ICCJ. Decizia nr. 1459/2013. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASATE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 1459/2013
Dosar nr. 4982/120/2009**
Şedinţa publică de la 4 aprilie 2013
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul Dâmboviţa, reclamanţii M.A. şi M.M. au chemat în judecată pe pârâţii R.G., Ş.T. şi P.H. solicitând ca prin sentinţa ce se va pronunţa, să se stabilească linia de hotar care desparte proprietăţile reclamanţilor de cea a pârâţilor, să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007, obligarea pârâţilor la restituirea preţului vânzării în cuantum de 320.969 euro, respectiv Ş.T. la restituirea sumei de 240.727 euro parte din preţ corespunzătoare cotei de 3/4 din bunul înstrăinat, P.D. la restituirea sumei de 80.242 euro, parte din preţ corespunzătoare cotei de 1/4 din bunul înstrăinat, şi la dobânda legală aferentă acestor sume de la data evicţiunii, obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 20.000 RON, reprezentând cheltuielile de vânzare, impozite plătite pentru terenul cumpărat, şi a cheltuielilor de judecată în conformitate cu cotele deţinute din bun, respectiv Ş.T. 3/4 iar P.D. 1/4 din bunul înstrăinat.
Din cererea principală s-a disjuns capătul de cerere având ca obiect grăniţuire.
Prin Sentinţa civilă nr. 796 din 4 aprilie 2011, Tribunalul Dâmboviţa a respins excepţia prematurităţii acţiunii invocată de pârâţi, a respins acţiunea formulată de reclamanţi.
Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut în esenţă:
Dreptul de proprietate pretins de reclamanţi este actual nefiind supus vreunui termen ori unei condiţii suspensive.
Din raportul de expertiză întocmit în cauză rezultă că o parte din terenul cumpărat de reclamanţi de la pârâţi în suprafaţă de 32.842 mp este ocupată şi cultivată cu grâu şi se suprapune peste o parte din terenul proprietatea numitului R.A.C. căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legilor fondului funciar având titlul de proprietate din 10 martie 2004; că atât dreptul de proprietate al pârâţilor cât şi dreptul de proprietate al numitului R.C. au fost înscrise în cartea funciară şi că documentaţia cadastrală executată pentru suprafaţa ce a făcut obiectul vânzării se suprapune peste documentaţiile cadastrale efectuate în 2004 pentru terenul proprietatea numitului R.C., urmând a fi refăcut planul parcelar.
Tribunalul a constatat că deşi există o tulburare de drept din partea terţului R.C. ce deţine un titlu de proprietate pentru terenul în suprafaţă de 32.842 mp, proprietatea reclamanţilor, pe care îl cultivă cu grâu iar din cauza suprapunerii parţiale a documentaţiilor cadastrale, reclamanţii sunt puşi în situaţia de a nu-şi putea exercita toate prerogativele conferite de dreptul lor de proprietate şi deşi suprapunerea parţială a terenului cumpărat de reclamanţi era anterioară vânzării şi nu a fost cunoscută de cumpărători, cu toate acestea, în speţă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru a se dispune rezoluţiunea contractului ori pentru a se angaja răspunderea reclamanţilor vânzători în condiţiile în care nu s-a produs încă o evicţiune parţială.
Astfel, tribunalul a reţinut că nici până în prezent nu s-a produs o evicţiune parţială de natură să atragă rezoluţiunea vânzării ori care să îi îndreptăţească pe reclamanţi la valoarea părţii din teren pretins evinse având în vedere că reclamanţii nu au pierdut o parte din proprietatea terenului cumpărat şi că dreptul terţului ce posedă terenul în suprafaţă de 32.842 mp nu este atât de evident încât reclamanţii să poată pretinde că renunţă la teren fără judecată.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, descriind situaţia de fapt dedusă judecăţii, arătând care sunt nemulţumirile legate de hotărârea instanţei de fond.
Prin Decizia nr. 151 de la 15 septembrie 2011, Curtea de Apel Ploieşti, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţii M.A. şi M.M.
Pentru a pronunţa această soluţie, Curtea a reţinut în esenţă următoarele:
Vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiune totală sau parţială a lucrului vândut, precum şi de sarcinile care nu au fost declarate la încheierea contractului,
Vânzătorul nu poate răspunde pentru o simplă tulburare de fapt din partea unui terţ.
Prin tulburare de fapt se înţelege săvârşirea de către vânzător a unui act material prejudiciabil asupra bunului vândut, nefondat pe niciun drept, ori în cauză reclamanţii nu au imputat acest lucru vânzătorului terenului în litigiu,
În cauză nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru a se dispune rezoluţiunea contractului ori pentru a se angaja răspunderea vânzătorilor atâta vreme cât nu s-a produs o evicţiune parţială.
Recomandările făcute de instanţă cu privire la posibilitatea formulării unei acţiuni în revendicare pentru terenul în litigiu, în cadrul căreia s-ar putea realiza o comparare a titlurilor de proprietate deţinute de părţi, nu sunt greşite, instanţa dând dovadă de rol activ, pentru lămurirea aspectelor susţinute de reclamanţi.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen legal reclamanţii M.A. şi M.M., criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate:
Hotărârea este rezultatul interpretării şi aplicării eronate a textelor de lege invocate ca fiind incidente în cauză - art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Potrivit dispoziţiilor art. 1347 C. civ. atunci când bunul nu poate fi folosit pentru destinaţia avută în vedere la întocmirea actului se poate cere rezoluţiunea totală.
Imobilul ce a făcut obiectul contractului a fost achiziţionat pentru a dezvolta un proiect imobiliar, iar acesta nu a putut fi realizat.
În cauză sunt îndeplinite condiţiile evicţiunii rezultând din fapta unui terţ potrivit art. 1337 C. civ. Suntem în prezenţa unei tulburări de drept, în sensul că un terţ exhibă un titlu asupra bunului cumpărat respectiv titlul de proprietate nr. x/2004 şi contractul de vânzare-cumpărare pentru R.G., ambele înscrise în cartea funciară. Dreptul terţului evingător este un drept real, dreptul de proprietate, iar tulburarea este anterioară vânzării. Cauza evicţiunii nu a fost cunoscută de recurenţii-reclamanţi la momentul cumpărării, iar autorii refuză să-i apere.
În cauză sunt întrunite cerinţele art. 304 pct. 7 întrucât hotărârea instanţei de apel nu respectă dispoziţiile art. 261 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ.
Instanţa nu a făcut nicio referire privind susţinerea conform căreia, dreptul terţului este atât de evident, doamna R.G. nu are interes să promoveze o acţiune în contradictoriu cu recurenţii deoarece are atât titlu de proprietate, cât şi posesia terenului, în consecinţă singura cale o reprezintă acţiunea în rezoluţiune.
În lipsa unui atribut al dreptului, dublată de existenţa unui titlu de proprietate al terţului suntem în prezenţa cauzei de evicţiune ce deja a operat.
Se solicită admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului şi pe fond admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată.
În cauză, intimaţii Ş.T. şi P.D. au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Analizând recursul prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază recursul ca fiind fondat şi acesta urmează a fi admis pentru următoarele considerente:
Recurenţii-reclamanţi au cumpărat de la intimaţii-pârâţi Ş.T. şi P.D. imobilul teren în suprafaţă de 58.358 mp, format din două loturi de teren alipite, prin contractul de vânzare-cumpărare.
O parte din terenul cumpărat de recurenţi în suprafaţă de 32.842 mp este ocupată şi cultivată cu grâu şi se suprapune peste o parte din terenul proprietatea numitului R.A.C. căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legilor fondului funciar având titlul de proprietate din 10 martie 2004.
Atât dreptul de proprietate al pârâţilor cât şi dreptul de proprietate al numitului R.C. au fost înscrise în cartea funciară. De asemenea, documentaţia cadastrală executată pentru suprafaţa ce a făcut obiectul vânzării se suprapune peste documentaţiile cadastrale efectuate pentru proprietatea numitului R.C.
Potrivit dispoziţiilor art. 1337 C. civ.: "vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut. Dacă evicţiunea provine din partea unui terţ, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să-l apere, va fi obligat să suporte consecinţele evicţiunii indiferent că a fost de bună sau de rea-credinţă la încheierea contractului".
Obligaţia de garanţie contra evicţiunii există dacă sunt întrunite următoarele condiţii: să fie vorba de o tulburare de drept, cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi această cauză să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
În speţă, există o tulburare de drept întrucât un terţ exhibă un titlu asupra imobilului cumpărat de recurenţi, respectiv titlul de proprietate nr. x/2004. Dreptul terţului evingător este un drept real, respectiv dreptul de proprietate. Această tulburare este anterioară vânzării şi cauza evicţiunii nu a fost cunoscută de cumpărători.
Nu poate fi reţinută apărarea intimaţilor în sensul că suntem în prezenţa unei tulburări de fapt, întrucât terţul R.A.C. nu mai cultivă terenul, ci are chiar un titlu de proprietate asupra acestuia, iar documentaţia cadastrală executată pentru suprafaţa ce a făcut obiectul vânzării se suprapune peste documentaţiile cadastrale efectuate pentru proprietatea numitului R.A.C.
Aşadar, în cauză sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru a angaja răspunderea vânzătorilor întrucât s-a produs o evicţiune cu privire la suprafaţa de 32.842 mp din terenul cumpărat, deci o evicţiune parţială.
Curtea de Apel a pronunţat decizia recurată cu aplicarea greşită a legii, întrucât, deşi reţine că sunt îndeplinite condiţiile legii în ceea ce priveşte existenţa obligaţiei de garanţie contra evicţiunii, apreciază că nu se poate dispune rezoluţiunea contractului ori angajarea răspunderii vânzătorilor atâta vreme cât nu s-a produs o evicţiune parţială.
Înalta Curte apreciază că în cauză sunt întrunite cerinţele art. 1337 C. civ., iar intimaţii pârâţi au obligaţia de a răspunde pentru evicţiunea ce provine din partea unui terţ cu privire la suprafaţa de 32.842 mp de teren.
Recomandarea instanţei în ceea ce priveşte posibilitatea recurenţilor reclamanţi de a formula o acţiune în revendicare împotriva terţului învingător este neavenită, câtă vreme, fără niciun dubiu, în cauză sunt întrunite cerinţele legii pentru a se angaja răspunderea vânzătorilor pentru evicţiune.
Faţă de aceste considerente, în speţă sunt întrunite cerinţele art. 304 pct. 9 C. proc. civ., care implică modificarea deciziei recurate,
În speţă însă, Înalta Curte apreciază că modificarea hotărârii nu este posibilă întrucât în ceea ce priveşte suprafaţa de 32.842 mp nu s-au administrat probe cu privire la cota de preţ ce ar urma să fie restituită de fiecare dintre vânzători, în conformitate cu cota indiviză pe care o deţine Ş.T. şi respectiv P.D.
Pe cale de consecinţă, în conformitate cu dispoziţiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte urmează să admită recursul, să caseze decizia şi să trimită cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă. Reţinând că în cauză sunt întrunite cerinţele legii pentru existenţa obligaţiei de garanţie contra evicţiunii în sarcina vânzătorilor intimaţi, instanţa de apel urmează să administreze probe cu privire la sumele ce trebuie restituite de fiecare dintre aceştia cu titlu de cotă din preţul imobilului şi respectiv cheltuielile vânzării şi impozite achitate pentru suprafaţa de 32.842 mp teren.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanţii M.A. şi M.M. împotriva Deciziei nr. 151 din 15 septembrie 2011, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, pe care o casează şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi, 4 aprilie 2013.
Procesat de GGC - AS
| ← ICCJ. Decizia nr. 1452/2013. Civil. Pretenţii. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 1465/2013. Civil → |
|---|
