ICCJ. Decizia nr. 444/2013. Civil. Acţiune în constatare. Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 444/2013
Dosar nr. 3710/87/2008
Şedinţa publică de la 7 februarie 2013
Prin cererea înregistrată sub nr. 3710/2008 pe rolul Tribunalului Teleorman, reclamanta SC P.G.P. SRL Alexandria a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul Alexandria prin Primar, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa, să se constate că prin contractul ce vânzare-cumpărare nr. 9276 din 16 mai 2008 a dobândit dreptul de proprietate asupra bunului imobil - construcţie situat în municipiul Alexandria, str. I.C., bloc G zona M. (18 apartamente), 338,40 mp suprafaţă construită, în suprafaţă desfăşurată de 2368,80 m.p.; să se pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de titlu de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 343 m.p., aferent construcţiei de la adresa menţionată; cu cheltuieli de judecată. Pârâtul nu a formulat întâmpinare.
Prin încheierea din data de 15 decembrie 2008 prima instanţă a suspendat judecata cauzei, conform art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până la soluţionarea irevocabilă a Dosarului nr. 3595/740/2008 al Judecătoriei Alexandria.
Cauza a fost repusă pe rol la data de 12 ianuarie 2011.
Prin Sentinţa civilă nr. 252 din 16 mai 2011 Tribunalul Teleorman a respins ca nefondată acţiunea în constatarea vânzării imobilului - construcţie, situat în Municipiul Alexandria, str. I.C., bl. G zona M. (18 apartamente) şi pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 343 m.p. aferent acestei construcţii.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a avut în vedere următoarele considerente:
Conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 9276 din 16 mai 2008, reclamanta a cumpărat de la pârâtă construcţiile arătate în acţiune (Bloc G - zona M., 18 apartamente).
Acest contract este deplin valabil ca act de înstrăinare a construcţiilor, la data încheierii sale fiind respectate dispoziţiile art. 1295 C. civ., nefiind necesară forma autentică, întrucât nicio dispoziţie legală nu prevede această obligaţie.
Cu privire la terenul în suprafaţă de 343 m.p. aferent construcţiei, prima instanţă a reţinut că înscrisul întocmit între părţi are, în conformitate cu disp. art. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, în forma în vigoare la 16 mai 2008, caracterul unui antecontract de vânzare-cumpărare.
Conform art. 5 alin. (2) din aceeaşi lege, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă, care poate să dea o hotărâre care să tină loc de contract.
În speţă, pârâta a negat că reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia, respectiv că ar fi plătit în întregime preţul stabilit.
Din copiile ordinelor de plată de la dosar a rezultat că reclamanta a plătit sumele de: 187.500 RON, garanţie de participare la licitaţie; 800.000 RON plătiţi cu OP nr. 1 din 15 mai 2008; 184.685,45 RON achitaţi cu OP 521 din 15 mai 2008. Diferenţa de 767.413,21 RON nu a fost achitată, conform art. 18 din Dispoziţia nr. 560 din 24 martie 2008 a Primarului Municipiului Alexandria, ce face parte din contract, fiind menţionată în preambulul acestuia.
Preţul nefiind achitat integral, reclamanta neîndeplinindu-şi obligaţia sa, prima instanţă nu a putut constata vânzarea, şi a respins acţiunea şi cu privire la acest capăt de cerere.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta SC P.G.P. SRL.
În drept, apelul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 969, 970, 1295, 1312 C. civ., art. 284, 287 C. proc. civ.
Intimatul-pârât Municipiul Alexandria nu a formulat întâmpinare în apel, însă a formulat concluzii scrise prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, arătând că stabilirea preţului sub forma unei sume de bani este de esenţa vânzării, astfel că odată stabilit în bani, preţul trebuia achitat integral tot în bani; or pentru diferenţa de 767.413,21 RON apelanta nu s-a achitat de obligaţia plăţii preţului în bani.
Prin Decizia civilă nr. 59/9 februarie 2012 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a fost respins apelul declarat de reclamanta SC P.G.P. SRL Alexandria, ca nefondat.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Prin H.G. nr. 543/2003, privind trecerea unui imobil din domeniul privat al statului şi din administrarea Ministerului de Interne în domeniul privat al municipiului Alexandria şi în administrarea Consiliului Local al Municipiului Alexandria, judeţul Teleorman, Guvernul României a aprobat trecerea imobilului menţionat în Anexă, respectiv blocul G, scara A, zona M., str. I.C., Municipiul Alexandria, judeţul Teleorman, compus dintr-un număr de apartamente, Niveluri = P + 6, Scări = 1, Suprafaţa construită = 338,40 mp, Suprafaţa desfăşurată = 2.368,80 mp şi Terenul aferent = 343 mp, din domeniul privat al statului şi din administrarea Ministerului de Interne în domeniul privat al municipiului Alexandria şi în administrarea Consiliului Local al Municipiului Alexandria, judeţul Teleorman (art. 1).
La art. 3 din H.G. nr. 543/2003 s-a prevăzut că „La darea în folosinţă a blocului prevăzut la art. 1, în baza unui nou protocol, Ministerul de Interne redobândeşte dreptul de administrare asupra unui număr de apartamente având o suprafaţă locuibilă proporţională cu ponderea valorii actualizate a lucrărilor executate prin bugetul propriu, din valoarea finală a obiectivului".
Potrivit art. 123 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, vânzarea bunurilor ce aparţin domeniului privat, de interes local sau judeţean, al unităţilor administrativ-teritoriale se face prin licitaţie publică, organizată în condiţiile legii.
În baza H.G. nr. 543/2003 şi a Legii nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, prin H.C.L. Alexandria nr. 119 din 24 august 2006 s-a aprobat vânzarea prin licitaţie publică a blocului G - zona M. şi a terenului aferent situat în str. I.C., aparţinând domeniului privat de interes local al Municipiului Alexandria. Totodată, la art. 4 din H.C.L. Alexandria s-a stabilit faptul că „la darea în folosinţă a blocului, în baza unui nou protocol, Ministerul Administraţiei şi Internelor redobândeşte dreptul de administrare asupra unui număr de apartamente, având o suprafaţă locuibilă proporţională cu ponderea valorii actualizate a lucrărilor executate prin bugetul propriu, din valoarea finală a obiectivului"".
În baza H.G. nr. 543/2003 şi a H.C.L. nr. 119 din 24 august 2006 Primarul Municipiului Alexandria a emis Dispoziţia nr. 560 din 24 martie 2008 prin care a dispus cu privire la condiţiile de organizare a licitaţiei publice pentru vânzarea blocului G - zona M. şi a terenului aferent şi prin care, la art. 19, s-a stipulat obligaţia cumpărătorului de a vinde Consiliului Local al Municipiului Alexandria un număr de apartamente, având o suprafaţă locuibilă proporţională cu ponderea valorii actualizate a lucrărilor executate prin bugetul propriu, de către Ministerul de Interne, din valoarea finală a obiectivului, în perioada cât l-a avut în administrare.
Prin procesul-verbal nr. 122 din 16 aprilie 2008 s-a constatat adjudecat imobilul - bloc G zona M. şi terenul aferent, situat în str. I.C., Alexandria, în favoarea apelantei-reclamante SC P.G.P. SRL, la valoarea de 1.893.750 RON, în procesul-verbal de licitaţie făcându-se menţiunea că termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare este de 30 de zile de la data adjudecării.
Între părţi a fost încheiat Protocolul de predare-primire din data de 16 mai 2008."
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 9276 din 16 mai 2008 intimatul-pârât Municipiul Alexandria, în calitate de vânzător, şi apelanta-reclamantă SC P.G.P. SRL, în calitate de cumpărător, au convenit vânzarea imobilului bloc G - zona M. (18 apartamente), compus din 338,40 m.p. suprafaţă construită, 2368,80 m.p. suprafaţă desfăşurată şi 343 m.p. suprafaţă teren aferent.
La art. 4 pct. 2 din contract este stipulat faptul că „la finalizarea lucrărilor şi punerea în funcţiune se vor identifica apartamentele pe care cumpărătorul le va pune la dispoziţia vânzătorului, având în vedere situaţia lucrărilor executate şi achitate de către Ministerul de Interne - Inspectoratul de Poliţie al Jud. Teleorman", iar la art. 4 pct. 3 din contract este stipulat faptul că „numărul apartamentelor menţionate la alin. (2) asupra cărora Municipiul Alexandria va deveni proprietar se va stabili prin raportarea sumei de 767.413,21 RON la valoarea finală pe metru pătrat, suprafaţa construită desfăşurată".
Din interpretarea clauzelor contractului de vânzare-cumpărare nr. 9276 din 16 mai 2008 instanţa de apel a constatat că părţile au stipulat ca la momentul finalizării lucrărilor şi punerea în funcţiune a blocului, să identifice cu exactitate apartamentele pe care Municipiul Alexandria avea obligaţia, conform H.G. nr. 543/2003, de a le pune la dispoziţia Ministerului de Interne, în limita sumei de 767.413,21 RON, achitată de către Ministerul de Interne cu titlu de lucrări efectuate din bugetul propriu. În mod concret, numărul de apartamente care rămân în proprietatea vânzătorului în scopul de a le pune la dispoziţia unuia dintre beneficiarii investiţiei (Ministerul de Interne) se stabileşte conform celor convenite de părţi la art. 4 pct. 2 şi 3 din contract.
Instanţa de apel nu a fost de acord cu susţinerea apelantei, potrivit căreia, acelaşi instrumentum cuprinde mai multe acte juridice în sensul de negotium juris, respectiv un contract de vânzare-cumpărare între Municipiul Alexandria, în calitate de vânzător şi apelantă, în calitate de cumpărător, cu privire la toate cele 18 apartamente; şi un al doilea contract de vânzare-cumpărare între apelantă, de data aceasta în calitate de vânzător, şi Municipiul Alexandria în calitate de cumpărător, având ca obiect un număr nedeterminat de apartamente, în limita sumei de 767.413,21 RON, deoarece această sumă nu este achitată de către „cumpărătorul" Municipiul Alexandria apelantei „vânzătoare" cu titlu de „preţ" pentru apartamentele menţionate la art. 4 pct. 3 (ce urmează a fi identificate ca număr şi poziţionare efectivă); ci a fost achitată de Ministerul de Interne în contul său şi reprezintă contravaloarea lucrărilor executate prin buget propriu.
Instanţa de apel a reţinut că prin art. 3 din H.G. nr. 543/2003, odată cu trecerea imobilului din domeniul privat al statului şi din administrarea Ministerului de Interne în domeniul privat al Municipiului Alexandria şi în administrarea Consiliului Local al Municipiului Alexandria, judeţul Teleorman, Guvernul României a grevat dreptul de proprietate privată al intimatului-pârât asupra blocului G, compus din 18 apartamente şi teren aferent, de obligaţia de a acorda, în administrare, Ministerului de Interne, un anumit număr de apartamente, prin actul normativ menţionat prevăzându-se redobândirea de drept, de la momentul dării în folosinţă a blocului, a dreptului de administrare, în favoarea Ministerului de Interne, asupra unui număr determinabil de apartamente.
De aceea, instanţa de apel a apreciat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 9276 din 16 mai 2008 părţile litigiului au convenit cu privire la un singur act juridic, în sens de negotium juris, respectiv cu privire la vânzarea unui număr de apartamente ce va fi stabilit în concret numai în condiţiile art. 4 pct. 2 şi 3 din contract, respectiv după identificarea numărului de apartamente pe care Municipiul Alexandria este obligat, potrivit actului normativ care reprezintă titlul său de proprietate, să le pună la dispoziţia Ministerului de Interne, care va redobândi dreptul de administrare asupra acestora, apartamente cu privire la care Municipiul Alexandria nici nu avea posibilitatea legală de a le vinde, deoarece lucrările pentru executarea acestora au fost achitate în avans de Ministerul de Interne şi deoarece s-ar goli de conţinut H.G. nr. 543/2003, întrucât prin vânzarea tuturor celor 18 apartamente trecute în proprietatea privată a Municipiului Alexandria dreptul de administrare al Ministerului de Interne ar rămâne fără obiect.
S-a mai constatat că în procesul-verbal de adjudecare nr. 122 din 16 aprilie 2008 este menţionat preţul de adjudecare de 1.893.750 RON, spre deosebire de preţul mai mare trecut în contractul de vânzare-cumpărare nr. 9276/2008, de 1.939.598,66 RON, aspect care - coroborat cu faptul că în preambulul procesului-verbal de licitaţie este menţionată H.G. nr. 543/2003, care reprezintă titlul de proprietate al vânzătorului şi care totodată îi stabileşte limitele în care poate dispune de bunul imobil - vine în susţinerea concluziei că intimatul-pârât nu a scos la licitaţie toate cele 18 apartamente ale blocului şi terenul aferent acestora, ci numai o parte din acestea, prin scăderea numărului de apartamente care rămân în proprietatea Municipiului Bucureşti şi în administrarea Ministerului de Interne, număr ce poate fi determinat în condiţiile stabilite prin H.G. nr. 543/2003.
Abia prin determinarea numărului de apartamente care au rămas în proprietatea privată a Municipiului Alexandria, în scopul punerii la dispoziţia Ministerului de Interne, în vederea exercitării dreptului de administrare al acestuia, constituit prin H.G. nr. 543/2003, apelanta-reclamantă poate pretinde transferarea dreptului de proprietate, din domeniul privat al Municipiului Alexandria, în patrimoniul său, asupra restului de apartamente, până la 18, şi asupra terenului aferent acestora.
Or, această condiţie de validitate a vânzării - aceea ca obiectul individual determinat al convenţiei nr. 9276/2008 să fie determinat în concret - este una esenţială, având în vedere faptul că acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare are caracter constitutiv de drepturi, creează între părţi o situaţie juridică nouă care va produce efecte pentru viitor, astfel că efectul admiterii unei asemenea acţiuni este acela că, de la data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii, operează transferul dreptului de proprietate de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător.
Instanţa de apel a mai reţinut că motivul pentru care prima instanţă a respins acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru blocul G compus din 18 apartamente şi terenul aferent - constând în faptul că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată în întregime a preţului, respectiv nu a achitat diferenţa de 767.413,21 RON - este corect.
Apelanta-reclamantă susţine că a operat o compensare convenţională între părţile contractului nr. 9276/2008 cu privire la această sumă, reprezentând preţul unei părţi din construcţia în curs de execuţie, susţinere care nu poate fi reţinută, deoarece nu sunt îndeplinite condiţiile legale pentru a fi în prezenţa compensaţiei, ca mod de stingere a obligaţiilor, întrucât creanţele nu sunt reciproce.
Astfel, în contract este stipulat în mod expres faptul că suma de 767.413,21 RON reprezintă avans achitat de Ministerul de Interne, în contul apartamentelor care îi vor reveni în administrare la punerea în funcţiune a imobilului. Prin urmare, această creanţă priveşte raporturile dintre Municipiul Alexandria, în calitate de titular al dreptului de proprietate privată asupra imobilului, şi Ministerul de Interne, în calitate de titular al dreptului de administrare asupra unui număr de apartamente din acest imobil.
Prin urmare, apelanta-reclamantă nu poate invoca în favoarea sa compensaţia convenţională, în primul rând pentru că ea nu rezultă din convenţia părţilor, şi în al doilea rând pentru că cele două obligaţii - a sa pentru plata restului de preţ către vânzătorul Municipiul Alexandria şi a beneficiarului lucrărilor de executare către Municipiul Alexandria, ca proprietar al unui anumit număr determinabil de apartamente - nu sunt reciproce.
În ceea ce priveşte motivele de apel referitoare la petitul privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenul aferent construcţiei compuse din 18 apartamente din blocul G zona M., instanţa de apel a constatat faptul că, după determinarea numărului de apartamente rămase în proprietatea privată a Municipiului Alexandria şi aflate în administrarea Ministerului de Interne, între Municipiul Alexandria şi apelanta-reclamantă va lua naştere o stare de indiviziune forţată asupra terenului de sub construcţie, fiecare parte litigantă fiind coproprietarul unei cote părţi ideale şi abstracte din dreptul de proprietate asupra acestui teren, având în vedere faptul că terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară (potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei) pentru a asigura exploatarea normală a acesteia, face parte din părţile comune ale construcţiilor aflate în situaţia clădirilor cu mai multe etaje sau apartamente, asupra cărora proprietarii etajelor sau apartamentelor din acea clădire se află în coproprietate forţată.
Or, prin admiterea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la întreaga suprafaţă de teren de 343 m,.p. pe care se află blocul G compus din 18 apartamente - apartamente, care sunt proprietatea a doi proprietari diferiţi, s-ar ajunge la recunoaşterea dreptului de proprietate exclusivă asupra acestei suprafeţe de teren de sub construcţie, în favoarea unui singur coproprietar, fără să existe vreuna din cauzele de încetare a proprietăţii comune pe cote-părţi.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurenta-reclamantă SC P.G.P. SRL Alexandria aducându-i următoarele critici:
1. Instanţa de apel a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, şi a schimbat natura şi înţelesul lămurit şi neîndoielnic al acestuia.
Astfel, susţinerea instanţei de apel în sensul că prin contractul de vânzare-cumpărare dintre recurentă şi intimat a fost încheiat un singur act juridic, în sens de „negotium iuris", este greşită.
În concret, concluzia instanţei de apel potrivit căreia între părţi s-a încheiat un singur act juridic, în sens de „negotium iuris", respectiv vânzarea către reclamantă a unui număr de apartamente ce va fi stabilit, în concret, în condiţiile art. 4 pct. 2 şi 3 din contratul de vânzare-cumpărare, respectiv, după identificarea numărului de apartamente pe care Municipiul Alexandria are obligaţia să le predea către Ministerul de Interne, este eronată, fiind în contradicţie cu clauzele contractului, dar şi cu documentaţia de atribuire prin licitaţie al imobilului compus din construcţie şi teren.
Recurenta a mai susţinut că nici pârâtul nu a susţinut că nu ar fi înstrăinat întreaga construcţie, acest lucru rezultând din prevederile preambulului şi ale art. 1 din contract.
S-a mai susţinut că diferenţa dintre preţul de adjudecare menţionat în procesul-verbal nr. 122 din 16 aprilie 2008, de 1.839.750 RON şi cel din contractul de vânzare-cumpărare, de 1.939.598,66 RON, nu provine din faptul că pârâtul nu ar fi scos la vânzare toate cele 18 apartamente ale blocului şi terenul aferent acestuia, ci din diferenţa de curs valutar, de la data evaluării imobilului şi cel din data plăţii efective.
Faptul că prin H.G. nr. 543/2003 s-a stabilit în sarcina pârâtului obligaţia de a transmite, după finalizarea construcţiei, o parte din aceasta către Ministerul de Interne, ar demonstra tocmai faptul că părţile au avut în vedere încheierea mai multor acte juridice, în sens de „negotium" prin acelaşi act, în sens „instrumentum".
Astfel, recurentul a susţinut că, pe de o parte, pârâtul a vândut reclamantei dreptul de proprietate asupra construcţiei în curs de executare, iar pe de altă parte, reclamanta a vândut pârâtului o parte din construcţie, la preţul de 767.413.21 RON achitat în avans de pârât.
În mod greşit a reţinut instanţa de apel că suma de 767.413,21 RON nu este achitată în avans, cu titlu de preţ, de către pârât, pentru o parte din construcţia ce i-a fost vândută de către reclamantă, ci că ar reprezenta un avans achitat de Ministerul de Interne în contul apartamentelor care îi vor reveni în administrare, la punerea în funcţiune a imobilului, deoarece nu există niciun raport juridic stabilit între recurentă şi Ministerul de Interne.
În acest sens, recurenta a susţinut că pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra întregului imobil compus din construcţie şi teren, contraprestaţia datorată de către reclamantă a fost realizată integral, astfel cum rezultă în mod expres din cuprinsul contractului, respectiv din art. 6.
2. Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.
Astfel, instanţa de apel a reţinut, în mod eronat, faptul că recurenta-reclamantă nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată integrală a preţului stabilit în contract.
În acest sens, recurenta a susţinut că a achitat integral preţul de 1.939.598,66 RON, stabilit prin contractul de vânzare-cumpărare, acest aspect reieşind din chiar cuprinsul art. 6 din contract.
S-a susţinut de către recurentă că suma de 767.413,21 RON nu reprezintă avans achitat de către Ministerul de Interne, acesta neavând nici calitate de vânzător, dar nici de cumpărător, faţă de niciuna dintre părţile contractului, suma reprezentând preţul achitat în avans de către pârât pentru o parte din construcţia vândută acestuia de către reclamantă, urmând ca doar predarea să se facă la finalizarea construcţiei.
A mai apreciat recurenta că această sumă a fost compensată integral cu preţul achitat în avans de pârât, preţ aferent unei părţi din construcţie, de aceea respectiva sumă nu a fost achitată printr-un ordin de plată.
Prin urmare, în cauză ar fi trebuit să opereze compensarea convenţională, fiind vorba de două creanţe reciproce care privesc obligaţii între aceleaşi părţi.
Recurenta a criticat şi susţinerile instanţei de apel în legătură cu starea de indiviziune forţată asupra terenului de sub construcţie, arătând că nu există nicio interdicţie ca proprietatea asupra terenului de sub construcţie să aparţină unei singure persoane, chiar dacă există mai mulţi proprietari asupra construcţiei.
Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
1. Prima critică nu poate fi reţinută.
În mod legal a stabilit instanţa de apel că între părţi a fost încheiat un singur act juridic, în sens de „negotium", nu două acte juridice, astfel cum susţine recurenta-reclamantă.
Aceasta din urmă, încearcă să se folosească de o oarecare imprecizie a redactării clauzelor contractului, acreditând ideea că prin acelaşi „instrumentum", respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. 9276 din 16 mai 2008, s-ar fi încheiat două acte juridice, în sens de „negotium", respectiv unul de vânzare-cumpărare a întregului imobil, compus din construcţie şi teren, în care vânzător ar fi pârâtul, iar cumpărător ar fi reclamanta, şi un alt contract de vânzare-cumpărare între aceleaşi părţi, dar numai pentru o parte a construcţiei, în care cumpărător ar fi pârâtul, iar vânzător ar fi reclamanta, acest din urmă act, urmând a fi finalizat după executarea întregii construcţii.
Această susţinere vine în contradicţie cu clauzele contractului, respectiv cu dispoziţiile art. 4 pct. 2, 3 şi 4 din contract.
Clauzele unui contract trebuie interpretate prin coroborare unele cu altele, iar nu disparat unele faţă de altele, avându-se în vedere întregul ansamblu al clauzelor contractuale.
În mod legal, a reţinut instanţa de apel că, potrivit art. 4 pct. 2 din contract, Ministerul de Interne a achitat deja o anumită sumă de bani pentru o parte din lucrările executate la respectiva construcţie, iar în art. 4 pct. 3 se precizează care este suma respectivă de bani, anume 767.413,21 RON, şi că pentru această sumă, în contul Ministerului de Interne, pârâtul, Municipiul Alexandria, urmează să devină proprietarul unui număr de apartamente, număr ce va fi determinat prin raportarea sumei respective la valoarea finală pe metru pătrat construit.
Mai mult, la art. 4 pct. 4 se precizează faptul că dacă în urma calculelor efectuate nu va rezulta un număr întreg de apartamente, valoarea rămasă neatribuită, urmează a fi restituită de cumpărător, adică de reclamantă, către pârâtă, actualizată la zi.
Prin urmare, instanţa de apel a făcut o corectă interpretare a actului juridic dedus judecăţii, atunci când a constatat că între părţi s-a încheiat un singur act juridic, în sens de „negotium", consemnat în contractul de vânzare-cumpărare nr. 9276 din 16 mai 2008, în sens de „instrumentum", şi că potrivit acestui act juridic, pârâtul a vândut către reclamantă, un număr determinabil de apartamente, număr ce urma să fie determinat în concret, după finalizarea construcţiei, în condiţiile art. 4 pct. 2, 3 şi 4 din contract, restul de apartamente (determinate tocmai în condiţiile art. 4 pct. 2, 3 şi 4 din contract), urmând să rămână în proprietatea vânzătorului, tocmai pentru a fi, ulterior, transmise în administrarea Ministerului de Interne, în condiţiile H.G. nr. 543/2003, pentru faptul că acesta plătise suma de 767.413,21 RON, pentru realizarea unei părţi din construcţie.
În ce priveşte transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului, aceasta se poate realiza, însă, numai după ce se va determina, în concret, în condiţiile art. 4 pct. 2, 3 şi 4 din contract, care este numărul de apartamente ce revin vânzătorului şi, respectiv, cumpărătorului, terenul putând fi vândut în cota parte corespunzătoare cotei părţi din construcţie ce va fi deţinută de către cei doi coproprietari.
2. Nici cea de-a doua critică nu poate fi reţinută.
De fapt, partea care a interpretat greşit dispoziţiile art. 6 din contract, este chiar reclamanta, deoarece aceasta a interpretat dispoziţiile acestui articol, în sensul că ea este cea care a plătit, integral, preţul pentru imobilul adjudecat, or, din cuprinsul acestui articol rezultă doar faptul că suma de 767.413,21 RON a fost plătită de către Ministerul de Interne, precizându-se, în mod clar, faptul că această sumă trebuie regularizată în condiţiile art. 4, adică, în contul acestei sume trebuie să se stabilească câte apartamente vor reveni, în proprietate, pârâtului, pentru ca acesta, ulterior finalizării construcţiei, să transmită respectivele apartamente în administrarea Ministerului de Interne.
Prin urmare, doar celelalte sume precizate în cuprinsul art. 6 au fost plătite de către cumpărător, şi numai pentru aceste sume reclamanta recurentă urmează să deţină în proprietate, în cotă parte, imobilul respectiv, atât în ce priveşte construcţia cât şi în ce priveşte terenul aferent.
Ca atare, nu se poate reţine susţinerea recurentei-reclamante cu privire la faptul că suma respectivă, de 767.413,21 RON, ar fi reprezentat un avans plătit de către pârâtul-intimat, pentru aşa-zisul act juridic, în sens de „negotium", care s-ar fi încheiat între reclamantă, în calitate de vânzător şi pârât, în calitate de cumpărător, şi că ar fi trebuit să opereze o aşa-zisă compensare convenţională, cu privire la această sumă, în cauză nefiind nicidecum vorba despre două creanţe reciproce între aceleaşi părţi.
În concluzie, hotărârea instanţei de apel este legală, aceasta dând o interpretare legală actului juridic dedus judecăţii, interpretând în mod legal clauzele contractului încheiat între părţi, părţilor revenindu-le, în viitor, obligaţia de a stabili doar numărul de apartamente ce rămân în proprietatea pârâtului-intimat, în condiţiile art. 4 pct. 2, 3 şi 4 din contract, după care, se poate stabili şi cota parte din terenul aferent construcţiei ce urmează să revină celor doi coproprietari.
Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat recursul declarat de reclamanta-recurentă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de reclamanta SC P.G.P. SRL Alexandria împotriva Deciziei civile nr. 59/A din 9 februarie 2012, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi 7 februarie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 439/2013. Civil. Acţiune în constatare. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 457/2013. Civil. Nulitate act juridic. Recurs → |
|---|
