ICCJ. Decizia nr. 5701/2012. Civil. Expropriere. Recurs

Comentarii

0

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 5701/2012

Dosar nr. 8127/118/2009

Şedinţa publică din 25 septembrie 2012

Deliberând, în condiţiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa sub nr. 8127/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să dispună exproprierea totală, în interes public naţional, a suprafeţei de 10.767 m.p. situată în comuna C., parcela A, şi obligarea pârâtului la plata sumei de 323.010 euro cu titlu de despăgubire pentru bunul expropriat.

În subsidiar, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri în suma de 118.470 euro pentru suprafaţa de 3.949 m.p.

În motivarea cererii reclamanta a arătat că este titulara dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren anterior menţionate, dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat în 10 iulie 2007 la BNP B.C.

Reclamanta a mai susţinut că, din totalul suprafeţei de teren aflate în proprietatea sa, a fost propusă spre expropriere, în vederea executării variantei de ocolire a municipiului Constanţa, suprafaţa de teren de 3.949 m.p. reprezentând parcela A/2, pentru care s-au stabilit despăgubiri în cuantum de 39.490 euro, echivalentul a 10 euro/m.p.

Preţul astfel stabilit cu titlu de despăgubiri, a apreciat reclamanta, este sub cel la care se vând în mod obişnuit terenurile de acelaşi fel în zonă, respectiv 30 euro/m.p. Mai mult decât atât, exproprierea parţială este de natură să diminueze în mod considerabil valoarea de întrebuinţare a terenului rămas, ce nu a făcut obiectul exproprierii întrucât traseul lucrării de utilitate publică intersectează suprafaţa de teren deţinută într-un mod dezavantajos, ducând la dezmembrarea forţată a parcelei iniţiale în trei subparcele de dimensiuni şi forme inegale şi neregulate.

Prin această dezmembrare şi diminuare a mărimii parcelei este îngreunată încadrarea în regulamentele de urbanism în vederea edificării unor exploataţii agricole sau a altor construcţii de dimensiuni mari ce urmau a fi edificate înainte de expropriere.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa sub nr. 8640/118/2009 reclamanta SC B.B. SRL a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să dispună exproprierea totală, în interes public naţional, a suprafeţei de 10.500 m.p. situată în comuna C., parcela B, şi obligarea pârâtului la plata sumei de 270.000 euro pentru cota de 6/7 din suprafaţa menţionată, cu titlu de despăgubire pentru bunul expropriat.

În subsidiar, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri în sumă de 170.197 euro pentru cota indiviză de 6/7 din suprafaţa de 6.819 m.p.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că este titulara cotei indivize de 6/7 din dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren anterior menţionate, dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat în 09 august 2007 la BNP B.D.D.

Reclamanta a mai susţinut că, din totalul suprafeţei de teren aflate în proprietatea sa, a fost propusă spre expropriere, în vederea executării variantei de ocolire a municipiului Constanţa, suprafaţa de teren de 6.819 m.p. reprezentând parcela B/2 pentru care s-au stabilit despăgubiri in cuantum de 68.190 euro, echivalentul a 10 euro/m.p.

Preţul astfel stabilit cu titlu de despăgubiri, a apreciat reclamanta, este sub cel la care se vând în mod obişnuit terenurile de acelaşi fel în zonă, respectiv 30 euro/m.p. Mai mult decât atât, exproprierea parţială este de natură să diminueze în mod considerabil valoarea de întrebuinţare a terenului rămas, ce nu a făcut obiectul exproprierii întrucât traseul lucrării de utilitate publică intersectează suprafaţa de teren deţinută într-un mod dezavantajos, ducând la dezmembrarea forţată a parcelei iniţiale în trei subparcele de dimensiuni şi forme inegale şi neregulate.

Prin această dezmembrare şi diminuare a mărimii parcelei este îngreunată încadrarea în regulamentele de urbanism în vederea edificării unor exploataţii agricole sau a altor construcţii de dimensiuni mari ce urmau a fi edificate înainte de expropriere.

Prin încheierea din data de 18 decembrie 2009, a fost admisă excepţia de conexitate invocată de pârât şi s-a dispus conexarea cauzei ce formează obiectul Dosarului nr. 8640/118/2009 la cauza ce formează obiectul Dosarului nr. 8127/118/2009. Pentru a dispune în acest sens, instanţa a apreciat că sunt îndeplinite condiţiile impuse de art. 164 C. proc. civ., prin prisma legăturii existente între cele două cauze ce se poartă între aceleaşi părţi şi presupun administrarea unor probe comune.

Prin sentinţa civilă nr. 2015 din 03 decembrie 2010, Tribunalul Constanţa a admis în parte cererea principală şi cererea conexă formulate de reclamantă şi, în consecinţă, a o bligat pârâtul să plătească reclamantei, cu titlu de despăgubire pentru expropriere, echivalentul în RON la cursul B.N.R. din ziua plăţii, al următoarelor sume:

- 89.050 euro pentru parcela A/2 în suprafaţă de 3.949 m.p.;

- 131.803 euro pentru cota de 6/7 din parcela B în suprafaţă de 6.819 m.p.

A respins capetele de cerere privind exproprierea totală, ca nefondate.

A obligă reclamanta la plata către expert B.E. a sumei de 1.200 RON şi către expert M.V. a sumei de 2.550 RON, cu titlu de supliment onorariu.

A obligat pârâtul la plata sumei de 5.550 RON către reclamantă, cu titlu de cheltuieli de judecată.

La pronunţarea acestei sentinţe, prima instanţă a stabilit că cererea de expropriere parţială nu poate fi admisă, deoarece Legea nr. 198/2004, lege specială, derogatorie de la dreptul comun, nu permite expropriatului să conteste şi caracterul parţial al exproprierii, prin art. 9 alin. (3) statuându-se în mod expres că dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1998 sunt aplicabile doar acţiunii prin care expropriatul contestă cuantumul despăgubirilor.

Pe de altă parte, în cazul concret al reclamantei, instanţa a reţinut că exproprierea parţială nu este posibilă, câtă vreme terenul expropriat corespunde exact scopului pentru care a fost preluat, iar terenul rămas în proprietatea reclamantei are o suprafaţă de ordinul miilor de metri pătraţi, ceea ce permite păstrarea destinaţiei sale din momentul exproprierii.

Cu privire la cuantumul despăgubirilor datorate reclamantei, Tribunalul a reţinut că modalitatea de determinare a acestor despăgubiri este expres prevăzută de art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, valoarea despăgubirii fiind stabilită prin raportul de expertiză tehnică imobiliară efectuat în cauză, cu opinia majoritară a experţilor, atât pentru parcela A, cât şi pentru parcela B, la preţul de 22,55 euro/m.p.

S-a mai reţinut că valoarea prejudiciului determinată de către experţi, ca diferenţă dintre valoarea totală a terenului parcelei şi valoarea suprafeţei de teren expropriate, la care se adaugă valoarea de teren a suprafeţei de teren rămase neexpropiate, nu are niciun fundament probator, deoarece reclamanta nu a depus la dosar şi nici nu a prezentat experţilor vreun plan urbanistic zonal din care să rezulte că terenurile în discuţie ar urma să fie incluse în intravilanul localităţilor limitrofe şi nici nu a prezentat vreo dovadă de implicare, în sensul demarării vreunui proiect de dezvoltare sau prin obţinerea unui credit ipotecar a cărui garanţie să fie reprezentată de terenurile în litigiu.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel atât reclamanta, cât şi pârâtul.

Prin decizia nr. 370C din data de 21 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă, pentru cauze cu minori şi de familie, precum şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale, a respins, ca nefondat, apelul reclamantei; a admis apelul pârâtului; a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul că a respins contestaţiile privind cuantumul despăgubirilor acordate prin hotărârea din 04 iunie 2009 şi hotărârea din 19 mai 2009 emise de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, despăgubirea ce se datorează în cazul exproprierii are două componente, respectiv valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului prin măsura exproprierii.

În speţă, evaluarea imobilului proprietatea reclamantei se raportează la momentul iulie 2008, când a fost evaluată proprietatea în vederea exproprierii pentru realizarea obiectivului „Centura de ocolire a municipiului Constanţa”. S-a întocmit în această procedură un raport de evaluare de către domnul expert B.C., în cuprinsul căruia s-a stabilit o valoare de 10 euro/m.p. pentru terenul în suprafaţă de 3.949 m.p. şi pentru terenul în suprafaţă de 6.819 m.p. aparţinând reclamantei, valoarea de piaţă, potrivit expertizei, fiind obţinută prin reconcilierea valorilor stabilite prin cele trei metode de evaluare folosite, respectiv „metoda comparaţiei directe”, „metoda capitalizării rentei funciare” şi „metoda comparaţiei prin bonitate”.

În cursul procedurii de soluţionare a contestaţiei formulate de reclamantă, s-a administrat proba cu expertiză, într-o comisie compusă potrivit dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994, raportul întocmit propunând, cu opinia majoritară a experţilor M.V. şi B.E., o valoare de piaţă pentru imobilele expropriate din com. C., jud. Constanţa, de 22,55 euro/m.p. Experţii au opinat în sensul că valoarea de circulaţie pe piaţă este cel mai bine reprezentată de valoarea determinată prin „metoda comparaţiei directe”, iar această valoare este cea stabilită, de 22,55 euro/m.p.

Prima instanţă şi-a însuşit opinia exprimată de experţii B.E. şi M.V., reţinând valoarea de 22,55 euro/m.p. pentru suprafaţa de teren expropriată şi înlăturând valoarea de 10 euro/m.p. stabilită de expertul B.C., cu motivarea că valoarea terenului stabilită prin hotărârea de expropriere este inferioară celei determinate de lucrarea de expertiză efectuată în cauză.

Concluzia instanţei este greşită pentru că nu s-a observat, de către instanţa de fond, că premisa de la care s-a pornit în opinia majoritară a fost una speculativă, total ipotetică, respectiv aceea a posibilităţii includerii zonei în viitoarea zonă metropolitană Constanţa şi în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localităţii C.

Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piaţă a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament şi destinaţie, stabilind o valoare de 10 euro/m.p.

Experţii cu opinie majoritară au determinat ulterior, valoarea de piaţă prin metoda „fluxului de numerar” pornind de la potenţialul de dezvoltare şi de la destinaţia dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 m.p. şi cu străzi şi trotuare proiectate.

A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce la determinarea valorii de piaţă pe baza sumei ce poate fi obţinută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol şi în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeaşi valoare de 10 euro/m.p.

În opinia majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piaţă la 26,80 euro/m.p. şi prin costurile mari plătite la momentul achiziţiei imobilului, explicate de experţi prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat şi alte firme. Această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului şi pe prezumatul scop al tranzacţiei, nu ţine însă seama de faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare pentru acest teren, preţul de cumpărare a fost de 6 euro/m.p., astfel cum reiese din actul autentificat în 31 august 2007, suma de 516.000 euro fiind achitată pentru o suprafaţă de 86.000 m.p.

Toate aceste considerente, dublate de împrejurarea că din înscrisurile depuse de comuna C. nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localităţii pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan şi crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanţa de fond şi-a fundamentat soluţia îmbrăţişând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluţii este corectă din punctul de vedere al situaţiei juridice şi al momentului concret la care se stabileşte valoarea reală a imobilului expropriat.

Pentru acest motiv, Curtea de apel a reţinut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p., care a fost avută în vedere de către comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenţii ale intimatei-reclamante fiind neîntemeiate, cât priveşte evaluarea proprietăţii expropriate.

Din această perspectivă, instanţa de apel a arătat că apelul formulat de Statul Român este întemeiat.

Totodată, s-a reţinut că soluţia primei instanţe este însă corectă în ceea ce priveşte înlăturarea pretenţiilor pentru cea de-a doua componentă a despăgubirii, prejudiciul cauzat proprietarului, definit conform aceleiaşi opinii majoritare a experţilor ca echivalent cu „diferenţa dintre valoarea totală de circulaţie a terenului aferent întregului imobil şi valoarea de circulaţie a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga şi valoarea de circulaţie a terenului rămas neexpropriat”.

Astfel cum s-a stabilit şi în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franţei, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunităţii şi cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil şi pot fi dovedite prin situaţii (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.

Or, în speţă, prejudiciul produs apelantei reclamante a fost calculat ca o ecuaţie valorică între parcela expropriată şi cea rămasă la dispoziţia titularului dreptului, fără nicio legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs şi în viitor şi care ar justifica creşterea indemnizaţiei pe criteriul imposibilităţii continuării, în condiţii de rentabilitate, a activităţii pe suprafaţa de teren rămasă şi pe raţiuni de pierdere a unor foloase economice.

Din acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant şi Curtea Europeană, pretenţiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ şi incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României, 2007).

Prejudiciul evocat de apelanta reclamantă nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenţiei proprietarului de a obţine profit prin dezvoltarea în viitor a unui ansamblu rezidenţial, nu se poate deduce din modalitatea de achiziţionare (în metri pătraţi) a terenului în litigiu şi nici din situaţia proximităţii altor proiecte (viitorul spital regional sau parc industrial).

Au fost înlăturate criticile care leagă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a bunului, după avizarea de către Agenţia Naţională de cadastru şi Publicitate Imobiliară a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere şi stabilirea traseului lucrării de interes public. Măsura este justificată din perspectiva legii şi raţională în măsura în care expropriatorul trebuie să estimeze de la început cuantumul total al despăgubirilor cuvenite celor expropriaţi, în funcţie de regimul juridic clar şi bine definit al imobilelor vizate, tocmai pentru scopul legitim de a împiedica pe titularii dreptului de a înstrăina, greva cu sarcini şi, în genere, de a modifica unilateral regimul juridic şi urbanistic al bunului.

Această limitare a exerciţiului dreptului de proprietate, justificată prin raţiunea preluării imobilelor cu situaţia faptică şi juridică existentă şi la valoarea determinată la data exproprierii, nu constituie aşadar o împiedicare excesivă, nerezonabilă şi arbitrară a expropriatorului, iar titularul dreptului nu se poate apăra susţinând că prin vânzarea, obţinerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-şi maximizeze beneficiul pentru bunul indisponibilizat.

A fost nefondată şi critica legată de trecerea bunului în proprietatea statului înainte de plata unei juste şi prealabile despăgubiri, în măsura în care potrivit legii, comisia de analiză a consemnat pe numele titularului dreptului suma calculată pe baza expertizei de evaluare.

A fost apreciată ca legală şi temeinică soluţia de primă instanţă şi în ceea ce priveşte inutilitatea măsurii de expropriere totală a parcelelor de 10.767 m.p., respectiv de 10.500 m.p. (faţă de cea parţială, de 3.949 m.p., respectiv de 6.819 m.p.), judecătorul fondului arătând că nu s-a realizat divizarea excesivă a parcelei şi lăsarea unei suprafeţe fără utilitatea agricolă actuală, în condiţiile în care suprafeţele de teren rămase neexpropriate sunt suficient de mari pentru a permite afectarea lor aceleiaşi folosinţe atribuite anterior exproprierii. De asemenea, exproprierea totală nu ar putea fi justificată nici de accesul îngreunat la imobilul rămas neexpropriat ca urmare a edificării lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Constanţa”, neexistând vreo probă la dosar în sensul existenţei în prezent a unui acces mai facil, direct din şosea, la terenurile proprietatea reclamantei, dimpotrivă, terenurile aflându-se în câmp, la o distanţă de aprox. 3 km de Constanţa şi de C., accesul se face pe drumuri de exploatare agricolă.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii apelului declarat de pârât şi admiterii apelului declarat de reclamantă, cu consecinţa obligării pârâtului, cu titlu de componentă a despăgubirii şi la plata prejudiciului produs prin expropriere, conform raportului de expertiză.

În dezvoltarea criticilor formulate, reclamanta a arătat că textul de lege greşit aplicat este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Deşi prin decizia recurată, Curtea de apel construieşte premisele unei corecte determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportare la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994, argumentaţia ulterioară a soluţiei nu reprezintă decât o reluare a obiecţiunilor şi susţinerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătoreşti de expertul propus de expropriator.

Opinia expusă în conţinutul hotărârii este una vădit părtinitoare părţii adverse (Statul Român) şi nu face decât să pună în valoare cu o forţă probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalţi doi experţi, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu standardele internaţionale de evaluare.

Recurenta-reclamantă a arătat că sunt criticate şi combătute de instanţa de apel fără a aduce alte argumente tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse in raportul de expertiză.

Referitor la metoda comparaţiei directe, instanţa de apel nu îşi argumentează afirmaţia că oferta de vânzare exemplificată prin anunţuri priveşte terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în condiţiile în care distanta de 1 km este una rezonabilă, aflată în mod real la limita şi în apropierea intravilanului.

În opinia recurentei chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea preţului în negocierea dintre vânzător şi cumpărător, cumpărător oferind preţ mai mare urmărind ca investiţia să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potenţial de cumpărare şi cu planuri de investiţii industriale şi imobiliare.

Prin urmare, experţii nu puteau face abstracţie de zona în care este situată parcela de teren C, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei C. face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidenţial”.

Nu se pot trece cu vederea nici costurile destul de mari plătite pentru achiziţionarea imobilului, ceea ce pune în evidentă caracterul investiţional al achiziţionării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câştig pe termen lung şi nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.

Scopul afirmat anterior este dovedit şi prin aceea că societatea reclamantă a achiziţionat mai multe imobile în zone vecine şi alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai compact poziţionat într-o zona limitrofă Constanţei, pe care ulterior să se dezvolte prin investiţii imobiliare.

Referitor la cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar recurenta-reclamantă a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în condiţiile în care exista deja aprobata prin hotărâre de Consiliu Local al comunei C., Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidenţial”, ceea ce presupune construcţia unor ansambluri de locuinţe de tip rezidenţial.

Metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator nu este o metodă ce poate fi aplicată în speţă, ea fiind specifică situaţiilor în care venitul se obţine din cedarea dreptului de folosinţă a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speţă, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.

Cu privire la ultima metodă folosită de experţi, cea a extracţiei, este pe deplin justificată de aceştia şi combătută în mod superficial de instanţă, prin prisma aceloraşi considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan şi că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite.

Şi în acest caz, recurenta a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip „Rezidenţial”.

Este de reţinut că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experţi stă la baza unei evaluării corecte, moderne în conformitate cu standardele internaţionale.

De altfel, se observă şi din conţinutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit „în concordanţă cu legile şi reglementările naţionale şi internaţionale, practica internaţională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV 4.01)” şi că are la bază „principiile de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunţate în SEV 4.02 şi definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 şi SEV 9.02.”

Experţii au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea sa, conceptul de „Cea mai bună utilizare”, definit conform standardelor internaţionale, prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal şi posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului imobil.

Pe cale de concluzie, apreciază recurenta-reclamantă că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect şi în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996, preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, preţul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică şi industrială a zonei, contrar opiniei instanţei de apel.

Totodată, recurenta a susţinut că este lipsită de temei legal şi justificarea soluţiei de respingere a prejudiciului suferit de reclamanta SC B.B. SRL.

Adoptând o astfel de soluţie, instanţa a intrat în contradicţie cu afirmaţiile făcute anterior în hotărâre, anume că „definirea celei de-a doua componentă legată de prejudiciul cauzat ţine de consecinţele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura”.

Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noţiunii de prejudiciu ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.

În acest sens, aprecierea experţilor cu privire la existenţa prejudiciului este una corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de circulaţie pe piaţa liberă echivalentă cu circa 30 euro/m.p. (în funcţie de poziţie şi metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeaşi valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel, după avizarea de către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 184/2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizaţie cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentaţii cu privire la suprafeţe de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparţinând reclamantei şi a împiedicat prin aceasta posibilităţile reclamantei de a iniţia procedurile necesare având ca scop schimbarea regimului juridic şi urbanistic al terenului în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei C.

Se constată că prin începerea procedurii de expropriere şi prin exproprierea propriu-zisă parţială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei constând în împiedicarea acesteia de a-şi realiza interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziţionate în scopul avut în vedere la momentul achiziţionării, corelat cu perspectiva posibilităţii anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidenţial.

Această faptă a expropriatorului a făcut ca şi valoarea suprafeţei de teren rămasă în proprietate să scadă într-o proporţie foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziţionării.

Recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În primul rând este de reţinut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susţineri privind greşita apreciere de către instanţa de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite de experţi).

Aşadar, recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situaţiei de fapt în prezenta pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres şi limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs.

Faţă de actuala configuraţie a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu şi de netemeinicie, instanţa de recurs nu mai are competenţa de a cenzura situaţia de fapt stabilită prin hotărârea atacată şi de a reevalua în acest scop probele, aşa cum urmăreşte în realitate recurenta, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situaţia de fapt pe care aceasta o constată.

De aceea, susţinerile formulate pe aspectul situaţiei de fapt nu pot face obiect de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.

Ca urmare, vor fi analizate criticile recurentei-reclamante privind greşita interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.

Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.

Conform dispoziţiilor legale enunţate, pentru stabilirea despăgubirii, experţii se vor raporta la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

Pe cale de consecinţă, nu pot fi validate de către instanţă concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experţii folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-şi concluziile şi raportându-se la date şi elemente ce sunt în dezacord cu cerinţele impuse de textul de lege menţionat.

Or, în speţă, din constatările raportului de expertiză, experţii cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii de piaţă a imobilelor în litigiu, au recurs la metoda comparaţiei directe, metoda fluxului de numerar şi metoda extracţiei pornind de la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilităţii includerii zonei în care se află imobilele expropiate în viitoarea zonă metropolitană Constanţa şi în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localităţii C.

Astfel, în opinia majoritară, experţii s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localităţii, cu posibilitatea racordării facile la utilităţi şi căi de acces urbane, cu toate că imobilele în discuţie fac parte din categoria terenurilor extravilane, fiind situate la câţiva kilometri de localitatea C., fără utilităţi în apropiere şi fiind deservite de căi de acces rurale.

Cum expertul B.C. a calculat valoarea de piaţă a terenurilor în litigiu în raport de imobilele echivalente ca amplasament şi destinaţie, al căror regim juridic a rămas acelaşi (fiind situate în mijlocul câmpului), în mod corect Curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Referitor la criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanţele fondului a prejudiciul cauzat prin exproprierea parţială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a fi luate în considerare şi dovezile prezentate de proprietari.

Însă, sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.

Reclamanta a susţinut în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai poate fi utilizată conform destinaţiei pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.

Cu toate acestea, părţile nu au depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanţe şi experţi, planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenurile reclamantei vor fi incluse în intravilanul localităţilor limitrofe şi nici proiecte de dezvoltare întocmite de reclamantă pentru zona respectivă.

Nu sunt fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere şi stabilirea traseului lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exerciţiului dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susţinând că prin vânzarea, obţinerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-şi maximizeze beneficiul pentru bunurile indisponibilizate.

Prin urmare, şi din această perspectivă, dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate de către instanţa de apel.

Faţă de toate considerentele reţinute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate şi că, astfel, nu sunt îndeplinite condiţiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei fiind nefondat şi urmând a fi respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 370C din data de 21 septembrie 2011 a Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă, pentru cauze cu minori şi de familie, precum şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 25 septembrie 2012.

← ICCJ. Decizia nr. 5691/2012. Civil		ICCJ. Decizia nr. 5280/2012. Civil. Contestaţie la executare.... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

ICCJ. Decizia nr. 5691/2012. Civil ICCJ. Decizia nr. 5702/2012. Civil. Expropriere. Recurs ICCJ. Decizia nr. 5703/2012. Civil. Expropriere. Recurs