produs intimatei reclamante a fost calculat ca o ecuaţie valorică între parcela expropriată şi cea rămasă la dispoziţia titularului dreptului, fără nicio legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs şi în viitor şi care ar justifica creşterea indemnizaţiei pe criteriul imposibilităţii continuării, în condiţii de rentabilitate, a activităţii pe suprafaţa de teren rămasă şi pe raţiuni de pierdere a unor foloase economice.
Din acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant şi Curtea Europeană, pretenţiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ şi incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu contra României, cauza Isar contra României).
De aceea, reţinând că prejudiciul material se compune din pierderile efectiv suferite ca urmare directă a aceluiaşi drept de proprietate (cauza Viaşu contra României) şi constatând că pentru restul terenului neexpropriat, reclamanta a rămas proprietar deplin fără a pierde nicio posibilitate de folosinţă sau posesiune (per a contrario cauza Loizidou contra Turciei, hotărârea din 18 decembrie 1996 privind satisfacţia echitabilă), instanţa de apel a apreciat că exproprierea pentru construcţia şoselei de centură nu produce niciun prejudiciu suplimentar proprietarului pentru terenul rămas, care poate fi utilizat, în continuare, drept teren agricol de cultură.
Faţă de cele expuse, anume inexistenţa unor probe care să susţină cele reţinute de experţi - eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire la anumite investiţii concrete şi efective pe acel teren, proiecte de finanţare a reclamantei aprobate, pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren etc., instanţa de apel a constatat că în cuantumul despăgubirilor nu pot fi cuprinse prejudiciile reţinute de prima instanţă.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii apelului declarat de pârât şi menţinerii sentinţei pronunţate de Tribunalul Constanţa, ca fiind legală.
În dezvoltarea criticilor formulate, reclamanta a arătat că textul de lege greşit aplicat este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Deşi prin decizia recurată, Curtea de apel construieşte premisele unei corecte determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportare la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994, argumentaţia ulterioară a soluţiei nu reprezintă decât o reluare a obiecţiunilor şi susţinerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătoreşti de expertul propus de expropriator.
Opinia expusă în conţinutul hotărârii este una vădit părtinitoare părţii adverse (Statul Român) şi nu face decât să pună în valoare cu o forţă probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalţi doi experţi, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu standardele internaţionale de evaluare.
Recurenta-reclamantă a arătat că sunt criticate şi combătute de instanţa de apel fără a aduce alte argumente tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse in raportul de expertiză.
Referitor la metoda comparaţiei directe, instanţa de apel nu îşi argumentează afirmaţia că oferta de vânzare exemplificată prin anunţuri priveşte terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în condiţiile în care distanta de 1 km este una rezonabilă, aflată în mod real la limita şi în apropierea intravilanului.
În opinia recurentei chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea preţului în negocierea dintre vânzător şi cumpărător, cumpărător oferind preţ mai mare urmărind ca investiţia să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potenţial de cumpărare şi cu planuri de investiţii industriale şi imobiliare.
Prin urmare, experţii nu puteau face abstracţie de zona în care este situată parcela de teren, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei C. face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial.
Nu se pot trece cu vederea nici costurile destul de mari plătite pentru achiziţionarea imobilului, ceea ce pune în evidentă caracterul investiţional al achiziţionării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câştig pe termen lung şi nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.
Scopul afirmat anterior este dovedit şi prin aceea că societatea reclamantă a achiziţionat mai multe imobile în zone vecine şi alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai compact poziţionat într-o zona limitrofă Constanţei, pe care ulterior să se dezvolte prin investiţii imobiliare.
Referitor la cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar recurenta-reclamantă a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în condiţiile în care exista deja aprobata prin hotărâre de Consiliu Local al comunei C., strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial, ceea ce presupune construcţia unor ansambluri de locuinţe de tip rezidenţial.
Metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator nu este o metodă ce poate fi aplicată în speţă, ea fiind specifică situaţiilor în care venitul se obţine din cedarea dreptului de folosinţă a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speţă, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.
Cu privire la ultima metoda folosita de experţi,cea a extracţiei, este pe deplin justificată de aceştia şi combătută în mod superficial de instanţă, prin prisma aceloraşi considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan şi că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite.
Şi în acest caz, recurenta a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip rezidenţial.
Este de reţinut că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experţi stă la baza unei evaluării corecte, moderne în conformitate cu standardele internaţionale.
De altfel, se observă şi din conţinutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit „în concordanţă cu legile şi reglementările naţionale şi internaţionale, practica internaţională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV 4.01)” şi că are la bază „principiile de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunţate în SEV.4.02 şi definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 şi SEV 9.02.”
Experţii au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea sa, conceptul de „Cea mai bună utilizare”, definit conform standardelor internaţionale, prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal şi posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului imobil.
Pe cale de concluzie, apreciază recurenta-reclamantă că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect şi în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996, preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, preţul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică şi industrială a zonei, contrar opiniei instanţei de apel.
Totodată, recurenta a susţinut că este lipsită de temei legal şi justificarea soluţiei de respingere a prejudiciului suferit de reclamanta SC B.B. SRL.
Adoptând o astfel de soluţie, instanţa a intrat în contradicţie cu afirmaţiile făcute anterior în hotărâre, anume că „definirea celei de-a doua componentă legată de prejudiciul cauzat ţine de consecinţele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura”.
Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noţiunii de prejudiciu ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
În acest sens, aprecierea experţilor cu privire la existenţa prejudiciului este una corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de circulaţie pe piaţa liberă echivalentă cu circa 30 euro/m.p. (în funcţie de poziţie şi metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeaşi valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.
Astfel, după avizarea de către Agenţia Naţională de cadastru şi Publicitate Imobiliară a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 184/2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizaţie cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentaţii cu privire la suprafeţe de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparţinând reclamantei şi a împiedicat prin aceasta posibilităţile reclamantei de a iniţia procedurile necesare având ca scop schimbarea regimului juridic şi urbanistic al terenului în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei C.
Se constată că prin începerea procedurii de expropriere şi prin exproprierea propriu-zisă parţială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei constând în împiedicarea acesteia de a-şi realiza interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziţionate în scopul avut în vedere la momentul achiziţionării, corelat cu perspectiva posibilităţii anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidenţial.
Această faptă a expropriatorului a făcut ca şi valoarea suprafeţei de teren rămasă în proprietate să scadă într-o proporţie foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziţionării.
Recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
În primul rând este de reţinut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susţineri privind greşita apreciere de către instanţa de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite de experţi).
Aşadar, recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situaţiei de fapt în prezenta pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres şi limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs.
Faţă de actuala configuraţie a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu şi de netemeinicie, instanţa de recurs nu mai are competenţa de a cenzura situaţia de fapt stabilită prin hotărârea atacată şi de a reevalua în acest scop probele, aşa cum urmăreşte în realitate recurenta, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situaţia de fapt pe care aceasta o constată.
De aceea, susţinerile formulate pe aspectul situaţiei de fapt nu pot face obiect de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.
Ca urmare, vor fi analizate criticile recurentei-reclamante privind greşita interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.
Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Conform dispoziţiilor legale enunţate, pentru stabilirea despăgubirii, experţii se vor raporta la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Pe cale de consecinţă, nu pot fi validate de către instanţă concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experţii folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-şi concluziile şi raportându-se la date şi elemente ce sunt în dezacord cu cerinţele impuse de textul de lege menţionat.
Or, în speţă, din constatările raportului de expertiză, experţii cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii de piaţă a imobilului în litigiu, au recurs la metoda comparaţiei directe, metoda fluxului de numerar şi metoda extracţiei pornind de la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilităţii includerii zonei în care se află imobilul expropiat în viitoarea Zonă metropolitană Constanţa şi în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localităţii C.
Astfel, în opinia majoritară, experţii s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localităţii, cu posibilitatea racordării facile la utilităţi şi căi de acces urbane, cu toate că imobilul în discuţie face parte din categoria terenurilor extravilane, fiind situat la câţiva kilometri de localitatea C., fără utilităţi în apropiere şi fiind deservit de căi de acces rurale.
Cum expertul B.C. a calculat valoarea de piaţă a terenului în litigiu în raport de imobilele echivalente ca amplasament şi destinaţie, al cărui regim juridic a rămas acelaşi (fiind situat în mijlocul câmpului), în mod corect curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Referitor la criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanţa de apel a prejudiciul cauzat prin exproprierea parţială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a fi luate în considerare şi dovezile prezentate de proprietari.
Însă, sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.
Reclamanta a susţinut în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai poate fi utilizată conform destinaţiei pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.
Cu toate acestea, reclamanta nu a depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanţe şi experţi, înscrisuri din care să rezulte schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan şi nici eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire la anumite investiţii concrete şi efective pe acel teren, proiecte de finanţare aprobate reclamantei pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren din care să rezulte că terenul în litigiu va fi inclus în intravilanul localităţilor limitrofe şi va fi utilizat pentru proiecte de dezvoltare în zona respectivă.
Nu sunt fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere şi stabilirea traseului lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exerciţiului dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susţinând că prin vânzarea, obţinerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-şi maximizeze beneficiul pentru bunurile indisponibilizate.
Prin urmare, şi din această perspectivă, dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate de către instanţa de apel.
Faţă de toate considerentele reţinute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate şi că, astfel, nu sunt îndeplinite condiţiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei fiind nefondat şi urmând a fi respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 387/C din data de 28 septembrie 2011 a Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă, minori şi de familie, litigii de muncă şi asigurări sociale.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 25 septembrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5740/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 5702/2012. Civil. Expropriere. Recurs → |
|---|
